江蘇太倉(cāng)向東島二期別墅項(xiàng)目XXXX年品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略-159PPT

1、2010年品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第一部分2009年?duì)I銷(xiāo)工作總結(jié)第二部分2010年總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第1篇向東島09年?duì)I銷(xiāo)總結(jié)與啟示Point 1客戶調(diào)查分析業(yè)主購(gòu)買(mǎi)因素調(diào)查分析購(gòu)買(mǎi)原因前期購(gòu)買(mǎi)中投資因素較大，二期投資因素將逐漸減弱，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性將由此增強(qiáng)。Point 1客戶調(diào)查分析業(yè)主購(gòu)買(mǎi)因素調(diào)查分析客戶能接受向東島的交通時(shí)間在30-60分鐘，可以看出，以向東島為核心，周邊的30-60分鐘的區(qū)域皆可成為向東島營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)區(qū)域。所能接受交通時(shí)間Point 1客戶調(diào)查分析業(yè)主購(gòu)買(mǎi)因素調(diào)查分析圖表看出：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)向東島的兩個(gè)主原因是投資和自住，迅速上漲的價(jià)格刺激一部分客戶將向東島作為短期投資項(xiàng)目，而島上的原生態(tài)環(huán)境和距離

2、上海較近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)促使大部分客戶將定居向東島。優(yōu)勢(shì)認(rèn)可購(gòu)買(mǎi)向東島的客戶絕大多數(shù)為私營(yíng)企業(yè)主和高層管理者。 Point 1客戶調(diào)查分析業(yè)主身份統(tǒng)計(jì)分析業(yè)主工作職務(wù)業(yè)主學(xué)歷主要集中在高中或職高、大專(zhuān)和本科水平。這充分證明了向東島對(duì)于他們來(lái)說(shuō)不僅是生活，社會(huì)地位價(jià)值往往是決定性的。 Point 1客戶調(diào)查分析業(yè)主身份統(tǒng)計(jì)分析業(yè)主學(xué)歷業(yè)主基本集中在太倉(cāng)，在嘉定、普陀、徐匯區(qū)域工作的客戶也認(rèn)可向東島的板塊優(yōu)勢(shì)和居住環(huán)境，嘉定區(qū)域成交最為活躍。Point 1客戶調(diào)查分析業(yè)主身份統(tǒng)計(jì)分析業(yè)主工作所在地Point 1客戶調(diào)查分析向東島來(lái)訪客戶統(tǒng)計(jì)分析2009年，向東島共計(jì)上島來(lái)訪1309組上海及其它地區(qū)來(lái)訪4

3、37組，占整體來(lái)訪人數(shù)的34%，太倉(cāng)地區(qū)組854組，占整體來(lái)訪人數(shù)的66%Point 1客戶調(diào)查分析向東島來(lái)訪客戶統(tǒng)計(jì)分析根據(jù)來(lái)訪數(shù)據(jù)調(diào)查，上島客戶多以男性為主。Point 1客戶調(diào)查分析向東島來(lái)訪客戶結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析來(lái)訪客戶基本為夫妻或與朋友一起來(lái)島上體驗(yàn)，全家拜訪也比較常見(jiàn)Point 1客戶調(diào)查分析向東島來(lái)訪客戶年齡統(tǒng)計(jì)分析來(lái)訪客戶年齡以3050歲居多，且大都親朋好友結(jié)伴一起來(lái)Point 1客戶調(diào)查分析來(lái)訪客戶統(tǒng)計(jì)分析（上海區(qū)域）Point 1客戶調(diào)查分析向東島來(lái)電客戶統(tǒng)計(jì)分析上海的推廣取得了空前的關(guān)注，充分證明上海人對(duì)休閑度假和生態(tài)養(yǎng)生的強(qiáng)烈需求。Point 1客戶調(diào)查分析來(lái)電客戶關(guān)注點(diǎn)數(shù)量

4、統(tǒng)計(jì)Point 2廣告?zhèn)鞑バЧ治鎏珎}(cāng)及上海各媒介效果統(tǒng)計(jì)Point 2廣告?zhèn)鞑バЧ治鰬敉鈴V告媒介效果也非常明顯，網(wǎng)絡(luò)、電視、雜志配合戶外達(dá)到立體化的傳播攻勢(shì)。根據(jù)客戶對(duì)向東島的了解程度，可以得出：向東島的廣告?zhèn)鞑?duì)客戶的持續(xù)影響力很高，大多客戶通過(guò)廣告的吸引上島體驗(yàn)，最終達(dá)到購(gòu)買(mǎi)的目的。客戶對(duì)向東島了解程度Point 3向東島成交戶型與面積分析向東島主流成交面積在320-470之間的B/C/D中小獨(dú)棟、500以上的A型大獨(dú)棟抗性很大，雙拼別墅在合理的促銷(xiāo)政策中均有很好表現(xiàn)。向東島320-470平米中小獨(dú)棟為成交主流小結(jié)2009年向東島在上海的推廣的確吸引了大量關(guān)注充分見(jiàn)證向東島定位的準(zhǔn)確性

