2014海南天利?？跒I海風(fēng)情度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性的研究報(bào)告-53p-前期策劃

1、天利?？诠こ淌袌?chǎng)可行性研究報(bào)告二O一三年二月目 錄一、根本情況海南國(guó)際會(huì)展中心工程是?？谔炖顿Y開(kāi)展于2021年11月與?？谑袊?guó)土局簽訂的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，所取得的工程。?？谔炖顿Y開(kāi)展成立于2021年9月，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，旅游、休閑、娛樂(lè)等工程的開(kāi)發(fā)與咨詢(xún)等。目前在建有“天利龍騰灣公寓樓工程及假設(shè)干配套工程。海南天利投資開(kāi)展隸屬于深圳天利地產(chǎn)集團(tuán)。深圳天利集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、工程投資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理于一體，具有土地、寫(xiě)字樓、住宅、高爾夫、旅游、廣告等大型與綜合性工程開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等實(shí)力的房地產(chǎn)公司。公司成立于2003年8月29日，注冊(cè)資本1億元人民幣，總部位于深圳

2、市福田區(qū)CBD中心。 截至2021年7月31日，公司總注冊(cè)資本8億元，累計(jì)完成投資總額50億元，總資產(chǎn)達(dá)80億元。 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目背景深圳天利地產(chǎn)集團(tuán)?？谔炖顿Y開(kāi)展海南國(guó)際會(huì)展中心工程4海南國(guó)際會(huì)展中心工程位于?？谛阌^(qū)濱海大道北側(cè)258號(hào)，距離?？诨疖?chē)站約5公里，距離海口市中心約15公里，距離?？跈C(jī)場(chǎng)約40 公里。本案美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)?？谑谢疖?chē)站海口站40公里15公里5公里海南環(huán)島高速?？诼?lián)絡(luò)線海文高速 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置5海南國(guó)際會(huì)展中心:分為A、B、C、D、E五個(gè)區(qū)。工程總用地面積51.41萬(wàn)平方米，地上建筑面積49.48萬(wàn)平方米。D區(qū)天利龍騰灣C區(qū)天利總部項(xiàng)目E區(qū)填島超五星酒店B區(qū)天

3、利萬(wàn)豪酒店A區(qū)海南國(guó)際會(huì)議展覽中心 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置6根據(jù)衛(wèi)星地圖顯示，A地塊已開(kāi)工，根據(jù)對(duì)方提供資料顯示，意向合作B、C、D、E地塊共計(jì)用地面積19.42萬(wàn)平方米，地上建筑面積共計(jì)37.54萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目規(guī)劃情況7 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目進(jìn)度情況 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目進(jìn)度情況根據(jù)材料顯示，該工程土地出讓金總額及海域使用金情況明細(xì)如下: 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目成本情況二、市場(chǎng)研究蔚藍(lán)海岸夏威夷海岸西海瑞園大華西海岸溫泉麗舍本案 區(qū)域市場(chǎng)研究別墅市場(chǎng)情況12 區(qū)域市場(chǎng)研究別墅市場(chǎng)情況 區(qū)域市場(chǎng)研究蔚藍(lán)海岸14 區(qū)域市場(chǎng)研究夏威夷海岸15濱海新天地蔚藍(lán)海岸海域陽(yáng)光海岸賽拉維金色陽(yáng)光泰得溫泉度假酒

4、店夏威夷海岸西海瑞園大華西海岸溫泉麗舍美錦熙海天利龍騰灣西岸首府 區(qū)域市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)情況16 區(qū)域市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)情況17 區(qū)域市場(chǎng)研究美錦熙海18 區(qū)域市場(chǎng)研究金色陽(yáng)光泰得溫泉度假酒店19海口香格里拉大酒店?？谛聡?guó)賓館?？谙瞾?lái)登溫泉度假酒店?？谔煊泳频旰？跒跆m溫泉大酒店海南文華大酒店西海岸溫泉度假酒店本案?？趯毴A海景大酒店海南金色陽(yáng)光泰得溫泉度假酒店海南亞泰溫泉酒店 區(qū)域市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)情況 區(qū)域市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)情況21住宅市場(chǎng)：市場(chǎng)以獨(dú)棟別墅為主，也配有雙拼、聯(lián)排類(lèi)型，總體均價(jià)在18000-33000元/；普通住宅以高層板樓為主，均價(jià)在13000-25000元/。別墅車(chē)位為自帶車(chē)庫(kù)，普通

5、住宅車(chē)位以售賣(mài)、出租方式為主，車(chē)位總價(jià)還未具體定價(jià)，出租價(jià)格在100-200元/月。目前在售別墅工程出現(xiàn)售罄情況，市場(chǎng)別墅存量出現(xiàn)短缺。公寓市場(chǎng)：在售工程以酒店式公寓、海景式公寓為主，配以普通高層公寓，多為精裝修，標(biāo)準(zhǔn)在3000-3500元/，產(chǎn)權(quán)均為70年，均價(jià)為10000-23000元/。目前市場(chǎng)存量比較充足。酒店市場(chǎng)：本案周?chē)酁槲逍羌?jí)酒店，房間價(jià)格為700-800元/天。其中，香格里拉大酒店、喜來(lái)登溫泉度假酒店起價(jià)均在1200-1500元/天。同時(shí)，本案周?chē)灿猩倭烤频晔焦?、三星?jí)酒店，房間起價(jià)在300-400元/天。 區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)小結(jié)22三、初步定位本工程產(chǎn)品時(shí)機(jī)點(diǎn)會(huì)議酒店/根

