房地產可行性研究戰(zhàn)略分析

1、 房產全程策劃解碼房地產可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設計成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協調可行性研究投資預算第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。房地產可行性研究實戰(zhàn)操作手冊從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設計。第

2、1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1透視房地產可行性研究房地產開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項目在技術上能否實施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。從房地產項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達420米、88層

3、的金茂大廈和高達468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。2、項目投資制勝第一法寶一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝?/p>

4、究，至少要能精確地回答這么三個問題：a、這項目是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如如果投資資，可能能遇到的的最壞的的情況是是什么，對此應應作什么么打算第二操作作環(huán)節(jié)可行性性研究的的誤區(qū)及及相應對對策1、項目目精度標標準項目內容時間（月）費用允許誤誤差投資資機會研研究階段段1330.2%0.88%330%20%初步可可行性研研究階段段60.25%7.5%20%100%詳細細可行性性研究階階段811600.2%1.0%100%2、常見誤誤區(qū)誤區(qū)區(qū)一：一一個標準準的效益益分析如果果你的項項目可行行性研究究報告十十分肯定定地告訴訴你將來來能賺多多少錢，而且一一定能賺賺這么多多錢，這這

5、絕不會會是一份份實事求求是的報報告。一一份專業(yè)業(yè)而嚴肅肅的項目目可行性性研究報報告不可可能只是是一個效效益標準準。在可可行性研研究時，我們遇遇到太多多的不確確定因素素。這些些不確定定因素使使項目未未來的價價格及銷銷售進程程處于一一種相對對的不確確定之中中。因此此，可行行性研究究的“效益分分析”也不可可能是十十分確定定的，只只能是一一種合理理的預測測，而這這些預測測需要假假定的前前提，那那就是期期望值。可行性性研究根根據不同同的期望望值給出出不同的的期望效效益預測測。誤區(qū)二二：先入入為主的的可行性性研究筆者者曾考察察過十多多項失敗敗的大型型地產投投資，發(fā)發(fā)現其中中大部分分項目的的失敗都都是由一一

6、些可預預見的因因素造成成的。這這些因素素包括：高級別別墅坐落落在大型型工業(yè)區(qū)區(qū)內，致致使別墅墅環(huán)境被被破壞，別墅無無人問津津：在一一個離市市區(qū)測多多公里的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開開發(fā)高層層公寓，結果也也是無人人問津；準備在在一個規(guī)規(guī)劃失控控的農民民居住區(qū)區(qū)開發(fā)商商住小區(qū)區(qū)，結果果在廉價價“集資房房”的沖擊擊下半途途而廢；同一時時間同一一城市同同類樓盤盤供應量量過大致致使需求求短缺；建設成成本遠遠遠超過預預算造成成資金不不繼；一一條新建建的高架架橋攔腰腰而過使使梅樓商商鋪優(yōu)勢勢失效；原先的的商業(yè)旺旺地因地地鐵建設設而大規(guī)規(guī)模地拆拆遷，成成為“被人遺遺望的角角落”等等。在與這這些項目目的發(fā)展展商交流流時，他他們對

7、所所遇到的的困難通通常都感感嘆“真沒想想到”，然而而卻是早早該想到到的。再再看一看看這些項項目的“可行性性研窮報報告”，幾乎乎都是同同一個調調子：引引經據典典，從各各個角度度描繪這這個項目目投資的的美好前前景，卻卻偏偏不不提項目目投資的的不利因因素。這這樣的“可行性性研究”，自始始至終都都是為77證明該該項目是是可行的的，犯了了“先入入為主”的大忌忌。*先入入為主的的可行性性研究通通常是由由以下原原因造成成的房地產產投資企企業(yè)的領領導主觀觀意志在在起作用用。往往往由于“長官意意志”對課題題的影響響，課題題研究人人員擔心心挑項目目的毛病病會得罪罪老板，于是學學會了察察顏觀色色，一切切圍繞領領導的

8、意意思去論論證。所所以，為為避免這這種情況況的發(fā)展展，公司司領導要要多些支支持，少少些干預預，讓課課題組放放下包袱袱，按科科學的路路子去調調查、分分析。課題題組人員員的業(yè)務務水平不不過關。有些項項目的可可行性研研究沒有有交給真真正在行行的專家家去做，而是隨隨便找一一些高校校的教師師或在本本公司里里的人去去完成。這樣做做，使課課題組的的智力及及能力結結構很不不合理，要指望望他們拿拿出一個個真正可可信的可可行性研研究報告告是不可可能的。有的發(fā)發(fā)展商將將可行性性研究的的課題交交給一些些建筑咨咨詢機構構去做，這些單單位的科科研實力力過得硬硬，但由由于項目目對他們們來說就就意味著著有生意意可做，因而也也

9、不太可可能保持持中立的的研究態(tài)態(tài)度，除除非發(fā)展展商事先先申明參參與可行行性研究究的單位位不能承承攬本項項目的工工程咨詢詢業(yè)務。有有的發(fā)展展商圖省省事，讓讓與他合合作的另另一方提提供可行行性研究究報告。這在意意向接觸觸的時候候是。必必要的，但要清清楚的是是，合作作另一方方所作的的可行性性研究只只是針對對自己的的投資行行為而做做的，并并不適合合于現在在的發(fā)展展商；有有時合作作另一方方為了爭爭取他人人來投資資，可能能會片面面地夸大大該項目目的投資資價值，這樣的的可行性性研究是是不可能能做到中中立外。33相應應對策aa加快快專業(yè)化化及市場場培育工工作，推推進行業(yè)業(yè)規(guī)?；c專業(yè)業(yè)化，是是提高可可行性研

10、研究水平平，確保保其精度度、深度度、控制制誤差的的根本保保證。當當前市場場逐漸走走向規(guī)范范和成熟熟，日益益劇烈的的市場競競爭成為為企業(yè)加加強可行行性研究究的外在在動力。b提高從從業(yè)人員員素質。這是控控制可行行性誤差差的基本本保障。在某種種意義上上看，可可行性研研究人員員應該是是“全才才”，必必須具備備相當的的工程技技術、經經濟、房房地產開開發(fā)經營營、法規(guī)規(guī)、稅務務、金融融等專業(yè)業(yè)知識。c建立可可行性研研究數據據庫。當當前國內內房地產產市場透透明度還還不高，可行性性研究人人員往往往難以收收集到完完整和準準確的市市場信息息（在香香港，測測量師在在分析時時，可以以從香港港土地注注冊處一相當當于內地地

