北京市大紅門西路項(xiàng)目住宅部分市場(chǎng)定位建議

1、大紅門西路項(xiàng)目住宅部分市場(chǎng)定位 建 議（一）、本案條件分析 一、座落區(qū)位分析 二、周邊配套設(shè)施 三、 本案各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo) 四、本案SWOT分析 （二）、區(qū)域市場(chǎng)分析 一、南三、四環(huán)之間在售項(xiàng)目供應(yīng)量分析 二、區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 三、建筑形態(tài)及風(fēng)格分析 四、區(qū)域項(xiàng)目戶型面積、比例分析 五、區(qū)域項(xiàng)目景觀分析 六、區(qū)域項(xiàng)目配套設(shè)施分析 七、區(qū)域項(xiàng)目銷售率分析 八、大紅門區(qū)域項(xiàng)目客群分析 九、區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)管理分析 十、區(qū)域項(xiàng)目車位狀況分析 十一、區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)推廣及客戶滿意度分析 （三）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 一、客群定位 二、形象定位 三、產(chǎn)品定位 四、價(jià)格定位（一）、本案條件分析 一、座落區(qū)位分析城市環(huán)線四

2、環(huán)路、三環(huán)路本案四 環(huán) 路 本案距離三環(huán)路1200米距離四環(huán)路1300米馬家堡東路將拓寬50米地鐵4號(hào)、5號(hào)線本案距離地鐵5號(hào)線 3600米馬家堡東路石榴莊路距離地鐵4號(hào)線800米周邊物流集散地分布狀況沙子口文化用品批發(fā)市場(chǎng)紅橋批發(fā)市場(chǎng)玉泉營(yíng)環(huán)島家具城草橋汽車交易市場(chǎng)新發(fā)地物流中心1、木樨園窗簾布藝市場(chǎng)2、沙子口文化用品批發(fā)市場(chǎng)3、紅橋批發(fā)市場(chǎng)4、新發(fā)地物流中心5、花鄉(xiāng)花卉市場(chǎng)6、玉泉營(yíng)環(huán)島家具城7、草橋汽車交易市場(chǎng)8、大紅門服裝城二、周邊配套設(shè)施 周邊道路 馬家堡東路 槐房路 角門北路 馬家堡路 馬家堡西路本案馬家堡東路槐房路馬家堡路角 門 路馬家堡西路南 三 環(huán) 路中軸路南 四 環(huán) 路 周

3、邊公交 運(yùn)通108 運(yùn)通107 343路 957路 807路 14路 百利寶 603路本案商業(yè) 大中電器 美廉美超市 鑫華鑫星商場(chǎng) 鑫利厚農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 萬客隆 蘇寧電器本案餐飲娛樂設(shè)施 麥當(dāng)勞 肯德基 漁公漁婆 文韜藍(lán)天酒店 奇跡健身 戀日美食城 花港漁家 KTV練歌房 高爾夫練習(xí)場(chǎng)本案配套學(xué)校 馬家堡小學(xué) 角門小學(xué) 趙登禹中學(xué) 欣宇幼兒園 趙登禹小學(xué) 十二中初中分校本案銀行 建設(shè)銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 北京農(nóng)村商業(yè)銀行 中國(guó)銀行 華夏銀行 中國(guó)工商銀行本案醫(yī)院 同仁官苑醫(yī)院 博愛醫(yī)院本案集貿(mào)市場(chǎng) 福成大廈 天雅大廈 大紅門服裝城 集美家居 木樨園窗簾布藝市場(chǎng)本案三、 本案各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)四至東至馬家堡東

4、路南至西馬場(chǎng)北里西至北旅汽車廠宿舍北至石榴莊路本 項(xiàng) 目汽車廠宿舍馬場(chǎng)北里小區(qū)石 榴 莊 路馬家堡東路萬客隆超市蘇寧電器規(guī)劃建設(shè)用地面積60483.692，居住用地41000平米，商業(yè)用地16483.692平米，教育科研用地3000平米；代征綠地：6000平米；建筑規(guī)模：住宅102500平米、商業(yè)49451.076平米、托幼2400平米；容積率：住宅2.5、商業(yè)3.0、托幼0.8；建筑高度：商業(yè)金融60米、住宅60米、托幼12米；綠地率30%四、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)1、本項(xiàng)目緊鄰三環(huán)、四環(huán)主路，距三環(huán)主路1300米，距四環(huán)主路1200米，距中軸路1300米，公共交通發(fā)達(dá)，有8條公交線，距地鐵

