2022年房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語

1、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語GB/T 50899總則為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語，并有助于國內(nèi)外交流和合伙，制定本原則。本原則合用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其她有關(guān)領(lǐng)域 使用房地長估價(jià)術(shù)語時(shí)，除應(yīng)符合本原則規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)原則的規(guī)定。通用術(shù)語2.0.1 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal；property valuation房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受她人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析。測算和判斷，并提供有關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)2.0.2 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) real estate appraisal company 依法設(shè)立并獲得房地

2、產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)師 real estate appraisal；property valuer通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)、獲得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員。2.0.4 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 licensed real estate appraisal；certificate property valuer通過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。2.0.5 估價(jià)委托人 client委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)服務(wù)的單位或個(gè)人。2.0.6 估價(jià)當(dāng)事人 parties involved in appraisal與

3、房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，涉及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人。2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人 interested parties估價(jià)成果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位或個(gè)人。2.0.8 估價(jià)項(xiàng)目 appraisal project；appraisal assignment估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。2.0.9 估價(jià)目的 appraisal purpose；purpose of valuation 估價(jià)委托人堆估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。2.0.10 估價(jià)對象subject property所估價(jià)房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益。2.0.11 價(jià)值時(shí)點(diǎn) date

4、of value 所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格相應(yīng)的某一特定期間。2.0.12 價(jià)值類型 type of value所評估的估價(jià)對象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，涉及價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。2.0.13 估價(jià)原則 appraisal principles;valuation principles估價(jià)活動(dòng)所根據(jù)的法則或原則。2.0.14 估價(jià)程序 appraisal process；valuation process完畢估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后順序。2.0.15 估價(jià)根據(jù) appraisal support documentation；valuation evidence作為估價(jià)的前提或基

5、本的文獻(xiàn)、原則和資料。2.0.16 估價(jià)假設(shè) appraisal assumptions針對估價(jià)對象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有根據(jù)的假定，涉及一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和根據(jù)局限性假設(shè)。2.0.17 估價(jià)措施 appraisal approaches;valuation methods測算估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格所采用的措施，涉及比較法、收益法、比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。2.0.18 估價(jià)基本數(shù)據(jù) basic data for appraisal估價(jià)測算中所使用的反映估價(jià)對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19

6、 估價(jià)參數(shù) appraisal parameters用于測算估價(jià)對象價(jià)值或者價(jià)格的參數(shù)、比率或比值。2.0.20 估價(jià)成果 final value opinion 通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格及提供的有關(guān)專業(yè)意見。2.0.21 估價(jià)報(bào)告 appraisal report；valuation report房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的有關(guān)股價(jià)狀況和成果的正式陳述。2.0.22 批量估價(jià) mass appraisal基于同一估價(jià)目的，運(yùn)用共同數(shù)據(jù)，采用相似的措施，并通過記錄檢查，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評估。2.0.23 個(gè)案估價(jià) single

7、property appraisal相對于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評估。2.0.24 類似房地產(chǎn) similar property；comparable property與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑構(gòu)造、新舊限度等相似或相近的房地產(chǎn)。2.0.25 估價(jià)信用檔案 appraisal credit records 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本狀況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。價(jià)格和價(jià)值3.0.1 成交價(jià)格 transaction price；actual

8、sale price 在成功交易中買方支付和賣方接受的金額。3.0.2 正常價(jià)格 normal price 不存在特殊交易狀況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易狀況修正后的價(jià)格。3.0.3 市場價(jià)格 averaged market price 某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價(jià)格。3.0.4 評估價(jià)值 appraised value 通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。3.0.5 市場價(jià)值 market value 估價(jià)對象經(jīng)合適營銷后，由熟悉狀況、謹(jǐn)慎行事且不受逼迫的雙方交易，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。3.0.6 投資價(jià)值 investment value 估價(jià)對象或某個(gè)特

