房地產(chǎn)評估師考試題庫與答案（C卷）

1、房地產(chǎn)評估師考試題庫與答案（C卷）（1000 題）【題目描述】釆用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應(yīng)釆用（）o TOC o 1-5 h z 0. 030. 830. 851.25正確答案：D答案分析：原題：甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000 nf, 2007年11月取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑 面積為250002008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500 至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié) 構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲 公司自行

2、建設(shè)了 2間宿舍，共計500 m【題目描述】假如市場的整體平均預(yù)期收益率為15%, 一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5,則其預(yù) 期收益率為（），10%15%5%9%Q因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以 償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)佔價機構(gòu)評佔該項目于2010年6月30日的市場價值。 容積率按原規(guī)劃計算：25000/20000=1. 25正確答案：D答案分析：D此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的相關(guān)公式計算即可。15*3/5=9（一）某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷.拆遷人依法取得了房屋拆遷許 可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單某被拆遷人見到 公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該

3、估價機構(gòu)的一名房 地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前 被改造為自營副食店。請問：1 .你所在的估價機構(gòu)通過什途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？ 正確答案：解析：（一）答：經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估 價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：（1）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；（2）當?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：（3）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確 定；（4）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途

4、不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門 中請確認。估價對象為一宗10000m-的七通一平用地，i地使用權(quán)出讓時間為2006年3 月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年.窖積率為5：根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商 業(yè)、住宅綜合樓.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中1一 3層主要為商業(yè)用 途，建筑面積9000 m2 （含獨立使用的車棚300 m2）.其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為15007元/對。工程子2006年9月1 口開工。預(yù)計2008年9月1 口建成?，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格.有關(guān)資料如下: 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5. 5%,買

5、方需要繳 納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。2、建筑安裝工程費為1100元/nf,專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。(Ml3、商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租.出租空置率及租金損失率共為10%, 按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/ni，運營費用率為24% o商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/nf；建成一年時可售 岀60%,平均價格為2800元/nf；剩余的10%會在建成一年牛售岀，平均價格 為2900元/nf,廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3. 5%。5、房地產(chǎn)報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%.銷售利潤率為20%, 估價測算如下（節(jié)選）: 釆用觀金

6、流量折現(xiàn)法測算佔價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解: 1、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值 總建筑面積=10000X 5=50000(m3) 住宅總面積二500009000二41000 (m2) （1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價直 每平方米商鋪的有效毛收入二月租賃收入X 12X（1-空置等租金損失率） =50X 12X (110%)=540(元/nV) 每平方米商鋪的凈收益二有效毛收入X（l-運營費用率） 二540X (124%)二410. 40(元/nf) 商鋪開發(fā)完成后的單價二410. 40/8%Xlll/ (1+8%)47X 1/(1+8%)2.5 =4118. 45(元/血) 商

7、鋪開發(fā)完成后的總價=4118. 45X9000=3706. 61 （萬元）住宅開發(fā)完成后的總價值=41 000X 30% X 2700/ (1 + 12%)2.5+60% X 2800/(1 十 12%)3+10% X 2900/(1+12%)3. 5=8204. 06(萬元) （3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706. 61+8204. 06=11 910. 67（萬元）2、扣除項目（1）建安工程費=50000X1100/ （1+12%）=4910. 71（萬元）（2）專業(yè)及管理費用=4910. 71X 8% =392. 86（萬元）（3）銷售費用和銷售稅費總額=11 910. 67X （3

8、. 5%+5.5%）=1071. 96（萬元）（4）銷售利潤=11 910. 67X20%=2382. 13（萬元）買方購買該宗熟地應(yīng)負擔的稅費二VX4%二0. 04V3、總地價2006年9月1日的總地價：V=ll 910. 674910. 71392. 861071. 962382. 130. 04VV=3031. 74（萬元）正確答案：解析：商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現(xiàn)率錯，應(yīng)為12%。商鋪開發(fā)后的總價值計算時，應(yīng)扣除300m2獨立車棚的面積。商鋪開發(fā)完成后的總價值=4118. 45X8700=3583105 （萬元）或3760. 52X 8700二3271.65 萬元。3 .在計算20