5、4號(hào)線800米，距地鐵5號(hào)線3600米，馬家堡東路即將拓寬至50米，交通十分便捷。2、項(xiàng)目周邊物流集散產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，如大紅門服裝城、木樨園窗簾布藝市場(chǎng)，沙子口文化用品批發(fā)市場(chǎng)、紅橋批發(fā)市場(chǎng)、新發(fā)地物流中心、花鄉(xiāng)花卉市場(chǎng)、玉泉營(yíng)環(huán)島家具城、草橋汽車交易市場(chǎng)等。3、本項(xiàng)目周邊生活配套齊全，如東側(cè)緊鄰萬客隆超市、蘇寧電器城等，生活便利。4、區(qū)域居住氛圍基本成熟，周邊鄰近遠(yuǎn)洋自然、怡然家園、西馬金潤(rùn)家園等項(xiàng)目都已經(jīng)建成。5、地塊形狀方正，東西長(zhǎng)，南北短，比較容易設(shè)計(jì)出舒適度較高的住宅。6、本項(xiàng)目商業(yè)面積49450平方米，商業(yè)部分對(duì)面是萬客隆、蘇寧電器城，又地處十字路口交匯處，有條件成為區(qū)域商業(yè)中心，從而對(duì)

6、商業(yè)招商十分有利，又可促進(jìn)住宅銷售。7、地塊內(nèi)規(guī)劃有6000平方米集中綠地，便于規(guī)劃，有利于提升項(xiàng)目形象。 劣勢(shì)1、北京南城歷史上一直是平民居住區(qū)，被冠以“下風(fēng)下水”，雖然北京南城環(huán)境逐步改善，但短期內(nèi)人們難以轉(zhuǎn)變觀念。2、項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)比較薄弱，周邊除物流產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)外，缺乏產(chǎn)業(yè)集群或經(jīng)濟(jì)板塊的支持。3、項(xiàng)目南側(cè)緊鄰木材廠老舊宿舍樓，一定程度上影響本項(xiàng)目的形象，建議與地方辦事處聯(lián)系以為奧運(yùn)增光添彩為由，我公司出資給六棟樓粉刷顏色。4、項(xiàng)目周邊缺乏有一定檔次且集中的商業(yè)配套設(shè)施。5、周邊區(qū)域自然、人文景觀較雜亂，缺乏高檔項(xiàng)目支持。6、建設(shè)用地南側(cè)有一座現(xiàn)狀鍋爐房，占地面積約1341平方米

7、，對(duì)規(guī)劃方案 有制約。 機(jī)會(huì)1、在北京市兩軸兩帶多中心規(guī)劃中，處于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。2、北京市住宅市場(chǎng)持續(xù)升溫，四環(huán)內(nèi)的住宅項(xiàng)目越來越少，現(xiàn)階段大紅門西路地區(qū)土地供應(yīng)非常有限。3、近年來南城借助政府扶持快速發(fā)展，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，所開發(fā)項(xiàng)目檔次逐步提高，人們逐步改善對(duì)南城項(xiàng)目的印象，區(qū)域形象逐步提升。4、待本項(xiàng)目入市時(shí)，周邊項(xiàng)目多數(shù)基本已經(jīng)銷售完畢，在近階段少有新項(xiàng)目入市，為本案入市提供了良好的平臺(tái)。5、隨著地鐵5號(hào)線2007年、地鐵4號(hào)線2009年相繼投入使用，極大的提升該區(qū)域交通出行能力。市調(diào)得知目前地鐵4號(hào)線是周邊幾個(gè)項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，比如：星河城、楓南世嘉、遠(yuǎn)洋自然、瑞麗江畔、西馬金潤(rùn)家

