大四上 城市住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、 城市住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 2013-2014年度 陶杰、禤文昊 教學(xué)內(nèi)容： “戰(zhàn)術(shù)”性問題（怎樣做好住區(qū)規(guī)劃） “戰(zhàn)略”性的問題（如何思考社會(huì)中的住房） 教學(xué)方式課堂內(nèi)容+課堂討論 課堂討論：A課題研究。由不多于6個(gè)同學(xué)一組。從不同 的角度分析課題。并得出分析結(jié)論。 B案例分析。從“規(guī)劃”、“設(shè)計(jì)”、“環(huán)境” 等方面分析案例的正反經(jīng)驗(yàn)。 難題是：93人如何才能進(jìn)行可記分的討論？ 考核方式平時(shí)（課堂討論40）+課程論文（60） 課堂學(xué)時(shí)分配：A講授 9次 B討論 6 次 （“10.1”會(huì)占用一次，如再遇節(jié)假日及其他不能上課的時(shí)間，占用講授的學(xué)時(shí)。） 9.3+9.10+9.17+9.24=陶 10.8+

2、10.15=課堂討論一（6組） 10.22+10.29+11.5+11.12+11.19=禤 11.26+12.3+12.10+12.17=課堂討論二（12組）每次課堂討論的規(guī)則： 每節(jié)課3組，每組10分鐘，到時(shí)即下。每次老師點(diǎn)評(píng)4分鐘。 每次超過6組，進(jìn)行課堂討論課題的申報(bào)。申報(bào)原則：新課題優(yōu)先。同學(xué)們感興趣的課題優(yōu)先。 教學(xué)互動(dòng)計(jì)分方法：（如何拿到40分？） 1、 不缺課不定期地，第二節(jié)課時(shí)，不講課的老師清點(diǎn)人數(shù)。不足93人時(shí)，會(huì)傳遞花名冊(cè)簽到。缺席一次-10分。（總分中的10分） 2、“小紙條”里的問題如被老師采用并回答，該同學(xué)得到10+？分，其中的“？”為110分的老師評(píng)價(jià)分。理論上，

3、兩次小紙條可以拿滿40分。老師結(jié)束該問題的課堂問答后，會(huì)宣布這個(gè)分?jǐn)?shù)。 3、課堂討論的打分為“A分+B分” A分為學(xué)生打分，分?jǐn)?shù)只有兩檔：20分和15分。由學(xué)生舉手表決，超過一半為有效。該組每個(gè)同學(xué)即同樣得到該分?jǐn)?shù)。 B分為老師根據(jù)該組每個(gè)同學(xué)的現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)打分，每個(gè)同學(xué)得到的分?jǐn)?shù)可能不一樣。 課程概述 第一講 關(guān)于規(guī)劃 1、什么是規(guī)劃？ 2、規(guī)劃的目的是什么？ 3、規(guī)劃師的社會(huì)角色是什么？ 4、誰是“規(guī)劃大師” ？ 5、規(guī)劃的思維特點(diǎn)是什么？ 第二講 住房、社會(huì)、人與規(guī)劃師 1、總的規(guī)律2、“別墅”是什么？ 3、人在由窮變富的幾個(gè)階段里的心理 4、規(guī)劃師是強(qiáng)勢(shì)人群，還是弱勢(shì)人群？ 5、規(guī)劃師應(yīng)該

4、是野草還是溫室花朵？ 第三講 住房與國家經(jīng)濟(jì) 1、規(guī)劃的本質(zhì)2、通貨膨脹到底是怎么回事？ 3、政府與貨幣的關(guān)系是什么？ 4、住房是財(cái)富的“超級(jí)儲(chǔ)值器” 嗎？ 5、如何理解住房限購？ 6、住房的經(jīng)濟(jì)屬性和規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)嗎？ 第四講 住房與城市化 1、為什么非要“城市化”？2、我國城市化的未來發(fā)展空間還有多大？ 3、商品房、經(jīng)適房和廉租屋，為什么中央要下硬指標(biāo)來強(qiáng)調(diào)后兩者？ 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？三千粉黛無顏色 5、誰最怕房價(jià)暴跌？ 6、我國城市化的未來 “2020預(yù)言” “2050預(yù)言” 第五講 與住房相關(guān)的四種人 1、各利益攸關(guān)方的“四方博弈”2、 “合理”的“最差博弈” ？ 3、什么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展

5、的最大動(dòng)力？ 4、民富要讓位于國強(qiáng)？關(guān)于貧富懸殊的悖論 5、 “民權(quán)覺醒”？ 第六講 住區(qū)規(guī)劃所涉及的課題 1、“七上八下”： 7個(gè)任務(wù)+8個(gè)課題2、住區(qū)規(guī)劃的表層和深入：“硬”與“軟” 3、住區(qū)規(guī)劃就好像是在寫作文。 4、 “第一需求” 理論與住區(qū)規(guī)劃的評(píng)價(jià) 5、為什么環(huán)境設(shè)計(jì)獲得“最高待遇”？ 第七講 如何做好住區(qū)規(guī)劃 1、好作業(yè)是怎樣煉成的？有3級(jí)的門檻 2、有理想和為什么要有理想“用夢(mèng)想打動(dòng)你，用證據(jù)說服你?！?3、住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)所需要的兩種思維方法“正向思維”和“負(fù)向思維” 4、 “手腦并用”和“資料為王” 第八講 與住區(qū)規(guī)劃密切相關(guān)的環(huán)境心理學(xué)概念 1、 私密性 2、 “無形的氣泡”

6、 赫爾的“近體學(xué)” 3、 “領(lǐng)域”住區(qū)空間的主角 4、 “邊界效應(yīng)”與人際交往 5、“認(rèn)知地圖”規(guī)劃結(jié)構(gòu)的驗(yàn)證工具 第九講 住區(qū)規(guī)劃的七大任務(wù) 1、規(guī)劃理念 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 3、交通體系 4、建筑布局 5、配套設(shè)施 6、環(huán)境設(shè)計(jì) 7、住宅設(shè)計(jì) 第十講 住區(qū)規(guī)劃的八大課題1、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景是住區(qū)的“大環(huán)境”。 2、人的需求的分析是住區(qū)規(guī)劃中幾乎所有問題的“本質(zhì)和基礎(chǔ)”。 3 、鄰里關(guān)系是住區(qū)健康生長的“生長素”。 4、居住 場(chǎng)所氣氛是住區(qū)規(guī)劃的“非常道”層面的文化追求?！白】磩?dòng)感”中的“感悟”層面的東西。 5、審美創(chuàng)新是使住區(qū)獲得更高價(jià)值的“點(diǎn)金石”。具體體現(xiàn)在諸如：新造型、新形式、新空間、新技術(shù)

7、、新材料是形成住區(qū)當(dāng)中新的“物質(zhì)語言”和新的“體驗(yàn)”的主要手段。 6 、城中村和舊城改造城市更新的重要內(nèi)容。 7、信息化網(wǎng)絡(luò)化與居住行為的關(guān)系永遠(yuǎn)不能放棄對(duì)未來住宅的設(shè)想。 8、生態(tài)與節(jié)能是城市住區(qū)發(fā)展的“必然趨勢(shì)”，如何把很“技術(shù)”的概念真正地與設(shè)計(jì)及現(xiàn)實(shí)的需求結(jié)合起來？ 第十一講 城中村改造也是住區(qū)規(guī)劃嗎？ 1、為什么要改造城中村 ？ 2、城中村是誰眼中的“城市之癌”？ 3、城中村是一塊多貴的“蛋糕”？ 4、城中村的三種改造方式 5、城中村的未來 第十二講 舊城改造與住區(qū)規(guī)劃 1、舊城改造的動(dòng)力機(jī)制2、舊城改造的對(duì)象 3、舊城改造的方式 4、舊城改造的引導(dǎo)政策 5、舊城改造的難點(diǎn) 6、舊城

