金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目的基本情況（一）項(xiàng)目概況金輝廣場(chǎng)場(chǎng)居住區(qū)區(qū)由東方方置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司組組織開(kāi)發(fā)發(fā)。某市市城市規(guī)規(guī)劃局已已批準(zhǔn)了了項(xiàng)目的的建設(shè)用用地，同同意征用用土地4496.2666畝（333.008公頃頃），并并出了紅紅線(xiàn)圖。市國(guó)土土局發(fā)出出了該地地塊的建建設(shè)用地地通知書(shū)書(shū)。有關(guān)關(guān)該項(xiàng)目目的征地地工作，東方置置業(yè)有限限公司已已著手進(jìn)進(jìn)行。自自19995年77月起，已停耕耕填土的的地塊面面積為3312.04畝畝，現(xiàn)已已被公司司征用，屬于規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地紅紅線(xiàn)范圍圍內(nèi)。未未停耕而而交由原原土地所所在村繼繼續(xù)耕用用的地塊塊面積為為1799.2226畝，另有55畝為農(nóng)農(nóng)村留用用地。金

2、輝廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位位于該市市東南部部，距市市中心區(qū)區(qū)30多多千米，該區(qū)的的西面和和北面為為香蕉園園和自然然村用地地，南面面隔河為為經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的東東基工業(yè)業(yè)區(qū)，東東面緊鄰鄰的2220KVVA開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)變電電站；金金輝廣場(chǎng)場(chǎng)居住區(qū)區(qū)規(guī)劃總總用地為為33.08公公頃。其其中居住住區(qū)用地地為244.777公頃，地上總總建筑面面積39992660，建筑密密度為220.776%，容積率率為1.61（詳見(jiàn)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)）。（二）可可行性研研究的主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)本項(xiàng)目研研究主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)：總建筑面面積：33992260其中：住住宅面積積：35514776 公建建面積：477784總投資：12

3、661088萬(wàn)元（不含貸貸款利息息）自有資金金投入：252222萬(wàn)萬(wàn)元 經(jīng)分析析研究，本項(xiàng)目目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)為：多層住宅宅得房成成本：332755/ 高層層住宅得得房成本本：39925元元/稅后利潤(rùn)潤(rùn)：1447477萬(wàn)元全部投資資凈現(xiàn)值值：14430萬(wàn)萬(wàn)元 自有資資金凈現(xiàn)現(xiàn)值：331722萬(wàn)元全部投資資內(nèi)部收收益率：10.86% 自有資資金內(nèi)部部收益率率：177.055%總投資利利潤(rùn)率：25.1% 自有資資金投資資利潤(rùn)率率：588.5%二、項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境與市市場(chǎng)研究究（略）三、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)條條件及技技術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)方案的的分析（一）項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀概括 1、自自然條件件 規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)土土地大部部分已被被

4、平整，地勢(shì)平平坦，東東北角部部分土地地地勢(shì)較較低洼。地塊北北面為郭郭尾村涌涌，流向向由東向向西，南南面為橫橫窖河，流向由由西向東東，東面面有條小小河涌連連接郭尾尾村涌和和橫窖河河，流向向由北向向南。整整個(gè)用地地未發(fā)生生雨季積積水現(xiàn)象象。本地地區(qū)常年年主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)向?yàn)楸北憋L(fēng)及東東南風(fēng)，夏季主主導(dǎo)風(fēng)向向?yàn)闁|南南風(fēng)、東東風(fēng)及南南風(fēng)，平平均相對(duì)對(duì)濕度883%，為多雨雨潮濕區(qū)區(qū)。2、地物物情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)以東的的夏利大大道紅線(xiàn)線(xiàn)寬600M，北北接高速速公路，是該地地區(qū)的進(jìn)進(jìn)出口干干道。東東面地鐵鐵專(zhuān)用線(xiàn)線(xiàn)一條至至新沙港港，一條條至黃海海新港，新沙港港是該市市總體規(guī)規(guī)劃確定定的重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目之一一，將有有較多

5、的的鐵路運(yùn)運(yùn)輸，而而至黃海海新港的的鐵路交交通量不不會(huì)太大大。占地3.26公公頃的變變電站是是對(duì)本區(qū)區(qū)規(guī)劃影影響最大大的地物物。其目目前已基基本建成成，擔(dān)負(fù)負(fù)著對(duì)該該地區(qū)的的供電，現(xiàn)有兩兩條高壓壓線(xiàn)由東東向西橫橫穿本區(qū)區(qū)，北邊邊一條是是1100KVAA碧開(kāi)線(xiàn)線(xiàn)，南邊邊是2220KVVA黃開(kāi)開(kāi)線(xiàn)，另另有一條條1100KVAA高壓線(xiàn)線(xiàn)至該區(qū)區(qū)，在用用地紅線(xiàn)線(xiàn)內(nèi)邊緣緣由北向向南穿過(guò)過(guò)。該市市總體規(guī)規(guī)劃確定定的該變變電站的的進(jìn)出線(xiàn)線(xiàn)路還不不止這些些，已有有一些線(xiàn)線(xiàn)路在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有有關(guān)各方方的協(xié)商商之后確確定所有有進(jìn)出高高壓線(xiàn)盡盡量集中中設(shè)置，使得占占地最少少，確定定的該變變電站的的進(jìn)出線(xiàn)線(xiàn)

6、有四組組。本規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)以南南開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)已建建有自來(lái)來(lái)水、污污水處理理廠等市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施。 （二）項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展條件1、優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析 （1）區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)區(qū)位于該該市東南南部，符符合該市市總體規(guī)規(guī)劃確定定的城市市建設(shè)用用地向東東南、東東北兩個(gè)個(gè)方向發(fā)發(fā)展為主主的發(fā)展展方向。該市經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)過(guò)十十幾年的的建設(shè)，已形成成具有一一定規(guī)模模、較高高檔次的的集居地地、工業(yè)業(yè)、港口口、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)為一體體的綜合合區(qū)，本本規(guī)劃區(qū)區(qū)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)緊緊鄰，將將成為開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)的的有機(jī)組組成部分分，開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的的水、電電、污水水等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施為為本區(qū)的的建設(shè)提提供了保保障，并并為本區(qū)區(qū)居民提提供就業(yè)業(yè)和購(gòu)

