房地產(chǎn)項目管理制度匯編

1、PAGE PAGE 44房地產(chǎn)開開發(fā)項目目可行性性研究管管理辦法法為適應公公司發(fā)展展需要，實現(xiàn)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目決策的的科學化化、民主主化，減減少或避避免投資資決策的的失誤，提高項項目開發(fā)發(fā)監(jiān)視的的綜合效效益，特特制定本本辦法。1 開開發(fā)項目目可行性性研究的的任務可行性研研究就是是在工程程項目投投資決策策前，對對與項目目有關的的社會、經(jīng)濟和和技術等等方面情情況進行行深入細細致的研研究；對對擬定的的各種可可能建設設方案或或技術方方案進行行認真的的技術經(jīng)經(jīng)濟分析析、比較較和論證證；對項項目的綜綜合效益益進行科科學的預預測和評評價。在在此基礎礎上，綜綜合研究究建設項項目的技技術先進進性和適適用性、

2、經(jīng)濟合合理性以以及建設設的可能能性和可可行性，由此確確定該項項目是否否應該投投資和如如何投資資等結(jié)論論性意見見，為領領導決策策提供可可靠的、科學的的依據(jù)。2 可可行性研研究的步步驟2.1 籌備備?？尚行行匝芯烤块_始前前的準備備工作包包括提出出項目開開發(fā)設想想，組建建研究小小組，制制定研究究計劃和和工作大大綱等。2.2 調(diào)查查。主要要從市場場調(diào)查和和資源調(diào)調(diào)查兩方方面進行行。市場場調(diào)查應應查明和和預測市市場的供供給和需需求量、價格、競爭能能力等，以便確確定項目目的經(jīng)濟濟規(guī)模和和項目構(gòu)構(gòu)成。資資源調(diào)查查包括建建設地點點調(diào)查、開發(fā)項項目用地地現(xiàn)狀、交通運運輸條件件、外圍圍基礎設設施、環(huán)環(huán)境保護護等方

3、面面的調(diào)查查，為下下一步規(guī)規(guī)劃方案案設計、技術經(jīng)經(jīng)濟分析析提供準準確的資資料。2.3 方案案的選擇擇和優(yōu)化化。在收收集到的的資料和和數(shù)據(jù)的的基礎上上，建立立若干可可供選擇擇的方案案，進行行反復比比較和論論證，會會同相關關部門采采用技術術經(jīng)濟分分析的方方法，評評選出合合理方案案。2.4 財務務評價與與不確定定性分析析。對經(jīng)經(jīng)上述分分析后所所確定的的最佳方方案，在在估算項項目投資資、成本本、價格格、收入入等基礎礎上，對對方案進進行詳細細的財務務評價和和不確定定性分析析。研究究論證項項目在經(jīng)經(jīng)濟上的的合理性性和盈利利能力。由相關關部門提提出資金金籌措建建議和項項目實施施總進度度計劃。 2.5 編寫寫

4、報告書書。經(jīng)上上述分析析與評價價，即可可編寫詳詳細的可可行性研研究報告告，推薦薦一個以以上的可可行方案案和實施施計劃，提出結(jié)結(jié)論性意意見、措措施和建建議，供供領導決決策。3 可可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容由于房地地產(chǎn)項目目的性質(zhì)質(zhì)規(guī)模和和復雜程程度不同同，其可可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容也不不盡相同同，各有有側(cè)重。主要應應包括以以下幾方方面：3.1 項目目概況。主要包包括：3.1.1 項目名名稱；3.1.2 項目的的地理位位置。包包括項目目所在地地城市、區(qū)和街街道，項項目周圍圍主要建建筑物等等；3.1.3 項目所所在地的的周圍環(huán)環(huán)境狀況況。主要要從工業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)及相關關行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展?jié)摿α?、項目目建設的的

5、時機和和自然環(huán)環(huán)境等方方面說明明項目建建設的必必要性和和可行性性；3.1.4 項目的的性質(zhì)及及主要特特點。3.2 開發(fā)發(fā)項目用用地的現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查查及動遷遷安置3.2.1 土地調(diào)調(diào)查。包包括開發(fā)發(fā)項目用用地范圍圍內(nèi)的各各類土地地面積及及使用單單位。3.2.2 人口調(diào)調(diào)查。包包括開發(fā)發(fā)項目用用地范圍圍內(nèi)的總總?cè)丝跀?shù)數(shù)、總戶戶數(shù)，需需動遷的的人口數(shù)數(shù)、戶數(shù)數(shù)等。3.2.3 調(diào)查開開發(fā)項目目用地范范圍內(nèi)建建筑物的的種類，各種建建筑物的的數(shù)量及及面積，需要拆拆遷的建建筑物種種類、數(shù)數(shù)量和面面積等。3.2.4 各種市市政管線線。主要要應調(diào)查查上水管管、雨水水管、污污水管線線、熱力力管線、燃氣管管線、電電力和

6、通通訊管線線的現(xiàn)狀狀及目標標和其可可能實現(xiàn)現(xiàn)的時間間。3.2.5 其他地地下、地地上物現(xiàn)現(xiàn)狀。開開發(fā)項目目用地范范圍內(nèi)地地下物調(diào)調(diào)查了解解的內(nèi)容容，包括括水井、人防工工程、各各種管線線等；地地上物包包括各種種樹木、植物等等。開發(fā)發(fā)項目用用地的現(xiàn)現(xiàn)狀要附附有平面面示意圖圖。3.2.6 如需要要進行拆拆遷的，要制定定動遷計計劃，確確定安置置方案。3.3 市場場分析和和建設規(guī)規(guī)模的確確定3.3.1 市場供供給現(xiàn)狀狀分析及及預測。3.3.2 市場需需求現(xiàn)狀狀分析及及預測。3.3.3 市場交交易的數(shù)數(shù)量與價價格。3.3.4 服務對對象分析析、制定定租售計計劃。3.3.5 擬建項項目建設設規(guī)模的的確定。3

7、.4 規(guī)劃劃設計方方案選擇擇3.4.1 市政規(guī)規(guī)劃方案案選擇。市政規(guī)規(guī)劃方案案的主要要內(nèi)容包包括各種種市政設設施的布布置、來來源、去去路、和和走向，大型商商業(yè)房開開發(fā)項目目重點要要規(guī)劃安安排好交交通組織織和共享享空間等等。3.4.2 項目構(gòu)構(gòu)成及平平面布置置。3.4.3 建筑規(guī)規(guī)劃方案案選擇。建筑規(guī)規(guī)劃方案案的內(nèi)容容主要包包括各單單項工程程的占地地面積、建筑面面積、層層數(shù)、層層高、房房間布置置、各種種房間的的數(shù)量、建筑面面積等。附規(guī)劃劃設計方方案詳圖圖。3.5 資源源供給3.5.1 建筑材材料的需需用量、采購方方式和供供應計劃劃。3.5.2 項目施施工的組組織計劃劃。3.5.3 項目施施工期間