8、改造的文化追求 第十三講 智能化住區(qū)的思辨 1、智能化住區(qū)離我們到底是近還是遠(yuǎn)？2、我們有多需要家居的智能化？ 3、我想象中的家居智能化 4、未來城市和未來住宅 第十四講 低碳住區(qū)是不是一種宣傳？ 1、低碳住區(qū)為什么總是這么“遙難以實(shí)現(xiàn)”？ 2、垂直體系中的官員和學(xué)者PK平面化的現(xiàn)實(shí) 3、低碳住區(qū)最切實(shí)的步驟屋頂綠化！ 第一講 關(guān)于規(guī)劃 1、什么是規(guī)劃？ 2、規(guī)劃的目的是什么？ 3、規(guī)劃師的社會(huì)角色是什么？ 4、什么是好的規(guī)劃師？ 5、規(guī)劃的思維特點(diǎn)是什么？1、 什么是規(guī)劃？ A.規(guī)劃的基本意義由“規(guī)（法則、章程、標(biāo)準(zhǔn)、謀畫，即戰(zhàn)略層面）”和“劃（合算、刻畫，即戰(zhàn)術(shù)層面）”兩部分組成。 。 即

9、：規(guī)劃=戰(zhàn)略+戰(zhàn)術(shù) B.“規(guī)”是起，“劃”是落。 即：規(guī)劃=夢(mèng)想+現(xiàn)實(shí) C.進(jìn)行比較全面的長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，是對(duì)未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設(shè)計(jì)未來整套行動(dòng)方案。 即：規(guī)劃=當(dāng)下+未來 2、規(guī)劃的目的是什么？ A.規(guī)劃就是在現(xiàn)實(shí)的紛繁因素、以及現(xiàn)實(shí)如何在過去和未來之間進(jìn)行定位的選擇中，追尋一個(gè)最優(yōu)的妥協(xié)方案。 B.為什么是“妥協(xié)”，實(shí)際上就是在平衡繁多的因素，和協(xié)調(diào)過去、現(xiàn)在和未來之間的關(guān)系的過程中，追尋一個(gè)最佳的“妥協(xié)方案”。 C.所以，好的規(guī)劃實(shí)際上是一種“積極的妥協(xié)” 3、規(guī)劃師的社會(huì)角色是什么？ A. 規(guī)劃師的職責(zé)是為城市利益服務(wù)。這涉及到城市的橫向的諸多利益（公眾、經(jīng)濟(jì)

10、、文化、管理、政治），以及縱向（時(shí)間）的綜合利益。 B. 規(guī)劃師既服務(wù)于城市的公眾利益，也服務(wù)于城市的經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展。（比如說，你既是城市公眾利益的代言人之一，同時(shí)也是開發(fā)商的服務(wù)者，以及城市綜合利益的謀劃者。） C. 既追求城市的現(xiàn)實(shí)價(jià)值的“最大化”，也追求城市長期發(fā)展的“最高價(jià)值”。（長短結(jié)合） 單純只強(qiáng)調(diào)其中的一種角色，不能成為合格的規(guī)劃師。 4、什么是好的“規(guī)劃師” A. 真正的規(guī)劃師是一種“戰(zhàn)略思想家”跨越多個(gè)學(xué)科荊籬，融合各個(gè)學(xué)科核心思想，并形成新的有價(jià)值見解的綜合思考的思考者。 B. 而不僅僅是我們所常見的“書柜”式專家。后者有可能是出色的戰(zhàn)術(shù)家。 C.但真正的能夠達(dá)到“戰(zhàn)略思想

11、家”境界的規(guī)劃師，也必須以“戰(zhàn)術(shù)家”為基礎(chǔ)，否則最多是個(gè)“空對(duì)空導(dǎo)彈”。（對(duì)于學(xué)習(xí)者來說，能成為一個(gè)有“幾板斧”的“雜家”，就很不錯(cuò)了。） D. 其實(shí)類似于政治家，只不過規(guī)劃師的“尺度”還是小一些。（如果拋開政治，是做市長的最佳人選） 5、規(guī)劃的思維特點(diǎn)（橫向思維+縱向思維） A. 在橫向的“社會(huì)”中 現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)信息和知識(shí)爆炸的時(shí)代，“專家”和“非專家”的差別往往只在于知識(shí)的系統(tǒng)化和概念化。 規(guī)劃的橫向思維就是在專業(yè)的知識(shí)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，消化和分析項(xiàng)目所涉及的橫向信息，并追求實(shí)現(xiàn)積極的妥協(xié)的智慧。 B.在“縱向”的社會(huì)中 現(xiàn)實(shí)是未來的歷史，現(xiàn)實(shí)是未來和歷史的節(jié)點(diǎn)。 而探索、想象、規(guī)劃和創(chuàng)造未

12、來，是人類的必然追求。（也是規(guī)劃師的主要任務(wù)） 未來的“理想”和現(xiàn)實(shí)之間的連接如同“百步梯” ，而“跳躍式發(fā)展”是需要很多特點(diǎn)因素作為條件的。 第二講 住房、社會(huì)、人與規(guī)劃師 1、總的規(guī)律2、“別墅”是什么？ 3、人在由窮變富的幾個(gè)階段里的心理 4、規(guī)劃師是強(qiáng)勢(shì)人群，還是弱勢(shì)人群？ 5、規(guī)劃師應(yīng)該是野草還是溫室花朵？ 總的規(guī)律： 人在變，社會(huì)在變。住房也就會(huì)產(chǎn)生相對(duì)應(yīng)的變化。 不論是變化的內(nèi)容，還是速度和幅度 反問：這是再明白不過的道理，有必要強(qiáng)調(diào)嗎？ 反反問：你在做住區(qū)及住宅設(shè)計(jì)的時(shí)候，有沒有把這個(gè)簡(jiǎn)單的道理貫徹始終呢？ 另，如果要你做未來城市的設(shè)想，你又會(huì)不會(huì)先幻想一下未來人的生活是怎么樣

13、的呢？ 遠(yuǎn)的不看了，讓我們看看最近30年，我們身邊的住房，發(fā)生什么變化。 平房、單身宿舍有廚衛(wèi)的一居室、二居室、三居室小廳住宅大廳住宅（電視機(jī)的“控制”作用 ）大廳又開始變小（電視機(jī)的“控制”在減弱，電腦的“控制”在加強(qiáng)）書房、主臥加大 “別墅”是什么？別墅開始大家以為別墅就是“皇宮” 。 后來發(fā)現(xiàn)光要面子就顧不上“里子”，郊區(qū)、面積太大、日常居住內(nèi)容“復(fù)雜化”導(dǎo)致富裕人群又回歸城市（多高層住宅及酒店）。 別墅才開始回歸其原本的定義：郊外的園林式非常住住房。成為閑時(shí)的休閑去處。 作為別墅的常住者，以中產(chǎn)階級(jí)為多，因?yàn)閷?duì)他們來說，往往是“面子”大于“里子”。 窮變富的幾個(gè)階段的心理：1、體會(huì)財(cái)富

14、差異化的階段： 剛富裕起來，需要“面子”以及追求與“窮人”的差異化的階段，人會(huì)趨向“高調(diào)”：豪車、豪宅，穿金戴銀，一擲千金。2、財(cái)富逆反階段： 因?yàn)楸认戮b綽有余，但往上比則沒有止境，因而干脆放棄財(cái)富所帶來的表面“差異化”，而去追求“內(nèi)心”的差異化 “理佛”、“修行”、迷信、儒商、EMBA 。在外表的優(yōu)越感之上，再追求“內(nèi)心”的優(yōu)越感。認(rèn)識(shí)到：內(nèi)心強(qiáng)大，比外表強(qiáng)大，要更強(qiáng)大。3、財(cái)富淡化和麻木階段： 財(cái)富多到一定地步后，那可就真是“神馬都是浮云”了。 奢也好，簡(jiǎn)也好，都無所謂。 這種狀態(tài)下，“隨心”就好，已處于一種“玩”的輕松心態(tài)。 真的成為“大家”了，心態(tài)一般都會(huì)放得很輕松，不論是財(cái)富大家還是

15、思想大家。問一：規(guī)劃師是強(qiáng)勢(shì)人群，還是弱勢(shì)人群？回答：大多數(shù)是弱勢(shì)的，開發(fā)商、政府是強(qiáng)勢(shì)的，他們既是需求者，也是授意者，還是評(píng)判者。問二：什么樣的情況下，才會(huì)有“強(qiáng)勢(shì)的規(guī)劃師”呢？回答：一種是有光環(huán)（哪怕是假光環(huán)），讓政府和開發(fā)商迷信和“仰視”。 另一種是有才，有才在合適的環(huán)境條件下、合適的時(shí)間，也會(huì)形成強(qiáng)勢(shì)。 延伸：一般來說，有才不如有光環(huán)。因?yàn)楹笳邘缀跏侨旌虻摹?規(guī)劃師與人和社會(huì) 溫室花朵PK野草 我們往往貌似搞得懂“居住”，但我們一般都不會(huì)在意我們搞不搞得懂“人”的需求和意愿。 也不會(huì)太在意10年前學(xué)到的知識(shí)，到現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該重新思考一下。延伸在“專業(yè)”的學(xué)習(xí)過程中，我們很容易陷入“學(xué)了