7、物物、醫(yī)療療等公共共服務(wù)。本區(qū)東東北面的的云海工工業(yè)區(qū)、西北面面的大沙沙地綜合合城市副副中心區(qū)區(qū)都將與與其發(fā)生生相互促促進(jìn)，共共同發(fā)展展的關(guān)系系。 （2）自自然條件件優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)原有有較好的的果園現(xiàn)現(xiàn)以被平平整，周周?chē)杂杏胁簧俟麍@，植植被條大大，水質(zhì)質(zhì)較好，便于營(yíng)營(yíng)造良好好優(yōu)美的的濱河居居住環(huán)境境。2、劣勢(shì)勢(shì)及對(duì)策策分析 （1）變變電站和和高壓線(xiàn)線(xiàn)已建成的的2200KVAA變電站站對(duì)本規(guī)規(guī)劃區(qū)的的環(huán)境和和景觀造造成一定定影響，現(xiàn)有及及規(guī)劃的的高壓線(xiàn)線(xiàn)既占去去不少用用地又對(duì)對(duì)本規(guī)劃劃區(qū)的居居住環(huán)境境和景觀觀形成較較大影響響。為了了減低變變電站和和高壓走走廊的不不良外觀觀和對(duì)人人們威脅脅

8、感的影影響。應(yīng)應(yīng)在變電電站周?chē)鷩O(shè)置防防護(hù)綠化化帶，而而高壓走走廊穿過(guò)過(guò)的地方方更應(yīng)有有寬闊的的防護(hù)綠綠地，且且建筑物物距變電電站或高高壓線(xiàn)的的距離都都應(yīng)在118M以以上。 （2）鐵鐵路。規(guī)劃區(qū)東東面的至至新沙港港鐵路專(zhuān)專(zhuān)用線(xiàn)對(duì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境也有有一些影影響，但但鐵路專(zhuān)專(zhuān)用線(xiàn)運(yùn)運(yùn)輸量不不太大，可在規(guī)規(guī)劃中采采取一些些防護(hù)措措施，如如：在靠靠近鐵路路處設(shè)置置隔聲墻墻和防護(hù)護(hù)綠化帶帶以及沿沿過(guò)境道道路設(shè)防防護(hù)綠化化帶等方方法，使使鐵路對(duì)對(duì)本區(qū)的的噪音干干擾減低低到最低低限度。 （三）地地塊征用用情況因金輝廣廣場(chǎng)建設(shè)設(shè)用地需需要，根根據(jù)有關(guān)關(guān)文件規(guī)規(guī)定由市市經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)管委委會(huì)出面面征用了了位于

9、夏夏利大道道以西、橫窖河河以北、夏園新新河?xùn)|南南面的果果基地3345.0666畝、河河灘地1151.2畝。在該征征地紅線(xiàn)線(xiàn)范圍的的4966.2666畝地地以?xún)?nèi)，實(shí)際征征地面積積為4991.2266畝畝，其中中已填土土面積3312.04畝畝，未填填土面積積1799.2226畝，劃給原原土地所所在村自自留地面面積為55畝。本地塊的的征地總總費(fèi)用初初步估算算為1558211萬(wàn)元。目前征征地情況況進(jìn)展順順利。 （四）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思方案案根據(jù)本市市城市勘勘測(cè)設(shè)計(jì)計(jì)研究院院對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃方案案，其設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)思思要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明如下下：1、規(guī)劃劃目標(biāo) （1）以以具有221世紀(jì)紀(jì)初葉居居住水準(zhǔn)準(zhǔn)的文明明小

10、康型型城市住住宅為目目標(biāo)，滿(mǎn)滿(mǎn)足居住住生活環(huán)環(huán)境和條條件的居居住性、舒適性性和安全全性的要要求，為為住戶(hù)提提供多樣樣化、可可選擇的的、適應(yīng)應(yīng)性強(qiáng)的的小康型型住宅，創(chuàng)造具具有良好好居住環(huán)環(huán)境、有有完善基基礎(chǔ)設(shè)施施的文明明衛(wèi)生的的示范小小區(qū)。 （2）依依靠科技技進(jìn)步，推廣新新材料、新產(chǎn)品品、新技技術(shù)，提提高住宅宅功能質(zhì)質(zhì)量水平平和小區(qū)區(qū)與住宅宅的節(jié)能能、節(jié)地地、節(jié)材材效果，使小區(qū)區(qū)和住宅宅具有較較高的科科技含量量。 （3）合合理組織織綠化、交通體體系，完完善公建建布局和和高、多多層住宅宅分布，使整個(gè)個(gè)小區(qū)具具有良好好的空間間布局形形態(tài)。 （4）吸吸收優(yōu)秀秀的地方方居住規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)，創(chuàng)造造具有本本市

11、特色色的滿(mǎn)足足居住生生活需要要的環(huán)境境功能。2、規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)和和空間布布局 （1）規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)本規(guī)劃區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)可可概括為為“三片、兩中心心、兩軸軸、兩帶帶”?！叭薄Ｕ麄€(gè)個(gè)規(guī)劃區(qū)區(qū)被橫貫貫東西的的高壓線(xiàn)線(xiàn)及其控控制走廊廊分為南南北兩片片，北片片又被規(guī)規(guī)劃河涌涌分為東東西兩片片?！皟芍兄行摹?。北片片設(shè)小區(qū)區(qū)公建中中心，南南片設(shè)小小區(qū)公建建次中心心?！皟奢S軸”。由南南至北規(guī)規(guī)劃一條條綠化步步行系統(tǒng)統(tǒng)軸，東東西向沿沿高壓線(xiàn)線(xiàn)規(guī)劃一一條防護(hù)護(hù)綠化軸軸，兩條條綠化軸軸交叉呈呈“十”字形?！皟蓭А?。沿郭郭尾村涌涌和橫窖窖河都規(guī)規(guī)劃了沿沿河游覽覽休息綠綠帶，以以改善居居住環(huán)境境。 （2）空空間布局

12、局形態(tài)。北面的的高層住住宅是整整個(gè)小區(qū)區(qū)的至高高點(diǎn)，起起到本小小區(qū)和北北面自然然村視覺(jué)覺(jué)上的隔隔離作用用，往南南接近水水體和綠綠帶的住住宅層數(shù)數(shù)和密度度降低，起到逐逐步接近近自然的的空間效效果。小區(qū)公公建中心心基本位位于小區(qū)區(qū)用地的的幾何中中心，結(jié)結(jié)合小區(qū)區(qū)公園布布局且位位于綠化化軸兩側(cè)側(cè)，加強(qiáng)強(qiáng)了軸線(xiàn)線(xiàn)感，形形成嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)向心的的空間布布局。三條相相對(duì)獨(dú)立立的曲折折形小區(qū)區(qū)道路呈呈發(fā)散狀狀布局，分別為為小區(qū)的的三片服服務(wù)?！笆弊中蔚牡膬蓷l綠綠化軸位位于小區(qū)區(qū)中央，使小區(qū)區(qū)空間變變得疏密密有致，并把水水體、濱濱河綠化化的自然然氣息滲滲入居住住空間；兩條濱濱河綠化化帶把水水景、綠綠化、居居住空間間

