某拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告

1、城中村改造安置項(xiàng)目可行性研究報PAGE PAGE 38北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司武漢市洪洪山區(qū)城城中村綜合改造造拆遷安安置房項(xiàng)項(xiàng)目可 行 性 研研 究 報 告告 編制單位位：北京京金光工工程咨詢詢有限責(zé)責(zé)任公司司湖北分分公司湖北中安安信會計(jì)計(jì)師事務(wù)務(wù)有限公公司編制時間間： 220099年122月6日 目 錄錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc247964248 第一部分分 總論論 PAGEREF _Toc247964248 h 3 HYPERLINK l _Toc247964249 1、項(xiàng)目目建設(shè)背背景 PAGEREF _Toc247964249 h

2、3 HYPERLINK l _Toc247964250 2、項(xiàng)目目概況 PAGEREF _Toc247964250 h 4 HYPERLINK l _Toc247964251 3、項(xiàng)目目編制依依據(jù)與研研究范圍圍 PAGEREF _Toc247964251 h 5 HYPERLINK l _Toc247964252 第二部分分 拆拆遷還建建的必要要性研究究 PAGEREF _Toc247964252 h 6 HYPERLINK l _Toc247964253 1、“城城中村”存在的的弊端 PAGEREF _Toc247964253 h 6 HYPERLINK l _Toc247964254 2、

3、“城城中村”改造的的歷史使使命 PAGEREF _Toc247964254 h 8 HYPERLINK l _Toc247964255 第三部分分 拆遷遷還建的的規(guī)模及及建設(shè)內(nèi)內(nèi)容 PAGEREF _Toc247964255 h 9 HYPERLINK l _Toc247964256 1、拆遷遷內(nèi)容 PAGEREF _Toc247964256 h 9 HYPERLINK l _Toc247964257 2、還建建內(nèi)容 PAGEREF _Toc247964257 h 10 HYPERLINK l _Toc247964258 3、拆遷遷還建的的成本 PAGEREF _Toc247964258 h

4、10 HYPERLINK l _Toc247964259 第四部分分 開開發(fā)項(xiàng)目目的市場場分析 PAGEREF _Toc247964259 h 10 HYPERLINK l _Toc247964260 1、武漢漢市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)人文文環(huán)境與與城市概概況 PAGEREF _Toc247964260 h 10 HYPERLINK l _Toc247964261 2、武漢漢市的國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及市市場潛力力分析 PAGEREF _Toc247964261 h 11 HYPERLINK l _Toc247964262 3、武漢漢市房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀分分析 PAGEREF _Toc247964262 h

5、 12 HYPERLINK l _Toc247964263 4、本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢分析 PAGEREF _Toc247964263 h 17 HYPERLINK l _Toc247964264 第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目選址址與自然然條件 PAGEREF _Toc247964264 h 19 HYPERLINK l _Toc247964265 1、項(xiàng)目目地點(diǎn) PAGEREF _Toc247964265 h 19 HYPERLINK l _Toc247964266 2、項(xiàng)目目的自然然條件 PAGEREF _Toc247964266 h 19 HYPERLINK l _Toc247964267 第六部分分 項(xiàng)

6、項(xiàng)目環(huán)境境影響分分析 PAGEREF _Toc247964267 h 22 HYPERLINK l _Toc247964268 1、項(xiàng)目目建設(shè)期期對環(huán)境境的影響響 PAGEREF _Toc247964268 h 22 HYPERLINK l _Toc247964269 2、運(yùn)營營期對環(huán)環(huán)境的影影響 PAGEREF _Toc247964269 h 24 HYPERLINK l _Toc247964270 第七部分分 城城中村改改造投資資估算，資金需需求與資資金籌措措 PAGEREF _Toc247964270 h 25 HYPERLINK l _Toc247964271 1、投資資估算 PAGE

7、REF _Toc247964271 h 25 HYPERLINK l _Toc247964272 2、拆遷遷還建資資金需求求與籌措措情況 PAGEREF _Toc247964272 h 27 HYPERLINK l _Toc247964273 3、貸款款償還 PAGEREF _Toc247964273 h 27 HYPERLINK l _Toc247964274 第八部分分 財財務(wù)評價價說明 PAGEREF _Toc247964274 h 27 HYPERLINK l _Toc247964275 1、財務(wù)務(wù)評價的的假設(shè) PAGEREF _Toc247964275 h 27 HYPERLINK

8、l _Toc247964276 2、財務(wù)務(wù)評價的的基準(zhǔn)期期 PAGEREF _Toc247964276 h 27 HYPERLINK l _Toc247964277 3、財務(wù)務(wù)指標(biāo)評評價依據(jù)據(jù)及說明明 PAGEREF _Toc247964277 h 27 HYPERLINK l _Toc247964278 4、房地地產(chǎn)總成成本費(fèi)用用估算依依據(jù) PAGEREF _Toc247964278 h 28 HYPERLINK l _Toc247964279 5、銷售售收入估估算依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc247964279 h 29 HYPERLINK l _Toc247964280 6、銷售售稅金

9、和和附加估估算 PAGEREF _Toc247964280 h 30 HYPERLINK l _Toc247964281 7、土地地增值稅稅估算 PAGEREF _Toc247964281 h 31 HYPERLINK l _Toc247964282 8、企業(yè)業(yè)所得稅稅估算 PAGEREF _Toc247964282 h 31 HYPERLINK l _Toc247964283 第九部分分 財財務(wù)評價價 PAGEREF _Toc247964283 h 31 HYPERLINK l _Toc247964284 1、財務(wù)務(wù)指標(biāo)分分析 PAGEREF _Toc247964284 h 31 HYPER

10、LINK l _Toc247964285 2財務(wù)務(wù)指標(biāo)分分析匯總總表 PAGEREF _Toc247964285 h 33 HYPERLINK l _Toc247964286 第十部分分 償償債能力力分析 PAGEREF _Toc247964286 h 34 HYPERLINK l _Toc247964287 第十一部部分 結(jié)論及及建議 PAGEREF _Toc247964287 h 34 HYPERLINK l _Toc247964288 1、結(jié)論論 PAGEREF _Toc247964288 h 34 HYPERLINK l _Toc247964289 2、建議議 PAGEREF _Toc