11、國土房房管局，查閱最最近成交交個案和和以往物物業(yè)的有有關資料料）。信信息的缺缺失或誤誤差，可可能給可可行性分分析帶來來巨大誤誤差。在在這種情情況下，可行性性分析人人員更需需要加強強對信息息的收集集、整理理工作：通過去去粗取精精，去偽偽存真的的過程，將市場場上分散散的信息息整理為為可用的的數據。另外，有條件件的企業(yè)業(yè)還可加加強項目目后評價價工作，通過分分析比較較，提取取有用的的信息，進一步步提高可可行性研研究的實實用性。第3操作作環(huán)節(jié)：房地產產可行性性研究戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析分析析角度一一：社會會經濟環(huán)環(huán)免對房房地產市市場的影影響房地地產業(yè)不不是個孤孤立的行行業(yè)，本本書多處處強調，將房地地產業(yè)當當作國民

12、民經濟的的噴頭產產業(yè)”來看待待是錯誤誤的，這這并不僅僅僅是個個說法問問題，而而是一個個最基本本的認識識問題：到底是是房地產產業(yè)帶動動國民經經濟的發(fā)發(fā)展還是是國民經經濟的成成長帶動動房地產產業(yè)的發(fā)發(fā)展？如如果把這這個問題題搞顛倒倒了，在在形勢的的判斷上上就會出出現根本本性的失失誤。無無論政府府還是企企業(yè)都會會導致“先人為為主”的決策策傾向。如年代代初海南南、惠州州、北海海等地出出現房地地產業(yè)畸畸形膨脹脹，大起起大落，都是無無視當地地國民經經濟發(fā)展展情況，主次顛顛倒，沒沒有擺正正房地產產業(yè)的位位置所帶帶來的后后果。分析角角度二：當地政政府行政政行為對對市場的的影響一一些地方方政府的的城市規(guī)規(guī)劃及規(guī)

13、規(guī)劃控制制水平對對當地房房地產開開發(fā)有著著直接的的影響。眾所周周知，在在城市規(guī)規(guī)劃管理理比較好好的張家家港市及及江陰市市，房地地產開發(fā)發(fā)一直處處于比較較平穩(wěn)的的狀態(tài)。超前而而科學的的規(guī)劃、有效的的規(guī)?？乜刂?、嚴嚴格的規(guī)規(guī)劃管理理，使這這兩個城城市的房房地產開開發(fā)避免免7盲目目的、一一窩蜂的的現象，本著配配套一片片、開發(fā)發(fā)一片、管理一一片的原原則，這這里的小小區(qū)住宅宅市場基基本上沒沒有出現現供大于于求的情情況，所所有樓盤盤的預售售成績都都很好。與此形形成對比比的是，不少城城市的土土地批出出規(guī)模嚴嚴重失控控，房地地產市場場管理混混亂，造造成地皮皮炒賣現現象嚴重重，商品品房供應應量過大大，市場場價格

14、起起落過劇劇，地方方政府規(guī)規(guī)劃管理理不妥，給發(fā)展展商們帶帶來了很很大的風風險。分析角角度三：街區(qū)環(huán)環(huán)境對房房地產營營銷的影影響古北新新區(qū)并非非上海鬧鬧市區(qū)，樓價何何以如此此昂貴？原來，由800年代起起率先開開發(fā)的第第一個上上海外貿貿區(qū)一一虹橋開開發(fā)區(qū)，隨著愈愈來愈多多外商人人駐辦公公，鄰近近的古北北新區(qū)自自然成為為外商購購買或租租賃住宅宅的主要要目標。區(qū)內滿滿是豪華華住宅，住戶大大部分是是港、臺臺同胞及及外國人人，所以以成為上上海唯一個名名副其實實的境外外人士居居住區(qū)。這使古古北新區(qū)區(qū)享有很很高的知知名度，并自然然形成了了一個獨獨特的社社交圈及及生活社社區(qū)，區(qū)區(qū)內樓宇宇質素又又不賴，需求者者多

15、而且且舍得花花大價錢錢，故此此售價及及租金曾曾一直穩(wěn)穩(wěn)步上揚揚。進入入19996年年以后，該小區(qū)區(qū)房價雖雖有所下下跌，但但仍是國國內最貴貴的地方方。從古古北新區(qū)區(qū)的例子子可以看看出，房房地產的的價值似似乎并不不完全取取決于樓樓盤自身身的檔次次和質量量，還與與周邊的的街區(qū)環(huán)環(huán)境有關關。正因因為有虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)的發(fā)發(fā)展，才才產生了了對古北北新區(qū)高高尚住宅宅的需求求，虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)與古北北新區(qū)之之間明顯顯存在著著功能上上的互補補關系。街區(qū)功功能是使使房地產產實現其其市場價價值的外外在動因因。*投投資商自自身條件件考察1、考考察你的的經驗隔行行如隔山山，隔山山買牛難難。任何何一家公公司都不不可能對對自

16、己完完全不了了解的領領域進行行投資，房地產產投資也也是如此此。即使使是已經經在房地地產業(yè)內內有一定定資歷的的企業(yè)，如果該該公司以以前是開開發(fā)市內內寫字樓樓的，如如今目標標投資對對象是郊郊區(qū)別墅墅，那么么能不能能考慮呢呢？那要要看公司司的經理理層里是是否有具具備別墅墅開發(fā)經經驗的人人才，否否則還是是慎重為為好。當當然，事事情并不不是絕對對的，當當你認為為“經驗”這一風風險也值值得冒的的時候，就不必必在這個個問題上上多思量量了。2、考考察你的的投資方方式由于企企業(yè)背景景和實力力不同，各房地地產投資資企業(yè)的的項目投投資方式式也不一一樣。也也許你的的企業(yè)從從來不會會在建一一幢樓后后靠出租租來獲取取長期