13、融為一一體，創(chuàng)創(chuàng)造了優(yōu)優(yōu)美的空空間景觀觀。3、公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃規(guī)劃配置置的公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施見(jiàn)表表421。公 共 服 務(wù)務(wù) 設(shè) 施 表表（421）編號(hào)項(xiàng) 目建筑面積積/用地面積積/數(shù)量1幼兒園15000+1880018000+2000022小學(xué)450008500013中學(xué)9000014000014衛(wèi)生站45035文化活動(dòng)動(dòng)中心40016球類(lèi)場(chǎng)地地2550027糧油店30018肉菜市場(chǎng)場(chǎng)2000019副食品店店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨貨店500114日用雜品品店260115五金交電電建材店店120116理發(fā)店100117廢品收購(gòu)購(gòu)店100118

14、書(shū)報(bào)銷(xiāo)售售店60119公共電話(huà)話(huà)亭40520中西藥店店80121水果店90122綜合修理理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所200125電訊營(yíng)業(yè)業(yè)所200126汽車(chē)停車(chē)車(chē)場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）540000（118000個(gè)車(chē)位位）1727自行車(chē)（摩托車(chē)車(chē)）停車(chē)車(chē)場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）147990（998600個(gè)車(chē)位位）3928變電房300529路燈配電電室30700130凈化石油油氣站40131公共廁所所150332垃圾集散散點(diǎn)150333小區(qū)綜合合管理處處400134居民委員員會(huì)4206 44、道路路交通 規(guī)劃劃道路紅紅線(xiàn)和斷斷面見(jiàn)表表422道 路 紅 線(xiàn)線(xiàn) 和 斷 面面 表（422）序號(hào)道路紅線(xiàn)線(xiàn)/M道路斷面面

15、/M備 注1385（88）205城市道路路，括號(hào)號(hào)內(nèi)為高高壓線(xiàn)下下綠化隔隔離帶2365100（6）105城市道路路，括號(hào)號(hào)內(nèi)為高高壓線(xiàn)下下綠化隔隔離帶33052005城市道路路42051005城市道路路515393小區(qū)道路路615474小區(qū)道路路7122.572.55小區(qū)道路路83434組團(tuán)道路路92.52.5宅間小道道 5、主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo) （1）土土地使用用指標(biāo)。本區(qū)的土土地使用用情況見(jiàn)見(jiàn)表423，其其中高壓壓線(xiàn)控制制用地內(nèi)內(nèi)包括防防護(hù)綠化化地、道道路停車(chē)車(chē)場(chǎng)。用 地 平 衡衡 表（423）項(xiàng) 目目用地面積積/公頃頃所占比重重/%人均面積積/（/人）居住區(qū)規(guī)規(guī)劃總用用地33.008其

16、 中中居住用地地24.77710019.338其 中住宅用地地12.33249.7749.644公建用地地4.46618.0013.499道路用地地3.72215.0022.911公共綠地地4.27717.2243.344河涌用地地0.711高壓線(xiàn)控控制用地地4.188城市道路路用地3.422 （2）密密度指標(biāo)標(biāo)。本區(qū)的密密度指標(biāo)標(biāo)詳見(jiàn)表表424。主 要 經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 技 術(shù) 指指 標(biāo) 表424居住套數(shù)數(shù)36522套居住人口口127882人總建筑面面積3992260其 中住宅建筑筑面積3514476公共建筑筑面積477884住宅平均均層數(shù)8.477層人口毛密密度516人人/公頃頃住宅面積積毛密度度

17、141990/公頃住宅面積積凈密度度285229/公頃容積率1.611總建筑密密度20.776%綠地率43.226% 四、項(xiàng)項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā)發(fā) 建 設(shè) 及及 經(jīng) 營(yíng) 的的 組 織 與與 實(shí) 施 計(jì)計(jì) 劃（一）建建設(shè)方式式建議采用用公開(kāi)招招標(biāo)方式式選擇施施工單位位，并聘聘請(qǐng)工程程監(jiān)理，有效地地控制項(xiàng)項(xiàng)目的工工期、成成本、質(zhì)質(zhì)量。 （二）開(kāi)開(kāi)發(fā)方案案設(shè)想與與分析考慮到市市場(chǎng)推廣廣計(jì)劃及及小區(qū)成成片建設(shè)設(shè)的需要要，擬將將整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目分為為四期開(kāi)開(kāi)發(fā)。第一期首首先完成成樣板樓樓展示工工程、修修建跨橫橫窖河11號(hào)橋（含引道道）一座座，主干干道東西西向、南南北向各各一條，并配備備管網(wǎng)。同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)南片片多層住住

18、宅6666099。這這樣可以以在小區(qū)區(qū)內(nèi)部配配套尚未未完成的的情況下下使首期期買(mǎi)家享享受到對(duì)對(duì)面開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)已成成熟的公公建配套套設(shè)施。本期個(gè)個(gè)別樓宇宇接近變變電站和和高壓走走廊，因因此防護(hù)護(hù)綠地和和綠化帶帶的建設(shè)設(shè)顯得尤尤為重要要。綠地地建設(shè)甚甚至應(yīng)先先于住宅宅建設(shè)，盡力減減低變電電設(shè)施對(duì)對(duì)人們心心理的威威脅感。本期推推出的樓樓盤(pán)售價(jià)價(jià)不宜太太高，以以略高于于成本價(jià)價(jià)甚至與與成本價(jià)價(jià)持平即即可，志志在吸引引買(mǎi)家，樹(shù)立金金輝廣場(chǎng)場(chǎng)形象，創(chuàng)立小小區(qū)知名名度。第二期可可開(kāi)發(fā)東東片兩組組團(tuán)和北北片右下下組團(tuán)，多層住住宅面積積555593。該區(qū)區(qū)臨近夏夏利大道道，便于于市場(chǎng)推推廣。第三期將將建北片片左下組