16、原理，忘了道理”這樣的誤區(qū)之中。 也就是說，我會(huì)設(shè)計(jì)，其實(shí)是會(huì)按照某種已有的模式去設(shè)計(jì)，而不是搞清楚為誰、為什么去設(shè)計(jì)。 “原理”告訴你主臥室一般不能小于10個(gè)平方米，但卻不說為什么，而且你在香港看到很多比10平方米小得多的“主臥室”。 “原理”告訴你鄰里交往很重要，但建筑師卻制造了很多沒有人去的“交往空間”。 工作的快節(jié)奏與更加“宅”的私人時(shí)光，好象是一對(duì)孿生兄弟。 這樣的“潮流”與我們恪守的“千人指標(biāo)”，似乎不是同一個(gè)時(shí)代的事物。 “大規(guī)劃”和“舊城改造”讓很多人都感覺到社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。 但真正受益的人，卻不是我們感覺的那么多。 官員們隨著“土地財(cái)政”的滾滾財(cái)源而在心態(tài)上更加居高臨下、不

17、可一世。 “中國模式”成為他們自豪的信心籌碼。 規(guī)劃師們也很與時(shí)俱“進(jìn)”（國進(jìn)民退），而積極地加入“進(jìn)”的行列。 “小規(guī)劃”對(duì)他們來說，絕對(duì)是“吃力不討好”。 規(guī)劃師是“知識(shí)分子”嗎？ 還是“有知識(shí)”的生存大師？ 帶著溫室心態(tài)的規(guī)劃師（缺乏野草精神的規(guī)劃師），是社會(huì)所需要的、健全的規(guī)劃師嗎？王澍拿了普利策，大家只好去聽他究竟說過什么話。他以前對(duì)杭州的市委書記說：杭州30年的新建筑都是一堆“大垃圾”。雖然很刺耳，但卻很清晰：有幾個(gè)建筑師會(huì)像他那樣去“思考”呢？區(qū)別在于，大家主要是為“生存”，而王澍為的是：讓他的思想和理想生存。 88年的碩士答辯，老師對(duì)他說修改論文的觀點(diǎn)，可以通過，結(jié)果他放棄了。

18、從此，他作為“體制外”的野草恣意生長。 一般人，沒有他野草般的勇氣和超強(qiáng)的“生命力”，都一窩蜂地去擠進(jìn)體制內(nèi)，去做舒適的溫室花朵。 不是說要徹底打破體制內(nèi)的東西，而是野草太少，太難生存。 沒有野草，就沒有“創(chuàng)新大國”。 王澍的勇氣像一面鏡子映照出太多的人，甘心地成為錢和權(quán)的追隨者，而不敢追隨自己的內(nèi)心。 這也很正常，因?yàn)橹袊膊艅倓傞_始嘗試走出“生存”的階段。 將來會(huì)有越來越多的“野草”，因?yàn)椤盎稹彼坪跻呀?jīng)過去，“春風(fēng)”好象隱隱吹來。 第三講 住房與國家經(jīng)濟(jì) 1、規(guī)劃的本質(zhì)2、通貨膨脹到底是怎么回事？ 3、政府與貨幣的關(guān)系是什么？ 4、住房是財(cái)富的“超級(jí)儲(chǔ)值器” 嗎？ 5、如何理解住房限購？

19、6、住房的經(jīng)濟(jì)屬性和規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)嗎？ 規(guī)劃的本質(zhì)：利益。 某種利益格局的安排。 一方面是：各利益攸關(guān)方。 另一方面是：近利和遠(yuǎn)利、局 部和全局。2、通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)起飛 通貨膨脹同時(shí)也是這樣的一種無聲的宣告：未來是年輕人的，因?yàn)樗麄兏?，他們獲得的將是“未來的財(cái)富”，而不是過去的財(cái)富。 而人類所創(chuàng)造的新增加的財(cái)富，永遠(yuǎn)趕不上以此為借口而增發(fā)的貨幣?。ǘ觥叭祟愃鶆?chuàng)造的新增加的財(cái)富”所發(fā)行的貨幣屬于什么呢？“隱性稅收”。） 也就是說：未來的貨幣比現(xiàn)在的要多是必然的！什么叫“通貨緊縮”？實(shí)際就是減少新增的貨幣增量，簡(jiǎn)單地說：印鈔票的速度放慢一些。僅此而已！2、通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)起飛 通貨膨脹聽起來這

20、么“可惡”，為什么現(xiàn)代社會(huì)的各個(gè)國家都無法避免呢？馬克思早就告訴我們了，因?yàn)橘Y本主義社會(huì)的主要弊端之一，就是社會(huì)上有著龐大的“食利階層”，他們以前不管用什么手段賺了錢，然后就靠利息就可以過上奢華的生活。一個(gè)社會(huì)如果這樣的人太多了，那它發(fā)展的動(dòng)力也就越來越弱了。 通貨膨脹就是這樣的“食利寄生蟲”的克星！所以大多數(shù)國家實(shí)際上都是維持著“微利率”，甚至是“負(fù)利率”政策銀行存款利率-通貨膨脹率，這實(shí)際上就像是有一個(gè)無形的巨人，在拿著“鞭子”在驅(qū)趕所有人繼續(xù)向前走，不許停留。 2、通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)起飛聽起來好像是：通貨膨脹在推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展？沒錯(cuò)，但關(guān)鍵是“度”的問題。為了對(duì)付通貨膨脹這個(gè)“克星”，那些“青

21、蛙”們一般只有幾種有效選項(xiàng)： 1、找到可以有較好盈利的產(chǎn)業(yè)去投資。 2、選擇資金的“避難所”（不動(dòng)產(chǎn)、黃金、珠寶、字畫。） 3、花光再掙！ 1太難。2是大多數(shù)人的選擇。3政府最歡迎。 于是，大家都搶著去房地產(chǎn)里面躲避高通貨膨脹給財(cái)富帶來的快速“蒸發(fā)”，于是，房價(jià)飛漲。 美國近10年的通貨膨脹率很低，意味著“無形的鞭子”抽得很溫柔。而中國人個(gè)個(gè)都在挖空心思掙錢，因?yàn)楦咄ㄘ浥蛎浡室馕吨^去的財(cái)富的部分失效，以及對(duì)未來的不確定性的擔(dān)憂。（幾年前就在討論多少錢可以安安心心地養(yǎng)老，這是個(gè)具有普遍意義的心理問題。）為什么歐美都在“衰退”，部分原因就是他們“太舒服”了。3、政府與貨幣 而貨幣究竟是什么？ 它

22、其實(shí)就是一張“記錄”過去的勞動(dòng)成果的小紙片。 而這個(gè)小紙片之所以是必不可少的，是因?yàn)槿祟惿鐣?huì)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)具有龐大社會(huì)性的群體，交換勞動(dòng)成果是人類社會(huì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧?所以“小紙片”作用很大且不可或缺！ 3、政府與貨幣 但是，“小紙片” 不會(huì)永遠(yuǎn)保持100%的誠實(shí)。 我們一般都知道政府是靠收稅來維持的。其實(shí)它更是靠“印鈔票”來使自己強(qiáng)大的。 雖然說美聯(lián)儲(chǔ)是私人機(jī)構(gòu)，但顯性政府和隱性政府在本質(zhì)上是一致的，說白了就是統(tǒng)治者。 簡(jiǎn)單地說：印鈔票幾乎可以解決“一切”問題！前提是：你必須說服千千萬萬的人去追逐它而不是拋棄它。所謂的“一切向錢看”。3、政府與貨幣 社會(huì)發(fā)展得越快，意味著社會(huì)財(cái)富增加得

23、越多，更意味著以此為借口發(fā)行的貨幣就越多。 但這些都還是屬于“溫水煮青蛙”的“合理”狀態(tài)。 一旦一個(gè)社會(huì)各種矛盾激化并行將崩潰之時(shí)，前兆就是它的貨幣陷入“瘋狂”狀態(tài)。 人人都想把手中的貨幣換成任何有點(diǎn)價(jià)值的東西。但是到了那個(gè)時(shí)候也就晚了，恐怕就連一塊肥皂都會(huì)被大家哄搶。 4、住房財(cái)富的“超級(jí)儲(chǔ)值器” 城市住宅及其它物業(yè)，會(huì)是經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí)期的財(cái)富的“超級(jí)儲(chǔ)值器”！ 盡管房價(jià)會(huì)被各種力量進(jìn)行階段性的打壓。就象黃金等保值品一樣。而對(duì)它們的打壓絕對(duì)不是一種“天然”的市場(chǎng)行為，而往往是顯性政府和隱性政府所為。 這些道理“體制內(nèi)”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家是不會(huì)告訴你的（他們心里應(yīng)該是清楚的），除非他們不想在圈子里“混