8、間的動力力、水等等供應。3.5.4 項目建建成投入入使用后后水、電電、熱力力、煤氣氣、交通通、通訊訊等供應應條件。3.6 項目目開發(fā)組組織機構(gòu)構(gòu)和管理理費用研研究3.6.1 開發(fā)項項目的管管理體制制、機構(gòu)構(gòu)設置。3.6.2 管理人人員的配配備方案案。3.6.3 人員培培訓計劃劃、年管管理費用用估算。3.7 開發(fā)發(fā)建設計計劃3.7.1 前期開開發(fā)計劃劃。包括括項目從從立項、可行性性研究、下達規(guī)規(guī)劃任務務、征地地拆遷、委托規(guī)規(guī)劃設計計、取得得開工許許可證直直至完成成開工前前準備等等系列工工作計劃劃。3.7.2 工程建建設計劃劃。包括括各個單單項工程程的開工工、竣工工時間，進度安安排，市市政工程程的

9、配套套建設計計劃等。3.7.3 建設場場地的布布置。3.7.4 施工隊隊伍的選選擇。3.8 項目目經(jīng)濟及及社會效效益分析析3.8.1 項目總總投資估估算。包包括開發(fā)發(fā)建設投投資和經(jīng)經(jīng)營資金金兩部分分。3.8.2 項目投投資來源源、籌措措方式的的確定。3.8.3 開發(fā)成成本估算算。3.8.4 銷售成成本、經(jīng)經(jīng)營成本本估算。3.8.5 銷售收收入、租租金收入入、經(jīng)營營收入和和其他收收入估算算。3.8.6 財務評評估。運運用靜態(tài)態(tài)和動態(tài)態(tài)分析方方法分析析計算項項目投資資回收期期、凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收益益率和投投資利潤潤率、借借款償還還期等技技術經(jīng)濟濟指標，對項目目進行財財務評價價。3.8.7 風險分分

10、析。一一方面采采用盈虧虧平衡分分析、敏敏感性分分析、概概率分析析等定量量分析方方法進行行風險分分析；另另一方面面結(jié)合政政治形勢勢、國家家方針、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展趨勢勢、市場場周期、自然等等方面因因素的可可能變化化，進行行定性風風險分析析。3.8.8 項目環(huán)環(huán)境效益益、社會會效益及及綜合效效益評價價。3.8.9 結(jié)論及及建議運用各種種數(shù)據(jù)從從技術、經(jīng)濟、財務等等方面論論述開發(fā)發(fā)項目的的可行性性，提出出存在的的問題及及相應的的建議，并推薦薦最佳方方案。4可行性性研究報報告的撰撰寫4.1 封面面：要能能反映評評估項目目的名稱稱、誰作作的評估估及可行行性研究究報告寫寫作時間間。4.2 摘要要：用簡簡潔的語語言

11、，介介紹被評評估項目目所處地地區(qū)的市市場情況況、項目目本身的的情況和和特點、評估的的結(jié)論。文字要要字斟句句酌，言言必達意意，絕對對不能有有廢詞冗冗句，字字數(shù)以不不超過110000字為宜宜。4.3 目錄錄4.4 正文文：這是是可行性性研究報報告的主主體，要要按照邏邏輯的順順序，從從總體到到細節(jié)循循序進行行。一般般包括：項目總總說明、項目概概況、投投資環(huán)境境研究、市場研研究、項項目地理理環(huán)境和和附近地地區(qū)競爭爭性發(fā)展展項目、規(guī)劃方方案及建建設條件件、建設設方式與與進度安安排、投投資估算算及資金金籌措、項目評評估基礎礎數(shù)據(jù)的的預測和和選定、項目經(jīng)經(jīng)濟效益益評價、風險分分析和結(jié)結(jié)論與建建議等十十二個方

12、方面。4.5 附表表：附表表是對于于正文中中不便于于插入的的較大型型表格。一般包包括：項項目工程程進度計計劃表、項目投投資估算算表、投投資計劃劃和資金金籌措表表、項目目銷售計計劃表、項目銷銷售收入入測算表表、財務務現(xiàn)金流流量表、資金來來源與運運用表、貸款還還本付息息估算表表和敏感感性分析析表。4.6 附圖圖：一般般包括：項目位位置示意意圖、項項目規(guī)劃劃用地紅紅線圖、建筑設設計方案案平面圖圖等。5市場分分析與需需求預測測5.1 開發(fā)發(fā)項目的的市場調(diào)調(diào)查內(nèi)容容，可依依項目的的具體情情況確定定。一般般應進行行以下內(nèi)內(nèi)容的調(diào)調(diào)查：5.1.1 社會經(jīng)經(jīng)濟狀況況及投資資環(huán)境調(diào)調(diào)查，主主要包括括項目所所在地

13、的的社會經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展規(guī)劃、城市建建設規(guī)劃劃、金融融財稅政政策、鼓鼓勵投資資產(chǎn)業(yè)及及影響房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的各種種宏觀經(jīng)經(jīng)濟因素素。5.1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)投資及及同類物物業(yè)市場場調(diào)查。主要包包括項目目所在地地房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)態(tài)勢勢、開發(fā)發(fā)量、價價格水平平及潛在在需求。如同類類物業(yè)近近年內(nèi)的的市場交交易狀況況、區(qū)域域分布和和價格水水平。對對明顯具具有競爭爭性的項項目要有有針對性性地著重重進行研研究分析析。5.1.3 消費者者意愿調(diào)調(diào)查。主主要包括括當?shù)叵M者對對項目設設計的使使用要求求或?qū)σ岩验_發(fā)項項目的評評價、消消費者的的購買動動機、購購買能力力及購買買偏好等等。5.1.4 物資供供應市場場調(diào)查。主

14、要包包括當?shù)氐刂饕牟牧稀⒃O設備供應應狀況、市場價價格及有有關物資資信息。5.1.5 工程技技術狀況況調(diào)查。主要包包括項目目開發(fā)所所處地段段的地形形、地質(zhì)質(zhì)情況、當?shù)乜煽刹捎眯滦虏牧?、新技術術以及有有關技術術經(jīng)濟指指標。5.1.6 物業(yè)管管理狀況況的調(diào)查查。主要要調(diào)查了了解該地地面物業(yè)業(yè)管理范范圍、服服務質(zhì)量量、收費費標準、客戶對對物業(yè)收收費的承承受能力力等。5.2 市場場調(diào)查方方法應機機動靈活活，力求求準確，一般可可采取以以下方法法：5.2.1 積累資資料。專專人收集集有關專專業(yè)報刊刊、會議議及政府府協(xié)會活活動等形形成的文文件、信信息、年年鑒統(tǒng)計計資料，進行整整理鑒別別。5.2.2 走訪調(diào)調(diào)

15、查。通通過走訪訪客戶、開發(fā)企企業(yè)和有有關信息息咨詢服服務部門門，獲得得開發(fā)項項目功能能、質(zhì)量量、價格格及改進進提高的的要求。5.2.3 征詢。通過對對有關行行政管理理部門征征詢或?qū)＜液兎绞绞健?.2.4 在深入入調(diào)查充充分分析析收集資資料基礎礎上，對對開發(fā)物物業(yè)需求求現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢進行行科學分分析，對對開發(fā)成成本、市市場售價價、銷售售對象、銷售進進度等作作出客觀觀預測。6地點選選擇與地地塊價值值評價房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的地點點選擇和和地塊評評價是對對可供選選擇的地地點和地地塊的條條件和價價值進行行分析比比較和評評價。分分析評價價內(nèi)容包包括：6.1 擬定定地點的的水文、地形、地質(zhì)條條件