17、回回報，而而是建一一部分賣賣一部分分，甚至至靠預售售樓盤來來滾動開開發(fā)，那那么對那那些適合合于長線線開發(fā)的的項目和和適于長長錢投資資的地區(qū)區(qū)，你就就要三思思而后行行了。有有時候一一個好項項目，到到了某些些房地產產企業(yè)手手里就成成了臭狗狗屎了，想扔也也扔不掉掉。33、考察察你的融融資能力力每每一個房房地產項項目的開開發(fā)都會會遇到借借貸和融融資問題題。問題題是你的的借貸渠渠道和融融資渠道道是否可可靠，如如果項目目建到一一半而你你的后續(xù)續(xù)資金又又無人提提供，那那可要人人命了。筆者見見到不少少這樣的的事情：一個建建了一半半的項目目因為沒沒有后續(xù)續(xù)資金而而停工兩兩三年，前期成成本已經經上升了了一半，如此

18、就就算建好好了也無無利潤可可言了，明擺著著是虧本本的生意意。分析析角度四四：投資資商的自自身條件件對營銷銷的影響響俗語說說“太貴有有自知之之明”。房地地產商在在進行項項目分析析時是不不可能不不對自身身的條件件進行分分析的。一家公公司不可可能什么么樣的項項目都能能開發(fā)，也不可可能什么么樣的風風險都敢敢去冒，所以在在考察一一個地區(qū)區(qū)、一個個項目值值不值得得去投資資時，還還必須有有針對性性地權衡衡：本公公司適不不適合于于那個地地區(qū)去投投資，適適不適合合于投資資那樣的的項目。第四操作作環(huán)節(jié)設計成成功的可可行性研研究流程程步驟A人員員安排組組合項目內容人數負責項項目費用時間注冊冊房地產產估價師師造價工工

19、程師市市場調查查和分析析人員經經濟分析析專家制制作人員員社會學學，環(huán)境境等專家家步驟B：市場分分析aa、宏觀觀因素分分析房地產產開發(fā)商商在一個個國家的的某個地地區(qū)擬進進行房地地產投資資時，首首先要考考慮的是是該國的的宏觀因因素如政政治、經經濟、文文化、地地理地貌貌、風俗俗習慣及及宗教信信仰，有有無地區(qū)區(qū)沖突或或戰(zhàn)爭發(fā)發(fā)生的可可能性。b、區(qū)區(qū)域性因因素分析析一一般來講講，項目目所在國國內部地地區(qū)之間間的發(fā)展展是不平平衡的，差異總總是不同同程度地地存在，僅研究究其宏觀觀因素還還不夠、還必須須對項目目所在區(qū)區(qū)域進行行因素分分析，這這是因為為：首先先宏觀經經濟對區(qū)區(qū)域經濟濟的影響響程度不不同，對對有的

20、區(qū)區(qū)域影響響大，有有的區(qū)域域影響小?。黄浯未螀^(qū)域經經濟發(fā)展展受宏觀觀經濟的的影響存存在著“時滯現象，宏觀的的經濟現現狀往往往要經過過一段長長時間以以后才能能對區(qū)域域經濟的的發(fā)展產產生影響響，有的的地區(qū)反反應快，有的地地區(qū)則滯滯后性較較為明顯顯，投資資時必須須加以考考慮；其其三國家特特定的地地區(qū)經濟濟使得某某些區(qū)域域經濟或或多或少少受宏觀觀經濟波波動的影影響，甚甚至形成成于宏觀觀經濟趨趨勢相反反的逆向向走勢。我國的的經濟特特區(qū)、自自由貿易易娶、保保稅區(qū)對對國際資資本依賴賴程度相相對較低低，即使使在我國國宏觀經經濟調整整期間，國內資資金緊張張的情況況下，其其國際資資本所受受影響較較小，這這些地區(qū)區(qū)

21、的項目目受到沖沖擊也較較小。c、微微觀市場場分析對擬投投資項目目所在地地區(qū)的房房地產微微觀市場場的分析析可以分分成以下下兩個部部分，其其一是對對擬投資房房地產市市場的分分析，其其二是對對與投資資項目同同類型的的物業(yè)市市場分析析。步驟驟C:市場預預測aa需求求預測需求求預測就就是以房房地產市市場調查查的信息息、數據據和資料料為依據據，運用用科學的的方法，對某類類物業(yè)的的市場需需求規(guī)律律和變化化趨勢進進行分析析和預測測，從而而推斷出出為了市市場對該該類物業(yè)業(yè)的需求求。bb供給給預測供給給預測就就是以房房地產市市場調查查的信息息資料和和數據為為依據，運用科科學的方方法，對對某類物物業(yè)的市市場供給給規(guī)

22、律和和變化趨趨勢進行行分析，從而預預測為了了市場上上該類物物業(yè)的供供給情況況c預測方方法通?？煽梢苑譃闉闀r間序序列分析析法和因因果關系系分析法法。時間間序列分分析法又又可分為為：移動動平均法法，指數數平滑法法等；因因果關系系分析法法可分為為：線性性回歸法法、非線線性回歸歸法、模模擬法等等。步驟驟D:成本測測算在房地地產開發(fā)發(fā)項目的的可行性性研究中中，項目目的成本本測算是是重要的的一環(huán)，它由估估價師會會同造價價工程師師完成。成本測測算的正正確與否否，如同同對租售售市場的的預測一一樣，對對項目的的經濟效效益有重重大的影影響，但但相對而而言，成成本測算算較易把把握。一一般來講講成本構構成包括括以下四

23、四個部分分：A土地前前期費：指取得得合理的的土地的的權證，完成土土地上現現有建筑筑物的拆拆遷，開開通施工工用水、用電、道路以以及完成成場地平平整為止止所要的的費用。根據取取得上地地方式的的不同，又可分分為新征征土地前前期費、舊區(qū)改改造前期期費和土土地批租租費三種種類型。B設設計和建建筑安裝裝工程費費：指完完成場地地的三通通一平以以后，從從規(guī)劃設設計到土土建工程程、設備備安裝、裝飾工工程及小小區(qū)配套套、小區(qū)區(qū)綠化結結束所包包括的費費用。CC市政政配套費費：指項項目開發(fā)發(fā)時必須須向城市市市政建建設所交交付的配配套費，主要是是由于新新增房地地產項目目所引起起的水電電費。步步驟E：財務評評價項目目投資

