RF-DW-LC-01-F02產(chǎn)品定位報告

1、第 PAGE 11頁 共 NUMPAGES 11頁產(chǎn)品建議議書目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc335890198 第一章產(chǎn)產(chǎn)品定位位分析 PAGEREF _Toc335890198 h 33 HYPERLINK l _Toc335890199 一、影響響產(chǎn)品定定位的因因素 PAGEREF _Toc335890199 h 3 HYPERLINK l _Toc335890200 二、產(chǎn)品品市場定定位描述述 PAGEREF _Toc335890200 h 3 HYPERLINK l _Toc335890201 三、目標標客戶群群體描述述 PAGEREF _Toc3

2、35890201 h 5 HYPERLINK l _Toc335890202 第二章產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位建建議. PAGEREF _Toc335890202 h 6 HYPERLINK l _Toc335890203 一、整體體規(guī)劃建建議 PAGEREF _Toc335890203 h 6 HYPERLINK l _Toc335890204 二、外觀觀設(shè)計建建議 PAGEREF _Toc335890204 h 6 HYPERLINK l _Toc335890205 三、戶型型設(shè)計建建議 PAGEREF _Toc335890205 h 7 HYPERLINK l _Toc335890206 四、配套

3、套設(shè)施建建議 PAGEREF _Toc335890206 h 7 HYPERLINK l _Toc335890207 五、裝修修標準建建議 PAGEREF _Toc335890207 h 100 HYPERLINK l _Toc335890208 六、配套套服務(wù)建建議 PAGEREF _Toc335890208 h 111 HYPERLINK l _Toc335890209 七、物業(yè)業(yè)管理建建議 PAGEREF _Toc335890209 h 122 HYPERLINK l _Toc335890210 第三章價價格策略略 PAGEREF _Toc335890210 h 12 HYPERLINK

4、 l _Toc335890211 定價原則則 PAGEREF _Toc335890211 h 12 HYPERLINK l _Toc335890212 定價方式式 PAGEREF _Toc335890212 h 12 HYPERLINK l _Toc335890213 本產(chǎn)品定定價建議議 PAGEREF _Toc335890213 h 12第一章 產(chǎn)品品定位分分析一、影響響產(chǎn)品定位位的因素素1、 土土地價值值分析產(chǎn)品地塊塊規(guī)則利于充分分利用易于規(guī)劃劃與設(shè)計計 2、 需需求分析析總需求較較樂觀高品質(zhì)住住宅需求求大需求面積積逐漸變變小3、供給給與競爭爭態(tài)勢區(qū)域內(nèi)供供給量較較大土地儲備備豐富，存在開

5、開發(fā)潛力力入市時機機較為關(guān)關(guān)鍵二、產(chǎn)品品市場定定位描述述本產(chǎn)品主主要經(jīng)濟濟指標總建筑面面積： *平方米米總占地： *公公頃綠化率： *%容積率： *地上建筑筑面積： *平方方米商場： *平方米米寫字樓： *平方米米 其余為公公寓： *平方方米地下建筑筑面積： *平方米米地下車位位： *輛地上車位位： *輛輛自行車： *輛2、整整體功能能布局建議產(chǎn)品品規(guī)劃為為：一棟寫字字樓，一一棟商業(yè)業(yè) ，兩兩棟公寓寓。整個社區(qū)區(qū)采用圍圍合式建建筑方案案公寓采用用板式高高層圍合社區(qū)區(qū)中央空空間用地西側(cè)側(cè)從北至至南依次次擺放商商業(yè)配套套、寫字字樓的一一部分；用地南南側(cè)從西西至東依依次坐落落另一部部分寫字字樓和公公