16、等地地理特征征；6.2 擬定定地點的的市政配配套、交交通運輸輸條件；6.3 擬訂訂范圍的的拆遷情情況；6.4 地塊塊周邊的的自然景景觀、人人造景觀觀及污染染情況；6.5 實際際地價與與地價潛潛在價值值評價。7資金籌籌措7.1 制定定可靠或或比較可可靠的資資金籌措措計劃，是開發(fā)發(fā)項目實實現(xiàn)預期期目標的的基本條條件，是是避免項項目流產(chǎn)產(chǎn)或夭折折的根本本保證，必須高高度重視視，周密密策劃。凡在資資金籌措措無望的的情況下下，不必必開展深深度可行行性研究究。7.2 資金金籌措計計劃主要要是就項項目投資資的資金金來源進進行分析析，包括括自有資資金、貸貸款和預預售收入入三部分分。當資資金來源源中包括括預售收

17、收入時，應有銷銷售收入入計劃配配合考慮慮。8 財財務評價價8.1 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財財務評價價有靜態(tài)態(tài)法和動動態(tài)法兩兩種。對對規(guī)模小小、周期期短的項項目，可可采用靜靜態(tài)法。對規(guī)模模較大、周期較較長或資資金來源源渠道多多、收支支復雜或或滾動開開發(fā)的項項目，應應采取動動態(tài)法。8.2 靜態(tài)態(tài)法是通通過投資資項目的的總收入入和總費費用之間間的比較較，來計計算開發(fā)發(fā)項目的的盈利和和投資回回報率數(shù)數(shù)值，以以此計算算與同類類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目正常?；貓舐事氏啾容^較，以分分析評價價其經(jīng)濟濟合理性性。靜態(tài)態(tài)法的評評價指標標有凈利利潤投資資收益率率和靜態(tài)態(tài)投資回回收期。8.3 動態(tài)態(tài)法財務務盈利能能力分析析，一

18、般般應以下下列指標標進行。8.4 財務務凈現(xiàn)值值（FNNPV）財務凈凈現(xiàn)值是是指按行行業(yè)的基基準收益益率或設設計的折折現(xiàn)率iic，將將項目經(jīng)經(jīng)營周內(nèi)內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流流量折現(xiàn)現(xiàn)到建設設初期的的現(xiàn)值之之和，它它是考察察項目在在經(jīng)營周周期內(nèi)盈盈利能力力的動態(tài)態(tài)評價指指標，其其值可根根據(jù)財務務現(xiàn)金流流量表計計算求得得。判別別標準為為FNPPV0項目目可行；FNPPV00項目不不可行。8.5 財務務內(nèi)部收收益率（FIRRR）財務內(nèi)部部收益率率是指項項目在整整個經(jīng)營營期內(nèi)各各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量累計等等于零時時的折現(xiàn)現(xiàn)率，是是考察項項目盈利利能力的的主要動動態(tài)評價價指標。判別標標準為：FIRRRic即即認為盈

19、盈利能力力已滿足足最低要要求，項項目可行行；FIIRRic項項目不可可行。8.6 財務務凈現(xiàn)值值率（FFNPVVR）財務凈現(xiàn)現(xiàn)值率是是項目單單位投資資現(xiàn)值所所獲得的的凈現(xiàn)值值，其值值越大表表明項目目投資效效益越好好。8.7 動態(tài)態(tài)投資回回收期（Pt）動態(tài)投資資回收期期是按現(xiàn)現(xiàn)值法計計算的投投資回收收期，可可直接從從財務現(xiàn)現(xiàn)金流量量表求得得。本條條所列財財務評價價指標表表達公式式見附錄錄。9不確定定性分析析9.1 項目目評價所所采用的的數(shù)據(jù)，由于多多來自預預測和估估算，有有一定程程度的不不確定性性，為分分析不確確定因素素對財務務評價指指標的影影響需進進行不確確定性分分析，以以估計項項目可能能承擔

20、的的風險，以論證證開發(fā)項項目在經(jīng)經(jīng)濟上的的可靠性性。不確確定性分分析包括括盈虧平平衡分析析、敏感感性分析析和概率率分析。9.2 盈虧虧平衡分分析是通通過盈虧虧平衡點點（BEED）分分析項目目成本與與收益的的平衡關關系。當當影響投投資效果果的變化化因素達達到某一一臨界值值時，方方案的收收入與支支出相平平衡，此此時方案案既不盈盈利也不不虧本，此臨界界值即為為盈利平平衡點。9.3 敏感感性分析析是通過過分析、預測項項目主要要因素（如成本本、價格格、銷售售周期等等因素）發(fā)生變變化時對對財務評評價指標標的影響響，從中中找出敏敏感因素素和極限限變化幅幅度。9.4 概率率分析的的目的在在于用概概率研究究預測

21、各各種不確確定性因因素和風風險因素素對項目目評價指指標可能能發(fā)生的的影響。一般是是計算項項目凈值值的期望望值及凈凈現(xiàn)值大大于或等等于零時時的累計計概率，累計概概率越大大，說明明項目承承擔的風風險越小小。10可行行性研究究管理10.11 房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目不論投投資規(guī)模模大小，都應編編制可行行性研究究報告，其深度度要求可可從實際際出發(fā)或或領導決決策要求求確定。規(guī)模較較大且要要求研究究深度相相對較深深的項目目，可委委托專門門咨詢機機構(gòu)承擔擔項目可可行性研研究任務務；規(guī)模模適量且且研究深深度適當當?shù)捻椖磕浚煞糠康禺a(chǎn)公公司自行行組織可可行性研研究。10.22 房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目可行性性研究工工作

22、，一一般應由由公司總總工程師師總體負負責，開開發(fā)、銷銷售、財財務部門門人員參參與組成成研究小小組，開開展工作作。10.33 房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目可行性性研究報報告首頁頁應加蓋蓋開發(fā)公公司印章章，主扉扉頁應署署總經(jīng)理理、總工工程師及及研究人人員姓名名，末頁頁應署報報告執(zhí)筆筆人姓名名。10.44 開開發(fā)項目目的可行行性研究究工作，由公司司組織并并進行初初審，研研究報告告必須上上報國華華實業(yè)公公司，并并由其主主持論證證審批。10.55開發(fā)項項目的可可行性研研究報告告及決策策意見，不論實實施與否否，都應應歸入技技術檔案案管理，妥善保保存?zhèn)洳椴椤?0.66 可可行性研研究報告告屬單位位的集體體研究成成果

23、，對對其有關關經(jīng)營策策略和經(jīng)經(jīng)濟對策策研究要要給予保保密，凡凡因泄露露損害單單位利益益者，視視為違紀紀行為。10.77 開開發(fā)項目目實施完完成后，應組織織參與研研究的部部門和人人員進行行總結(jié)，予以跟跟蹤研究究。對研研究的方方法、測測算、結(jié)結(jié)論、建建議等，對照市市場實際際，從中中找出成成功經(jīng)驗驗和教訓訓，以不不斷提高高可行性性研究的的科學水水平和定定性、定定量分析析的準確確性。附錄： 財務務評價指指標表達達公式1 靜靜態(tài)評價價指標1.1 投資資收益率率（R）投資收益益率（RR）=凈凈收益額額項目投投資總額額100%1.2 靜態(tài)態(tài)投資回回收期（Pt）投資回收收期（PPt）=累計凈凈現(xiàn)金流流量開始始