8、園。6、區(qū)域住宅市場(chǎng)需求旺盛，從周邊項(xiàng)目的銷售周期、銷售率來看，星河城三期建筑面積50萬平方米，在兩年半的時(shí)間基本售完。建筑面積65萬平米的西馬金潤(rùn)家園，其中45萬平方米，在兩年的時(shí)間基本售完。瑞麗江畔項(xiàng)目建筑面積33萬平米，兩年半的時(shí)間基本售完。而建筑面積24萬平方米的遠(yuǎn)洋自然、14萬平方米的名都家苑、7萬平方米的楓南世嘉，都在一年左右的時(shí)間基本售完。7、從周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格走勢(shì)來看，大紅門區(qū)域除去四環(huán)外的陽光傾城項(xiàng)目，去年年底銷售均價(jià)區(qū)間為5800-6000元/平方米之間，目前在售項(xiàng)目均價(jià)在7500-8800元/平方米之間，價(jià)格漲幅配合銷售率來看，說明目前在售均價(jià)已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可，區(qū)域需求

9、旺盛，價(jià)格還會(huì)有上升空間。 威脅 南四環(huán)內(nèi)外仍有土地規(guī)劃空間，如明年入市會(huì)增加供應(yīng)量。（二）、區(qū)域市場(chǎng)分析本案遠(yuǎn)洋自然西馬金潤(rùn)家園楓楠家園名都家苑瑞麗江畔星河城陽光傾城星河城星河城一期星河城四期星河城三期已全部售完未拆遷星河城二期未建在售尾房高爾夫練習(xí)場(chǎng)未建遠(yuǎn)洋自然在售在售金潤(rùn)家園 45萬平方米基本售完瑞麗江畔全部售完全部售完楓南世嘉全部售完名都家苑 全部售完陽光傾城大紅門區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)(單位:萬平方米)277.4358.34050100150200250300大紅門區(qū)域277.4358.34項(xiàng)目體量（平方米）項(xiàng)目住宅存量（平方米）分析： 大紅門區(qū)域南三環(huán)到南四環(huán)之間在售的七個(gè)項(xiàng)目中有

10、五個(gè)已引入尾房狀態(tài)，只有星河城、西馬金潤(rùn)家園住宅存量較大，兩個(gè)項(xiàng)目共剩50萬平方米，星河城四期規(guī)劃示意為塔樓，準(zhǔn)備建10萬平方米中小戶型，星河城二期20萬平方米六層低密度大戶型板樓，面積140平方米以上。目前可上市的土地較少，同時(shí)住宅存量有限，本項(xiàng)目入市時(shí)，目前在售項(xiàng)目基本售完，只有星河城、西馬金潤(rùn)家園項(xiàng)目，又無鄰近的新項(xiàng)目入市，為本項(xiàng)目入市提供良好平臺(tái)。分析： 名都家苑原始開盤均價(jià)為5800元/平方米，06年開盤均價(jià)為6000元/平方米，單價(jià)上漲200元/平方米，漲幅為3.45%，目前均價(jià)7500元/平方米，單價(jià)上漲1500元/平方米，漲幅為25%。楓南世嘉原始開盤均價(jià)為6000元/平方米，

11、06年開盤均價(jià)為7000元/平方米，單價(jià)上漲1000元/平方米，漲幅為16.67%，目前均價(jià)7800元/平方米，單價(jià)上漲800元/平方米，漲幅為11.43%。遠(yuǎn)洋自然原始開盤均價(jià)為板樓6800元/平方米、塔樓5800元/平方米，目前均價(jià)板樓8500元/平方米，單價(jià)上漲1700元/平方米，漲幅為25%。陽光傾城原始開盤均價(jià)為3800元/平方米，06年開盤均價(jià)為6600元/平方米，單價(jià)上漲2800元/平方米，漲幅為73.68%，目前均價(jià)6800元/平方米，單價(jià)上漲200元/平方米，漲幅為3.03%。西馬金潤(rùn)家園原始開盤均價(jià)為4380元/平方米，06年開盤均價(jià)為7600元/平方米，單價(jià)上漲3220元

12、/平方米，漲幅為73.52%，目前均價(jià)7700元/平方米，單價(jià)上漲100元/平方米，漲幅為1.32%。星河城三期原始開盤均價(jià)為5000元/平方米，06年開盤均價(jià)為7500元/平方米，單價(jià)上漲2500元/平方米，漲幅為50%，目前均價(jià)8800元/平方米，單價(jià)上漲1300元/平方米，漲幅為17.33%。瑞麗江畔原始開盤均價(jià)為4300元/平方米，06年開盤均價(jià)為8000元/平方米，單價(jià)上漲3700元/平方米，漲幅為86.05%，目前均價(jià)8200元/平方米，單價(jià)上漲200元/平方米，漲幅為2.5%。 大紅門區(qū)域除去四環(huán)外的陽光傾城項(xiàng)目，去年年底銷售均價(jià)區(qū)間為5800-6000元/平方米之間，目前11月