9、06年9月1目總地價的扣除項目中，不應(yīng)包括銷售利潤。 總地價11910. 67-4910. 71-392. 86-1071. 96-0. 04V二5322. 25 萬元（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5 年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。 現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。請問：1 .該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例.可否選取 其作為可比實例？為什么？確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么？確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么？正確答案：解析：1.不可取。因為這些交易實例

10、在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修 檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。.確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：（1）租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計；（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；（3）應(yīng)考慮是否存在無形收益。.確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：（1）測算正?？陀^的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入；（2）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。或：要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于 經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益?；?應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、 經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利

11、潤。若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出.甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款.則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（）：Ao 土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去己佬岀的房屋預(yù)售合同記載的建筑 面積C施工許可證記載的建筑面積減去已售岀的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同紀載的建筑面 積正確答案：D解析：下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（）。該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權(quán).因己取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建 設(shè)工程規(guī)劃許

12、可證，即可單獨辦理抵押登記C。該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后。才能辦理抵押登記手 續(xù)Do該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖末取得施 工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)正確答案：A解析：三）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點 為2006年6月15 Ho根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001 年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為 1800元/m2,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅 金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利啟、。估價人員 經(jīng)調(diào)查核實，認為

13、委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市 場情況，為此，在釆用成本法佔價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/ m2o請問：1 .估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤？2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格？正確答案：解析：1.錯誤有：（1）應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用（或重：或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。（2）應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利 息?；颍翰粦?yīng)計自至估價時點。（3）利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平?；颍豪麧櫜粦?yīng)是開發(fā)商的期望利潤。2.重置價格還應(yīng)減去折舊。或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等

14、各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。（3）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn) 生的經(jīng)濟折舊。若該在建王程已整體抵押.在無法定優(yōu)先更償款的情況下.欲信算抵押物的 變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為（）。Ao抵押價值處分抵押物時的市場價值Co抵押價值一處分抵押物的費用及稅費處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費正確答案：D解析：整個建筑的全部荷載最終是由基礎(chǔ)來承受的。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用 期限確定收益期限。（）此題為判斷題（對，錯）。

15、正確答案：X解析：房產(chǎn)圖的測繪順序為（）。A先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖B先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖C先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖D先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖正確答案：B解析：下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（）o房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀 人這種特殊的制度安排來降低信息成本建設(shè)工程教育網(wǎng)提供大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代 理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息捜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，

16、提供服務(wù)并 獲取收益無論釆用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入 正確答案：ADE解析：引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。裝修改造需求增加通貨膨脹改進物業(yè)管理正確答案：B解析：建筑安裝工程費由人工費、材料費何施工機械使用費構(gòu)成。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：甲與乙簽定商品房買賣合同，如甲有侵權(quán)行為，依據(jù)民法通則，訴訟時效 期間從（）時起算起。A合同簽訂B合同生效C權(quán)利被侵害D乙知道或者應(yīng)當知道權(quán)力被侵害正確答案：D解析：長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于（）。假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測收益法中未來租金、運營費用的預(yù)測成本法

17、中對先前發(fā)生費用的正確性的校核市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補正確答案：ABE解析：商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔向金融機構(gòu)中請 的貸款。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：在買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價是一種要約表示。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通 常不適合釆用假設(shè)開發(fā)法估價。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：當事人既約定了違約金乂約定了定金的，一方違約時，違約金和定金條款可 以同時使用。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解

