REITs產品全解析與配置價值

1、國內Is梳理EIs產品種類日益豐富，市場熱度不減我國Es展自201年正起步目國行Es產共7只在審項目3層產位京冀長濟港大區(qū)大戰(zhàn)區(qū)域，提穩(wěn)的金已集模達5143元。從Es產涉行看類漸富021年6月1首發(fā)的REs產品行覆了業(yè)、高公、儲流生態(tài)保4 行21 年月29 日二批Es 品涵高公、業(yè)行業(yè)202 以第批Es產品業(yè)富提基本四行外新了首底資為潔源基設施的募RE鵬深圳源RE，及以保性賃房底資產的 REs目高公路Es是模比高類產占達513REs在不領的力展示著Es場展。圖表1：REIs產品概覽代碼RETs 名稱屬性底層資產明細底層資產特點主要收入發(fā)行規(guī)模億元)剩余存續(xù)期（年）第一批180101.SZ博時招

2、商蛇口產業(yè)園 RT園區(qū)基礎設施萬融大廈、萬海大廈租戶大多為新興服務業(yè)領域租金20.7949508000.SH華安張江光園 RIT園區(qū)礎設張江光大園租戶大多在新經濟金融科技領域租金14.9519508027.SH東吳蘇州工園區(qū)產業(yè)園RIT園區(qū)礎設國際科技園五期 B 區(qū)目；2.5 產業(yè)園 1、2 期項目租戶大多為興產業(yè)領域租金34.9239180201.SZ平安廣州交廣河高速公RIT交通礎設廣河高速廣州段)聯(lián)接廣佛都圈-山區(qū)貨多通行費91SH浙商證券滬杭甬高速 RT交通基礎設施杭徽高（浙江段-昌昱段、汪昌段、留汪段聯(lián)接黃山-杭州通行費43.6019180301.SZ紅土創(chuàng)

3、新鹽港倉儲物流RIT倉儲流保稅區(qū) 4 個倉庫1 棟合辦公樓；1 座氣瓶站近港口租金18.4035508056.SH中金普洛斯倉儲物流 RT倉儲物流7 個分布在京津冀長三角、大灣區(qū)的倉儲用地重點城市均有布局租金58.3549180801.SZ中航首鋼生物質 RIT生態(tài)環(huán)保生物質能源項目、殘渣暫存場項目、餐廚項目有保底服務費+發(fā)電費13.3820508006.SH富國首創(chuàng)水 RIT生態(tài)保深圳市福永、松崗、公明水質凈化廠 BOT 特許經營項目；合肥污水處理廠 PPP 項目 2 個項目有保底服務費18.5025第二批180202.SZ華夏越秀高公路封閉式礎設施 RT交通礎設漢孝高速，包括漢孝速公路主線

4、路和機場連接線主干線、機線通行費21.3049508099.SH建信中關村業(yè)園 RET園區(qū)礎設中關村軟件園互聯(lián)網新中心 5 號樓、協(xié)同心 4 號樓和孵化加速器租戶為高科產業(yè)領域租金28.8044第三批180401.SZ鵬華深圳能源RIT能源基礎設施深圳能源東部電廠（一期）項目靈活供電，幫助電網調峰售電收入35.3834508008.SH國金中國鐵建高速 RET交通基礎設施渝遂高速（重慶段）聯(lián)接重慶-成都通行費47.9340508018.SH華夏中國交建高速 RET交通基礎設施嘉通高速，武深高速嘉魚至通城段沿線產業(yè)多通行費93.9940508068.SH華夏北京保房 RIT保障租賃房文龍家園、熙