6、寓1號號樓；用用地北側(cè)側(cè)設(shè)計為為公寓22號樓；社區(qū)西西側(cè)與東東側(cè)保持持完整外外立面。社區(qū)設(shè)計計兩個出出入口，實現(xiàn)人人車分流流。商業(yè)配套套地下可可設(shè)計為為地下停停車場，主要滿滿足寫字字樓的需需求；公公寓停車車場可設(shè)設(shè)計在11號樓和和2號樓樓地下；商業(yè)配配套北側(cè)側(cè)小片空空地可設(shè)設(shè)計為商商業(yè)用停停車位。圍合出出的空間間可聘請請具有實實力的景景觀設(shè)計計事務(wù)所所進行布布置，達達到環(huán)境境優(yōu)美、視野明明亮、集集綠化休休閑為一一體的場場所。從從外觀上上，在西西側(cè)與南南側(cè)保持持完整連連接，成成為：勁松商圈圈地標性性建筑。 （具體規(guī)規(guī)劃情況況見附圖圖）三、目標標客戶群群體描述述1、寫字字樓目標標客戶群群體中小型外

7、外資企業(yè)業(yè)以CBDD內(nèi)大公公司為服服務(wù)對象象的各類類公司留學(xué)歸國國人員創(chuàng)創(chuàng)辦企業(yè)業(yè)投資型買買家2、公寓寓目標客客戶群體體：投資型買買家首次置業(yè)業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)階層單身貴族族知名企業(yè)業(yè)高層管管理人員員的工作作居所外企置業(yè)業(yè)留學(xué)歸國國人員注：我們們認為產(chǎn)產(chǎn)品在推推廣入市市過程中中,應(yīng)賦予予產(chǎn)品一一個包裝裝概念，但這一一包裝概概念應(yīng)是是在產(chǎn)品品已具有有鮮明特特點之后后,才在產(chǎn)品品具備一一系列競競爭點的的基礎(chǔ)上上,通過富富有創(chuàng)意意概念進進行推廣廣包裝，而不是是在塑造造產(chǎn)品之之前，毫毫無理由由，且無無產(chǎn)品支支撐的一一種空談?wù)?。這一一點如有有機會，我們將將會在今今后一個個階段協(xié)協(xié)同發(fā)展展商及廣廣告公司司共同完完

8、成。第二章 產(chǎn)品功能能定位建建議.一、整體體規(guī)劃建建議本產(chǎn)品作作為地標標性建筑筑，總體體布局強強調(diào)完整整大氣，體現(xiàn)完完整社區(qū)區(qū)的形象象。盡可能地地利用土土地，力力求經(jīng)濟濟、便捷捷、利于于管理和和使用。配套和非非配套公公建的布布局應(yīng)便便于購買買者使用用。采取大尺尺度的手手法處理理，追求求小區(qū)形形象的統(tǒng)統(tǒng)一感。必要時時可利用用景觀軸軸線法加加以控制制。鑒于小區(qū)區(qū)西南兩兩面臨街街，應(yīng)盡盡可能考考慮小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境境的營造造。提倡戶型型細部設(shè)設(shè)計，盡盡可能在在戶型的的單體設(shè)設(shè)計方面面挖掘設(shè)設(shè)計潛力力。二、外觀觀設(shè)計建建議在建筑立立面造型型上形成成真正的的特色，是提升升小區(qū)品品質(zhì)事半半功倍的的方法。建成后后

9、可成為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)的地標標性建筑筑，易于于識別。立面造型型追求樸樸素、精精致、注注重細節(jié)節(jié)的風格格。通過過設(shè)計達達到的高高品質(zhì)的的感覺。考慮到北北京客戶戶的接受受能力遠遠高于建建筑師的的期望值值，建議議在立面面造型上上進行較較為現(xiàn)代代的探索索，但要要注意新新穎不等等于怪誕誕，分寸寸和風格格的把握握極為重重要。在立面造造型設(shè)計計上不要要賦予建建筑過多多的理念念，注重重細節(jié)的的精致和和合理是是較為明明智的。我公司根根據(jù)目前前市場標標準和產(chǎn)產(chǎn)品形象象定位建建議：寫字樓外外墻 采采用鋁扣扣板結(jié)合合淡藍色色或灰色色雙層玻玻璃。公寓外墻墻底層采采用大理理石、花花崗巖貼貼面，上部采采用高檔檔外墻磚磚。三、戶型