5、和其原生態(tài)魅力但由于一期戶型面積并不屬上海購(gòu)買(mǎi)主流現(xiàn)場(chǎng)不夠完善等原因，造成一定的客戶流失從來(lái)訪的性別和年齡看他們一定很看重向東島特有的區(qū)位價(jià)值和居住環(huán)境同時(shí)也需要無(wú)可替代的城市地位Point 42009向東島營(yíng)銷(xiāo)啟示Point 42009向東島營(yíng)銷(xiāo)啟示為什么向東島09年能完成6.5億的銷(xiāo)售指標(biāo)?定位精準(zhǔn)概念獨(dú)到戰(zhàn)術(shù)靈活活動(dòng)豐富空中品牌塑造地面鎖定客戶第2篇2010年滬蘇兩地別墅市場(chǎng)壓力有多大？2010上海別墅環(huán)境市場(chǎng)預(yù)測(cè)PART 1上海別墅市場(chǎng)分析2008年12月-2009年11月上海別墅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)Point 1上海別墅市場(chǎng)分析2008年12月-2009年11月上海別墅市場(chǎng)成交套數(shù)Point

6、 1上海別墅市場(chǎng)分析08年12月-09年11月上海別墅市場(chǎng)成交量/供應(yīng)量Point 1上海別墅市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)月度月均供應(yīng)量預(yù)測(cè)（萬(wàn)平米）Point 1上海別墅市場(chǎng)分析上海市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)Point 1根據(jù)09年上海別墅市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格，我們預(yù)測(cè)：2010年上海600萬(wàn)以上別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量約為120萬(wàn)方300-600萬(wàn)左右的別墅供應(yīng)量約為180萬(wàn)方2010年上海嘉定區(qū)別墅調(diào)查在售各主要項(xiàng)目目前存量面積對(duì)比Point 22010年上海嘉定區(qū)別墅調(diào)查在售項(xiàng)目剩余套數(shù)對(duì)比Point 22010上海嘉定區(qū)別墅調(diào)查在售各項(xiàng)目目前均價(jià)對(duì)比Point 2疊加：20000聯(lián)排：25000雙拼：30000疊

7、加：20000 聯(lián)排：21000雙拼：25000 獨(dú)立：38000獨(dú)立30000 聯(lián)排：20000聯(lián)排：180000 獨(dú)立：20000-25000雙拼：18000-20000聯(lián)排：25000 獨(dú)立：40000聯(lián)排：18000雙拼：20000 獨(dú)立：25000聯(lián)排：2000012234Point 22010上海嘉定區(qū)別墅調(diào)查嘉定別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊2010年價(jià)格預(yù)判2010上海嘉定區(qū)別墅調(diào)查嘉定別墅市場(chǎng)預(yù)計(jì)嘉定區(qū)域受11號(hào)線開(kāi)通影響，眾多自住和投資客戶將目光瞄準(zhǔn)本區(qū)域，房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅上升，嘉定新城樓板價(jià)達(dá)到15800元/平米。嘉定區(qū)在售別墅剩余約300套，銷(xiāo)售均價(jià)為27000元/平米。2010年嘉定

8、區(qū)域別墅供應(yīng)量預(yù)計(jì)在40萬(wàn)方，預(yù)計(jì)供應(yīng)價(jià)格在29000-38000元左右。Point 22010上海獨(dú)棟別墅板塊單價(jià)預(yù)測(cè)Point 32010上海獨(dú)棟別墅板塊單價(jià)預(yù)測(cè)青浦區(qū)熱點(diǎn)板塊：徐徑 35000 趙巷 35000 朱家角 35000 淀山湖 20000元嘉定區(qū)熱點(diǎn)板塊：南翔 38000 安亭 40000松江區(qū)熱點(diǎn)板塊：佘山 50000 泗涇 35000浦東區(qū)熱點(diǎn)板塊：張江 35000 川沙 28000 高橋 30000奉賢區(qū)熱點(diǎn)板塊：奉賢海灣 28000金山區(qū)熱點(diǎn)板塊：金山海灘 25000寶山區(qū)熱點(diǎn)板塊：顧村 27000Point 3太倉(cāng)別墅市場(chǎng)PART 2太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目基本情況