18、析：下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。上調(diào)貸款利率建設(shè)工程教育網(wǎng)信息收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收增加土地供應(yīng)正確答案：B解析：下列影響購房者購買行為的因素屮，屬于心理因素的是（）生活方式受教育程度購買動機自我形象正確答案：C解析：根據(jù)以下材料，請回答102106問題：古橋房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一個占 地3萬m2的住宅小區(qū)，一期工程4棟住宅樓即將竣工，房屋己有80%預(yù)售出 去。由于二期工程剛剛開工，古橋公司未予竣工驗收就將鑰匙交給購房戶。 業(yè)主甲入住后發(fā)現(xiàn)自已所購住房面積僅95 m2,并非售房合同中注明的100 m2,遂要求解除合同。第102題：古橋公司在住宅樓交付使用前應(yīng)該（

19、）成立業(yè)主委員會申請業(yè)主委員會驗收申請單項建筑竣工驗收申請住宅小區(qū)竣工綜合驗正確答案：C解析：政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）。商品住房限價商品住房經(jīng)濟適用住房廉租住房正確答案：D解析：拆遷估價時點一般為（）之日。接受估價委托實地現(xiàn)場勘察開始實施拆遷房屋拆遷許可證頒發(fā)正確答案：D解析：下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。估價對象估價時點價值類型估價方法估價所需材料正確答案：BC解析：投資項目可行性研究的根本目的包括（）A減少或避免投資決策的失誤提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益為項目決策提供依據(jù)為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)正確答案：ABC解析：物

20、權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的民事基本法律。（） 此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強弱與房地產(chǎn)目前價格的高低無關(guān)，價格較低 的房地產(chǎn)其價格上漲趨勢可能更強勁。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：（-）2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有 土地的使用權(quán)，投資6000萬元人民幣開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價 機構(gòu)。（以下簡稱乙機構(gòu)）對被拆遷房屋的市場價

21、格進行了評佔。被拆遷人李某就 其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建 筑工程公司（以下簡稱丙公司）承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方 式，于2006年2月以5000元每平米的價格預(yù)購了一套80平米的住宅。該項目 于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓 給他人，售房收入44萬元。1 .該項目土地使用權(quán)出讓合同由（）與甲公司簽訂。該市人民蚊府土地管理部門該區(qū)人民政府土地管理部門該區(qū)人民政府該市人民政府正確答案：A解析：某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年浄收益為18萬元，預(yù)計改為服 裝店后的年凈收益為20萬元，除此

22、無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝 店用途進行估價。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則正確答案：B解析：業(yè)主甲是否可以解除購房合同（）?？梢詥畏浇獬裏o法定單方解除權(quán)利須古橋公司同意須符合合同中有關(guān)解除條款的要求正確答案：BD解析：一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他 方面（如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（） 競爭者。從容不迫型選擇型兇猛型隨機型正確答案：B解析：按照城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的規(guī)定，下列關(guān)于估價專家鑒定的表述 中，不正確的是（）。估價專家委員會應(yīng)當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組估價報

23、告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應(yīng)當糾正錯誤并岀具估價報告C估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當維持估價報告D,估價專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見 正確答案：B解析：某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)訐估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價收費標準的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價最高收費額為（）萬元。 TOC o 1-5 h z 1.802. 803. 055. 00正確答案：C解析：在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有（）。承諾費手續(xù)費擔保費利息稅費正確答案：ABCD解析：評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵.基 準地價的內(nèi)涵包括（）?；鶞嗜掌谕恋亻_發(fā)程度基準

24、地價修正體系土地用途基準地價公布日期正確答案：ABD解析：針對房地產(chǎn)市場國家出臺了一系列貨幣政策措施，屬于一-般性貨幣政策工具 的是（）。優(yōu)惠利率提高再貼現(xiàn)利率提高法定存款準備金率中央銀行在公開市場上買賣有價證券對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進行提示勸告正確答案：BCD解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目 標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（）.征收或者征用都是為了公共利益需要征收或者征用都要依法給予補償征收是國家行為，征用是企業(yè)行為征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變征收是

25、強制性的，征用是非強制性的正確答案：ABD解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括（）。購買價格建設(shè)工程教育網(wǎng)提供容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)=1I）.運營費用正確答案：B解析：由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在釆用路線價法估價時,一般不做因素修正。（） 此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：（一）甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工.尚 未封頂。1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款.下列表述中正確的是（）。甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款該在

