城市投資等級作業(yè)指引培訓(xùn)文件

1、都市投資等級評價作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期作業(yè)指引目的推行都市決策與項目決策分離的兩時期決策準(zhǔn)則，保證公司項目投資決策與公司戰(zhàn)略的匹配性，幸免投資隨意和投資方向模糊。適用范圍適用于目標(biāo)都市（已進(jìn)入和擬進(jìn)入都市）的投資等級及優(yōu)先級評價。職責(zé)企業(yè)治理中心組織建立都市等級評價體系并對各都市投資等級進(jìn)行評價；依照考察信息及評價等級，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、都市、片區(qū)等目標(biāo)區(qū)域研究信息，并牽頭、組織和協(xié)調(diào)各專業(yè)部門進(jìn)行目標(biāo)都市深入研究。銷售策劃部負(fù)責(zé)對目標(biāo)都市的房地產(chǎn)市場狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域市場信息簡報。總工室/設(shè)計治理部 負(fù)責(zé)對目標(biāo)都市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，

2、進(jìn)行都市產(chǎn)品水平與競爭力分析，形成目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品信息庫。核算部組織對目標(biāo)都市建安成本及配套費用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域成本信息庫。關(guān)鍵活動描述都市投資等級評價體系：一、趨勢預(yù)測定量指標(biāo)預(yù)測主指標(biāo)1新開工面積/施工面積（若統(tǒng)計公報未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）2施工面積/銷售面積（若統(tǒng)計公報未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）3施工面積/竣工面積（若統(tǒng)計公報未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積（由于預(yù)售面積往往難以獲得，該比值僅適用于對都市內(nèi)某較小區(qū)域的研究）5房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額（若房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計公報有批露）6房價收入比（僅作不同都市橫向比較用）

3、7新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積（若新開工面積當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計公報有批露）8商品住宅價格增幅/人均GDP增幅（若能夠得到今年及上一年全市商品住宅均價，且該比值僅作不同都市間橫向比較用）預(yù)測次指標(biāo)1商品住宅價格增幅/(人均消費支出人均儲蓄余額)增幅（若能夠得到今年及上一年全市商品住宅均價）2商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅（若能夠得到今年及上一年全市商品住宅均價）3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會企業(yè)貸款余額（若統(tǒng)計公報、當(dāng)?shù)匮胄袌蟾婀荚搩身棓?shù)據(jù)）二、趨勢預(yù)測定性指標(biāo)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征（一、二、三產(chǎn)業(yè)比重）2民營經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r（民營經(jīng)濟(jì)對GDP的貢獻(xiàn)率）3房地產(chǎn)開發(fā)水平（知名品牌開發(fā)商的數(shù)量等）

4、4以后都市規(guī)劃及重大建設(shè)項目5房地產(chǎn)政策導(dǎo)向（預(yù)售條件、地質(zhì)條件、規(guī)費）6重大都市活動（奧運會、世博會、亞運會、城運會等）7重大經(jīng)濟(jì)進(jìn)展機(jī)會三、運作可行性指標(biāo)1市場規(guī)模城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度GDP總量及增幅、城鎮(zhèn)居民人均收入（若擬在該都市開發(fā)商業(yè)項目，加入社會零售總額及人均消費性支出）商品住宅年銷售量商品住宅年銷售額人均居住面積（若統(tǒng)計公報有公布）2產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢：招商引資量、進(jìn)出口貿(mào)易總額（經(jīng)濟(jì)外向性）、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及要緊產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值、知名企業(yè)。3土地機(jī)會（國土局以后幾年的推地打算、土地市場競爭程度、地價水平）4政府配合效率企業(yè)治理中心牽頭組織制定都市指標(biāo)評價體系及項目指標(biāo)評價體系，為進(jìn)入都市及項

5、目投資決策等工作提供依據(jù)。都市投資等級評價體系，由企業(yè)治理中心負(fù)責(zé)完善和更新，財務(wù)中心、各區(qū)域、地區(qū)公司拓展部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參與討論，并報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)完成審核審批。依照公司經(jīng)營規(guī)劃要求，用地進(jìn)展部/開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)對目標(biāo)區(qū)域都市進(jìn)行考察，收集信息包括但不限于上述指標(biāo)，都市投資等級評價采納綜合評價方式，即匯總上述數(shù)據(jù)、綜合分析后得出評價等級。用地進(jìn)展部/開發(fā)中心（部）依照考察信息及評價等級，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、都市、片區(qū)等目標(biāo)區(qū)域研究信息，通過集團(tuán)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后，由企業(yè)治理中心牽頭，組織建立都市研究小組，進(jìn)行目標(biāo)都市深入研究，要緊職能分工如下：用地進(jìn)展部/開

6、發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)對選定都市進(jìn)展、土地市場持續(xù)跟蹤調(diào)研，關(guān)注重點都市的都市進(jìn)展、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、規(guī)劃動向、新區(qū)進(jìn)展等宏觀層面信息，土地市場信息，以及其他開發(fā)商拿地信息等。銷售策劃部負(fù)責(zé)對目標(biāo)都市的房地產(chǎn)市場狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，包括都市房地產(chǎn)整體進(jìn)展?fàn)顩r、片區(qū)市場狀況，產(chǎn)品、價格、客戶等方面信息，以及重點項目跟蹤等，形成目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場信息簡報，用地進(jìn)展合同部/用地進(jìn)展部/開發(fā)中心（部）提供協(xié)助。設(shè)計治理部/總工室負(fù)責(zé)對目標(biāo)都市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，進(jìn)行都市產(chǎn)品水平與競爭力分析，形成目標(biāo)都市產(chǎn)品信息庫，用地進(jìn)展合同部/用地進(jìn)展部/開發(fā)中心（部）提供協(xié)助。核算部責(zé)對目標(biāo)都市的土地成本、建安成本及配套費用等信

