萬錦城個(gè)案分析課件

1、萬錦城個(gè)案分析萬錦城個(gè)案分析基礎(chǔ)資料產(chǎn)品分析營銷節(jié)點(diǎn)總結(jié)及競爭策略目錄基礎(chǔ)資料目錄part1基礎(chǔ)信息開發(fā)商信息土地信息交通及配套分析項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)資料part1基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)信息經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址華府大道與牧華路交匯處開發(fā)商萬騰集團(tuán)總占地面積300畝總建筑面積80萬平方米總戶數(shù)8800建筑形態(tài)高層綠化率30%容積率4樓層規(guī)劃26-31層梯戶比2梯5、2梯6戶車位總數(shù)1:0.8銷售狀態(tài)5月1日亮相，預(yù)計(jì)5月底開盤基礎(chǔ)信息經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址華府大道與牧華路交匯處開發(fā)商萬騰【以房地產(chǎn)為主，多條產(chǎn)業(yè)并線發(fā)展】萬騰集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時(shí)致力于金融、礦業(yè)、能源等其他產(chǎn)業(yè)，資金實(shí)力雄厚。【物業(yè)涉

2、及較為廣泛，目前在售項(xiàng)目較少】屬成都本土開發(fā)商，目前集團(tuán)在投已建項(xiàng)目包括成都南延線世紀(jì)城會(huì)展中心區(qū)域14萬平米的“新天府國際中心”超甲級寫字樓項(xiàng)目、黃苑街 “金沙御苑”商住項(xiàng)目、郫縣“五彩城”170萬平米綜合體項(xiàng)目、桐梓林超五星級酒店項(xiàng)目。產(chǎn)品類別廣，有超甲級寫字樓、五星級酒店、商業(yè)綜合體等?！疽话阋岳麧櫈橹鳎粫?huì)主動(dòng)引導(dǎo)價(jià)格戰(zhàn)】開發(fā)商信息金沙御苑新天府國際中心五彩城【以房地產(chǎn)為主，多條產(chǎn)業(yè)并線發(fā)展】萬騰集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，土地信息項(xiàng)目名稱土地位置交易方式用地面積(畝)容積率土地用途成交單價(jià)成交總價(jià)成交樓面地價(jià)溢價(jià)率時(shí)間南湖逸家雙流縣華陽街道清河社區(qū)8、9組，公興街道藕塘村5組拍賣出讓150

3、.103居住兼容商業(yè)374 (萬元/畝)56040萬元187013%2012-11保利葉語雙流縣華陽街道清河社區(qū)9組，公興街道藕塘村5組拍賣出讓169.343二類住宅用地兼容商業(yè)334(萬元/畝)56559萬元16701%2012-11中信城（右岸）雙流縣華陽街道清河社區(qū)5、6、8、9組（東鄰元華路延伸線，南鄰未形成規(guī)劃道路，西鄰儲(chǔ)備地，北鄰未形成規(guī)劃道路）掛牌出讓298.603二類住宅用地兼容商業(yè)280(萬元/畝)83609萬元10500%2012-11萬錦城雙流縣華陽街道清河社區(qū)8、9組，長順社區(qū)2組掛牌出讓298.993二類住宅用地兼容商業(yè)280(萬元/畝83719萬元10500%201

4、2-11萬錦城與中信城右岸屬同期掛牌出讓的地塊，樓面地價(jià)均為1050元/；此外，萬錦城地塊中信控股30%，彰顯中信資金實(shí)力雄厚。備注：數(shù)據(jù)來源于成都市房管局備案數(shù)據(jù)土地信息項(xiàng)目名稱土地位置交易方式用地面積(畝)容積率土地用途交通及配套教育配套：金蘋果幼稚園、錦江小學(xué)、華陽一中、華陽二中，周邊擬建的4所中學(xué)、7所小學(xué)、15所幼兒園、西寺小學(xué)，華陽實(shí)驗(yàn)中學(xué)，華陽中學(xué)醫(yī)療配套：成都市第一人民中西結(jié)合醫(yī)院、雙流二醫(yī)院、石油醫(yī)院、德國巴伐利亞醫(yī)院、四川石油總醫(yī)院、成都市第七人民醫(yī)院、華府醫(yī)院、華西醫(yī)院商業(yè)配套：新世界百貨、家樂福、伊藤洋華堂、摩爾新世紀(jì)百貨、人人樂、歐尚休閑娛樂：南湖森林公園、夢幻島、成

