XX年買賣合同司法解釋：商品房預(yù)售合同格式條款的解釋

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2、施和配套設(shè)施，包括通電，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構(gòu)成違約。何志剛收房入住后發(fā)現(xiàn)，房屋接通的是臨時(shí)用電而非城市生活用電，認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。精品文檔你我共享裁判重慶市渝中區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋在交付前通過竣工驗(yàn)收，且原告也認(rèn)可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級(jí)人民法院。重慶五中院認(rèn)為，被告為涉案房屋接通的是臨時(shí)用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應(yīng)視為違約，遂改判被告承擔(dān)違約責(zé)任。評(píng)析本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，合同約定的“通電”如何理解，被告在約定期限前為原告的房屋接通臨時(shí)用電是否違約。預(yù)售合同條款的

3、解釋應(yīng)兼顧合同正義。以合同自由為代表的意思自治是整個(gè)私法的基石，而以誠實(shí)信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。通常，在當(dāng)事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當(dāng)時(shí)，他們的合同自由和權(quán)利應(yīng)得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現(xiàn)代市場(chǎng)復(fù)雜，尤其是某些特定行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往明顯不對(duì)稱，一方濫用交易優(yōu)勢(shì)而導(dǎo)致交易結(jié)果不正義的情形時(shí)有發(fā)生，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)平衡合同自由和正義實(shí)屬必要。本案屬于預(yù)售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現(xiàn)房。首先，被告作為全國知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會(huì)資源和信息量是作為相對(duì)方的原告所無法企及的，精品文檔你我共享因此，在預(yù)售合同的整個(gè)締約、履約過程中，被告一直

4、處于主動(dòng)和優(yōu)勢(shì)地位，掌控的關(guān)鍵信息，擁有的話語權(quán) ; 相反的，原告等購房者多處于被動(dòng)地位，信息基本于對(duì)方，沒有與對(duì)方討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)。其次，關(guān)于房屋交易的專業(yè)知識(shí)，作為專業(yè)團(tuán)隊(duì)的被告，相對(duì)于一般購房者的原告而言，同樣具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì) ; 而對(duì)于期房，被告還擁有對(duì)未來房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對(duì)掌控，原告對(duì)此知之較少，締約多是基于對(duì)被告的信賴， 這種信賴甚至是盲目的。 再次，售房者并不會(huì)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購房者的知情權(quán)，相反，他們通?？偸浅浞掷米约旱慕灰變?yōu)勢(shì)來實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化?；谏鲜銮闆r，法院對(duì)有爭(zhēng)議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時(shí)，也應(yīng)充分

5、顧及交易的實(shí)質(zhì)正義。合同的解釋必須符合交易目的。合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是為了實(shí)現(xiàn)特定交易目的。因此，當(dāng)合同內(nèi)容似是而非或前后矛盾，或者事后雙方在理解具體條款的準(zhǔn)確含義發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)先根據(jù)當(dāng)事人的目的來尋求雙方真實(shí)的或應(yīng)有的意思表示。本案中，商品房是城市住房之一，必須滿足城市居住生活所需，其中，穩(wěn)定的生活供電是基礎(chǔ)條件之一。既然合同約定“通電”必須符合“使用條件”，那么，此處的“通電”必定是指電力能夠長(zhǎng)期供應(yīng)，且持續(xù)穩(wěn)定，通常指接入城市生活供電網(wǎng)絡(luò)。而臨時(shí)用電通常并不能保證精品文檔你我共享其供應(yīng)是長(zhǎng)期、持續(xù)和穩(wěn)定的，所以并不符合供電營業(yè)規(guī)則的規(guī)定， 不能將之視為合同約定的符合 “使用條件”

6、 的“通電”。在雙方對(duì)預(yù)售合同格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時(shí)，應(yīng)作出有利于購房者的解釋。合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對(duì)格式條款的理解發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對(duì)格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權(quán)利濫用，維護(hù)正常交易秩序，保障消費(fèi)者利益，體現(xiàn)正義精神。預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同文本包含了大量的信息，但銷售方對(duì)此早已了然于胸， 而一般購房者則不同，只有在準(zhǔn)備簽署合同時(shí)，他們才能見到正式合同文本，并沒有足夠時(shí)間逐條逐款認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀，對(duì)合同內(nèi)容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會(huì)喪失簽約機(jī)會(huì)。因此，作為格式條款，本案中關(guān)于商品房“通電”的約定，因雙方對(duì)其具體內(nèi)涵理解

7、不一致，法院對(duì)此應(yīng)作出不利于被告的解釋，認(rèn)定“通電”并非接入臨時(shí)用電，被告沒有按約履行義務(wù)。對(duì)預(yù)售合同的格式條款還應(yīng)按通常的理解予以解釋。當(dāng)對(duì)合同條款的理解發(fā)生歧義時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)交易規(guī)則、交易習(xí)慣或生活常識(shí)， 按照大多數(shù)人的理解進(jìn)行解釋。 本案中，雙方對(duì)預(yù)售合同中關(guān)于“通電”條款的理解產(chǎn)生歧義，法院應(yīng)根據(jù)大多數(shù)房屋交易者( 尤其是一般購房者) 通常的、合理精品文檔你我共享的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。一般認(rèn)為，城市住房所接入的應(yīng)是城市公共生活用電網(wǎng)絡(luò)，持續(xù)、穩(wěn)定、有保障，而臨時(shí)用電不確定、不穩(wěn)定，不能滿足居住生活所需。因此，被告關(guān)于房屋接通臨時(shí)用電符合約定的辯稱，不足為信。綜上，被告為原告購置的房屋接通

8、臨時(shí)用電，不能滿足交易目的，應(yīng)視為違約，理應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事?/p>

9、試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。“能 ”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長(zhǎng)史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所