2021年長租公寓行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告

1、2021年長租公寓行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告第一章 行業(yè)概況長租公寓，又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)三級市場一個(gè)新興的行業(yè)。二房東將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。區(qū)別于傳統(tǒng)個(gè)體租賃，長租公寓通常是指由專業(yè)化、規(guī)?；臋C(jī)構(gòu)運(yùn)營的住房租賃服務(wù)。憑借標(biāo)準(zhǔn)化定價(jià)和管理體系，長租公寓受到越來越多年輕人追捧。近年隨著政策利好長租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進(jìn)軍長租公寓市場。大量專業(yè)租賃公司進(jìn)入該領(lǐng)域，如YOU+公寓、優(yōu)客逸家等，房企與地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也迅速加入競爭。伴隨著建行廣東省分行推出存房貸業(yè)務(wù)，銀行也在加快進(jìn)入該領(lǐng)域的步伐，多供給主體的格局正在形成。圖

2、我國長租公寓參與主體資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的商品房可以說是住房租賃行業(yè)的“原材料”。近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，2020年我國房地產(chǎn)銷售面積達(dá)17.60億平方米，銷售額達(dá)17.36萬億元。房地產(chǎn)行業(yè)給長租公寓行業(yè)提供了有力的支撐。圖 中國國房景氣指數(shù)資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD圖 商品房銷售面積及銷售額資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2.1 長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值鏈中國的長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源設(shè)計(jì)裝修營銷簽約日常運(yùn)營管理后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可

3、以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括1) 獲得房源后裝修設(shè)計(jì)；2) 運(yùn)營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用；3) 日常運(yùn)營過程中的附加服務(wù)：例如租金貸款、家具租賃等。圖 長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD(1) 獲得房源中國長租公寓企業(yè)主要面向20-35歲左右單身青年，以滿足他們成家前的住房需求，因此在選擇房源方面企業(yè)會(huì)根據(jù)受眾需求選擇交通便利、臨近CBD區(qū)域的樓房。房源很大程度上決定了后期的需求以及空置率、租金水平、以及如果是重資產(chǎn)運(yùn)營的話資產(chǎn)的升值空間。(2) 設(shè)計(jì)裝修通常集中式公寓的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，便于通過集采方式降低裝修成本。設(shè)計(jì)和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企

4、業(yè)帶來一定的租金溢價(jià)空間。(3) 附加服務(wù)長租公寓運(yùn)營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項(xiàng)需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務(wù)，收取一定的收益。(4) 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以大量節(jié)省運(yùn)營過程中各類人工成本，包括但不限于管理人員成本、財(cái)務(wù)人員成本、營銷成本等。(5) 租約證券化租約證券化是在長租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來的金融產(chǎn)品，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。圖 產(chǎn)業(yè)鏈主要參與者資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)2.1.1 泊寓-長租業(yè)務(wù)布局早，發(fā)展迅速依靠萬科集團(tuán)資金支持，“泊寓作為長租公寓的統(tǒng)一品牌有利于品牌建立與宣傳。泊寓于2014年便開始長租公

5、寓業(yè)務(wù)在中國的布局，布局時(shí)間早，發(fā)展迅速，主要目標(biāo)人群為一二線城市的畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者等青年人群，市場定位準(zhǔn)確。泊寓”已經(jīng)進(jìn)入了將長租公寓業(yè)務(wù)于中國各地快速復(fù)制發(fā)展的階段。圖 泊寓發(fā)展歷程資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)2.1.2 自如-覆蓋多領(lǐng)域在線租房業(yè)務(wù)自如旗下有六大產(chǎn)品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。運(yùn)營方式上，官網(wǎng)、APP、微信等多個(gè)渠道進(jìn)行管理服務(wù)。服務(wù)上推出了保潔、維修、搬家等多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，從多個(gè)維度配合用戶居住需求。自如產(chǎn)品體系從多維度覆蓋租房業(yè)務(wù)，能滿足用戶多樣化需求。但自如近期安全事故層出，在管理方面應(yīng)該更加注意分工協(xié)調(diào)，打造良好的商業(yè)閉環(huán)。圖