9、定單位或個(gè)人的價(jià)值。3.0.7 現(xiàn)狀價(jià)值 value in use 估價(jià)對象在某一特定期間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。3.0.8 迅速變現(xiàn)價(jià)值 liquidation value 估價(jià)對象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷狀況下的價(jià)值。3.0.9 殘存價(jià)值 residual value 估價(jià)對象在非繼續(xù)運(yùn)用狀況下的價(jià)值。3.0.10 抵押價(jià)值 mortgage value；mortgage lending value 估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。3.0.11 抵押凈值 net mortgage value 抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)

10、值。3.0.12 法定優(yōu)先受償款 liens 假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，涉及已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其她法定優(yōu)先受償款。3.0.13 計(jì)稅價(jià)值 assessed value；taxable value 為征稅目的而評估的價(jià)值。3.0.14 保險(xiǎn)價(jià)值 insurable value 為保險(xiǎn)目的而評估的價(jià)值。3.0.15 完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 value of fee simple interest 房屋所有權(quán)和以出讓方式獲得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其她房屋地產(chǎn)權(quán)利等限制狀況下的價(jià)值。3.0.16 無租約限制價(jià)值 value of

11、 property as if no lease existed 房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響狀況下的價(jià)值。其評估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場租金擬定租金收入人所評估的價(jià)值。3.0.17 出租人權(quán)益價(jià)值 value of leased fee interest 出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金擬定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金擬定租金收入所評估的價(jià)值。3.0.18 承租人權(quán)益價(jià)值 value of leasehold interest 承租人對她人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為按合

12、同租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。3.0.19 房地價(jià)值 building and land value 建筑物及其占用范疇內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著與該等土地上的建筑物的價(jià)值。3.0.20 建筑物價(jià)值 building value 建筑物自身的價(jià)值，不涉及該建筑物占用范疇內(nèi)的土地的價(jià)值。3.0.21 土地價(jià)值 land value 土地自身的價(jià)值，不涉及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。3.0.22 樓面地價(jià) land price per unit of built-up area 一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。3.0.23 比較價(jià)值 sales comparison appro

13、ach indication 采用比較法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。3.0.24 收益價(jià)值 income capitalization approach indication 采用收益法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。3.0.25 成本價(jià)值 cost approach indication 采用成本法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。3.0.26 開發(fā)價(jià)值 hypothetical development method indication 采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。估 價(jià) 原 則4.0.1 獨(dú)立、客觀、公正原則 principle of independence,objectivity

14、 and impartiality 規(guī)定站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.2 合法原則 principle of legality 規(guī)定估價(jià)成果是在依法鑒定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.3 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 principle of date of value 規(guī)定估價(jià)成果是在根據(jù)估價(jià)目的擬定的某一特定期間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.4 替代原則 principle of substitution 規(guī)定估價(jià)成果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范疇內(nèi)的原則。4.0.5 最高最佳運(yùn)用原則 pri

15、nciple of highest and best use 規(guī)定估價(jià)成果是在估價(jià)對象最高最佳運(yùn)用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.6 最高最佳運(yùn)用 highest and best use 房地產(chǎn)在法律上容許、技術(shù)上也許、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、也許的運(yùn)用，涉及最佳的用途、規(guī)模、檔次等。4.0.7 謹(jǐn)慎原則 principle of cautious 規(guī)定在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不擬定性的狀況下對其作出判斷時(shí)，應(yīng)充足考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，謹(jǐn)慎考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象或價(jià)格偏高的一面的原則。估 價(jià) 程 序5.0.1 估價(jià)委托書 appraisal assignmen

16、t 估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文獻(xiàn)。5.0.2 估價(jià)委托合同 appraisal contract 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜簽訂的合同。5.0.3 估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng) basic appraisal issues 估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象和價(jià)值類型的統(tǒng)稱。5.0.4 估價(jià)作業(yè)方案 appraisal work plan 未完畢特定估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指引將來估價(jià)工作的籌劃，涉及工作的重要內(nèi)容、質(zhì)量規(guī)定、作業(yè)環(huán)節(jié)、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。5.0.5 估價(jià)技術(shù)路線 appraisal technical route 評估估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和