19、組團(tuán)及中中部3棟棟高層，住宅建建筑面積積10112966（其其中多層層264471，高層層748825）。本本期有利利于小區(qū)區(qū)成型及及公建配配套設(shè)施施的落實(shí)實(shí)建設(shè)，對(duì)銷(xiāo)售售有利。第四期建建北左上上組團(tuán)及及余下44棟高層層，建筑筑面積11279977（其中中多層3332110，高層9947667）。這期期是本區(qū)區(qū)位置較較好的組組團(tuán)，加加上小區(qū)區(qū)的成型型，配套套設(shè)施完完善，“人氣”聚集，銷(xiāo)售價(jià)價(jià)此時(shí)可可提高一一個(gè)檔次次，獲得得較好的的利潤(rùn)。 （三）建建設(shè)進(jìn)度度項(xiàng)目建設(shè)設(shè)擬共八八年，分分四期進(jìn)進(jìn)行。第一期（二年） 19998年年10月月20000年99月第二期（二年） 20000年年10月月2000

20、2年99月第三期（二年） 20002年年10月月20004年99月第四期（二年） 20004年年10月月20006年99月詳見(jiàn)項(xiàng)目目實(shí)施計(jì)計(jì)劃表（表425）。五、項(xiàng)目目投資估估算、資資金籌措措計(jì)劃（一）開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本1、土地地成本（征地費(fèi)費(fèi)、土地地有嘗使使用費(fèi)） （1）征征地費(fèi)。征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)：4966.2666畝19萬(wàn)萬(wàn)/畝=94229.005（萬(wàn)萬(wàn)元） （注：征征地補(bǔ)償償單價(jià)按按19萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，由夏夏園村委委會(huì)包干干。包干干范圍包包括：aa、土地地、青苗苗補(bǔ)償、水利設(shè)設(shè)施維修修分?jǐn)?，勞?dòng)力力安置補(bǔ)補(bǔ)助等四四項(xiàng)費(fèi)用用的基本本補(bǔ)償基基價(jià)166.5萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝；b、黃海海區(qū)收大大區(qū)配套套費(fèi)1萬(wàn)萬(wàn)元

21、/畝畝；c、南港港鎮(zhèn)、黃黃海區(qū)收收取征地地補(bǔ)償金金額8%，即：17.5萬(wàn)元元/畝8%=1.44萬(wàn)元/畝）填土工工程費(fèi)：4966.2666畝399950.20元元/畝=19882.559（萬(wàn)萬(wàn)元） （注：填填土工程程單價(jià)按按25.5元/.mm，由夏夏園村委委會(huì)包干干。經(jīng)計(jì)計(jì)算，實(shí)實(shí)際填土土高度為為2.335m,故每畝畝面積的的填土包包干價(jià)為為6666.677/畝畝2.335元/25.5元/=3399550.22元/畝畝）。工程立立項(xiàng)初期期工作補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)：4966.2666畝399950.20元元/畝12.8%=2533.777（萬(wàn)元元）。耕地占占用稅：4966.2666畝53333元/畝=2264

22、.66（萬(wàn)元）。 （注：按按8元/計(jì)征征，6666.667/畝8元/=553333元/畝畝，交市市財(cái)局）。耕地墾墾復(fù)基金金：4996.2266畝畝80000元/畝=3397.01（萬(wàn)元）。 （注：按按12元元/計(jì)計(jì)征，6666.67/畝12元元/=80000元/畝，交交市國(guó)土土局，可可申請(qǐng)減減免）。新菜地地、魚(yú)塘塘開(kāi)發(fā)基基金：4496.2666畝315581元元/畝=15667.226（萬(wàn)萬(wàn)元）。 （注：按按每畝前前三年平平均產(chǎn)值值的9倍倍計(jì)征，即為：35009元/畝9=3315881元/畝，交交市蔬菜菜辦公室室，可申申請(qǐng)減免免）。征地管管理費(fèi)：4966.2666畝19萬(wàn)萬(wàn)/畝2%=1888.

23、588（萬(wàn)元元）。 （注：按按征地補(bǔ)補(bǔ)償總金金額的22%計(jì)征征，交市市國(guó)土局局）。土地登登記費(fèi)：約為22.422（萬(wàn)元元）。 （注：首首10000收收2000元，每每超過(guò)5500加收440元）。已支付付利息：到19998年年7月止止，東方方公司已已支付給給夏園村村委會(huì)土土地補(bǔ)償償及填土土費(fèi)的利利息共計(jì)計(jì)：17735.91（萬(wàn)元）合計(jì)：1158221.225（萬(wàn)萬(wàn)元）。 （2）土土地有嘗嘗使用出出讓金。根據(jù)該市市國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓金的計(jì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，住宅宅基準(zhǔn)地地價(jià)為6697元元/8200元/不等（依樓層層而定），結(jié)合合黃海區(qū)區(qū)夏園村村一帶具具體的調(diào)調(diào)節(jié)系數(shù)數(shù)，可將將本地塊塊土地使使用權(quán)出出

24、讓金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定在在2000元/，則其其土地使使用權(quán)出出讓金總總價(jià)合計(jì)計(jì)為：35144762000元/=70029.52（萬(wàn)元） （3）合合計(jì)土地地成本為為：2228500.777（萬(wàn)元元）。將以上各各項(xiàng)匯總總表426所示示：土 地 成 本本 匯 總 表表（426）序號(hào)項(xiàng) 目金 額額/萬(wàn)元元1征地補(bǔ)償償費(fèi)94299.0552填土工程程費(fèi)19822.5993工程立項(xiàng)項(xiàng)初期工工作補(bǔ)償償費(fèi)253.774耕地占用用稅264.665耕地墾復(fù)復(fù)基金397.016新菜地、魚(yú)塘開(kāi)開(kāi)發(fā)基金金15677.2667征地管理理費(fèi)188.588土地登記記費(fèi)2.2449已付利息息17355.91110土地有嘗嘗使用出出讓金7

25、0299.52211合計(jì)228550.7772、建安安工程費(fèi)費(fèi) （1）多多層住宅宅建安費(fèi)費(fèi)（427）。多 層 住 宅宅 建 安 費(fèi)費(fèi)（427）序號(hào)項(xiàng) 目目單價(jià)/元元/工程量/金額/萬(wàn)萬(wàn)元1土建及裝裝修工程程費(fèi)125001818883227335.3382水電安裝裝工程費(fèi)費(fèi)100181888318188.8333小 計(jì)135001818883245554.221 （2）高高層住宅宅建安費(fèi)費(fèi)（表4428）。高 層 住 宅宅 建 安 費(fèi)費(fèi)（表4428）序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)/元元/工程量/金額/萬(wàn)萬(wàn)元1土建及裝裝修工程程費(fèi)158001695593267995.772水電安裝裝工程費(fèi)費(fèi)220169559337