26、建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款正確答案：B解析：由于股票可以自由流通，因此股東與股份有限公司之間的關(guān)系不穩(wěn)定。（） 此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（）。商業(yè)信譽和財務(wù)狀況面積需求大小租金支付方式物業(yè)服務(wù)需求與寫字樓業(yè)主的關(guān)系正確答案：ABD解析：對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以將依法批準的建設(shè)用地使用權(quán)入股。（） 此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

27、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格正確答案：C解析：在企業(yè)對產(chǎn)品進行定位的過程中，最重要的是將“差異化的產(chǎn)品”轉(zhuǎn)化為“無 差異化的產(chǎn)品（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X 解析：對甲的要求，古橋公司應(yīng)（）以各套的面積相同為由拒絕其要求退還5m2的房價款退還7m2差額的房價款退還10m2差額的房價款正確答案：C解析：零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低 租金收入。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V 解析：甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納（）。土地補償費土地使用權(quán)出讓金土地閑置費房屋拆遷安置費 正確答案：B 解析:房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的

28、目的是（）。說明估價報告的合法性、真實性說明估價的獨立、客觀、公正性規(guī)避估價風(fēng)險保護估價報告使用者防止委托人提出高估或低估要求正確答案：CD解析：某已抵押房地產(chǎn)困債權(quán)實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通 常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（）。A剩余3年租期、月租金為200元/麻條件下的凈，收益于2006年10月的現(xiàn)值 之和剩余3年租期、月租金為180元/肝條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值 之和C該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租 期的價格D.剩余3年租期、正常

29、市場租金與180元/nf條件下的差額在2006年10月的現(xiàn) 值之和正確答案：D解析：銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、 若該筆貸款的實際年利率為7.25%,則名義年利率是（）。7. 02%7. 04%7.50%7. 85%正確答案：A解析：下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。非住宅建沒用地使用權(quán)期側(cè)屆滿后，自動續(xù)期住宅建設(shè)用地使用權(quán)期惻屆滿后.自動續(xù)期非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至 遲于期滿前6個月申請續(xù)期非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于期滿前2年申請續(xù)期正

30、確答案：B解析：下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則合法原則屬于一般性原則最高最佳使用原則屬于技木性原則謹慎原則屬于一般性原則正確答案：D解析：下列關(guān)于價格彈性的表述中，正確的有（）。供給價格彈性一般為正值.當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性需求價格彈性永遠為負值當需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性正確答案：ADE解析：如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000/元itf.建筑面積為500 nV,首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為（）。A 20%的首付款.加上該苣付款2年的利

31、息20%的首付款，加上該首付款2年的利啟、和已償還月供在估價時點的本息 值該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格.減去該店面估價時點之后 需要繼續(xù)償還的貸款本啟、值在估價時點的現(xiàn)值之和2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估 價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、 功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息 值在估價時點的現(xiàn)值之和正確答案：C解析：銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押 貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本 息。則

32、相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其 他各月的月供負擔減少了（）元。 TOC o 1-5 h z 137.5410.2432.2452.2正確答案：B解析：法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有（）。森林礦藏水流山嶺荒地正確答案：ADE解析：建沒用地使用權(quán)必頒住土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。簽訂估價委托合同之日發(fā)放抵押貸款之日完成估價對象實地查看之日未來處置抵押房地產(chǎn)之日正確答案：C解析：政府必須通過出資興建廉租住房來解決最低收入家庭住房問題。（）此題為判斷題（對，錯）。

33、正確答案：X解析：（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層 為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006 年3月結(jié)束。以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為（）。A市場價格上升B廣市場價格下降C市場價格不變D市場價格變化不確定正確答案：D解析：甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地， 合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲 宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。05050 7550 10（）100150 正確答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個