6、 自如在線租房業(yè)務(wù)與服務(wù)資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)2.1.3 YOU+國際青年社區(qū)-篩選租客打造資源整合社區(qū)YOU+國際青年社區(qū)在入住前有三不租門檻，把目標(biāo)客戶定得精、細(xì)、準(zhǔn)。在運(yùn)營核心上， YOU+國際青年社區(qū)的長期公寓業(yè)務(wù)只是載體，搭建年輕人和創(chuàng)業(yè)者的資源整合社區(qū)平臺(tái)才是核心。圖 YOU+社區(qū)資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)2.1.4 窩趣公寓業(yè)務(wù)窩趣公寓品牌歸屬于酒店集團(tuán)鉑濤集團(tuán)旗下，其公寓類型主要分為輕社區(qū)公寓與服務(wù)式公寓兩種。其中輕社區(qū)公寓主打長租公寓業(yè)務(wù)，而服務(wù)式公寓的租期則更加靈活，兼顧長租、短租、日租和時(shí)租。窩趣公寓在運(yùn)營商帶有顯著的酒店運(yùn)營痕跡，其提供的配套服務(wù)都十分強(qiáng)調(diào)酒

7、店式；在消費(fèi)者區(qū)分上，窩趣公寓還推出了會(huì)員制，針對是否會(huì)員在租賃價(jià)格、房費(fèi)積分、清潔費(fèi)用等方面都有顯著的不同。圖 窩趣公寓業(yè)務(wù)資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)2.2 商業(yè)模式根據(jù)長租公寓運(yùn)營企業(yè)的物業(yè)分布位置是否集中，長租公寓商業(yè)模式可分為集中式和分散式。集中式長租公寓，即租賃平臺(tái)通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)（通常為整棟，或整棟中的幾層），統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。分散式長租公寓，即租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源獲取、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù)、出租方式及目標(biāo)客戶上均有所區(qū)別。圖

8、 商業(yè)模式資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD2.2.1 根據(jù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分類根據(jù)運(yùn)營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長租公寓商業(yè)模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營兩大類。(1) 重資產(chǎn)模式重資產(chǎn)模式即運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產(chǎn)模式項(xiàng)下的房源多為集中式物業(yè)，對資金的要求較高，讓很多運(yùn)營商望而卻步。通常，涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運(yùn)營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢，擁有閑置的自持物業(yè)資源，又具備物業(yè)改造能力，因而會(huì)選擇采用重資產(chǎn)模式。(2) 輕資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式即運(yùn)營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租獲得

9、租金價(jià)差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。選擇輕資產(chǎn)模式的，前期沉淀資金相對少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營商、酒店管理類的公寓運(yùn)營商、創(chuàng)業(yè)類的公寓運(yùn)營商多采用輕資產(chǎn)模式。2.2.2 根據(jù)運(yùn)營模式分類(1) 托管模式就是房東將公寓委托給運(yùn)營商進(jìn)行出租和租后管理。在托管模式中，運(yùn)營商只需承擔(dān)一定的管理成本，資金壓力大大減輕，同時(shí)，原本承擔(dān)的空置率風(fēng)險(xiǎn)，也因托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。(2) 加盟模式長租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢，通過制定標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的模式，尋求加盟合作伙伴，快速復(fù)制經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營，擴(kuò)大市場占有率。(3) 互聯(lián)網(wǎng)+模式

10、以房源為中心進(jìn)行智能化和金融化的便捷生活服務(wù)，一切以滿足租住的生活要求來配置，零售、干洗、生鮮配送、健身，美容、書吧等各種社區(qū)服務(wù)均采用專業(yè)化的外包進(jìn)行。隨著市場參與者的不斷增加，未來長租公寓市場的行業(yè)整合和兼并將會(huì)不斷加劇，資產(chǎn)打包上市(發(fā)行REITs)、資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)運(yùn)營模式將是投資者比較青睞的退出方式，長租公寓行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入精細(xì)化的新階段。2.3 技術(shù)發(fā)展 HYPERLINK /SZ000909.html 對國內(nèi)長租公寓行業(yè)的各個(gè)專利申請人的專利數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前十的公司依次為：數(shù)源科技、萬科A、寧波富達(dá)、新城控股、奧園美谷、金科股份、福星股份、泰禾集團(tuán)、市北高新、魯商發(fā)展。表 國

