春天住宅小區(qū)二期項(xiàng)目申請報告

1、84/87春天住宅小區(qū)（二期）項(xiàng)目項(xiàng)目申請報告目 錄TOC o 1-2 h z uHYPERLINK l _Toc268103266第一章申請單位與項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc268103266 h 1HYPERLINK l _Toc268103267一、項(xiàng)目申報單位概況 PAGEREF _Toc268103267 h 1HYPERLINK l _Toc268103268二、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc268103268 h 3HYPERLINK l _Toc268103269第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc268103269 h 7HYPERLIN

2、K l _Toc268103270一、發(fā)展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc268103270 h 7HYPERLINK l _Toc268103271二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 PAGEREF _Toc268103271 h 9HYPERLINK l _Toc268103272三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc268103272 h 16HYPERLINK l _Toc268103273第三章某市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc268103273 h 21HYPERLINK l _Toc268103274一、某市房地產(chǎn)市場概述 PAGEREF _Toc268103274 h 21H

3、YPERLINK l _Toc268103275二、某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 PAGEREF _Toc268103275 h 22HYPERLINK l _Toc268103276三、某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc268103276 h 22HYPERLINK l _Toc268103277四、某市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展分析 PAGEREF _Toc268103277 h 23HYPERLINK l _Toc268103278五、某市住宅市場綜合分析 PAGEREF _Toc268103278 h 24HYPERLINK l _Toc268103279第四章項(xiàng)目工程方案 PAGEREF

4、 _Toc268103279 h 27HYPERLINK l _Toc268103280一、設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc268103280 h 27HYPERLINK l _Toc268103281二、設(shè)計指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc268103281 h 27HYPERLINK l _Toc268103282三、總平面設(shè)計說明 PAGEREF _Toc268103282 h 29HYPERLINK l _Toc268103283四、消防設(shè)計 PAGEREF _Toc268103283 h 35HYPERLINK l _Toc268103284五、結(jié)構(gòu)設(shè)計 PAGEREF _Toc

5、268103284 h 37HYPERLINK l _Toc268103285六、給水排水設(shè)計 PAGEREF _Toc268103285 h 39HYPERLINK l _Toc268103286七、通風(fēng)與排煙設(shè)計 PAGEREF _Toc268103286 h 42HYPERLINK l _Toc268103287八、電氣設(shè)計 PAGEREF _Toc268103287 h 43HYPERLINK l _Toc268103288第五章資源開發(fā)和綜合利用分析 PAGEREF _Toc268103288 h 47HYPERLINK l _Toc268103289一、資源開發(fā) PAGEREF _

6、Toc268103289 h 47HYPERLINK l _Toc268103290二、資源利用 PAGEREF _Toc268103290 h 47HYPERLINK l _Toc268103291三、資源節(jié)約措施 PAGEREF _Toc268103291 h 47HYPERLINK l _Toc268103292第六章節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc268103292 h 50HYPERLINK l _Toc268103293一、節(jié)能設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc268103293 h 50HYPERLINK l _Toc268103294二、建筑節(jié)能的必要性 PAGEREF

7、_Toc268103294 h 50HYPERLINK l _Toc268103295三、節(jié)能目標(biāo) PAGEREF _Toc268103295 h 51HYPERLINK l _Toc268103296四、節(jié)能設(shè)計 PAGEREF _Toc268103296 h 52HYPERLINK l _Toc268103297第七章建設(shè)用地、征地拆遷與移民安置 PAGEREF _Toc268103297 h 54HYPERLINK l _Toc268103298一、建設(shè)用地 PAGEREF _Toc268103298 h 54HYPERLINK l _Toc268103299二、土地綜合利用分析 PAG

8、EREF _Toc268103299 h 54HYPERLINK l _Toc268103300三、征地拆遷和移民安置 PAGEREF _Toc268103300 h 55HYPERLINK l _Toc268103301第八章環(huán)境和生態(tài)影響分析 PAGEREF _Toc268103301 h 56HYPERLINK l _Toc268103302一、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc268103302 h 56HYPERLINK l _Toc268103303二、項(xiàng)目各階段建設(shè)對環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc268103303 h 59HYPERLINK l _Toc26810

9、3304三、環(huán)境影響綜合評價結(jié)論 PAGEREF _Toc268103304 h 66HYPERLINK l _Toc268103305第九章經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc268103305 h 69HYPERLINK l _Toc268103306一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc268103306 h 69HYPERLINK l _Toc268103307二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc268103307 h 70HYPERLINK l _Toc268103308三、項(xiàng)目財務(wù)盈利能力分析 PAGEREF _Toc268103308 h 74HYPERLIN

10、K l _Toc268103309四、敏感性分析 PAGEREF _Toc268103309 h 76HYPERLINK l _Toc268103310五、盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc268103310 h 77HYPERLINK l _Toc268103311第十章項(xiàng)目招標(biāo)方案 PAGEREF _Toc268103311 h 78HYPERLINK l _Toc268103312一、招標(biāo)工作依據(jù) PAGEREF _Toc268103312 h 78HYPERLINK l _Toc268103313二、招標(biāo)工作原則 PAGEREF _Toc268103313 h 78HYPERLIN

11、K l _Toc268103314三、招投標(biāo)程序 PAGEREF _Toc268103314 h 79HYPERLINK l _Toc268103315第十一章社會影響分析 PAGEREF _Toc268103315 h 82HYPERLINK l _Toc268103316一、社會影響效果分析 PAGEREF _Toc268103316 h 82HYPERLINK l _Toc268103317二、社會適應(yīng)性分析 PAGEREF _Toc268103317 h 83HYPERLINK l _Toc268103318三、社會風(fēng)險與對策分析 PAGEREF _Toc268103318 h 84H