24、”了。 反問一：住房這種“超級(jí)儲(chǔ)值器”會(huì)爆炸和毀滅嗎？回答：會(huì)。但那往往是作為貨幣本身自我毀滅（或半毀滅）的副產(chǎn)品。這是最壞的結(jié)局。 次壞的結(jié)果是，短期的波動(dòng)性貶值。中國94年后的房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)，也就50%左右。而其后的增值是5-10倍。 最壞和次壞結(jié)果的原因：貨幣。 如果用海量的貨幣去不斷地加熱，后果可以想象。 5、如何理解住房限購？回答： 1、人民幣這種貨幣，在某個(gè)時(shí)間段里，不能購買 某種東西。 2、“青蛙們”想躲進(jìn)住宅里，不許進(jìn)！ 3、往好里想寧要“次壞”，不要“最壞”！ 4、防止“食利”階層的深化和擴(kuò)大，人人辛苦 點(diǎn)，中國發(fā)展就有動(dòng)力了。6、住房的經(jīng)濟(jì)屬性和規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)嗎？回答：1、有點(diǎn)

25、像金首飾，既好看，又保值。 2、簡(jiǎn)單說就是：設(shè)計(jì)附加值。某些黃金制品，其市場(chǎng)價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其金屬價(jià)值。就是因?yàn)樗母郊又岛芨摺?3、住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)：既做好其居住的基本屬性，又充分挖掘其經(jīng)濟(jì)屬性和文化屬性，使其“價(jià)值最大化”。 又比如，一塊玉石，雕刻大師對(duì)它的“處理”。 第四講 住房與城市化 1、為什么非要“城市化”？2、我國城市化的未來發(fā)展空間還有多大？ 3、商品房、經(jīng)適房和廉租屋，為什么中央要下硬指標(biāo)來強(qiáng)調(diào)后兩者？ 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？三千粉黛無顏色 5、誰最怕房價(jià)暴跌？ 6、我國城市化的未來 “2020預(yù)言” “2050預(yù)言” 1、為什么非要“城市化”？因?yàn)椋簩?duì)于開始“現(xiàn)代化”的中國

26、來說農(nóng)民太多了。（以中國農(nóng)民現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平，耕種中國的土地只需要當(dāng)前農(nóng)民數(shù)量的1/4左右，更不用說采用更先進(jìn)的技術(shù)。）因?yàn)椋骸俺青l(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”農(nóng)村太苦了。（城市居民和農(nóng)民的收入差距至少達(dá)到6：1（2003年統(tǒng)計(jì)）因?yàn)椋撼鞘惺侨祟惿鐣?huì)形態(tài)的“升級(jí)版本”（相對(duì)于農(nóng)村）農(nóng)村太落后了。因?yàn)椋喝松且粓?chǎng)“接力賽”為了下一代的“起跑點(diǎn)”。因?yàn)椋赫賳T和商人“喜歡”城市化（中國的城市化比率每上升1%，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資就增加1400億元，GDP就增加3360億元。）GDP又可以“熊熊燃燒”了！因?yàn)椋骸?、我國城市化的未來發(fā)展空間還有多大？ 與世界比較的我國城市化水平的發(fā)展 根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，2002年世

27、界高收入國家城市化率平均為75，（新加坡的城市化水平為100，比利時(shí)為97，法國為73。）中等收入國家為62，低收入國家為30，中國目前的城市化率達(dá)到51.3左右。國際的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，一國的城市化水平達(dá)到30后，將進(jìn)入城市化加速期，達(dá)到70后開始放緩。 中國城市化的步驟：中國是個(gè)發(fā)展中國家，負(fù)擔(dān)高額的社會(huì)福利只能阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，這一切的變換是一個(gè)逐漸變換的過程：1、為農(nóng)民減負(fù)。2、努力增加農(nóng)民的收入（在戶均0.7公頃土地和不能實(shí)現(xiàn)機(jī)械化和大農(nóng)業(yè)之前，增加農(nóng)民的收入的空間是非常有限的。）3、改善農(nóng)民的社會(huì)保障體系（教育、醫(yī)療、養(yǎng)老） 4、逐步開放城市的戶口限制（從縣鎮(zhèn)中小城市大城市）。

28、5、減小地區(qū)的差異，也是城市化向深層次發(fā)展的方向和趨勢(shì)。真正的不平等，是同工不同酬，同樣的工作在上海的工資比在青海高五到十倍，原因是人們?cè)谏虾：颓嗪Ｖg不能自由流動(dòng)。 3、商品房、經(jīng)適房和廉租屋，為什么中央要下硬指標(biāo)來強(qiáng)調(diào)后兩者？ 城市的住宅建設(shè)通常包括兩個(gè)部分： 作為商品的住宅建設(shè)商品房。（主要為富人和較富裕的人服務(wù)。） 作為城市半公共產(chǎn)品的住宅建設(shè)“福利房”、“安居工程”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“居者有其屋計(jì)劃”。是政府出資或補(bǔ)貼建設(shè)的住宅。（為窮人和低收入者服務(wù)。） 從某種角度來說，房地產(chǎn)是為不同層次的富人服務(wù)的。不如此，就不會(huì)獲得足夠的發(fā)展的動(dòng)力。 3、商品房、經(jīng)適房和廉租屋，為什么中央要下

29、硬指標(biāo)來強(qiáng)調(diào)后兩者？ “全民買房”=“全民投資”。人民幣的對(duì)內(nèi)貶值和市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性的大幅增加。實(shí)際上是逼迫老百姓通過買房子的方式保住財(cái)富。 黃金？黃金是“戰(zhàn)時(shí)貨幣”！ 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，房子的功能其實(shí)并不主要是居住的問題，單純解決居住可以通過租賃的方式（如不少發(fā)達(dá)國家的中低收入者）。而現(xiàn)在的中國人所追求的是要“擁有”房子。其實(shí)就是要求分享國家增值的“紅利”！ 也就是說：商品房的屬性已經(jīng)由（？%居住+？%投資）構(gòu)成。 其實(shí)要解決低收入者的居住問題的路徑是很清晰的：政府主導(dǎo)、企業(yè)操作建設(shè)保障性住房。但不允許進(jìn)入市場(chǎng)（新加坡、香港均如此），當(dāng)你不用保障性住房的時(shí)候，退給政府，給新的需要保障性住房

30、的人。而中國的保障性住房5年后可以 進(jìn)入市場(chǎng)流通，這其間的差價(jià)在大城市一般都在百萬以上。所以保障性住房的購買過程黑幕重重。 所以，每年1000萬套保障性住房的重要意義之一就是：降低商品房的投資屬性。 3、商品房、經(jīng)適房和廉租屋，為什么中央要下硬指標(biāo)來強(qiáng)調(diào)后兩者？ 中央的主要目的：一是：緩解底層民眾被“邊緣化”的失落情緒。但更重要的是：減少商品房的“投資”屬性。 高不高？每年1000萬“經(jīng)適房”！既“沖稀”了商品房的“投資”屬性。又不耽誤“燃燒”GDP！ 中國政府“保八”的手段何其多！隨便拿一兩件出來就能搞定經(jīng)濟(jì)！讓那些非“中國模式”的其他國家的政府情何以堪？羨慕嫉妒恨啊！又想圍堵中國，又不太敢

31、。 當(dāng)然，也可以拿出來問問：為什么？ 什么叫強(qiáng)勢(shì)政府？P民和政府的“博弈”關(guān)系嚴(yán)重失衡。 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？土地財(cái)政 誰最高興？ 1st.地方政府官員： 土地財(cái)政收益（土地出讓金及多如牛毛的各種房地產(chǎn)稅費(fèi)，使得房價(jià)的50%以上交給了政府。） 地方的GDP上去了，做官的業(yè)績是升官的“硬道理”。 近十年來流行的政治術(shù)語叫做“經(jīng)營城市”，說白了就是：土地的“低買高賣”！如何“低買”？政府擁有各種強(qiáng)勢(shì)手段和資源（城管、公安、武警。）如何“高賣”？虛虛實(shí)實(shí)，真真假假，兵不厭詐嘛。比如：政府辦公區(qū)遷移。設(shè)立新的開發(fā)區(qū)。規(guī)劃若干個(gè)CBD。制造“地王”。 作為政府的好幫手，“御用”規(guī)劃師們不要太忙?。?4