10、型設(shè)計建建議公寓的主主力戶型型，主要要空間控控制在下下列面積積范圍之之內(nèi)較為為合理：一居室室：600平方米米建筑面面積。兩兩居室：1000平方米米建筑面面積 在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計中，基本遵遵循上述述面積指指標，不不追求夸夸張的居居室面積積。在某些空空間設(shè)計計中，如如果確有有極強烈烈的特點點，在市市場上會會有較好好反響，也可以以不必墨墨守上述述指標，在戶型型內(nèi)部保保留靈活活調(diào)整的的余地。單位：平平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳8-110廚房3-555-88衛(wèi)生間5-66-8主臥131516-118次臥10-113 儲藏藏室22-44四、配套套設(shè)施建建議1、寫字字樓必要要的硬件件設(shè)施：總體結(jié)構(gòu)構(gòu)：

11、采用用柱網(wǎng)式式結(jié)構(gòu)，以提高高樓層使使用率。層面積：1000015000平米米，這樣樣可以保保證較合合理的使使用率。標準層辦辦公區(qū)域域凈高22.7-2.88米；地下室凈凈高至少少3.55米，以以便用作作高科技技公司的的R&DD中心實實驗室或或安裝客客戶的UUPS等等樓板承載載力：某某些樓層層樓板承承載力可可以達到到或超過過4000千克/平方米米，以適適應(yīng)高科科技企業(yè)業(yè)及研發(fā)發(fā)機構(gòu)設(shè)設(shè)置服務(wù)務(wù)器/數(shù)數(shù)據(jù)中心心等的承承重要求求?？照{(diào)：建建議四管管制FCCU或VVAV空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，新風風量不低低于500立方米米/人/小時，可以提提供244小時服服務(wù)以滿滿足ITT公司加加班頻繁繁的要求求。電力：1000

12、瓦/平平方米，多路或或至少雙雙路供電電，有后后備電機機/UPPS保證證24小小時不間間斷供電電。（高高科技企企業(yè)尤其其軟件企企業(yè)的RR&D中中心對電電力供應(yīng)應(yīng)和不間間斷供電電要求很很高）電梯：保保證高峰峰時等候候時間不不超過330秒樓面：設(shè)設(shè)架高地地臺，高高度約110-115厘米米。某些些樓層于于樓層間間預(yù)留可可拆卸樓樓板，便便于租用用二層或或多層客客戶設(shè)置置內(nèi)部樓樓梯，例例如嘉里里中心在在高層樓樓層的同同一位置置預(yù)留33米X4米可拆拆卸樓板板。通訊：樓樓內(nèi)鋪設(shè)設(shè)光纜進進行語音音、數(shù)據(jù)據(jù)和圖象象多種信信號傳輸輸與寬帶帶網(wǎng)連接接（IPP或ATTM），充足數(shù)數(shù)量的DDDN（E1，T1）、ISSDN

13、、DIDD（所有有分機擁擁有直線線號碼）等獨立立的無線線通訊，衛(wèi)星通通訊設(shè)施施。自然采光光：樓層層進深不不超過115米，以避免免自然采采光不足足。樓面布局局：應(yīng)采采用柱網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵孵化器的的樓層應(yīng)應(yīng)易于分分割成880-4400平平方米。2、寫字字樓必要要的智能能化系統(tǒng)統(tǒng)樓宇設(shè)備備監(jiān)控系系統(tǒng)供熱、通通風和空空氣調(diào)節(jié)節(jié)系統(tǒng)給排水及及中水系系統(tǒng)照明設(shè)備備系統(tǒng)電梯監(jiān)控控系統(tǒng)停車場管管理系統(tǒng)統(tǒng)廣播音響響系統(tǒng)（緊急廣廣播疏散散）保安監(jiān)控控系統(tǒng)保安監(jiān)視視系統(tǒng)巡更系統(tǒng)統(tǒng)防盜系統(tǒng)統(tǒng)E）消防防自動化化系統(tǒng)消防報警警系統(tǒng)噴淋滅火火系統(tǒng)通風排煙煙系統(tǒng)F）辦辦公自動動化系統(tǒng)統(tǒng)共享信息息系統(tǒng)辦公與文文件處理理流程自自

