經(jīng)濟(jì)周期原理與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)課件

1、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)互動(dòng)與演化浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 主任教授 博士生導(dǎo)師 賈生華 博士2022/9/141浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 一.經(jīng)濟(jì)周期與波動(dòng)的基本原理經(jīng)濟(jì)周期就是總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平擴(kuò)張和收縮有規(guī)律的交替過(guò)程。一般隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化表現(xiàn)為繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)周期是客觀存在的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家致力于研究和揭示經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律，形成了很多學(xué)說(shuō)。馬克思周期理論：經(jīng)濟(jì)周期和經(jīng)濟(jì)危機(jī)由社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系決定，經(jīng)濟(jì)周期是資本主義歷史暫時(shí)性和局限性的表現(xiàn)。西方經(jīng)濟(jì)周期理論：脫離生產(chǎn)關(guān)系范式，以自然、政治、技術(shù)、心理、人性等經(jīng)濟(jì)體系外部因素，一些學(xué)派即使從經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部認(rèn)

2、識(shí)問(wèn)題，充其量也只是歸結(jié)為市場(chǎng)缺陷。2022/9/142浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因外因說(shuō)：創(chuàng)新理論（熊彼特），政治因素理論（卡萊斯基），“實(shí)際經(jīng)濟(jì)沖擊”周期理論（米契爾） 內(nèi)因說(shuō)：經(jīng)濟(jì)制度危機(jī)理論（馬克思），有效需求不足理論（凱恩斯） 混合作用說(shuō)：經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因是多方面的，是外因和內(nèi)因共同作用的結(jié)果。有效需求不足論由凱恩斯提出。凱恩斯批駁了薩伊定律，認(rèn)為資本主義經(jīng)濟(jì)也有危機(jī)，其原因在于有效需求不足，包括投資需求不足和消費(fèi)需求不足，而有效需求不足是由于存在三個(gè)基本心理規(guī)律決定的。第一，邊際消費(fèi)傾向遞減。他認(rèn)為由于人們天生就有愛(ài)好儲(chǔ)蓄的心理傾向，而消費(fèi)在短期內(nèi)是相對(duì)

3、穩(wěn)定的，因此，邊際消費(fèi)傾向隨著收入增加有遞減的趨勢(shì)，這就必然引起對(duì)消費(fèi)需求的不足。第二，資本邊際效率遞減。所謂資本邊際效率實(shí)質(zhì)是預(yù)期的利潤(rùn)率。它取決于資本供給價(jià)格與資本預(yù)期收益，與前者成反比與后者成正比。在凱恩斯看來(lái)，隨資本的增加，資本預(yù)期的收益從長(zhǎng)期看有下降的趨勢(shì)。因此，資本邊際效率遞減從而抑制資本家投資的積極性。第三，流動(dòng)偏好。流動(dòng)偏好又稱(chēng)靈活偏好，是指人們總想保存一定量的、方便使用的現(xiàn)錢(qián)，以便應(yīng)付日常開(kāi)支、意外開(kāi)支和投機(jī)活動(dòng)的需要。所以，凱恩斯在通論中號(hào)召家庭婦女上街采購(gòu)，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇做貢獻(xiàn)。他甚至提出，政府可以把黃金埋在廢棄的礦井里，然后讓企業(yè)投資開(kāi)采。2022/9/143浙江大學(xué) 教授

4、 博導(dǎo) 賈生華 博士 經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)中，消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為比較穩(wěn)定，投資活動(dòng)的變化較大。1、乘數(shù)原理：投資的變化會(huì)引起國(guó)民收入數(shù)倍的變化。2、加速原理：收入的變化會(huì)引起投資數(shù)倍的變化。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)周期是原因十分復(fù)雜，政府政策、外部干擾等都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。2022/9/144浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策針對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)過(guò)程中資源浪費(fèi)可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，西方國(guó)家普遍采取“逆風(fēng)行事”原則進(jìn)行宏觀調(diào)控，周期性地采取緊縮和擴(kuò)張的財(cái)政政策和貨幣政策。2022/9/145浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 二.房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系：理論分析與國(guó)

5、際經(jīng)驗(yàn)2022/9/146浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)周期的概念、測(cè)度與分類(lèi)房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動(dòng)。由于房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)主要財(cái)富存在形式，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分。測(cè)量指標(biāo)：空置率周期（Prichett,1984)、價(jià)格周期(彭建文，張金鶚，1999）、投資回報(bào)率周期(Kaiser et al.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。 房地產(chǎn)周期分類(lèi)：房地產(chǎn)實(shí)物市場(chǎng)周期（如建筑周期、需求周期）、房地產(chǎn)投資周期（如租價(jià)比周期、價(jià)格周期）、國(guó)際房地產(chǎn)周期。2022/9/147浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士