26、311.0553電梯150169559325433.94消防501695593847.955小計(jì)200001695593339118.66 （3）建建安工程程費(fèi)合計(jì)計(jì)：5884722.811（萬(wàn)元元）3、前期期工程費(fèi)費(fèi) （1）籌籌建開(kāi)辦辦費(fèi)：5584772.8812.55%=114611.822（萬(wàn)元元）。 （2）可可行性研研究費(fèi)：584472.811.55=877.711（萬(wàn)元元）。 （3）規(guī)規(guī)劃勘測(cè)測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)：5884722.8113%=17554.118（萬(wàn)萬(wàn)元）。 （4）三三通一平平費(fèi)：（即填土土工程費(fèi)費(fèi)，已在在第一項(xiàng)項(xiàng)“土地成成本”中列出出，故此此處不再再計(jì)算）。 （5）合合計(jì)前期期

27、工程費(fèi)費(fèi)用為：33003.771（萬(wàn)萬(wàn)元）。4、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)（紅線(xiàn)內(nèi)內(nèi)外工程程費(fèi)，表表429）基 礎(chǔ) 設(shè) 施施 配 套 費(fèi)費(fèi)（429）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)據(jù)金額/萬(wàn)萬(wàn)元道路工程程42.113萬(wàn)元元/公頃頃33.08公公頃=113933.666萬(wàn)元13933.600排水管道道工程37.66萬(wàn)元/公頃33.08公公頃=112433.800萬(wàn)元12433.800河涌改造造工程8.588萬(wàn)/公公頃33.08公公頃=2283.83萬(wàn)萬(wàn)元283.83跨橫窖河河工程一座約9981.12萬(wàn)萬(wàn)元981.12中小橋5座約5501。96萬(wàn)萬(wàn)元501.96污水泵站站一座約2287.39萬(wàn)萬(wàn)元287.39公共

28、廣場(chǎng)場(chǎng)250000（高壓線(xiàn)線(xiàn)下的公公園、車(chē)車(chē)場(chǎng)）3200元/=8000萬(wàn)元元800公共車(chē)站站、站場(chǎng)場(chǎng)費(fèi)用已列列入“公共廣廣場(chǎng)”中橫窖河堤堤岸450mm12200元元/m=54（萬(wàn)元）54綠化工程程5.4萬(wàn)萬(wàn)元/公公頃33.08公公頃=1178.63萬(wàn)萬(wàn)元178.6供水工程程15萬(wàn)元元/公頃頃33.08公公頃=4496.20萬(wàn)萬(wàn)元496.20供電工程程65萬(wàn)元元/公頃頃33.08公公頃=221500.2萬(wàn)萬(wàn)元21500.2電信工程程7萬(wàn)元/公頃33.08公公頃=2231.56萬(wàn)萬(wàn)元231.56煤氣工程程7萬(wàn)元/公頃33.08公公頃=2231.56萬(wàn)萬(wàn)元231.56合 計(jì)88333.900 55、

29、公建建配套費(fèi)費(fèi)（見(jiàn)表表4210）公 建 配 套套 費(fèi)（4210）序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積積/單價(jià)/元元/金額/萬(wàn)萬(wàn)元幼兒園1500015小學(xué)45000900405中學(xué)90000900810衛(wèi)生站45060027文化活動(dòng)動(dòng)中心4001000040球類(lèi)場(chǎng)地地25500（用地地面積）784200糧油店30060018肉菜市場(chǎng)場(chǎng)20000600120副食品店店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨貨店50070035日用雜品品店26060015.66五金交電電建材店店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購(gòu)購(gòu)店1005005書(shū)

30、報(bào)銷(xiāo)售售店606003.6公共電話(huà)話(huà)亭405002中西藥店店806004.8水果店906005.4綜合修理理店26060015.66儲(chǔ)蓄所20060012郵政所20060012電訊營(yíng)業(yè)業(yè)所20060012汽車(chē)停車(chē)車(chē)場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）540000（18000個(gè)車(chē)車(chē)位）1200064800自行車(chē)（摩托車(chē)車(chē)）停車(chē)車(chē)場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）147990（98660個(gè)車(chē)車(chē)位）90013311.1變電站30050015路燈配電電室305001.5凈化石油油氣站406002.4公共廁所所1506009垃圾集散散點(diǎn)1503004.5小區(qū)綜合合管理處處40060024居民委員員會(huì)42060025.22合計(jì)99044.055 66、不

31、可可預(yù)見(jiàn)配配套費(fèi) （70229.552+5584772.881+333033.711+88833.90+99004.005）5%=43777.220（萬(wàn)萬(wàn)元） 77、開(kāi)發(fā)發(fā)期間稅稅費(fèi)（表表4211）開(kāi) 發(fā) 期 間間 稅 費(fèi)（44211）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)據(jù)金額/萬(wàn)萬(wàn)元1配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)584772.881（萬(wàn)萬(wàn)元）6%35088.3772投資方向向調(diào)節(jié)稅稅584772.881（萬(wàn)萬(wàn)元）5%29233.6443工程質(zhì)量量與施工工安全監(jiān)監(jiān)督費(fèi)584772.881（萬(wàn)萬(wàn)元）4233.894供水管網(wǎng)網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)住宅按00.3噸噸/人，6000元/噸噸計(jì)，112788人0.33噸/人人6000元/噸噸2

32、30.085供電用電電負(fù)荷費(fèi)費(fèi)住宅按44KVAA/戶(hù)，4800元/KKVA計(jì)計(jì)，36652戶(hù)戶(hù)4KVVA/戶(hù)戶(hù)4800元/KKVA701.186其他稅費(fèi)費(fèi)584772.881（萬(wàn)萬(wàn)元）2%11699.4667合計(jì)87666.6228、開(kāi)發(fā)發(fā)成本為以上77項(xiàng)之和和，共計(jì)計(jì)為：11165509.06（萬(wàn)元） （二）開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用（表44212）開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用用 匯 總 表表（4212）序號(hào)項(xiàng) 目目計(jì) 算 依 據(jù)據(jù)金額/萬(wàn)萬(wàn)元1管理費(fèi)用用開(kāi)發(fā)成本本3%=11665099.0663%34955.2772銷(xiāo)售費(fèi)用用（2.11）+（2.22）+（2.33）61033.8772.1廣告及市市場(chǎng)推廣廣費(fèi)銷(xiāo)售收入