5、悅尚郡公租房租金12.5562180501.SZ紅土創(chuàng)新深人才安居 RIT保障租賃房安居百泉閣安居錦園保利香檳苑、鳳凰公館人才公寓租金12.4266508058.SH中金廈門安保障性租賃房 RIT保障租賃房園博公寓、珩琦公寓保障性租賃房租金1365從投者購緒看第二與批Es品熱持Es產投資者含略資、下投者公投者類。有Es 品略配售比例超過55，應公開售例不過4，年通模不超過4639億們眾投者有認確比例觀投者認踴躍。第二、三批REs 續(xù)了一批REs 發(fā)的盛，效購認例均不 超過245；中障租賃房Es 關度高，只品效購認比例 均于064土深圳才居ET前為投者購踴的Es 產品有確比為039%。圖表2：R

6、EIs上市配比例戰(zhàn)略投資者網下投資者公眾投資者代碼REITs名稱底層資產總份額比例有效認購確認比例總份額比例有效認購確認比例總份額比例有效認購確認比例第一批180101SZ博時招商蛇口產業(yè)園RIT園區(qū)基礎設施650010.024505.410502.9508000SH華安張江光大園RET園區(qū)基礎設施553310.03127112913404.6508027SH東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園RIT園區(qū)基礎設施600010.03000259510001230180201SZ平安廣州交投廣河高速公路RIT交通基礎設施789710.0147220036.11080508001SH浙商證券滬杭甬高速RIT交通基

7、礎設施743010.0218520583.63.8180301SZ紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流RIT倉儲物流600010.02800118012008.0508056SH中金普洛斯倉儲物流RIT倉儲物流720010.0196014958.01004180801SZ中航首鋼生物質RET生態(tài)環(huán)保600010.02800107212001.6508006SH富國首創(chuàng)水務RET生態(tài)環(huán)保760010.016809.07.02.1第二批180202SZ508099SH華夏越秀高速路封閉式基礎施RIT建信中關村產業(yè)園RIT交通基礎設施園區(qū)基礎設施7000700910.010.0210020942.01.39.08

8、.72.41.7第三批180401SZ鵬華深圳能源RET能源基礎設施700010.021000.39.01.6508008SH國金中國鐵建高速RIT交通基礎設施750010.017503.27.02.5508018SH華夏中國交建高速RIT交通基礎設施750010.017502.97.00.4508068SH華夏北京保障房RET保障性租賃住房600010.028000.912000.4180501SZ紅土創(chuàng)新深圳人才安居RIT保障性租賃住房600010.028000.712000.9508058SH中金廈門安居保障性租賃住 RET保障性租賃房624710.026270.411260.9in，從

9、行業(yè)角來看，源、倉儲物、保租的價率偏高。整體來，場對能源類、倉儲物流、保租房的現(xiàn)金流彈性或穩(wěn)定性有較好的預期，平均溢價率在 78%上高其它。最發(fā)的只租房REs 更在險緒推動下首日均得 30漲幅但值得注的是，資在不同的間節(jié)點不行業(yè)的產品期較差。高速路Es 例夏越高公封式礎設施 RET在01年12月4日發(fā)價達002隨著202上年情復，高速路收模著減導在022年行兩單速路Es率降低至4以此外們還現(xiàn)價行產通常日有大漲中建信關產園ET折價62行市漲幅所產里高達30。圖表3：REIs發(fā)行情況代碼REITs名稱底層資產發(fā)行折溢價率首年流通份額占比解禁后流通份額占比首日換手率首日漲跌幅第一批180101.SZ

10、博時招商蛇口產業(yè)園RIT園區(qū)基礎設施-6.934.863.833.714.2508000.SH華安張江光大園REIT園區(qū)基礎設施1.7044.378.029.35.89508027.SH東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園EIT園區(qū)基礎設施4.2439.859.912.60.70180201.SZ平安廣州交投廣河高速公路RIT交通基礎設施5.0720.148.212.50.68508001.SH浙商證券滬杭甬高速RIT交通基礎設施7.3125.340.619.84.97180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流EIT倉儲物流7.9239.479.015.02.91508056.SH中金普洛斯倉儲物流RIT倉儲