9、一項(xiàng)目名上海公館榮御藍(lán)灣所在區(qū)域太倉(cāng)太倉(cāng)地理位置東倉(cāng)新路西側(cè)，武漢路北側(cè)太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)常勝路18號(hào)建筑面積6.5萬(wàn)約45萬(wàn)平方米物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅和高層住宅獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加別墅，高層（規(guī)劃中）開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-12-122009-3-8主力面積獨(dú)棟別墅：240-450二聯(lián)院625-632；聯(lián)排中間套317-352，沿路套343-357，沿河套489-519；疊加別墅214-268均價(jià)聯(lián)排已售罄，獨(dú)棟17000元/景瑞榮御藍(lán)灣獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加別墅均已售罄定位/特色御覽湖岸風(fēng)華，啟創(chuàng)湖居時(shí)代灣域生活，手感建筑；種在坡地上的地中海風(fēng)格群落Point 1項(xiàng)目名盛洋城市花園高成上海假日所在區(qū)域太倉(cāng)太

10、倉(cāng)地理位置白云路與沙南路交匯處瀏河鎮(zhèn)滬浮璜公路與滬太路交岔口建筑面積15萬(wàn)平米41萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)多層、 觀景小高層、雙拼別墅和聯(lián)排別墅普通住宅、別墅、商業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年12月28日2006年5月主力面積雙拼290，聯(lián)排（多為二聯(lián)、三聯(lián)）：250獨(dú)棟別墅：273 -342均價(jià)雙拼別墅：18000元/平米聯(lián)排別墅：12000元/平米獨(dú)棟別墅：13000元/平米定位/特色本項(xiàng)目打造為引領(lǐng)太倉(cāng)中部區(qū)域市場(chǎng)的“城市名片”, 也成為促進(jìn)“中部崛起”的重要項(xiàng)目和領(lǐng)頭羊功能齊全、品質(zhì)高貴的大型綜合社區(qū)太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目基本情況二Point 1太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目基本情況三Point 1項(xiàng)目名景秀

11、江南南洋一號(hào)所在區(qū)域太倉(cāng)太倉(cāng)市區(qū)地理位置雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè)太倉(cāng)南園西路建筑面積15萬(wàn)平米32萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)聯(lián)排別墅別墅、小高層、多層、商鋪、會(huì)所開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年12月8日09-11-3主力面積聯(lián)排別墅地上：200，地下109 ；地上：250，地下55 戶型 ：小獨(dú)棟、雙拼、二聯(lián)排面積：158179平米（建筑面積，不含贈(zèng)送面積）帶贈(zèng)送面積：200300平米 二聯(lián)排，辦理VIP卡相應(yīng)折價(jià) 均價(jià)12500元/平米聯(lián)排單價(jià)17000元/定位/特色美食之鄉(xiāng)，別墅精粹太倉(cāng)頂級(jí)豪宅和別墅太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售別墅項(xiàng)目戶型面積調(diào)查/戶型面積對(duì)比Point 2太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目面積調(diào)查/平均

12、占地面積對(duì)比Point 2太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售別墅項(xiàng)目戶型面積調(diào)查/花園面積對(duì)比Point 2太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比（區(qū)間價(jià)格取中間值）Point 3太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查/項(xiàng)目總價(jià)對(duì)比(單位萬(wàn)元/套)Point 3太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度調(diào)查總套數(shù)與去化套數(shù)對(duì)比(估計(jì))Point 4太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析2009年市場(chǎng)總套數(shù)與市場(chǎng)去化套數(shù)對(duì)比(估計(jì))Point 4太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析2010年市場(chǎng)供應(yīng)總套數(shù)/去化套數(shù)預(yù)測(cè)Point 42010市場(chǎng)壓力總結(jié)PART 3太倉(cāng)別墅市場(chǎng)壓力總結(jié)Point 1根據(jù)對(duì)太倉(cāng)別墅市場(chǎng)和客戶需求

13、分析，我們得出：太倉(cāng)2009年的別墅成交量尤其是高端別墅呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，別墅成交價(jià)格也屢創(chuàng)新高，達(dá)到20000元/平米，價(jià)格直逼嘉定。隨著各大地產(chǎn)商進(jìn)入太倉(cāng)市場(chǎng)，太倉(cāng)2010年別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，別墅產(chǎn)品更加豐富，營(yíng)銷(xiāo)手段更加多樣。太倉(cāng)別墅市場(chǎng)壓力總結(jié)Point 1根據(jù)對(duì)太倉(cāng)別墅市場(chǎng)和客戶需求分析，我們得出：太倉(cāng)區(qū)域的別墅購(gòu)買(mǎi)人群比較有限，多為本地民營(yíng)企業(yè)主，購(gòu)買(mǎi)目的為自住和投資，當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，購(gòu)買(mǎi)傾向于以投資為目的，如市場(chǎng)受到價(jià)格沖擊后，一部分投資用途的別墅會(huì)大量拋盤(pán)，導(dǎo)致別墅市場(chǎng)價(jià)格紊亂，風(fēng)險(xiǎn)大幅增加。上海別墅市場(chǎng)壓力總結(jié)Point 2根據(jù)09年上海別墅市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格，我們得出