5、都海昌極地海洋世界、國際敬老生態(tài)公園、國際美食嘉年華主題公園、現(xiàn)代五項(xiàng)賽事中心周邊銀行：交通銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、興業(yè)銀行、成都市商業(yè)銀行、民生銀行、中信銀行項(xiàng)目處于華府板塊西端，不在核心區(qū)域，但同樣享受區(qū)域的大配套利好項(xiàng)目周邊缺乏資源景觀，同時(shí)臨近變電站交通及配套教育配套：金蘋果幼稚園、錦江小學(xué)、華陽一中、華陽二項(xiàng)目三面臨路，其中西臨主干道華府大道，東臨中信城右岸，南臨保利葉語，北臨安置小區(qū)項(xiàng)目一期位于地塊的西北方向，共有11棟住宅項(xiàng)目周邊沒有強(qiáng)勢的景觀資源項(xiàng)目規(guī)劃N保利葉語待規(guī)劃用地國嘉中信城右岸安置小區(qū) 華 府 大 道規(guī)劃路規(guī)劃路一期項(xiàng)目三面臨路，其中西

6、臨主干道華府大道，東臨中信城右岸，南臨part2總平規(guī)劃產(chǎn)品配比戶型分析產(chǎn)品分析part2產(chǎn)品分析規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目總占地300畝，分四期開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃有兩條景觀主軸，東西方向的朗特大道長達(dá)400米，引入陽光草坪、各類花卉；兩條景觀主軸的交匯處，規(guī)劃有5000綜合運(yùn)動(dòng)中心，設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等運(yùn)動(dòng)場所；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有10公里有氧環(huán)形慢跑道圍項(xiàng)目一圈都是商業(yè)，面積約為5萬N朗特大道一期三期四期二期5000綜合運(yùn)動(dòng)中心N商業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目總占地300畝，分四期開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃有兩條景觀首批次產(chǎn)品配比首批次產(chǎn)品位于項(xiàng)目一期臨華府大道的位置戶型在65-85之間，共推448套1#樓為26層，2#樓為31的高

7、層，3梯8戶中庭樓間距達(dá)280m；產(chǎn)品贈(zèng)送率低于區(qū)域平均水平1#2#編號(hào)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率房型推售套數(shù)占比F185917%套三10623.8%F278859%套三11425.4%F3758513%套三11425.4%F4657312%套二11425.4%合計(jì)448100%280m11#首批次產(chǎn)品配比首批次產(chǎn)品位于項(xiàng)目一期臨華府大道的位置1#2戶型分析F1戶型（ 85 ）3房2廳1衛(wèi)建筑面積85贈(zèng)送面積6贈(zèng)送率7%實(shí)得面積91功能區(qū)開間*進(jìn)深()面積（）客廳+餐廳3700*690025.53廚房2400*19004.56衛(wèi)生間2400*19004.56主臥3500*410013.94次臥28

8、00*35009.3次臥2900*31008.99優(yōu)點(diǎn)戶型臨中庭，享280米超闊樓間距；入戶花園設(shè)計(jì)，彰顯尊崇氣度缺點(diǎn)戶型朝東；次臥采光面都窄，影響居住舒適度；廚房衛(wèi)生間空間局促，且為暗廚；無生活陽臺(tái)，影響使用；戶型分析F1戶型（ 85 ）3房2廳1衛(wèi)建筑面積85贈(zèng)戶型分析F2戶型（78 ）3房2廳1衛(wèi)建筑面積78贈(zèng)送面積7贈(zèng)送率9%實(shí)得面積85功能區(qū)開間*進(jìn)深()面積（）客廳+餐廳5600*480026.88廚房1800*27004.86衛(wèi)生間1700*25004.25主臥3000*340010.2次臥3000*29008.7次臥3200*27008.64優(yōu)點(diǎn)橫廳設(shè)計(jì)，近12米奢尺采光面；雙