34、層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額 之和為（）o利潤總額投資利潤稅后利潤可分配利潤正確答案：A解析：乙機構(gòu)確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為（）。由城市房產(chǎn)管理部門認定由城市規(guī)劃行政主管部門認定一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準由乙機構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗確定正確答案：BC解析：交付住房時，古橋公司應(yīng)向購買人提供（）。住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書企業(yè)資質(zhì)證書竣工綜合驗收合格證書正確答案：AB解析：為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為lil95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)

35、權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價 格平均每月比上月上漲0. 3%,則就上述情況對該可比實例成交價格進行處 理后的單價為（）元每平米。3868. 924000. 004072. 544286. 89正確答案：A解析：以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為（）。A市場價格上升B市揚價格下降C市場價格不變D市場價格變化不確定正確答案：B解析：城市房屋拆遷佔價的目的是為確定被拆遷房屋（）而評佔其房地產(chǎn)市場價格。與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價價值貨幣補償金額重置價格正確答案：C解析：已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為5

36、00萬元，投 資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平 均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）10.0%14.0%25.0%35.0%正確答案：D解析：業(yè)主大會做出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)（）通過。與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上與會業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上正確答案：D解析：（-）李某有一處房產(chǎn)，其房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為300m2,用 途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格

37、 將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估 價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2請問：張某認為該佔價結(jié)果偏低，你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30 日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張 某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元 /m2o你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？正確答案：解析：（一）答：.理由包括：（1）二者的時點不同，價值不同。（2）二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交

38、價格，抵押 價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。（3）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值；轉(zhuǎn)讓價格冇可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。.理由包括：（1）二者的時點不同，價值不同。（2）拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同.拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。（3）對估價對象的界定可能不同。某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3%和 6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬 元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元每平 米。2427. 1

39、82500. 002575. 002659. 57正確答案：D解析：下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。村辦企業(yè)的廠房可以抵押以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴建實驗室可以抵押抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有 效同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)正確答案：ABD解析：下列（）情況下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以不用辦理出讓手續(xù)。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法相關(guān) 規(guī)定的項目私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)活動的按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓

40、的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的正確答案：ACDE解析：城市房屋拆遷估價機構(gòu)的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式?jīng)Q定。（） 此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：信托主要有財務(wù)管理、融通資金、信用服務(wù)和資產(chǎn)增值的職能。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：X解析：（-）某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使 用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手 汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金, 將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日 起至2045年12

41、月30日止，不可續(xù)期o 2007年6月30日，該公司與他方合 資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。1 .若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是（）。A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值C、作價出資價格評估應(yīng)釆用公開市場價值標準D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低正確答案：C解析：為佔算某建筑物的重新購建價格,經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米， 安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾裝修工 程直接費為900元每平米（其中人工費為45元每平米），又知該地區(qū)土建工 程綜合費

42、率為土建工程直接費的15%,安裝工程綜合費率為安裝工程人工費 的75%,裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%,稅金為3 5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（）元每平米。2204. 552397. 993237. 603345. 64 正確答案：B解析：古橋公司對所售住宅的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)承擔保修的期限是（）。 TOC o 1-5 h z 1年3年15 年合理使用壽命期正確答案：D解析：張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5 萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。

43、則張某的這 項投資在第4年的利息備付率是（）。 TOC o 1-5 h z 1.071.472. 073. 33 正確答案：C解析：拆遷估價應(yīng)當堅持（）的原則。A.公平、公正、公開B.獨立、客觀、公正、合法客觀、公正、公開合法、公開、公平 正確答案：B 解析：（二）甲公司有一建筑面積為50ni2的臨街首層店面，巳出租，現(xiàn)擬以該店面 向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公 司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如 下：物業(yè)名稱AB建筑面積/m2 65 48 50 成交單價/ （元/m2） 15500 14500 15000 成交日期 2007

44、年9月 2007年8月 2007年10月 請問: 1 .你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料?2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應(yīng)考 慮哪5個主要因素？（說明：回答若超過5個，只按前5個評分） 正確答案: 解析：（二）答:1.甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、 房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息2.應(yīng)考慮的因素包括:土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）; 寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積