14、：09年上海別墅市場(chǎng)的剛性需求得到很好釋放隨著別墅價(jià)格的不斷攀升，成交量呈下降態(tài)勢(shì)。上海別墅品種多樣，各類(lèi)別墅都擁有其獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品個(gè)性和特色成為別墅購(gòu)買(mǎi)的重要組成部分。上海別墅市場(chǎng)壓力總結(jié)Point 2根據(jù)09年上海別墅市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格，我們得出：隨著上海別墅土地成本增加，受?chē)?guó)家房市宏觀調(diào)控政策影響，上海2010年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步減少，受上海世博會(huì)的影響2010年上海別墅成交價(jià)格在整體走高后，會(huì)趨于平穩(wěn)或小幅下滑。第3篇向東島二期別墅產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析英式鄉(xiāng)村風(fēng)情與向東島天然風(fēng)景融為一體 厚實(shí)的石頭城堡蘊(yùn)含濃郁北歐風(fēng)情與建筑文化坡屋頂與全挑高大客廳彰顯英式貴族的高貴純粹英式鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格

15、Point 1二期產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析在整個(gè)太倉(cāng)，純獨(dú)棟別墅板塊已經(jīng)無(wú)法復(fù)制了。向東島無(wú)疑成為了值得珍藏一生的別墅。純獨(dú)棟規(guī)劃Point 1二期產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)主流面積規(guī)劃Point 1二期產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析獨(dú)棟主流面積300400基本符合太倉(cāng)及上海高端別墅購(gòu)買(mǎi)面積需求顯然，二期大大超越了一期當(dāng)經(jīng)典的英式鄉(xiāng)村別墅根植于向東島的田園野趣中當(dāng)高貴的北歐建筑點(diǎn)綴在這原生態(tài)綠野之上向東島用新一代經(jīng)典人文獨(dú)棟定義了一個(gè)全新的別墅豪宅境界但是，二期產(chǎn)品面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)600800萬(wàn)的總價(jià)逼近上海周邊高檔別墅價(jià)位當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)雖然已經(jīng)確定向東島太倉(cāng)高端別墅品牌地位但要打開(kāi)上海尚持仍需時(shí)日根據(jù)一期銷(xiāo)售反饋，現(xiàn)

16、場(chǎng)升級(jí)至關(guān)重要Point 2產(chǎn)品升級(jí)建議作為高端別墅，面對(duì)高端客戶的苛刻要求，必須在別墅的生活營(yíng)造上不斷完美。為打造原汁原味的英式田園樣板區(qū)建議在別墅花園、景觀規(guī)劃上進(jìn)一步升級(jí)Point 2產(chǎn)品升級(jí)建議 景觀規(guī)劃建議小區(qū)主入口設(shè)置大鐵門(mén)小區(qū)道路兩側(cè)適度堆坡，或輔以部分石墻，采用大面積的綠化。臨水景觀：石橋、流水是英式鄉(xiāng)村別墅必不可少的元素Point 2產(chǎn)品升級(jí)建議娛樂(lè)設(shè)施建議設(shè)置鄰里公共庭院：古樸而具自然氣息的公共庭院也是英式鄉(xiāng)村別墅的一大亮點(diǎn)英國(guó)人特別愛(ài)好、擅長(zhǎng)園藝，精致的私家花園最能體現(xiàn)英式鄉(xiāng)村別墅特點(diǎn)Point 2產(chǎn)品升級(jí)建議私家庭院建議園藝墻面私家園門(mén)私家寵物坡地綠化種植花卉園內(nèi)小品第

17、4篇向東島二期的目標(biāo)市場(chǎng)分析太倉(cāng)潛在客戶調(diào)查PART A太倉(cāng)潛在客戶調(diào)查太倉(cāng)高端客戶潛力調(diào)查（按固定資產(chǎn)來(lái)分）關(guān)鍵目標(biāo)群體太倉(cāng)潛在客戶調(diào)查太倉(cāng)高端客戶區(qū)域分析（太倉(cāng)管轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布）太倉(cāng)潛在客戶調(diào)查太倉(cāng)高端客戶需求分析調(diào)查太倉(cāng)潛在客戶調(diào)查太倉(cāng)高端客戶的職業(yè)分析上海潛在客戶調(diào)查PART B上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 年齡上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 收入上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 置業(yè)經(jīng)驗(yàn)上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 置業(yè)人歸屬地上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 職位上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 工作和生活圈上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 購(gòu)房動(dòng)