9、陽臺(tái)設(shè)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)合理劣勢次臥采光面都窄，影響居住舒適度；廚房空間小且狹長，衛(wèi)生間空間小，影響使用；主臥與衛(wèi)生間門對門，風(fēng)水不好；戶型分析F2戶型（78 ）3房2廳1衛(wèi)建筑面積78贈(zèng)送戶型分析F3戶型（75 ）3房2廳1衛(wèi)建筑面積75贈(zèng)送面積10贈(zèng)送率13%實(shí)得面積85功能區(qū)開間*進(jìn)深()面積（）客廳+餐廳3600*710025.56廚房1800* 31005.58衛(wèi)生間2300*19004.37主臥3000*420012.6次臥3200*29009.28書房2600*30007.8優(yōu)點(diǎn)戶型方正，布局緊湊；動(dòng)靜分區(qū)，客廳帶觀景陽臺(tái)；劣勢戶型朝西；臨街戶型，噪音嘈雜書房僅有7.8，不能改為臥室；

10、廚房狹長且為暗廚，衛(wèi)生間空間小，影響使用；戶型分析F3戶型（75 ）3房2廳1衛(wèi)建筑面積75贈(zèng)送戶型分析F4戶型（65 ）2房2廳1衛(wèi)建筑面積65贈(zèng)送面積8贈(zèng)送率12%實(shí)得面積73功能區(qū)開間*進(jìn)深()面積（）客廳+餐廳3300*610020.13廚房1800*32005.76衛(wèi)生間1800*20003.6主臥3100*360011.16次臥3300*320010.56優(yōu)點(diǎn)戶型布局緊湊，方正零浪費(fèi)；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；劣勢戶型朝西；臨街戶型，噪音嘈雜；景觀陽臺(tái)開間僅為2.4米，影響居住舒適度；次臥采光面窄，采光通風(fēng)不佳；衛(wèi)生間空間過小，影響使用；戶型分析F4戶型（65 ）2房2廳1衛(wèi)建筑面積65贈(zèng)送pa

11、rt3營銷節(jié)點(diǎn)part3營銷節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn) 與網(wǎng)易合作，開始蓄客12月初4月4日團(tuán)隊(duì)組建2014年3月8日 銷售線進(jìn)場項(xiàng)目準(zhǔn)備期項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)組建，修建售樓部 蓄客階段方式：與網(wǎng)易合作，交2000抵5000，累積排號(hào)42組?，F(xiàn)狀對外報(bào)價(jià)6000元/參考價(jià)格；預(yù)計(jì)5月底開盤。2013年 與網(wǎng)易合作，開始蓄客5月1日 蓄客升級階段方式：交7000抵2.5萬。前期排號(hào)客戶補(bǔ)交5000，新客戶直接交7000，共計(jì)升級15組，其中老客戶8組，新客戶7組。10月秋交會(huì)初次見面銷售節(jié)點(diǎn) 與網(wǎng)易合作，開始蓄客12月初4月4日團(tuán)隊(duì)組建20part4現(xiàn)場展示part4現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示 售樓部外觀設(shè)計(jì)氣派，有效提升項(xiàng)目

12、品質(zhì)感售樓部內(nèi)部以冷色調(diào)為主，不利于銷售逼單；沙盤和談判區(qū)相隔較遠(yuǎn)，不利于形成良好的談判氛圍現(xiàn)場展示 售樓部外觀設(shè)計(jì)氣派，有效提升項(xiàng)目品質(zhì)感現(xiàn)場展示售樓部內(nèi)部沒有規(guī)劃專門的展示區(qū)，展架擺放凌亂，影響項(xiàng)目品質(zhì)感價(jià)值點(diǎn)展示不到位，未能給客戶清楚地傳遞項(xiàng)目價(jià)值銷售信息戶型冊及人員公示開發(fā)商信息項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)展示區(qū)域及項(xiàng)目沙盤現(xiàn)場展示售樓部內(nèi)部沒有規(guī)劃專門的展示區(qū)，展架擺放凌亂，影響part5項(xiàng)目簡析競爭策略總結(jié)part5項(xiàng)目簡析總結(jié)優(yōu)勢劣勢項(xiàng)目占地300畝，與中信城右岸規(guī)模相當(dāng)，具有規(guī)模優(yōu)勢兩條景觀主軸，4大風(fēng)情花園，打造頂級墅質(zhì)園林景觀自身具有5萬方的商業(yè)，可以滿足住戶基本日常購物需求小區(qū)內(nèi)配置有健5