11、物流9.1527.579.018.12.11180801.SZ中航首鋼生物質REIT生態(tài)環(huán)保7.1339.159.530.39.95508006.SH富國首創(chuàng)水務EIT生態(tài)環(huán)保4.8823.543.129.24.95第二批180202.SZ華夏越秀高速公路封閉式基礎設 REIT交通基礎設施10.228.139.622.6508099.SH建信中關村產業(yè)園REIT園區(qū)基礎設施-6.829.63.0730.0第三批180401.SZ鵬華深圳能源EIT能源基礎設施8.3829.637.621.2508008.SH國金中國鐵建高速REIT交通基礎設施3.9224.619.60.28508018.SH華

12、夏中國交建高速REIT交通基礎設施-4.024.629.22.20508068.SH華夏北京保障房REIT保障性租賃住房9.0440.010.130.0180501.SZ紅土創(chuàng)新深圳人才保障性租賃住7.2540.08.4629.9安居RET房508058.SH中金廈門安居保障性租賃住房RET保障性租賃住房7.0837.319.530.0in，圖表4：能源類、倉儲流、保租房板塊溢溢價率%-2.0%-4.0%ind，EIs業(yè)績分析EIs上市以來業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異REs 股和券走弱投價尤顯。在021 年2 月13 2022年4月6的段里上指下跌212國利也蕩投資 收益定的REs 成避險選之。此所類別的Es

13、 漲跌幅 在71%953之中生環(huán)板塊Es漲幅達93整看，目 前所已行的Es品總模達579.4億儲物板漲最達325；產業(yè)園區(qū)/高速公路/生態(tài)環(huán)保/能源板塊 REs 較上市首日收盤價漲幅分別為 2829%36%324%302%202年6月第批上的Es產迎解禁。從股表來，接好，場度減。圖表5：各類REITs與證指數(shù)、中債指數(shù)走對比80.00%60.60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%產業(yè)園區(qū)RTs高速公路RTs生態(tài)環(huán)保RTs倉儲物流RTs能源RTs上證指中債-綜合財富總值指數(shù)in，圖表6：倉儲物流板塊期間漲幅最高上證指數(shù)上證指數(shù)產業(yè)園REIs高速公路REIs生態(tài)

14、環(huán)保REIs倉儲物流REIs能源REIs.%.%.%/-/漲跌幅%上市期間漲跌%in，REs據(jù)層產不同分兩類特營權（速路態(tài)環(huán)保、能源電）和權項目（產園區(qū)、儲流、保租房。通常特經營權項目于目值零每派的紅包部分還本紅高。特許營項總益主要自紅分顯著于權項債性；而產類目總益主要自間跌更股止222年8月2日，特許經營權項目中高速公路項目分紅率在 1713%之間，區(qū)間漲跌幅在065%136之間；而生態(tài)環(huán)保類項目分紅收益率雖同樣偏高，在 726125%之間，但間漲跌同也很高，超過 9，產權類項差別不，要原因系生環(huán)類目入多有府底穩(wěn)性受資青權項目產業(yè)園項分收率在221%269之間漲幅在255383之間；倉儲流目

15、紅益同樣在29內間漲在37149之間。圖表7：REIs上市以來收益率情況代碼RETs 名稱底層資產區(qū)間漲幅%分紅益率%總收率%上市首收盤價（元）現(xiàn)價（元）單位計分（元）上日第一批180101.SZ博時招商蛇口產業(yè)園 RT園區(qū)基礎設施25.50%2.21%27.71%2.603.260.062021-06-21508000.SH華安張江光大園 RIT園區(qū)基礎設施38.35%2.58%40.93%3.104.290.082021-06-21508027.SH東吳蘇州工園區(qū)產業(yè)園RIT園區(qū)基設施32.67%2.69%35.36%3.825.070.102021-06-21180201.SZ平安廣州交

