房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告與營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架

1、房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告與營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架委托個(gè)體:花費(fèi)的太陽(yáng)智誠(chéng)Sungshan園東西工業(yè)有限公司報(bào)告?zhèn)€體:Shanghai打開(kāi)房地產(chǎn)投資請(qǐng)教有限公司報(bào)告日期:二0 9月河南博越房地產(chǎn)咨詢有有限公司第一部分:產(chǎn)品研究_、地段1、地理位置本項(xiàng)目位于道北區(qū)域老城區(qū)與西工區(qū)交匯處,屬于市郊偏僻地帶。根據(jù)當(dāng)前洛陽(yáng)市整體市場(chǎng)走勢(shì)，市政府建設(shè)重點(diǎn)在洛陽(yáng)新區(qū)，廣泛市場(chǎng)調(diào)研以及定向產(chǎn)品測(cè)試后，我們 發(fā)現(xiàn):本案所處地段社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低一一在大部分客戶眼中,本案所處地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施 比較缺乏。然而，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過(guò)對(duì)本案周邊環(huán)境改進(jìn)的介紹后，特別是建華西路改造，定鼎路道口的打通等 重大工程的啟動(dòng)，使得

2、客戶對(duì)本地段前景關(guān)注程度提高,升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景 看到這種轉(zhuǎn)變，我們的信心也增強(qiáng)了!當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識(shí)里的投機(jī)性，不應(yīng)該過(guò)于慶幸。鑒于客戶對(duì)地段概念在感知和認(rèn)知上有一定出入的現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要，關(guān)于地段的形象營(yíng)造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵!2、交通本案所謂的交通由”道路”和”公共交通線路”構(gòu)成本案處于道北路。當(dāng)前，道北路通往市區(qū)有三個(gè)出口，其中只有兩個(gè)能夠過(guò)車，而且分布在道北路的兩 端，道路交通狀況不十分理想一一實(shí)際道路狀況相對(duì)糟糕?？墒墙ㄈA西路以及定鼎路道口的打通，將極大 地改進(jìn)道路狀況。本案由于所處位置相對(duì)比較靠里，出口不很理想，建議小區(qū)出口應(yīng)當(dāng)及早整改

3、。本案附近公共交通線路匱乏，僅有少量公交線途經(jīng),18路、19路，而且公交車輛的次數(shù)明顯偏少。交通問(wèn)題已成為極為關(guān)鍵的問(wèn)題,值得我們高度重視!對(duì)于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費(fèi)者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一!二、配套在本案推出后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，本項(xiàng)目區(qū)域生活配套欠缺一一屬于各種專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房的集中地，其它 生活、娛樂(lè)、健康醫(yī)療等設(shè)施屈指可數(shù)，成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。在營(yíng)銷推廣中，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。三、產(chǎn)品1、規(guī)劃”均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來(lái)”均不好”的嫌疑，可是在同質(zhì)樓盤的”個(gè)案博 弈”中本案總體規(guī)劃基本處于”不優(yōu)不劣”的局

4、面。本案的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其達(dá)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,如果對(duì) 景觀規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌b。假如真能操作到位：卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點(diǎn)！多次的市場(chǎng)調(diào)研已經(jīng)證實(shí)。在今后的傳播包裝過(guò)程中，大型社區(qū)概念將是去化速度最有力的利器！2、房型本案因?yàn)槭谴笮徒?jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，就整盤戶型比控制而言，本案戶型主力戶型為80多平方米中檔戶 型一一象本案這樣的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤，在前期品牌知名度完成后，市場(chǎng)迅速認(rèn)能夠至于產(chǎn)生熱銷的形式極 有可能出現(xiàn)?？墒窃谕瞥鲭A段,明顯偏大的房型將帶來(lái)銷售壓力！3、物業(yè)物業(yè)管理將是本案品牌塑造的另一個(gè)重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)啟用具有公認(rèn)品牌知名度的物業(yè)公司，在項(xiàng)目本身不 具備知名度的前提下，我們建議打著具有廣泛社會(huì)知名度”品牌物業(yè)”完成局部”借勢(shì)”的功能。4、價(jià)格由于本案為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，又加上在該