17、指引整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路。5.0.6 實(shí)地查勘 on-side inspection 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象或可比實(shí)例現(xiàn)場，觀測、詢問、檢查、核對、記錄估價(jià)對象或可比實(shí)例狀況的活動(dòng)。5.0.7 實(shí)地查勘記錄 on-side inspection notes；on-side inspection records 記錄實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、成果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。5.0.8 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核 internal appraisal review 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)安房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)規(guī)定和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完畢而尚未向股價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。5.0.9 估價(jià)資

18、料歸檔 appraisal date filing 收集、整頓在估價(jià)活動(dòng)中獲得和行程的文字、圖標(biāo)、聲像等形式的資料，對其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類并保存。5.0.10 估價(jià)檔案 appraisal archives 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中獲得和行程的具有保存價(jià)值的文字、圖標(biāo)、聲像等形式的資料。估 價(jià) 方 法比 較 法6.1.1 比較法 sales comparison approach；comparative method 選用一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差別對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行解決后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。6.1.2 交易實(shí)例 pr

19、operty sales；property transactions 真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，涉及交易對象基本狀況、交易雙方基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)承當(dāng)、交易目的等。6.1.3 可比實(shí)例 comparable sales；comparables 交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益。6.1.4 建立比較基本 establishing comparison basis 使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑

20、一致、互相可比的解決。6.1.5 交易狀況修正 conditions of sale adjustment 使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的解決。6.1.6 市場狀況調(diào)節(jié) market conditions adjustment；time adjustment 使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)間的價(jià)格的解決。6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié) property conditions adjustment 使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格的解決，涉及區(qū)位狀況調(diào)節(jié)、實(shí)物狀況調(diào)節(jié)和權(quán)益狀況調(diào)節(jié)。6.1.8 總價(jià)調(diào)節(jié) adjustment based on total p

21、rice 基于總價(jià)對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)節(jié)。6.1.9 單價(jià)調(diào)節(jié) adjustment based on unit price 基于單價(jià)對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)節(jié)。6.1.10 金額調(diào)節(jié) dollar adjustment 采用金額對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)節(jié)。6.1.11 比例調(diào)節(jié) percentage adjustment 采用比例對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)節(jié)。6.1.12 直接比較調(diào)節(jié) direct comparison adjustment 以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差別對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)節(jié)。6.1.13 間接比較調(diào)節(jié) indi

22、rect comparison adjustment 選定或設(shè)定原則房地產(chǎn)，將估價(jià)對象狀況和可比實(shí)例狀況分別與原則房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差別對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)節(jié)。6.1.14 樓幢調(diào)節(jié)系數(shù) building adjustment factor 對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15 樓層調(diào)節(jié)系數(shù) floor adjustment factor 對位于不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)節(jié)系數(shù) aspect adjustment factor 對位于不同朝向的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。收 益 法6.2.1 收益法 income capitali

23、zation approach；income approach 預(yù)測估價(jià)對象的將來收益，運(yùn)用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將將來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。6.2.2 報(bào)酬資本化法 yield capitalization 預(yù)測估價(jià)對象將來隔年的凈收益， 運(yùn)用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。6.2.3 直接資本化法 direct capitalization 預(yù)測估價(jià)對象將來第一年的收益，將其處以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。6.2.4 收益乘數(shù)法 income multiplier method 預(yù)測估價(jià)對象將來第一年的收益，將其

24、乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。6.2.5 收益期 remaining economic life 估計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價(jià)對象將來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象將來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。6.2.6 持有期 holding period 估計(jì)正常狀況下持有估價(jià)對象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象將來轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。6.2.7 潛在毛收入 potential gross income 估價(jià)對象在充足運(yùn)用、沒有空置和收租損失狀況下所能獲得的歸因于估價(jià)對象的總收入。6.2.8 空置和收租損失 vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠

25、租金等導(dǎo)致的收入損失。6.2.9 有效毛收入 effective gross income 潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。6.2.10 運(yùn)營費(fèi)用 operating expenses 維持估價(jià)對象正常使用或營業(yè)的必要支出。6.2.11 運(yùn)營費(fèi)用率 operating expense ratio 運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入的比例。6.2.12 凈收益 net operating income 有關(guān)收入減去費(fèi)用后歸因于估價(jià)對象的收益。6.2.13 凈收益率 net income ratio 凈收益與有效毛收入的比例。6.2.14 期間收益 term income 估計(jì)在持有期間各年可獲得的凈收益

26、。6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益 reversion； income at reversion 估計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。6.2.16 實(shí)際收益 actual income 估價(jià)對象實(shí)際獲得的收益。6.2.17 可觀收益 objective income 估價(jià)對象在正常狀況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶爾的因素后的收益。6.2.18 合同租金 contract rent 租賃合同商定的租金。6.2.19 市場租金 market rent 某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。6.2.20 安全利率 safe rate 沒有風(fēng)險(xiǎn)或極小風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。6.2.21 報(bào)酬率 yi

27、eld rate 將估價(jià)對象將來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。6.2.22 資本化率 capitalization rate 房地產(chǎn)將來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的比例。6.2.23 綜合資本化率 overall capitalization rate 用于將所有房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價(jià)值的資本化率。6.2.24 土地資本化率 land capitalization rate 用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。6.2.25 建筑物資本化率 building capitalization rate 用于將歸因于建筑物的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。6.

28、2.26 收益乘數(shù) income multiplier 房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)格與其將來第一年的收益的比值，涉及潛在毛收入乘數(shù)、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、6.2.27 市場提取法 market extraction method 通過可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)測算有關(guān)股價(jià)參數(shù)的措施。6.2.28 土地剩余技術(shù) land residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再運(yùn)用土地資本化率和土地報(bào)酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的措施。6.2.29 建筑物剩余技術(shù) building residual technique 從土地和建筑物

29、共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再運(yùn)用建筑物資本化率或建筑物報(bào)酬率將建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的措施。成 本 法6.3.1 成本法 cost approach；contractors method 測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。6.3.2 土地重置成本 land replacement cost 在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購買土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.3 建筑物重置成本 building replacement cost 采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備

30、及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物具有相似效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.4 建筑物重建成本 building reproduction cost 采用與估價(jià)對象中的建筑物相似的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物完全相似的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.5 實(shí)際成本 actual cost 購買估價(jià)對象的實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象的實(shí)際支出及所得利潤。6.3.6 客觀成本 objective cost 購買估價(jià)對象的必要支出，或開發(fā)建

31、設(shè)估價(jià)對象的必要只出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶爾的因素后的成本。 6.3.7 單位比較法 comparative-unit method 以建筑物為整體，選用與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)模切有關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期簡稱的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對其進(jìn)行解決后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的措施。6.3.8 分部分項(xiàng)法 unit-in-place method 把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到

32、建筑物建筑安裝工程費(fèi)的措施。6.3.9 工料測量法 quantity survey method 把建筑物還原為建筑材料、建筑物構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)原則，將多種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)原則后想家，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的措施。6.3.10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率 developers profit rate 房地產(chǎn)開發(fā)利潤與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的比例，分為投資利潤率、直接成本利

33、潤率、成本利潤率、銷售利潤率，稅前利潤率、稅后利潤率，總利潤率、年利潤率等。6.3.11 建筑物折舊 depreciation of building 多種因素導(dǎo)致的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值之差，涉及物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。6.3.12 物質(zhì)折舊 physical deterioration 因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞導(dǎo)致的建筑物價(jià)值減損。6.3.13 功能折舊 functional obsolescence 因建筑物功能局限性或過剩導(dǎo)致的建筑物價(jià)值減損，涉及功能局限性折舊和功能過剩折舊。6.3.14 功能局限性