24、方方案評價價的指標標一般分分為兩類類：一類類是考慮慮7貼現現因素的的動態(tài)指指標，即即考慮77貨幣時時間價值值因素的的指標，包括凈凈現值、獲利指指數、動動態(tài)回收收期、內內含報酬酬事等指指標。另一類類是非貼貼現的靜靜態(tài)指標標，即設設有考慮慮貨幣時時間價值值因素的的指標，如靜態(tài)態(tài)回收期期、投資資利潤率率等。在在房地產產開發(fā)項項目的評評價中一一般以動動態(tài)指標標為主，以靜態(tài)態(tài)指標為為輔。以以下簡單單介紹三三種常用用的靜態(tài)態(tài)評價指指標。步步驟F：盈虧平平衡分析析盈盈虧平衡衡分析在在財務管管理中又又稱量、本、利利分析，是指在在一定的的市場生生產能力力條件下下，通過過分析擬擬建項目目的產出出（量）、成本本（本

25、）和收益益（利）之間的的關系，來判斷斷項目優(yōu)優(yōu)劣及盈盈利能力力的一種種方法。盈盈虧分析析的關鍵鍵是找到到盈虧平平衡點（BPee0KeveenPP0iDDt）即即項目達達到盈虧虧平衡狀狀態(tài)利潤潤為零的的點。一一般來講講，在項項目產出出能力一一定的前前提下，盈虧平平衡點越越低，項項目的盈盈利可能能性就越越大，經經營安全全性越好好。在房房地產項項目的可可行性研研究中，所謂盈盈虧平衡衡分析指指對特定定的項目目而言，要找出出預計銷銷售收入入恰好能能彌補成成本時的的銷售量量又稱保保本銷售售量。步步驟G：動磁性性分析敏感感性分析析是研究究某些因因素發(fā)生生變化時時，項目目經濟效效益發(fā)生生的相應應變化，并判斷斷

26、這些因因素對項項目經濟濟目標的的影響程程度。敏敏感性分分析不僅僅可以使使開發(fā)商商了解因因素變動動對項目目財務評評價指標標的影響響程度，還可以以使他們們對那些些較為敏敏感的因因素進行行認真和和仔細的的再研究究，以提提高項目目可行性性研究的的準確性性。反應應敏感程程度的指指標是敏敏感系數數：敏感感系數=目標值值的變化化百分比比參數數值變動動的百分分比例如如：以售售價為參參數值，以項目目的凈現現金流量量現值作作為目標標值，已已知售價價增加110，凈現金金流量現現值增加加20，則售售價的敏敏感系數數=200/110%=2。敏敏感系數數可正可可負。若若敏感系系數為負負，說明明目標值值的變化化與參數數值的

27、變變化方向向相反，敏感系系數越大大，則說說明該參參量對目目標值越越敏感，在可行行性研究究中對該該參量的的確定須須越謹慎慎。步驟驟H：風風險分析析風險險分析又又稱為概概率分析析，利用用概率值值來定量量研究各各種不同同確定因因素發(fā)生生不同幅幅度變動動的概率率分布及及對方案案經濟效效果的影影響，對對方案的的經濟效效果指標標作出某某種概率率描述，從而對對方案的的風險情情況作出出比較準準確的判判斷。第5操作作環(huán)節(jié)：撰寫出出色的可可行性研研究報告告書A、可行性性研究報報告的主主事內容容一一般來講講，專業(yè)業(yè)機構編編寫一個個項目的的可行性性研究報報告應包包括封面面、摘要要、目標標、正文文、附件件和附圖圖六個部

28、部分。11、封面面：一般般要反映映可行性性報告的的名稱，專業(yè)研研究編寫寫機構名名稱及編編寫報告告的時間間三個內內容。22、摘要要：它是是用簡潔潔明7的的語言概概要介紹紹項目的的概況、市場情情況可行行性研究究的結論論及有關關說明或或假設條條件，要要突出重重點，假假設條件件清楚，使閱讀讀人員在在短時間間內能了了解全報報告的精精要。也也有專家家主張不不寫摘要要，因為為可行性性研究報報告事關關重大，閱讀者者理應仔仔細全面面閱讀。3、目目錄：由由于一份份可行性性報告少少則十余余頁，多多則數十十頁，為為了便于于寫作和和閱讀人人員將報報告的前前后關系系、假設設條件及及具體內內容條理理清楚地地編寫和和掌握，必

29、須編編寫目錄錄。4、正文：它是可可行性報報告的主主體，一一般來講講，應包包括以下下內容：aa、概況況（包括括：項目目背景、項目概概況、委委托方、受托方方、可行行性研究究的目的的、可行行性研究究的編寫寫入員、編寫的的依據、編寫的的假設和和說明）；b、市市場調查查和分析析；C、規(guī)規(guī)劃設計計方案；dd、建設設方式和和建設進進度；e、投資估估算及資資金籌措措；f、項項目財務務評價；gg、風險險分析；hh、可行行性研究究的結論論；i、研研究人員員對項目目的建議議；j、相相應的附附表。55、附件件：它包包含可行行性研究究的主要要依據，是可行行性研究究報告必必不可少少的部分分。一般般來講，一個項項目在做做正

30、式的的可行性性研究時時，必須須有政府府有關部部門的批批準文件件（如規(guī)規(guī)劃選址址意見書書、土地地批租合合同、土土地證、建筑工工程許可可證等）。專業(yè)業(yè)人員必必須依照照委托書書和上述述文件以以及相應應的法律律、法規(guī)規(guī)方能編編寫項目目可行性性研究報報告。66、附圖圖：一份份完整的的可行性性報告應應包括以以下附圖圖：項目目的位置置圖、地地形圖、規(guī)劃紅紅線圖、設計方方案的平平面圖，有時也也包括：項目所所在地區(qū)區(qū)或城市市的總體體規(guī)劃圖圖等等。B、可可行性研研究報告告正文部部分的編編寫正文部部分是可可行性研研究報告告的核心心部分。內容多多，較復復雜。11、概況況：（1）進進行可行行性研究究的背景景；（2）所所

31、研究項項目的名名稱、性性質、地地址、周周邊的市市政配套套和基礎礎設施現現狀，交交通及周周圍環(huán)境境等；（3）委托方方的名稱稱、地址址、法人人代表、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照登記記號及聯聯系人；（4）受受托方的的名稱、地址、法人代代表、營營業(yè)執(zhí)照照登記號號及聯系系人；（5）可可行性研研究的目目的；（6）可可行性研研究的編編寫人員員名單；（7）可可行性研研究的編編寫依據據；（8）研研究報告告的假設設和說明明。2、市場調調查分析析：要求求對項目目進行宏宏觀、區(qū)區(qū)域和微微觀的市市場分析析和調查查，及對對未來的的供給、需求和和價格的的預測，不僅要要有定性性的分析析，還要要有定量量的推導導。3、規(guī)劃設設計方案案：要求求寫出