24、出現(xiàn)正正值年份份數(shù)1+上上年累計計凈現(xiàn)金金流量的的絕對值值當年凈凈現(xiàn)金流流量2 動動態(tài)評價價指標2.1 財務務凈現(xiàn)值值（FNNPV）FNPVV=（CII-C00）t（1+ic）-t式中：11）CII現(xiàn)金流流入量 CC0現(xiàn)金流流出量2）（CCI-CC0）第tt年的凈凈現(xiàn)金流流量3）icc基準準收益率率4）n計算期期2.2財財務內(nèi)部部收益率率（FIIRR）（CII-C00）t（1+FIRRR）-t=00式中符號號代表意意義同上上式。2.3 財務務凈現(xiàn)值值率（FFNPVVR）FPVRR=FNNPVI式中：11）FNNPV財務凈凈現(xiàn)值2）I投資現(xiàn)現(xiàn)值2.4 動態(tài)態(tài)投資回回收期（pt）（CII-C00）

25、t（1+ic）-t=00動態(tài)投資資回收期期（Pt）=（累計計財務凈凈現(xiàn)值出出現(xiàn)正值值年份表表）-11+當年年累計財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值的絕絕對值當年財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值房地產(chǎn)開開發(fā)管理理細則1 總總則為加強對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務的管管理，減減少和避避免失誤誤，提高高綜合效效益，根根據(jù)城城市房地地產(chǎn)管理理法及及其他有有關法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，結(jié)合合近年來來濟南國國華置業(yè)業(yè)有限公公司進行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的實際情情況，制制定本細細則。2 項項目開發(fā)發(fā)管理2.1 項目目選擇：由開發(fā)發(fā)部配合合實業(yè)公公司根據(jù)據(jù)城市發(fā)發(fā)展前景景、地理理位置、城市規(guī)規(guī)劃等因因素，結(jié)結(jié)合自身身實力，考察選選擇具有有投資價價值的開開發(fā)項目目。2.2

26、 可行行性研究究：由開開發(fā)部按按房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究管理理辦法執(zhí)執(zhí)行。2.3 投資資決策：根據(jù)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目可行性性研究報報告，結(jié)結(jié)合公司司自身情情況，對對是否投投資開發(fā)發(fā)該項目目做出決決策。決決策必須須認真慎慎重，貫貫徹實事事求是、量力而而行的原原則。決決定投資資項目的的可行性性研究報報告報國國華實業(yè)業(yè)公司審審批。2.4 土地地合同訂訂立：項項目確定定后，開開發(fā)部應應組織盡盡快與土土地持有有方簽定定正式合合同（或或協(xié)議），如土土地使用用權(quán)出讓讓（或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓）協(xié)協(xié)議、合合作開發(fā)發(fā)合同、聯(lián)建合合同等。合同內(nèi)內(nèi)容要具具體、明明確、嚴嚴謹，準準確載明明合同各各方的責責任，必必要時可可以報有

27、有關部門門鑒證或或公證。2.5 計劃劃編制：土地合合同簽定定后，項項目公司司經(jīng)理應應組織編編制項目目開發(fā)詳詳細計劃劃書，明明確辦理理各項前前期手續(xù)續(xù)、規(guī)劃劃設計及及論證、施工圖圖設計及及優(yōu)化、施工監(jiān)監(jiān)理的委委托、施施工隊伍伍的選擇擇及進場場等事項項的時間間、人員員安排、辦理步步驟等。明確資資金籌措措、完成成投資、成本控控制、房房產(chǎn)銷售售等的方方式、方方法及相相應計劃劃安排。2.6 前期期手續(xù)：開發(fā)部部指導并并會同項項目公司司相關人人員有步步驟地辦辦理有關關手續(xù)，主要有有：2.6.1 向開發(fā)發(fā)管理部部門報批批項目，申報開開發(fā)經(jīng)營營許可證證。2.6.2 向計劃劃部門申申報固定定資產(chǎn)投投資計劃劃，報

28、批批項目立立項。2.6.3 向土地地部門申申領土地地使用證證和建設設用地批批準書。2.6.4 向規(guī)劃劃部門申申請規(guī)劃劃定點，辦理建建設用地地許可證證。2.6.5 如系舊舊城改造造項目，按當?shù)氐卣牡牟疬w政政策委托托拆遷管管理部門門辦理拆拆遷安置置，拆遷遷完畢后后請有關關部門驗驗收。2.7 規(guī)劃劃設計：由工程程部配合合實業(yè)公公司完成成。要貫貫徹充分分利用土土地、完完善使用用功能、利于房房產(chǎn)銷售售、降低低工程造造價、美美化周圍圍環(huán)境的的原則。大型項項目的規(guī)規(guī)劃設計計宜采用用招標方方式確定定設計單單位。規(guī)規(guī)劃設計計完成后后，向規(guī)規(guī)劃部門門報批，開發(fā)部部組織申申領建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證、建建設工程

29、程規(guī)劃許許可證。2.8 現(xiàn)場場施工準準備2.8.1 工程部部負責委委托測量量與勘探探，辦理理地形圖圖和工程程地質(zhì)勘勘察資料料。2.8.2 工程部部組織實實施項目目（場地地）的“三通一一平”，聯(lián)系系辦理水水、電進進場，必必要時爭爭取辦理理“七通一一平”。2.9 委托托工程施施工監(jiān)理理：所有有開發(fā)項項目原則則上都要要委托施施工監(jiān)理理。宜采采用招標標或議標標的方式式選擇工工程監(jiān)理理單位；應明確確工程監(jiān)監(jiān)理的職職責、權(quán)權(quán)限、與與公司工工程部的的職責分分工，并并應有與與對監(jiān)理理單位進進行監(jiān)督督、管理理、獎罰罰相對應應的合同同、經(jīng)濟濟、行政政管理措措施或辦辦法。工工程部負負責組織織委托監(jiān)監(jiān)理。2.100

30、編編制項目目施工組組織總設設計：項項目具備備開工條條件時，總工程程師組織織工程部部編制項項目施工工組織總總設計，明確單單項工程程開工順順序、施施工隊伍伍及資金金的調(diào)度度、各單單項（或或單位）工程開開工時間間、設備備及材料料的采購購準備及及時間、質(zhì)量控控制計劃劃、場地地的利用用及安排排等。2.111 施施工隊伍伍選擇：項目施施工組織織總設計計確定后后，經(jīng)濟濟部應按按計劃組組織選擇擇施工隊隊伍。具具體操作作方式見見工程招招標管理理規(guī)定。施工隊隊伍確定定后，公公司應與與其簽訂訂正式的的施工合合同。2.122 開開工手續(xù)續(xù)：工程程開工前前，開發(fā)發(fā)部配合合工程部部辦理消消防、抗抗震監(jiān)督督、工程程報建、開