13、000綜合運(yùn)動(dòng)中心，設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場，籃球場等運(yùn)動(dòng)場所，整體配置豐富產(chǎn)品面積段控制較小，具備總價(jià)優(yōu)勢 項(xiàng)目周邊無明顯自然資源，同時(shí)臨近變電站本期部分產(chǎn)品臨華府大道，受到噪音影響嚴(yán)重產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，次臥采光面過窄，影響居住舒適度，廚房衛(wèi)生間空間較小，且均為暗廚產(chǎn)品贈(zèng)送面積較少，低于區(qū)域平均水平優(yōu)勢劣勢項(xiàng)目占地300畝，與中信城右岸規(guī)模相當(dāng)，具有規(guī)模優(yōu)勢因素萬錦城對比中信城說辭策略品牌本土開發(fā)商全國品牌開發(fā)商需要強(qiáng)調(diào)中信集團(tuán)實(shí)力，買到的不僅是房子，還有集團(tuán)附屬的權(quán)益。區(qū)位華府板塊=華府板塊 萬錦城周邊無明顯自然資源，同時(shí)臨近變電站；中信城緊鄰地鐵5號(hào)線，西周公園環(huán)繞；左岸旁就是森宇商業(yè)區(qū)域交通華

14、府大道+規(guī)劃路劍南大道+規(guī)劃路+5號(hào)線強(qiáng)調(diào)地鐵線路以及劍南大道快速通道，交通方面優(yōu)于萬錦城區(qū)域配套項(xiàng)目自身商業(yè)項(xiàng)目自身商業(yè)+森宇商業(yè)強(qiáng)調(diào)緊鄰森宇商業(yè)及中信城自身商業(yè)配套實(shí)力整體環(huán)境無自然資源2大公園強(qiáng)調(diào)我們的四湖兩公園的生態(tài)公園資源整體規(guī)模300畝，4期開發(fā)右岸300畝，左岸120畝講解時(shí)以7左岸右岸兩個(gè)地塊形成統(tǒng)一講解，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)最大項(xiàng)目產(chǎn)品特征小面積套二、套三產(chǎn)品以套三雙衛(wèi)產(chǎn)品為主中信城戶型設(shè)計(jì)合理，追求舒適品質(zhì)，產(chǎn)品選擇面廣本期交房時(shí)間待定預(yù)計(jì)2015年一期交房需強(qiáng)調(diào)我們動(dòng)工時(shí)間早，所以竣工交房時(shí)間也會(huì)在其他項(xiàng)目之前。周圍的交通、資源、商業(yè)配套。小區(qū)成熟情況期房=期房因素萬錦城對比中信城

15、說辭策略品牌本土開發(fā)商全國品牌開發(fā)商整體區(qū)域?qū)Ρ葎δ洗蟮?中信城（左岸）中信城 緊鄰公園湖泊，自然資源豐富中信城臨劍南大道，真正地鐵5號(hào)線站口物業(yè)中信城與森宇商業(yè)綜合體一街之隔，實(shí)現(xiàn)居家購物一體化靠近保利附近變電站位置（放大保利變電站的影響范圍）地鐵5號(hào)線萬錦城地塊與中信城右岸規(guī)模相當(dāng)，但右岸緊鄰快速通道劍南大道及地鐵5號(hào)線，周圍自然資源豐富萬錦城 中信城（右岸）整體區(qū)域?qū)Ρ葎δ洗蟮?中信城中信城 緊鄰公園湖泊，自然資源戶型對比F4 建筑面積：65 實(shí)得面積：73 贈(zèng)送率：12% 套二單衛(wèi)中信城B3戶型方正，面積控制合理，客廳帶超大景觀陽臺(tái)，舒適度高主臥尺寸大，且?guī)?70景觀飄窗，彰顯品質(zhì)感萬