32、項項目所具具備的規(guī)規(guī)劃設計計方案及及建設過過程中市市政條件件是否具具備。市市政條件件包括水水、電、煤、衛(wèi)衛(wèi)、通訊訊、供暖暖（部分分地區(qū)）及道路路等的配配套情況況，在報報告中必必須有這這些市政政條件是是否具備備的書面面文件。4、建建設方式式和建設設進度：專業(yè)人人員可對對項目的的建設方方式的委委托提出出建議或或由委托托方提供供建設方方式和進進度安排排，他們們一旦確確定則為為其后進進行投資資估算作作了準備備。5、投資預預算和資資金籌措措要求寫寫出項目目建設過過程中必必須發(fā)生生的各項項費用并并逐一計計算資金金籌措部部分，要要就整個個項目投投資額和和相應的的支付時時間作出出融資安安排。例例如：自自有資金

33、金、貸款款和預售售收入這這三種主主要資金金來源的的安排等等。6、項目的的財務評評價：要要求寫出出主要財財務評價價指標的的計算結結果，如如凈現值值、現值值指數、內含報報酬率和和動態(tài)回回收期等等。7、風險分分析：一一般要求求計算出出保本銷銷售額、盈虧平平衡點及及對主要要敏感因因素在有有利和不不利情況況下的敏敏感分析析并計算算出相應應的財務務評價指指標。88、結論論：要求求寫出該該項目可可行性研研究的結結論，明明確說明明該項目目是否可可行，是是否具有有較強的的抗風險險能力。9、有有關建議議：是專專業(yè)機構構的專業(yè)業(yè)人員在在進行可可行性研研究中發(fā)發(fā)現的一一些有利利于項目目獲得更更佳的經經濟效益益、社會會

34、效益、環(huán)境效效益等方方面的建建議，供供委托方方參考。附表：是可行行性研究究報告中中涉及的的諸多計計算表，如投資資匡算表表、銷售售收入表表、資金金籌措表表、利息息計算表表、現金金流量表表、敏感感性分析析計算表表等。第6操作作環(huán)節(jié)：如何協協調可行行性研究究投資預預算一些些不大規(guī)規(guī)范的房房地產項項目可行行性研究究報告，其中的的項目投投資概算算只包含含7項目目建設的的工程概概算。這這樣算帳帳不好。一個房房地產項項目不等等于一個個簡單的的建筑物物，它需需要營銷銷成本、金融成成本和建建筑成本本，項目目投資就就是為了了滿足這這些成本本支出。而且，工程概概算也不不一定就就等于發(fā)發(fā)展商對對項目工工程建設設的實際

35、際投資。在被證證明星可可行的前前提下，邊回收收資金邊邊追加投投入的滾滾動式投投資開發(fā)發(fā)方式也也是可以以采取的的，這樣樣一來發(fā)發(fā)展商在在工程建建設上的的實際總總投入就就會小得得多。以以工程概概算代替替項目投投資概算算是極不不嚴肅的的。房地地產項目目的投資資概算應應包括以以下內容容：營銷銷開支概概算，包包括：項目目前研究究及可行行性研究究的開支支項項目策劃劃的開支支銷銷售策劃劃的開支支廣廣告開支支項項目公司司日常運運作的開開支項目及及企業(yè)的的公關開開支工程程開支概概算，包包括：用于于工程勘勘探的開開支用于吹吹沙填土土、平整整土地的的開支用于于工程設設計的開開支用于建建筑施工工的開支支用用于設施施配

36、套的的開支用于于工程監(jiān)監(jiān)理的開開支土地地征用開開支概算算，包括括：政府一一次性收收取的標標準地價價用用于拆遷遷補償或或青苗補補償的開開支影響公公共設施施而出現現的賠償償開支金金融成本本開支，包括：外外匯資金金進入國國內貨幣幣系統產產生的銀銀行擔保保及管理理費用支支出貸款引引起的利利息支出出各各項保險險開支稅稅收和行行政性收收費不可可預見開開支第7操作作環(huán)節(jié)：從全局局出發(fā)進進行可行行性研究究現實實化的可可行性研研究前握握事事實上，一個好好的市場場營銷者者才是一一個最好好的利潤潤創(chuàng)造者者和挖掘掘者，他他們致力力于分析析各種營營銷機會會的利潤潤潛力，捕捉贏贏利機會會。這樣樣的房屋屋是有目目的、有有針

37、對性性地建造造的。優(yōu)優(yōu)秀的房房地產公公司應從從機構內內外來縱縱觀其業(yè)業(yè)務，監(jiān)監(jiān)視變化化中的環(huán)環(huán)境并抓抓住最佳佳的機會會。公司司營銷人人員的主主要職責責是辨別別外界環(huán)環(huán)境中的的主要變變化，通通過設立立早期預預警系統統，及肘肘改變營營銷策略略，去迎迎接營銷銷環(huán)境中中的新挑挑戰(zhàn)和新新機會。消費者者市場分分析與營營銷環(huán)境境分析同同等重要要。消費費者市場場包括個個人和家家庭、消消費者在在年齡、收入、教育程程度、遷遷移狀態(tài)態(tài)及興趣趣等方面面差異極極大，營營銷者區(qū)區(qū)分不同同消費者者群體和和細小的的市場，并按照照他們的的需要來來開發(fā)產產品和服服務是非非常有用用處的。我們應應在分析析消費者者行為的的基礎上上，從

38、消消費者購購買心理理入手，分析營營銷策劃劃人員如如何制定定營銷計計劃。具具體來講講就是要要研究如如下問題題：購買買什么？為什么么購買？購買者者是誰？如何購購買？何何地購買買？何處處購買？為選定定市場和和制定策策略而進進行可行行性研究究在此基基礎上，我們應應進行細細致而有有針對性性的市場場調研，進行市市場分析析，并選選定適合合的目標標市場，制定產產品的定定位策略略、產品品開發(fā)和和定價策策略、營營銷渠道道策略、促銷組組合策略略及售后后服務即即物業(yè)管管理策略略。公司司要對每每個選定定的細分分市場制制定產品品定位策策略。他他需要向向客戶說說明本公公司與現現有競爭爭者和潛潛在競爭爭者有什什么區(qū)別別。定位