11、內(nèi)專利排名前十電子公司資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD2.4 政策監(jiān)管住房租賃相關(guān)政策主要表現(xiàn)為兩步走：一是繼續(xù)強(qiáng)化大力發(fā)展住房租賃市場的總基調(diào)，積極培育市場，推動(dòng)市場發(fā)展；二是加強(qiáng)規(guī)范市場秩序，住房租賃市場相關(guān)制度不斷完善。中央層面，政策以明確發(fā)展方向、支持、鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展為主；地方層面，以規(guī)范市場、加強(qiáng)監(jiān)管為主，針對市場情況及時(shí)出臺(tái)政策，精準(zhǔn)調(diào)控，保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展。圖 行業(yè)中央政策資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)海南鼓勵(lì)多主體參與發(fā)展住房租賃市場，通過財(cái)政、金融等多渠道支持住房租賃企業(yè)運(yùn)營；東莞鼓勵(lì)將存量連片出租屋改造為長租公寓；深圳引導(dǎo)城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)，

12、增加租賃住房供給；合肥、武漢、杭州均提出對住房租賃相關(guān)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。此外，需求方面出臺(tái)了補(bǔ)貼政策，如山東提出發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼3萬戶以上，以此鼓勵(lì)、支持租住消費(fèi)。圖 行業(yè)地方政策資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)第三章 行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)3.1 行業(yè)綜合財(cái)務(wù)分析資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD圖 行業(yè)表現(xiàn)資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD圖 行業(yè)估值資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD長租公寓行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、

13、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產(chǎn)價(jià)值估值法等。3.2 行業(yè)發(fā)展及驅(qū)動(dòng)因子3.2.1 行業(yè)發(fā)展我國長租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。長租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。近兩年來，在政策、市場、融資的風(fēng)口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2

14、019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認(rèn)識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。3.2.2 驅(qū)動(dòng)因子(1) 人口結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)全國第七次人口普查調(diào)查結(jié)果顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口超1700萬。超大城市的人口增長主要來自于外來人口的導(dǎo)入。截至2020年底，深圳和

15、廣州的外來人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%和50%，上海和北京的外來人口占比也達(dá)到42%和39%。在外來常住人口成為城市“新市民”的同時(shí)，也為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)增加了城市的住房需求。除了城市與城市之間的人口流動(dòng)性在提高，城市內(nèi)部的短距離人口流動(dòng)也顯著增強(qiáng)。2020年市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口規(guī)模約為1.17億，與2010年的0.4億相比增加了約0.77億，增長192.7%。這表明，即便在同一城市內(nèi)，現(xiàn)代人已不會(huì)長期僅居住在一處住所，而是根據(jù)工作地點(diǎn)的變化來靈活選擇便利的居住場所。資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD(2) 購房門檻驅(qū)動(dòng)大城市的房價(jià)居高不下，使大城市的新市民

16、、青年人等群體面臨住房困難。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年上海、深圳兩座城市房價(jià)收入比高于30%，杭州、北京的房價(jià)收入比超過20%，蘇州、成都、南京、東莞、廣州、西安、鄭州等城市房價(jià)收入比也已超過15%，普遍高于國際主流城市10%-15%左右的區(qū)間水平。高房價(jià)將勢必推動(dòng)一線城市居民的租賃住房需求。此外，近年來中國一、二線城市限購限貸政策不斷收緊，一線城市多有社保繳納年限要求，且貸款首付比例提高，嚴(yán)苛的限購限貸政策促使大量未滿足購房條件的潛在購房者不得不轉(zhuǎn)向租賃市場以解決住房需求。(3) 政策驅(qū)動(dòng)住房問題是重大民生問題，安居才能樂業(yè)。為更好應(yīng)對住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主體供

17、應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度” 。從“房住不炒”的定位到“住房長效機(jī)制”的確立，再到“租購并舉”的提出，明確了住房回歸居住屬性”的改革導(dǎo)向，為未來住房發(fā)展定下總基調(diào)。近年來，國家積極鼓勵(lì)包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場的發(fā)展，出臺(tái)了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，同時(shí)也加強(qiáng)了市場規(guī)范和管理。2021年是“十四五”的開局之年，各重點(diǎn)城市如上海、北京、深圳相繼發(fā)布“十四五”期間租賃住房供應(yīng)規(guī)劃。在這一年里，租賃住房市場又迎來新的政策加持，包括對租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減征增值稅及房產(chǎn)稅，將保障性租賃住房納人基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)行業(yè)，銀保監(jiān)會(huì)宣布將