12、YPERLINK l _Toc268103319第十二章結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc268103319 h 85HYPERLINK l _Toc268103320一、結(jié)論 PAGEREF _Toc268103320 h 85HYPERLINK l _Toc268103321二、建議 PAGEREF _Toc268103321 h 85第一章 申請單位與項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報單位概況（一）建設(shè)單位概況企 業(yè) 名 稱：某置業(yè)XX公司企 業(yè) 地 址：法定代表人：注冊資金：公司類型：XX公司（自然人投資或控股）經(jīng)營圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（以上項(xiàng)目涉與憑證許可證或資質(zhì)證或其他批準(zhǔn)文件的憑有效許可證或資

13、質(zhì)證或其他批準(zhǔn)文件經(jīng)營）資產(chǎn)負(fù)債情況：良好為開拓江西市場，成立了某置業(yè)XX公司。公司位于英雄城某市的北郊新祺周桑海南路518號，作為一家從事房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)公司，公司注冊資金2000萬元。某置業(yè)XX公司自成立以來，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，抓住機(jī)遇，開拓市場，憑借良好的企業(yè)信譽(yù)，秉承一貫之信念“以人為本”的原則，積極投身到建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目中?，F(xiàn)在正投入全力打造頂級住宅項(xiàng)目“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)，隨著公司扎經(jīng)營優(yōu)勢的不斷體現(xiàn)，公司將抓住機(jī)遇乘勢而上，繼續(xù)弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、和諧、發(fā)展”的企業(yè)文化，以與“品質(zhì)、誠信、卓越、感恩”的經(jīng)營理念，不斷追求卓越與完美，憑借實(shí)力與信譽(yù)，真誠回報社會，XX置業(yè)

14、公司將與廣大客戶、合作伙伴一起，攜手共創(chuàng)美好的未來。（二）項(xiàng)目申請報告依據(jù)和圍1、編制依據(jù)（1）中華人民國土地管理法（中華人民國主席令第28號）；（2）中華人民全生產(chǎn)法（中華人民國主席令第70號）；（3）中華人民國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（中華人民國主席令第74號）；（4）中華人民國環(huán)境保護(hù)法（中華人民國主席令第22號）；（5）中華人民國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民國主席令第72號）；（6）中華人民國招投標(biāo)法（中華人民國主席令第21號）；（7）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法(中華人民國建設(shè)部令第115號)；（8）江西省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（9）某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（10）某市

15、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（11）某市城城市總體規(guī)劃（2006-2020）；（12）某市住房建設(shè)規(guī)劃（20102012年）；（13）國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報告通用文本的通知發(fā)改投資20071169號；（14）編制報告的委托合同；（15）項(xiàng)目承辦單位提供的其他相關(guān)資料。2、編制圍本項(xiàng)目申請報告主要對某置業(yè)XX公司在某擬投資的“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析與評價，主要包括項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開發(fā)的綜合利用、資源節(jié)約、節(jié)能方案、建設(shè)用地、征地拆遷與移民安置、環(huán)境和生態(tài)影響、經(jīng)濟(jì)影響以與社會影響分析、項(xiàng)目招標(biāo)等容。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)

16、背景與必要性隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。為貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）、建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房2006165號）、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）和江西省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于建立住房建設(shè)計劃（規(guī)劃）編制公布工作督辦制度的通知（贛

17、建規(guī)20081號）與某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要等相關(guān)要求，根據(jù)人均居住面積要從2008年的28平方米提高到30平方米以上的目標(biāo)，2008年到2012年期間，某市住房總需求約2300萬平方米。到2010年，建設(shè)商品住房約4.86萬套，建設(shè)面積460萬平方米。伴隨某市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變遷，構(gòu)筑高檔次、高品位商業(yè)休閑空間，“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）項(xiàng)目結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣袼孜幕?、休閑文化和旅游資源，形成一處具有多層次綜合性的復(fù)合體居住小區(qū)，使其成為新城區(qū)標(biāo)志性中心之一，成為桑海區(qū)近幾年建設(shè)工作中所必須進(jìn)行的重點(diǎn)。因此本項(xiàng)目“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）的建設(shè)，不僅是某市住房建設(shè)規(guī)劃

18、容的重要組成部分，同時也是桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人們生活的迫切需要，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)很有必要。（二）申請項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀與地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在江西某市城北新區(qū)，地處風(fēng)景秀麗的廬山腳下，屬于昌九經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)桑海南路以西、欣東路以北，規(guī)劃建設(shè)路以東、規(guī)劃絲花路以南。項(xiàng)目現(xiàn)狀：該項(xiàng)目地塊地勢南北高中間低。工程建設(shè)用地地理位置較好，適合開發(fā)商品房。該地段市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通條件便利，生活配套設(shè)施齊全，地塊面臨主干道，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，適于人們生活和居住。（三）建設(shè)項(xiàng)目名稱與建設(shè)期限項(xiàng)目名稱：“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建工程項(xiàng)目建設(shè)期限：2年項(xiàng)目建設(shè)周期安排：結(jié)合擬建設(shè)

19、項(xiàng)目的規(guī)模和層數(shù)，并按照項(xiàng)目分析與建設(shè)計劃的要求，本項(xiàng)目從基礎(chǔ)建設(shè)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，總建設(shè)周期為2年。項(xiàng)目計劃于2010年9月初開始開工，在資金與時到位的情況下，預(yù)計2012年9月底竣工。具體施工進(jìn)度安排如下圖所示：“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）施工進(jìn)度表（四）項(xiàng)目建設(shè)容、規(guī)模與類別建設(shè)容：“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）的建設(shè)，是以市場為導(dǎo)向，本著以人為本的、科技為本的理念建設(shè)開發(fā)的，主要以住宅建設(shè)為主，相關(guān)輔助配套為夫建設(shè)一個特色精品住宅項(xiàng)目。建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目總用地82畝，約54666.94，總建筑面積為84312.54。“新祺周桑海春天”以住宅建設(shè)為主，休閑娛樂等相關(guān)配套工程為輔。其