39、位是勾劃劃公司形形象和所所提供價價值的行行為，以以此使該該細分市市場的顧顧客理解解和正確確認識本本公司有有別于其其競爭者者的特征征。定位位任務包包括三個個步驟：明確一一些可利利用的競競爭優(yōu)勢勢；選擇擇若干個個適用的的優(yōu)勢；有效地地向市場場表明公公司的定定位觀念念。產品品是營銷銷首要和和最重要要的因素素，房地地產產品品策略需需要對產產品類型的選選擇、開開發(fā)風險險的選擇擇以及開開發(fā)方案案的制訂訂與效益益分析作作出決策策。房地地產產品品類型可可大致分分為土地地、住宅宅、公寓寓、購物物中心和和商店、工業(yè)建建筑、旅旅館及其其他特殊殊用途的的物業(yè)。房地產產產品開開發(fā)風險險的選擇擇與房地地產開發(fā)發(fā)資金的的籌

40、措渠渠道密不不可分。風險和和收益是是成正比比的，如如果某一一項目不不能產生生足夠收收入償還還抵押并并產生正正現金流流量或者者項目的的總債務務超過其其價值則則被認為為是籌資資過度，明智的的辦法是是在準備備隨風險險的限度度內盡量量賺錢，應保留留部分現現金和兌兌現性強強的財產產。房地地產開發(fā)發(fā)策略即即為作出出種種投投資決定定而事先先安排的的計劃一一一投資資多少？投資哪哪類？何何處投資資以及如如何著手手？開發(fā)發(fā)方案一一般包括括下列內內容：開開發(fā)目標標、投資資規(guī)模與與投資額額、營運運費用及及稅費、投資收收益方式式與收益益大小、經營期期間現金金流量分分析。納納入整體體營銷方方案的可可行性研研究一個個好的房

41、房地產營營銷方案案最終有有一個好好的計劃劃書，以以便在整整體上把把握整個個營銷活活動。計計劃一般般應包括括以下八八大內容容：1、計劃概概要（便便于決策策者快速速瀏覽）2、市市場營銷銷現狀（提供背背景資料料）3、機會與與問題分分析4、目標、銷售量量、市場場占有率率、盈利利水平55、市場場營銷策策略6、行動方方案：做做什么？誰去做做？如何何做？何何時做？費用多多少？77、預計計盈虧報報表8、控制措措施策略略涉及的的是營銷銷活動“是什么么”和“為什么么”的問題題，而執(zhí)執(zhí)行則涉涉及“誰？”“時間？”“地點？”“怎么么樣？”等問題題。影響響有效執(zhí)執(zhí)行營銷銷方案的的因素主主要有：發(fā)現及及診斷問問題的技技能

42、：評評定存在在問題的的技能；執(zhí)行計計劃的技技能；評評估執(zhí)行行效果的的技能。房地產估估價程序序首先,什什么房地地產估價價?可以以說,房房地產估估價是一一項復雜雜的經濟濟活動,房地產產估價程程序可以以分為以以下幾個個階段；估價申申請和業(yè)業(yè)務受理理、制定定估價作作業(yè)計劃劃、資料料的收集集與整理理、現場場查勘、綜合分分析和估估算、撰撰寫估價價報告、交付估估價報告告書及收收取信公公服務費費。要想想使評估估活動高高效、準準確、公公正，必必須使活活動過程程遵循一一套嚴謹謹、科學學的工作作程序。這套工工作程序序是進行行房地產產估價所所必須經經過的工工作階段段，反映映了各階階段之間間的內在在聯系，是人們們對估價

43、價對象形形成立師師認識的的思維歷歷程，是是經過千千百萬次次工作實實踐總結結出來的的客觀規(guī)規(guī)律。按按照房地地產估價價程序進進行評估估可以提提高效率率，減少少失誤，確保質質量。下面開始始具體介介紹其操操作環(huán)節(jié)節(jié)操作作一、估估價申請請和業(yè)務務受理1.估價價申請進行行房地產產價格評評估時，當事人人應向有有關的專專業(yè)評估估機構提提出書面面申請，并填寫寫評估委委托書。評估申申請書或或評估委委托書應應寫明的的事項包包括：（1）當當事人的的姓名、住址、職業(yè)等等（法人人或其他他組織名名稱、隸隸屬關系系、所在在地址、法定代代表人姓姓名、職職務等）；（2）評評估標的的物的名名稱、類類型、面面積、地地理位置置和環(huán)境境

44、條件等等；（3）申申請評估估的原因因和用途途；（4）房房屋產權權人、土土地作用用人的領領勘人；（5）委委托評估估的要求求。除了了評估申申請書（委托書書）以外外，申請請人還要要向房地地產價格格評估機機構提供供各種有有關證明明資料，如房屋屋所有權權證，土土地使用用證，買買方單獨獨委托評評估時房房地產權權人出具具的同意意評估的的證明，設計和和施工圖圖紙，使使用期維維修、保保險及其其他費用用資料等等。2.業(yè)務務受理房地地產價格格評估機機構在收收到評估估委托人人的申請請書和有有關證明明及資料料后，要要在一個個有限的的時間內內（如33天）作作出是否否受理此此項業(yè)務務的決策策并通知知申請人人。估價價者在作作

45、出接受受委托的的決策前前要對委委托人和和評估標標的物的的基本情情況進行行初步了了解，來來界定有有關估價價的一些些重要問問題。這這些問題題主要包包括；估估價目的的、估價價對象、估價的的作業(yè)日日期等。（1）估估價目的的。房地地產價格格評估作作為房地地產業(yè)的的一項基基礎工作作，可以以有多方方面的用用途，評評估委托托人也會會因為自自己不同同的需要要提出不不同的估估價目的的。房地地產估價價的目的的可以有有很多，如：房房地產買買賣、租租賃、抵抵押、補補償、入入股、清清產、交交換、訴訴訟、課課稅、投投資決策策、統計計等。由由于估價價目的的的不同使使價格類類型也有有所不同同，如買買賣交易易價格、抵押價價格、租