32、、房價(jià)高了誰喜誰憂？行業(yè)“皇帝” 2nd.開發(fā)商： 作為政府經(jīng)營城市的“操作手”，開發(fā)商也是要“擇優(yōu)錄取”的。錄取過程你懂的。 占據(jù)中國富豪榜的半壁江山，形成獨(dú)一無二的中國特色。 銀行的“上帝”，被追著“跪求”借銀行的錢。尤其以浙江的銀行為甚。 利潤驚人，只比政府少一些，但畢竟政府還是要花錢的，而且還是多個(gè)部門要分享。而開發(fā)商就是一家。 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？財(cái)富魔術(shù) 3rd.炒家和業(yè)主： 變相地產(chǎn)生“房產(chǎn)食利階層”，幾年前上海有一個(gè)買房狂人（原來不是富翁），陸續(xù)滾動(dòng)式地借了銀行7000萬元，買了近100套房。硬是把自己變成了富翁。如果社會(huì)允許他成為快速致富的榜樣，會(huì)是什么結(jié)局？（以錢生錢但沒

33、創(chuàng)造任何產(chǎn)品和價(jià)值）。經(jīng)濟(jì)的“無形之鞭”將會(huì)失效！。 已經(jīng)買了N套房的人暗暗竊喜：幸虧當(dāng)年咬緊牙關(guān)買了房。 一線城市每87人就有一個(gè)千萬富翁。中國居民的資產(chǎn)總值超過美國。 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？三千粉黛無顏色 誰最不高興？ 1st.中央政府： 主要是擔(dān)心國家經(jīng)濟(jì)因?yàn)榕菽呦蛭C(jī)。 不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。光靠房地產(chǎn)無法成為真正的的制造大國、創(chuàng)新大國和強(qiáng)盛大國。 地方政府權(quán)力過大，實(shí)力膨脹。部分國家政令已經(jīng)“難出中南海”。 可能導(dǎo)致“權(quán)貴資本主義”式的既得利益集團(tuán)越來越強(qiáng)大，導(dǎo)致社會(huì)失衡，危及政體。 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？我花開后百花殺 誰最不高興？ 2nd.制造業(yè)的民營企業(yè)： 大名鼎鼎的

34、“中國殺星”張獻(xiàn)忠有過這樣的一句詩：“我花開后百花殺”。如果房地產(chǎn)成為 “三贏” （地方政府+買家+賣家）的暴利行業(yè)，那么將會(huì)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊。資金是逐利的，它們集中流入房地產(chǎn)，實(shí)際上導(dǎo)致新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、甚至是傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重缺血！。 民營企業(yè)貸款難，但你如果是貸款去買房，限購前的很多銀行會(huì)幫你想各種辦法實(shí)現(xiàn)。為什么？ 民營企業(yè)的利潤被行業(yè)上游盤剝得只剩下微利，與炒房的暴利無法相比。再加上人民幣升值，國際金融危機(jī)，對(duì)制造業(yè)打擊巨大。 4、房價(jià)高了誰喜誰憂？南漂北漂 誰最不高興？ 3rd.一般老百姓： 國家在“升值”，用“紙片”記錄勞動(dòng)成果不怎么可靠。想用房子來“記錄”，又難以實(shí)現(xiàn)

35、。產(chǎn)生被“財(cái)富邊緣化”的失落感。 南漂和北漂（現(xiàn)在已經(jīng)不只是限于影視圈的“準(zhǔn)演員”了）。對(duì)房價(jià)的心理距離越來越遠(yuǎn)。盡管租金有時(shí)候與房價(jià)呈“反向”關(guān)系。在“漂族”的心目中，這個(gè)城市是不會(huì)主動(dòng)接納他的，只有通過占有房子的方式來“占有城市”。 城市“新移民”，農(nóng)民工以及通過低端服務(wù)業(yè)企圖在城市站住腳的“外來人口”，你可以想象，他們中的一員，想要真正地成為城市的一員，要比發(fā)達(dá)國家的國民困難上多少倍！ 5、誰最怕房價(jià)暴跌？千萬不要擁有“負(fù)資產(chǎn)” 銀行：導(dǎo)致大量的銀行壞賬。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家可能導(dǎo)致銀行倒閉。但中國的銀行不會(huì)。因?yàn)榈搅四欠N危急的時(shí)刻，就會(huì)“印錢沒商量”。 地方政府：地賣不了了，手上錢少了，日子哪

36、有現(xiàn)在這么滋潤？ 炒房團(tuán)：他們最慘，別稱：負(fù)資產(chǎn)、負(fù)翁。（按揭=“按倒了揭皮”周立波語）借款人最終失去物業(yè)的同時(shí)，依然負(fù)債。比如說，某人有一套房，購入時(shí)為市價(jià)150萬元，目前跌價(jià)后市價(jià)為90萬元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達(dá)100萬元，那么他的負(fù)資產(chǎn)率就是10。 開發(fā)商：還好啦，他們只不過少做和慢做。如同過冬甚至冬眠。大開發(fā)商早就做好了過冬的準(zhǔn)備，御寒的“棉衣”非常厚！小開發(fā)商大多被兼并和收購。少數(shù)不自量力和過于冒進(jìn)的小開發(fā)商才會(huì)死翹翹。6、我國經(jīng)濟(jì)以及城市化的未來 “2020預(yù)言”： 中國經(jīng)濟(jì)將在2020左右開始“明顯減速”（相比每年810%的速度）。這并不是一個(gè)“看低”中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)。一方

37、面：屆時(shí)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)接近達(dá)到“中等發(fā)達(dá)水平”，減速是必然規(guī)律（基數(shù)越來越大）。另一方面：屆時(shí)又將會(huì)面臨“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”的調(diào)整期，中國成為“創(chuàng)造大國”，也許那時(shí)會(huì)成為一個(gè)新的時(shí)間契機(jī)。 在這個(gè)周期，房地產(chǎn)將會(huì)度過它的最后的“黃金期”。因?yàn)樯鐣?huì)資金有了除房地產(chǎn)外更多更好的投資渠道。 “2050預(yù)言”： 在此之前，中國將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期（5%左右）。在此階段，貧富懸殊的問題開始緩解，國家福利逐漸提升。而2050之后，中國整體進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列，經(jīng)濟(jì)增速放緩（3%左右）。 在此期間中國的房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)增長的周期。 第五講 與住房相關(guān)的四種人 1、各利益攸關(guān)方的“四方博弈”2、 “合理”的“最差博弈

38、” ？ 3、什么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動(dòng)力？ 4、民富要讓位于國強(qiáng)？關(guān)于貧富懸殊的悖論 5、 “民權(quán)覺醒”？ 1、各利益攸關(guān)方的“四方博弈” 政府、開發(fā)商、民間再加上傳媒及知識(shí)分子構(gòu)成了博弈的四方。 在四股力量中，知識(shí)分子遠(yuǎn)未能達(dá)到更加客觀理性的獨(dú)立角色，（他們?cè)诮?jīng)濟(jì)能力和政治地位上還受到制約，于是產(chǎn)生大量的所謂“寵物經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“豢養(yǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家”、“豢養(yǎng)知識(shí)分子”）。 而民間的力量因?yàn)槿鄙倥c官方和開發(fā)商等利益集團(tuán)對(duì)話的途徑，而在博弈中處于弱勢(shì)地位。所以，多數(shù)情況下只是兩方博弈（“強(qiáng)次強(qiáng)的聯(lián)合”）。 這也是“最差的”博弈情形，公眾利益往往被放置在一邊。 1、各利益攸關(guān)方的“四方博弈”“國進(jìn)民退” 中國正

