房地產(chǎn)項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

1、 房地產(chǎn)項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度房地產(chǎn)項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度之相關(guān)制度和職責(zé)，房地產(chǎn)總部項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度目的:為保證集團(tuán)公司進(jìn)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項目風(fēng)險把握體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程,特制定本方法。適用范圍:XX房.房地產(chǎn)總部項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度目的:為保證集團(tuán)公司進(jìn)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項目風(fēng)險把握體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程,特制定本方法。適用范圍:XX房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司發(fā)布范圍:XX房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司名詞解釋:前期開發(fā)手續(xù)流程:指項目從立項到工程施工許可證為止,各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦

2、理流程。流程的標(biāo)準(zhǔn)時間:指項目從立項到工程施工許可證為止,各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理,按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例,正常的辦理時間。職責(zé):總部進(jìn)展中心風(fēng)險把握部人員:負(fù)責(zé)編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程;負(fù)責(zé)制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo);項目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理狀況;總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員:協(xié)作進(jìn)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間;協(xié)作進(jìn)展中心下達(dá)項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo);項目運(yùn)行期間協(xié)作進(jìn)展中心跟蹤和監(jiān)督項目

3、前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理狀況;各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理方案;準(zhǔn)時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)把握工作的溝通和溝通;依據(jù)項目進(jìn)展和需要,準(zhǔn)時調(diào)整風(fēng)險把握措施;如遇到特殊項目或特殊狀況,需調(diào)整指標(biāo),準(zhǔn)時上報進(jìn)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理方案;準(zhǔn)時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)把握工作的溝通和溝通;依據(jù)項目進(jìn)展和需要,準(zhǔn)時調(diào)整風(fēng)險把握措施;如遇到特殊項目或特殊狀況,需調(diào)整指標(biāo),準(zhǔn)時上報項目公司領(lǐng)導(dǎo)或進(jìn)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;作業(yè)內(nèi)容:一級開

4、發(fā)前期手續(xù)流程(祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級開發(fā)授權(quán)5.1.1.1簽訂意向書a)土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估;b)初步征地補(bǔ)償方案;c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書;5.1.1.2規(guī)劃可研編制a)向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),編制把握性詳細(xì)規(guī)劃;b)編制項目可行性爭論報告;5.1.1.3一級開發(fā)授權(quán)提交一級開發(fā)申請和實施方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等進(jìn)行聯(lián)席會議,預(yù)審項目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等;5.1.2預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán),并簽訂一級開發(fā)合同;立項批復(fù)5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規(guī)劃局審核;5.1.2.2規(guī)劃局會簽返計委;計委統(tǒng)一立項,下發(fā)立項批復(fù);5.1.3規(guī)劃看法

5、書做好整體詳細(xì)規(guī)劃,向市規(guī)委申請規(guī)劃看法書;5.1.4征地批復(fù)5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案,報國土局審議;a)建設(shè)項目承包說明書b)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案c)補(bǔ)充耕地方案d)征地方案e)供地方案5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求看法,結(jié)果報市政府;5.1.5是政府下文批地拆遷許可證5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作;5.1.5.2制定拆遷安置方案,并報地方政府相關(guān)部門審查;5.1.5.3審查通過,獵取拆遷許可證;5.1.6土地上市5.1.6.1核算一級開發(fā)成本;5.1.6.2驗收土地;5.1.6.3在土地中心入市交易;5.25.2.1二級開發(fā)前期

6、開發(fā)手續(xù)流程(祥見附件-二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖)立項手續(xù)立項批復(fù)5.2.1.1首先要選定項目,洽談合同或協(xié)議;也可以是考察預(yù)備掛牌或已掛牌的項目;5.2.1.2申請規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃看法書,(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;5.2.1.3計委函至規(guī)劃局,規(guī)劃局會簽反計委;5.2.1.4計委下立項批復(fù),要求進(jìn)行可行性爭論;5.2.1.4假如是公開市場招、拍、掛獵取的項目,可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項;5.2.2規(guī)劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;5.2.2.1用地規(guī)劃許可證a)項目立項后應(yīng)準(zhǔn)時申報項目可行性爭論報告,經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽;b)進(jìn)行畫樁,并獵取用地釘樁成果通知單;c)