6、香港的房地產(chǎn)泡沫由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時(shí)期，港島黃金地段的寫(xiě)字樓曾開(kāi)出過(guò)一平方米近20萬(wàn)港元的“天價(jià)”，豪宅10萬(wàn)元/平方米不止，一手“樓花”開(kāi)售頭次轉(zhuǎn)手要價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段，

7、20萬(wàn)后來(lái)淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的中產(chǎn)市民接過(guò)了房產(chǎn)高價(jià)的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機(jī)刺破了香港房地產(chǎn)這個(gè)巨大的泡沫，更驚醒了無(wú)數(shù)投資者的發(fā)財(cái)美夢(mèng)。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬(wàn)港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。 1997年以來(lái)香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)60%20多萬(wàn)個(gè)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”中央和香港特區(qū)政府陷入困境2022/9/148浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)波動(dòng)的后果：對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有巨大危害香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(1997年7月為1

8、00)2022/9/149浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題董建華上任之初，正是香港樓價(jià)瘋狂飆升之時(shí)，民眾要求平抑樓價(jià)，董特首也認(rèn)為樓價(jià)高企是窒礙香港競(jìng)爭(zhēng)力的“罪魁禍?zhǔn)住?。董特首施政的第一炮，就是推出“八萬(wàn)五”建屋大計(jì)，宣布每年興建85000單位的目標(biāo)，目的是將樓價(jià)降至香港市民所能夠負(fù)擔(dān)的水平。政策一出，香港住宅市場(chǎng)立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一片凄風(fēng)慘雨，樓價(jià)下挫二至三成，要求取消八萬(wàn)五建房目標(biāo)的呼聲趁勢(shì)而起。反對(duì)者指責(zé)董建華提出八萬(wàn)五是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由運(yùn)作，如果香港經(jīng)濟(jì)的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將被拖垮，百業(yè)蕭條，

9、濟(jì)貧變成齊貧。香港經(jīng)濟(jì)問(wèn)題成為中國(guó)政治問(wèn)題2022/9/1410浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟(jì)輝煌從20世紀(jì)80年代開(kāi)始到90年代初，日本城市土地價(jià)格的過(guò)度增長(zhǎng)形成了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，泡沫破滅和消散的過(guò)程對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊十分沉重。到2001年初，全國(guó)地價(jià)水平比歷史最高水平下降了36.6%，全國(guó)土地資產(chǎn)總值縮水37.7%，總額達(dá)1530萬(wàn)億日元，相當(dāng)于日本股市市值最高點(diǎn)（1989年）的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟(jì)陷入了困境，市場(chǎng)萎縮，政治動(dòng)蕩，至今毫無(wú)起色。2022/9/1411浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 1985年以來(lái)日本城市地價(jià)指數(shù)

10、的變化曲線顯示，目前日本城市地價(jià)水平已經(jīng)降低到80年代初的水平。2022/9/1412浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)受到許多不同循環(huán)周期因素的影響。如通貨膨脹波動(dòng)周期、總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、建設(shè)周期、抵押貸款周期、社會(huì)變革周期等等（梁桂，1996；Barras and Ferguson,1985)。房地產(chǎn)景氣波動(dòng)具有規(guī)律性，只有當(dāng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、房地產(chǎn)供給短缺以及銀行信用擴(kuò)張等特定因素組合下方能產(chǎn)生投機(jī)性的景氣復(fù)蘇（Barras,1994) 。宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣、貨幣供給、金融政策、其他宏觀政策等等。心理預(yù)期影響因素：個(gè)體理性與集體非理性。市

11、場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響：短期沖擊和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變遷都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，但是這兩種波動(dòng)具有不同的特征。2022/9/1413浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 臺(tái)灣地區(qū)貨幣供給與房?jī)r(jià)波動(dòng)：1971-1998資料來(lái)源：彭建文，張金鶚，19992022/9/1414浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 大量的經(jīng)驗(yàn)研究都表明，國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)（Prichett,1984;Brown,1984;彭建文，張金鶚，1999；何國(guó)釗等，1996）。美國(guó)1950-1978房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑的變動(dòng)表明，GNP領(lǐng)先房地產(chǎn)周期11個(gè)月達(dá)到峰值（Grebler and Burns