39、在處于“千年難遇的重大歷史機(jī)遇”，國強(qiáng)+民富，是有次序的。也即先要保證“國強(qiáng)”，然后再考慮“民富”。 這與西方式的，由于“民富”而導(dǎo)致的“國強(qiáng)”是有很大區(qū)別的。 中國在“中國模式”的快速發(fā)展時(shí)期，為了“國強(qiáng)”，對(duì)人民脫貧致富的巨大能量（中國發(fā)展的最大動(dòng)力所在），有著很大程度的利用，階段性地對(duì)“民富”也產(chǎn)生了很大的傷害。 也許，這是一種非常深謀遠(yuǎn)略的“中國式戰(zhàn)略”，也許不是。 中國大城市的房價(jià)為什么09年到現(xiàn)在翻了倍？M2增加了接近50%。（全世界都在“量化寬松”，你以為中國會(huì)落后嗎？） 2、“合理”的“最差博弈”“法制”與“獨(dú)裁” “健全法制”和“模著石頭過河”是一種矛盾的同時(shí)也是互動(dòng)著的狀態(tài)

40、，“GDP至上”現(xiàn)在已經(jīng)開始受到批評(píng)，但在當(dāng)時(shí)則可能是“時(shí)不我待”，“發(fā)展才是硬道理”，是利大于弊，此一時(shí)彼一時(shí)。 “權(quán)力大于（不健全的）法律”，有其弊，也有其利，這就是經(jīng)濟(jì)早期發(fā)展階段往往產(chǎn)生“跨越式發(fā)展”的部分原因。 政府主要領(lǐng)導(dǎo)的“獨(dú)裁”是現(xiàn)階段的中國特色之一，上級(jí)對(duì)他們的態(tài)度往往是，“成績才是硬道理”。于是產(chǎn)生了很多社會(huì)矛盾。 如同一個(gè)公司的發(fā)展，在公司的初級(jí)階段，獨(dú)裁往往是最高效的。而在公司逐漸龐大起來時(shí)，獨(dú)裁往往意味著決策失敗的那一天遲早會(huì)到來。 吳敬璉的“法治的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”理論是真正的中國強(qiáng)盛之道。但你們看看網(wǎng)上，他和張維迎、茅于軾并列為“中國三大漢奸”！ 3、什么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大

41、動(dòng)力？不缺燃料 什么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動(dòng)力？貧窮！在制度機(jī)制允許的情況下，貧窮者為了改變貧窮的生活狀態(tài)，幾乎什么都可以付出（法律、親情和名聲除外）。但等到人比較富裕了，就不會(huì)那么“不顧一切”了，他的上升動(dòng)力就會(huì)減弱。而整個(gè)國家的人民都比較富裕了，那國家上升的動(dòng)力也會(huì)減弱。（看看美歐就知道了，看看希臘就更清楚了。） 打個(gè)比方：一個(gè)國家的體制就象是一臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”，而“脫貧致富”的意愿和動(dòng)力就是源源不斷的“燃料”。發(fā)動(dòng)機(jī)可以不太先進(jìn)，工作效率也可以不是太高，關(guān)鍵是要有充足的“燃料”！（當(dāng)然，如果發(fā)動(dòng)機(jī)是壞的，你加進(jìn)去多少燃料也是無用的。）4、民富要讓位于國強(qiáng)？關(guān)于貧富懸殊的悖論 貧富過于懸殊的后果，特

42、別是極端的不公平所導(dǎo)致的貧富懸殊，幾乎肯定會(huì)帶來社會(huì)的矛盾和動(dòng)蕩。而一旦出現(xiàn)重大的社會(huì)動(dòng)蕩，則又會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的倒退甚至大滑坡。 現(xiàn)在傾向的辦法是：“先國強(qiáng)再民富”。全民脫貧（在中國的戰(zhàn)略機(jī)遇期）在有控的狀態(tài)下讓位于整個(gè)國家的快速發(fā)展。也可以說是為了中國有更強(qiáng)大的將來。5、“民權(quán)覺醒” 幾乎所有的權(quán)益都是通過：覺醒意愿表達(dá)反抗斗爭(zhēng)獲勝，這樣的過程得來的。 當(dāng)然所謂的“雙贏”最好，但你沒有實(shí)力、沒有分量，誰和你“雙贏”呢？ 天下沒有免費(fèi)的蛋糕。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)之一將是“民權(quán)覺醒”的到來。但是在現(xiàn)在的中國，這種現(xiàn)象還并不普遍。一方面法規(guī)不細(xì)：對(duì)開發(fā)商及物業(yè)公司違規(guī)的懲罰條例不夠詳細(xì)也不夠嚴(yán)厲“有

43、違規(guī)操作空間”、“違規(guī)成本不高”。本來，物業(yè)公司是業(yè)主的“管家”，是服務(wù)的，從屬的。但只要“壟斷”（不是業(yè)主請(qǐng)來的）了，他們也就和政府人員的感覺差不多了，“?！钡煤堋４蠖鄶?shù)物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾就源于此：業(yè)主覺得自己應(yīng)該很“?！卑。悍績r(jià)這么高，我都咬緊牙關(guān)花了這么多的錢買了，總要尊重我吧？物業(yè)公司的人不怎么看，你牛什么呢？再牛我把你的水、電給斷了，看誰受不了？另一方面：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于初級(jí)階段，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石就是：保護(hù)個(gè)人自由和經(jīng)濟(jì)權(quán)益。那么，我們也可以理解，這種“保護(hù)”也還是處于“初級(jí)階段”。 民主意味著要顧及到更多人的利益，將會(huì)形成比較復(fù)雜的“新的利益平衡格局”，即是多（利益）方的相互制衡

44、。某種程度上來說：貧窮和專制往往是“孿生”的，而經(jīng)濟(jì)的活躍和蓬勃發(fā)展則是民主的“催化劑”。 用最通俗的話來說：有錢了+有文化了，你就在保護(hù)你自己權(quán)益的層面上“覺醒”了，這樣的人越來越多了，民主在社會(huì)當(dāng)中所占的比例，也就越來越高了。例如：北京不少住區(qū)中的業(yè)主委員會(huì)的“主任”，一般由“自由知識(shí)分子”擔(dān)任（作家、藝術(shù)家、律師等），被稱為“社區(qū)活動(dòng)家”。他們的理性、組織能力和協(xié)調(diào)和維權(quán)手段，是開發(fā)商、物業(yè)管理公司所敬畏的，可以對(duì)其產(chǎn)生決定性的約束。他們提出一個(gè)有點(diǎn)夸張的理念： “民主從社區(qū)開始，居住改變中國”。 的確，要想真正地維護(hù)屬于自己的權(quán)益，先拿比較好對(duì)付的物業(yè)公司，練練手吧。 第六講 住區(qū)規(guī)劃

45、所涉及的課題 1、“七上八下”： 7個(gè)任務(wù)+8個(gè)課題2、住區(qū)規(guī)劃的表層和深入：“硬”與“軟” 3、住區(qū)規(guī)劃就好像是在寫作文。 4、 “第一需求” 理論與住區(qū)規(guī)劃的評(píng)價(jià) 5、為什么環(huán)境設(shè)計(jì)獲得“最高待遇”？ “七個(gè)任務(wù)”A、規(guī)劃理念關(guān)鍵問題的發(fā)現(xiàn) “戰(zhàn)略創(chuàng)新”與“戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新”的目標(biāo)（關(guān)鍵在于一個(gè)“新”字）B、規(guī)劃結(jié)構(gòu)認(rèn)知地圖的梯級(jí)結(jié)構(gòu)與景觀、交通結(jié)合形成的 住區(qū)空間骨架。C、交通體系解決目前和可預(yù)見將來的交通需求，不一定拘 泥“規(guī)律性”的方式。D、建筑布局住戶和開發(fā)商利益最大化的挖掘和平衡（景觀 視線分析、朝向分析、密度、間距） 戶型單元的售價(jià)（條件）評(píng)級(jí)E、配套設(shè)施“硬設(shè)施” 和“軟設(shè)施”的結(jié)合

46、和互補(bǔ)。F、環(huán)境設(shè)計(jì)環(huán)境與人的行為的關(guān)聯(lián) 環(huán)境與人文環(huán)境氣氛的關(guān)聯(lián) G、住宅設(shè)計(jì)發(fā)現(xiàn)和引領(lǐng)“新需求”。有需求依據(jù)的“新”， 戰(zhàn)無不勝。 “八個(gè)課題”1、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景是住區(qū)的“大環(huán)境”。 2、人的需求的分析是住區(qū)規(guī)劃中幾乎所有問題的“本質(zhì)和基礎(chǔ)”。 3 、鄰里關(guān)系是住區(qū)健康生長的“生長素”。 4、居住 場(chǎng)所氣氛是住區(qū)規(guī)劃的“非常道”層面的文化追求。“住看動(dòng)感”中的“感悟”層面的東西。 5、審美創(chuàng)新是使住區(qū)獲得更高價(jià)值的“點(diǎn)金石”。具體體現(xiàn)在諸如：新造型、新形式、新空間、新技術(shù)、新材料是形成住區(qū)當(dāng)中新的“物質(zhì)語言”和新的“體驗(yàn)”的主要手段。 6 、城中村和舊城改造城市更新的重要內(nèi)容。 7、信息化

