房屋買賣合同糾紛案7385811312

1、南通濠銀房地產(chǎn)開發(fā)公司訴葛亮房屋買賣合同糾紛案 1前提提要：上訴人濠銀公司因與葛亮房屋買賣合同糾紛一案，不服江蘇省南通市中級人民法院（2001）通中民初字第51號民事判決，向本院提起上訴。本院于2002年6月10日立案受理后，依法組成合議庭，于2002年7月5日公開開庭進行了審理。上訴人濠銀公司的委托代理人石金榮，被上訴人葛亮的委托代理人魯民、陸在和到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。2案件相關(guān)人：上訴人（原審被告）南通濠銀房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱濠銀公司），住所地南通市華藝大廈B樓。法定代表人洪遠富，濠銀公司董事長。委托代理人石金榮，江蘇南通平帆律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）葛亮，女，19

2、78年1月6日生，漢族，東南大學學生，住南京市四牌樓2號東南大學學生宿舍。委托代理人魯民、陸在和，江蘇當代國安律師事務(wù)所律師。3 本案的爭議焦點1、當事人雙方1999年5月30日簽訂的意向書是否有效。2、葛亮母親邱蔚的簽字行為是否構(gòu)成表見代理。3、雙方交易行為如何結(jié)算。4案例分析：一、關(guān)于意向書是否有效的問題 本院認為，上訴人、被上訴人雙方經(jīng)過協(xié)商所簽訂的意向書是雙方當事人真實意思表示，雖然形式上是雙方就商品房買賣磋商過程中達成的意向，但意向書具備了商品房銷售合同的主要條款，且雙方明確意向書與合同具有同等法律效力，事實上，雙方以后也未就此另行訂立合同。因此，意向書當為確立雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同

3、。雖然訂立意向書時，濠銀公司尚未領(lǐng)取北濠山莊的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證，但在本案一審訴訟前，濠銀公司已領(lǐng)取了上述許可證，同時雙方約定意向書在雙方簽字并在被上訴人交足首批購房款后發(fā)生法律效力，而上述條件已成就，因此，為維護當事人交易安全，意向書應(yīng)認定為有效合同，雙方當事人均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。5二、關(guān)于邱蔚的簽字行為是否構(gòu)成表見代理的問題 本院認為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或在代理權(quán)終止后，以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為方構(gòu)成表見代理。而本案中，被上訴人葛亮在與上訴人濠銀公司商談購房事宜時，其父葛興元作為委托代理人在意向書

4、上簽字，其母邱蔚并未被明確授權(quán)辦理購房事宜；且作為無權(quán)代理人的邱蔚在濠銀公司提供的結(jié)算單上是以自己的名義簽字，并非以葛亮的名義簽字，故不符合表見代理的法律特征。因此，濠銀公司以邱蔚與葛亮之間系親屬關(guān)系等理由認為邱蔚的行為即代表葛亮，缺乏足夠的事實和法律依據(jù)。再者，既然上訴人一、二審中均指稱邱蔚簽字時被上訴人葛亮的代理人葛興元也在場，那么，濠銀公司更應(yīng)讓葛興元簽字。因此，本案中邱蔚的簽字行為不構(gòu)成表見代理。6三、關(guān)于房屋如何結(jié)算的問題 本院認為，當事人雙方在意向書中，約定房屋價格為一次性定價，房價總額為140萬元。盡管上訴人強調(diào)，雙方在意向書中約定房屋建筑面積約280平方米，最終以房管部門核定為

5、準，故現(xiàn)應(yīng)以房管部門核定的建筑面積279.76平方米加上閣樓面積80.74平方米計價。本院認為，雙方盡管作此約定，但最終計價面積與約定面積的誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)。而本案中，被上訴人在事先未經(jīng)有關(guān)部門批準，也未與葛亮協(xié)商情況下擅自改變結(jié)構(gòu)，意圖通過此舉增加銷售面積，違反了民事活動中應(yīng)遵守的誠實信用原則。故上訴人對該商品房主張加收的有關(guān)費用，原審法院不予支持是正確的。關(guān)于原審法院以葛亮根據(jù)工程進度付款不構(gòu)成違約的認定也并無不當。7原審法院判決 一、濠銀公司于本判決書發(fā)生法律效力之日起一個月內(nèi)向葛亮交付北濠山莊5號樓。 二、葛亮在接受房屋時向濠銀公司交付余欠房款人民幣58856375元(其中包含有線電視初裝費350元、一次性生活垃圾清運費419.64元)。 三、駁回葛亮要求濠銀公司支 付違約金人民幣140000元的訴訟請求。8 二審法院判決一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。上訴人的上訴沒有事實和法律依據(jù)，依法不予支持