16、錦城F4臨街戶型，噪音嘈雜萬錦城F4戶型景觀陽臺(tái)開間僅為2.4米，影響居住舒適度萬錦城F4戶型次臥采光面窄，采光通風(fēng)不佳；萬錦城 中信城項(xiàng)目優(yōu)勢打擊說辭客廳20.2衛(wèi)生間 3廚房6.3B3 建筑面積：72 實(shí)得面積：84 贈(zèng)送率：17% 套二單衛(wèi)客廳20.13廚房5.76衛(wèi)生間 3.6次臥10.56主臥11.16主臥15.8次臥12.4戶型對比F4 建筑面積：65 實(shí)得面積：73 戶型對比F3 建筑面積：75 實(shí)得面積：85 贈(zèng)送率：13% 套三單衛(wèi)中信城B3戶型方正，面積控制合理，客廳帶超大景觀陽臺(tái)，舒適度高主臥尺寸大，且?guī)?70景觀飄窗，彰顯品質(zhì)感萬錦城F3臨街戶型，噪音嘈雜萬錦城F3戶型

17、書房僅有7.8，不能改為臥室萬錦城F3戶型廚房狹長且為暗廚，影響使用萬錦城 中信城項(xiàng)目優(yōu)勢打擊說辭客廳20.2衛(wèi)生間 3廚房6.3B3 建筑面積：72 實(shí)得面積：84 贈(zèng)送率：17% 套二單衛(wèi)主臥15.8次臥12.4客廳25.56廚房5.58衛(wèi)生間 4.37次臥9.28主臥12.6書房7.8戶型對比F3 建筑面積：75 實(shí)得面積：85 戶型對比中信城B2戶型朝北面積設(shè)計(jì)合理，臥室尺寸寬敞，在家具的擺放設(shè)置上較為靈活，且寬敞。（次臥二可做書房，強(qiáng)調(diào)74帶書房的產(chǎn)品稀缺性）萬錦城F3臨街戶型，噪音嘈雜萬錦城F3戶型書房僅有7.8，不能改為臥室萬錦城F3戶型廚房狹長且為暗廚，影響使用萬錦城 中信城項(xiàng)

18、目優(yōu)勢打擊說辭客廳14主臥12次臥一11次臥二7.5衛(wèi)生間 5.5廚房6.5B2 建筑面積：74 實(shí)得面積：83 贈(zèng)送率：12% 套三單衛(wèi)客廳25.56廚房5.58衛(wèi)生間 4.37次臥9.28主臥12.6書房7.8F3 建筑面積：75 實(shí)得面積：85 贈(zèng)送率：13% 套三單衛(wèi)戶型對比中信城B2戶型朝北面積設(shè)計(jì)合理，臥室尺寸寬敞，在家具戶型對比F1 建筑面積：85 實(shí)得面積：91 贈(zèng)送率：7% 套三單衛(wèi)C1 建筑面積：87 實(shí)得面積：104 贈(zèng)送率：20% 套三單衛(wèi)中信城C1位于戶型類板式結(jié)構(gòu)，南北通透，采光充足，通風(fēng)性好中信城C1獨(dú)立餐廳設(shè)置，增加產(chǎn)品私密空間（強(qiáng)調(diào)該產(chǎn)品在市面上的稀缺性）中信城C1主臥客廳超大開間尺寸，更為寬敞舒居，20%高贈(zèng)送萬錦城F1戶型次臥采光面都窄，影響居住舒適度萬錦城F1戶型廚房衛(wèi)生間空間局促，且為暗廚萬錦城F1戶型無生活陽臺(tái)，影響使用客廳16.5次臥二11衛(wèi)生間 5廚房6餐廳11萬錦城 中信城主臥14次臥一12.5打擊說辭項(xiàng)目優(yōu)勢主臥13.94客餐雙廳25.53次臥一9.3次臥二8.99廚房4.56衛(wèi)生間 5.56戶型對比F1 建筑面積：85 實(shí)得面積：91 戶型對比F1 建筑面積：85 實(shí)得面積：91 贈(zèng)送率：7% 套三單