11、247964289 h 35武漢市洪洪山區(qū)城城中村綜綜合改造造拆遷安安置房項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報告第一部分分 總論1、 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目目建設(shè)背背景住房問題題是重要要的民生生問題。解決城城市低收收入家族族住房是是當(dāng)前民民生問題題的重中中之重。黨中央央、國務(wù)務(wù)院高度度重視解解決城市市低收入入家庭住住房困難難問題，國務(wù)院院下發(fā)了了關(guān)于于解決城城市低收收入家庭庭住房困困難的若若干意見見（國國發(fā)22007724號，以下簡簡稱若若干意見見），接著又又召開全全國城市市住房工工作會議議，對貫貫徹若若干意見見進(jìn)行行部屬。國務(wù)院院提出，所有城城市（包包括縣城城）要以

12、以城市低低收入家家族為對對象，進(jìn)進(jìn)一步建建立健全全城市廉廉租住房房制度，改進(jìn)和和規(guī)范經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房制制度，加加大棚戶戶區(qū)、舊舊住宅區(qū)區(qū)改造力力度、力力爭到“十一五五”期未，使低收收入家庭庭住房條條件得到到明顯改改善，農(nóng)農(nóng)民工等等其它城城市住房房困難群群體的居居住條件件得到逐逐步改善善。改革開放放以來，中國的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展取得得了舉世世矚目的的成就，巨大的的市場潛潛力和相相對低廉廉的生產(chǎn)產(chǎn)成本已已使中國國成為亞亞洲地區(qū)區(qū)，乃至至世界最最具投資資吸引力力的國家家之一。溫家寶寶總理在在政府工工作報告告中提出出了“中部崛崛起”的概念念，這意意味著中中央政府府將在政政策、財財政、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等方面

13、將將會向中中部地區(qū)區(qū)傾斜，刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展。地處處腹地的的中部六六省面臨臨著一次次全新的的歷史發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。在中部崛崛起的大大背景下下，依托托優(yōu)越的的地理位位置和多多年積累累，武漢漢的整體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力日益益增強(qiáng)，經(jīng)過多多年發(fā)展展，武漢漢市已有有較強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)積累累，地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值連續(xù)續(xù)兩年處處于中部部六省前前列，220099年上半半年武漢漢市的GGDP為為19881.881億元元，位居居中部六六省之首首。從整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力上上看，中中部龍頭頭與支點(diǎn)點(diǎn)的地位位基本確確定。 但是，就就在這座座不斷發(fā)發(fā)展的特特大城市市的二環(huán)環(huán)以內(nèi),存在556個城城中村，城中村村內(nèi)危房房、舊房房集中，這些住住宅

14、建設(shè)設(shè)時間長長，房屋屋質(zhì)量差差，戶均均面積小小，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套不全全，生活活環(huán)境質(zhì)質(zhì)量差，群眾生生活十分分不便。中心城城區(qū)內(nèi)的的城中村村臟亂差差，片區(qū)區(qū)環(huán)境嚴(yán)嚴(yán)重影響響了武漢漢市的市市容市貌貌，影響響武漢市市在全國國的整體體形象，為徹底底解決這這一問題題，武漢漢市人民民政府于于20009年66月4日日提出關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較較快增長長的若干干意見，要求求加快推推進(jìn)城中中村和舊舊城改造造，計(jì)劃劃用3年年時間完完成二環(huán)環(huán)內(nèi)566個城中中村的改改造任務(wù)務(wù)。2、 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目目概況2.1 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的

15、文章 項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱武漢市洪洪山區(qū)城城中村綜綜合改造造拆遷安置置房項(xiàng)目2.2 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)項(xiàng)目地址址項(xiàng)目位于于洪山區(qū)區(qū)和平鄉(xiāng)鄉(xiāng)友誼大大道以南，武青四四干道以以北，紡紡機(jī)路以以東，羅家家港以西西,緊鄰鄰徐東商商業(yè)中心心。2.3項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)模及及內(nèi)容（1）拆拆遷還建建；拆遷總總面積為為87888077.466平方米米，其中中村民房房屋拆遷遷面積為為50663400平方米米，拆遷遷村民戶戶數(shù)15594戶戶；集體體房屋拆拆遷面積積為37724667.446平方方米。還還建面積積為33308995平方方米，還還建戶數(shù)數(shù)14446戶，貨幣補(bǔ)補(bǔ)償面積積為200

16、38996平方方米。（2）房房地產(chǎn)開開發(fā)。根據(jù)武武漢市人人民政府府辦公廳廳關(guān)于于洪山區(qū)區(qū)城中村村改造成成本測算算及開發(fā)發(fā)規(guī)模的的批復(fù)，開發(fā)發(fā)建設(shè)規(guī)規(guī)模為1121.66萬萬平方米米，容積積率3.65，開發(fā)用用地的總總成本221.99億元。以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)取取得的收收入彌補(bǔ)補(bǔ)拆遷還還建的成本。2.4本本項(xiàng)目建建設(shè)期本項(xiàng)目220100年上半半年完成成整體拆拆遷任務(wù)務(wù)，20011年年底完成成還建安安置房建建設(shè)任務(wù)務(wù)，拆遷遷還建期期2年；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)采采取滾動動開發(fā)模模式，從從20111年上上半年起起至20018年年底完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)任任務(wù)，開發(fā)建建設(shè)期88年。2.5目目前工程程進(jìn)展情情況（1）由由武漢

17、市市城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究院院完成了了“城中村村”綜合改改造規(guī)劃劃（2）掛掛牌出讓讓土地成成本已經(jīng)經(jīng)武漢市市洪山區(qū)區(qū)人民政政府和平平街村民民委員會會、洪山山區(qū)和平平街城中中村綜合合改造工工作領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組辦辦公室、武漢市市洪山區(qū)區(qū)人民政政府和平平街辦事事處、武武漢市洪洪山區(qū)城城中村綜綜合改造造工作領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組辦公室室審核簽簽字同意意。20009年99月288日取得得武漢市市人民政政府辦公公廳關(guān)關(guān)于洪山山區(qū)城中中村改造造成本測測算及開開發(fā)規(guī)模模的批復(fù)復(fù)（3）完完成拆遷遷的部分分工作,包括:完成了了城中村村改制；完成了了項(xiàng)目前前期規(guī)劃劃，完成成了部分分拆遷補(bǔ)補(bǔ)償（4）項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)摘牌，并獲取取國有有建設(shè)

18、用用地使用用權(quán)成交交確認(rèn)書書（5）項(xiàng)項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)及規(guī)劃劃審批手手續(xù)基本本完成。環(huán)評、國有土土地使用用證、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證正在在辦理中中。3、項(xiàng)目目編制依依據(jù)與研研究范圍圍3.1本本報告的的編制依依據(jù)依據(jù)中華華人民共共和國有有關(guān)法律律法規(guī)和和政策規(guī)規(guī)定，綜綜合該 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)項(xiàng)目的具具體情況況，本可行性性研究報報告的編編制依據(jù)據(jù)主要有有：本報告告的編制制的依據(jù)據(jù)是國家家計(jì)委、建設(shè)部部頒發(fā)的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價價方法與與參數(shù)（第二二版）和和國家現(xiàn)現(xiàn)行的財財稅制度度。武漢市市人民政政府辦公公廳