18、機(jī)上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析 期望購(gòu)房區(qū)域上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析期望物業(yè)類(lèi)型和裝修程度上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析可接受面積上海潛在客戶調(diào)查高端客戶群體置業(yè)分析可接受單價(jià)及總價(jià)Point 1第5篇2010總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略向東島2010年?duì)I銷(xiāo)總策略PART APoint 1二期銷(xiāo)售目標(biāo)二期別墅產(chǎn)品套數(shù)為103套總銷(xiāo)售面積為4萬(wàn)余平米，預(yù)計(jì)二期開(kāi)盤(pán)單價(jià)為20000元根據(jù)09年銷(xiāo)售完成率，銷(xiāo)售任務(wù)=1期余貨+2期新盤(pán)2010年，我們的銷(xiāo)售目標(biāo) 100套銷(xiāo)售金額 8億向東島板塊地位華東提升策略Point 22010營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵之一每個(gè)城市都有屬于自己的標(biāo)志性高端別墅板塊上海

19、有佘山、趙巷、朱家角、浦東世紀(jì)公園蘇州有金雞湖、獨(dú)墅湖、澄湖、太湖板塊向東島板塊的出路，在于躋身其中，從而不斷改變高端別墅板塊的格局2010向東島精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略圈層營(yíng)銷(xiāo)策略活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)策略Point 22010營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵之二價(jià)格精準(zhǔn)定位策略Point 22010營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵之三上海區(qū)域價(jià)格策略建議選擇擁有最佳位置景觀和綠化的別墅針對(duì)上海市場(chǎng)，這些別墅只標(biāo)總價(jià)（如果要漲價(jià)也只是調(diào)整總價(jià)），配合贈(zèng)送相關(guān)優(yōu)惠，如收藏品、私家水上平臺(tái)等，使這部分客戶擁有最佳資源和向東島無(wú)可比擬的業(yè)主地位。價(jià)格精準(zhǔn)定位策略Point 22010營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵之三太倉(cāng)區(qū)域價(jià)格策略建議太倉(cāng)區(qū)域的客戶，價(jià)格策略上實(shí)行小

20、幅高開(kāi)高走策略，按照單價(jià)和銷(xiāo)售面積進(jìn)行銷(xiāo)售，配合一定的折扣比例，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行漲價(jià)，刺激客戶購(gòu)買(mǎi)。向東島品牌提升概念PART BPoint 12010華東總體推廣戰(zhàn)略向東島板塊的影響力必須全面升級(jí)2010成為上海乃至整個(gè)華東的一個(gè)高端別墅板塊案例：太陽(yáng)湖大花園板塊淀山湖休閑板塊上海西旅游休閑板塊上海西養(yǎng)生休閑板塊太陽(yáng)湖國(guó)際養(yǎng)生城Point 12010華東總體推廣戰(zhàn)略華東國(guó)際生態(tài)養(yǎng)生島二期品牌升級(jí)躋身上海高尚別墅板塊之列天然群島養(yǎng)生圣地上海北 私屬養(yǎng)生群島Point 12010華東總體推廣戰(zhàn)略蘇州市場(chǎng)戰(zhàn)略PART CPoint 1目標(biāo)市場(chǎng)定位向東島太倉(cāng)客戶蘇州客戶想買(mǎi)豪華別墅投資潛力別墅想買(mǎi)

21、上海別墅想買(mǎi)上海別墅想買(mǎi)休閑別墅投資潛力別墅最具投資潛力的大上海豪華休閑別墅板塊Point 2品牌傳播主題問(wèn)題是：第一是不需要去標(biāo)榜的那么，如何讓市場(chǎng)感覺(jué)到呢？在太倉(cāng)向東島是無(wú)可爭(zhēng)議的太倉(cāng)別墅之冠引領(lǐng)著太倉(cāng)的別墅市場(chǎng)Point 2品牌傳播主題真正的王者淡定從容 靜觀世界不戰(zhàn)而屈人之兵Point 2品牌傳播主題真正的王者傳世人文風(fēng)范非凡品位獨(dú)一無(wú)二Point 2品牌傳播主題必須重新定義向東島的區(qū)位優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)蘇州高端別墅傳統(tǒng)格局對(duì)蘇州向東島是還有相當(dāng)?shù)纳衩馗蠵oint 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略二期成交客戶按照滬蘇兩地市場(chǎng)4/6比例分配即鎖定60組有效客戶根據(jù)別墅成交客戶比例，蘇州地區(qū)要有針對(duì)性的邀請(qǐng)到500組

22、全新意向客戶，才能確保完成銷(xiāo)售目標(biāo)那么如何才能找到這500組意向客戶呢？向東島經(jīng)過(guò)近一年的高調(diào)造勢(shì)已經(jīng)在太倉(cāng)整個(gè)周邊地區(qū)形成了一個(gè)富人板塊的印象向東島就是滬蘇間的一個(gè)財(cái)富階層的圈子Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略有了如此的品牌認(rèn)知度，有了固定的業(yè)主人群那么如何來(lái)吸引二期的目標(biāo)客戶群呢？如何放大人群的力量，形成新的目標(biāo)人群，成為營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵聚集人群形成一個(gè)圈層吸引新的人群形成更大圈層營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵策略Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略商會(huì)營(yíng)銷(xiāo)會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)鎖定蘇州500位客戶活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略組織島上活動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)主和業(yè)主朋友一起參與達(dá)到圈人的目的活動(dòng)策略四季養(yǎng)生主題活動(dòng)業(yè)主大樹(shù)認(rèn)領(lǐng)活動(dòng)Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)