34、折舊 functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺少或低于市場規(guī)定的原則導(dǎo)致的建筑物價(jià)值減損。6.3.15 功能過剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場規(guī)定的原則而對房地產(chǎn)價(jià)值的奉獻(xiàn)不不小于其成本導(dǎo)致的建筑物價(jià)值減損。6.3.16 外部折舊 external obsolescence 因建筑物以外的多種不利因素導(dǎo)致的建筑物價(jià)值減損。6.3.17 年齡-壽命法 age-life method 根據(jù)建筑物的

35、有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測算建筑物折舊的措施。6.3.18 分解法 breakdown method 把建筑物折舊提成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)構(gòu)成部分，分別測算出各個(gè)構(gòu)成部分后相加得到建筑物折舊的措施。6.3.19 建筑物實(shí)際年齡 actual age of building 建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)。6.3.20 建筑物有效年齡 effective age of building 根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡。6.3.21 建筑物自然壽命 physical life of building 建筑物自竣工時(shí)起至其重要構(gòu)造構(gòu)件自然老化或損壞而

36、不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。6.3.22 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 economic life of building 建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值有奉獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對房地產(chǎn)價(jià)值不再有奉獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。6.3.23 建筑物剩余自然壽命 remaining physical life of building 建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 remaining economic life of building 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。即自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。6.3.25 建筑物成新率 building market va

37、lue to replacement cost ratio 建筑物的市場價(jià)值與其重置成本或重建成本的比例。6.3.26 修復(fù)成本 cost to cure 采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相稱于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.27 可修復(fù) economically curable 估計(jì)修復(fù)成本不不小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增長額。 6.3.28 不可修復(fù) economically incurable 估計(jì)修復(fù)成本不小于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增長額。 假設(shè)開發(fā)法 6.4.1 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method；residual method

38、求得估價(jià)對象后繼開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完畢后的價(jià)值，將開發(fā)完畢后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完畢后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的措施。 6.4.2 待開發(fā)房地產(chǎn) proposed development；development property 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，涉及可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或變化用途的房地產(chǎn)等。6.4.3 業(yè)主自行開發(fā)前提 assumption of development by owner-occupier 估價(jià)對象將由公司主繼續(xù)開發(fā)完畢的一種假

39、設(shè)開發(fā)法前提。6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumption of development by intended developer 估價(jià)對象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給她人開發(fā)完畢的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumption of development by unidenti1developer 估價(jià)對象將被迫轉(zhuǎn)讓給她人開發(fā)完畢的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。6.4.6 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 remaining construction and operating period 自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，涉及后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運(yùn)營期。 6.

40、4.7 后續(xù)建設(shè)期 remaining construction period 自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間。6.4.8 銷售期 marketing period 自將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。6.4.9 運(yùn)營期 operating period 自將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)竣工時(shí)起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。 6.4.10 開發(fā)完畢后的價(jià)值 gross development value 將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。 6.4.11 后續(xù)開發(fā)的必要支出 development cost 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)必須付

41、出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金。6.4.12 后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤 develops profit 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，一般為同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常狀況下所能獲得的開發(fā)利潤。其她估價(jià)措施 6.5.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 benchmark land value adjustment method 在政府確或其有關(guān)部門已發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，運(yùn)用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)對估價(jià)對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)后得到估價(jià)對象宗地價(jià)值或價(jià)格的措施。6.5.2 路線價(jià)法 road rating method 在城鄉(xiāng)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定原則臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選用一定數(shù)量的原則臨街宗地并測算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，運(yùn)用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)節(jié)為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的措施。 6.5.3 原則價(jià)調(diào)節(jié)法 standard property value adjustment method 對估價(jià)范疇內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定原則房地產(chǎn)并測算其價(jià)值或價(jià)格，運(yùn)用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)將原則房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)風(fēng)格節(jié)為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的措施。6.5.4 多元回歸分析法 multiple regression analysis 對估價(jià)范疇內(nèi)的所有被估價(jià)