33、入0.55%872.02.2銷(xiāo)售代理理銷(xiāo)售收入入2%34877.9112.3銷(xiāo)售手續(xù)續(xù)費(fèi)銷(xiāo)售收入入1%17433.9663貸款利息息詳見(jiàn)“貸貸款還本本付息表表”另計(jì)4合計(jì)95999.144銷(xiāo)售收收入來(lái)源源詳見(jiàn)“銷(xiāo)售收收入預(yù)測(cè)測(cè)表”。 (三)投資成成本費(fèi)用用估算匯匯總表（表4313）投 資 成 本本 費(fèi) 用 估估 算 匯 總總 表（表4313）成本項(xiàng)目目總額/萬(wàn)萬(wàn)元得房成本本（萬(wàn)元元/）多層（11818883）高層（11695593）（一）土土地成本本228550.7776506501、征地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)158221.2254504502、土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金70299.522200200（二）建

34、建安工程程費(fèi)584772.8811350020000（三）前前期工程程費(fèi)33033.7119494（四）基基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)88333.900251251（五）公公建配套套費(fèi)99044.055282282（六）不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)43777.200125125（七）開(kāi)開(kāi)發(fā)期間間稅費(fèi)87666.622250250（八）開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)95999.144273273（九）投投資總額額合計(jì)1261108.23275539255 (四)資金籌籌措與投投入計(jì)劃劃及貸款款利息 1、資資金籌措措與投入入計(jì)劃 本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)投投資的資資金來(lái)源源有三個(gè)個(gè)渠道：一是自自有資金金，二是是向銀行行貸款，三是預(yù)預(yù)售收入入用于投投資部分

35、分。資金金運(yùn)作方方式如下下：自有有資金全全部用于于投資；預(yù)售收收入扣除除與銷(xiāo)售售有關(guān)稅稅費(fèi)后用用于投資資；此外外若還缺缺資金，則向銀銀行貸款款。本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)總投資資（不含含貸款利利息）共共計(jì)12261008萬(wàn)元元，按規(guī)規(guī)定資金金投入不不少于總總投資的的20%，由此此計(jì)算可可需自有有資金2252222萬(wàn)元元，需貸貸款額合合計(jì)3553000萬(wàn)元，預(yù)售房房收入用用于投資資合計(jì)6655886萬(wàn)元元。其中中自有資資金可通通過(guò)招商商引資籌籌集。本項(xiàng)目投投資計(jì)劃劃與資金金籌措情情況詳見(jiàn)見(jiàn)表4214“投資計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措表”。2、貸款款本金的的償還及及利息支支付銷(xiāo)售收入入扣除有有關(guān)銷(xiāo)售售稅費(fèi)后后，作為為

36、可運(yùn)用用資金，用于投投資及還還本付息息。投資資后余額額按先付付息后還還本的原原則支用用直至本本息償還還完畢。本項(xiàng)目目貸款利利息采用用中央銀銀行最新新公布的的中長(zhǎng)期期貸款利利率7.65%。具體體還本息息計(jì)劃詳詳見(jiàn)表44215“貸款還還本目付付息估算算表”。投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表（4214）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期1234567891投資總額額1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113881.1建設(shè)投資資12611081362221775521878841878841482291548891445561239921.2貸

37、款利息息169660291783136772160028611327112812222777113882資金籌措措1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113882.1自有資金金2522226022260000376003760028400284002.2 借款款（含利息息）522660789115483310366711166078611327112812222777113882.3銷(xiāo)售收入入再投入入65588670255602446024469899126449144556123992貸 款 還 本本 付 息 估估 算

38、 表（44215） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期1234567891年初借款累計(jì)789111337742374413490014276623676622976621488812本年借款款35300076000470009000090000500003本年應(yīng)計(jì)利息169660291783136772160028611327112812222777113884本年底本本息償還還52266092711981221715581601195年末借款累計(jì)789111337742374413490014276623676622976621488816歸還借款款本息來(lái)來(lái)源5226609271198122

39、1715581601196.1投資回收收52266092711981221715581601196.2其他收入入 注：11、貸款款利率為為7.665% 2、當(dāng)年利利息=（年初借借款本息息+當(dāng)年年借款/2）年利率率。 六、項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入及及利潤(rùn)的的估算 （一）住住宅銷(xiāo)售售單價(jià)的的確定 根據(jù)成成本估算算及市場(chǎng)場(chǎng)研究結(jié)結(jié)果，確確定第一一期多層層住宅售售價(jià)均價(jià)價(jià)為33300元元/（分兩批批推出，第一批批推出550%，售價(jià)為為32000元/，第第二批再再推出余余下500%售價(jià)價(jià)為34400元元/，以后各各期同）；第二二期多層層住宅售售價(jià)均價(jià)價(jià)為37700元元/；第三期期多層住住宅售價(jià)價(jià)均價(jià)441000

40、元/，高層層住宅售售價(jià)均價(jià)價(jià)為53300元元/；第四期期多層住住宅均價(jià)價(jià)為45500元元/，高層住住宅售價(jià)價(jià)均價(jià)為為57000元/。 車(chē)位售售價(jià)初步步定為88萬(wàn)元/個(gè)，這這是根據(jù)據(jù)目前市市場(chǎng)上同同類(lèi)型住住宅小區(qū)區(qū)車(chē)位售售價(jià)決定定的。 本項(xiàng)目目可行性性研究中中暫不考考慮出租租，若開(kāi)開(kāi)發(fā)商有有出租打打算，則則建議的的住宅出出租價(jià)格格為多層層均價(jià)330元/.月月,高層層均價(jià)440元/.月月。 （二）銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的確定定根據(jù)上述述確定的的住宅及及車(chē)位單單價(jià)，計(jì)計(jì)算出實(shí)實(shí)際的銷(xiāo)銷(xiāo)售總收收入如表表4216所所示。銷(xiāo) 售 收 入入 預(yù) 測(cè) 表表4216分 類(lèi)可銷(xiāo)售面面積/建議銷(xiāo)售售面積/銷(xiāo)售收入入/萬(wàn)元元多