31、工報報告、施施工許可可證、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督、安全全監(jiān)督等等手續(xù)。2.133 自自購工程程用設備備、材料料的招標標與供貨貨：工程程開工前前，工程程部應依依據(jù)設計計施工圖圖紙及開開發(fā)項目目定位做做好設備備、材料料選型、定位工工作。相相關部門門（或工工程部門門）根據(jù)據(jù)設備、材料定定位要求求及施工工組織總總設計的的時間安安排選擇擇供貨商商，一般般采用招招標或議議標的方方式確定定供貨商商。供貨貨商確定定后，公公司應與與其簽訂訂正式的的供貨合合同。2.144 施施工管理理：工程程部負責責施工管管理。管管理內(nèi)容容主要包包括：2.144.1 組織織施工前前的圖紙紙會審，審核施施工單位位的施工工組織設設計；2.14

32、4.2 協(xié)助助施工單單位解決決現(xiàn)場的的特殊困困難；2.144.3 督促促施工單單位按合合同要求求完成施施工進度度，實事事求是地地對工程程進度做做出簽證證；2.144.4 清點點、驗收收甲供材材料，督督促施工工單位做做好工程程材料的的取樣檢檢驗，檢檢查材料料合格證證；2.144.5 督促促施工單單位做好好分部、分項工工程的自自檢、互互檢工作作，組織織進行隱隱蔽工程程的驗收收，嚴格格控制工工程質(zhì)量量；2.144.6 及時時發(fā)現(xiàn)、處理施施工中出出現(xiàn)的問問題，對對質(zhì)量事事故，必必須向公公司及有有關行業(yè)業(yè)主管部部門反映映，妥善善處理；2.144.7 協(xié)調(diào)調(diào)解決兩兩個以上上施工單單位的施施工交叉叉關系；2

33、.144.8 督促促施工單單位進行行工程維維修。委托監(jiān)理理公司進進行施工工監(jiān)理的的項目，要嚴格格按照委托監(jiān)監(jiān)理合同同、工程監(jiān)監(jiān)理實施施細則對以上上施工管管理工作作進行分分工，避避免與公公司工程程部工作作交叉，并按委托監(jiān)監(jiān)理合同同、工程監(jiān)監(jiān)理實施施細則對監(jiān)理理單位進進行日常常監(jiān)督。2.155 工工程造價價預測及及預算：項目定定位前，經(jīng)濟部部應配合合開發(fā)部部對項目目進行經(jīng)經(jīng)濟論證證；項目目定位后后，經(jīng)濟濟部應配配合實業(yè)業(yè)公司做做項目投投資估算算；正式式設計施施工圖出出來后，經(jīng)濟部部應做設設計施工工圖預算算。經(jīng)濟濟部應視視以上工工作量大大小外委委編制或或自行編編制，以以此作為為控制項項目投資資、工程

34、程成本的的依據(jù)或或目標。2.166 工工程款撥撥付：項項目公司司根據(jù)工工程進度度，編制制開發(fā)項項目的季季度、月月度用款款計劃，交財務務部組織織資金。施工單單位按合合同提報報工程付付款計劃劃后，由由經(jīng)濟部部進行審審核，并并配合財財務部撥撥款。2.177 竣竣工驗收收：2.177.1 開發(fā)發(fā)項目（單項工工程）竣竣工后，先由公公司工程程部組織織初驗，初驗合合格后向向質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督部門門申請驗驗收。2.177.2 成片片開發(fā)項項目竣工工后，工工程部組組織初驗驗，然后后報當?shù)氐卣M組織有關關部門進進行綜合合驗收。2.177.3 開發(fā)發(fā)項目驗驗收合格格后，工工程部將將工程項項目資料料綜合整整理后按按規(guī)定時時

35、間向城城建檔案案館報送送。2.188工程造造價決算算：工程程竣工后后，由經(jīng)經(jīng)濟部審審核施工工單位提提報的工工程竣工工造價結(jié)結(jié)算（必必要時，可委托托審計事事務所進進行審計計），工工程部配配合，并并與施工工單位辦辦理工程程造價結(jié)結(jié)算手續(xù)續(xù)。財務務部依據(jù)據(jù)確認的的工程造造價結(jié)算算編制工工程竣工工財務決決算，對對項目工工程投資資進行竣竣工清點點。2.199 技技術檔案案管理：綜合部部根據(jù)檔檔案管理理要求制制定相應應辦法進進行管理理。主要要是：2.199.1 收集集、保管管開發(fā)項項目的原原始資料料，包括括立項批批文、用用地許可可證、建建設用地地規(guī)劃許許可證、拆遷驗驗收證、建設工工程規(guī)劃劃許可證證、建設設

36、工程施施工許可可證、開開工報告告等等。2.199.2 收集集開發(fā)項項目的全全套工程程資料，審查、保管施施工單位位提交的的竣工資資料，包包括工程程地質(zhì)勘勘察報告告、規(guī)劃劃圖、施施工圖、圖紙會會審記錄錄、重要要施工日日志、材材料化驗驗與試驗驗報告、隱蔽工工程驗收收單、設設計變更更記錄、現(xiàn)場簽簽證、質(zhì)質(zhì)量事故故處理報報告、竣竣工決算算書等。3 房房產(chǎn)銷售售管理3.1 對房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的銷售售工作應應提前介介入。在在可行性性研究階階段，開開發(fā)部就就項目的的銷售前前景、預預期售價價提出意意見，并并對項目目進行市市場定位位即確定定項目的的主要銷銷售對象象。在規(guī)規(guī)劃設計計階段，開發(fā)部部應根據(jù)據(jù)市場定定

37、位和掌掌握的市市場信息息，對項項目的戶戶型設置置、面積積大小、內(nèi)部設設施、設設計標準準等提出出相應的的意見。3.2 項目目的規(guī)劃劃設計一一經(jīng)批準準，開發(fā)發(fā)部應會會同相關關部門編編制銷售售計劃，包括銷銷售策略略、銷售售方式、平均售售價、銷銷售進度度等，制制訂詳細細的銷售售方案，確定每每樓層、每單元元的明細細價格，定出底底價，報報公司主主要領導導審批后后實施。3.3 開發(fā)發(fā)項目開開工前后后，開發(fā)發(fā)部應辦辦理商品品房預售售登記手手續(xù)，領領取商品品房預售售許可證證。為促促進銷售售，有條條件的還還可與銀銀行聯(lián)系系，辦理理按揭委委托。3.4 開發(fā)發(fā)部應采采取各種種方式促促銷商品品房，如如在報紙紙、期刊刊、

38、廣播播電視等等新聞媒媒介上發(fā)發(fā)布廣告告，制作作售樓說說明書向向潛在客客戶分發(fā)發(fā)，在現(xiàn)現(xiàn)場制作作廣告牌牌，有目目的地上上門推銷銷，委托托代理銷銷售等等等。3.5 銷售售開始后后，應隨隨著項目目建設進進度并根根據(jù)市場場反應、銷售情情況對售售房價格格進行相相應調(diào)整整。3.6 商品品房的銷銷售，除除預售時時或建成成后一次次性付清清房款外外，其余余均不得得享有優(yōu)優(yōu)惠。特特殊情況況需要予予以優(yōu)惠惠的，須須經(jīng)公司司領導集集體研究究批準。3.7 銷售售商品房房必須簽簽訂書面面合同，合同須須具備以以下基本本內(nèi)容：3.7.1 所售房房產(chǎn)的位位置、面面積、標標準、附附屬設施施、交付付時間；3.7.2 房產(chǎn)單單位售價