18、指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房支持等等。(4) 市場資本驅(qū)動(dòng)作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分，中國長租公寓市場在政策鼓勵(lì)下經(jīng)歷了2017-2018年的一波投資熱潮。但在2019年期間，行業(yè)出現(xiàn)一些負(fù)面消息，企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，優(yōu)勝劣汰加劇，資本介入更加審慎。2020年疫情影響下，一方面，辦公、零售等傳統(tǒng)資產(chǎn)遭遇沖擊；另一方面，全球主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和其他投資機(jī)構(gòu)的主流投資策略中對于另類資產(chǎn)，尤其是長租公寓市場的關(guān)注度明顯上升。3.3 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理(1) 政策風(fēng)險(xiǎn)目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚不成熟，政府為引導(dǎo)和規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展，必然運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和稅收政策進(jìn)行宏觀調(diào)控：

19、如2005年初，由于房價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)投資過熱，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度明顯加大，中國人民銀行調(diào)整房貸利率，將原住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平；2005年4月底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出八大措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，中央七部委聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的通知，提出提高房屋交易稅、禁止期房轉(zhuǎn)讓、打擊炒地等具體措施。這些政策的出臺(tái)直接導(dǎo)致以上海、杭州為首的長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格回落。宏觀調(diào)控政策將直接加大普通住房的供應(yīng)，抑制投機(jī)和投資性購房需求的過快增長以及高檔、豪華住宅的建設(shè)，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范，住房消費(fèi)受到合理引導(dǎo)，最終達(dá)到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格的調(diào)控目標(biāo)

20、。對于面向中等收入消費(fèi)者、以開發(fā)中檔普通住宅為主、具備較強(qiáng)競爭實(shí)力和品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，將獲得更廣闊的發(fā)展空間。上述房地產(chǎn)調(diào)控政策及未來可能出臺(tái)的其他政策，可能使房地產(chǎn)市場發(fā)生一定程度的短期波動(dòng)，在一定程度上也將對行業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。(2) 項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投資大，涉及相關(guān)行業(yè)廣，合作單位多，要接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、消防和環(huán)保等多個(gè)政府部門的審批和監(jiān)管，這使得對項(xiàng)目開發(fā)控制的難度增大。盡管具備較強(qiáng)的項(xiàng)目操作能力，但如果項(xiàng)目的某個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如產(chǎn)品定位偏差、政府出臺(tái)新的規(guī)定、政府部門溝通不暢、施工方案選定不科學(xué)、合作單位配合不力、項(xiàng)目管理和組織不力等，可能會(huì)直接或

21、間接地導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期延長、成本上升，造成項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)難以如期實(shí)現(xiàn)。(3) 產(chǎn)品、原材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)住房制度改革和城鎮(zhèn)化步伐的加快，有效地拉動(dòng)了我國住宅市場需求。近年來國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上漲，一些熱點(diǎn)地區(qū)甚至呈現(xiàn)連續(xù)快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的快速大幅上漲可能導(dǎo)致行業(yè)投資過度膨脹，造成行業(yè)大起大落，從而損害房地產(chǎn)行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然采取了穩(wěn)妥的立項(xiàng)決策程序，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但是房地產(chǎn)市場的大起大落勢必會(huì)影響經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定。房地產(chǎn)的主要原材料-土地和建材的價(jià)格波動(dòng)，將直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)成本。當(dāng)前土地價(jià)格普遍上漲，在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)的上漲，現(xiàn)有項(xiàng)目具有相對土地成本優(yōu)勢，對開

22、發(fā)經(jīng)營較為有利，但土地價(jià)格上漲會(huì)增加將來獲取項(xiàng)目的成本，加大項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。(4) 受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在較大的關(guān)聯(lián)性，受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響較大。一般而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，行業(yè)投資前景和市場需求都將看好；反之，則會(huì)出現(xiàn)市場需求萎縮，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，投資收益下降。因此，能否正確預(yù)測國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的波動(dòng)，并針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期各個(gè)階段的特點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略和投資行為，在相當(dāng)程度上影響著業(yè)績。3.4 競爭分析(1) 市場競爭分析隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的趨勢正逐步顯現(xiàn)。隨著消費(fèi)者購房消費(fèi)日趨成熟，中央、地方政府對房地產(chǎn)

