工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理

1、區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式作者：朱英文章來(lái)源：本站搜集整理點(diǎn)擊數(shù)：食395更新時(shí)間：2008-10-3110:07:13收藏此頁(yè)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路1樹(shù)立“以人為本、用戶至上”的服務(wù)思想不可否認(rèn)，“物業(yè)管理”這個(gè)新生事物曾一度被單純地看作是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理、維護(hù)，這種機(jī)械地理解物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)至今還有影響。我們不否認(rèn)對(duì)“物業(yè)”進(jìn)行管理的重要性和必須性，但將物業(yè)工作面對(duì)的方方面面的服務(wù)對(duì)象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個(gè)嚴(yán)重的誤區(qū)。這個(gè)誤區(qū)將導(dǎo)致認(rèn)識(shí)上的模糊從而形成工作上的無(wú)序狀態(tài)，接踵而來(lái)的便是物業(yè)人員強(qiáng)硬管理、業(yè)主被動(dòng)接受；而業(yè)主不斷提出要求時(shí)，物業(yè)人員卻因此而應(yīng)接不暇、手忙腳亂，工作量

2、不斷增大，業(yè)主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒(méi)有抓住根本。物業(yè)管理不僅是“物”的管理，更是人與人之間生動(dòng)有機(jī)地交流聯(lián)系。物業(yè)管理離開(kāi)了“人”這個(gè)服務(wù)主體，就像魚(yú)離開(kāi)了水。高質(zhì)量的物業(yè)管理工作永遠(yuǎn)是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機(jī)械、缺乏活動(dòng)的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須樹(shù)立“以人為本、用戶至上”的服務(wù)思想，盡心盡力為業(yè)主或物業(yè)使用人服務(wù)。2確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的基本經(jīng)營(yíng)模式工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理面對(duì)的是企業(yè)，如果服務(wù)質(zhì)量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對(duì)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)將是一項(xiàng)極為重要的課題?，F(xiàn)有工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式主要有如下三種：通過(guò)

3、委托方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過(guò)全委托方式接管上級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過(guò)全委托方式接管別的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤(rùn)空間。通過(guò)顧問(wèn)方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式就是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)提供顧問(wèn)、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問(wèn)公司不愿意全委。通過(guò)合作方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式就是兩家物業(yè)公司通過(guò)股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；

4、二是兩家物業(yè)公司想通過(guò)合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來(lái)，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)。3建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確立“以人為本，服務(wù)至上”的服務(wù)思想，在工業(yè)園區(qū)科學(xué)地設(shè)置各項(xiàng)基本功能，如社區(qū)活動(dòng)中心（老年活動(dòng)中心和青少年活動(dòng)中心）、超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書(shū)店、菜場(chǎng)等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的建立主要考慮以下因素：確定人口適宜容量一個(gè)工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù),是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。充分考慮地域要素和社會(huì)心理要素所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設(shè)施

5、、相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的地域。工業(yè)園區(qū)一般是政府為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業(yè)園區(qū)的地理位置、交通條件等因素。所謂社會(huì)心理要素，是指群體對(duì)個(gè)體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體意識(shí)和行為。工業(yè)園區(qū)雖然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)匀徊荒芎鲆暺髽I(yè)的社會(huì)心理，不能脫離整個(gè)社會(huì)環(huán)境。研究工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)需求不同的企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的需求各不相同。在進(jìn)行工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，還要考慮工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)的不同需求，盡可能地滿足企業(yè)的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻(xiàn)。完善物業(yè)配套設(shè)施由于當(dāng)前

6、工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施不全，給入駐企業(yè)員工的帶來(lái)了諸多的不便。因此，必須加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動(dòng)中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書(shū)店、菜場(chǎng)等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。加強(qiáng)精神文明建設(shè)，建立工業(yè)園區(qū)的社區(qū)文化？工業(yè)園區(qū)無(wú)疑是物質(zhì)文明建設(shè)的基地，但同樣要重視精神文明建設(shè)。我們應(yīng)該倡導(dǎo)“文明家園，和睦共創(chuàng)”的社區(qū)精神，在園區(qū)內(nèi)提倡“和睦相處相敬如賓”、“溝通交流相互支持”的好風(fēng)尚，使企業(yè)與企業(yè)之間、個(gè)人與個(gè)人之間互通有無(wú)、和睦相處、互相幫助、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)園區(qū)企業(yè)一家人的“大家庭”理念，創(chuàng)造一種特色的社區(qū)文化。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)