39、價、總價價款、付付款方式式和定金金；3.7.3 合同雙雙方的權(quán)權(quán)利和義義務；3.7.4 違約責責任和懲懲處方式式；3.7.5 爭議解解決辦法法及其他他約定的的條款。3.8 任何何購房業(yè)業(yè)主若未未按合同同約定付付清房款款，一律律不得將將所購房房產(chǎn)交付付其使用用，違者者對責任任人就所所造成的的損失給給予處罰罰。3.9 開發(fā)發(fā)項目通通過竣工工驗收后后，開發(fā)發(fā)部應為為購房業(yè)業(yè)主辦理理產(chǎn)權(quán)證證書。3.100 房房產(chǎn)銷售售基本結(jié)結(jié)束后，由開發(fā)發(fā)部、財財務部共共同寫出出開發(fā)項項目投資資效益總總結(jié)報告告，上報報公司領領導。同同時，開開發(fā)部還還應配合合財務部部編制開開發(fā)項目目決算報報告，對對項目收收益情況況加以

40、認認真分析析。3.111 公公司在資資金情況況允許的的條件下下，可將將所開發(fā)發(fā)的重要要位置的的商業(yè)用用房、寫寫字樓留留作固定定資產(chǎn)，用于對對外租賃賃，獲得得長期的的租金收收益。4 物物業(yè)管理理4.1 開發(fā)發(fā)項目在在進行房房產(chǎn)銷售售之前，公司應應根據(jù)項項目情況況選定物物業(yè)管理理單位，由其承承擔項目目建成后后的管理理。任何何開發(fā)項項目，既既可由公公司控股股的物業(yè)業(yè)管理公公司承擔擔管理任任務，也也可委托托非公司司控股的的物業(yè)管管理公司司進行管管理。公公司要與與選定的的物業(yè)公公司簽訂訂合同。4.2 物業(yè)業(yè)管理公公司對項項目驗收收接管后后，負責責所管理理項目的的房屋設設備、市市政公用用設施、生活服服務設

41、施施的日常常管理和和維護維維修，并并可按實實際情況況相應負負責園林林綠化、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、保保安等事事務，還還可為居居民（用用戶）提提供其他他無償或或有償?shù)牡姆铡?.3 工程程竣工后后，在工工程保修修期間，物業(yè)管管理公司司發(fā)現(xiàn)工工程質(zhì)量量等問題題，應及及時向公公司工程程部反映映，由工工程部責責成施工工單位及及時修繕繕；或自自行修繕繕，并會會同相關關部門按按實扣除除施工單單位保修修金。4.4 物業(yè)業(yè)管理公公司按業(yè)主須須知規(guī)規(guī)定定期期向服務務區(qū)內(nèi)的的業(yè)主收收取有關關費用。4.5 開發(fā)發(fā)建成區(qū)區(qū)居住業(yè)業(yè)主數(shù)達達到一定定規(guī)模，應成立立業(yè)主委委員會，由業(yè)主主委員會會決定物物業(yè)管理理的委托托事宜。5 附附則

42、5.1 本制制度自正正式頒布布之日實實施。工地例會會制度1 目目的完善工程程管理制制度，加加強對在在建工程程的進度度、質(zhì)量量、投資資控制的的管理，提高工工作效率率，加強強建設單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位、施工工單位等等有關方方面的協(xié)協(xié)調(diào)及聯(lián)聯(lián)系，切切實解決決工程建建設中實實際存在在的問題題。2 工工程例會會的組織織2.1 工程程例會為為定期會會議，每每次例會會時間由由各項目目部自定定。2.2 工程程例會主主持人為為工地總總監(jiān)理工工程師或或工地總總監(jiān)代表表。2.3 工程程例會參參加人員員包括項項目公司司經(jīng)理、駐項目目公司各各專業(yè)技技術人員員、施工工單位和和監(jiān)理單單位相關關人員。2.4 項目目公司應應提前

43、與與監(jiān)理單單位進行行溝通，當預計計要有重重大問題題決策時時，需請請示公司司總經(jīng)理理或總工工參加。2.5 會議議的時間間變更或或取消由由工程例例會主持持人決定定。2.6 會議議結(jié)束后后，由監(jiān)監(jiān)理單位位記錄人人員整理理形成例會紀紀要，并于會會后第二二天發(fā)給給與會人人員。2.7 與會會人員參參加例會會時需簽簽到，收收到例例會紀要要后需需簽收。2.8 監(jiān)理理單位每每月要出出一份監(jiān)理月月報發(fā)發(fā)至各與與會單位位，項目目公司應應及時將將監(jiān)理理月報傳遞到到濟南公公司，供供公司領領導審閱閱。2.9 項目目公司人人員應將將每一份份監(jiān)理理月報、例例會紀要要登記記、備案案。3 工工程例會會會議程程序3.1 施工工單位

44、施施工人員員對本周周工程進進度以及及下周工工程進度度的安排排進行匯匯報，提提出對本本周工程程施工中中所遇到到的設計計、施工工、材料料供應等等各方面面存在的的問題，并對下下道工序序的施工工方法、進度、安排進進行說明明。3.2 項目目公司經(jīng)經(jīng)理、各各專業(yè)技技術人員員，對施施工單位位提出的的問題進進行答復復。監(jiān)理理公司對對本周施施工監(jiān)理理過程中中的施工工質(zhì)量、進度、材料供供應、投投資控制制、安全全生產(chǎn)情情況進行行說明，并提出出監(jiān)理過過程中所所發(fā)現(xiàn)的的問題，提出相相應控制制措施。項目經(jīng)經(jīng)理對各各施工單單位之間間、各專專業(yè)之間間在施工工中所遇遇到的配配合問題題進行協(xié)協(xié)調(diào)。3.3 其他他與會人人員進行行會

45、議發(fā)發(fā)言。3.4 例會會主持人人對會議議進行總總結(jié)。并并對各與與會人員員提出的的主要問問題通過過討論做做出結(jié)論論，對本本周工程程建設概概況進行行總結(jié)，并對下下周監(jiān)理理工作做做出具體體部署。3.5 每月月最后一一個例會會，除以以上會議議內(nèi)容以以外，要要求施工工單位將將本月的的計劃與與實際完完成進行行對比，查找原原因，落落實責任任，并將將下月工工程建設設的安排排列入該該會議的的議程。4 工工程例會會落實4.1 工程程例會紀紀要是過過去一周周工程建建設的集集體檢討討和全面面總結(jié)，對在建建工程具具有指導導意義。4.2 監(jiān)理理單位及及駐項目目各專業(yè)業(yè)人員在在日常監(jiān)監(jiān)理過程程中，應應把例會會紀要所所提出的