12、,1982）。 對(duì)美國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的研究表明，寫(xiě)字樓租金周期約為12年，小于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期（Wheaton,1987;Greladier,1995)。2022/9/1415浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 住宅市場(chǎng)周期比寫(xiě)字樓市場(chǎng)更接近國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期(Grebler and Burns,1982;Wheaton,1994)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣，以往認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是火車(chē)頭工業(yè)的說(shuō)法是不正確的（林秋瑾等，1996）。臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)表明，總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇大約領(lǐng)先房地產(chǎn)景氣一至三年的時(shí)間，但總體經(jīng)濟(jì)景氣下滑時(shí)，房地產(chǎn)景氣亦隨之下滑，兩者時(shí)間落差相當(dāng)短，此也意味房地產(chǎn)景氣是總體經(jīng)濟(jì)景氣的落后指標(biāo)（

13、彭建文，張金鶚，1999）。 2022/9/1416浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 臺(tái)灣地區(qū)GDP與房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì)：1971-1998資料來(lái)源：彭建文，張金鶚，19992022/9/1417浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系：理論分析圖1：經(jīng)濟(jì)景氣與房地產(chǎn)景氣波動(dòng)趨勢(shì)圖資料來(lái)源：彭建文，張金鶚，20012022/9/1418浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征1. 景氣衰退至谷底階段（E1-E2） 。投資和消費(fèi)性購(gòu)屋需求都下降，空屋增加，價(jià)格下降，預(yù)期悲觀。2. 景氣谷底至復(fù)蘇階段（E2 E3） 。物價(jià)水準(zhǔn)、貸款余額與利率開(kāi)始升高。 空

14、屋消化，房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)交易漸趨活躍，新建面積增加，預(yù)期漸趨樂(lè)觀。2022/9/1419浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征3. 景氣復(fù)蘇至高峰階段(E3 E4) 。房地產(chǎn)景氣持續(xù)上升，不但引發(fā)強(qiáng)烈的投資性需求，自住型的購(gòu)屋者亦紛紛提前購(gòu)屋，市場(chǎng)空屋數(shù)量大幅減少，促使房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍感受到景氣復(fù)蘇的訊息，供給意愿大增，施工面積將大量增加。當(dāng)房地產(chǎn)景氣達(dá)到高峰的同時(shí)，房?jī)r(jià)與施工面積亦達(dá)到高峰，房地產(chǎn)空置率則處于相對(duì)的低水準(zhǔn)。不過(guò)此時(shí)政府為避免經(jīng)濟(jì)景氣過(guò)熱而引發(fā)通貨膨脹，大幅緊縮貨幣供給，造成經(jīng)濟(jì)活動(dòng)削減，陸續(xù)完成的新建筑出現(xiàn)閑置，經(jīng)濟(jì)景氣明顯由高峰開(kāi)始向下滑動(dòng)。

15、 2022/9/1420浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 房地產(chǎn)周期的特征4. 景氣高峰至衰退階段(E4 E1)。經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)率增加，銀行開(kāi)始緊縮信用，貸款利率不斷上升。原先房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)呈現(xiàn)停滯。然而由于短期調(diào)整不易，施工面積仍持續(xù)增加中。投資性需求大幅減少，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。房地產(chǎn)景氣階段所興建的住宅卻于此時(shí)陸續(xù)完成，竣工面積可能于此時(shí)達(dá)到高峰，住宅空置率明顯增加，蕭條期間的長(zhǎng)短將視超額供給何時(shí)被消化而定。2022/9/1421浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期美國(guó)房地產(chǎn)從1870年開(kāi)始大約按1820年的頻率完成一次周期循環(huán)波動(dòng)，與庫(kù)茲涅茨長(zhǎng)周期（18-20年）基

16、本一致；日本房地產(chǎn)基本是7年一次周期；香港房地產(chǎn)從1945年二戰(zhàn)后大致是7-8年一次周期；臺(tái)灣房地產(chǎn)從1970年開(kāi)始周期循環(huán)大致是5-6年。中國(guó)大陸的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)時(shí)間大致是4-5年，是介于基欽周期（2-3年）和朱格拉周期（6-7年）之間的一種新周期，具有獨(dú)特的波長(zhǎng)（何國(guó)釗，曹振良，李晟，1996）。 2022/9/1422浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 三.中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期 與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的階段性：改革前后經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有不同的特點(diǎn)和模式，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期的變化。在不同階段，經(jīng)濟(jì)周期的影響因素也不相同。2022/9/1423浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)