23、戰(zhàn)略太倉(cāng)地區(qū)蘇州地區(qū)通過(guò)華東地區(qū)的商會(huì)等組織，發(fā)起經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)論壇活動(dòng)及體驗(yàn)活動(dòng)滬蘇經(jīng)濟(jì)人物高峰沙龍商會(huì)營(yíng)銷(xiāo)策略拜訪商會(huì)直接銷(xiāo)售邀請(qǐng)成員參與活動(dòng)Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略臺(tái)商會(huì)浙商會(huì)徽商會(huì)川商會(huì)粵商會(huì)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)引進(jìn)高端會(huì)所服務(wù)，增加項(xiàng)目的高附加值，吸引更高層次的客戶關(guān)注，致使項(xiàng)目售價(jià)快速溢價(jià)30%-40%，通過(guò)CLUB品牌的號(hào)召力和所擁有的客戶資源來(lái)鎖定目標(biāo)客戶，以銷(xiāo)售會(huì)籍來(lái)代替銷(xiāo)售別墅，提升別墅品位會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)策略引進(jìn)CLUB運(yùn)營(yíng)品牌借用CLUB客戶資源Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略上海名流會(huì)上海雍福會(huì)上海鴻藝會(huì)向東島業(yè)主組織向東島開(kāi)發(fā)商知名會(huì)所經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向東會(huì)權(quán)威媒體商會(huì)組織名車(chē)俱樂(lè)部游艇俱樂(lè)部賽馬俱

24、樂(lè)部名品俱樂(lè)部權(quán)威網(wǎng)站奢侈品牌Point 3精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)策略上海市場(chǎng)戰(zhàn)略PART C上海市場(chǎng)目標(biāo)客戶Point 1向東島二期成交客戶上海區(qū)域成交客戶比例約為40組即鎖定上海40組有效客戶，將邀請(qǐng)約1000位意向客戶到訪向東島。先融入上海 再影響上海品牌定位全面升級(jí) 成為上海國(guó)際別墅生活的補(bǔ)充第一階段國(guó)際生態(tài)養(yǎng)生島概念炒作強(qiáng)勢(shì)推廣第二階段建立上海體驗(yàn)中心直接展示向東島的魅力第三階段定向圈層營(yíng)銷(xiāo)鎖定目標(biāo)客戶Point 22010上海總體推廣戰(zhàn)略2010.03-2010.05板塊概念升級(jí)強(qiáng)勢(shì)熱炒軟性線路向東島生態(tài)保護(hù)區(qū)硬性線路華東國(guó)際生態(tài)養(yǎng)生島大上海不可再生的原生態(tài)文明Point 22010

25、上海總體推廣戰(zhàn)略報(bào)紙戶外網(wǎng)絡(luò)大眾媒體投放計(jì)劃雜志其它媒體上海市區(qū)A5滬杭高速中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)南方周末第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)參考消息別墅豪宅東方航空南方航空搜房網(wǎng)搜狐綠色頻道產(chǎn)品網(wǎng)站焦點(diǎn)網(wǎng)直郵/樓宇廣告/會(huì)所廣告/寫(xiě)字樓廣告Point 22010上?？傮w推廣戰(zhàn)略上海體驗(yàn)中心的選址設(shè)立要想圈定上?？蛻簦谏虾５氖蹣求w驗(yàn)中心是必不可少的，大多非上海的別墅項(xiàng)目若針對(duì)上海市場(chǎng)必會(huì)設(shè)立體驗(yàn)中心,如澄湖水岸別墅建議向東島可將上海體驗(yàn)中心設(shè)在沿武寧路與中山北路交叉處附近，方便客戶沿A11或A12上島體驗(yàn)。Point 32010總體推廣戰(zhàn)略2010.03-042010.04-2010.09一方面開(kāi)展大眾廣泛參與活動(dòng)保持項(xiàng)目曝光

26、度與市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)大眾影響力活動(dòng)小眾營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)一方面與各種車(chē)友會(huì)、俱樂(lè)部合作，展開(kāi)小型圈層活動(dòng)如何找到目標(biāo)客戶？CLUB營(yíng)銷(xiāo)VIP營(yíng)銷(xiāo)鎖定上海1000位客戶會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)上海高端會(huì)所發(fā)展成熟，會(huì)員眾多，且活動(dòng)形式多樣，不同的會(huì)所便是不同的富豪集團(tuán)，若能很好借用這些會(huì)所資源，對(duì)二期銷(xiāo)售會(huì)有很大促進(jìn)作用。會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)和會(huì)所合作組織活動(dòng)邀請(qǐng)會(huì)所會(huì)員參與項(xiàng)目活動(dòng)提供會(huì)所活動(dòng)場(chǎng)地Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)如何找到目標(biāo)客戶？車(chē)友俱樂(lè)部，健身俱樂(lè)部、美容俱樂(lè)部、高爾夫俱樂(lè)部、名表俱樂(lè)部等，上海高端俱