45、等；裝 修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大 較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空 調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣 除該項功能折舊后的價值為（）萬元。1838. 001844. 551845. 871850. 00正確答案：B解析：某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,如果房屋開發(fā)成本 為3000元m2 （按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/ m2 （按建筑面積計） 的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地

46、取得價格（按占 地面積計）為（）元/m2。 TOC o 1-5 h z 3000500075008000正確答案：C解析：以下是房產(chǎn)稅納稅人的有（）產(chǎn)權(quán)出典的承典人房產(chǎn)出租的租賃人產(chǎn)權(quán)未確定的房產(chǎn)代管人產(chǎn)權(quán)全民所有的，經(jīng)營管理單位和個人產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人正確答案：ACDE解析：如果釆用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（）年計 算建筑物的折舊。 TOC o 1-5 h z A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0正確答案：C解析：下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布佔計，得到凈效益的

47、概率分布蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上蒙特卡洛法主要用于解決不多于23個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠 分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題正確答案：D解析：某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望 值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標準 差分別為6甲二890萬元，6乙二910萬元，b丙=1200萬元，則該項目投資方 案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是（）。乙丙甲甲乙丙丙甲乙乙甲丙正確答案：A解析：自城市規(guī)劃法實施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新

48、，先后就（） 出臺了部門規(guī)章。紅線綠線紫線藍線黃線正確答案：BCDE 解析：（三）2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。請問：1 .評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合 同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。正確答案: 解析：（三）答:1.（1）市場租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。（2）承租方對估價對象已投入的成本大小。（3）承租

49、方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之 和為承租人權(quán)益的價值。在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座 酒店的總投資，屬于（）。單元估算法單位指標估算法概算指標法工程量近似匡算法正確答案：A解析：98 .證券的價格由貨幣使用中產(chǎn)生的收益與社會借貸資金利率之間的比率決定。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客 觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%,則收益價格為（）萬元。A、3752.92B、3786.

50、20C、3875.70D、3892.44正確答案：A解析：已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求 退房。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。折舊費審計費金融機構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費正確答案：C解析：根據(jù)以下材料，請回答107111問題：某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得 一塊土地進行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土 質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人 工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款， 銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求

51、開發(fā)公司購買保險。該 住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅全部銷售完畢，剩余3。9, 6用 作出租用房，并且還清了所有貸款。第107題：按照城市用地的適用性評價，該用地屬于（）。一類用地二類用地三類用地四類用地正確答案：B解析：甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（）萬元。 TOC o 1-5 h z 1200180021003000 正確答案：C解析：在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是（）。A.固定資產(chǎn)購置支出企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)折舊貸款利息正確答案：A解析：下列對于利率的敘述有誤的是（）o利率從不同角度分類，可分為固定利率和浮動利率，市場利率與公

52、定利率我國金融機構(gòu)的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機構(gòu)都要使用國家 規(guī)定的統(tǒng)一利率浮動利率可以降低借貸雙方承擔的利率風(fēng)險我國利率的制定及調(diào)整，由中國人民銀行頒布并組織實施正確答案：B解析：2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項日，總 投資2億元人民幣，則該項目資本會應(yīng)不低于（）萬元。40. 00 TOC o 1-5 h z 500060007000正確答案：A解析：資金來源與運用表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析?，F(xiàn)金流量清償能力資產(chǎn)與負債情況資金盈余或短缺情況正確答案：D解析：商品房交付使用時，有關(guān)最低保修期限規(guī)定中正確的是（）。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽

53、命年限內(nèi)承擔保修地面空鼓開裂、大面積起砂6個月C供熱、供冷設(shè)備和系統(tǒng)1個采暖期或供冷期燈具、電器開關(guān)2個月屋面防水2年正確答案：AC解析：在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用（）。A、目前住宅市場價格B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點正確答案：D解析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù) 獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有（）。該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押該抵押是最高額抵押若銀行實際發(fā)放了 1. 5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1. 5億元若銀行實際發(fā)放了