19、關(guān)關(guān)于洪山山區(qū)城中中村改造造成本測測算及開開發(fā)規(guī)模模的批復(fù)復(fù)武漢市市城市規(guī)規(guī)劃管理理局市規(guī)規(guī)劃局關(guān)關(guān)于綜綜合改造造規(guī)劃的批復(fù)復(fù)”（武規(guī)規(guī)函2200662553號）文及武武規(guī)函200084459號號文武漢市市城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究院院完成了了“城中村村”綜合改改造規(guī)劃劃武漢市市城中村村綜合改改造工作作領(lǐng)導(dǎo)小小組“關(guān)于印印發(fā)武武漢市城城中村綜綜合改造造掛牌出出讓土地地成本測測算操作作規(guī)范（試行）的通知知”(武城城改辦2000922號武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的分析估估算3.2本本報告的的研究范范圍總論拆遷還還建的必必要性研研究拆遷還還建的規(guī)規(guī)模及建建設(shè)內(nèi)容容開發(fā) HYPERLINK 項(xiàng)目

20、 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)項(xiàng)目的市場分分析項(xiàng)目選選址與自自然條件件項(xiàng)目環(huán)環(huán)境影響響分析城中村村改造投投資估算算，資金金需求與與資金籌籌措財務(wù)評評價說明明財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)估算算財務(wù)效效益分析析償債能能力分析析結(jié)論和和建議等等在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，考考慮 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性、技術(shù)術(shù)的可行行性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的合合理性，為政府府有關(guān)部部門審批批 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目、建建設(shè)單位位進(jìn)行投投資決策策和金融融機(jī)構(gòu)貸貸款提供供比較可可靠的依依據(jù)。第二部分分 拆遷還建建的必要要性研究究1、“城城中村”存在的的弊端近幾年

21、來來，隨著著城市化化建設(shè)進(jìn)進(jìn)程的加加快發(fā)展展，城區(qū)區(qū)范圍不不斷擴(kuò)大大，原先先城區(qū)周周邊的村村莊，現(xiàn)現(xiàn)在區(qū)域域位置上上已成為為城區(qū)的的組成部部分，成成為一道道城市建建設(shè)發(fā)展展中的特特殊景觀觀“城市里里的村莊莊”?！俺侵写宕濉痹谛行姓弦岩咽浅鞘惺械姆懂牣牐瑢儆谟诮值拦芄芾?，但但“城中中村”仍仍然實(shí)行行農(nóng)村集集體所有有制和農(nóng)農(nóng)村管理理體制。“城中中村”農(nóng)農(nóng)民的土土地大部部分已經(jīng)經(jīng)被國家家征用，不再從從事農(nóng)業(yè)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源主主要依靠靠第二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)及土地地收益，生活方方式也發(fā)發(fā)生了根根本的變變化，已已不再是是傳統(tǒng)意意義上的的農(nóng)民?！俺侵兄写濉贝娲嬖谥T諸多的弊弊端： （1）土土地利用用粗放，土

22、地資資產(chǎn)流失失由于“城城中村”缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的規(guī)規(guī)劃和管管理，造造成土地地利用率率和產(chǎn)出出率低下下，房屋屋建筑占占地面積積大，建建筑風(fēng)格格與城市市規(guī)劃不不夠銜接接，且往往往含有有院落和和小塊菜菜地、豬豬圈等，房屋容容積率低低，土地地利用十十分粗放放。同時時，“城城中村”的土地地區(qū)位條條件相對對優(yōu)越，土地的的產(chǎn)權(quán)又又屬于村村集體所所有，這這樣，優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)位條件件和相對對于城市市低廉的的土地價價格，使使“城中中村”中中不規(guī)范范的房地地產(chǎn)二級級市場特特別活躍躍，導(dǎo)致致由于規(guī)規(guī)劃和基基礎(chǔ)設(shè)施施改善而而使土地地升值的的部分國國有土地地資產(chǎn)的的流失。 （2）管管理體制制不順，管理難難度較大大 “城中村村”周

23、圍圍已經(jīng)被被城市社社區(qū)所包包圍，而而“城中中村”是是一種特特殊類型型的社區(qū)區(qū)，它既既像城市市又像農(nóng)農(nóng)村，既既不是城城市又不不是農(nóng)村村。從管管理體制制上考察察，城市市社區(qū)的的管理體體制與農(nóng)農(nóng)村社區(qū)區(qū)的管理理體制有有較大的的區(qū)別，它們在在“城中中村”形形成矛盾盾和沖突突，有時時又會出出現(xiàn)管理理上的“真空”，“城城中村”的性質(zhì)質(zhì)使城市市管理部部門管不不到，街街道、村村、鎮(zhèn)管管理又不不力。這這樣，村村集體組組織和村村民受利利益的驅(qū)驅(qū)動，亂亂搭亂建建成風(fēng)，違法違違章用地地十分普普遍，住住宅用地地嚴(yán)重超超標(biāo)。（3）人人口構(gòu)成成多元，社會治治安堪憂憂 “城中中村”的的人口構(gòu)構(gòu)成十分分復(fù)雜，并不是是以前所所認(rèn)

24、為的的城鄉(xiāng)二二元結(jié)構(gòu)構(gòu)。據(jù)調(diào)調(diào)查，“城中村村”的人人口主要要由以下下幾個方方面構(gòu)成成：首先先是當(dāng)?shù)氐氐脑杏小按迕衩瘛保ú坎糠执迕衩竦膽艏畬?shí)際上上已經(jīng)成成為市民民），其其次是租租用“城城中村”村民住住宅的城城區(qū)市民民，第三三是來自自外地、職業(yè)構(gòu)構(gòu)成十分分復(fù)雜的的外來人人口。由由于租金金低廉，“城中中村”容容易吸引引外來人人口，出出租房中中聚居了了大量缺缺乏有效效管理且且職業(yè)構(gòu)構(gòu)成和宗宗教信仰仰十分復(fù)復(fù)雜的人人員，因因此可能能成為滋滋生“黃黃賭毒”的溫床床和違法法事件發(fā)發(fā)生的策策源地，這種狀狀況的存存在制約約著城市市的健康康發(fā)展。 （4）公公共設(shè)施施缺乏，環(huán)境問問題嚴(yán)重重 “城中村村”的基基礎(chǔ)