20、中住宅建筑面積77286.49，儲藏室面積為7026.05（不計入容積率）。項(xiàng)目類別：本項(xiàng)目用地所屬類全部為出讓商業(yè)、住宅用地，住宅用地使用年限為70年，商業(yè)用地使用年限為40年。（五）項(xiàng)目投資規(guī)模與資金籌措方案投資規(guī)模：本項(xiàng)目預(yù)計總投資為10076.75萬元（詳見投資費(fèi)用估算表）。資金籌措：結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況與公司現(xiàn)有資金的周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，項(xiàng)目建設(shè)資金全部為自籌資金。（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總體設(shè)計指標(biāo)序號項(xiàng)目單位數(shù)值1建筑用地面積54666.702總建筑面積84312.54住宅建筑面積（計容積率面積）77286.49儲藏間建筑面積7026.053建筑占地面積14486.704建筑密度26

21、.50%5容積率1.416綠地率36.20%7總戶數(shù)7688建筑耐久年限50年9結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)10建筑耐火等級二級11建筑抗震設(shè)防裂度6度2、主要財務(wù)評價指標(biāo)項(xiàng)目總投資萬元10076.75項(xiàng)目銷售總收入萬元14944.40銷售稅費(fèi)萬元859.30所得稅萬元1002.09稅后利潤萬元3006.26稅后成本利潤率29.83%項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)（Ic=12%，年）萬元907.16靜態(tài)投資回收期(年）2.79動態(tài)投資回收期（Ic=12%，年）3.43財務(wù)部收益率(FIRR)20.02%第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析（一）城市總體規(guī)劃某市城市性質(zhì)：江西省某市為江西省省

22、會城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心。既是國家歷史文化名城，又是革命英雄城市。發(fā)展規(guī)劃：在2010年至2012年規(guī)劃期，某市將新增各類住房13.23萬套，總建筑面積為1158.2萬平方米。其中2010年，某市將各類住房建設(shè)約5.04萬套，建設(shè)面積438.2萬平方米。其中，建設(shè)保障性住房1.25萬套，建設(shè)面積66萬平方米；普通商品住房3.52萬套，總建筑面積348.3萬平方米；棚戶區(qū)改造住房0.27萬套，23.9萬平方米。城市特色中國英雄城，“國家重要性歷史文化名城，紅色革命根據(jù)地，新中國第一面軍旗升起之地”。（二）“十一五”發(fā)展規(guī)劃“十一五”提出的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要目標(biāo)：主要發(fā)展指

23、標(biāo)提前12年完成“十五”計劃，在此基礎(chǔ)上，全面完成了“一年有個新變化，三年有個階段性大變化”的奮斗目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)以“百千萬萬”為標(biāo)志的歷史性突破，即：財政總收入突破100億元，地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值增加額突破10000元，城市居民年人均可支配收入突破10000元。到2020年，某市域即行政轄區(qū)圍面積將達(dá)到7402平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達(dá)到600萬人。在城市整體發(fā)展思路上提出“西進(jìn)、東拓、北控、南延”原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”的總體發(fā)展思路，并將“依山傍水，兩核擁江”列

24、入城市核心區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個相對獨(dú)立的城區(qū)即昌南、昌北進(jìn)行布局，形成一江兩岸即“一城兩核”城市新格局。某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要指出：按照區(qū)域發(fā)展趨勢，實(shí)行差別發(fā)展戰(zhàn)略。中心城區(qū)突出提升功能，豐富城市涵；青山湖、青云譜、兩個國家級開發(fā)區(qū)和紅谷灘新區(qū)，實(shí)施城市化推進(jìn)、城鄉(xiāng)融合戰(zhàn)略；羅家、蓮塘、灣里、長棱、望城、樂化組團(tuán)實(shí)施城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略；民和、向塘、龍津主要實(shí)施衛(wèi)星城戰(zhàn)略；廣大農(nóng)村區(qū)域推行中心鎮(zhèn)（重點(diǎn)鎮(zhèn)）、一般建制鎮(zhèn)、中心村協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。要“站在新起點(diǎn)，再樹新理念，確立新標(biāo)準(zhǔn)，展示新形象，追求新業(yè)績”強(qiáng)力推動工業(yè)、全面提升農(nóng)業(yè)

25、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、大力繁榮第三產(chǎn)業(yè)、協(xié)調(diào)推動社會事業(yè)、系統(tǒng)布局生產(chǎn)力、廣泛吸收民資和外資投入、優(yōu)先推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，緊緊圍繞做大總量、提高質(zhì)量、擴(kuò)大開放、加快發(fā)展。突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國際輕工產(chǎn)業(yè)基地；突出水鄉(xiāng)特色，建設(shè)生態(tài)文明水城?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)投資年均增長20%，2010年達(dá)到260億元，竣工面積年均增長15%，達(dá)到600萬平方米，每年住宅開發(fā)量調(diào)控在300400萬平方米，商品房價格年均漲幅控制在合理圍以，普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)量占全市住宅建設(shè)總量的70%左右，基本形成“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的房地產(chǎn)發(fā)展格局，基本解決城市住房特困戶問題。圍繞統(tǒng)一