7、步，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷增加，入駐企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)、生活環(huán)境的需求也逐漸提高。企業(yè)已經(jīng)不再僅僅滿足解決生產(chǎn)問(wèn)題，逐漸開(kāi)始關(guān)注建筑群體的人性化需求（如環(huán)境需求、運(yùn)動(dòng)需求、安全需求、購(gòu)物需求等），要求改善生活質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是公認(rèn)的微利行業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)追求的是效益的最大化。特別是進(jìn)入WTO后，在物業(yè)管理費(fèi)不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)是唯一出路。要想生存與發(fā)展，企業(yè)就必須千方百計(jì)降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，千方百計(jì)提高服務(wù)質(zhì)量，千方百計(jì)挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展上以快取勝、以質(zhì)取勝。工業(yè)園區(qū)社區(qū)化，不僅滿足了入駐企業(yè)的需要，而且為工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)展社區(qū)

8、經(jīng)濟(jì)，既可帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，又可方便業(yè)主或物業(yè)使用人，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的滿意度。FS:PAGE工業(yè)園區(qū)社區(qū)化可以涉及的領(lǐng)域十分廣泛，市場(chǎng)前景十分廣闊。如社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)文化娛樂(lè)業(yè)、社區(qū)商務(wù)服務(wù)、社區(qū)健康服務(wù)業(yè)、社區(qū)中介業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車(chē)服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店等。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)1工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。廠房?jī)?nèi)的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)器開(kāi)動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。升降機(jī)使用頻繁，損耗較大。工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。廠房?jī)?nèi)存儲(chǔ)易燃物品及材料多，火警危險(xiǎn)性高。公用地方及走

9、火通道經(jīng)常堆放雜物。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)由于工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。險(xiǎn)情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來(lái)結(jié)構(gòu)的變化，險(xiǎn)情出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。消防點(diǎn)多面廣。廠區(qū)內(nèi)存儲(chǔ)的易燃易爆物品和有害的危險(xiǎn)品，容易出現(xiàn)火警或險(xiǎn)情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，實(shí)施規(guī)范化管理。組織機(jī)構(gòu)的職能有：負(fù)責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物管理的日常事務(wù)；統(tǒng)一

10、對(duì)外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實(shí)街道辦事處交辦的社會(huì)任務(wù)；協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對(duì)共用部分的使用，維護(hù)綠化布局，督促衛(wèi)生制度的落實(shí)；負(fù)責(zé)整體性設(shè)備及附屬設(shè)施，共用部位的管理，養(yǎng)護(hù)、維修工作，針對(duì)工作需要聘用維修人員，公共場(chǎng)地清掃人員、安全保衛(wèi)人員；負(fù)責(zé)建立房屋修繕基金并設(shè)立專項(xiàng)賬目；制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開(kāi)會(huì)議，檢查管理辦法的執(zhí)行情況和工作進(jìn)度。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入1從法律角度看物業(yè)管理前期介入前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新建物業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理活動(dòng)。由于前期物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托或選聘的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間沒(méi)有

11、簽訂物業(yè)管理合同。同時(shí)，前期物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主對(duì)物業(yè)剛開(kāi)始使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)相對(duì)較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)因此受到損失也常見(jiàn)。物業(yè)管理關(guān)系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，前期物業(yè)管理也不例外。實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)都以書(shū)面形式明確物業(yè)管理項(xiàng)目、內(nèi)容、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和期限，從而明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。目前，因物業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)管理合同,從而使合同的形式多種多樣。無(wú)論何種形式的合同，物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物業(yè)管理費(fèi)。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性盡管物業(yè)管理的諸

12、多問(wèn)題通常是在房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可以追溯到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)使用周期前期階段的各種工作關(guān)系密切開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工乃至銷(xiāo)售等工作環(huán)節(jié)，在很在程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所遇到的種種難題，與物業(yè)管理企業(yè)前期介入沒(méi)能深入有很大關(guān)系。如果物業(yè)管理企業(yè)在立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、代理物業(yè)租售等各個(gè)階段能夠介入其中，不但能在接管物業(yè)后迅速投入到正常的運(yùn)行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)建立良好的工作關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接管與驗(yàn)收由于政府招商引資