17、：1953-1994注：1953-1978為國(guó)民收入增長(zhǎng)率，1978-1994為GDP增長(zhǎng)率資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，轉(zhuǎn)引自劉樹(shù)成（1996）。2022/9/1424浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的階段性特點(diǎn)1978年以前：振幅大、峰位高、谷位深、平均位勢(shì)低、擴(kuò)張長(zhǎng)度短。1978年以后：振幅減小、峰位下降、谷位上升、平均位勢(shì)提高、擴(kuò)張長(zhǎng)度延長(zhǎng)。1978年的改革使得中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)周期由 “大起大落”型轉(zhuǎn)向“高位平緩”型（劉樹(shù)成，1996）。2022/9/1425浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)大陸房地產(chǎn)景氣周期：1981-1994數(shù)據(jù)來(lái)源：何國(guó)釗，曹振良，李晟，1996 2

18、022/9/1426浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)大陸房地產(chǎn)政策周期年份發(fā)展目標(biāo) 指導(dǎo)方針 政策內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)影響 1979-1983發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) “調(diào)整、改革、整頓” 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、下放管理權(quán) 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 1984防止盲目發(fā)展商品住宅改革住房制度 推行商品化試點(diǎn)、建立綜合開(kāi)發(fā)公司、公有住房補(bǔ)貼出售 經(jīng)濟(jì)高漲 1985-1987 擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “改革開(kāi)放” 加強(qiáng)商品房住宅計(jì)劃管理，限制公有住房補(bǔ)貼出售 經(jīng)濟(jì)衰退、經(jīng)濟(jì)蕭條 1988擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “改革開(kāi)放” 肯定深圳市在土地有償使用方面的突破；修改憲法，允許土地批租、擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)制 經(jīng)濟(jì)高漲 1989-1991 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 治理

19、整頓、深化改革 治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；建設(shè)部頒布深化企業(yè)經(jīng)濟(jì)機(jī)制改革的通知，壓縮基建規(guī)模，緊縮銀根 經(jīng)濟(jì)蕭條資料來(lái)源：何國(guó)釗等，19962022/9/1427浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期年份發(fā)展目標(biāo) 指導(dǎo)方針 政策內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)影響 1992-1993 加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “加快改革、開(kāi)放、建設(shè)步伐” 引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；開(kāi)放房地產(chǎn)價(jià)格；擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開(kāi)發(fā)消費(fèi)貸款 經(jīng)濟(jì)高漲 1993-1996 理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè) “持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康”發(fā)展 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查；頒布增值稅法房地產(chǎn)管理法；整頓金融秩序

20、經(jīng)濟(jì)衰退 1997-2002 促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展 “培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)” 將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的兩個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)之一；提出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃；福利分房政策全部退出歷史舞臺(tái)；住房按揭成為消費(fèi)者購(gòu)房融資的主要渠道；經(jīng)營(yíng)性用地全部采用招拍掛方式出讓?zhuān)?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)高漲 2003-2004規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展” 整頓金融秩序、清理各類(lèi)園區(qū)、 經(jīng)濟(jì)高漲 2022/9/1428浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系LM：宏觀經(jīng)濟(jì)周期；LS：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期資料來(lái)源：何國(guó)釗，曹振良，李晟（1996） 2022/9/1429浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 中國(guó)

21、大陸房地產(chǎn)周期與總體經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系（1978年后）：簡(jiǎn)短小結(jié)房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)。總體經(jīng)濟(jì)景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣指標(biāo)。政策因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和總體經(jīng)濟(jì)的非常重要的因素。1997-2000間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。2022/9/1430浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論朱鎔基總理2002年多次指出，要控制房地產(chǎn)過(guò)熱,控制房地產(chǎn)泡沫，由此在全國(guó)形成對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的爭(zhēng)論2003年開(kāi)始，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論此起彼伏，一直延續(xù)至今，沒(méi)有定論。特別是關(guān)于浙江和杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，2003年初、2003年底和2004年6月，三次驚動(dòng)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人2022/9/

22、1431浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 2004年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)論成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)貫穿始終的話題。在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的新聞中，易憲容是出現(xiàn)頻率頗高的三個(gè)字。2004年7月中旬，這位中國(guó)社科院金融研究所的學(xué)者發(fā)表了謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一文，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。2022/9/1432浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心10月份對(duì)外公布怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的課題報(bào)告，通過(guò)對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析和判斷，得出了這樣的