26、規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，堅(jiān)持成片開發(fā)，同步建設(shè)與住宅建設(shè)配套的公共設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。（三）桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略桑海經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)建設(shè)確實(shí)在相當(dāng)程度上改變了某市北城區(qū)面貌，經(jīng)濟(jì)區(qū)道路、綠化、公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并由此吸引大量的農(nóng)村進(jìn)城人口與返鄉(xiāng)置業(yè)者，老城區(qū)居民亦對新城區(qū)的環(huán)境羨慕不已，換房需求亦較大。開發(fā)區(qū)十分重視社會治安綜合治理工作，全力協(xié)助企業(yè)搞好安全保衛(wèi)工作，積極為投資商營造安定的社會投資環(huán)境。區(qū)有一支特別能戰(zhàn)斗的公安隊(duì)伍，并建立了功能完善、快速反應(yīng)的治安防控網(wǎng)絡(luò)，良好的治安環(huán)境已成為桑海開發(fā)區(qū)的一名片，為每位住戶提供安靜舒適的環(huán)境。二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)

27、政策分析（一）行業(yè)背景1）、2008年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。2）、受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5%。2008年，商

28、品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開工面積為84289.51萬平方米，同比增長5.4%，增幅比去年同期減少17.5個百分點(diǎn)；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%，增幅比去年同期減少5.3個百分點(diǎn)；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%，增幅比去年同期減少2.4個百分點(diǎn)。3）、各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個

29、百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。4）、2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%，下降0.9個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。5）、

30、根據(jù)HYPERLINK :/finance. /a/20100119/003513.htm國家統(tǒng)計局公布的2009年全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，在2009年中近9.4億平方米的成交量以與估算約4695元/平方米的均價水平，均創(chuàng)出了歷史新高。全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，也達(dá)到了前所未有的水平。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全國商品房銷售面積9.3713億平方米，比2008年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%，辦公樓銷售面積增長30.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。同時，2009年全國商品房銷售額43995億元，比2008年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長8

31、0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。而根據(jù)此銷售額數(shù)據(jù)，再除以上述銷售面積，便得出去年全國商品房成交價格約4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上漲近24%。2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。（二）相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策1）、關(guān)于發(fā)布實(shí)施限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本）和禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）的通知（國土資發(fā)2006296號）。2）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（2007年本）。3）、國家發(fā)展改革委員會關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估

32、和審查指南（2006）的通知（發(fā)改環(huán)資200721號）。4）、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)2007359號）。5）、江西省發(fā)展改革委、經(jīng)貿(mào)委近日聯(lián)合發(fā)出通知，要求各區(qū)市、各部門和省屬企業(yè)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作。6）、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部部長令第76號）。7）2008年下半年，房地產(chǎn)政策方向發(fā)生變化，一些新政策相繼出臺：2008年9月16日和10月8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。兩率的下調(diào)標(biāo)志著從03年9月以來，持續(xù)長達(dá)5年之久的加息周期終于結(jié)束；2008年10月9日實(shí)施兩減一免

33、：存貸款利率分別下調(diào)0.27%，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅；2008年10月15日起，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)1年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)；2008年10月22日，國家三部委聯(lián)合救市：財政部、國家稅務(wù)總局降低住房交易稅率，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。同時央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、降低房貸首付比例至20%，同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。2008年10月29日，又迎來了央行的第三次降息。8）、2009年政策：中國人

34、民銀行4年來首次決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，與此同時，還下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，新的貸款利率將與2009年1月1日起執(zhí)行：6個月貸款利率降至4.86一年期貸款利率降至5.311至3年貸款利率降至5.403至5年降至5.765年以上降至5.94個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中5年以下（含5年）貸款利率降至3.33；5年以上貸款利率降至3.87；給予稅費(fèi)優(yōu)惠個人存量住房轉(zhuǎn)讓所涉與的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收；實(shí)行購房補(bǔ)貼。個人購買商品房繳納專項(xiàng)維修基金，按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的75收取，交款時間為購房人辦理房屋登記手續(xù)前。個人買賣存

35、量普通住房交易手續(xù)費(fèi)、個人貸款購買普通住房抵押（或預(yù)告）登記手續(xù)費(fèi)、個人購買普通住房查檔證明費(fèi)減半收??；鼓勵改善性購房。對人均住房建筑面積未達(dá)到我市標(biāo)準(zhǔn)（2009年購房執(zhí)行2008年人均27.01平方米標(biāo)準(zhǔn)）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行；實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼。按照國家有關(guān)規(guī)定，對符合經(jīng)濟(jì)適用住房政策的，政府采取貨幣補(bǔ)貼的方式，由其自行購買住房。購房者憑購房的有效憑證向政府申領(lǐng)補(bǔ)貼。9）、2010年政策：普通商品住宅從2010年1月1日開始，普通商品住宅的定義為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（不含）以上、

36、單套建筑面積在144平方米（含）以下、實(shí)際成交價格低于12600元/平方米（含）”的房子。而在2009年，普通商品住宅的價格為低于13824元/平方米（含）的房子，高于此價格的房子不能享受在稅收、信貸等方面的優(yōu)惠。普通商品住房可以享受減少購房契稅1.5%、免征土地增值稅0.5%，還可能減免營業(yè)稅與附加5.55%。契稅政策從2010年1月1日-2010年12月31日止，日期認(rèn)定：商品房以合同備案日期為準(zhǔn)；二手房以登記受理日期為準(zhǔn)。如下： 90平方以下普通住房：契稅2 90平方144平方普通住房：契稅3 144平方以上高檔住房：契稅：5.5 首次購房標(biāo)準(zhǔn)從2010年開始，首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未