16、廣河高速公RIT交通基設施1.18%5.95%7.13%12.3912.540.742021-06-21508001.SH浙商證券滬杭甬高速 RT交通基礎設施13.26%13.00%26.26%8.209.281.072021-06-21180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽港倉儲物流RIT倉儲物流49.18%2.47%51.65%2.333.470.062021-06-21508056.SH中金普洛斯倉儲物流 RT倉儲物流37.31%2.59%39.89%3.895.340.102021-06-21180801.SZ中航首鋼生物質 RIT生態(tài)環(huán)保29.19%12.50%41.69%13.4117.32

17、1.682021-06-21508006.SH富國首創(chuàng)水務RIT生態(tài)環(huán)保35.60%7.26%42.86%3.745.070.272021-06-21第二批180202.SZ華夏越秀高公路封閉式礎設施 RT交通基設施-0.65%1.74%1.09%8.568.510.152021-12-14508099.SH建信中關村產業(yè)園 RET園區(qū)基礎設施16.65%1.19%17.84%4.114.800.052021-12-17第三批180401.SZ鵬華深圳能源RIT能源基礎設施13.02%13.02%7.178.102022-07-26508008.SH國金中國鐵建高速 RET交通基礎設施2.59

18、%2.59%9.619.862022-07-08508018.SH華夏中國交建高速 RET交通基礎設施-0.59%0.59%9.619.552022-04-28in，疫情下EIs底層資產業(yè)績略有波動我們每類Es 的資產入行分理影響營入因可幫助判現(xiàn)流穩(wěn)性。高速路目高公項目入要源三分行務施營和廣告收入以浙商杭為例，通費收入比達 98上，故們以析通行費收構為于車收主由府價所以響行收的一變就是車量一來途宏形向出貿易各業(yè)業(yè)正運作高速公沿區(qū)經發(fā)水平業(yè)群富項目入平更也穩(wěn)定若附近網生化則可能來流增的用及情自災等這也均是收影較的確定因。圖表8：高速公路REITs收入拆分產業(yè)區(qū)目產園項目入要源兩分金物管和車收入。

19、以東蘇園產為，租金占超 90，故們以分析金收入成主。租金收入受業(yè)園區(qū)租面積、出率與租影。一般來，可租的積越大園區(qū)設施備，且戶力較強續(xù)情況穩(wěn)；位經濟形良好，業(yè)常運行周邊新區(qū)發(fā)租需求盛則可提出租與金。圖表9：產業(yè)園區(qū)REITs收入拆分倉儲物流目倉物項目收入要來源三分：租金綜合管服。以中普斯例租入占達92以我們分租收構為主。租金入租面租率租影般說租的積大租戶力較強續(xù)約況穩(wěn)定倉地理位置于交通道進出口貿或租戶處業(yè)景氣租賃求盛則可提升租與金。圖表10：倉儲物流REITs收入拆分水務目要自水理收水理入受處水和理價影響理價噸價為各會資通投比選得特經期根據(jù)議約定行般會生重變故入要處理量?？诩?，無干現(xiàn)出的區(qū)水量為

20、定。此對污量有應保措施，故收整有底確性較。圖表11：富國首創(chuàng)REIT收入拆分生物項收主來三部電入生圾處收和廚圾運處于電入活垃處收分占達463%4279我要分析這兩分入發(fā)收主要上電和量響網價前基電價國補組，029 年補后，協(xié)約，京城市理員應照恢復約定經地原垃圾理務價進調整仍跌風量主受垃圾理影，于許經協(xié)中有10萬噸年的底，預量在0萬噸/年，相差較小，垃圾處理量將保持相對穩(wěn)定的水平。生活垃圾處置收入主要受垃圾處量單影單價政制持定垃處量當人口量和消能影會幅動，如文述波可控。圖表12：中航首鋼生物項目收入拆分鵬華圳目入要來燃發(fā)收收入要電和價響。項目取氣產方根長合獲的然氣來售量在量緊的 時候也會購現(xiàn)貨，發(fā)