13、份在售項(xiàng)目均價(jià)在7500-8800元/平方米之間，平均漲幅29.31-46.67%。價(jià)格漲幅配合銷售率來看，說明目前在售均價(jià)已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可。本項(xiàng)目位置在南三環(huán)與四環(huán)之間，地鐵4號(hào)線5號(hào)線之間，隨著大紅門區(qū)域整體環(huán)境的改善，會(huì)吸引更多區(qū)域的購(gòu)房客戶，區(qū)域需求旺盛，價(jià)格還會(huì)有一定上升空間。分析： 上述七個(gè)項(xiàng)目中，有三個(gè)項(xiàng)目是純板樓建筑形式，占到42.86%。其他四個(gè)項(xiàng)目為板樓、板塔結(jié)合樓兩種建筑形式的社區(qū)，占到57.14%，無純塔樓項(xiàng)目。在板樓、板塔樓建筑形勢(shì)的項(xiàng)目中，板樓的比重也大于塔樓，同時(shí)板樓的單價(jià)要高于塔樓的單價(jià)，說明一方面板樓受到市場(chǎng)追捧，另一方面板樓是提升項(xiàng)目品質(zhì)、居住舒適度和提升價(jià)

14、格的元素之一。上述七個(gè)項(xiàng)目中，兩個(gè)項(xiàng)目的外立面材質(zhì)選擇涂料，占到28.57%，比如星河城、西馬金潤(rùn)家園這兩個(gè)項(xiàng)目是入市較早的大盤。兩個(gè)項(xiàng)目的外立面是根據(jù)產(chǎn)品不同選擇材質(zhì)不同，占到28.57%，比如遠(yuǎn)洋自然、瑞麗江畔都是板樓用墻磚，塔樓用涂料。三個(gè)純板樓項(xiàng)目的外立面材質(zhì)選擇是墻磚，占到42.86%，比如名都家苑、楓南世家、陽光傾城。說明墻磚的應(yīng)用是提升項(xiàng)目形象的手段之一。上述七個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格有六個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)代風(fēng)格（現(xiàn)代風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格）。星河城的建筑風(fēng)格選擇的是東南亞新古典主義風(fēng)格。采用現(xiàn)代風(fēng)格是大紅門區(qū)域內(nèi)的普遍現(xiàn)象。建議本項(xiàng)目采用板樓為主、板塔結(jié)合為輔的建筑形式，外立面材質(zhì)選擇墻磚，建筑風(fēng)

15、格方面要能體現(xiàn)時(shí)代特征，從本區(qū)域中脫穎而出。分析：大紅門區(qū)域項(xiàng)目一居室面積為38-80平方米，兩居室面積為70-120平方米，三居室面積為118-170平方米，四居室面積為144-188平方米。上述七個(gè)項(xiàng)目中遠(yuǎn)洋自然的戶型面積比較大之外，其他項(xiàng)目都為經(jīng)濟(jì)實(shí)用型戶型，遠(yuǎn)洋自然也是小部分非常規(guī)戶型， 103平方米的一居室，在頂層帶露臺(tái)。從統(tǒng)計(jì)表上可以看出，楓南世嘉、西馬金潤(rùn)家園的一居、二居、三居戶型比例為1：1：1。遠(yuǎn)洋自然、名都家苑、瑞麗江畔三個(gè)項(xiàng)目以二居、三居為主力戶型。星河城項(xiàng)目則以三居、二居為主力戶型。四環(huán)外的陽光傾城項(xiàng)目是以二居為主力戶型。說明大紅門區(qū)域內(nèi)的戶型供應(yīng)依次為二居、三居、一居