25、設(shè)施施是與原原來低密密度的建建筑和低低密度的的人口相相適應(yīng)的的，現(xiàn)在在由于部部分市民民和大量量外來人人口的入入住，小小企業(yè)的的開辦，使給水水、排水水、道路路、交通通、電力力、郵電電通訊等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施嚴(yán)重重不足，超負(fù)荷荷運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污污水橫溢溢，垃圾圾亂倒、蚊蠅叢叢生，空空氣質(zhì)量量較差。缺乏統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃的凌亂亂建筑，形成不不了統(tǒng)一一連續(xù)的的街景立立面，視視覺環(huán)境境很差，城市形形象低下下；此外外，由于于村內(nèi)道道路既狹狹窄又雜雜亂無章章，很容容易引發(fā)發(fā)交通事事故。（5）村村民素質(zhì)質(zhì)較低，就業(yè)問問題嚴(yán)峻峻 由于“城中村村”村民民和外來來人口素素質(zhì)普遍遍不高，加上出出租等手手段獲取取收益比比較容易易，“城

26、城中村”村民普普遍表現(xiàn)現(xiàn)出游手手好閑、不思進(jìn)進(jìn)取的狀狀態(tài)，并并缺乏在在文化和和專業(yè)知知識技能能上進(jìn)一一步提高高的能力力。另外外，“城城中村”這種獨(dú)獨(dú)特的存存在和發(fā)發(fā)展模式式使城市市居民難難以理解解村民，而村民民本身也也缺乏獲獲取政治治權(quán)利和和社會公公正的追追求，影影響村民民的發(fā)展展和整個個社會文文化素質(zhì)質(zhì)的提高高。同時時，由于于土地的的征用，“城中中村”村村民的可可耕地大大量減少少，而村村落內(nèi)的的村民由由于歷史史原因，普遍文文化素質(zhì)質(zhì)不高，但由于于有高額額房租收收入，生生活水平平富裕，在就業(yè)業(yè)過程中中，高不不成低不不就，游游手好閑閑、無所所事事。村民素素質(zhì)的低低下及其其安于現(xiàn)現(xiàn)狀的性性格，使使

27、他們的的就業(yè)問問題相當(dāng)當(dāng)嚴(yán)重，即便是是征地時時安排了了一些就就業(yè)機(jī)會會，但很很容易下下崗，就就業(yè)問題題的嚴(yán)重重還會引引發(fā)社會會危機(jī)。2、“城城中村”改造的的歷史使使命本項(xiàng)目是是積極響響應(yīng)國務(wù)務(wù)院文件件精神，認(rèn)真貫貫徹落實(shí)實(shí)“住房問問題是重重要的民民生問題題”，響應(yīng)武漢漢市人民民政府于于20009年66月4日日提出關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較較快增長長的若干干意見，加快快推進(jìn)城城中村和和舊城改改造，具具有歷史史使命。同時，從從 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展歷程程里看，經(jīng)歷了了從城區(qū)區(qū)郊區(qū)區(qū)回歸歸城區(qū)的的發(fā)展歷歷程，自自從上世世紀(jì)九十十年度初初期

28、房地地產(chǎn)熱開開始，開開發(fā) HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目目主要集集中于老老城區(qū)；到九十十年代末末期，以以常青花花園、百百步亭花花園為代代表的大大型經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房 HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目開始始逐步向向城郊結(jié)結(jié)合部擴(kuò)擴(kuò)展，其其他開發(fā)發(fā)商也順順勢而上上，后湖湖片區(qū)、沌口開開發(fā)區(qū)、東湖開開發(fā)區(qū)、東西湖湖區(qū)以及及盤龍城城開發(fā)區(qū)區(qū)等均成成為開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)，但由于于遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)因交通、商業(yè)、教育、金融等等大配套套還存在在一定空空白點(diǎn)，生活不不便，房房屋空置置率比較較高；反反觀老城城區(qū)則由由于近幾幾年 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)

29、于武漢的文章 武漢漢市大規(guī)規(guī)模的市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的建設(shè)，城市面面貌得到到極大的的改觀，交通、綠化、環(huán)保等等均有長長足的進(jìn)進(jìn)步，開開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)又逐步步回歸城城區(qū)。武漢市市人民政政府于220099年6月月4日提提出關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)平平穩(wěn)較快快增長的的若干意意見，要求加加快推進(jìn)進(jìn)城中村村和舊城城改造，計(jì)劃用用3年時時間完成成二環(huán)內(nèi)內(nèi)56個個城中村村的改造造任務(wù)，這些跡跡象表明明，進(jìn)行行城中村村改造的的春天已已經(jīng)來臨臨。第三部分分 拆遷還還建的規(guī)規(guī)模及建建設(shè)內(nèi)容容1、拆遷遷內(nèi)容“城中村村”改造項(xiàng)項(xiàng)目拆遷遷總面積積為87788007.446平方方米，其其中村民民房屋拆拆遷面積積為50063440

30、平方方米，涉涉及拆遷遷村民115944戶；集集體房屋屋拆遷面面積為33724467.46平平方米。村民被被拆遷房房屋補(bǔ)償償方式為為還建房房和貨幣幣補(bǔ)償相相結(jié)合，其中還還建面積積為33308995平方方米，貨貨幣補(bǔ)償償面積為為20338966平方米米，補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)為為政府指指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上浮115%。集體被被拆遷房房屋補(bǔ)償償方式為為貨幣補(bǔ)補(bǔ)償。拆遷工作作自摘牌牌之日起起，半年年之內(nèi)完完成。2、還建建內(nèi)容根據(jù)“城中村村”綜合改改造規(guī)劃劃，對拆拆遷村民民采取就就地還建建的方式式安置。還建用用地總面面積為11485500平平方米，還建戶戶數(shù)14446戶戶，還建建面積33308895平平方米，還建總總投資為為

31、680070.02萬萬元。具體還建建方案分分兩期實(shí)實(shí)施，一一期計(jì)劃劃投資3368445.554萬元元，建設(shè)設(shè)還建房房17772200平方米米，占總總還建面面積的554%；二期計(jì)計(jì)劃投資資313385.48萬萬元，建建設(shè)還建建房15536775平方方米，占占總還建建面積的的46%。3、拆遷遷還建的的成本根據(jù)武漢漢市人民民政府辦辦公廳關(guān)于洪洪山區(qū)城城中村改改造成本本測算及及開發(fā)規(guī)規(guī)模的批批復(fù)，拆遷還還建總成成本211.9億億元。第四部分分 開開發(fā) HYPERLINK 項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 項(xiàng)目目的市場分分析1、 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢漢市的經(jīng)

