無房產(chǎn)證二手房協(xié)議書的效力

1、一、無房產(chǎn)證二手房協(xié)議書的效力根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的 房地產(chǎn)不得轉讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質的規(guī)定，目前的主流觀 點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權， 出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分 權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。人民法院關于適用中華人民共 和國合同法假設干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款 的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準

2、、登記等 手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦 理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定 合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影 響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn) 證的房屋買賣合同并非必然無效。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉讓條件以后雙 方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合 同，在所附條件賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉讓條件成就以后合同才生效。 在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就 合同就

3、生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。最后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比方說：雙方都知道賣方 沒有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺 詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等 等。合同應當遵守?，F(xiàn)代合同法的原那么是盡量讓合同生效，這也是老實信用原 那么的必然要求。同時由于合同的無效屬于、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合 同出現(xiàn)無效事由時，應當及時予以解除，以免造成更大的損失。二、二手房屋買賣合同樣本賣方：（以下簡稱甲方）買方：（以下簡稱乙方）一、為房屋買賣有關事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿以下房

4、屋 賣給乙方所有：1、房屋狀況：（請按房屋所有權證填寫）房屋座落幢號室號套（間）數(shù)建筑結構總層數(shù)建筑面積（平方方）用 途2、該房屋的土地使用權取得方式”:出讓（）、劃撥（）。二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣 元，（大寫）佰 拾萬 仟 佰 拾元整。乙方在 年一月一日前分一次付清，付款方式：三、甲方在 年月 日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權同時轉讓。四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權糾紛，由甲方承當全部責任。五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并 對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承當違約責任，并賠 償損失，支付違約費用。六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅

5、、費及辦理有關手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按 國家有關規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向 （）仲裁委員會申請仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。八、雙方約定的其它事項：甲方（簽名或蓋章）乙方（簽名或蓋章）監(jiān)證機關：代理人（簽名或蓋章）代理人（簽名或蓋章）三、二手房轉讓協(xié)議書應具備的主要條款有哪些一般來講,一份通常的二手房轉讓協(xié)議書至少應具備如下主要條款：1、交易雙方的基本情況。包括雙方的姓名、地址、聯(lián)系方式等基本要素； 應寫明房產(chǎn)歸屬，即是否共有財產(chǎn)、是否夫妻蛔里或家庭共同財產(chǎn)。2、標的。應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等

6、情況;同時還應寫明房屋產(chǎn)權歸屬（要與第一條銜接），是否存在房屋抵押或其他 權利瑕疵，以及物業(yè)管理費及其他交費情況。3、價款。這個步驟很關鍵，需要注明總價款、付款方式、付款條件、如何 申請按揭貸款、支付尾款等。4、履行期限、地點、方式。需要注明交房時間、條件，辦理相關手續(xù)的過 程，雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務，以及稅費、其他費用 的分攤問題。5、違約責任。這個環(huán)節(jié)說法不明確就容易產(chǎn)生糾紛。合同里需要說明哪些 情形屬于違約，如何承當違約責任，違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付，在什 么情況下可以免責，擔保的形式，以及對違約金或定金的選擇適用問題。6、解決爭議的方式。主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，如 果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確 的條款。7、合同生效條款。雙方約定合同生效時間，生效或失效的條件和期限，當 事人要求變更或撤消合同的條件，以及如果合同無效或被撤消，財產(chǎn)如何進行 返還。8、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件， 以及上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密