37、成年子女）為單位認(rèn)定。相關(guān)部門表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此前2008年公布的首次購房標(biāo)準(zhǔn)是以申請人個人為信息查詢單位。首套房標(biāo)準(zhǔn)決定了購房者可享受的契稅優(yōu)惠、貸款政策：普通住宅首次購房者的稅負(fù)減少至少2/3以上，90平方米以下的普通住宅首次購房者的稅負(fù)為0；在貸款方面，首套房最低可享受首付2成、利率按照5年期以上基準(zhǔn)利率7折等優(yōu)惠。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個人”變?yōu)椤皯簟?，將首次購房的人群進(jìn)一步縮小，業(yè)人士指出，這將會把一部分原本打算打擦邊球的購房者擠出購房隊(duì)伍。稅收個人所得稅方面，恢復(fù)按國家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí)行，最高將按收入全額征收1.5%。營業(yè)稅個人購房征免時限為五年。此

38、前，自用兩年的個人所得稅全免；自2009年1月1日開始，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅5.55%；超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，差額征收；超過2年（含2年）的普通住房免征營業(yè)稅。國家重拳調(diào)控樓市的趨勢越來越明朗。稅收政策改變的影響主要在二手房市場，自優(yōu)惠政策宣布取消后，年底樓市出現(xiàn)了一波“趕末班車”的熱鬧。而在今年開始實(shí)施之后，“五年，免營業(yè)稅”再次成為二手房買賣中的“優(yōu)勢”。出售普通住房的營業(yè)稅、個稅交納方式： 日期認(rèn)定：商品房以契稅完稅日期或證載時間為準(zhǔn)；二手房以房改房契約或證載時間為準(zhǔn)。 未滿五年的：營業(yè)稅：差額的5.55%或全

39、額的5.55% 個稅：差額的30% 或全額的2% 滿五年的： 營業(yè)稅：無；個稅（不是唯一一套住房的）：總額的3%或差額的40%個稅 滿五年以上，且是唯一一套住房的：無營業(yè)稅、個稅：總額的2%或差額的30% 二套房貸1月10日下發(fā)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。而在2009年6月，銀監(jiān)會在關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知中明確強(qiáng)調(diào)，二套房貸必須按照首付四成、利率按基準(zhǔn)利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。存款準(zhǔn)備金率中國人民銀行宣布自1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0

40、.5個百分點(diǎn)，這是央行自2008年6月7日后近19個月來首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。（三）分析結(jié)果評價本項(xiàng)目總用地54666.7，總建筑面積為84312.54?！靶蚂髦苌：４禾臁?住宅小區(qū)（二期）以住宅建設(shè)為主，商業(yè)與休閑娛樂等相關(guān)配套工程為輔。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指表列表序號項(xiàng)目單位數(shù)值備注1建筑用地面積54666.72總建筑面積84312.54住宅建筑面積（計容積率面積）77286.49儲藏間建筑面積7026.053建筑占地面積14486.704建筑密度26.5%符合規(guī)定5容積率1.41符合規(guī)定6綠地率36.2%符合規(guī)定7總戶數(shù)戶768結(jié)合以上各產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)背景，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)不僅桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)

41、區(qū)“十一五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，而且各項(xiàng)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，為協(xié)調(diào)某市住房產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策之間的發(fā)展有成效性的促進(jìn)作用。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析（一）桑海宏觀環(huán)境分析1、桑海概況（1）桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)直屬某市人民政府管轄，是省級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，江西省唯一的國家級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。位于某市北郊，距某市區(qū)僅22公里。北依國際名山廬山，南枕梅嶺、西山，西靠佛教圣地云居山，東臨全國最大的淡水湖鄱陽湖，三面環(huán)山一面臨水，距江西最大的溫泉度假地僅半小時車程，是一塊難得的風(fēng)水寶地。轄區(qū)面積58平方公里，已規(guī)劃開發(fā)面積15平方公里。區(qū)現(xiàn)有常住人口5萬余人，從業(yè)人員1萬余人，其中具有高、

42、中級專業(yè)技術(shù)人員4000余人，區(qū)現(xiàn)有企業(yè)200余家。開發(fā)區(qū)發(fā)展定位：生態(tài)桑海城，新型工業(yè)區(qū)。（2）區(qū)位條件獨(dú)特，交通逐步改善京九鐵路、昌九城際鐵路穿境而過，且在區(qū)設(shè)客貨兩運(yùn)站。福銀高速、105國道、316國道穿區(qū)而過。高速公路、國道、鐵路構(gòu)成桑海強(qiáng)大的陸路交通網(wǎng)絡(luò)。開發(fā)區(qū)距昌北國際機(jī)場僅5公里。昌北國際機(jī)場現(xiàn)已開辟直達(dá)40多個城市的航線，并開通了直飛新加坡、日本等國際航線,至、廣、的飛行時間只需1小時。水路可由贛江經(jīng)鄱陽湖入長江，經(jīng)港出口，直達(dá)世界各地。河裝載能力達(dá)1000噸，遠(yuǎn)洋裝載能力5000噸。一個國河最大的國際集裝箱碼頭已在某建成，千噸級貨輪可自由出入，年吞吐量達(dá)10萬標(biāo)箱。由陸路、水

43、運(yùn)、空運(yùn)組成桑海開發(fā)區(qū)方便快捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。（3）發(fā)展?jié)摿Υ笈c配套設(shè)施完善土地：開發(fā)區(qū)占地面積58平方公里，有大量待開發(fā)利用的土地，且地勢平緩，地價低廉，征用手續(xù)簡便，開發(fā)成本低，極具升值潛力。供水：開發(fā)區(qū)水廠日供水能力達(dá)10萬噸，能充分滿足區(qū)企業(yè)生產(chǎn)和人居生活需求。水源來自于梅嶺深山，“一級空氣一級水”，水質(zhì)純凈、優(yōu)良，而水價不高于市區(qū)，可謂質(zhì)優(yōu)價廉。電力：開發(fā)區(qū)現(xiàn)有110千伏變電站一座，供電容量2萬千伏安，550千伏變電站已建設(shè)竣工，又一座220千伏變電站正在建設(shè)中。用電大戶絕無后顧之憂。文化環(huán)境融洽：某有20多所高校，緊臨開發(fā)區(qū)就有某大學(xué)、江西財大、某航空大學(xué)、江西農(nóng)大、華東交大、江西

