中級財務會計第08章投資性房地產(chǎn)

1、第八章 投資性房地產(chǎn)萬達在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局：萬達目前進入國內(nèi)32個重點城市，投資40 多個項目，城市主要分布為國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市的核心地段。數(shù)據(jù)來源：萬達集團官方網(wǎng)站萬達的商業(yè)地產(chǎn)品類代表：1代表產(chǎn)品：長春萬達廣場（圖片1所示）開發(fā)模式：建設一個大樓，配小面積廣場。1F精品店，2F超市（沃爾瑪?shù)龋?F家居，4F電影院產(chǎn)品特點：一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利代表產(chǎn)品：天津萬達廣場（圖片2所示）開發(fā)模式：由一組建筑群組成，包括五棟獨立的建筑物，引進了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標性商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品特點：大

2、部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營較為困難代表產(chǎn)品：寧波萬達廣場（圖片3所示）開發(fā)模式：基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。產(chǎn)品特點：體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利32第八章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置知識目標：通過本章的學習，要求了解投資性房地產(chǎn)的定義、特征和分類；掌握投資性房地產(chǎn)的初始計量、后續(xù)計量、后續(xù)支出的會

3、計處理；掌握投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務處理；掌握投資性房地產(chǎn)處置的會計處理。第八章 投資性房地產(chǎn)技能目標：通過本章的學習，要求能夠區(qū)分投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)，并正確計量投資性房地產(chǎn)的初始成本；能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量和后續(xù)支出的賬務處理；掌握投資性房地產(chǎn)處置的核算。 一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項目已出租的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

4、已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的確認條件 投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認： （1）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。 （2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量。投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取得時均應當按照成本進行初始計量。投資性房地產(chǎn)的成本一般應當包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合理的支出。 一、外購的投資性房地產(chǎn)成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量采用成本模式計量的企業(yè)，外購投

5、資性房地產(chǎn)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，應當在“投資性房地產(chǎn)”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。并在外購投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)銀行存款按照確定的實際成本按照確定的實際成本銀行存款投資性房地產(chǎn)成本外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產(chǎn)。如果購入時尚未對外出租，則應先將其確認為固定資產(chǎn)，直至對外出租時，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。二、自行建造的投資性房地產(chǎn)成本：由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等在建工程開發(fā)產(chǎn)品采用成本模式計量的企業(yè)，自行建

6、造的投資性房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時，投資性房地產(chǎn)按照確定的實際成本按照確定的實際成本投資性房地產(chǎn)成本在建工程開發(fā)產(chǎn)品與外購房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)的要求類似投資性房地產(chǎn)累計折舊一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)應當按照固定資產(chǎn)的有關規(guī)定，按月計提折舊，或者按照無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，按月攤銷成本。按月計提折舊時，按月攤銷成本時，第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量按照計算的建筑物月折舊額其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)累計攤銷按照計算的土地使用權(quán)月攤銷額其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用企業(yè)會計準則第

7、8號資產(chǎn)減值的有關規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，銀行存款其他業(yè)務收入投資性房地產(chǎn)減值準備資產(chǎn)減值損失已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式計量的條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交換的價格。（二）采用公允價值模式計量的會計處理不需要計提折舊或攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。公允價值的變動計入

8、當期損益。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值賬面余額高于低于應按二者之間的差額，調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時確認公允價值上升的收益應按二者之間的差額，調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時確認公允價值下跌的損失投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)公允價值變動一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認為投資性房地產(chǎn)的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關的各種支出。導致流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)的成本。不可能導致流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過原先的估計，應當在發(fā)生時計入當期

9、損益。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出二、資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改建擴建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時，應將其轉(zhuǎn)為在建的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）按其賬面價值按其累計已提折舊或累計已攤銷金額按其賬面原價發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出，通過“投資性房地產(chǎn)在建”科目歸集改建擴建或裝修裝潢完成后，應當從在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)采用公允價

10、值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)公允價值變動按其賬面價值按其累計公允價值變動金額按其賬面原價投資性房地產(chǎn)成本發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出改建擴建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建三、費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。企業(yè)發(fā)生投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出時其他業(yè)務成本銀行存款一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能進行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類

11、似機構(gòu)應當就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務或者經(jīng)營管理，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計折舊（或累計攤銷）“累計折舊”科目減值準備“固定資產(chǎn)減值準備”科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)減值準

12、備無形資產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備累計折舊累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)按投資性房地產(chǎn)的賬面余額按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值按該項投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動按其差額（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)收回，重新開發(fā)用于對外銷售，其轉(zhuǎn)換日為租賃期

13、屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)減值準備按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益投資性房地產(chǎn)成本按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動按該項投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動按其差額開發(fā)產(chǎn)品三、非投資性

14、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時在轉(zhuǎn)換日的原價“投資性房地產(chǎn)”科目累計折舊（或累計攤銷）“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目減值準備“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額累計折舊累計攤銷按自用建筑物累計已提折舊或土地使用權(quán)累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)減值

15、準備無形資產(chǎn)減值準備企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時以該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積投資性房地產(chǎn)成本固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)累計折舊累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備無形資產(chǎn)減值準備按建筑物或土地使用權(quán)的公允價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額（二）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方

16、式出租，其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品存貨跌價準備按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值按已計提的跌價準備按其賬面余額企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值按已計提的跌價準備投資性房地產(chǎn)按其賬面余額開發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。當投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)在處置時會發(fā)生處置損益。出售、報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益相關稅費賬面價值處置收入處置損益出售價款、殘料變價收入、保險及過失人賠款=投資性房地產(chǎn)的成本-累計已提折舊（攤銷）-已計提的減值準備后的金額采用成本模式計量=投資性房地產(chǎn)的成本累計公允價值變動后的金額采用公允價值模式計量發(fā)生的整理、拆卸、搬運等項清理費用，以及出售建筑物或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而應當繳納的營業(yè)稅一、采用成本模式計量