27、樂(lè)部云集，其會(huì)員組成無(wú)不為社會(huì)塔尖精英人群，這一龐大的客戶資源有極大挖掘空間CLUB營(yíng)銷(xiāo)提供CLUB活動(dòng)場(chǎng)地邀請(qǐng)CLUB會(huì)員參與項(xiàng)目活動(dòng)和CLUB合作開(kāi)展活動(dòng)Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)如何找到目標(biāo)客戶？成立向東會(huì)，一期業(yè)主都為本會(huì)成員，充分發(fā)揮老業(yè)主及重要客戶的圈層作用，提供意想不到的尊崇服務(wù)及形象多樣的活動(dòng)，借用意見(jiàn)領(lǐng)袖的作用帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售VIP營(yíng)銷(xiāo)VIP活動(dòng)VIP成員炒作向東會(huì)炒作Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)如何找到目標(biāo)客戶？上海目標(biāo)客戶資源之一上海各商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)鎖定上海各行業(yè)協(xié)會(huì)成員單位客戶資源數(shù)量：約2000人如何圈住目標(biāo)客戶？Point

28、32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之一滬蘇商賈聯(lián)誼會(huì)商賈人群：滬蘇兩地商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)成員或領(lǐng)導(dǎo)品牌企業(yè)主。 （可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式：可上海太倉(cāng)兩地聯(lián)辦（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）數(shù)量：每次20-50位對(duì)口行業(yè)企業(yè)家如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)上海目標(biāo)客戶資源之一上海車(chē)友會(huì)俱樂(lè)部客戶資源鎖定50-100萬(wàn)價(jià)位的私車(chē)車(chē)主客戶資源數(shù)量：約5萬(wàn)名如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之一穿越向東島 體驗(yàn)島生活汽車(chē)品牌：奔馳汽車(chē)，寶馬汽車(chē)，榮威汽車(chē)，賓利汽車(chē)人群：擬邀年齡35

29、歲以上，已成立家庭的高端商務(wù)人士或私營(yíng)企業(yè)主。 （可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）數(shù)量：每次30位車(chē)主以上，可2周辦1次如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)上海目標(biāo)客戶資源之二上海各銀行VIP客戶資源鎖定固定存款超過(guò)500萬(wàn)的銀行客戶銀行類(lèi)別：招行 建行 交行 花旗客戶資源數(shù)量：約3萬(wàn)名如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)世博年異地置業(yè)交流會(huì)銀行品牌：招商銀行，建設(shè)銀行，交通銀行，花旗銀行擬邀人群：固定存款500萬(wàn)以上客戶，年齡35歲以上，已成立家庭的高端商務(wù)人士或私營(yíng)企業(yè)主。（初步擬定，可根

30、據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）數(shù)量：每次30人以上，可每月舉辦2次，地點(diǎn)先設(shè)在上海，確定體驗(yàn)意向 后，帶客戶上島體驗(yàn)。上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之二如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資源之三如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)南方周末 讀者資源鎖定企業(yè)高管或?qū)W歷在本科類(lèi)報(bào)紙讀者客戶資源數(shù)量：約8萬(wàn)名低碳生活離我們有多遠(yuǎn)？南方周末：在這里，讀懂中國(guó)，中國(guó)公信力最強(qiáng) 的報(bào)紙媒體人群：年齡40歲以上，企業(yè)高管或CEO （初步擬定，可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式1：上海安排場(chǎng)地形式2：現(xiàn)場(chǎng)

31、活動(dòng)（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）數(shù)量：每次30-50人左右，上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之三如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)【鴻藝會(huì)會(huì)所】高級(jí)客戶資源鎖定上海高端奢侈品消費(fèi)人群客戶資源數(shù)量：2000人上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資源之四如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)向東島島居豪宅上海品鑒會(huì)鴻藝會(huì)：上海高端VIP私人會(huì)所，成員為領(lǐng)事館高層和高端商務(wù)人士以及私營(yíng)企業(yè)主。人群：年齡35歲以上，已成立家庭的高端商務(wù)人士以及私營(yíng)企業(yè)主。（初步擬定，可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式1：向東島上海品鑒會(huì)形式2：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）數(shù)量：每