14、動化管管理系統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)管理理輔助系系統(tǒng)電子郵件件系統(tǒng)設(shè)備共享享系統(tǒng)G）信信息自動動化系統(tǒng)統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊訊系統(tǒng)電視通訊訊系統(tǒng)無線通訊訊系統(tǒng)程控電話話用戶交交換系統(tǒng)統(tǒng)3、公寓寓必要的的智能設(shè)設(shè)施出入口的的管理閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)對講防盜盜系統(tǒng)水、電、氣等遠遠程抄表表住戶報警警系統(tǒng)物業(yè)計算算機管理理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)車輛出入入、停車車管理系系統(tǒng)。五、裝修修標準建建議1、寫字字樓平面面布局及及裝修標標準的建建議。平面布局局：標準層建建議采用用全開間間形式以電梯間間或某個個公共區(qū)區(qū)域為分分隔區(qū)，將整個個標準層層分為兩兩大部分分，在設(shè)計計上預(yù)留留上下水水管道根據(jù)業(yè)主主的要求求，開發(fā)發(fā)商可在在大的分分區(qū)內(nèi)進進行規(guī)

15、則則性的排排列。裝修標準準：大堂、電電梯間：磨光花花崗巖地地面，大大理石墻墻面內(nèi)墻為立立邦墻面面乳膠漆漆地面為水水泥砂漿漿找平配配地毯石膏板天天花吊頂頂塑鋼雙層層真空內(nèi)內(nèi)外開窗窗戶2、公寓寓裝修標標準的建建議 建建議裝修修價格加加室內(nèi)配配套設(shè)施施，單價價為8000 元元/平方方米。室內(nèi)裝修修標準：戶門：高高級裝飾飾三防門門或高級級木門廚房：墻墻面采用用高級瓷瓷磚；地地面鋪設(shè)設(shè)防滑地地磚；鋁鋁扣板吊吊頂配送高級級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙煙機衛(wèi)生間：配送高高檔洗手手盆、座座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪鋪設(shè)高級級防滑地地磚、墻墻面采用用高級瓷瓷磚外窗：鋁鋁合金雙雙層中空空噴塑室內(nèi)： 墻面：高

16、級環(huán)環(huán)保乳膠膠漆地面：鋪鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)質(zhì)實木地地板。六、配套套服務(wù)建建議1、寫字字樓配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施根據(jù)據(jù)功能的的不同可可分為商商業(yè)設(shè)施施、娛樂樂設(shè)施和和商務(wù)設(shè)設(shè)施三大大部分。商業(yè)配套套設(shè)施大型倉儲儲超市便利店精品專賣賣店娛樂配套套設(shè)施（可設(shè)于于商場頂頂層） 健身休閑閑娛樂設(shè)施施商務(wù)配套套設(shè)施銀行商務(wù)中心心服務(wù)快遞遞機票代理理建議首層層設(shè)置：銀行、商務(wù)中中心、代代理服務(wù)務(wù)。公寓的服服務(wù)配套套設(shè)施會所是小小區(qū)的形形象中心心和心理理中心，配套設(shè)設(shè)施應(yīng)設(shè)設(shè)置于會會所中，以便于于使用。配套設(shè)施施：游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、健身房房、商務(wù)務(wù)中心、員工食食堂、224小時時便利店店七、物業(yè)業(yè)管理建建議物業(yè)管理理的水平平能影響響產(chǎn)品及企企業(yè)形象象，產(chǎn)品品的價格格。物業(yè)管理理的水平平高低將將對客戶戶最終消消費起重重要的影影響知名的物物業(yè)管理理公司將將成為產(chǎn)品預(yù)售售的賣點點，并帶帶來部分分客戶資資源。第三章 價格策策略在房地產(chǎn)產(chǎn)營銷過過程中，定價是是最敏感感、最重重要的事事，方案案能否達到預(yù)預(yù)期的利利潤，全全在定價價一舉。價格定定高了，不會被被購房者者所接受受而滯銷銷；如果果定低了了，雖然然能在很很短的