6、本生活配套度假海景資源開(kāi)發(fā)利用特色產(chǎn)品/建筑品質(zhì)品牌開(kāi)發(fā)/品牌物業(yè)管理定位思考：24海濱風(fēng)情的休閑度假生活小鎮(zhèn)集會(huì)展、會(huì)議、超五星級(jí)酒店、低密度居住物業(yè)等親海休閑與一體的濱海風(fēng)情度假小鎮(zhèn)住宅集群商業(yè)集群酒店集群度假集群集聚海濱休閑為內(nèi)核的休閑度假產(chǎn)品豐富的休閑旅游度假配套設(shè)施，包含社區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施，如會(huì)所、特色的濱海商業(yè)配套，水上運(yùn)動(dòng)等，以及園區(qū)戶(hù)外度假休閑體系統(tǒng)，泛會(huì)所設(shè)計(jì)等等等產(chǎn)品豐富項(xiàng)目的度假配套產(chǎn)品。以度假、會(huì)議、展示為主的酒店集群多重功能的復(fù)合為酒店奠定了良好的基礎(chǔ)，超五星級(jí)酒店構(gòu)建提升項(xiàng)目檔次，從某種意義上講也能夠?qū)敫喔叨松虅?wù)客源；同時(shí)也滿(mǎn)足了大區(qū)域?qū)τ跁?huì)議中心的需求，填補(bǔ)區(qū)

7、域稀缺以親海景觀為主的低密度物業(yè)以獨(dú)棟別墅作為項(xiàng)目的核心利潤(rùn)點(diǎn)，并輔助以度假公寓產(chǎn)品等，構(gòu)成生態(tài)山海低密度社區(qū)，注重社區(qū)內(nèi)外的景觀環(huán)境打造。內(nèi)涵國(guó)際會(huì)議展示中心的功能復(fù)合極強(qiáng)的共更能給內(nèi)涵，會(huì)議展示中心的功能，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣價(jià)值及商業(yè)價(jià)值，融入文化底蘊(yùn)的商業(yè)更具有價(jià)值，在完善區(qū)域配套的同時(shí)，無(wú)形之中也提升項(xiàng)目的文化品位。整體定位：會(huì)展/會(huì)議25定位探索：基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)餐飲:能夠提供各色餐飲的服務(wù)商業(yè)，可以設(shè)置在沿水系商業(yè)位置；休閑:咖啡、酒店、水果吧等休閑設(shè)施，建議設(shè)置在沿水系的商業(yè)位置；健康理療:如SPA、溫泉、健康測(cè)試中心、頂級(jí)療養(yǎng)等，可以按照消費(fèi)者的不同特性度身定制。主題型休閑設(shè)施:如紅酒吧

8、、雪茄吧等，為有特殊嗜好的消費(fèi)者提供特色服務(wù)。提升商業(yè)服務(wù)私人服務(wù)、定制服務(wù):如美體、整形中心、美牙等，可以為名人、演藝屆人士提供專(zhuān)屬型、封閉式的服務(wù)，并永遠(yuǎn)保存并保密個(gè)人檔案；特色商業(yè)服務(wù)商業(yè)效勞體系休閑娛樂(lè)設(shè)施沖浪：本案擁有非常良好的自然避風(fēng)港條件和寬闊的水域，應(yīng)該可以成為絕佳的私人沖浪區(qū)。私人沙灘：能夠在海灘上支起一把陽(yáng)傘，靜靜的躺在陽(yáng)光下，享受完全屬于自己的私人空間，是對(duì)于財(cái)富階層最奢華的享受，因此，建議利用現(xiàn)有沙灘資源，營(yíng)造屬于少數(shù)人的私人沙灘。其他：如網(wǎng)球、海灘游泳場(chǎng)等必須設(shè)施均需要提供。等等。26一線海景沙灘使用權(quán)地理位置影響，初期以度假類(lèi)客戶(hù)為主一線海景住宅設(shè)置沙灘度假主題休閑

9、運(yùn)動(dòng)特色戶(hù)型品質(zhì)建筑景觀營(yíng)造地段資源概念營(yíng)造：配套度假類(lèi)配套和未來(lái)生活配套星級(jí)酒店國(guó)際會(huì)展、會(huì)議天然氧吧27產(chǎn)品建議：現(xiàn)有規(guī)劃中已定A區(qū)國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心建筑面積11.93萬(wàn)平方米；B區(qū)規(guī)劃為萬(wàn)豪酒店，擬定建筑面積7.8萬(wàn)平米，其中地上4.5萬(wàn)平米；C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)具體指標(biāo)如下：28價(jià)格定位：鑒于市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律及已實(shí)現(xiàn)的物業(yè)價(jià)格考慮，綜合工程自身定位及規(guī)劃條件分析：29四、工程取得方式天利集團(tuán)提出工程合作條件：合作范圍：可以于四個(gè)地塊一并收購(gòu)，亦可以各個(gè)地塊分開(kāi)合作；收購(gòu)方式：在建工程轉(zhuǎn)讓。收購(gòu)價(jià)格：天利龍騰灣公寓局部： 天利總部工程別墅局部： 天利萬(wàn)豪酒店： 天利填島超五星酒店：土地手續(xù)情況：為