32、濟(jì)濟(jì)人文環(huán)境境與城市市概況 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢市是是湖北省省省會、華中地地區(qū)的最最大城市市，也是是中國重重要的中中心城市市，華中中地區(qū)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、金金融中心心。世界界的三大大河長江江及其最最大支流流漢水在在市內(nèi)交交匯，將將 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢市區(qū)區(qū)一分為為三，形形成了漢漢口、漢漢陽和武武昌三鎮(zhèn)鎮(zhèn)鼎立的的格局，故 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢漢素有“江城”的美譽(yù)譽(yù)。全市市現(xiàn)轄江江岸、江江漢、硚硚口、漢漢陽、武武昌、青青山等113個區(qū)區(qū)及武漢漢經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、東

33、東湖新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、東東湖生態(tài)態(tài)旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)，面積84494平平方公里里，人口口8288萬。 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢交通通十分發(fā)發(fā)達(dá)，是是京廣鐵鐵路大動動脈與長長江黃金金水道十十字交匯匯的中心心，鐵路路有京廣廣，并有有京九鐵鐵路線貫貫穿南北北，漢丹丹、武大大、武麻麻鐵路線線聯(lián)結(jié)東東西；公公路有1107、3166、3118三個個國干道道和八條條省干道道等輻射射湖北及及鄰省各各大中城城市；水水路有長長江、漢漢水交匯匯，歷來有有“九省省通衢”之稱，東去上上海，西西抵重慶慶，南至至廣州，北上京京城，距距離均在在10000公里里左右，處于中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)地理的的核心

34、位位置。 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢有豐豐富的旅旅游資源源。 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢漢風(fēng)景秀秀麗，名名勝眾多多，名聞天天下的黃黃鶴樓，位居江江南三大大名樓之之首；“江城城明珠”東湖，是國家家級風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)；“佛都都古剎”歸元禪禪寺，內(nèi)內(nèi)藏惟妙妙惟肖五五百羅漢漢。此外外，還有有古琴臺臺、晴川川閣、楚楚天臺等等名勝古古跡，令令人留戀戀忘返。 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢在新新的歷史史發(fā)展階階段，提出了了在本世紀(jì)紀(jì)初基本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化和和建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化國國際性城城市的兩兩大戰(zhàn)略略目標(biāo)：長遠(yuǎn)戰(zhàn)

35、略略目標(biāo)爭取取經(jīng)過330多年年的持續(xù)續(xù)奮斗，進(jìn)一步步增強(qiáng)城城市綜合合實(shí)力，強(qiáng)化城城市綜合合服務(wù)功功能，優(yōu)優(yōu)化城市市綜合發(fā)發(fā)展環(huán)境境，提高高城市綜綜合競爭爭力，把把 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢建設(shè)設(shè)為現(xiàn)代代化國際際性城市市。中期戰(zhàn)略略目標(biāo)用110115年時時間，把把 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢建設(shè)設(shè)成為我我國中部部地區(qū)的的重要發(fā)發(fā)展極，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、人人民生活活、社會會文明等等各個方方面基本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)構(gòu)建可持持續(xù)發(fā)展展的經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)、可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的生態(tài)系系統(tǒng)、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的社社會系統(tǒng)統(tǒng)，為建建設(shè)現(xiàn)代

36、代化國際際性城市市的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目目標(biāo)奠定定堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。2、 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢漢市的國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及市市場潛力力分析2.1 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武武漢市220088年國民民經(jīng)濟(jì)總總體運(yùn)行行情況20088年，在在市委、市政府府正確領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，武漢市市的國民民經(jīng)濟(jì)快快速增長長，社會會事業(yè)全全面發(fā)展展，人民民生活繼繼續(xù)改善善，經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會建建設(shè)取得得明顯成成效。具具體表現(xiàn)現(xiàn)在： 經(jīng)濟(jì)總量量：20008年年地區(qū)生生產(chǎn)總值值39660.008億元元，比上上年增長長15.1%。財政收入入：20008年財財政收入入791

37、1.311億元，比上年年增長224.88。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資：20008年全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資222522.055億元，比上年年增長330.00%。居民收入入水平：20008年城城市居民民人均可可支配收收入1667122.444元，比比上年增增長166.4%；人均均消費(fèi)支支出1114322.977元，增增長7.9%。人均住住房建筑筑面積229.228平方方米，增增加1.03平方方米。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)投投資：20088年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資5570.36億億元，增增長244.1%，其中中，住宅宅開發(fā)投投資4224.997億元元，增長長28.3%；房屋施施工面積積37998.110萬平平方米，增長11

38、8.99%，其其中，住住宅施工工面積332222.144萬平方方米，增增長211.2%。房屋屋新開工工面積114477.288萬平方方米，增增長233.3%，其中中，住宅宅新開工工面積112322.988萬平方方米，增增長188.8%。房屋屋竣工面面積8669.883萬平平方米，下降66.8%，其中中，住宅宅竣工面面積7668.223萬平平方米，下降55.3%。20088年商品品房銷售售面積6626.61萬平平方米，比上年年下降444.8%。商商品房銷銷售額3350.01億億元，下下降333.9%。在商商品房銷銷售中，住宅銷銷售面積積6833.244萬平方方米，下下降366.1%；住宅宅銷售額

39、額3199.799億元，下降333.88%。年年末商品品房空置置面積2215.45萬萬平方米米，比上上年末增增加633.4%，其中中，住宅宅空置面面積1335.009萬平平方米，增加1166.5%。3、 HYPERLINK 武漢 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于武漢的文章 武漢漢市房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀分分析隨著國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策的不斷斷深入，20007年武武漢市從從調(diào)整住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保保障性住住房建設(shè)設(shè)力度、嚴(yán)格信信貸調(diào)控控政策和和整頓規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場場交易秩秩序等方方面入手手，進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)了調(diào)控控措施的的執(zhí)行力力度，使使武漢市市住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)基本合合理、住住房價格格基本穩(wěn)穩(wěn)定，房房地產(chǎn)市

40、市場趨于于平穩(wěn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為全全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和社會穩(wěn)穩(wěn)定作出出了積極極貢獻(xiàn)。20077年武漢漢市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資為為4599.755億元，同比增增長255.6；房屋屋施工面面積為331955.411萬平方方米，同同比增長長11.1；房屋竣竣工面積積為9333.337萬平平方米，同比增增長6.8。20007年武武漢市商商品房銷銷售面積積為11135.41萬萬平方米米，同比比增長118.22；商商品房綜綜合銷售售均價為為47006.226元/平方米米（不含含新洲、蔡甸和和漢南區(qū)區(qū)），同同比增長長17.8。20088年，受受國際金金融危機(jī)機(jī)的影響響，武漢漢市房地地產(chǎn)市場場從快速速增長期期轉(zhuǎn)入為為

