2022年河北省房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點考試題

1、河北省房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題備選項中，只有1個事最符合題意） 1、有關(guān)融資成本，下列說法不對是（）。 A融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付費用 B融資成本高下是判斷項目融資方案與否合理重要原因之一 C融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費 D資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費 2、為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)工作效率，開發(fā)商宜采用發(fā)包。 A：專業(yè)工程 B：建筑工程全過程 C：分

2、部工程 D：分階段 E：借款協(xié)議3、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長率g與酬勞率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 4、通過采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)評估，就可以彌補_與實際狀況不符缺陷。 A成本投入數(shù)量 B成本投入數(shù)量和時間 C支出與投入數(shù)量和時間 D銷售收入數(shù)量5、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中。 A：負(fù)債業(yè)務(wù) B：資產(chǎn)業(yè)務(wù) C：中間業(yè)務(wù) D：代理業(yè)務(wù) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 6、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)是。 A：自物權(quán) B：劃撥土地使用權(quán) C：抵押權(quán) D：租賃權(quán) E：工業(yè)用地監(jiān)測點評

3、估價格 7、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地減價額為_元。 A62500 B6 C61000 D61500 8、下列有關(guān)金融工具表述中，錯誤是_。 A一般而言，金融工具流動性與收益性呈負(fù)有關(guān) B本票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定金額給收款人或者持票人票據(jù) C與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā) D中國人民銀行發(fā)行人民幣，實質(zhì)上就是一種銀行券，它表明中國人民銀行對持有人一種負(fù)債 9、施工單位對房屋建筑工

4、程保修期自之曰起計算。 A：房屋竣工 B：房屋竣工驗收合格 C：房屋交付使用 D：辦理房屋登記 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 10、_，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加人了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)團(tuán)體會員。 A11月4日 B10月17日 C10月13日 D1月8日11、某宗房地產(chǎn)土地價值占總價值40，建筑物價值占總價值60%，由可比實例房地產(chǎn)中所求出土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，綜合資本化率為。 A：6 B：7 C：72 D：8 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場調(diào)研后，決定在某都市開發(fā)供老年人居住“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目市場選擇過程中采用是_模式。 A選擇

5、專業(yè)化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C大量定制 D單一市場集中化 13、在房地產(chǎn)市場自然周期復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中空置與合理空置率關(guān)系是。 A：空置率=合理空置率 B：空置率合理空置率 D：不能判斷 E：借款協(xié)議14、某類房地產(chǎn)初至初價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增減量權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)于初價格最靠近于_元/m2。 A3100 B3195 C3285 D3300 15、下列房地產(chǎn)估價有關(guān)活動中，屬于老式價值評估業(yè)務(wù)范圍是。 A：高層建筑地價分?jǐn)?B：房地產(chǎn)投資

6、價值評估 C：因環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損評估 D：都市房屋拆遷中停業(yè)損失評估 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 16、若目前借入500元，年利率為10%，兩年后實際經(jīng)濟(jì)價值等于_元。 A605 B600 C650 D550 17、某購房人為購置住房申請了住房抵押貸款20萬元，年貸款利率為12，假如他此后內(nèi)按月等額償還此項貸款，若其總收入30可以用于住房支出，則他月收入額需到達(dá)元才有足夠償還能力。 A：9 87635 B：9 56472 C：9 42167 D：9 37581 E：借款協(xié)議 18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)寫字樓銷售增值額為2200萬元，按土地增值稅有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)予扣除項目金額為1萬元，則其

7、應(yīng)納土地增值稅合用稅率為。 A： B：20 C：30 D：40 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 19、工程造價控制是控制。 A：部分管理 B：自我調(diào)解 C：全過程動態(tài) D：總價絕對 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 20、有關(guān)明確估價基本領(lǐng)項說法，錯誤是。 A：估價目本質(zhì)上由委托人估價需要決定 B：估價時點由估價目決定 C：估價對象由委托人和估價目決定 D：估價類型由估價師決定 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 21、房地產(chǎn)抵押價格一般狀況下與市場價格關(guān)系是：_。 A兩者相似 B兩者沒有關(guān)系 C前者高于后者 D前者低于后者 22、下列有關(guān)房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定原因表述中，對是_。 A空置率與有效毛收入呈反向變動 B通過與物業(yè)服

8、務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運行費用影響 C權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)投資風(fēng)險和風(fēng)險酬勞均增長 D金融機構(gòu)一般規(guī)定投資者權(quán)益投資比率不得高于某一規(guī)定比率23、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為萬元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 24、因土地使用權(quán)屆滿，權(quán)利人需要到登記機關(guān)辦理_。 A轉(zhuǎn)移登記 B變更登記 C初始登記 D注銷登記25、估價對象房地產(chǎn)剩余使用年限為40年，可比實例剩余使用年限為50年，成交價格為3500元，該類房地產(chǎn)酬勞率為12，則與估價對象相似年限房地產(chǎn)價格