13、工作的需要，許多企業(yè)在進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)時(shí)尚未進(jìn)行綜合的驗(yàn)收與接管，給物業(yè)管理企業(yè)造成許多管理隱患。因此，在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢，具備入住和接管條件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收。對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商或業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，迅速解決相關(guān)問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)接管后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理1房屋管理工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房管

14、理，主要是確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用。因生產(chǎn)需要，企業(yè)對(duì)廠房做分隔改造或內(nèi)部安裝機(jī)器設(shè)備時(shí)，不得超過(guò)樓面允許的荷載。施工前須與物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后才可以進(jìn)行。因施工影響其他樓層時(shí)，需書(shū)面征詢涉及部位用戶的意見(jiàn)。2設(shè)備管理為了保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進(jìn)行重點(diǎn)管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同時(shí)，公共管網(wǎng)對(duì)整個(gè)工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重大，其護(hù)維修養(yǎng)護(hù)十分重要，如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護(hù)工作等。因此，必須加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理：載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)

15、輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)行，對(duì)保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對(duì)電梯司機(jī)進(jìn)行專門(mén)的培訓(xùn)，并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗(yàn)收及年檢等工作。工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對(duì)廠家造成的損失有時(shí)是難以估計(jì)的，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對(duì)它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)高壓變電房的管理，完全按照供電部門(mén)的安全操作規(guī)

16、程進(jìn)行管理，高配電值班室每天24小時(shí)要有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供應(yīng)。同時(shí)值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時(shí)地調(diào)節(jié)和補(bǔ)償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時(shí)檢修，勢(shì)必影響工廠和工人的正常工作。因此，對(duì)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。3消防管理認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào)和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機(jī)構(gòu)，中心應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班。要對(duì)整個(gè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠

17、于職守，認(rèn)真工作。對(duì)部門(mén)經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的消防工作，對(duì)有問(wèn)題的及時(shí)進(jìn)行整改。嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對(duì)防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并進(jìn)行匯報(bào)、交流、評(píng)比；定期對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)場(chǎng)所進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。管理好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。組織消防宣傳教育，廣泛開(kāi)展防火宣傳

18、，動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強(qiáng)防火意識(shí)。宣傳方式可靈活多樣，生動(dòng)活潑，可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報(bào)，也可以觀看消防自救電視錄像。同時(shí)揭露批評(píng)違章違法行為，加強(qiáng)引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的消防意識(shí)。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或物業(yè)使用人傳授消防知識(shí)。定期對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無(wú)腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，協(xié)同公司、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)指揮和撲救。制止任何違反消防安全的行為和企圖。4綠化及清掃保潔管理工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管

19、理工作，能夠?yàn)楣と颂峁┕ぷ?、生活、娛?lè)優(yōu)美的環(huán)境，從而能讓工人工作時(shí)精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此同其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然，在具體管理上有些差異，如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛(wèi)生保潔工作也會(huì)因?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有的廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車(chē)間內(nèi)一塵不染，如生產(chǎn)精密儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，因此，對(duì)不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對(duì)難以保持清潔的廠房，應(yīng)勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴(yán)的廠房，平時(shí)要采取

20、保護(hù)清潔的措施，如進(jìn)入車(chē)間要嚴(yán)格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等?？傊I(yè)園區(qū)清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。5安全防范管理建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)行嚴(yán)格認(rèn)真的檢查登記；無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉(cāng)庫(kù)的重地；嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施；嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)、鎖門(mén)等制度。6交通秩序和車(chē)輛管理工業(yè)園區(qū)內(nèi)單位多、人員多、貨物進(jìn)出頻繁，車(chē)輛必然多。但由于建設(shè)或管理的疏忽，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的車(chē)輛管理還存在不少漏洞，給企業(yè)的生產(chǎn)和生活帶來(lái)諸多不便，甚至給業(yè)主或物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)和生命造成一定的威脅。因此，物業(yè)管理企業(yè)要在工業(yè)園區(qū)內(nèi)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、方

21、便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)分成若干個(gè)停車(chē)區(qū)域，并設(shè)專人進(jìn)行管理，確保車(chē)輛完好無(wú)損。?此外，還必須建立一套完善的停車(chē)場(chǎng)日常管理制度，確保工業(yè)園區(qū)良好的交通秩序。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析內(nèi)容介紹工業(yè)園區(qū)的概念工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀1工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫(xiě)字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來(lái)越重要。社會(huì)化、專業(yè)化的