46、的施工、材料供供應、投投資控制制以及各各工種、各專業(yè)業(yè)之間的的協(xié)調(diào)問問題作為為監(jiān)理的的一項具具體工作作內(nèi)容，并對各各種問題題的解決決情況作作監(jiān)理記記錄，并并在下次次的例會會上對上上述問題題的解決決情況做做出匯報報。4.3 總監(jiān)監(jiān)理工程程師或工工地總監(jiān)監(jiān)代表應應督促各各施工單單位在工工程建設設中嚴格格遵守工工程例會會對工程程建設中中發(fā)生的的問題所所做出的的結(jié)論處處理施工工與其他他矛盾，并要求求施工人人員于下下次例會會上，匯匯報上次次例會紀紀要中有有關問題題及處理理情況和和有關結(jié)結(jié)論的落落實情況況。施工圖管管理制度度1 目目的施工圖紙紙的管理理是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)技術管管理中的的重要環(huán)環(huán)節(jié)，為為正常的

47、的工程施施工管理理、良好好的物業(yè)業(yè)管理所所必需，并為最最終的竣竣工結(jié)算算打下基基礎。2 施施工圖紙紙管理內(nèi)內(nèi)容：2.1 接到到設計單單位送來來的圖紙紙應立即即整理，編號和和分發(fā)。2.2 完整整的施工工圖應包包括總配配圖及總總說明、總目錄錄、建筑筑圖、結(jié)結(jié)構(gòu)圖、設備圖圖（給排排水、采采暖、通通風、空空調(diào)、設設備安裝裝等）、電氣圖圖（配電電、照明明、綜合合布線、自動報報警、安安防等）、室內(nèi)內(nèi)裝飾圖圖、標準準圖、通通用圖、設計說說明書等等。2.3 施工工圖紙的的數(shù)量應應在200套，包包括精裝裝本4套套，平裝裝16套套。3 施施工圖紙紙的管理理程序:3.1 圖紙紙的整理理。收到到圖紙后后，核對對其套數(shù)

48、數(shù)、頁數(shù)數(shù)、種類類，并按按用途進進行分類類、編號號、登記記。3.2 圖紙紙的分發(fā)發(fā)。3.2.1 項目公公司申報報開工證證及進行行工程招招標、消消防報審審、設計計審查各各一套。3.2.2 公司存存檔2套套，總工工1套，工程部部、經(jīng)濟濟部各11套。3.2.3 工地現(xiàn)現(xiàn)場2套套。3.2.4 施工單單位4套（為其保保留4套套作為繪繪制繪制制竣工圖圖使用），監(jiān)理理公司11套。3.2.5 分發(fā)登登記：分分發(fā)時間間、領取取人單位位、姓名名、數(shù)量量。3.3 圖紙紙的保管管，由駐駐項目公公司工程程技術人人員保管管。3.4 圖紙紙的收回回、作廢廢，對因因設計變變更而作作廢的圖圖紙應及及時收回回、登記記，并加加蓋作

49、廢廢章。4 竣竣工圖紙紙的管理理細則:4.1 工程程竣工驗驗收后一一般在330天內(nèi)內(nèi)應完成成竣工圖圖，由施施工單位位負責繪繪制。4.2 一般般少量的的局部變變更可在在原圖上上更改。4.3 對局局部更改改（變更更量大于于4.22條者）可在圖圖上增畫畫大樣圖圖或部分分更改圖圖。4.4 對改改動較大大的部分分要重新新繪制。4.5 竣工工圖一般般應繪制制4套，繪制完完成后由由監(jiān)理公公司審核核。4.6 監(jiān)理理公司審審核后加加蓋審核核章上交交駐項目目公司技技術人員員。施工圖審審學制度度1 目目的為使工程程設計符符合開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的要求（功能、標準、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等等），減減少設計計誤差，明確設設計要求求，

50、促進進開發(fā)項項目順利利進行。2 施施工圖審審學組織織：2.1 一般般性項目目的圖紙紙審學由由工程部部組織進進行，對對小區(qū)或或超過一一定規(guī)模模以及重重點項目目應由公公司總工工程師組組織審學學。2.2 開發(fā)發(fā)公司參參加審學學人員構(gòu)構(gòu)成：項項目公司司、工程程部、經(jīng)經(jīng)濟部、開發(fā)部部相關人人員。2.3 施工工單位確確定后，施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位也應組組織審學學。2.4 審學學圖紙要要做認真真記錄，并分類類整理形形成審審學圖紙紙意見書書，送送達設計計單位以以備解決決答復。3 圖圖紙審學學內(nèi)容：3.1 施工工圖設計計是否符符合設計計委托書書中功能能、標準準、構(gòu)造造、規(guī)模模、經(jīng)濟濟等方面面的要求求。3.2

51、與政政府批準準的規(guī)劃劃、方案案對照，是否有有不符之之處。3.3 圖紙紙本身是是否存在在錯、漏漏、碰、缺和不不符合現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)范范、規(guī)程程的地方方。3.4 配套套工程是是否完善善。3.5 圖紙紙設計中中采用的的新技術術、新工工藝、新新材料、構(gòu)配件件的設備備有無實實施性困困難。4 圖圖紙審學學程序：4.1 按圖圖紙種類類應流先先總圖，再基本本圖紙，最后是是詳圖。4.2 按專專業(yè)分，應先建建筑，再再結(jié)構(gòu)、設備、電氣圖圖，最后后是室內(nèi)內(nèi)裝飾圖圖。施工圖設設計交底底制度1 目目的為全面貫貫徹設計計要求，使參加加施工的的各單位位人員思思路一致致，最大大限度的的避免施施工中出出現(xiàn)失誤誤，同時時，也為為解答審學圖

52、圖紙意見見書中中所提的的問題。2 施施工圖設設計交底底的組織織2.1 設計計單位參參加人員員：項目目負責人人、土建建、安裝裝（給排排水、電電、暖、通等）工程的的設計人人。2.2 施工工單位參參加人員員：項目目經(jīng)理、技術負負責人、各專業(yè)業(yè)施工員員、預算算員。2.3 開發(fā)發(fā)公司參參加人員員：工程程部、經(jīng)經(jīng)濟部技技術人員員。2.4 監(jiān)理理公司參參加人員員：項目目總監(jiān)或或總監(jiān)代代表，各各專業(yè)監(jiān)監(jiān)理工程程師、造造價師、記錄人人員。2.5 由項項目總監(jiān)監(jiān)工程師師或總監(jiān)監(jiān)代表負負責組織織、主持持。2.6 參加加人員在在圖紙會會審記錄錄上簽名名、蓋章章，一式式四份，各單位位一律存存檔。3 施施工圖設設計交底底

53、的基本本內(nèi)容：3.1 設計計人員的的設計意意圖與構(gòu)構(gòu)思，建建筑構(gòu)造造要求，特殊部部位以及及有關標標準。3.2 結(jié)構(gòu)構(gòu)方案的的實施要要求，關關鍵結(jié)構(gòu)構(gòu)部位的的施工要要求。3.3 設備備、電氣氣工程的的技術要要求，技技術參數(shù)數(shù)的核對對。3.4 對各各專業(yè)間間穿插施施工的要要求。3.5 采用用新技術術、新工工藝、新新材料的的施工與與工藝要要求、消消防要求求。3.6 其他他需提出出和交待待的內(nèi)容容。4 施施工圖設設計交底底的基本本程序：4.1 確定定施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位后，并并各單位位人員配配備齊全全且已全全部到位位。4.2 先由由設計單單位對審學圖圖紙意見見書中中所提問問題統(tǒng)一一解答。4.3 按

