2022年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案3

1、2022 年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案一、單項選擇題1、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是()。 A 模擬房地產(chǎn)市場定價B 模擬估價對象的潛在客戶群的思維進展估價C 以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的根底D 從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進展分析判斷答案： D2、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，以下工程中，不應(yīng)作為補償工程的是 ()A 征用期間導致房屋毀損的價值損失B 征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C 征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案： D3、以下房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的選項是()A 根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估費用標準收

2、取評估費B 承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C 聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D 利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價效勞中獲得的所有信息資料， 為預購置該房地產(chǎn)的 投資者提供最高出價評估效勞答案： D4、關(guān)于估價目的的說法錯誤的選項是()A 估價目的取決于委托人對估價的實際需要B 任何估價工程都有估價目的C 一個估價工程通常有多個估價目的D 估計目的限制了估價報告的用途答案： C5、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地 的權(quán)益中屬于()A 擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B 受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C 受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D 額外的利益

3、或好處答案： C 6、以下對某宗房地產(chǎn)狀況的描繪中，屬于房地產(chǎn)實務(wù)狀況描繪的是() A 建筑密度大小B 房型設(shè)計C 臨路狀況D 公共配套設(shè)施情況答案： B 7、以下引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是() A 對住宅本身進展投資改良B 由于人口增長對住宅的需求增加C 因通貨膨脹導致住宅價格上升因人工本錢上升導致住宅重置本錢進步 8、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的選項是()A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租*益價值B 續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租*益價值C 房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D 房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值答案： D9、某套住宅的套內(nèi)

4、建筑面積為 145 ，使用面積為 132 ，應(yīng)分攤的共有公用建筑面 積為 23 ，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為 7500/，那么該套住宅按建筑面積計算的價格 為()元/。A5893B6387C6473D7016答案： C10、以下影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因的是()A 國內(nèi)消費總值B 國民消費價格指數(shù)C 匯率波動D 稅收減免答案： D11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于 () 的限制。A 房地產(chǎn)地役權(quán)B 房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C 房地產(chǎn)使用管制D 相鄰關(guān)系答案： D12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式獲得， 經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價 值

5、為 120 萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為 13 萬元，已抵 押貸款余額為 48 萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。假設(shè)社會一般抵押率為 60%，實現(xiàn)抵押權(quán) 的費用及稅金為 15 萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D40答案： B13、房屋征收中， 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的， 為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()A 房屋征收決定公告之日B 原征收補償協(xié)議達成之日C 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日C、315D 委托估價之日答案： A14、評估某在建工程的市場價值， 該在建工程有賓館和寫字樓兩

6、種續(xù)建方案， 本錢法測 算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為 8800 元/，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的 測算結(jié)果分別為 10000 元/和 9550 元/。根據(jù)最高最正確利用原那么，估價方案綜合測 算結(jié)果(多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為()元/.A9175B9400C9450D9775答案： B15、比較法估價中， 可比實例成交日期之后發(fā)生的以下事件中， 不需要進展市場狀況調(diào) 整的是()A 所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B 國家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費政策C 國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D 對可比實例進展了裝修改造答案： D16、為評估某房地產(chǎn) 2022 年 4 月 1 日在交易稅

7、費正常負擔下的市場價格，選取的可比 實例資料如下：成交日期為 2022 年 10 月 1 日，合同約定買方支付給賣方 3500 元/,買賣 中涉及的稅費全部由買方支付， 該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正 常交易價格的 6%和 3%。2022 年 8 月 1 日至 2022 年 4 月 1 日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平 均每月比上月上漲 0.3%。對該可比實例成交價格進展修正、調(diào)整后的價格為()元/.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案： B17、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格， 選取的可比實例建成時間與估價對象建 成時間一樣， 2 年前

8、公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導 致每多使用一年價格下降 1%，假設(shè)不考慮其他因素，那么該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀 況調(diào)整系數(shù)為()A100/101B100/100C100/99D100/98答案： A22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)， 年有效毛租金收入 500 萬元， 年房屋折舊費 30 萬元， 維修費、保險費、管理費等50 萬元，水電供暖費等40 萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65 萬元， 年抵押貸款還本付息額 70 萬元，租賃合同約定，保證合法、平安、正常使用所需的一切費 用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A、245B、275D、345參考答案： D2