22、物業(yè)管理是改革開(kāi)放過(guò)程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。我國(guó)自1994年以來(lái)，就開(kāi)始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒(méi)有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說(shuō)，還沒(méi)有一部全國(guó)人大制定并通過(guò)的物業(yè)管理專門(mén)法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對(duì)一般物業(yè)管理而言的，要么過(guò)于原則，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場(chǎng)問(wèn)題。那么，物業(yè)管理市場(chǎng)整體管理、物業(yè)管理市場(chǎng)招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行秩序的管理等，都還沒(méi)有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒(méi)能用明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)

23、來(lái)說(shuō)，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中最主要的權(quán)利主體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒(méi)有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點(diǎn)不同，可能會(huì)在工作中引發(fā)各種沖突。對(duì)此除了及時(shí)溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。對(duì)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來(lái)講，我國(guó)的立法更是相對(duì)滯后。至今，尚無(wú)一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)

24、管理的法律法規(guī)。在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問(wèn)題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。2工業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)化程度不高目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來(lái)3-5年是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到2010年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場(chǎng)的方式主要有如下三種

25、：通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化最根本的方式。但目前通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過(guò)協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，這種方式比較常見(jiàn)，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。通過(guò)自建自管方式擁有市場(chǎng)這種情況就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將所開(kāi)發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。由于工業(yè)園區(qū)的物

26、業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，一般由政府指定或開(kāi)發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。3規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計(jì)的使用功能不夠全面從目前來(lái)看，無(wú)論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計(jì)上就沒(méi)有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來(lái)，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“

27、消防隊(duì)員”，處處救火。4工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善我國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無(wú)論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很宀親完善。工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r1我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達(dá)到一定水平

28、的深圳市來(lái)看，目前仍存在著以下問(wèn)題：以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，以2000年末的統(tǒng)計(jì)資料為例，全市擁有1100家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊(cè)的僅500家，按2000年全市物業(yè)開(kāi)發(fā)量約800萬(wàn)平方米計(jì)算，1100家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足1萬(wàn)平方米。企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的局面。由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢(shì)必造成資源配

29、置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果：一方面“五臟俱全”的機(jī)構(gòu)使人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題仍需依賴專業(yè)公司；同時(shí)，庫(kù)存?zhèn)溆貌牧稀⒌秃奈锪嫌终加闷髽I(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉淀。僅以開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運(yùn)用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式，未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場(chǎng)、變化的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)的發(fā)展需求。從全國(guó)范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，觀

30、念落后、法制不健全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問(wèn)題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展進(jìn)程。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷加強(qiáng)，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)也日趨發(fā)展成熟，政府及開(kāi)發(fā)商在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所充當(dāng)?shù)慕巧珜㈨槕?yīng)市場(chǎng)變化而逐漸改變，政府在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所起的調(diào)控作用也將隨著市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展而逐步淡化，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理正逐步向規(guī)范化、法治化邁進(jìn)。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，隨著我國(guó)加入WTO，大批國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)駐給國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)直接影響，使國(guó)內(nèi)企業(yè)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力和沖擊。WTO帶

31、來(lái)的是公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。如果說(shuō)是機(jī)遇，對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)是共同的機(jī)遇，因此必將出現(xiàn)“與狼共舞”的格局。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)也將出現(xiàn)三個(gè)層面，一是國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)外企業(yè)聯(lián)姻的合資控股企業(yè)出現(xiàn)；二是獨(dú)資的國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍中國(guó)，企業(yè)迎來(lái)“洋管家”；三是國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)走出國(guó)門(mén)，到異國(guó)它鄉(xiāng)為“老外”服務(wù)。淺談工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)(2009-09-0413:04:13)淺談工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)一、市場(chǎng)化雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門(mén)檻仍會(huì)吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化格

32、局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過(guò)兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)模化管理和企業(yè)集團(tuán)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)市場(chǎng)洗禮，最終會(huì)形成少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場(chǎng)份額，使物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻自動(dòng)加高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈而且層次更高。這種狀況會(huì)使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無(wú)法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。二、經(jīng)營(yíng)化21世紀(jì)，物業(yè)管理企業(yè)將要面對(duì)更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，而日新月異的高新科技也給企業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的要求不斷提高，市場(chǎng)對(duì)工