7、進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計,主要是總平面設(shè)計,層面、立面設(shè)計和重要剖面設(shè)計;d)預(yù)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震平安性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案;e)假如是公開市場招、拍、掛獵取的項目,需要預(yù)備土地出讓轉(zhuǎn)讓合同;f)手續(xù)預(yù)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證;5.2.2.1工程規(guī)劃許可證a)預(yù)備人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核看法、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等;b)向市發(fā)改委和市建委申報年度開工方案;此時要交納確定比例(一般20%以上)的綜合地價款;c)進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計,包括總平面設(shè)計,各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖;d)上報

8、市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項、用地規(guī)劃等手續(xù))預(yù)備齊全后,獵取工程規(guī)劃許可證;5.2.3土地手續(xù)國有土地使用證a)繳納土地出讓金,支付土地補(bǔ)償費(fèi);b)預(yù)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù),辦理國有土地使用證;5.2.4工程手續(xù)工程施工許可證a)預(yù)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關(guān)證明)和施工圖審查通知書;標(biāo)底制作;與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進(jìn)行招投標(biāo)工作,c)交納四源費(fèi)、預(yù)備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證; 5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要預(yù)

9、備和辦理的其他手續(xù),如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震平安性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核看法、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù);5.3項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)(針對二級開發(fā))5.3.1立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.1.1假如是公開市場通過招、拍、掛獵取的項目,直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要1-2個工作日;5.3.1.2非公開市場獵取的項目辦理各項立項手續(xù),獵取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日;5.3.2規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.2.1項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作

10、日,但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間,這需要依據(jù)項目設(shè)計要求狀況而定;5.3.2.2項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日,但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計圖紙的出圖時間,這需要依據(jù)項目設(shè)計要求狀況而定;5.3.3土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日;5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi),故具體辦理時間也要依據(jù)項目資金支配和運(yùn)營需要進(jìn)行調(diào)整;5.3.4工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.4.1項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為35個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行;5.3.4.2項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為3

11、0個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行5.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為10個工作日;5.3.5項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日,折合240個自然日,大約8個月的時間;5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門5.4.1項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由進(jìn)展中心針對項目狀況進(jìn)行監(jiān)督把握;5.4.2項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由進(jìn)展中心協(xié)作總部總工辦針對項目狀況進(jìn)行監(jiān)督把握;5.5項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法5.5.1項目公司針對項目具體狀況,制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理方案,包括辦理流程、時間、責(zé)任部門及責(zé)任人,上報進(jìn)展中心審批;5.5.2經(jīng)進(jìn)展中心審核通過

12、的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理方案,總部進(jìn)展中心風(fēng)險把握部和總工辦支配特地人員組成項目監(jiān)督小組;5.5.3監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成,其組員至少1個進(jìn)展中心風(fēng)險把握部人員,1個總工辦工程人員,1個總工辦設(shè)計人員;5.5.4監(jiān)督小組依據(jù)項目具體狀況和運(yùn)營要求,制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督方法,并進(jìn)行監(jiān)督把握;6.6.1獎懲條例:6.1.1超額完成指標(biāo)嘉獎方法嘉獎標(biāo)準(zhǔn):能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下,以最短的時間獵取了各項開發(fā)手續(xù),為項目操作節(jié)約大量時間,從而使項目運(yùn)營獲得更好的現(xiàn)金流和收益;6.1.2嘉獎金額:依據(jù)項目手續(xù)超額完成狀況和給項目帶來的間接收益狀況,由項目公司負(fù)責(zé)人申報;6.1.3嘉獎申請和審核

13、:6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人,工作達(dá)到嘉獎標(biāo)準(zhǔn),可以提交書面的嘉獎申請書;6.1.3.2嘉獎申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后,上報總部進(jìn)展中心或總工辦,經(jīng)審核合格,上報總經(jīng)理辦公會審議;6.1.46.1.4.1嘉獎的兌現(xiàn)嘉獎實行資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財務(wù)部門向嘉獎主體發(fā)放嘉獎資金,接受嘉獎主體供應(yīng)銀行存款帳號;6.1.4.2團(tuán)隊獲得的獎,金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行支配和支配,但應(yīng)將支配或資金使用支配上報管理中心;6.26.1.1未完成指標(biāo)懲處方法懲處標(biāo)準(zhǔn):未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù),加大了項目操作周期時間,從而使項目運(yùn)營患病損失;6.1.2懲處金額:依據(jù)項目手續(xù)未完成狀況和給項目帶來的間接損失狀況,由項目公司負(fù)責(zé)人申報;6.1.3懲處審核:6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人,為完成工作達(dá)到懲處標(biāo)準(zhǔn),總部進(jìn)展中心或總