9、為。 A：1126元 B：3446元 C：3473元 D：3527元 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項得 0.5 分） 1、工程投資額在30萬元如下或者建筑面積在_m2如下建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。 A100 B200 C300 D500 2、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為_萬元。 A305 B463 C636 D9613、某宗房地產(chǎn)估計未來第一年總收益和總費用分別

10、為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)酬勞率為8%，該房地產(chǎn)價格為_萬元。 A100 B42 C63 D77 4、不得抵押房地產(chǎn)包括。 A：列入拆遷范圍房地產(chǎn) B：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)房地產(chǎn) C：列入文物保護(hù)建筑物和有重要紀(jì)念意義其他建筑物 D：已依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) E：被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制房地產(chǎn)5、中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即。 A：土地有償有期限使用制度 B：房地產(chǎn)價格申報制度 C：房地產(chǎn)價格評估制度 D：房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度 E：住宅專題維修資金制度 6、在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA

11、、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)風(fēng)險系數(shù)為。 A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款協(xié)議 7、都市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括_。 A都市規(guī)劃編制管理 B都市規(guī)劃編制審查管理 C都市規(guī)劃實行管理 D都市規(guī)劃實行監(jiān)察管理 E都市規(guī)劃引導(dǎo)監(jiān)督 8、有關(guān)長期趨勢法合用對象，下列最佳表述為_。 A從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以顯現(xiàn)出一定變動規(guī)律和發(fā)展趨勢房地產(chǎn) B從短期內(nèi)或長期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定時間序列數(shù)據(jù)，運用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價格變動房地產(chǎn) C目前沒有開發(fā)，但未來將會進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)，

12、由于目前無類似價格可以比較，但根據(jù)未來發(fā)展趨勢一定地找到類似比較案例房地產(chǎn) D房地產(chǎn)價格一般從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。長期趨勢法合用于價格無明顯季節(jié)波動房地產(chǎn) 9、銀行為某人提供期限為，年利率為6，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。 A：1005.56 B：1010.56 C：1110.56 D：1115.56 E：借款協(xié)議 10、達(dá)不成拆遷賠償安頓協(xié)議拆遷糾紛處理方式包括。 A：行政裁決 B：依法起訴 C：強制拆遷 D：仲裁 E：協(xié)商11、下列說法不對是（

13、）。 A利息備付率表達(dá)使用項目利潤償付利息保障倍數(shù)，對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于1 B償債備付率表達(dá)可用于還本付息資金償還借款本息保障倍數(shù)，對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)不小于1.2 C在國際上，銀行一般規(guī)定流動比率維持在200%以上 D一般來說，對于一種開發(fā)周期為2年商品住宅開發(fā)項目，其目成本利潤率大體應(yīng)為35%45% 12、下列職能中，屬于保險基本職能是_。 A分散危險 B融通資金 C防災(zāi)防損 D分派資金 13、國家一級都市房屋拆遷管理部門是_。 A國務(wù)院 B國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 C都市規(guī)劃主管部門 D土地管理局14、下列措施中，不屬于風(fēng)險辨識措施是（）。 A專家調(diào)查

14、法 B蒙特卡洛法 C幕景分析法 D故障樹分析法 15、某房地產(chǎn)投資項目目收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行自貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是。(試題) A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款協(xié)議 16、房地產(chǎn)是一種特殊商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品最大區(qū)別是_。 A專業(yè)性 B各異性 C不可移動性 D適應(yīng)性 17、詳細(xì)承擔(dān)全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理部門是_。 A建設(shè)部 B建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)企業(yè) C建設(shè)部信息中心 D中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 18、在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃

15、市場”，這種劃分所采用市場細(xì)分原則有_。 A按存量增量細(xì)分 B按交易形式細(xì)分 C按目市場細(xì)分 D按房地產(chǎn)用途細(xì)分 E按地區(qū)細(xì)分 19、法定稅費包括營業(yè)稅及附加，稅率為，按月繳納。 A：55 B：4.4 C：43 D：53 E：借款協(xié)議 20、不需要辦理施工許可證是_建設(shè)工程。 A工程投資額30萬元如下 B建設(shè)面積300m2如下 C建設(shè)面積500m2如下 D工程投資額30萬元如下且建筑面積在300m2如下 E投資額50萬元如下且面積不超過300m2 21、_是指以公開競價方式，將特定物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者買賣方式。 A招標(biāo) B轉(zhuǎn)讓 C拍賣 D發(fā)售 22、下列費用中，應(yīng)計入收益性物業(yè)運行費用有。 A：公用設(shè)施維修費 B：人員工資 C：抵押貸款還本付息額 D：房產(chǎn)稅 E：保險費23、用