44、理工大學(xué)等多所國級、省部級重點(diǎn)院校，每年30多萬的高校畢業(yè)生，為區(qū)企業(yè)發(fā)展所需的各類中高級人才提供了有力保障。2、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（1）產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，特色鮮明。經(jīng)過十多年的發(fā)展和積淀，園區(qū)形成了以濟(jì)生制藥廠桑海制藥廠為龍頭的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群，杏林白馬藥業(yè)、康正德藥業(yè)，濟(jì)順制藥等一大批藥業(yè)公司的入駐，區(qū)年生產(chǎn)260多個品種藥品，其中國家級新藥8個、中藥保護(hù)品種12個，產(chǎn)業(yè)配套十分完善，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益增強(qiáng)。 開發(fā)區(qū)光電、機(jī)械、食品等產(chǎn)業(yè)也正在加速聚集。2006年，擁有224家子公司的世界五百強(qiáng)企業(yè)富士科技正式進(jìn)駐桑海，標(biāo)志著桑海號巨輪開啟了她的國際化之旅。2007年，江西北洋食品添加

45、劑1000噸安賽蜜生產(chǎn)線項(xiàng)目在桑海開發(fā)區(qū)正式投產(chǎn)。目前中賽蜜的年生產(chǎn)能力不足5000噸，生產(chǎn)企業(yè)只有6家。 與此同時，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，國房地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘，碧桂園的進(jìn)入將大大提升江西省房地產(chǎn)開發(fā)水平。 （2）服務(wù)：開發(fā)區(qū)管委會是某市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，享有市級審批權(quán)。管委會秉持“客商為貴、誠信為本、效率為重、配套為要、回報為先”的“五為”服務(wù)理念建立了精干的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，為投資者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。開發(fā)區(qū)管委會可協(xié)助接裝水、電、氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等設(shè)施進(jìn)廠。管委會極力優(yōu)化投資環(huán)境，對規(guī)模以上企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)，給投資商發(fā)放綠卡，建立檢查許可、規(guī)收費(fèi)等制度。做到六禁

46、止。（3）治安：開發(fā)區(qū)十分重視社會治安綜合治理工作，全力協(xié)助企業(yè)搞好安全保衛(wèi)工作，積極為投資商營造安定的社會投資環(huán)境。區(qū)有一支特別能戰(zhàn)斗的公安隊(duì)伍，并建立了功能完善、快速反應(yīng)的治安防控網(wǎng)絡(luò)，良好的治安環(huán)境已成為桑海開發(fā)區(qū)招商引資的一名片。（二）行業(yè)準(zhǔn)入分析現(xiàn)在某市近497萬人，本項(xiàng)目定位為市級商業(yè)設(shè)施，吸引桑海經(jīng)濟(jì)區(qū)圍甚至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)群體，區(qū)域市場的為主導(dǎo)客戶吸納方向，同時老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以與人們的地域情節(jié)。“新祺周桑海春天” 住宅小區(qū)（二期）周邊交通便利，住宅產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)全部為多層住宅、地下儲藏室等，建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計、地理區(qū)位與市場需求，均符合目標(biāo)客戶群和市場的要求。結(jié)合行業(yè)

47、的各項(xiàng)政策、行業(yè)背景、市場環(huán)境與開發(fā)產(chǎn)品類型，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合行業(yè)準(zhǔn)入條件，同時也符合某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，符合某市人民日益增長的物質(zhì)需求的需要。與此同時，依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定，某置業(yè)XX公司符合相關(guān)規(guī)定，注冊資金為貳仟萬圓整，并已在當(dāng)?shù)毓ど绦姓块T注冊登記，項(xiàng)目的的資金全部為自有資金。第三章 某市房地產(chǎn)市場分析一、某市房地產(chǎn)市場概述隨著某經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的不斷提高，人均GDP的上漲，經(jīng)濟(jì)快速崛起，消費(fèi)水漲船高，老百姓對生活質(zhì)量的追求越來越高，而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)已不能滿足洪城百姓的需求。目前，某市商業(yè)正處在由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)上，按照

48、新城市規(guī)劃理念，必將帶動商業(yè)“減老增新”，為某商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供良好契機(jī)。二月的時候由于處于傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)期間，所以不少樓盤都推出營銷活動促進(jìn)銷售，樓盤營銷可謂花樣百出，但是總體來說買房送面積、送契稅與物業(yè)費(fèi)成了樓市的一大營銷熱潮，如奧林匹克、金橋慧景、香溢花城、正榮大湖之都等樓盤都相繼推出類似促銷活動。二月，愛房網(wǎng)在春節(jié)期間制作的“新春購房攻略”專題上，統(tǒng)計了所有某在售樓盤春節(jié)期間的銷售時間表，大多樓盤選擇在大年初三、初四就上班，甚至不少樓盤春節(jié)期間并沒休息，可以看出，春節(jié)期間的購房人群還是不少，不少開發(fā)商更是利用這個節(jié)氣，大打親情牌，希望通過“以老帶新促進(jìn)銷售。某正在全力發(fā)展地鐵工程某大眾捷運(yùn)