21、電量較固定。價面比較靈，分為府購電價、長協(xié)價競價現(xiàn)電三中府購會根發(fā)側動本償電。目前協(xié)價代收占為9其長價比6右長價占比越大電也穩(wěn)，可會到場價波動響。圖表13：鵬華深圳能源入拆分保租房項：收入要源于租金租金收受賃面積、租率與金響。一般租房量越戶大適地段管好套生設 施齊戶約力租需旺有能提出率租得注的 是然金隨市租價格化變化但前租房金比低3050，下調間限且處供不求狀，夠持租價的定。圖表14：保租房項目收拆分從營收完度看高速路目上年情影較嚴態(tài)保類 REs績性高速路流減，速路Es222年營收入完成度不預（一二批REs期成為50第批REs完成率為30比下環(huán)保Es疫影小航鋼物質國首創(chuàng)水務收成分為49。產業(yè)區(qū)

22、倉物流REs 的業(yè)完度現(xiàn)不齊華張光和信中關村完度較高均達53；其產業(yè)園因情原因影了出租，采取了租金減免策，故入成度低于44。中東蘇園產業(yè)稱將通基管理人放棄分金理營管機將棄分營管費同通補申請相應稅減等式額解本減租的響故整收水可儲物方面紅鹽港中普斯表更要因其資均于稅較單臨近口地位優(yōu)故租受情響反觀金洛底資分散于各的7個儲流出租穩(wěn)性對弱。圖表15：REIs營業(yè)收入表現(xiàn)代碼REITs名稱底層資產營業(yè)收入（億元）22Q2（單季）22Q1（單季）22年完成度202121年完成度第一批180101.SZ博時招商蛇口產業(yè)園REIT園區(qū)基礎設施0.300.3344%0.8099%508000.SH華安張江光大園R

23、EIT園區(qū)基礎設施0.220.2353%0.53109%508027.SH東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園REIT園區(qū)基礎設施0.210.7238%1.48108%180201.SZ平安廣州交投廣河高速公路REIT交通基礎設施1.531.6938%4.3493%508001.SH浙商證券滬杭甬高速REIT交通基礎設施1.271.6241%3.78103%180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT倉儲物流0.290.2953%0.67109%508056.SH中金普洛斯倉儲物流REIT倉儲物流0.860.9146%2.0997%180801.SZ中航首鋼生物質REIT生態(tài)環(huán)保1.091.0354%2

24、.36105%508006.SH富國首創(chuàng)水務REIT生態(tài)環(huán)保0.750.7149%1.82109%第二批180202.SZ華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT交通基礎設施0.490.5644%508099.SH建信中關村產業(yè)園園區(qū)基礎設施0.570.6253%第三批508018.SH華夏中國交建高速REIT交通基礎設施0.9023%in，從可分金完度看，儲物流Es 最好倉物流REs 營業(yè)入相堅，供分金完度高均在5%左。速路Es可供配額營收拖累完度于46。產區(qū)Es 可配金額同樣受營收影響較大，華安張江光大和建信中關村項目完成度高，分別為 556%624；時和東蘇產園預期中鋼REs 富國首創(chuàng)務E

25、s完低，為38%4。圖表16：REIs可分配現(xiàn)金流表現(xiàn)代碼REITs名稱底層資產可供分配現(xiàn)金流（億元）22Q2（單季）22Q1（單季）22年完成度202121年完成度第一批180101.SZ博時招商蛇口產業(yè)園REIT園區(qū)基礎設施0.270.1647%0.53102%508000.SH華安張江光大園REIT園區(qū)基礎設施0.170.1756%0.42107%508027.SH東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園REIT園區(qū)基礎設施0.180.3534%0.93109%180201.SZ平安廣州交投廣河高速公路REIT交通基礎設施1.271.0637%5.41103%508001.SH浙商證券滬杭甬高速REIT交