33、業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展提出了更高的要求。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，同時(shí)有效地降低成本。另一方面要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)的發(fā)展格局。在物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融為一體的同時(shí)，不斷拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。積極參與、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售，投資業(yè)務(wù)的策劃；參與、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，開(kāi)發(fā)物業(yè)的

34、整體功能，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。一、生態(tài)化工業(yè)園區(qū)建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量（環(huán)境承載力），這在物業(yè)管理“可持續(xù)發(fā)展”中顯得尤為重要。生態(tài)工業(yè)園區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理，以空間的合理利用為目標(biāo)，以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系，協(xié)調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系，使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng)，為人類創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的生活、生產(chǎn)環(huán)境。它是在對(duì)工業(yè)園區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有組織地安排工業(yè)園區(qū)人類活動(dòng)的強(qiáng)度、廣度和深度的行為。二、社區(qū)化隨著工業(yè)園區(qū)建設(shè)的

35、不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)已成為一種必然趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)必須從園區(qū)綠化、景觀、文化設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等方面出發(fā)，構(gòu)筑符合園區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人的大文化社區(qū)框架，逐步完善工業(yè)園區(qū)的安全防范系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、資訊通訊系統(tǒng)，增大工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的科技含量，與社會(huì)同步。首先，從工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)境出發(fā),建造宜人宜園的綠化環(huán)境。抓好環(huán)境清潔、美觀和綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)于提高企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、生產(chǎn)質(zhì)量和吸引新企業(yè)人園都將起到舉足輕重的作用。其次，建立高品位的文化娛樂(lè)設(shè)施，有計(jì)劃地開(kāi)展各項(xiàng)文化活動(dòng)?？梢栽趫@區(qū)內(nèi)建立種類全、品質(zhì)高的文化娛樂(lè)設(shè)施。每年還可以有計(jì)劃地開(kāi)展高品位的文化藝術(shù)活動(dòng)，如高新技術(shù)研討會(huì)、環(huán)園長(zhǎng)跑、文化藝

36、術(shù)節(jié)、讀書(shū)攝影詩(shī)歌競(jìng)賽、保齡球挑戰(zhàn)賽、大型游園活動(dòng)、每周一升國(guó)旗等等。三、區(qū)域化所謂工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理區(qū)域化，就是按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，以工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的自然區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，以有利生產(chǎn)、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高工業(yè)園區(qū)整體管理水平為目的設(shè)定若干個(gè)物業(yè)區(qū)。應(yīng)當(dāng)肯定的說(shuō)，工業(yè)園區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理具有以下幾個(gè)方面的好處：有利于提高工業(yè)園區(qū)的整體管理水平。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的好差，不僅直接反映出工業(yè)園區(qū)的管理水平，而且直接影響政府對(duì)外開(kāi)放和招商引資的環(huán)境。有利于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益差的問(wèn)題，這一問(wèn)題已嚴(yán)重制約了物業(yè)管

37、理企業(yè)的發(fā)展。如果按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，管理規(guī)模相對(duì)按單體管理工業(yè)園區(qū)的規(guī)模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人員相對(duì)增加的數(shù)量遠(yuǎn)低于面積增加的數(shù)量，這樣物業(yè)管理就會(huì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)自我發(fā)展的良性循環(huán)。有利于減輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，由于規(guī)模大，物業(yè)管理的收費(fèi)同單獨(dú)一個(gè)工業(yè)園區(qū)的管理成本相比會(huì)大幅度下降，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將隨之降低，這樣自然可以減輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。有利于共用設(shè)備設(shè)施的統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)。由于工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行的，許多大型設(shè)備設(shè)施和地下管網(wǎng)等都是區(qū)域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整

38、體設(shè)備、設(shè)施維修、更新和改造，只有按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，才有利于設(shè)備、設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)。有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，同現(xiàn)在按單獨(dú)工業(yè)園區(qū)實(shí)行物業(yè)管理相比，更有利于整個(gè)區(qū)域內(nèi)的治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。何做好科技工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)科技型工業(yè)園區(qū)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，目前在我國(guó)還不是很多，還沒(méi)有成熟的管理模式和成功的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。兩年前，筆者所在公司通過(guò)招投標(biāo)，取得了天府軟件園A區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。我們體會(huì)到，要做好科技工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理，首先必須了解此類物業(yè)的特點(diǎn)，然