16、、四居。分析:在大紅門區(qū)域市調(diào)的七個(gè)項(xiàng)目中，除規(guī)模較小的楓南世嘉項(xiàng)目園林沒有特色之外，其他規(guī)模較大的項(xiàng)目園林比較有特點(diǎn)，特別是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的遠(yuǎn)洋自然和星河城。 遠(yuǎn)洋自然的園林倡導(dǎo)原生態(tài)，種植了大量成樹，而星河城園林采用為東南亞風(fēng)格，運(yùn)用大量水景同時(shí)融入了風(fēng)水學(xué)的元素。園林是提升項(xiàng)目品質(zhì)的重要元素之一，本項(xiàng)目規(guī)劃有6000平方米的公共綠地，建議設(shè)計(jì)開敞式綠化空間，不宜過多采用高大灌木，結(jié)合項(xiàng)目入口綜合考慮，同時(shí)給規(guī)劃布局中的東西向住宅起到借景的效果。社區(qū)內(nèi)部園林增加人性化設(shè)計(jì)，實(shí)用功能與景觀化相結(jié)合，做到精致、細(xì)膩，可結(jié)合項(xiàng)目風(fēng)格加以設(shè)計(jì)。分析： 大紅門區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施能夠滿足居民生活，但檔次

17、大多都比較低，無特色商業(yè)配套。品質(zhì)較高的星河城、遠(yuǎn)洋自然、瑞麗江畔三個(gè)項(xiàng)目配套有面積較大的會(huì)所外，其他幾個(gè)項(xiàng)目有面積較小會(huì)所或無會(huì)所。鑒于本案周邊現(xiàn)實(shí)及未來的客群的購(gòu)買力水平有限，五萬平方米商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大。建議將業(yè)態(tài)分為三類：一類，一萬平方米經(jīng)濟(jì)型酒店；二類，兩棟各一萬平方米寫字樓；三類，二萬平方米商業(yè)。建議社區(qū)內(nèi)不單獨(dú)設(shè)立會(huì)所，與商業(yè)規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，利于會(huì)所持續(xù)經(jīng)營(yíng)。分析： 從銷售率方面看，一居室的銷售率最低為99%，二居室的最低銷售率為90%，三居室最低銷售率為75%。一居銷售率高的原因除了總價(jià)低、適合居住和投資外，也與區(qū)域內(nèi)一居室不是供應(yīng)主力有關(guān)。區(qū)域內(nèi)二居室、三居室是供應(yīng)主力，從銷售率之高可

18、以看出，區(qū)域內(nèi)對(duì)二居室及經(jīng)濟(jì)型三居室的需求也是比較大的。說明本地區(qū)是以家庭宜居為主的區(qū)域。根據(jù)新政影響和區(qū)域市場(chǎng)需求，建議本案戶型主力為二居。從統(tǒng)計(jì)表可以看出，名都家苑項(xiàng)目在16個(gè)月銷售周期內(nèi)，銷售率為99%。楓南世嘉項(xiàng)目體量較小，在11個(gè)月銷售周期內(nèi)，銷售率為90%。遠(yuǎn)洋自然項(xiàng)目在13個(gè)月銷售周期內(nèi)，銷售率達(dá)到95%。陽光傾城項(xiàng)目在25個(gè)月銷售周期內(nèi)，一期、二期都已售完，三期已經(jīng)開盤的八棟樓銷售率達(dá)到99%。西馬金潤(rùn)家園項(xiàng)目在25個(gè)月的銷售周期內(nèi)，目前已經(jīng)開盤的樓房中銷售率達(dá)到98%。星河城項(xiàng)目三期在32個(gè)月的銷售周期內(nèi)，三期銷售率為98%。瑞麗江畔項(xiàng)目在32個(gè)月的銷售周期內(nèi)，銷售率達(dá)到96

19、%。星河城三期50萬平方米，在兩年半的時(shí)間基本售完。西馬金潤(rùn)家園面積45萬平米在兩年的時(shí)間基本售完。瑞麗江畔項(xiàng)目建筑面積33萬平米，兩年半的時(shí)間基本售完。而建筑面積24萬平方米的遠(yuǎn)洋自然、14萬平方米的名都家苑、7萬平方米的楓南世嘉，都在一年左右的時(shí)間基本售完。大紅門區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的整體銷售率比較高，結(jié)合該區(qū)域的單價(jià)上漲幅度較大，說明區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求比較旺盛。 大紅門區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的高銷售率，目前大部分項(xiàng)目已接近尾聲，本項(xiàng)目入市時(shí)，只有星河城項(xiàng)目和西馬金潤(rùn)家園，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較弱。分析：大紅門區(qū)域客群工作居住區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目周邊、大紅門、木樨園、西單、復(fù)興門金融街等。該區(qū)域客群主要來源項(xiàng)目周邊及周邊各大物流集散地