23、結(jié)論：在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。 2022/9/1433浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 四.經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)：宏觀調(diào)控下的趨勢(shì)2022/9/1434浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景1998年開(kāi)始，政府“培育市場(chǎng)，刺激需求”。浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，形成“浙江現(xiàn)象”。到2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱低收入家庭住不起房房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超額利潤(rùn)集體財(cái)富效應(yīng)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫2022/9/1435浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 在過(guò)熱的市場(chǎng)形勢(shì)下供給被快速“收藏”需求被不斷“復(fù)

24、制”價(jià)格被人為“炒高”住房被作為“價(jià)值象征符號(hào)”2022/9/1436浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 由于市場(chǎng)失靈，繁榮可能導(dǎo)致泡沫。資源配置失調(diào)，專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商被擠出，個(gè)體理想導(dǎo)致集體非理想。浙江省實(shí)體經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和發(fā)展受到影響，創(chuàng)業(yè)和技術(shù)進(jìn)步不足，商務(wù)成本提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲低收入家庭住房困難三外企業(yè)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚房地產(chǎn)投資高回報(bào)炒房熱浪洶涌澎湃2022/9/1437浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 2、宏觀調(diào)控的目標(biāo)和原則宏觀調(diào)控主要針對(duì)市場(chǎng)失靈結(jié)構(gòu)性失靈（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)）總量性失衡（總需求偏離總供給）宏觀調(diào)控的原則：“需求管理”

25、，“逆風(fēng)行事”2022/9/1438浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 3、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程朱鎔基總理2002年多次指出,要控制房地產(chǎn)過(guò)熱,控制房地產(chǎn)泡沫，由此在全國(guó)形成對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的爭(zhēng)論2022/9/1439浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 2003年央行121文件要求嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)2003年8月12日國(guó)務(wù)院頒發(fā)18號(hào)文件“國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知”統(tǒng)一認(rèn)識(shí)基本健康確立地位支柱產(chǎn)業(yè)明確方向市場(chǎng)化導(dǎo)向加強(qiáng)調(diào)控規(guī)劃、土地、信貸、管理2022/9/1440浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 從2003年下半年開(kāi)始，中央的宏觀政策導(dǎo)向發(fā)生變化，“積極的財(cái)政政策”和

26、“穩(wěn)健的貨幣政策”變?yōu)椤斑m度從緊”，連續(xù)3次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，在公開(kāi)市場(chǎng)大量回籠貨幣，利率調(diào)整箭在弦上。2004年4月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況公布，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值27106億元，同比增長(zhǎng)9.7%，全社會(huì)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資8799億元，同比增長(zhǎng)43%，其中，城鎮(zhèn)投資7059億元，增長(zhǎng)47.8%。 4月下旬，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例，鋼鐵由25及以上提高到40，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）均由20及以上提高至35及以上。2022/9/1441浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 2004年9月3

27、日中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 ，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制。2004年11月底，中國(guó)人民銀行發(fā)布了2004年第三季度的中國(guó)貨幣政策報(bào)告。央行貨幣政策分析小組認(rèn)為目前貸款結(jié)構(gòu)中存在的問(wèn)題主要包括：房地產(chǎn)貸款在新增中長(zhǎng)期貸款中的比重過(guò)高，尤其是風(fēng)險(xiǎn)較高的開(kāi)發(fā)貸款增加偏多。前三季度，各類(lèi)房地產(chǎn)貸款（包括住房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）增加4264億元，占全部中長(zhǎng)期貸款增加額的37%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增加1350億元，同比增加1006億元。對(duì)房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款高速增長(zhǎng)中可能存在的系統(tǒng)性信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)予以警惕。2022/9/1442浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 2004

28、年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格再次高漲2005年3月26日，“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知”（國(guó)8條）2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的8條措施（新國(guó)8條）2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)，落實(shí)“國(guó)8條”房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)復(fù)雜化 2022/9/1443浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 2022/9/1444浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖2022/9/1445浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 宏觀調(diào)控政策走向6月初，國(guó)務(wù)院七個(gè)部委抽調(diào)有關(guān)人員組成4個(gè)督導(dǎo)組，由財(cái)政部部長(zhǎng)助理王軍帶隊(duì)檢查河北、北京，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇帶隊(duì)檢查山東、湖北，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰帶隊(duì)檢查重慶、湖南，國(guó)家稅務(wù)總局領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)檢查安徽、江蘇，對(duì)其貫徹“國(guó)八條”及七部委意見(jiàn)情況進(jìn)行了檢查。 2022/9/1446浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 8月9日，新華社發(fā)表新華時(shí)評(píng)“正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)”，指出隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著遏制投機(jī)、控