23、業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)和完善，房地產(chǎn)市場的競爭必然日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌在所難免，同時(shí)隨著我國加入WTO后市場的全面開放，大量擁有資金、技術(shù)和管理優(yōu)勢的海外地產(chǎn)基金和實(shí)力開發(fā)商積極介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。行業(yè)將面臨日趨激烈的市場競爭。(2) 競爭結(jié)構(gòu)分析目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的8成左右；但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。圖 長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長租公寓占比只有14%；分

24、散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長租公寓市場的占比超過50%。圖 集中式長租公寓行業(yè)市場集中度資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)圖 分散式長租公寓行業(yè)市場集中度資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng)市場上主要的長租公寓玩家有四類：1) 以萬科、龍湖為代表的房企系；2) 以自如為代表的中介系；3) 以魔方為代表的創(chuàng)業(yè)系；4) 以如家為代表的酒店系。四大主體共同塑造行業(yè)格局。每家企業(yè)對于進(jìn)入長租市場的方式、節(jié)奏和運(yùn)營體系不盡相同。隨著國家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場的發(fā)展，社會(huì)對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時(shí)

25、，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運(yùn)營和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場競爭格局。3.5 中國企業(yè)主要參與者 HYPERLINK /SZ000002.html (1) 萬科A000002.SZ萬科企業(yè)股份有限公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)；公司主要產(chǎn)品及服務(wù)為房地產(chǎn)、物業(yè)管理、投資咨詢。2020年，公司榮獲亞洲貨幣頒發(fā)的“地產(chǎn)行業(yè)最佳A股上市公司大獎(jiǎng)”、香港大公文匯傳媒集團(tuán)頒發(fā)的“第

26、十屆中國證券金紫荊獎(jiǎng)最佳上市公司”等若干獎(jiǎng)項(xiàng)。 HYPERLINK /SH601155.html (2) 新城控股601155.SH HYPERLINK /SH601155.html 新城控股集團(tuán)股份有限公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，主要產(chǎn)品為住宅、綜合體、物業(yè)出租及管理等。根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)發(fā)布的2019年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜，公司房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第8位。同時(shí)，公司被鳳凰網(wǎng)評為“中國房地產(chǎn)年度最具影響力企業(yè)”。 HYPERLINK /SH600773.html (3) 西藏城投600773.SH西藏城市發(fā)展投資股份有限公司

27、是一家主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的公司。公司的房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及保障房、普通住宅、商辦樓等多種物業(yè)類型。公司前身為西藏雅礱藏藥股份有限公司，于2009年完成與上海市閘北區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下屬全資子公司的重大資產(chǎn)重組，公司完成主營業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)開發(fā)、舊區(qū)改造、保障性住房建設(shè)的轉(zhuǎn)變。3.6 全球主要競爭者(1) 仲量聯(lián)行JLL.N仲量聯(lián)行于1997年注冊成立。該公司已在全球范圍內(nèi)有超過280個(gè)公司的辦公場所在80個(gè)國家。公司擁有約77000名員工，包括38900名費(fèi)用由客戶報(bào)銷的員工。公司為在當(dāng)?shù)亍⒌貐^(qū)和全球?qū)用嫔系闹魅?，占領(lǐng)者，且投資者客戶提供了全面的集成房地產(chǎn)和投資管理經(jīng)驗(yàn)。公司在房地產(chǎn)行業(yè)和企

28、業(yè)設(shè)施管理服務(wù)方面領(lǐng)先，投資組合在全球約占13億平方英尺。拉塞爾投資管理公司是仲量聯(lián)行集團(tuán)的一員，是世界上最大、最多樣化的房地產(chǎn)投資管理公司，管理著約564億美元的資產(chǎn)。(2) AGNC InvestmentAGNC.0AGNC Investment Corp.于2008年1月7日成立，在完成其首次公開募股（IPO）后，于2008年5月20日開始營運(yùn)。該公司賺取的收入主要來自對機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券的舉債經(jīng)營性投資。這些投資包括住宅抵押轉(zhuǎn)手證券和抵押按揭債務(wù)，而其中的本金和利息支付由政府贊助的實(shí)體企業(yè)擔(dān)保，如聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司，或由美國政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保，如政府國民抵押貸款協(xié)會(huì)。(3) VereitVER.NVer