54、各各專業(yè)分分組進行行，做到到相互學學習，有有問有答答，最后后進行專專業(yè)間配配合問題題解答。4.4 設計計、監(jiān)理理、開發(fā)發(fā)、施工工單位負負責人發(fā)發(fā)言，由由總監(jiān)進進行總結(jié)結(jié)。施工現(xiàn)場場臨時水水電使用用管理規(guī)規(guī)定1 目目的施工用臨臨時水電電的正確確使用與與計量，對保證證工程施施工正常常進行，工程竣竣工決算算水電費費的計量量有著非非常重要要的意義義。2 適適用范圍圍本規(guī)定適適用于各各項目公公司工程程管理中中施工現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)所所有的施施工單位位的臨時時用水、用電及及水電設設施的使使用、管管理、計計量。3 規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容3.1 項目目公司及及開發(fā)部部應將工工地所在在地的市市政配套套手續(xù)辦辦妥，技技術資料料搜集

55、齊齊全。3.2 工程程技術人人員根據(jù)據(jù)工地所所在地的的市政配配套現(xiàn)狀狀資料并并參考各各施工單單位報審審的施工工組織計計劃書中中所提出出的臨時時水電需需求總量量，計算算出本項項目的臨臨時水、電的總總負荷（包括水水表的型型號、數(shù)數(shù)量、排排水管道道的直徑徑等；變變壓器的的容量、電壓等等），形形成書面面資料報報項目公公司經(jīng)理理批準，并配合合項目公公司市政政人員作作好臨時時水、電電的接入入工作。3.3 如果果情況允允許，應應該將施施工用臨臨時水電電的接入入與工程程完工后后的正式式用水、電同時時考慮，以避免免二次浪浪費。3.4 臨時時水、電電接入后后應根據(jù)據(jù)工地現(xiàn)現(xiàn)場實際際情況，配合監(jiān)監(jiān)理工程程師繪制制整

56、個工工地的臨臨時水、電分配配圖。3.5 各施施工單位位之間出出現(xiàn)水、電需求求矛盾時時，應督督促監(jiān)理理工程師師進行協(xié)協(xié)調(diào)，并并優(yōu)先考考慮工程程人員生生活、安安全的需需要、及及重點工工程的正正常進行行。3.6 在施施工單位位進入、撤出工工地現(xiàn)場場時，相相關工程程技術人人員組織織監(jiān)理單單位、施施工單位位相關人人員對施施工用水水表的表表號、數(shù)數(shù)字、型型號及電電表的型型號、表表號、數(shù)數(shù)字、互互感器的的倍數(shù)等等參數(shù)記記錄并三三方簽字字認可，項目公公司設立立專門檔檔桉，工工地有專專人負責責。3.7 工地地臨時水水電負責責人員，應根據(jù)據(jù)工程所所在地的的實際情情況定期期檢查各各施工單單位的臨臨時水電電使用情情況

57、，將將水表、電表的的數(shù)字記記錄三方方簽字認認可后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交到項項目公司司財務人人員。3.8 各施施工單位位在各自自施工場場地內(nèi)的的臨時水水電使用用、管理理在監(jiān)理理單位、開發(fā)單單位的監(jiān)監(jiān)督下進進行，并并對其安安全性負負全部責責任。3.9 各施施工單位位變更水水表、電電表時及及變更使使用位置置時，應應報監(jiān)理理單位、開發(fā)單單位批準準后方能能進行。3.100 臨臨時水電電的使用用應遵守守當?shù)匦行袠I(yè)部門門的內(nèi)部部規(guī)定。分部分項項、隱蔽蔽工程及及竣工驗驗收管理理制度1 目目的對分部分分項、隱隱蔽工程程及竣工工驗收進進行管理理控制，確保經(jīng)經(jīng)過驗收收后的工工程質(zhì)量量達到規(guī)規(guī)范及設設計要求求。2 適適用范圍圍適用于

58、各各項目分分部分項項、隱蔽蔽工程的的驗收及及竣工驗驗收。3 職職責范圍圍項目公司司負責組組織專業(yè)業(yè)技術人人員進行行工程量量、工程程質(zhì)量、技術資資料的驗驗收。4 管管理控制制程序4.1 隱蔽蔽工程驗驗收必須須在下一一工序前前進行，由項目目經(jīng)理委委托駐工工地工程程師監(jiān)控控監(jiān)理公公司對隱隱蔽工程程進行驗驗收，并并作好監(jiān)監(jiān)控記錄錄。對隱隱蔽工程程中不符符合設計計要求或或施工規(guī)規(guī)范規(guī)定定的部分分，項目目公司會會同監(jiān)理理公司以以書面形形式通知知施工單單位，限限期整改改，處理理符合要要求后，再進行行驗收。隱蔽工工程中的的重要部部位整改改時應攝攝影（拍拍照）備備查。4.2 對于于重要的的分部、分項工工程，各各

59、專業(yè)工工程師會會同監(jiān)理理工程師師按照施施工規(guī)范范驗收。其他項項目進行行不定期期抽檢，對抽檢檢不合格格項作出出處理意意見及抽抽檢記錄錄。4.3 竣工工驗收4.3.1 工程完完工、竣竣工資料料整理完完畢后施施工單位位組織人人員進行行全面自自檢，并并填報竣竣工驗收收報告送送交監(jiān)理理公司審審核。4.3.2 項目公公司經(jīng)理理收到監(jiān)監(jiān)理公司司送交的的竣工驗驗收報告告后2日日內(nèi)通知知監(jiān)理公公司組織織驗收。4.3.3 監(jiān)理公公司組織織監(jiān)理工工程師、各專業(yè)業(yè)工程師師、施工工單位有有關人員員根據(jù)建筑、安裝工工程質(zhì)量量驗收評評定標準準及相相關規(guī)范范對工程程進行全全面檢查查，并由由監(jiān)理公公司填發(fā)發(fā)質(zhì)量量處理通通知單，

60、督促促施工單單位在規(guī)規(guī)定的時時限內(nèi)整整改完畢畢，并及及時進行行復檢。4.3.4 項目公公司經(jīng)理理負責審審查竣竣工工程程質(zhì)量等等級核驗驗表。4.3.5 監(jiān)理公公司、施施工單位位對竣工工資料進進行全面面檢查合合格后，由施工工單位報報送質(zhì)量量監(jiān)督站站，等待待竣工驗驗收。4.3.6 對質(zhì)量量監(jiān)督站站所提出出的問題題由監(jiān)理理公司填填發(fā)質(zhì)質(zhì)量問題題處理通通知單，督促促施工單單位限期期整改完完畢，并并報送整整改報告告，直至至通過竣竣工驗收收。工程交接接驗收管管理制度度1 目目的為使工程程質(zhì)量、使用功功能符合合開發(fā)要要求，方方便物業(yè)業(yè)管理，減少與與業(yè)主之之間的糾糾紛，明明確開發(fā)發(fā)單位與與施工單單位之間間的責任