房地產(chǎn)估價理論與實務（第三版）第06章假設(shè)開發(fā)法

1、第六章 假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理1、假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，是將預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2、假設(shè)開發(fā)法的適用對象和條件1）假設(shè)開發(fā)法適用對象假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的常用方法之一。 2）假設(shè)開發(fā)法運用條件 房地產(chǎn)最佳開發(fā)方式的確定；房地產(chǎn)未來價值的確定。3、假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件（1）透明、穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)政策。（2）完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系。（3）清晰的、全面的房地

2、產(chǎn)投資與交易的稅費清單和穩(wěn)定的稅費政策。（4）完整的、動態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫。（5）公開的、長期的和合理的土地供應計劃。3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況；選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；預測開發(fā)完成后的價值；預測后續(xù)必要支出及應得利潤；測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。4、測算中的其他有關(guān)問題1)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提2)應考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益二、假設(shè)開發(fā)法的基本公式 1、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開

3、發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費2 、按估價對象細化的公式 1）求生地價值的公式 （1）由生地建造房屋然后租售的公式：生地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由生地建造房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費 （2）由生地開發(fā)為熟地然后租售的公式： 生地價值開發(fā)完成后的熟地價值由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買生地的稅費2）求毛地價值的公式 （1）由毛地建造房屋然后租售的公式： 毛地價格=開發(fā)完成后的房地價值-由毛地建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地的稅費（2）由毛地開發(fā)為熟地然后租售的公式： 毛地價格=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地的稅費3）求熟地價值的公式 熟地價格開發(fā)完成后的房地價值-由熟地建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地的稅費4）求在建工程價值的公式 在建工程價格續(xù)建完成后的房地價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費5）求舊房價值的公式舊房價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值裝修改造成本管理費用投資利息銷售稅費裝修改造投資利潤買方購