32、次30-50人左右上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之四如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)萊悅游艇俱樂(lè)部長(zhǎng)三角客戶資源鎖定上海及長(zhǎng)三角高端奢侈品消費(fèi)人群客戶資源數(shù)量：1000人上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資源之五如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)向東島上海私人品鑒會(huì)萊悅游艇俱樂(lè)部：上海高端游艇會(huì)所，成員為購(gòu)買(mǎi)游艇業(yè)主、游艇愛(ài)好者、外資企業(yè)主及高管、藝術(shù)大師等。人群：年齡35歲以上，已成立家庭的高端商務(wù)人士以及私營(yíng)企業(yè)主。（初步擬定，可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式1：上海游艇浦江游覽暨向東島推介會(huì)形式2：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）數(shù)量：每次3

33、0-50人左右上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之五如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)搜狐網(wǎng)中國(guó)第一門(mén)戶網(wǎng)站鎖定搜狐網(wǎng)絡(luò)上海高級(jí)客戶資源客戶資源數(shù)量：5萬(wàn)人上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資源之七如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)世界向東搜狐-向東島 企業(yè)家戰(zhàn)略論壇搜狐網(wǎng)：整合搜狐財(cái)經(jīng)、汽車(chē)、娛樂(lè)、體育、社區(qū)等媒體與高級(jí)客 戶資源。人群：年齡35歲以上，已成立家庭的高端商務(wù)人士以及私營(yíng)企業(yè)主。（初步擬定，可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式1：搜狐向東島企業(yè)家戰(zhàn)略論壇上海會(huì)議形式2：搜狐向東島企業(yè)家戰(zhàn)略論壇太倉(cāng)會(huì)議（具體活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)溝通再定）形式3：組織客戶看

34、房體驗(yàn)團(tuán)(現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約和網(wǎng)上預(yù)約)數(shù)量：每次50-80人左右上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之七如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)搜房網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站鎖定搜房網(wǎng)上海高級(jí)客戶資源客戶資源數(shù)量：2萬(wàn)人上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資源之八如何圈住目標(biāo)客戶？Point 32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)國(guó)際養(yǎng)生島居搜房網(wǎng)看房團(tuán)搜房網(wǎng)：長(zhǎng)三角地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)級(jí)品牌人群：已購(gòu)別墅或具備購(gòu)買(mǎi)意向客戶 （初步擬定，可根據(jù)具體要求進(jìn)行調(diào)整細(xì)化）形式：結(jié)合上海世博會(huì)，炒作上海國(guó)際生態(tài)養(yǎng)生島居，組織看房體 驗(yàn)團(tuán)(現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約和網(wǎng)上預(yù)約)數(shù)量：每次50-80人左右上海年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃之八如何圈住目標(biāo)客戶？Point

35、32010總體推廣戰(zhàn)略圈層營(yíng)銷(xiāo)系列活動(dòng)如何鎖定現(xiàn)場(chǎng)客戶？PART D如何鎖定現(xiàn)場(chǎng)客戶？Point 12010總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最具說(shuō)服力和打動(dòng)力考慮到向東島2期樣板間要在6月才能推出，那么3-5月期間的客戶體驗(yàn)主要是島上的原生態(tài)環(huán)境和居住意境現(xiàn)場(chǎng)需要傳遞給客戶的是：無(wú)法超越的豪宅板塊超凡脫俗的島居寶地不可估量的升值前景英式田園的居住文化如何鎖定現(xiàn)場(chǎng)客戶？Point 12010總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略那么如何來(lái)向客戶傳遞這些信息不斷的刺激客戶了解向東島感受英倫島居意境和島居文化？如何鎖定現(xiàn)場(chǎng)客戶？Point 12010總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵詞一英倫田園花香四溢向東島體驗(yàn)中心升級(jí)Point 22010現(xiàn)場(chǎng)包裝升級(jí)建議一超大的體驗(yàn)中心驚艷上海，但空間過(guò)大導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)氛圍比較空曠、冷清，鎖定客戶的第一站就在體驗(yàn)中心，所以體驗(yàn)中心的包裝至關(guān)重要。向東島體驗(yàn)中心升級(jí)Point 22010現(xiàn)場(chǎng)包裝升級(jí)建議一感性部分：現(xiàn)場(chǎng)布置將英式田園風(fēng)格完美再現(xiàn)。理性部分：借地鐵線和太倉(cāng)未來(lái)規(guī)劃凸顯向東島升值潛力巨大向東島體驗(yàn)中心升級(jí)Point 22010現(xiàn)場(chǎng)包裝升級(jí)建議一此區(qū)域做成展板，通過(guò)交通的更加便捷城市板塊的功能規(guī)劃凸顯向東島的未來(lái)升值潛力向東島體驗(yàn)中心升級(jí)Point 22010現(xiàn)場(chǎng)包裝升級(jí)建議一黃色區(qū)域增加花卉向東島體驗(yàn)中心升級(jí)Point 22010現(xiàn)場(chǎng)包