9、3、某舊廠房的設(shè)計壽命為 40 年，重置本錢為 100 萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價 格為 40 萬元。廠房到達設(shè)計壽命撤除時， 預計可收回鋼筋、紅磚折價10 萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備 折價 10 萬元;撤除廠房花費 7 萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運花費 1 萬元，廢氣建筑垃圾搬運花費 1 萬元。該廠房的殘值率為()。A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%參考答案： B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場， 該廠房建立期為 2 年， 建成 5 年后補辦了土 地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為 40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地 上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為 50 年。假設(shè)殘值

10、率為 0，采用直線法計算建筑物折舊時，年 折舊率為()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%參考答案： C25、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的選項是()。A、自建筑物開工之日起至其不能保證平安使用之日止的時間B、為建筑物有效年齡與其將來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C、由建筑構(gòu)造、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D、為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和參考答案： B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為 2500 ，凈租金為 730 元/.年，空置率 為 15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為 803 元/.年，空置率為 10%?，F(xiàn)單獨增加電 梯的必要費用

11、為 380 萬元， 而重置該寫字樓時伴隨增加電梯的必要費用為 200 萬元。 假設(shè)該 寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為 30 年，報酬率為7.5%，那么該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額 為()萬元。A、78B、102C、180D、302參考答案： B27、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A、價值時點B、開發(fā)完成C、將來延遲銷售D、銷售完成參考答案： C34、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的選項是()A、舊廠房因火災造成的保險賠償估價應(yīng)選擇本錢法B、估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C

12、、估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實力調(diào)查困難，可不選用?D、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法參考答案： A35、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括()A、估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B、估價師對其專業(yè)勝任才能的承諾和保證C、估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D、估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明參考答案： D二、多項選擇題1、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有()A、應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的結(jié)果具有證明效力D、應(yīng)收取一定的效勞費用E、咨詢性估價無需承擔法律責任參考答案： ABCD2、以下房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有()

13、A、農(nóng)地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓參考答案： ABCD3、以下房地產(chǎn)狀況的描繪中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描繪的有()A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可欣賞臨近公園的景觀參考答案： ABD4、以下房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有()A、周邊土地出讓出現(xiàn)“地王B、家庭規(guī)模小型化C、下周貸款利率 DGDP 增速放緩E、城鎮(zhèn)化速度減慢答案： ABC5、以下建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有()A、建筑面積 B、建筑進深 C、室內(nèi)凈高 D、建筑層

14、數(shù) E、建筑質(zhì)量 答案： ABCD 6、以下估價工程中，價值時點和房地產(chǎn)狀況通常分別為如今和將來的有() A、在建工程抵押估價B、期房預售價格評估C、預購商品房抵押估價D、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E、建筑物火宅損毀價值評估答案： BCD7、以下房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有()A、高檔公寓B、標準廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程參考答案： ABC 8、比較法股價中，對可比實例成交價格進展權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括() A、租賃權(quán)限制情況B、交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C、已抵押擔保債權(quán)情況D、地役權(quán)設(shè)立情況E、利用方式限制情況參考答案： ACDE9、評估承租*益價值時，收益法估價參數(shù)確

15、定正確的有()A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C、凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D、凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E、凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金參考答案： AE 10、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)本錢加平均利潤的前提條件包括() A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運行D、可大量重復開發(fā)建立E、本錢和效用變動不同步參考答案： BCD11、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有()A、采用最合理修復方案進展修復發(fā)生的必要費用B、修復到新的或相當于新的狀況的必要費用C、大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D、小

16、于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E、包括長壽命工程發(fā)生的修復費用，不包括短壽命工程發(fā)生的修復費用 參考答案： ABD 12、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有()A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)獲得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是將來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營完畢的日期C、建造期的起點是價值時點，終點是將來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開工之日D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起點是將來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開工之日參考答案： ABD 13、關(guān)于長期趨勢法的作業(yè)及其適用的估價對象的說法，正確的有()A、長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)那么