20、，部分來自西單、復(fù)興門、金融街等，有較強(qiáng)地緣性?？腿旱穆殬I(yè)特征多為生意人（大紅門、木樨園）、公務(wù)員、公司職員、少量投資客等，客群素質(zhì)差異較大。家庭結(jié)構(gòu)根據(jù)戶型不同，大多在2-4口人之間?？腿褐脴I(yè)次數(shù)方面，一居室這樣的小戶型多為一次置業(yè)，二居為一次或二次置業(yè)及拆遷戶，三居多為二次或二次以上置業(yè)及拆遷戶。名都家苑項(xiàng)目小戶型二次置業(yè)多，因?yàn)樵擁?xiàng)目小戶型投資客比例較高?？腿嘿?gòu)買動(dòng)機(jī)方面，主要以自住為主，投資為輔。一居投資比例相對(duì)稍高一些。名都家苑項(xiàng)目一居室投資比重較大，達(dá)到70%，與該項(xiàng)目剛?cè)胧兄鮾r(jià)格較低，又緊臨地鐵4號(hào)線，部分投資客看重南城升值空間有關(guān)?？腿旱某鲂蟹绞侥壳爸饕泄卉嚒⒉糠肿择{車。

21、2007年2009年地鐵四號(hào)線五號(hào)線的通車，地鐵將成為主要出行方式之一。大紅門區(qū)域客群的有車比例相對(duì)較低，大多集中在30-50%之間。分析： 上述七個(gè)項(xiàng)目中，有五個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商與物業(yè)公司是母子公司關(guān)系，占到71.43%。大紅門區(qū)域項(xiàng)目定位都為普通住宅，物業(yè)服務(wù)都為常規(guī)服務(wù)，無特色服務(wù)，整體物業(yè)收費(fèi)水平較低。兩個(gè)品質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目遠(yuǎn)洋自然、星河城板樓物業(yè)在區(qū)域內(nèi)費(fèi)相對(duì)較高，分別為2.50元/平方米和2.35元/平方米。從兩個(gè)項(xiàng)目的銷售率來看，客戶對(duì)本區(qū)域內(nèi)相對(duì)高品質(zhì)項(xiàng)目的高物業(yè)費(fèi)是能夠接受的。建議森茂物業(yè)更多提供人性化服務(wù)，物業(yè)費(fèi)在2.3元/平方米左右。分析：大紅門區(qū)域的客群出行方式目前主要依賴

22、公交車，私家車擁有比例不高，2007年地鐵5號(hào)線、2009年地鐵4號(hào)線的投入使用，地鐵將是主要出行方式之一。大紅門區(qū)域地下車位的售價(jià)、租價(jià)相對(duì)比較低。根據(jù)市調(diào)，有些項(xiàng)目只有租金價(jià)格沒有售價(jià)的原因是地下車位銷售狀況不好，有部分項(xiàng)目準(zhǔn)備地下車位只租不售，比如楓南世嘉、遠(yuǎn)洋自然、星河城。 建議本項(xiàng)目盡量少建地下停車位，符合國(guó)家規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)即可。分析：從上述七個(gè)項(xiàng)目的推廣主題可以看出，每個(gè)項(xiàng)目都是結(jié)合自身特點(diǎn)從宜居角度進(jìn)行推廣。比如遠(yuǎn)洋自然的好房子自然最美，名都家苑的純居住、低密度，瑞麗江畔的溫泉水景、養(yǎng)性怡居等。上述七個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)中交通（地鐵4號(hào)線）、通往市中心的便捷性是普遍性的，其他結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)的賣點(diǎn)