7、息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)都市成本信息庫，用地進(jìn)展合同部/用地進(jìn)展部/開發(fā)中心（部）提供協(xié)助。目標(biāo)都市信息跟蹤、收集應(yīng)作為各職能部門的日常工作接著進(jìn)行，各都市投資評價每年初必須集中更新一次，過程中可視情況每半年進(jìn)行調(diào)整，以此為修正投資方向和土地儲備規(guī)劃的依據(jù)，并對目標(biāo)都市的具體項目可行性研究提供數(shù)據(jù)支持，具體操作依照項目拓展與論證治理流程的要求執(zhí)行。都市市場趨勢評價指標(biāo)新開工面積 / 施工面積指標(biāo)意義：該指標(biāo)也稱開復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開工面積反映1到2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2到3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。該比值的異

8、常變化，結(jié)合近年來新開工面積的增幅，能夠預(yù)示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。20082009201020112012商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積施工面積 / 銷售面積指標(biāo)意義：施工面積反映了1到2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡進(jìn)展，該指標(biāo)的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預(yù)示性作用。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)；2.在此需提供都市90平米以下住宅各年施工面積、銷售面積數(shù)據(jù)。施工面積 / 竣工面

9、積指標(biāo)意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場供求是否平衡進(jìn)展，從一個側(cè)面體現(xiàn)都市房地產(chǎn)開發(fā)周期及房地產(chǎn)開發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積指標(biāo)意義：即期消費指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。 20082009201020112012商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額指標(biāo)意義：此項指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢的基礎(chǔ)性指標(biāo)。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資

10、額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積指標(biāo)意義：此項指標(biāo)是表明一、二級市場是否協(xié)調(diào)進(jìn)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)能夠作為工具之一推斷房價是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；然而房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應(yīng)與GDP的增幅或收入的增幅相接近。20082009

11、201020112012商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均GDP增幅比值房價收入比指標(biāo)意義：將某都市各個年度的房價收入比進(jìn)行縱向比較能夠發(fā)覺近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各都市的房價收入比進(jìn)行橫向比較能夠反映個都市的房價透支程度和以后增長空間的相對大小。20082009201020112012房價收入比商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅指標(biāo)意義：要緊反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。20082009201020112012商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均可支配收入增幅比值商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅指標(biāo)意義

12、：該指標(biāo)能夠?qū)Α吧唐纷≌瑑r格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因為有些都市統(tǒng)計的人均可支配收入并不能專門好地反映居民真實的經(jīng)濟(jì)實力，而人均消費支出人均儲蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實力，因此用這一指標(biāo)來輔助推斷房價水平與居民收入水平是否匹配。20082009201020112012商品住宅價格增幅（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅比值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額指標(biāo)意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對以后房地產(chǎn)市場進(jìn)展的信心。假如該指標(biāo)過高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場，一方面會阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)進(jìn)展，另一方面也會過度激

13、發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額全社會企業(yè)貸款余額比值市場趨勢預(yù)測定性指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢要緊介紹歷年三大產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要阻礙的支柱產(chǎn)業(yè)/行業(yè)的進(jìn)展趨向。民營經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r要緊指民營經(jīng)濟(jì)對GDP的貢獻(xiàn)程度。民營經(jīng)濟(jì)進(jìn)展好的地點，個體私營企業(yè)主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。房地產(chǎn)進(jìn)展水平包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量及三級市場進(jìn)展情況等。以后都市規(guī)劃及重大建設(shè)項目重點闡述都市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對都市進(jìn)展的重大阻礙，同時要分析都市重大建設(shè)項目對房地產(chǎn)

14、市場的阻礙。地點政策導(dǎo)向要講明該都市的項目預(yù)售條件、房地產(chǎn)市場治理方面的相關(guān)稅費，以及該都市的各種招商引資的優(yōu)惠政策。重大都市活動包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等，有無都市特色的旅游節(jié)之類的盛會情況。都市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟(jì)進(jìn)展機(jī)會分析都市對人口和外地住宅購買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的進(jìn)展趨勢，分析阻礙一個都市的重大進(jìn)展機(jī)會。要緊通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現(xiàn)對特定都市宏觀市場的把握和推斷。運作可行性指標(biāo)城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù)5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積指依據(jù)各都市實際情況、體現(xiàn)都市居民生活

15、、消費心理的傳統(tǒng)意義的都市行政單位土地面積之和。20082009201020112012城區(qū)面積主城區(qū)面積城區(qū)面積增幅主城區(qū)面積增幅常住人口（連續(xù)5年）分不給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20082009201020112012全市常住人口全市流淌人口市區(qū)常住人口全區(qū)流淌人口全市增幅市區(qū)增幅依照以上數(shù)據(jù)計算城區(qū)人口密度。同時需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單位人口密度。GDP、人均GDP（連續(xù)5年）20082009201020112012GDP人均GDP增幅必要時需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均GDP指標(biāo)。商品住宅年銷售面積（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積增幅90平米以下商品住宅銷售面積占整個銷售面積比例商品住宅年銷售額、銷售均價（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷售均價增幅土地機(jī)會一級市場： 包括至少2年當(dāng)?shù)貒辆帜甓韧频卮蛩恪⑼恋厥袌龈偁幊潭?、地價水平等（住宅用地）。要重點關(guān)注、講