17、變動 B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的開展?jié)摿?C、長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D、直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的 房地產(chǎn)E、平均增減量法適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各 期上升或下降的幅度大致一樣的房地產(chǎn)參考答案： ABCD14、運用政府已公布的基準地價及其修正體系評估宗地市場價格時， 應(yīng)修正調(diào)整的價格 影響因素包括()A、市場狀況B、交易情況C、區(qū)位情況D、使用期限E、開發(fā)程度參考答案： ACDE15、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有()A、估價機構(gòu)承受估價委托時應(yīng)要求

18、委托人出具估價委托書B、估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E、估價委托書應(yīng)作為重要的估價根據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)參考答案： ACDE三、判斷題1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價之前與他們討論估價結(jié)果()參考答案： 2、“以房養(yǎng)老的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價 值作為歸還保證()參考答案： 3、為估價委托人競買國有建立用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢 性估價()參考答案： 4、實際估價中，

19、不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學公式或模型來量化， 但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響， 使估價不斷科學、 精準()參考答案： 5、抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運營費用() 參考答案：6、比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當是正常市場價格() 參考答案：7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些 因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響()參考答案： 8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預期期末轉(zhuǎn)售收益較大。假設(shè)選擇直接資本化法估價，那么選取的資本化率較小;假設(shè)選擇報酬資本化法估價。那么選取的報酬率較大

20、() 參考答案：9、本錢法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土 地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估途徑求取重新購建價格()參考答案：10、建筑物的折舊可能在工程開工之前就已經(jīng)存在()參考答案： 11、實際估價中， 假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點決定， 并應(yīng)在估價報告 中說明理由()參考答案：12、標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進展分組， 使同一組內(nèi)的房地產(chǎn) 具有相似性， 病搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)， 經(jīng)過分析， 利用*型計算出各 宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法()參考答案：13、城鎮(zhèn)基準地價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、 地價相等、 開發(fā)程度

21、不同的要求劃分均質(zhì)地 域()參考答案：14、評估整個住宅小區(qū)的市場價格， 其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層() 參考答案： 15、估價報告使用期限與估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承擔估價責任的期限一致() 參考答案：四、綜合分析一.某商鋪共二層，總建筑面積 200m2,每層建筑面積相等，一層層高 6m，二層層高 3.5m。 該商鋪一年前整體出租，租賃期限為 5 年，年租金為 1680 元/m2，約定每年租金遞增率為 3%，運營費用率為 25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高 3.5m 的一層年租金為 1920 元/m2， 二層租金是一層租金的 0.6 倍;在其他條件一樣的情況下，層高6m 的一層租金

22、是層高 3.5m 的一層租金的 1.25 倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運營費用率為 25%。該商鋪從目前 開始計算的 10 年持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為 6%，轉(zhuǎn)讓稅費為市場價格的 6%。請計算該商 鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的報酬率為 10%)。 (10 分)答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1.租約期內(nèi)該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，那么目前年租金為:1680(1+3%)=1730.4(元/m2) 1730.4200 (1 一 25%)/(10%一 3%)1 一 (1+3%)4/(1+10%)4=85.7521(萬元) 2.租約期外價值時點層高 3.5m 的一層年

23、租金為 1920 元/m2，那么 :一層層高 6m 的租約期外第一年租金為:19201.25(1+5%)4=2917.215(元/m2) 二層層高 3.5m 的租約期外第一年租金為:19200.6(1+5%)4=1400.2632(元/m2) (2917.215100+1400.2632100)(1 一 25%)/(10%一 5%)1 一 (1+5%)6(1+10%)6/ (1+10%)4=107.7310(萬元)3.轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售時， 利用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值， 房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)將來第一年凈收益/資本化 率(1920 (1+5%)10 1.25 100+1920 (1+5%)10 0.6 100(1 一 25%)/6% (1 一 6%)/(1+10%)10=262.1060(萬元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(萬元)二.某公司 5 年前通過出讓方式職得土地面積 2000m2、使用期限 50 年的某地塊，土地出讓 合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。該公司 3 年前在該地塊上建成房屋并投入使 用，總建筑面積 5000m2，建筑物經(jīng)濟壽命為 50 年?，F(xiàn)時重新獲得類