54、 1. 5億元貸款，其優(yōu)先受償價款力1. 2億元該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力正確答案：BD解析：商品住房購買人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之 日起60日內(nèi)負責辦理。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：x解析：1999年4月，建設(shè)部令第69號已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出 倍管理暫行辦法頒布實施，標志著上市限制的取消。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市 場的（）分離獨立對立正確答案：D解析：在確定開發(fā)成本時，應(yīng)釆用（）。A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

55、D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本正確答案：A解析：該項目的工程竣工驗收工作由（）負責組織實施。該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門該市工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)甲公司丙公司正確答案：C解析：根據(jù)題意，本例中的基礎(chǔ)釆用（）比較適宜。條形基礎(chǔ)獨立基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)箱形基礎(chǔ)正確答案：D解析：商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高商用房地產(chǎn)的收益更高商用房地產(chǎn)的價值更高商用房地產(chǎn)的增值潛力更大正確答案：A解析：在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括（）。A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B、銷售費用、銷售稅費和所得稅C、銷售費用、銷售稅費和購地

56、稅費D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費正確答案：C 解析:施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有（）簽字蓋章。注冊建筑師注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊建造師注冊施工管理師 正確答案：C解析：實施強制拆遷前（）天應(yīng)通知被拆遷人。 TOC o 1-5 h z 7101530 正確答案：C解析:下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要隸的有（）僅介紹項目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品厲預(yù)售許可證書號在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟組織名稱預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容1=1在房地產(chǎn)廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者

57、辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容 正確答案：ACE 解析:建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。租金收入土地出讓收入長期抵押貸款凈經(jīng)營收入 正確答案：C 解析:（三）某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/ni2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106； 土地報酬率為6%。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是（）。A、 2000,2300B、 2030,2

58、270C、 2060,2240D、 2090,2210正確答案: 解析:7工程招標代理機構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直輅市承擔工程招標代理業(yè)務(wù)。（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：下列關(guān)于維修基金籌集的說法中，正確的是（）。銷售商品房時，購房者與售房單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交的約定商品房銷售時，購房者按照購房款的2%3%的比例向物業(yè)管理公司繳交維修 基金公房出售后，維修基金由售房單位和購房人雙向籌集公有住房岀售，售房單位按照一定比例從售房款中提取，基金屬售房單位所 有公有住房出售，購房者按購房款3%的比例向售房單位繳交維修基金正確答案：ACD解析：未按建設(shè)用地批準書和土地使用權(quán)岀讓合同規(guī)定

59、的期限動工開發(fā)建設(shè)的 用地單位，連續(xù)2年以上未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政 府無償收回土地使用權(quán)并予以公告（）此題為判斷題（對，錯）。正確答案：V解析：在會計核算時，70%的住宅銷售所得的收人應(yīng)列入（）會計科目。資產(chǎn)類損益類所有者權(quán)益類成本類正確答案：B解析：銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審査不嚴或放松貸 款條件，則會給銀行帶來（）。操作風(fēng)險法律風(fēng)險信用風(fēng)險管理風(fēng)險正確答案：D解析：假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/rn2,則該 宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是（）元/戒。 TOC o 1-5 h z A、2136B、2

60、165C、2179D、2206正確答案：D解析：在辦理商品房預(yù)購手續(xù)時，王某（）?？梢陨暾堊》抗e金貸款可以在商品房預(yù)售合同中約定所購房屋面積誤差為5%應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報房產(chǎn)和土地管理部門登記備案應(yīng)當辦理預(yù)購商品房抵押登記正確答案：AD解析：下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是（）o柱是獨立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷 載梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔板傳來的荷載，再傳到支承它的柱 上板是直接承擔其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把 所受的荷載再傳到梁或柱I）.柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制正確答案：D解析：由于寫字樓物業(yè)