2022年房地產估價師模擬試題：理論與方法2

1、2022 房地產估價師模擬試題：理論與方法 211、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于( )引起的。(2022 年試題)A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導致稀缺性增加D.改良物業(yè)治理12、房地產保值增值的特性從房地產價格的變化的總趨勢來講，是( )上升的。A.連續(xù)B.波浪C.連續(xù)D.螺旋13、下面( )不是由外部經濟的緣由而引起房地產價格上升。 A.裝飾裝修改造B.修建廣場、公園、公共綠地C.調整城市進展方向D.轉變城市格局14、根據我國法律的規(guī)定，居住用地的年限為( )年。A.70B.60C.50D.4015、在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產( )。A.宅基地全部權B

2、.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系16、某地區(qū)各項根底設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上， 分 別為道路 18 元，燃氣 18 元，供水 16 元，排水 18 元，熱力 12 元，供電 23 元，通信 10 元，場地平坦 13 元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是( ) 元/平方米。A.98B.102C.108D.11617、房地產中的無形資產屬于將房地產按( )進展分類中的一類。A.權益狀況B.用途C.立法用語D.實物形態(tài)18、處分共有的房地產， 應當經占份額( )以上的按份共有人或者全 體共同共有人同意，除共有人之間另有商定。A.1/2B.1/3C.2/3D.2/519、公共建筑及綜

3、合性建筑通常是根據建筑總高度來劃分的， 總高度 等于或者超過( )層的為高層。A.7B.8C.9D.1020、需要說明建立用地是農用地、 未利用地。 對房地產開發(fā)用地還要 說明規(guī)劃條件，這是房地產( )方面的內容。A.建筑技術B.土地權利設置C.相鄰關系D.土地使用管制二、多項選擇題1、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的局部，詳細包 括( )。A.有形的實體B.土地的外形C.建筑構造D.立體空間E.建筑物的外觀2、建筑物的全部權可以分為( )。A.區(qū)分共有B.區(qū)分全部C.公有D.獨有E.共有3、房地產全部權可分為單獨全部、共有和建筑物區(qū)分全部權。共有 可分為 ( )。A.按份共有B.

4、按權共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有4、以下房地產權利的種類中，屬于物權的有( )。A.全部權B.建立用地使用權C.地役權D.抵押權E.租賃權5、以下屬于一宗房地產的位置因素的是( )。A.方位B.坐落C.樓層D.臨街狀況E.交通條件6、房地產由于壽命長期，供應有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚 至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有( )?！?022 年真題】A.對房地產本身進展投資改進B.房地產需求增加導致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經濟性E.建筑本錢提高7、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、 ( )等設施或條件以及場地平坦。A.給水B.排水C.電

5、力D.通信E.熱力8、按經營使用方式劃分房地產的類型主要有( )。A.現(xiàn)房B.銷售C.出租D. 自用E. 自營9、以下是收益性房地產的有( )。A.農地B.寫字樓C.寫字樓D.倉庫E.未開發(fā)的土地10、房地產按開發(fā)程度來劃分，可以分為( )。A. 自由的房地產B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房11、以下不屬于土地使用管制的事項有( )。A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必需為乙土地留出通行道路 B.建筑物四周應留有肯定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施 D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)E.某宗土地使用權中，要求容積率為 2.012、房地產區(qū)位狀況

6、描述的主要內容有( )。A.位置描述B.交通條件描述C.外部配套設施描述D.四周環(huán)境和景觀描述E.臨街狀況描述三、推斷題1、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位 三者的結合體。 ( )Y.對N.錯2、在房地產估價中，廣義的建筑物通常包括房屋和構筑物兩大類。( )Y.對N.錯3、房地產的共有權在按份共有中，共有人根據其份額對共有的房地 產享有權利，擔當義務。Y.對N.錯4、某宗房地產總建筑面積為 1000 ，建筑物的基底面積為 400 ， 其容積率為 2.0，其建筑密度為 50%。 ( )Y.對N.錯5、房地產全部權可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分全部。其中，建筑 物區(qū)分全部權人

7、對建筑物內的住宅、 商業(yè)用房等專有局部享有全部權， 對 走廊、樓梯、外墻等共有局部享有共有的權利。 ( )(2022 年試題)Y.對N.錯6、地役權是指土地全部權人或土地使用權人根據合同商定利用他人 的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。 ( )Y.對N.錯7、房地產的獨一無二性使房地產之間不行能有替代。 ( )Y.對N.錯8、詳細一宗有土地使用年限的房地產的價格，從長遠來看是趨于下 降的。 ( )Y.對N.錯9、從詳細占用者的角度來看，土地在有些狀況下是有壽命的，特殊 是通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。 ( )Y.對N.錯10、一般來說，提高房地產的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)力量

8、。 ( )【2022 年真題】Y.對N.錯 11、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃氣、熱力、供電等根底設施或條件以及場地平坦。 ( )Y.對N.錯12、從實物的角度來看， 現(xiàn)實中房地產估價對象包括有租約限制的房 地產、潔凈的房屋全部權和拖欠工程款的房地產。 ( )Y.對N.錯13、房地產評估中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。 ( )Y.對N.錯14、對于房地產開發(fā)用地通常要說明規(guī)劃總用地以及其中建立用地面 積等，不能將建立用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。 ( )Y.對N.錯15、對于房地產物業(yè)治理狀況的描述屬于房地產實物狀況描述。 ( )Y.對N.錯16、房地產用途描述要說明房地產