23、有性價(jià)比、開發(fā)商品牌、教育、低密度、板樓、園林、高檔建材、高使用率等。上述七個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房客戶滿意方面，主要是交通方面，很多客戶重點(diǎn)關(guān)注的是2007年通車的地鐵5號(hào)線及2009年通車的地鐵4號(hào)線。其他滿意方面有：性價(jià)比高、開發(fā)商品牌、戶型、園林等。客戶不滿意的方面主要是大紅門區(qū)域的整體環(huán)境較雜亂、待開發(fā)。 通過以上分析得出： 本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是性價(jià)比高和交通便捷。 （三）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 總 體 定 位：北京市中高檔南城高檔宜居型精品社區(qū)一、客 群 定 位1、居住在項(xiàng)目周邊有較強(qiáng)購(gòu)買力的居民 他們對(duì)本區(qū)域有較深的感情，需要景觀資源相對(duì)豐富、舒適度較高、配套設(shè)施齊全，戶型朝向好，綜合性

24、價(jià)比高的物業(yè)。2、大紅門、木樨園等物流集散商圈生意人 他們要求住所距離單位近，交通便捷，方便打理生意，戶型使用率高，兼具增值保值的物業(yè)。通過市調(diào)，大紅門西路地區(qū)住著很多大紅門、木樨園商圈的生意人，有群居特點(diǎn)，待本項(xiàng)目入市時(shí)，區(qū)域內(nèi)有本案和星河城、西馬金潤(rùn)將是他們的首選。3、西單、宣武門、復(fù)興門金融街的公司職員、公務(wù)員 他們需要交通便捷，社區(qū)形象好，內(nèi)在品質(zhì)高，配套設(shè)施齊全且有一定檔次。4、地鐵沿線公司職員二、形象定位：南三環(huán)首席新都市精致生活社區(qū)定位依據(jù)1、項(xiàng)目處于南三環(huán)、南四環(huán)和地鐵4號(hào)線、地鐵5號(hào)線 之間，緊鄰南中軸路，屬于南城核心地帶。2、項(xiàng)目處于十字路口交匯處，本案規(guī)劃有近5萬平方米商

25、業(yè)配套，又臨近萬客隆、蘇寧電器城，有成為區(qū)域商業(yè)中心的條件，將來成為區(qū)域最繁華地區(qū)之一。3、本案主要客群來源是周邊居民、大紅門、木樨園地區(qū)，他們喜歡群居、熱鬧和都市的繁華。4、南城目前給人印象是發(fā)展相對(duì)滯后，并不清楚南城正在快速發(fā)展，已逐步體現(xiàn)新都市的繁華。5、本項(xiàng)目在售時(shí)，區(qū)域內(nèi)只有星河城和西馬金潤(rùn)在售，本案與星河城的產(chǎn)品有差異，地理位置方面本案更臨近南中軸路及區(qū)域商業(yè)中心，而西馬金潤(rùn)檔次較低。三、產(chǎn)品定位： 創(chuàng) 新 型 中 高 檔 精 品 社 區(qū) 1、建筑形式：南北通透板樓為主、板塔結(jié)合為輔，兩梯3-4戶；2、立面風(fēng)格：現(xiàn)代國(guó)際化； 參考對(duì)象：萬年花城三期3、戶型比例： 戶型：一居 60-

26、70平方米 、兩居 80-90平方米、三居 120-130平方米 套數(shù)比例：一居15-20、兩居60、三居20-25 4、毛坯房 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，大紅門區(qū)域項(xiàng)目基本都是毛坯房，客戶在此區(qū)域購(gòu)房，主要看中此區(qū)域性價(jià)比高，客戶實(shí)力有限，考慮重點(diǎn)之一是總價(jià)低，如果選擇精裝修將增加售價(jià)。四、價(jià) 格 定 位政策不變1、如果政策保持不變，維持現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)量減少趨勢(shì)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)向好，需求不變的情況下，如我項(xiàng)目明年下半年推出，銷售則價(jià)格可能上漲1520%，(以遠(yuǎn)洋自然目前均價(jià)8500為基數(shù))，毛坯房?jī)r(jià)格區(qū)間在9775-10200元/平方米。單一政策改變1、如果周邊兩限房供應(yīng)增加，將一定程度分流我項(xiàng)目20%客源。由于兩限房的標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)與商品房的差異及購(gòu)房的各種限制，有實(shí)力的客戶及受限制的客戶依然會(huì)選擇本項(xiàng)目的商品房，在供應(yīng)稀缺、需求分流的情況下，開發(fā)商將被迫延長(zhǎng)成交周期，預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅在12%左右，價(jià)格