41、 層 住 宅宅 第一期第一批33300532000106558第二批33300434000113223第二期第一批27799736000100007第二批27799738000105662第三期第一批1323364000052944第二批1323354200055599第四期第一批1660054400073066第二批1660054600076388高層住宅宅第三期第一批37411352000194555第二批37411254000202002第四期第一批47388456000265335第二批47388358000274882車(chē) 位18000（個(gè)）8（萬(wàn)元元/個(gè)）144000合 計(jì)17644

42、21 （三）銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入分期比比例的測(cè)測(cè)算 根據(jù)即即將出臺(tái)臺(tái)的有關(guān)關(guān)預(yù)售新新規(guī)定，商品房房應(yīng)建至至第四層層方可開(kāi)開(kāi)始預(yù)售售（但此此規(guī)定尚尚未出臺(tái)臺(tái)，目前前仍按“商品房房完成基基礎(chǔ)后即即可預(yù)售售”的規(guī)定定執(zhí)行）。在本本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)8年年共計(jì)四四期的開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中，應(yīng)應(yīng)貫徹“分片開(kāi)開(kāi)發(fā)，滾滾動(dòng)發(fā)展展，建成成一片，完善一一片，管管好一片片”的指導(dǎo)導(dǎo)思想，分期銷(xiāo)銷(xiāo)售，爭(zhēng)爭(zhēng)取資金金盡早回回籠，滾滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，所有有樓盤(pán)在在小區(qū)完完工一年年后全部部售完。 根據(jù)計(jì)計(jì)算結(jié)果果，銷(xiāo)售售收入按按比例測(cè)測(cè)算如表表4217所所示，各各年銷(xiāo)售售收入?yún)R匯總?cè)绫肀?218所所示。 （注：下下表中，A1一期多多層，AA2二二期多

43、層層；A33三期期多層；A4四期多多層；BB3三三期高層層；B44四期期高層；C車(chē)車(chē)位）銷(xiāo) 售 收 入入 分 期 按按 比 例 測(cè)測(cè) 算 表4217銷(xiāo)售計(jì)劃劃分年度銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額/萬(wàn)元元年份銷(xiāo)售比例例銷(xiāo)售面積積/23456789合 計(jì)250%AA1A1：3333005106558120118C：1770（個(gè)個(gè)）13600350%AA1A1：3333004113223126883C：1770（個(gè)個(gè)）13600450%AA2A2：2277997100007111443C：1442（個(gè)個(gè)）11366550%AA2A2：2277996105662116998C：1442（個(gè)個(gè)）11366650%AA3A

44、3：11323365294426822150%BB3B3：3374113194555C：2559（個(gè)個(gè)）20722750%AA3A3：11323355559927833350%BB3B3：3374112202002C：2559（個(gè)個(gè)）20722850%AA4A4：11660057306636477350%BB4B4：4473884265335C：3229（個(gè)個(gè)）26322950%AA4A4：11660057638837755250%BB4B4：4473883274882C：3229（個(gè)個(gè)）26322合計(jì)100%120111268831114431169982682212783333647733

45、775521764421各 年 銷(xiāo) 售售 收 入 與與 預(yù) 測(cè) 匯匯 總 表4218項(xiàng) 目目合 計(jì)建 設(shè)設(shè) 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 周周 期期123456789多層住宅宅68344710655811322310000710566252944555997306676388高層住宅宅936774194555202002265335274882車(chē) 位1440001360013600113661136620722207222632226322合 計(jì)1764421120118126883111443116998268221278333364773377552 （四）項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)估算 項(xiàng)目土土地增值值稅估算算表如表表

46、4219所所示，增增值率00，增值值稅率00； 項(xiàng)目可可運(yùn)用資資金估算算表如表表4220所所示； 項(xiàng)目稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)測(cè)算如如表4221所所示，項(xiàng)項(xiàng)目稅后后利潤(rùn)總總額為1147447萬(wàn)元元。土 地 增 值值 稅 計(jì) 算算 表44219序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)萬(wàn)元備注1扣除項(xiàng)目目金額17777141.1+1.22+1.3+11.41.1開(kāi)發(fā)成本本1165509詳見(jiàn)“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本構(gòu)成表表”1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用用265559銷(xiāo)售費(fèi)用用+管理理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用1.3銷(xiāo)售稅金金及附加加113444銷(xiāo)售收入入6.443%1.4加扣200%2330021.120%2銷(xiāo)售收入入17644213增值額129932 14增值率05

47、增值稅率率06增值稅免交項(xiàng) 目 可 運(yùn)運(yùn) 用 資 金金 估 算 表表4220序 號(hào)號(hào)項(xiàng) 目目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 周 期1234567891銷(xiāo)售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522銷(xiāo)售稅金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.1營(yíng)業(yè)稅88211601634557585134111392218244188772.2教育專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)基金35224252223545673752.3教育附加費(fèi)26518191717404255572.4城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅61742443940

48、94981281322.5防洪工程程維護(hù)費(fèi)費(fèi)31822232021485066682.6印花稅及交易管理費(fèi)970667061641471532012083土地增值稅4可運(yùn)用資資金（1123）1650078112445118668104227109448250997260442341226353225稅 后 利 潤(rùn)潤(rùn) 測(cè) 算 表表4221序 號(hào)號(hào)項(xiàng) 目目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 周 期1234567891銷(xiāo)售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522總成本費(fèi)用143006897466102885903669486621755

49、02257722957783061153營(yíng)業(yè)稅88211601634557585134111392218244188774教育專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)基金35224252223545673755教育附加費(fèi)26518191717404255576城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅6174244394094981281327防洪工程程維護(hù)費(fèi)費(fèi)31822232021485066688印花稅及及交易管管理費(fèi)970667061641471532012089土地增值值稅10利潤(rùn)總額額220110149991583313911146223347734700454884710011所得稅7263349552345948211055114551

50、50001554412稅后利潤(rùn)147447100441060093298022422232553048831566 （注：總總成本費(fèi)費(fèi)用按銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃劃及開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)總總投資進(jìn)進(jìn)行測(cè)算算）。 七、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià) 對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析評(píng)評(píng)價(jià)的主主要依據(jù)據(jù)是國(guó)家家計(jì)委、建設(shè)部部頒發(fā)的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法與與參數(shù)（第二二版），參照我我國(guó)新的的財(cái)會(huì)制制度，結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的實(shí)際際情況，我們分分別計(jì)算算了全部部投資和和自有資資金的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。選取取的計(jì)算算指標(biāo)為為財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益（FIIRR）、財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNNPV）及投資資利潤(rùn)。由于本本項(xiàng)目并并非長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目，因因

