擴初設(shè)計階段成本控制重點

1、擴初設(shè)計階段成本控制重點擴初（初步）設(shè)計階段成本控制重點建筑、結(jié)構(gòu)方面1）明確結(jié)構(gòu)含量控制指標：a）向設(shè)計院下發(fā)“施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制要點”，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計限額。b）結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地 形比較復雜而設(shè)計院不肯簽訂設(shè)計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過 程控制的方法來簽訂設(shè)計合同。c）限額后一定要設(shè)立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。2）選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：a）根據(jù)詳勘報告，設(shè)計院初步估算進行設(shè)計，審核設(shè)計院選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ) 設(shè)計的經(jīng)濟合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地 基基礎(chǔ)、復合地基淺基礎(chǔ)（有時采用強夯擠密

2、砂樁等處理方式代替）、筏板、預 應(yīng)力管樁、方樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。3）明確合理結(jié)構(gòu)布置，復核結(jié)構(gòu)參數(shù)：提供結(jié)構(gòu)（樁）計算書a）技術(shù)管理部與設(shè)計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形 式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)參數(shù)。其中重點審查：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算 結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。4）結(jié)構(gòu)含量指標計算：a）成本管理部根據(jù)設(shè)計院提供的設(shè)計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含 量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標成本范圍內(nèi)，并及時反饋技術(shù)管理 部、設(shè)計院，以便進一步優(yōu)化。b）驗算時注意：要抽取基

3、礎(chǔ)，首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結(jié)果不 會偏離太遠。估算結(jié)果符合目標成本要求后再出施工圖紙。c）如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結(jié)果發(fā) 給技術(shù)管理部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導，推進設(shè)計優(yōu)化工作完 成，遇到特殊情況確實需要超標的要報主管領(lǐng)導審批同意后在進行下一部的設(shè) 計工作。5）復核建筑控制指標：a） 復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內(nèi)。6）配合設(shè)計開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：a）提供節(jié)能計算書，包括門窗外墻不同組合方案下的計算結(jié)果b）在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為：減小窗墻比加

4、厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿外墻保溫板采用LOW-E玻璃。7）部品材料選配標準應(yīng)盡量與目標成本估算標準保持一致。a）復核部品材料設(shè)計選用表，不符合項要與技術(shù)管理部協(xié)商解決方案并進行相關(guān) 成本估算分析。精裝修方面1）室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標準，實行限額設(shè)計，控制在目標成本內(nèi)。減少精裝 房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟采購批量。2）公共裝修：裝修方案確定后，估算售樓處面積（銷售、辦公面積分開）、會所、大堂、 電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。3）根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期

5、維護成本。5）減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟采 購批量。安裝1）估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。2）變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：a）規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦?況下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟。除可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。但若實 際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器 計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。b）規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。3）配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：a） 一般

6、情況下，價格遞增順序為；電綿電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線 槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普通橋架（線 槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當然回路較少時采用導線（或電纜）穿管（阻燃 管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。4）室外供配電線路設(shè)計優(yōu)化：a）市政供電線路引入：在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。當影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2，避免再行選大 一級（或大一級以上規(guī)格）、產(chǎn)生浪費。在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時， 要根據(jù)實際情況估算在延長線路

7、條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜 溝或采用直埋敷設(shè)方式時的最優(yōu)方案。 一般情況下，敷設(shè)方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝f 直埋+過路套管f全程穿管自行新建電纜溝。電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。b）小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管f導線+全程穿管f普 通電纜+全程穿管f鎧裝電纜+全程穿管f普通電纜+電纜溝f鎧裝電纜+電纜 溝。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式 更省，具體需要通過實際方案估算才能確認。5）配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：a）盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降

8、低，注意要符合當?shù)毓╇姴块T的地方要 求，避免來回反復，浪費工期。6）供水方案比選：a）根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術(shù)經(jīng)濟比選（帶 水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案 組合等）7）室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用要點：a）在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管 價格增序排列：PPR管f鋁塑復合管f PB管）。b）對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。8）消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：a）滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國 產(chǎn)設(shè)備、報警器材（注意配套選用，以及項

9、目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護費用 一并考慮）。b）消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。c） 通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應(yīng)做經(jīng)濟對比分析 后擇優(yōu)選擇。d）消防預埋管當?shù)責o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟。9）空調(diào)設(shè)計優(yōu)選：a）根據(jù)實際情況估算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟合理性；并對不 同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。b）集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長期能耗，估算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方 式。C）對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。d）出風口的合理布置。10）電梯a）根據(jù)實際情況估算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟合 理性；并對不同品牌、不同

10、系統(tǒng)方案比選。11）智能化園林環(huán)境方面1）考慮每個組團小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。2）根據(jù)擴初成果圖計算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內(nèi)。3）估算中列出各種不同材料用量比例提供給設(shè)計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累 經(jīng)驗。4）估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累 經(jīng)驗。5）燈具設(shè)計優(yōu)化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少 不必要的裝飾燈具。6）建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟實用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu)部分的優(yōu)化工作。總體：水、電、煤、電話、智能化、有線、寬帶的總體布線。房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）1、樁基工程（如有）：7

11、0100元/平方米；2、鋼筋：40-75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合100165元/平方米；4、砌體工程：60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：50100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/平方米；7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米

12、建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米（與設(shè)計及是否高檔很大關(guān)系，高檔的比例較大），造價90300元/平方米，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很 大，檔次越高，造價越高）；11、地下室（如有）：增加造價40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；12、電梯工程（如有）：40200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少 有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；13、人工費：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般

13、約為70100元/平方米；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%：約6090元/平方 米；17、臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、 生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米；18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：1030元/平方米；19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）:以上各項之和*10%=90180 元/平方米；20、上交國家各種稅費（總造價3.33.5%）:3370元/平方米，高檔的可能高達100元/平方 米。以上沒有算精裝修，一般

14、造價約為10002000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。以 上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為5001500元/平方米， 這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎 包入?。?1、設(shè)計費（含前期設(shè)計概念期間費用）：15100元/平方米；22、監(jiān)理費：330元/平方米；23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；24、土地費：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0， 故折算房價為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算房價為： 15003000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至 有高達20000元/平方米以上的土地單方造價；三線城市、縣城等土地單方造價較低，一 般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米， 各地標準都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難 以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右， 小高層與高層普通商品房，建安成