9、的規(guī)劃用途、設計用途、登記用途、 實際用途。 ( )Y.對N.錯答案局部一、單項選擇題1、【正確答案】：A【答案解析】：構筑物是指人們一般不直接在里面進展生產和生活活 動的建筑物，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。2、【正確答案】：D【答案解析】：建筑密度也稱為建筑掩蓋率，是指肯定地塊內全部建 筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。3、【正確答案】：B【答案解析】：在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優(yōu)先愛護 物權。4、【正確答案】：B【答案解析】：用益物權包括建立用地使用權、宅基地使用權、土地 承包經營權、地役權。5、【正確答案】：C【答案解析】：區(qū)位原本是房地產的外在因素，因房地產

10、的不行移動 而成了房地產的重要組成局部。6、【正確答案】：D【答案解析】：租賃權屬于債權。7、【正確答案】：A【答案解析】：用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益 的權利。8、【正確答案】：A【答案解析】：了解“外部性”的含義。9、【正確答案】：A【答案解析】：不行移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的 一個特性，也是房地產不同于其他財產的主要之處。10、【正確答案】：C【答案解析】：房地產具有相互影響特性，從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關， 而且與四周的房地產狀況親密相關， 受四周房 地產利用的影響。11、【正確答案】：C【答案解析】：需求增加導致稀缺性增加和外部經濟

11、所引起的房地產 價格上升， 是真正的房地產自然增值。 而外部經濟包括交通條件或四周環(huán) 境改善等。12、【正確答案】：B【答案解析】：房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總趨勢 來講的?，F(xiàn)實中的房地產價格是波浪式上升的。13、【正確答案】：A【答案解析】：外部經濟，如政府進展道路、地鐵等交通建立，修建 廣場、公園、公共綠地，調整城市進展方向，轉變城市格局等。14、【正確答案】：A【答案解析】：居住用地為 70 年。15、【正確答案】：B【答案解析】：在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產空間利用權。 16、【正確答案】：A【答案解析】：五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路 18+供 水 16

12、+排水 18+供電 23+通信 10+場地平坦 13=9817、【正確答案】：A【答案解析】：參見教材 P71。將房地產按權益狀況進展分類可以分 為 20 類，包括有房地產中的無形資產。18、【正確答案】：C【答案解析】：參見教材 P71。處分共有的房地產， 應當經占份額 2/3 以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有商定。19、【正確答案】：D【答案解析】：10 層以上(含 10 層)為高層住宅。20、【正確答案】：D【答案解析】：土地使用管制狀況說明是建立用地是農用地、未利用 地。對房地產開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。6、二、多項選擇題1、【正確答案】：ABCE【答案解析】：

13、房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的局部，如 土地的外形、地形、地勢、地基、土壤、平坦程度等，建筑物的外觀、建 筑構造、設施設備、裝飾裝修等。房地產實物可進一步分為有形的實體、 該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。2、【正確答案】：BDE【答案解析】：房地產全部權有獨有、共有和建筑物區(qū)分全部權。 3、【正確答案】：AC【答案解析】：共有又有按份共有和共同共有。4、【正確答案】：ABCD【答案解析】：5、【正確答案】：ABCD【答案解析】：E 是指房地產的便利程度，不屬于位置因素?！菊_答案】：BD【答案解析】：通脹是保值，建筑本錢提高，實際上也是通脹因素造 成的結果。7、【正確答案】：

14、ABCD【答案解析】：根底學問：三通一平：路通、水通、電通和場地平坦; 五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等根底設施和場地平坦; 七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力和場地平坦。8、【正確答案】：BCDE【答案解析】：房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、自營和自 用， 相應地可以把房地產分為銷售的房地產、 出租的房地產、 自營的房地 產和自用的房地產。9、【正確答案】：ABCD【答案解析】：收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、 游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。10、【正確答案】：BCDE【答案解析】：根據房地產的開發(fā)程度，可以把房地

15、產分為以下 5 類：生地;毛地;熟地;在建工程;現(xiàn)房。11、【正確答案】：AC【答案解析】：12、【正確答案】：ABCD【答案解析】：E 屬于位置的描述。三、推斷題1、【正確答案】：Y【答案解析】：房地產其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。通 常強調房地產是實物、權益和區(qū)位的結合體。2、【正確答案】：Y【答案解析】：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。 3、【正確答案】：Y【答案解析】：按份共有人對共有的房地產根據其份額享有全部權。 4、【正確答案】：N【答案解析】：建筑密度也稱為建筑掩蓋率，是指肯定地塊內全部建 筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。5、【正確答案】：Y【答案解析】：這是對房地產權益概念的考察，其中建筑物區(qū)分全部 權是個重要的概念，也是個反復考的內容。6、【正確答案】：Y【答案解析】：地役權是指土地全部權人或土地使用權人根據合同商 定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。7、【正確答案】：N【答案解析】：一些房地產之間特殊是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè) 門面房之間，仍具有肯定程度的替代性。8、【正確答案】：Y【答案解析】：9、【正確答案】：Y【答案解析】：從詳細使用者的角度看，土地在某些狀況下是有壽命15、的，如以出讓方式取得的建立用地使用權是有使用期限的。1