47、網(wǎng)絡(luò)化與居住行為的關(guān)系永遠(yuǎn)不能放棄對(duì)未來住宅的設(shè)想。 8、生態(tài)與節(jié)能是城市住區(qū)發(fā)展的“必然趨勢(shì)”，如何把很“技術(shù)”的概念真正地與設(shè)計(jì)及現(xiàn)實(shí)的需求結(jié)合起來？ 2、住區(qū)規(guī)劃的表層和深入： 規(guī)劃結(jié)構(gòu)交通系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)、建筑組合 這是住區(qū)規(guī)劃的常規(guī)的規(guī)劃構(gòu)思方法，可稱之為：規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)思方法。 如果把住區(qū)規(guī)劃類比于寫作文，那這種構(gòu)思方法就像是“三段式”的寫作方法。 這種常規(guī)的規(guī)劃構(gòu)思方法，只是告訴你“寫作文”要按一定的由經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的規(guī)則來寫，否則就會(huì)達(dá)不到作文的基本要求。 這也是“道可道，非常道”的第一個(gè)“道”字 2、 住區(qū)規(guī)劃的表層和深入： 怎樣把一篇作文，寫得傳神、產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，甚至是成為傳世之作

48、。 這是“非常道”層面的事情。 類似于“第五園”之類的住區(qū)規(guī)劃，可以達(dá)到第二個(gè)層面。 3、住區(qū)規(guī)劃就好像是在寫作文。 那看看這些“非常道”的住區(qū)規(guī)劃有什么“奧秘”呢？ 類似于好的文章，看看它的“立意”（規(guī)劃思路）、“描述”（環(huán)境氛圍）、“詞匯”（材料質(zhì)感、造型）。 在這里你發(fā)現(xiàn)了什么？就是像好的作家不是為了吃飯而寫作一樣，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)作品也是超越“設(shè)計(jì)費(fèi)”的。（王澍） 超越太難了！大家都要吃飯，過好日子。但，總有人超越 什么時(shí)候你能帶著一些“寫作文”的感覺，去做住區(qū)規(guī)劃了，就“深入”了。而且，也不是非此即彼，你可以一半為生存，一半為超越。就怕。 4、 “第一需求” 理論與住區(qū)規(guī)劃的評(píng)價(jià) 很簡(jiǎn)單

49、，就是打動(dòng)購房者的諸多要素的重要性排序。 這是一種思維方法，你能想到“第一需求”，自然也會(huì)想到“第二”、“第三”。 這涉及到居住的本質(zhì)問題需求。 先說說“剛需”。什么是“剛需”呢？ “剛需”的背后是什么樣的一種需求心理呢？ “剛需”是100%“純”的嗎？ 為什么中國現(xiàn)階段的 “剛需”，和國外的，和我們國家以前的“剛需”，不一樣呢？ 4、 “第一需求” 理論與住區(qū)規(guī)劃的評(píng)價(jià) 仔細(xì)想想是很微妙的，比如來自社會(huì)的壓力大，加強(qiáng)自我的社會(huì)性的意愿就會(huì)降低。所以對(duì)自己的住房的要求以及期望較高（躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)），而租的住所總會(huì)給人一種“漂泊感”。 結(jié)合經(jīng)濟(jì)的因素， “剛需”也是對(duì)現(xiàn)實(shí)的“不安定感”和未來的“

50、不安定感”的一種回避的心態(tài)。 所謂“剛需”，其實(shí)也并不那么“剛”。 “剛需”又是經(jīng)歷了怎樣的“進(jìn)化”和“升級(jí)”呢？ “剛需”所反映出來的典型心態(tài)， “剛需” 的“第一需求”又是什么呢？ 4、 “第一需求” 理論與住區(qū)規(guī)劃的評(píng)價(jià) 那“非剛需” 呢？改善、投資、休閑。 “審美+1”心理 “比富”心理 + 投資判斷 “財(cái)富升級(jí)階段”心理 而“投資判斷”因?yàn)榉孔拥钠諠q而被沖淡。 李嘉誠的“地段、地段、地段”理論，已經(jīng)被“房子、房子、房子”所取代。 4、 “第一需求” 理論與住區(qū)規(guī)劃的評(píng)價(jià) 回到“第一需求” 購買者的購買行為可以歸納為：“理性基礎(chǔ)上的感性”。 感性是前面默默積累的所有理性的“龍門一躍”！

51、 所以“感性購買”的成分不可忽略，甚至有時(shí)會(huì)成為主導(dǎo)因素。5、為什么環(huán)境設(shè)計(jì)獲得“最高待遇”？ 為什么幾乎所有的開發(fā)商，都不敢不重視“環(huán)境設(shè)計(jì)”呢？ 因?yàn)樗谴俪伞案行再徺I”的最直接、最有效的東西 環(huán)境的視覺優(yōu)化，是符合大多數(shù)人當(dāng)下的心理需求的。 因?yàn)?，?dāng)下的中國人，是最重視“家”的。（心理層面的“家”，而非法律層面的“家”）。人需要社會(huì)才能“活得精彩”。但社會(huì)的，其實(shí)都是“非我”的。 5、為什么環(huán)境設(shè)計(jì)獲得“最高待遇”？ 我重視你的重視。 環(huán)境“搭臺(tái)”，賣房唱戲。 你不是重視“家”嗎？你越重視，我就把它弄得越“燦爛”。 高檔樓盤“拼”什么？“拼”植物。 第七講 如何做好住區(qū)規(guī)劃 1、好作業(yè)是

52、怎樣煉成的？有3級(jí)的門檻 2、有理想和為什么要有理想“用夢(mèng)想打動(dòng) 你，用證據(jù)說服你?！?3、住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)所需要的兩種思維方法 “正向思維”和“負(fù)向思維” 4、 “手腦并用”和“資料為王”1、好作業(yè)是怎樣煉成的？關(guān)于住區(qū)規(guī)劃的創(chuàng)新一共有3級(jí)的門檻： 第1級(jí)：了解熟悉專業(yè)技術(shù)規(guī)定和要求（專業(yè)人士和門外漢的差別），即各類規(guī)范和技術(shù)管理規(guī)定（比如廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則修建性詳細(xì)規(guī)劃篇）。這一級(jí)完成了就可以稱之為“專家”（你把所有規(guī)范搞通了，并能看出別人設(shè)計(jì)不符合規(guī)范的地方，你就可以去任何一家設(shè)計(jì)院去做總工?。?。 戲稱為：通曉匠法。 第2級(jí)：搜集掌握已有的常規(guī)做法，并分析其規(guī)律，知彼知己，這一

53、級(jí)完成了就可以稱之為“行家”。 戲稱為：圓通匠工。 第3級(jí)：提出有價(jià)值的問題，并找到解決之道。 目標(biāo)是： 用創(chuàng)新的方法去更好地解決問題。 從而成為：“高人” 戲稱為：脫繭成蝶。 在大學(xué)里，實(shí)際上這3級(jí)都不太容易完全實(shí)現(xiàn)，是部分實(shí)現(xiàn)。但卻讓我們知道如何對(duì)自己和別人的“作業(yè)”進(jìn)行定位。 2、“好作業(yè)”需要什么樣的能力和素質(zhì)？A、要有理想理想主義是成功人的特質(zhì)B、要知道為什么有理想理想主義的基礎(chǔ)是現(xiàn)實(shí) 藝術(shù)源于生活，高于生活。 感性是跳躍，是飛翔。 理性是信息、情報(bào)、分析、實(shí)驗(yàn)，是邏輯、推理以及辯論。 用夢(mèng)想打動(dòng)你，用證據(jù)說服你。感性是理性基礎(chǔ)上的升華。3、一個(gè)好的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)所需要的兩種思維方法