49、軌道（某地鐵）共有五條線,其中地鐵一號線，二號線工程正在施工中，2013年將全線打通地鐵一號線,2014年將正式全線通車并得到營運(yùn). 同年，地鐵三、四、五號線將全線開工建設(shè)，某軌道交通整體規(guī)劃全線總長168.886公里，其中一號線為地下線,其余四條線都將架設(shè)高架橋,屆時將形成某都會區(qū)MRT大眾捷運(yùn)系統(tǒng),在貼合某生活的律動之中，其所展現(xiàn)的歷史基調(diào)與人文風(fēng)情，更成為某都會區(qū)獨(dú)特風(fēng)貌的象征。地鐵的發(fā)展將進(jìn)一步拉近城市區(qū)域的距離。將有利于某市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步的發(fā)展。二、某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析近年來，隨著城市化發(fā)展的加速，道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，某市招商引資取得了卓著的成效，從而帶動了某市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)

50、增長，某市的區(qū)位條件將進(jìn)一步得到優(yōu)化；并且某入選“2008福布斯中國地最佳商業(yè)城市榜”。為更好地最好招商引資工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從商業(yè)分布來看，某市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在八一廣場、路以與一系列專業(yè)商品市場等片區(qū)布局。商業(yè)街、專業(yè)商品市場上，遍布了諸多品牌專賣店，其代表了某市的整體消費(fèi)水平。從業(yè)態(tài)來看，某市擁有的主要業(yè)態(tài)有綜合超市、專業(yè)市場、專業(yè)批發(fā)市場、專賣店、商貿(mào)城等六種。，其中最發(fā)達(dá)的業(yè)態(tài)還是超市，某擁有沃爾瑪三家，洪客隆等多家。從整體商業(yè)布局看某市的商業(yè)，其商業(yè)也是典型的以主干道為軸線分布的城鎮(zhèn)式商業(yè)形態(tài)，商業(yè)的發(fā)展仍處于起步階段，商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)層次、商品品種不豐富，市中心商圈呈帶狀輻射，輻

51、射力較小。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，某市巨大的商業(yè)發(fā)展空間將吸引越來越多的省外品牌商家的關(guān)注，某市商業(yè)的發(fā)展將步入一個新的階段。三、某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢1、瑤湖組團(tuán)：高科技產(chǎn)業(yè)新城 人口超過80萬瑤湖組團(tuán)規(guī)劃圍為城市二環(huán)(昌東大道)以東，昌南大道以北，贛江以南，高新行政邊界(焦頭河)以西。面積約185平方公里，人口規(guī)模80萬至100萬。其定位為先進(jìn)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和休閑旅游度假為支持，功能完善、相對獨(dú)立、可支持發(fā)展的生態(tài)科技組團(tuán)。將以軌道1號線和軌道3號線為導(dǎo)向，形成圍繞軌道交通的綜合功能區(qū)為核心，產(chǎn)業(yè)兩翼發(fā)展，外圍適度軸向拓展的空間格局。2、樂化組團(tuán)：打造成對接國際的樞紐

52、地區(qū)根據(jù)樂化組團(tuán)規(guī)劃方案，規(guī)劃圍北起飛機(jī)場以北、東至贛江北支、南至城市二環(huán)路、西至溪霞風(fēng)景區(qū)。規(guī)劃用地面積約70平方公里，共分為八大功能區(qū)，合計總?cè)丝趯⑦_(dá)25萬人。3、灣里組團(tuán)：發(fā)展“都市森林、休閑新城”灣里組團(tuán)擬規(guī)劃建設(shè)的城鎮(zhèn)規(guī)模約為30k，圍北起烏井水庫-翠巖寺；南至江西中醫(yī)學(xué)院；東至城市二環(huán)路；西臨幸福水庫。規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地約為18k，人口規(guī)模約為15萬人。4、馬蘭圩周邊地區(qū)：打造成CBD的文化休閑公園該規(guī)劃區(qū)南北分?jǐn)?shù)新建縣和昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)行政管轄圍，規(guī)劃區(qū)總用地面積4.63平方公里。規(guī)劃區(qū)是昌北綠心組成部分、CBD的文化休閑公園，也是長堎片區(qū)的商務(wù)、居住組團(tuán)。根據(jù)規(guī)劃方案，規(guī)劃區(qū)將形成

53、“一心、兩軸、兩廊、四區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)四、某市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展分析1、龐大的人口數(shù)量是某市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根本保證某市是江西省的省會城市，某市09年底全市戶籍總?cè)丝?97.33萬人，常住人口（居住半年以上）達(dá)464.89萬人,其中城區(qū)人口222.5萬人，農(nóng)村人口的城市化將帶來大量的需求。其中2010年，某市將各類住房建設(shè)約5.04萬套，建設(shè)面積438.2萬平方米。其中，建設(shè)保障性住房1.25萬套，建設(shè)面積66萬平方米；普通商品住房3.52萬套，總建筑面積348.3萬平方米；棚戶區(qū)改造住房0.27萬套，23.9萬平方米，除去中心鎮(zhèn)外，主要的需求將集中在城區(qū)。2、市場對高檔房的需求存在，但供應(yīng)

54、極少某市由于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，高收入人士體量相對還是比較多的；而他們以前要么住在原單位分配的福利房，要么是很早以前自建的私房，居住條件都比較差，有著較近切的換房需求，但目前市場上適合他們的中高檔住宅極少。五、某市住宅市場綜合分析1、外來房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入原來某市大部分本地房地產(chǎn)開發(fā)商都是進(jìn)行小規(guī)模的開發(fā)，隨著、福建、等來自沿?；蚴鞘械拈_發(fā)商的加入房地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)逐步開始走向規(guī)?；l(fā)展。這些企業(yè)帶來了沿海的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，無論在戶型、結(jié)構(gòu)還是在品質(zhì)、環(huán)保等方面，將使某市的房地產(chǎn)向沿海看齊，提升整個城市品位，而且這類企業(yè)規(guī)模較大、實(shí)力強(qiáng)，特別在融資方面具有獨(dú)到之處，促進(jìn)某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、居民