41、調(diào)整期期?？v觀觀全年，商品房房銷售量量、土地地市場供供應(yīng)量同同比均有有所下降降，商品品住房空空置面積積同比上上升，市市場中面面臨著較較大的問問題與考考驗(yàn)。20088年武漢漢市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資為為5700.366億元，同比增增長244.1；房屋屋施工面面積為337988.100萬平方方米，同同比增長長18.9；房屋竣竣工面積積為8669.883萬平平方米，同比下下降6.8。20008年，武漢市市商品房房銷售面面積為6626.61萬平平方米，同比下下降444.8%；商商品房綜綜合銷售售均價為為51448.113元/平方米米（不含含新洲、蔡甸和和漢南區(qū)區(qū)），同同比增長長9.44。20099年上半半

42、年，武武漢房地地產(chǎn)市場場逐步地地走出調(diào)調(diào)整期，進(jìn)入了了相對穩(wěn)穩(wěn)定的恢恢復(fù)期。20009年11-6月月，武漢漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的成交總總套數(shù)為為603338套套，比220088年同期期增加了了1200%；銷銷售總面面積為6631.9萬平平方米，比20008年年同期提提高了1119%；銷售售總金額額為3225.99億元，比20008年年同期提提高了1112%。20099年7月月份，武武漢市房房地產(chǎn)市市場的熱熱度繼續(xù)續(xù)保持，在市場場的強(qiáng)大大消化下下，由于于項(xiàng)目施施工或者者捂盤的的原因，市場供供給并沒沒有跟上上市場的的步伐，部分樓樓盤已經(jīng)經(jīng)存在階階段性供供不應(yīng)求求。7月月全市成成交量出出現(xiàn)小幅幅上升，而

43、成交交均價基基本持平平。商品品房成交交127777套套，1337.557萬平平米，成成交金額額73.99萬萬元，成成交均價價53778.33元/平平米。上上漲5.5%，8.88%，110%，1.11%，市市場進(jìn)入入基本穩(wěn)穩(wěn)定期。20099年8月月份，武武漢市房房地產(chǎn)市市場小幅幅震蕩，出現(xiàn)價價升量跌跌的局面面。由于于市場供供應(yīng)量持持續(xù)不高高，在市市場的強(qiáng)強(qiáng)大消化化下，供供求關(guān)系系再度向向有利于于供應(yīng)方方傾斜。8月全全市成交交量出現(xiàn)現(xiàn)小幅上上升，而而成交均均價基本本持平。商品房房成交1121335套，1222.055萬平米米，成交交金額667.883萬元元，成交交均價555577.922元/平平米

44、。分分別上漲漲-5.02%，-111.228%，-8.33%，3.35%。從長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展看，房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求依然然存在，市場發(fā)發(fā)展?jié)摿αθ栽谠鲈黾?。從從投資規(guī)規(guī)模和建建設(shè)開發(fā)發(fā)指標(biāo)分分析，武武漢市房房地產(chǎn)市市場的基基本面仍仍然趨好好。隨著著國家“擴(kuò)內(nèi)需需、保增增長”的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展思路路進(jìn)一步步明確，在積極極的財政政政策和和適度寬寬松的貨貨幣政策策推動下下，武漢漢市房地地產(chǎn)市場場經(jīng)過調(diào)調(diào)整后逐逐漸將迎迎來恢復(fù)復(fù)性的增增長趨勢勢。投資規(guī)模模和建設(shè)設(shè)開發(fā)指指標(biāo)分析析如下：（1）房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資情況 20088年武漢漢市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資為為5700.366億元，同比增增長244.1，占全全社會固

45、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的25.3。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)住房開開發(fā)投資資為4224.997億元元，同比比增長228.33，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的774.55。 歷年房屋屋（住房房）開發(fā)發(fā)投資走走勢圖 單單位：億億元（2）房房屋開發(fā)發(fā)建設(shè)情情況 20088年武漢漢市房屋屋施工面面積為337988.100萬平方方米，同同比增長長18.9。其中，新開工工面積為為14447.228萬平平方米，同比增增長233.3；住房房施工面面積為332222.144萬平方方米，同同比增長長21.2，占房屋屋總施工工面積的的84.8。其中，住房新新開工面面積為112322.988萬平方方米，同同比增長長18.8，占房屋屋總新開開

46、工面積積的855.2。 歷年房屋屋（住房房）施工工面積走走勢圖單位：萬萬平方米米歷年房屋屋（住房房）新開開工面積積走勢圖圖單位：萬萬平方米米20088年武漢漢市房屋屋竣工面面積為8869.83萬萬平方米米，同比比下降66.8。其中中，住房房竣工面面積為7768.23萬萬平方米米，同比比下降55.3，占房房屋總竣竣工面積積的888.3。歷年房屋屋（住房房）竣工工面積走走勢圖單位：萬萬平方米米20088年，全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均居住住建筑面面積為229.228平方方米/人人，比220077年提高高了1.03平平方米/人。 （33）商品品房空置置情況 20088年武漢漢市商品品房空置置面積為為215

47、5.455萬平方方米，同同比增長長63.4。其中，商品住住房空置置面積為為1355.099萬平方方米，同同比增長長1666.5。 歷年年商品房房（住房房）空置置面積走走勢圖 單單位：萬萬平方米米（4）房房屋銷售售情況 20088年，武武漢市商商品房銷銷售面積積為6226.661萬平平方米，同比下下降444.8%，其中中，商品品住房銷銷售面積積5199.400萬平方方米，同同比下降降51.5%。占商品品房總銷銷售面積積的822.9；套數(shù)數(shù)為5111588套，同同比下降降54.6。 歷年商品品房（住住房）銷銷售面積積走勢圖圖單位：萬萬平方米米20088年武漢漢市存量量房成交交面積為為5533.62

48、2萬平方方米，成成交套數(shù)數(shù)為4882188套，同同比分別別下降227.99%和229.77%，其其中，存存量住房房成交面面積2888.335萬平平方米，成交套套數(shù)為3334884套（不含房房改出售售公房），同比比分別下下降299.7%和299.4%。 房屋交易易價格情情況20088年武漢漢市商品品房綜合合銷售均均價為551488.133元/平平方米（不含新新洲、蔡蔡甸和漢漢南區(qū)），同比比增長99.4。其中中，商品品住房銷銷售均價價為48883.01元元/平方方米，同同比增長長8.11。 歷年商品品房（住住房）銷銷售均價價走勢圖圖單位：元元/平方方米存量房綜綜合交易易均價為為36227.999元