46、租賃價格格、典當當價格、課稅價價格、征征用價格格等。不不同的估估價目的的，對估估價的精精度要求求不同，對市場場價格實實現的各各種條件件限定不不同，所所采用的的估價方方法也有有所區(qū)別別。因此此估伙者者對委托托人估價價目的的的明確把把握是正正確決策策和做好好估價工工作的前前提條件件。（2）估估價對象象。作為為具體要要評估的的房地產產到底是是土地還還是建筑筑物，或或是建筑筑物與土土地合一一，或是是其中的的某一部部分，這這是受理理估價委委托時必必須明確確的基本本事項。除I要要對估價價對象的的大類加加以明確確外，還還要對估估價對象象的一些些基本情情況進行行初步了了解。若若是土地地，是生生地無無開發(fā)成成本

47、）、新開發(fā)發(fā)地（有有開發(fā)成成本）還還是其上上附有影影響地價價的附屬屬建筑物物；如果果是房地地合一的的估價對對象，其其建筑物物是依然然保存，還是將將被拆除除；若是是單純的的房產估估價，則則要明確確建筑物物的含義義，如為為寫字樓樓是否包包括其中中配備的的設備，如為酒酒樓是否否包括其其中的家家具等。（3）估估價的作作業(yè)日期期。所謂謂估價的的作業(yè)日日期，是是指從何何時開始始估價至至何時完完成估價價作業(yè)，即進行行估價的的起止日日期。完完成估價價的日期期一般是是委托估估價者提提出的，估價者者應盡量量滿足這這一要求求。但當當估價難難度較大大而委托托人提出出的時間間太短以以致不能能保證較較公平合合理地評評估出

48、價價格時，估價者者應向委委托人說說明原因因，商定定一個較較合適的的時間。確定了了完成估估價的日日期，估估價人員員必須按按期保質質地完成成估價，以確保保自身的的信譽。從理論論上講，估價活活動是受受委托而而進行的的活動，應嚴格格按照委委托人的的要求去去做。委委托人常常會出于于自身或或局部利利益的考考慮對估估價者提提出諸多多具體要要求，估估價者在在進行估估價可行行性分析析時，一一方面要要搞清對對方的意意圖，另另一方面面要考慮慮委托人人的要求求是否有有背于估估價行業(yè)業(yè)的行為為準則，是否超超越了自自己的業(yè)業(yè)務能力力，對有有異議的的要求，可以通通過溝通通與協商商來謀求求雙方達達成共識識。估價價合同簽簽訂前

49、，雙方應應說明收收費標準準和付款款形式。如經審審查分析析，不能能接受此此項業(yè)務務委托，應盡快快通知委委托人并并說明理理由。估估價者決決定接受受委托后后，可通通知委托托人填寫寫正式的的估價委委托書并并辦理有有關手續(xù)續(xù)，簽訂訂委托合合同。合合同必須須對估價價的各種種具體要要求、委委托人提提供的有有關證件件與資料料、估價價費用、估價時時點、估估價完成成日期等等作出明明確規(guī)定定。簽訂訂合同后后，估價價者應按按合同的的時效和和質量要要求，編編制估價價計劃，安排估估價人員員。做好好必要的的準備工工作。操作二、制定估估價作業(yè)業(yè)計劃制定定房地產產價格評評估作業(yè)業(yè)計劃是是為了使使估價工工作有條條不紊、按時、高效

50、完完成，計計劃一經經確定，一般要要按計劃劃逐段進進行估價價工作。在規(guī)模模較大的的評估項項目中，制定計計劃對估估價作業(yè)業(yè)的成敗敗與質量量有著極極為重要要的作用用。制定定估價作作業(yè)計劃劃可大體體包括以以下幾個個內容：1確定定估價作作業(yè)的具具體因素素對于于估價作作業(yè)來說說，僅僅僅指明某某塊土地地或某幢幢房屋是是無法開開展估價價工作的的。為了了更好地地完成委委托的業(yè)業(yè)務，必必須對估估價對宋宋的各種種影響價價格的具具體因素素進一步步確認。（1）確確定估價價對象的的品質特特征及產產權狀態(tài)態(tài)估價對對象的品品質特征征。主要指指估價對對象的外外在值稅稅。估價價對象如如果是土土地，則則需確定定其坐落落、編號號、四

51、至至、面積積、形狀狀、用途途等；如如果是房房屋或其其它建筑筑物，則則需確定定其所在在地（門門牌號碼碼）、類類型、結結構、占占地面積積、建筑筑面積、使用情情況等。此類情情況可根根據業(yè)務務需要采采用填寫寫表格的的方式獲獲得。產權權狀態(tài)確確定。通通過對產產權狀態(tài)態(tài)的確定定，把握握估價對對象的內內在情況況。房地地產權利利是一束束權利的的集合，除所有有權外，還有使使用權、抵押權權、租賃賃權等，權利性性質不同同，其價價格也不不一樣。估價者者必須確確認是對對所有權權估價還還是對使使用權或或租賃權權估價；是對所所有政與與使用權權合一情情況下的的估價還還是分離離情況下下的估價價；是在在租賃行行為發(fā)生生還是沒沒有

52、發(fā)生生情況下下的估價價；對使使用權估估價，使使用權年年報為多多長，已已使用了了多少年年，還余余下多少少年等。總之，估價者者必須在在明確了了房地產產的權利利內容權利的的發(fā)生與與存續(xù)時時間等產產權狀態(tài)態(tài)后，方方能對其其進行估估價。（2）確確定估價價范圍房地地產的內內容復雜雜，影響響價格的的因素眾眾多，一一般在估估價對象象得到確確認以后后，還必必須確定定估價的的范圍。房地產產估價范范圍包括括以下：4個方方面：土地估估價。土土地估價價一是空空地估價價，二是是地塊上上有建筑筑物，但但視為空空地。在在地上建建筑物預預定拆遷遷的情況況下往往往采用用這種方方式。建筑物物估價。在土地地與建筑筑物筑成成為一體體的

53、狀況況下，僅僅就地上上的建筑筑物進行行估價。合并估估價。對對土地和和地上建建筑物共共同估價價或對其其中一部部分估價價。（3）確確定估價價時點估價價時點是是對估價價對象的的房地產產決定其其估價額額的基準準日期。由于房房地產價價格是隨隨時間等等因素的的變化而而不斷變變動著的的，因此此，只有有估價時時點確定定以后，估出的的價格才才有意義義，估價價時間的的詳細程程度取決決于所要要評估的的房地產產價格類類型和市市場變動動程度。一般說說來，買買賣價格格、租賃賃價格比比抵押價價格和課課稅價格格所要求求的時點點詳細，通常常至少要要指明月月，甚至至要到日日。時點點越詳細細，對估估價精度度的要求求就越高高，估價價