26、通基礎設施0.751.1544%5.44187%180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT倉儲物流0.220.2356%0.47110%508056.SH中金普洛斯倉儲物流REIT倉儲物流0.710.6855%1.51106%180801.SZ中航首鋼生物質REIT生態(tài)環(huán)保0.160.2338%1.73127%508006.SH富國首創(chuàng)水務REIT生態(tài)環(huán)保0.380.3644%1.37150%第二批180202.SZ華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT交通基礎設施0.330.3746%508099.SH建信中關村產業(yè)園REIT園區(qū)基礎設施0.390.3962%第三批508018.SH華

27、夏中國交建高速交通基礎設施0.8321%in，EIs投資價值分析EIs具備抗通脹、分散風險的特點REs提通對當PI升房價往往會隨格上同時具價轉能的產還提租水Es同受于金增長與資產值從近10年的度國PI比與TENaritAlEqiyRET數(shù)歷史數(shù)據(jù)看Es有59的間在貨脹升時獲了收據(jù)arit研究果明Es和通與通時表強于SP50在溫通期間， REs分收遠于SP00故收跑贏&500 39。圖表17：REIs具抗通脹性圖表18：REITs在溫和脹時期表現(xiàn)最優(yōu)FTSE NART ALLFTSE NART ALLRTS月度漲跌幅%1.0%0.0%50%0.0%5.0%1.0%1000%2000%3000%美

28、CP月同%ahooinn，in，are，雖然同別的REs 備了性債，但是Es 與債關較幫助合散險近年來FSE RET AL RETS與國券合數(shù)TF月度益的關系僅為05。圖表19：REIs和股債相關性較低相關性系數(shù)FTSENAIT L ISS&P500美國債券綜指數(shù) FFTSENAIT L IS1S&P5001美國債券綜指數(shù) F1ahooinn，美國REs在利率上升期也表現(xiàn)優(yōu)秀美國Es場利升時現(xiàn)秀利上通常著P的長在 此類背下推出率的升租的長產升等好REs產品。 從歷數(shù)來，自193 年1 至201 年2 間，著年美利上升， FSENaritAl EuiyRT指數(shù)84的度動報率保正益且近的滾回率于S

29、P0 的表。我國Es 場前低利、動高大下投者尋更的收益相債會偏股與Es且折能得Es估提故REs在低率境也不的表。圖表20：REIs在84的利率上升期間獲得收益圖表21：REITs在48的利率上升期間跑贏S&P500aret，are，EIs市場未來展望美國REs 是球展成熟國之，前Es 模達13 億值占P 比為58。21 我國P 為144 萬億民，未國REs占P比在6附我國Es場模達69萬元。能源類、保租房Es蓄勢待發(fā)國內礎施域資超美能基建設s發(fā)在國01年基礎施設資達189 億，國12萬億元建案期5年，故我國在基建類產規(guī)較國大不是傳基領來源基設施領域也望成為要增量市場能源基建包括風電光伏發(fā)、力發(fā)電核電清能項包括高電基設施我以布光發(fā)電目為例對投者說此類目優(yōu)在原權益大為型企央企能穩(wěn)定運資擴資產量為乘對企業(yè)說可降債杠桿增添現(xiàn)流對投電這類資商模來大有益據(jù)極太能光網披露2020 年風光存量目模就達26 億元且分目金分派率等規(guī)條均足報求R均在5目風能際特變電等光頭業(yè)已公發(fā)風發(fā)目REs 計，潔源REs已箭弦。圖表22：我國基礎設施設投資穩(wěn)定20001000100050000基礎設施建設投資（億元）同比%2.0%2.0%1.0%1.0%5.0%0.0%ind，圖表23：金風科技風電RIs架構公公，保障租住將為產類Es 期展。