49、/平方米米，同比比增長118.99。其其中，存存量住房房交易均均價為334499.722元/平平方米，同比增增長177.3；每季季度存量量住房交交易分別別為33342.87、35665.226、334466.966、33393.6元/平方米米。 歷年存量量房（住住房）交交易均價價走勢圖圖單位：元元/平方方米4、本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢分析（1）地地塊價值值從區(qū)位上上看，本本項(xiàng)目在在行政區(qū)區(qū)劃上雖雖歸屬洪洪山區(qū)，但在地地域上則則更靠近近傳統(tǒng)的的工業(yè)老老區(qū)青山山及正在在發(fā)展中中的徐東東商業(yè)中中心，處處于徐東東與青山山板塊之之間的過過渡性區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)域價值值目前尚尚未得到到充分體體現(xiàn)。開發(fā)本本項(xiàng)目可可以填補(bǔ)補(bǔ)

50、和提升升該區(qū)域域商業(yè)價價值。（2）交交通價值值根據(jù)市政政府有關(guān)關(guān)部門的的交通規(guī)規(guī)劃格局局，在徐徐東片區(qū)區(qū)要構(gòu)建建一個四四縱三橫橫，承東東啟西，最便利利的核心心交通樞樞紐網(wǎng)?！八目v”是指和和平大道道，友誼誼大道，中北路路，沿湖湖路;“三橫”是指徐徐東大街街，團(tuán)結(jié)結(jié)路和才才盛街。這七條條道路拉拉近了徐徐東片區(qū)區(qū)和漢口口、武昌昌等其他他周邊地地區(qū)的距距離。規(guī)規(guī)劃中，徐東片片區(qū)緊鄰鄰兩條規(guī)規(guī)劃軌道道交通線線路：沿沿中北路路的地鐵鐵線和沿沿鐵機(jī)路路的輕軌軌線。地地面公交交系統(tǒng)與與地下地地鐵系統(tǒng)統(tǒng)將共同同構(gòu)筑徐徐東片區(qū)區(qū)敏捷的的交通出出行，進(jìn)進(jìn)一步鞏鞏固徐東東交通樞樞紐地位位。二七大橋橋的開建建及水東東路

51、的規(guī)規(guī)劃將對對項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生一定定的利好好，已經(jīng)經(jīng)開工建建設(shè)的地地鐵四號號線一期期工程和和中北路路延長線線將促進(jìn)本本項(xiàng)目地地段價值值的提升升。（3）規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢從項(xiàng)目開開發(fā)預(yù)期期上看，項(xiàng)目總總用地5567.57畝畝，凈用用地4998.556畝，總建筑筑面積1121666000平方米米，戶數(shù)數(shù)86000戶，停車總總數(shù)59900輛輛，利用用地塊規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)來提升升產(chǎn)品綜綜合價值值，規(guī)模模效應(yīng)與與前瞻性性規(guī)劃布布局，將將形成市市場占位位與產(chǎn)品品形象優(yōu)優(yōu)勢。（4）此此外，本本項(xiàng)目還具具有如下下優(yōu)勢：從人口結(jié)結(jié)構(gòu)上看看，區(qū)域域人口基基數(shù)突破破百萬，為樓市市的發(fā)展展提供潛潛在的支支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20007年，武

52、昌區(qū)人人口總數(shù)數(shù)約為1109.2萬人人，人口口出生率率為6.03，自然然增長率率為2.07，全區(qū)區(qū)人口呈呈穩(wěn)步增增長態(tài)勢勢。龐大大的人口口基數(shù)是是區(qū)域樓樓市購買買力的潛潛在支撐撐 。從人均工工資水平平上看，為樓市市的發(fā)展展提供重重要的支支撐。武昌區(qū)人人均工資資水平穩(wěn)穩(wěn)步增長長且高于于武漢市市平均水水平，市市場整體體消費(fèi)潛潛力與水水平存在在較大挖挖掘空間間。20004-20007年數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，武昌昌區(qū)居民民年平均均工資水水平持續(xù)續(xù)增長，4年間間實(shí)現(xiàn)翻翻倍增長長。20007年年武昌區(qū)區(qū)在職居居民工資資水平達(dá)達(dá)242214元元，較全全市平均均水平高高出12215元元。為樓樓市的發(fā)發(fā)展提供供重要的的

53、支撐。從投資結(jié)結(jié)構(gòu)上看看，區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)投資較較為突出出，樓市市相對活活躍。20044-220077年來，武昌區(qū)區(qū)固定資資產(chǎn)投資資總量增增長較快快，整體體增幅在在15%以上。20007年，武昌區(qū)區(qū)固定資資產(chǎn)投資資總量排排名武漢漢主城區(qū)區(qū)第二位位，達(dá)1130.88億億，其中中房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資688.055億，占占52%。從居民消消費(fèi)活躍躍程度上上看，整整體消費(fèi)費(fèi)潛力與與空間存存在挖掘掘的潛力力。從居民消消費(fèi)活躍躍程度上上看，作作為江南南板塊的的商業(yè)中中心，武武昌區(qū)消消費(fèi)市場場表現(xiàn)相相對積極極活躍，是區(qū)域域商業(yè)持持續(xù)發(fā)展展的重要要支撐。20004-220077年武昌昌區(qū)社會會消費(fèi)品品零售總總額一

54、直直保持穩(wěn)穩(wěn)步增長長，4年年間社會會消費(fèi)品品零售總總額實(shí)現(xiàn)現(xiàn)近3倍倍的跨越越。20007年年，在七七大主城城區(qū)中，武昌區(qū)區(qū)社會消消費(fèi)品零零售總額額僅落后后于江漢漢區(qū)排名名全市第第二位，較漢陽陽區(qū)高出出近1倍。第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目選址址與自然然條件1、項(xiàng)目目地點(diǎn)項(xiàng)目位于于洪山區(qū)區(qū)和平鄉(xiāng)鄉(xiāng)友誼大大道以南南，武青青四干道道以北，紡機(jī)路路以東，羅家港港以西,緊鄰徐徐東商業(yè)業(yè)中心。2、項(xiàng)目目的自然然條件2.1地地形及地地震情況況本項(xiàng)目所所用地塊塊地勢基基本平坦坦，根據(jù)據(jù)國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建筑抗震震設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范（GB5500111-220022）和中國地地震動參參數(shù)區(qū)劃劃圖（GB1183006-220011），武武