39、后結(jié)合實(shí)際采取有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。天府軟件園物業(yè)的主要特點(diǎn)：1作為科技型工業(yè)園區(qū)，對(duì)保密性、安全性要求較高。如一些軟件開(kāi)發(fā)公司為保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、防止科研成果和資料的流失，對(duì)出入人員的檢查極為嚴(yán)格。2物業(yè)管理要為科技型企業(yè)提供配套服務(wù)。如網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)活動(dòng)等，應(yīng)依據(jù)不同特點(diǎn)，提供適當(dāng)?shù)难由旆?wù)項(xiàng)目。3由于服務(wù)的對(duì)象素質(zhì)較高，因此對(duì)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求也較高。物業(yè)管理人員要不斷學(xué)習(xí)培訓(xùn)，適應(yīng)客戶的服務(wù)需求。4由于部分科技型企業(yè)的業(yè)務(wù)是面向全球的，經(jīng)常會(huì)與國(guó)外有關(guān)專業(yè)人員交往。因此要求物業(yè)管理人員要語(yǔ)言文明、行為舉止規(guī)范，有一定外語(yǔ)水平。5科技型企業(yè)的服務(wù)具有延時(shí)性。部分科技人員特別是研發(fā)人員經(jīng)常是

40、通宵達(dá)旦地工作，因此物業(yè)管理公司也必須提供全天候服務(wù)。6天府軟件園物業(yè)是成都市的一個(gè)窗口，接待服務(wù)及維護(hù)品牌形象也是很重要的工作內(nèi)容。天府軟件園物業(yè)管理服務(wù)的具體做法：1以人為本的服務(wù)宗旨。天府軟件園作為兼容科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化、商務(wù)辦公的生態(tài)型、現(xiàn)代新型科技工業(yè)園區(qū)，客戶都是年輕的知識(shí)分子。公司堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨，一是專門(mén)建立了“天府軟件園服務(wù)網(wǎng)”，為方便客戶工作，及時(shí)溝通信息，提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)起到了很好的促進(jìn)作用；二是鑒于部分科技研發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)與國(guó)外有關(guān)專業(yè)人員來(lái)往，公司與相關(guān)專業(yè)翻譯機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，及時(shí)提供與之相配套的外語(yǔ)服務(wù)。同時(shí)我們還配備了部分外語(yǔ)服務(wù)人員，在與入園企業(yè)進(jìn)行函件

41、交流時(shí)都采用中英文對(duì)照。還根據(jù)各專業(yè)、各崗位的工作性質(zhì)，開(kāi)展日常英語(yǔ)口語(yǔ)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)；三是定期開(kāi)展客戶需求調(diào)查活動(dòng)，及時(shí)收集反映業(yè)主的意見(jiàn)，并通過(guò)努力解決入園企業(yè)的實(shí)際困難（如交通、銀行、餐飲、郵政、超市、報(bào)刊雜志、健身、室內(nèi)保潔、綠化租擺、維修安裝等）。2塑造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。把環(huán)境衛(wèi)生、綠化作為一項(xiàng)重要工作認(rèn)真做好，并實(shí)行專業(yè)化管理，聘請(qǐng)成都市園林局專家前期介入綠化工程，委托專業(yè)綠化隊(duì)伍進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；購(gòu)置可移動(dòng)式垃圾桶和多功能垃圾車(chē)，宣傳倡導(dǎo)垃圾袋裝分類、收集轉(zhuǎn)運(yùn)的環(huán)保理念，并逐步在園區(qū)實(shí)施，特別是對(duì)有毒、有害垃圾進(jìn)行專區(qū)存放，嚴(yán)格管理；在節(jié)能減排降耗方面也積極采取了一些措施，如更換安裝節(jié)能燈泡、控制中央空調(diào)溫度、為節(jié)約水資源，專門(mén)購(gòu)買(mǎi)水池吸塵器以延長(zhǎng)換水時(shí)間和購(gòu)買(mǎi)抽水泵將水池水景的換水澆灌園林綠化等。3維持良好的公共秩序。鑒于天府軟件園入住的高科技企業(yè)單位多，人車(chē)流量大，有較強(qiáng)的保密性，目前距城區(qū)較遠(yuǎn)，社會(huì)治安較復(fù)雜的