51、此計(jì)算算其投資資回收期期和年利利潤(rùn)率沒(méi)沒(méi)有實(shí)際際意義，故沒(méi)有有選取上上述兩項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指指標(biāo)的計(jì)計(jì)算過(guò)程程詳見(jiàn)表表4222、表4223所所示。 （一）財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率（FIIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（FFIRRR）是指指項(xiàng)目整整個(gè)計(jì)算算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累累計(jì)等于于零時(shí)的的折現(xiàn)率率。它反反映項(xiàng)目目所占用用資金的的盈利率率，是考考察項(xiàng)目目盈利能能力的主主要?jiǎng)討B(tài)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。當(dāng)當(dāng)FIRRR大于于基準(zhǔn)收收益率時(shí)時(shí)，則認(rèn)認(rèn)為其盈盈利能力力已滿(mǎn)足足最低要要求。由由項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量量表（表表4222及及表4223）（全部部投資及及自有資資金）計(jì)計(jì)算可得得：1、全部部投資的的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益

52、率為：10.86%2、自有有資金的的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率為：17.05%基準(zhǔn)收益益率I的的大小取取決于銀銀行的利利率高低低、項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)的的風(fēng)險(xiǎn)程程度以及及經(jīng)營(yíng)的的目標(biāo)和和要求等等。一般般意見(jiàn)趨趨于選取取“稍大于于銀行同同期貸款款利率”作為基基準(zhǔn)收益益率。本本項(xiàng)目貸貸款利率率為7.65%，故基基準(zhǔn)收益益率I取取10%，由表表4222及及表4223計(jì)計(jì)算結(jié)果果可知，本項(xiàng)目目全部投投資及自自有資金金內(nèi)部收收益率均均高于基基準(zhǔn)收益益率。財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金金 流 量 表表4222序 號(hào)號(hào)項(xiàng) 目目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 周 期1234567891現(xiàn)金流入入1764421120118126883111443116

53、9982682212783333647733775521.1銷(xiāo)售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2現(xiàn)金流出出1447714136222190220201222199559160661183118173992162339398112.1建設(shè)投資資12611081362221775521878841878841482291548891445561239922.2銷(xiāo)售稅金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.3土地增值值稅2.4所得稅72633495

54、523459482110551145515000155443凈現(xiàn)金流流量317007-136622-70002-74339-88116-43663850331044412023343377714折現(xiàn)現(xiàn)金金流量14300-123383-57887-55889-60221-27009480005358894399143222 財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率：100.866%動(dòng)態(tài) 計(jì)計(jì)算指標(biāo)標(biāo) 財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（I=10%）：114300萬(wàn)元 靜態(tài)態(tài) 全部部投資利利潤(rùn)率=（3117077/12261008）1000%=225%現(xiàn) 金 流 量量 表（自有資資金）表表4223序 號(hào)號(hào)項(xiàng) 目目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng)營(yíng)

55、周 期1234567891現(xiàn)金流入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.1銷(xiāo)售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2現(xiàn)金流出出1616674602221432201112221095591106612758892720043339972000002.1自有資金金2522226022260000376003760028400284002.2銷(xiāo)售收入入再投入入6558867052260244602446989912644914

56、45561239922.3銷(xiāo)售稅金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.4土地增值值稅2.5所得稅72633495523459482110551145515000155442.6貸款本息息償還52266092711981221715581601193凈現(xiàn)金流流量147447-60222-2300215611184637-7688629307661775524折現(xiàn)現(xiàn)金金流量31722-54774-1900211733126396-43443231435575299 財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率：17.05% 動(dòng)態(tài) 計(jì)計(jì)算指標(biāo)標(biāo) 財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（I=110%

57、）：31172萬(wàn)萬(wàn)元 靜態(tài) 全部部投資利利潤(rùn)率=（1447477/2552222）1000%=558.55% （二）財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV） 財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV）按事事先規(guī)定定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率率I將項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量折現(xiàn)到到建設(shè)期期的現(xiàn)值值之和。它是考考察項(xiàng)目目在計(jì)算算期內(nèi)贏贏利能力力的動(dòng)態(tài)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)，凈凈現(xiàn)值大大于或等等于零的的項(xiàng)目是是可以考考慮接受受的。 本項(xiàng)項(xiàng)目選取取的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率率為100%，由由此計(jì)算算可得（表4222，表4223）。 1、全全部投資資的財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值為：114300萬(wàn)元2、自有有資金的的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為為：31172萬(wàn)萬(wàn)元本項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)

58、凈現(xiàn)現(xiàn)值全部部大于零零。（三）投投資利潤(rùn)潤(rùn)率 投資利利潤(rùn)率指指的是項(xiàng)項(xiàng)目投資資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量累計(jì)）與項(xiàng)目目投資餓餓比值。是靜態(tài)態(tài)指標(biāo)。由表44222及及表4223計(jì)計(jì)算結(jié)果果為： 1、總總投資利利潤(rùn)率=25.1% 2、自自有資金金利潤(rùn)率率=588.5% （四）項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)匯總項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指標(biāo)匯總總?cè)绫?4224所所示：項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 效 益 評(píng)評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)標(biāo) 繪 總 表表4224計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo)標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率（FIRRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPPV）投資利潤(rùn)潤(rùn)率全部投資資10.886%14300（萬(wàn)元元）25.110%自有資金金17.005

59、%31722（萬(wàn)元元）58.550% （五）資資金來(lái)源源與運(yùn)用用表的貸貸款償還還分析資金來(lái)源源與運(yùn)用用表集中中體現(xiàn)了了項(xiàng)目自自身平衡衡的生存存能力，是財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的的重要依依據(jù)，本本項(xiàng)目資資金來(lái)源源與運(yùn)用用表4225所所示。從從表中可可以看出出，本項(xiàng)項(xiàng)目具有有很強(qiáng)的的貸款償償還能力力和自身身平衡能能力。貸貸款償還還估算表表詳見(jiàn)表表4225。資 金 來(lái) 源源 與 運(yùn) 用用 表（財(cái)務(wù)平平衡表）4225序 號(hào)號(hào)項(xiàng) 目目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 周 期1234567891資金來(lái)源25399031391132350012681102606632239993293323064453875503889901.1

60、銷(xiāo)售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2自有資金2522226022260000376003760028400284001.3貸款含利息）522660789115483310366711166078611327112812222777113881.4其他收入2資金運(yùn)用21399341391131980032148892211191892223086603001163567742113382.1建設(shè)投資12611081362221775521878841878841482291548891445561239922