55、漢市抗抗震設(shè)防防烈度為為6度，本地區(qū)區(qū)地震基基本烈度度為6度度，設(shè)計(jì)計(jì)基本地地震加速速度值為為0.005g，設(shè)計(jì)地地震分組組為第一一組，該該場地擬擬建建筑筑物抗震震設(shè)防烈烈度為77度。2.2工工程地質(zhì)質(zhì)與水文文地質(zhì)條條件2.2.1工程程地質(zhì)條條件按地層年年代、成成因及其其物理力力學(xué)性質(zhì)質(zhì)，將項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)場場地土層層從上至至下劃分分為5個個巖土單單元層77個亞層層，各土土層特征征分述如如下：(1)耕耕植土（Q4aal）褐色為主主，含雜雜色，植植物根系系較發(fā)育育，松散散稍濕，高壓縮縮性。主主要成分分為粘性性土，夾夾小碎石石，局部部地勢低低洼處含含褐色淤淤泥類軟軟土。大大部分地地段一般般厚度00.3-0

56、.55m，個個別地段段超過22.0mm。(2)混混卵石粘粘土（QQ4all）灰黃色，可塑硬塑狀狀，含少少量鐵錳錳質(zhì)氧化化物及高高嶺土，以粘土土為主，含卵石石，粘土土為硬塑塑狀，卵卵石成分分以石英英砂巖、砂巖為為主，含含量及礫礫徑極不不均勻，一般在在10990左右右。該層層在場區(qū)區(qū)均有分分布，層層厚0.57.000m。(3)淤淤泥質(zhì)粘粘土（QQ4all）深灰色、灰褐色色，軟塑塑流塑狀狀，含腐腐殖質(zhì)，局部夾夾粉質(zhì)粘粘土及粉粉砂。該該層在場場區(qū)均有有分布，層厚88155.000m。(4)砂砂層（QQ4all）粉細(xì)紗（Q4aal）：由全新新統(tǒng)沖積積形成，稍密一一松散，中等壓壓縮性，理深118-222m

57、，厚度22-5mm。飽和和狀態(tài)，透水性性強(qiáng)。中粗砂、砂礫石石（Q44al）:全新新統(tǒng)沖積積形成，中密稍密，埋深220-22.5mm，厚度度.5-15mm。低壓壓縮性、承載力力高，穩(wěn)穩(wěn)定性好好，是區(qū)區(qū)內(nèi)較好好的地基基持力層層。透水水性強(qiáng)，賦存豐豐富的孔孔隙水，是區(qū)內(nèi)內(nèi)主要地地下水含含水層。(5)白白壘戲東東湖群（DNKK-E）砂巖、砂礫巖巖，根據(jù)據(jù)其風(fēng)化化程度不不同可分分為以下下兩層：強(qiáng)風(fēng)化砂砂巖、砂砂礫石:紫紅色色，細(xì)粒粒結(jié)構(gòu)，中一厚厚層狀構(gòu)構(gòu)造，風(fēng)風(fēng)化成棱棱角狀碎碎塊，礫礫石成分分以石英英巖、鈉鈉長變粒粒巖、變變晶屑凝凝灰?guī)r為為主，可可見少量量粗面巖巖、玄武武巖、呈呈棱角狀狀、次棱棱角狀。該

58、層全全場區(qū)均均有分布布，層厚厚1.443mm。中風(fēng)化砂砂巖、砂砂礫石:紫紅色色，細(xì)粒粒結(jié)構(gòu)，中一厚厚層狀構(gòu)構(gòu)造，巖巖石堅(jiān)硬硬、完整整，屬中中軟類巖巖石，與與下覆地地層呈角角度不整整合接觸觸。該層層全場區(qū)區(qū)均有分分布。根據(jù)武漢漢市區(qū)域域地質(zhì)資資料及勘勘察資料料，場地地內(nèi)未發(fā)發(fā)現(xiàn)新構(gòu)構(gòu)造運(yùn)動動及活動動性斷裂裂等不良良地質(zhì)現(xiàn)現(xiàn)象存在在，場地地是穩(wěn)定定和安全全的。2.2.2水文文地質(zhì)條條件場地地形形平坦，地表水水系發(fā)育育，項(xiàng)目目區(qū)周邊邊緊鄰東東湖和沙沙湖，地地表水主主要為湖湖水，大大氣降水水大部分分匯入溝溝渠，少少量入滲滲地下，補(bǔ)給地地下水。地下水類類型按其其埋藏條條件可分分為上層層滯水、孔隙承承壓水

59、及及基巖裂裂隙水三三種類型型。(1)上上層滯水水：賦存存于上部部耕植土土、粘土土及淤泥泥質(zhì)粘土土中，無無統(tǒng)一自自由水面面，接受受大氣降降水和地地面排水水的垂直直下滲補(bǔ)補(bǔ)給，水水量一般般較小。(2)孔孔隙承壓壓水：賦賦存于細(xì)細(xì)砂層及及中粗砂砂、砂礫礫石層中中，接受受區(qū)內(nèi)承承壓水的的補(bǔ)給，水量較較大，是是區(qū)內(nèi)主主要含水水層，賦賦水性好好，透水水性強(qiáng)，地下水水位受區(qū)區(qū)內(nèi)湖面面及長江江水位的的控制，地下水水主要受受橫向補(bǔ)補(bǔ)給，向向長江排排泄。(3)基基巖裂隙隙水：主主要賦存存于下伏伏砂巖及及砂礫巖巖中，含含水性弱弱，透水水性中等等，主要要接受上上部承壓壓水的補(bǔ)補(bǔ)給。根據(jù)本地地區(qū)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)資料及及區(qū)域地地質(zhì)

60、資料料，場區(qū)區(qū)內(nèi)地下下水對混混凝土不不具腐蝕蝕性。2.3項(xiàng)項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)氣候情情況場區(qū)地處處長江中中下游亞亞熱帶季季風(fēng)性濕濕潤氣候候，四季季分明，春季寒寒潮活動動頻繁，氣溫驟驟升驟降降，晴雨雨間變；春末夏夏初氣候候溫和，雨水充充沛，風(fēng)風(fēng)向多變變；秋季季晴多雨雨少，冬冬季寒冷冷少雨，常有冰冰凌出現(xiàn)現(xiàn)。每年年7、88、9月月為高溫溫期，112月至至次年22月為低低溫期，并有霜霜凍和降降雪發(fā)生生。年平均氣氣溫為116.77，多年年月最高高平均氣氣溫288.8（7月月），最最低平均均氣溫22.9（1月月）。一一月最冷冷，極端端最低氣氣溫-118.11，極端端最高氣氣溫411.3，無霜霜期為2245天天。年