54、“正向思維” A.搜集綜合信息： 分析購買者的需求和購買心理，進(jìn)行市場(chǎng)定位 作為“傳統(tǒng)”的做法、資料和信息（如近期市場(chǎng)標(biāo)桿產(chǎn)品的信息或某異域特色產(chǎn)品的信息），并歸納為對(duì)“傳統(tǒng)”規(guī)律的理解。 B.創(chuàng)新“對(duì)傳統(tǒng)的適度漂移”。（可以是理念的、藝術(shù)風(fēng)格的、環(huán)境特色的、造型的、戶型特點(diǎn)的、配套設(shè)施的、結(jié)合地形特點(diǎn)的。） 正向思維明確：成功的作品要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) “清晰而生動(dòng)” 用創(chuàng)新的方法去更好地解決問題。（如何進(jìn)行“戰(zhàn)略”創(chuàng)新和“戰(zhàn)術(shù)”創(chuàng)新） 處理好“新”與“舊” 的關(guān)系（從審美角度來說， 幾乎所有人都是“喜新厭舊”的，時(shí)髦的“新”會(huì)逐漸變舊而過時(shí)，將要被遺忘的“舊”往往在新的環(huán)境中被發(fā)掘出“新”的涵義和

55、價(jià)值?！靶隆迸c“舊”永遠(yuǎn)處于這樣的動(dòng)態(tài)平衡之中，循環(huán)往復(fù)。這里的“新”與“舊”都是具有（較為）深刻內(nèi)涵（關(guān)鍵在于要讓審美者有思考和想象的空間）的，否則就根本進(jìn)入不了審美的層次。 ） “人無我有，人有我優(yōu)”，擁有一定程度的稀缺度： “稀缺度”是“美”的“放大器” 。 利益：投資的成功（是設(shè)計(jì)師與開發(fā)商成功合作的基礎(chǔ)，通過提供成功產(chǎn)品服務(wù)社會(huì)。）品牌（開發(fā)商和設(shè)計(jì)方）的建立或積累，城市利益的擴(kuò)展。多贏才是贏?！柏?fù)向思維” A.規(guī)范和規(guī)矩（包括設(shè)計(jì)的和制圖的）： 找到“高壓線”和“底線” 掌握常規(guī)經(jīng)驗(yàn)做法和數(shù)據(jù)（如某種車速下的單個(gè)車道寬度為3.5米，你如果非要去證明應(yīng)該是3.55米，就不正常了） B

56、.“算賬”劃不劃得來 絕大多數(shù)社會(huì)現(xiàn)象的本質(zhì)就兩個(gè)字利益。與之對(duì)應(yīng)的人類行為也可歸納為兩個(gè)字算賬。你如果沒有算賬的意識(shí)，你就還沒進(jìn)得去社會(huì)的門，你如果不會(huì)算賬，你在社會(huì)上也就不會(huì)走得順。 算賬是規(guī)劃師的“基本功”包括算“實(shí)賬”（實(shí)物的、短期的、清晰的、即兌的）和“算虛賬”（非物質(zhì)的、較長期的、發(fā)散的） 學(xué)規(guī)劃的，一定要盡量去弄懂“虛大于實(shí)”的道理。4、獲得成功的秘訣 A.“手腦并用” 思維的遞進(jìn)一方面是線索的啟示和思想的碰撞，另一方面是通過圖形匯集思維的綜合結(jié)果。 形成思維的多級(jí)平臺(tái)，不斷發(fā)現(xiàn)新的問題和產(chǎn)生新的思路。 盡早地進(jìn)行圖形構(gòu)思，圖形構(gòu)思與理念的抽象思維始終是呈現(xiàn)交叉的狀態(tài)，構(gòu)思的次數(shù)

57、越多，設(shè)計(jì)的深度就越好。 B.“資料為王” 擁有和處理資料的能力，就是導(dǎo)致建筑人、規(guī)劃人“貧富懸殊”的關(guān)鍵所在。 文字信息思考的素材 實(shí)地考察積累感性印象。 圖片資料是啟發(fā)抽象構(gòu)思和形象構(gòu)思的刺激源 第八講 與住區(qū)規(guī)劃密切相關(guān)的環(huán)境心理學(xué)概念 1、 私密性 2、 “無形的氣泡” 赫爾的“近體學(xué)” 3、 “領(lǐng)域”住區(qū)空間的主角 4、 “邊界效應(yīng)”與人際交往 5、“認(rèn)知地圖”規(guī)劃結(jié)構(gòu)的驗(yàn)證工具 與住區(qū)規(guī)劃密切相關(guān)的環(huán)境心理學(xué)概念（一）、環(huán)境心理學(xué)的發(fā)展?fàn)顩r一、環(huán)境心理學(xué)的研究目標(biāo) 建筑決定論 ：一個(gè)理想化的容器造就一個(gè)美好的社會(huì)。19世紀(jì)末開始盛行的理論及實(shí)踐。（包豪斯、霍華德田園城市構(gòu)想） 相互

58、作用論：人、建筑、環(huán)境等均是社會(huì)體系中的一分子，任何實(shí)質(zhì)環(huán)境都包含了實(shí)質(zhì)因素和社會(huì)因素，人的行為是對(duì)實(shí)質(zhì)環(huán)境和文化與社會(huì)環(huán)境的反應(yīng)。研究目標(biāo)人與實(shí)質(zhì)環(huán)境的相互關(guān)系，以及如何促進(jìn)人與環(huán)境之間良性的互動(dòng)過程。 人如何了解環(huán)境、實(shí)質(zhì)環(huán)境對(duì)人有什么影響、人對(duì)環(huán)境會(huì)做些什么。二、環(huán)境心理學(xué)的理論構(gòu)成理論群：建筑規(guī)劃人員心理學(xué)家社會(huì)學(xué)家，獨(dú)立的研究成果，及研究內(nèi)容的相互融合和交叉。鄰里商數(shù)理論鄰里概念實(shí)際上可分為：“大鄰里”和“小鄰里”“大鄰里”主要與規(guī)劃中合理安排公共服務(wù)設(shè)施有關(guān)，在這個(gè)層面上發(fā)展緊密的社交關(guān)系是困難的?！靶∴徖铩币话阈∮?00戶，因?yàn)楸舜俗〉媒?，住戶有可能知道彼此的名字，并具有交往性?/p>

59、 要想促成居民的交往，應(yīng)該把鄰里劃分為較小的單元，并提升實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)質(zhì)量以促進(jìn)交往的發(fā)生。鄰里交往的發(fā)生與小商店（與日常生活密切相關(guān)）及小活動(dòng)場(chǎng)地的配置有著非常直接的關(guān)系。鄰里商數(shù)是指“小鄰里”的數(shù)目（住戶、小商店、小活動(dòng)場(chǎng)地等）與“大鄰里”或周圍區(qū)域相關(guān)數(shù)目之比。一般情況下，鄰里商數(shù)小，鄰里的交往更密切。格式塔心理學(xué)認(rèn)知容量，人的注意力一般不超過7個(gè)數(shù)量。認(rèn)知容量的局限性對(duì)實(shí)質(zhì)性環(huán)境的設(shè)計(jì)具有重要意義，利用成組記憶，和強(qiáng)化組形象特征等辦法，使環(huán)境信息不至于超出人的環(huán)境認(rèn)知容量。透鏡理論人在環(huán)境的紛繁信息中篩選小部分有用的信息，形成環(huán)境線索供給理論 人對(duì)建筑物或環(huán)境的觀察，并不是停留在表面，

60、而是更加關(guān)注環(huán)境所提供的功能，強(qiáng)調(diào)知覺的目的性和功能性?！皥?chǎng)所理論”即是在此理論上發(fā)展而來的。認(rèn)知分層結(jié)構(gòu)理論人對(duì)環(huán)境的認(rèn)知信息是分層存儲(chǔ)的，第一級(jí)是環(huán)境的主要空間信息，第2、3、4級(jí)不斷存儲(chǔ)了大量進(jìn)一步的信息，形成樹形的編碼結(jié)構(gòu)。兒童環(huán)境認(rèn)知理論鄰里和兒童關(guān)系密切，建議鄰里應(yīng)該以孩子們活動(dòng)的區(qū)域來定義。人類群體本能理論在大自然生存的競(jìng)爭(zhēng)中，人類喜歡聚集和采取集體行動(dòng)，對(duì)內(nèi)可以獲得保護(hù)、鼓舞和快樂，對(duì)外可以戰(zhàn)勝恐懼和贏得尊敬。即使是思想和感受也傾向于集體進(jìn)行，如宗教。孤獨(dú)往往意味著無助和失敗。大城市的“逆群體化”傾向的主要原因有：a.高密度環(huán)境下的超負(fù)荷信息的過量。b.人口的高密度造成社會(huì)安全