10、可進(jìn)行正常二級(jí)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地；后續(xù)開(kāi)發(fā)：由我方進(jìn)行公寓、別墅和酒店等建設(shè)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售工作 合作方式建議五、投資分析 項(xiàng)目指標(biāo)設(shè)定33 項(xiàng)目收入情況設(shè)定工程銷(xiāo)售收入情況表酒店經(jīng)營(yíng)收入情況表34 B區(qū)萬(wàn)豪酒店收入情況35 B區(qū)萬(wàn)豪酒店成本情況36 B區(qū)萬(wàn)豪酒店地塊投資分析以天利集團(tuán)購(gòu)置本地塊的費(fèi)用3200萬(wàn)為工程取得本錢(qián)計(jì)算，本地塊的總投資為6.95億，開(kāi)發(fā)、建設(shè)2-3年，持有經(jīng)營(yíng)12年，合計(jì)15年內(nèi)，可根本收回本錢(qián)；如天利集團(tuán)需要在其購(gòu)置土地價(jià)格的根底上，仍需要有溢價(jià)局部，那么酒店的回收本錢(qián)周期將進(jìn)一步加長(zhǎng)。37 C區(qū)天利總部別墅區(qū)收益情況銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率設(shè)定為10%時(shí)，可承受的工程土地取得本錢(qián)情況

11、：38 C區(qū)天利總部別墅區(qū)成本情況39 C區(qū)天利總部別墅區(qū)土地增值稅40 C區(qū)天利總部別墅區(qū)地塊投資分析以銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10%為標(biāo)準(zhǔn)，本地塊的土地取得本錢(qián)可到達(dá)13800萬(wàn)元，此情況下，工程總投資5.18億，銷(xiāo)售收入5.88億，凈利潤(rùn)5900萬(wàn)，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10.1%；相比天利集團(tuán)原購(gòu)置此塊土地約2400萬(wàn)投入，13800萬(wàn)的收購(gòu)價(jià)格已溢價(jià)1.14億元。41 D區(qū)龍騰灣項(xiàng)目損益情況（凈利潤(rùn)設(shè)定15%）三星級(jí)酒店收入：銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率設(shè)定為15%時(shí)，可承受的工程土地取得本錢(qián)情況：42 D區(qū)龍騰灣成本情況（凈利潤(rùn)設(shè)定15%） D區(qū)龍騰灣土地增值稅（凈利潤(rùn)設(shè)定15%）44 D區(qū)龍騰灣項(xiàng)目損益情況（凈利潤(rùn)設(shè)

12、定10%）三星級(jí)酒店收入：銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率設(shè)定為10%時(shí)，可承受的工程土地取得本錢(qián)情況：45 D區(qū)龍騰灣成本情況（凈利潤(rùn)設(shè)定10%） D區(qū)龍騰灣土地增值稅（凈利潤(rùn)設(shè)定10%）47 D區(qū)龍騰灣項(xiàng)目地塊投資分析以銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率15%為標(biāo)準(zhǔn)，本地塊的土地取得本錢(qián)可到達(dá)14500萬(wàn)元，此情況下，工程總投資30.9億，銷(xiāo)售收入37.6億，凈利潤(rùn)5.67億，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率15.1%；以銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10%為標(biāo)準(zhǔn)，本地塊的土地取得本錢(qián)可到達(dá)38500萬(wàn)元，此情況下，工程總投資33.2億，銷(xiāo)售收入37.6億，凈利潤(rùn)3.78億，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10.1%；在上述的投資回報(bào)下，仍持有一個(gè)所有本錢(qián)已分?jǐn)傊龄N(xiāo)售物業(yè)的三星級(jí)酒店，酒店未來(lái)12年仍可保證30887萬(wàn)元的收入；相比天利集團(tuán)原購(gòu)置此塊土地約4000萬(wàn)投入，收購(gòu)價(jià)格已分別溢價(jià)1.05億元、34500億元。48 E區(qū)填島超星級(jí)酒店收入情況49 E區(qū)填島超星級(jí)酒店成本情況50 E區(qū)填島超星級(jí)酒店投資分析以天利集團(tuán)購(gòu)置本地塊的費(fèi)用2000萬(wàn)為工程取得本錢(qián)計(jì)算，本地塊的總投資為14.3億，開(kāi)發(fā)、建設(shè)2-3年，持有經(jīng)營(yíng)12年，合計(jì)15年內(nèi)，可收回現(xiàn)金折現(xiàn)后為8.6億，根本無(wú)法收回本錢(qián)；51 項(xiàng)目投資分析和建議B區(qū)萬(wàn)豪酒店和E區(qū)