55、購房熱度持續(xù)升溫從對在售樓盤的訪談分析結(jié)果看，購房客戶已經(jīng)出現(xiàn)明顯的區(qū)域變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶與城區(qū)客戶比例已經(jīng)發(fā)生傾斜，基本達(dá)到60%：40%（鄉(xiāng)鎮(zhèn)：城區(qū)），大部分城區(qū)客戶已經(jīng)購房或受第二套房貸成本提高影響，許多二次置業(yè)或多次置業(yè)者暫緩或暫停置業(yè)。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場才剛剛開始被開發(fā)。隨著現(xiàn)在居民生活水平的提高，特別是隨著戶籍管理體制改革，小孩就讀與住宅所在地直接掛鉤，使得近年來某市出現(xiàn)了購房的高潮，而且這種狂潮年年升溫，購買力也逐年增加。社會高收入階層財富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道，房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者的愿望，一批在房地產(chǎn)市場活躍的投資者，帶動了更多的人投入到購房投資的行列；中低層收入

56、人員紛紛涌入城市居住，這部分人急于購房，就連純粹的種田莊稼漢也都在拼命積攢資金為自己的小孩在城購房讀書著想；隨著收入的不斷增加，對生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時尚，公積金制度、控制集資建房等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能，所以未來幾年某市的房地產(chǎn)業(yè)依然擁有著較大的發(fā)展空間。 3、生態(tài)、智能、配套完善等成為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的主流方向供過于求的市場讓開發(fā)商直接面對最終用戶，從選址到設(shè)計、營銷均以客戶需求為導(dǎo)向，隨著居民生活水平的提高與消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，人們對生活質(zhì)量有了更高的要求。健康在人們心中的地位愈顯尊貴。越來越多的購房者已經(jīng)逐漸將其注意力轉(zhuǎn)向了生態(tài)、智能產(chǎn)品，戶型

57、合理、面積適中、設(shè)計宜人、園林高雅的產(chǎn)品倍受消費(fèi)者青睞。為適應(yīng)消費(fèi)者的購房追求，從保證消費(fèi)者自身利益和生活便利性考慮，生態(tài)、智能、配套齊全將成為2010年新一代房地產(chǎn)產(chǎn)品的主流。4、建筑風(fēng)格某市和目前許多一樣發(fā)展城市一樣，在居住觀念上，不同層次的人群對住宅有著不同的要求；低收入群體對居住的要求較為簡單，住宅只是居住功能實(shí)現(xiàn)的承載體；中高收入的群體他們更多的看中居住的質(zhì)量，生活的品質(zhì)。而在開發(fā)商的開發(fā)理念上也存在著兩種趨向；一種是保持著傳統(tǒng)開發(fā)理念還未完全轉(zhuǎn)變，跟進(jìn)與創(chuàng)新性不足，導(dǎo)致居住物業(yè)千遍一律；另一種是受房地產(chǎn)市場大潮流的影響，積極接受外來新的開發(fā)理念，全新開發(fā)出針對不同消費(fèi)人群的住宅。近

58、年來隨著某市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，某市城市化進(jìn)程在提速，大量外來開發(fā)模式涌入，建筑風(fēng)格也隨之受到當(dāng)?shù)匕l(fā)展商與置業(yè)者的歡迎，目前，“世紀(jì)風(fēng)情”、“平安象湖、”“奧林匹克花園”等一批典型的歐陸風(fēng)格住宅小區(qū)取得了較好的市場業(yè)績，得到了市民的好評。5、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)從某市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，某市目前處在多層階段，但是也逐步出現(xiàn)高層建筑、別墅、花園洋房等,但是未能在市場上取得預(yù)期的效果；一方面，城區(qū)地價的高昂，使得發(fā)展商必須向高度發(fā)展，另一方面，目前某市市場又難以接受電梯物業(yè)所帶來的低得房率與較高的物業(yè)管理費(fèi)用。因而開發(fā)商為了規(guī)避電梯物業(yè)所帶來的負(fù)面效應(yīng)，普遍采用2+5或N+N的模式，即底商二至三屋，上

59、建平臺，再以平臺為基點(diǎn)，建筑三層以上住宅物業(yè)。任何一個地區(qū)，其建筑認(rèn)同都需要一定的基礎(chǔ)條件：第一、大環(huán)境的改變，如外地城市同類物業(yè)的受歡迎度與推廣規(guī)模；第二、當(dāng)?shù)厥杖胨降膶?shí)質(zhì)性提高，這使得當(dāng)?shù)厝说纳钣缮畋匦栊拖M(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，從滿足型消費(fèi)向素質(zhì)型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，他們有更多的經(jīng)濟(jì)能力來使自己的生活更輕松，更有品位；第三、房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，這使得部分區(qū)域地價高漲，開發(fā)商必須建造小高層或高層才能有效地控制成本；第四、當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性規(guī)劃，一個新鮮事物要深入民心，在開始階段，政府的強(qiáng)制執(zhí)行是最有效的途徑之一。第四章 項(xiàng)目工程方案一、設(shè)計依據(jù)（1）城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)（JGJ50-200

60、1）；（2）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（JGJ1340-2002)；（3）民用建筑設(shè)計通則（GB50352-2005）；（4）建筑設(shè)計防火規(guī)（GB50016-2006）；（5）住宅建筑規(guī)（GB50368-2005）；（6）住宅設(shè)計規(guī)（GB50096-2006)；（7）汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)（GB50067-97）；（8）項(xiàng)目用地紅線圖；（9）國家與地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)、規(guī)定。二、設(shè)計指導(dǎo)思想“新祺周桑海春天”住宅小區(qū)（二期）以整體經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻劃優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為項(xiàng)目塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生、安全、繁華的商、住之地是設(shè)計方案的著重點(diǎn)。設(shè)計理念