54、也就越越困難。估價時時點一般般定為委委托估價價的當日日或現場場調查的的當日。當然為為求取過過去某個個特定時時期的價價格（如如有關訴訴訟案件件的房地地產價格格），也也可以將將過去的的某一特特定時與與作為估估價時點點。2初選選估價方方法和人人員明確確了估價價作業(yè)的的具體因因素后，應初步步選出擬擬采用適適合于該該估價對對象房地地產的估估價方法法。初選選估價方方法的目目的，是是為了使使后面的的資料收收集與整整理和實實地查勘勘有的放放矢，避避免不必必要的重重復勞動動。根據據估價對對象的目目的、時時點、日日期及初初選的估估價方法法可判斷斷委托任任務的輕輕重、易易難和緩緩急程度度，從而而確定投投入多少少人力

55、參參加此項項評信任任務。評評估人員員的選定定和工作作安排以以及評估估人員各各自分工工負責的的工作范范圍明確確以后，有利于于參與人人員協同同動作，相互配配合，提提高工作作效率。3，估價價作業(yè)的的工作進進度安排排估價價作業(yè)的的時間性性和實務務性都很很強，必必須注意意時效。整個估估價工作作的時間間可以從從接受委委托之日日起到交交付估價價報告止止。一般般委托人人對估價價完成的的日期都都有較高高的要求求，并在在簽訂委委托合同同時作為為重要條條款寫進進合同，能否在在約定時時間內圓圓滿地完完成估價價任務，不僅關關系對估估價方的的經濟利利益，而而且對估估價方的的信譽有有著舉足足輕重的的影響。因此，要通過過估價

56、作作業(yè)計劃劃，把估估價作業(yè)業(yè)的流程程按程序序規(guī)定好好相應的的時間進進度和時時限，使使操作的的每個步步驟既科科學有序序，又省省時省力力。4.估價價作業(yè)計計劃中還還可對費費用安排排、估價價作業(yè)備備忘錄的的編制等等有關事事項作出出明確規(guī)規(guī)定。制制定估價價作業(yè)計計劃的方方法可以以采用網網絡計劃劃技術，以便選選擇最優(yōu)優(yōu)方案，并在計計劃執(zhí)行行過程中中有效地地控制與與監(jiān)督。操作三、資料的的收集與與整理資料料的收集集與整理理是估價價者在計計劃指導導下充分分占有和和利用信信息資源源的階段段，也是是為準確確估價尋尋找依據據、為現現場查勘勘進行準準備的階階段。資料收收集的深深度和廣廣度很大大程度上上取決于于在計劃劃

57、階段初初選的估估價方法法，一般般應圍繞繞著估價價方法所所賴以計計算的資資料數據據進行收收集。如如對供出出租用的的寫字樓樓擬選用用收益還還原法來來評估其其價格，則需收收集可供供出租的的面積、出租率率或空置置率、租租金水平平、分攤攤折舊、負擔利利息、運運營管理理費、稅稅收等方方面的資資料。如如某塊土土地擬選選用假設設開發(fā)法法來評估估其價格格，需收收集規(guī)定定用途、容積率率、覆蓋蓋率、建建筑高度度等方面面的資料料。資資料收集集除了來來源于評評估委托托人提供供的必要要資料和和實地查查勘所得得資料外外，估價價人員還還可以從從估價機機構建立立的資料料存儲系系統小提提取有關關資料，或到政政府有關關主管部部門去

58、查查詢，或或向其他他當事者者、咨詢詢公司變變問。房地產產估價所所需收集集的資料料主要包包括以下下幾部分分內容：1產權權資料。產權資資料是反反映房地地產所有有權歸屬屬及其變變化情況況的綜合合資料，包括產產權所有有證、土土地所有有證、地地形圖、平面位位置圖。與房地地產權歸歸屬及變變更的有有關資料料，如房房地產登登記的原原始記錄錄，接代代管產權權資料，落實政政策資料料，房屋屋買賣、租賃、抵押資資料，征征地拆遷遷資料，私房改改造資料料等。 2房地地產建筑筑開發(fā)資資料。主主要包括括建造開開發(fā)的年年代，主主要結構構材料、內部設設計布局局、設備備裝修、建筑造造價等。在估價價中，有有些必需需的資料料無法從從現

59、場查查勘中獲獲得，可可借助建建筑開發(fā)發(fā)的原始始資料來來確定。3房地地產使用用資料。包括房房地產使使用年限限、程序序、方式式，房地地產出租租性質、期限、價格，房地產產維修保保護及現現存的借借用、占占用情況況等。4市場場資料。包括房房地產所所處的地地區(qū)環(huán)境境、地理理位置、繁榮程程度、交交通狀況況、客觀觀環(huán)境的的優(yōu)劣，政府的的城市規(guī)規(guī)劃、政政策對房房地產征征用、改改擴建的的限制及及市場交交易的限限制，以以及相似似房地產產市場行行情，包包括成交交價格、租賃條條件、維維修費用用、使用用收益及及當前市市場供需需狀況等等。估價程序序的操作作四、現現場查勘勘現現場查勘勘是指房房地產估估價人員員親臨現現場對估估

60、價對象象的有關關內容進進行實地地考查，以便對對待估房房地產的的實體構構造、權權利狀態(tài)態(tài)、環(huán)境境條件等等具體內內容進行行充分了了解和客客觀確認認。在現現場查勘勘階段，評估委委托人應應負領勒勒之責，派員領領勘?，F場查勘勘的主要要內容有有：1對土土地的查查勘。評評估人員員對土地地的查勘勘主要是是了解地地塊的坐坐落位置置、土地地使類別別、面積積、地形形、地貌貌以及地地上和地地下建筑筑物的情情況，地地塊與周周邊地塊塊的搭界界情況等等。2.對對房屋的的查勘。對房屋屋查勘的的主要項項目有：（1）鑒鑒定待估估房屋的的地址、坐落和和房屋評評估范圍圍。房屋屋位置的的正確性性是房屋屋估價的的前提，必須認認真核對對清