招標(biāo)及合同簽訂過程中的工程成本管理課件

1、工程招標(biāo)及施工合同簽訂過程中的工程成本管理第一部分：工程招標(biāo)工作節(jié)點及注意事項第二部分：工程合同簽訂工作節(jié)點及注意事項 第一部分：工程招標(biāo)工作節(jié)點及注意事項 眾所周知，建設(shè)項目招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包工程項目前，按照公布的招標(biāo)條件，公開或邀請投標(biāo)人在接受招標(biāo)要求的前提下前來投標(biāo)，以便招標(biāo)人從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種交易行為。工程施工招標(biāo)階段是擇優(yōu)選擇施工單位、有效控制工程成本的重要階段。一個好的招投標(biāo)既可以使得我們從眾多的投標(biāo)者中選擇裝備精良、技術(shù)過硬、管理水平高、社會信譽好、報價合理的優(yōu)秀施工單位，又可以使得我們得到一個清晰、易操作的經(jīng)濟合同，為工程成本控制打下良好的基礎(chǔ)。 一、招標(biāo)計劃 招標(biāo)計劃

2、是指為滿足項目要求，設(shè)定招標(biāo)工作目標(biāo)，對招標(biāo)階段各項工作內(nèi)容、人員、時間、保障措施等進行有序安排的科學(xué)管理活動。招標(biāo)計劃是招標(biāo)階段工作順利開展的依據(jù)和保障，指導(dǎo)和推動招標(biāo)工作的實施。招標(biāo)計劃應(yīng)工作內(nèi)容全面、時間安排合理、人員落實到位、保障措施得力。對于公開招標(biāo)項目需充分考慮項目所在地的相關(guān)招標(biāo)規(guī)范及程序要求。招標(biāo)計劃經(jīng)項目公司評審確定后，各級人員應(yīng)嚴格遵照執(zhí)行。 如某項目因在招標(biāo)前沒有科學(xué)合理安排招標(biāo)工作計劃，導(dǎo)致總包工程招標(biāo)持續(xù)半年才能完成，以致嚴重影響工程進度。 具體負責(zé)招標(biāo)計劃編制以及招標(biāo)計劃的推進執(zhí)行； 2）根據(jù)項目特征、大小，結(jié)合項目工程進度計劃，合理確定招投標(biāo)方式和招標(biāo)開始及完成的

3、時間節(jié)點； 3）分解招標(biāo)的各階段程序并保證每階段時間的科學(xué)合理性。 二、市場調(diào)查 市場調(diào)查是招標(biāo)階段必不可少的環(huán)節(jié)，市場調(diào)查包括以下內(nèi)容：施工單位情況（承包單位分布、實力、政府關(guān)系等）；招標(biāo)政策要求；建筑材料情況（如鋼筋、商品砼、砌體、砂石等價格及供應(yīng)情況）；建筑用工情況（勞動力價格水平、素質(zhì) 工作時間等）；當(dāng)?shù)赜媰r規(guī)定（費率、利潤水平等）； 類似項目情況（合約主要條款，如當(dāng)?shù)馗犊罘绞?，其他特殊要求）等相關(guān)市場信息的調(diào)查。市場調(diào)查可采取與主管部門溝通了解、直接深入有形市場調(diào)查、借助監(jiān)理咨詢等業(yè)務(wù)單位了解等手段進行。全面真實的市場調(diào)查信息是為招標(biāo)階段及整個項目開發(fā)提供科學(xué)決策的重要依據(jù)。 三、招

4、標(biāo)方式確定 招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。我公司通常采用邀請招標(biāo)方式（國有資金控股項目除外）。招標(biāo)階段的特殊情況：1. 工程施工定向議標(biāo)。受村民關(guān)系影響的前期土石方工程、 項目公司招標(biāo)入圍單位應(yīng)從A、B級供方名冊中挑選；如需挑選未合作過的供方入圍投標(biāo)，須經(jīng)過項目公司按規(guī)程要求組織考察評價后，由集團公司總師辦審核并經(jīng)集團工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批后進入C級供方后方能參與投標(biāo)），每個標(biāo)段均需要有不少于三家投標(biāo)單位，每家均有足夠的管理能力、技術(shù)能力和勞動力完成發(fā)包的工作內(nèi)容，且至少有一家無本項目的施工經(jīng)歷，以便形成有效競爭。投標(biāo)單位的確定是招標(biāo)階段及整個項目建設(shè)成功的重要前提條件之一。集團公司制定的合格供方

5、控制程序質(zhì)量管理體系，從制度上根本保證了投標(biāo)單位的質(zhì)量。投標(biāo)入圍單位的審批流程與招標(biāo)文 件審批流程相同，故二者可以同步走流程審批，以適當(dāng)減少流程審批時間。 在選擇投標(biāo)入圍單位時，需注意對未合作過的投標(biāo)單位必須按規(guī)程考察合格后進入供方名單；投標(biāo)入圍單位數(shù)量需滿足工程競標(biāo)要求，形成有效地競爭環(huán)境；同時對于已經(jīng)是合格供方的單位及項目經(jīng)理也應(yīng)嚴格考察其投標(biāo)意愿及同期承接能力。 1、如某項目景觀工程分為兩個標(biāo)段，項目公司從合格供方中邀請了A、B、C三家單位同時對兩個標(biāo)段進行投標(biāo)。因A單位報價遠遠高于B、C兩家報價，故根據(jù)規(guī)程規(guī)定對A單位做最高標(biāo)廢標(biāo)處理。在對B、 C兩家單位詢標(biāo)時，明明是不合理的報價部分

6、， 這兩家投標(biāo)單位卻不肯調(diào)整，甚至對付款、工期等主要商務(wù)條款也開始討價還價。 本案例中，項目公司做法表面上看似乎符合一個標(biāo)段至少三家投標(biāo)單位的規(guī)程要求，但卻是沒有真正理解該規(guī)定的初衷，結(jié)果在招標(biāo)工作中吃盡苦頭不僅使成本控制難度加大，也為施工管理帶來隱患。規(guī)程對投標(biāo)單位數(shù)量做出硬性要求，目的是保證投標(biāo)單位之間充分有效的競爭，使公司能從中優(yōu)選出報價合理、綜合素質(zhì)強、配合良好的中標(biāo)單位。本案例三家投標(biāo)單位兩個標(biāo)段，再去除最高標(biāo)一家單位，最終兩家單位兩個標(biāo)段，談何競爭？所以其結(jié)果是必然的。 很容易影響后續(xù)工程的投標(biāo)熱情，后續(xù)的招標(biāo)工作日益艱難。在這種情況下，我個人認為項目公司成本管理人員尤其是成本部負

7、責(zé)人是應(yīng)該明確表達自己的意見的，將情況羅列清楚，不能在流程中一味填寫同意。你們在流程中填了同意說明你們對這樣的現(xiàn)象是認可的，如果確實有特殊情況，也應(yīng)該在流程意見中明確表達。 3、某項目精裝修工程，項目公司在合格供方中邀請了三家與集團合作良好的投標(biāo)單位參與投標(biāo)。開標(biāo)后發(fā)現(xiàn)投標(biāo)書商務(wù)報價質(zhì)量很差，不能滿足評標(biāo)要求，需大范圍調(diào)整投標(biāo)報價，增加了大量工作。后經(jīng)項目公司進一步了解，該三家單位在集團其他項目 均有在建工程，且工程量已經(jīng)飽和，已無相應(yīng)實力再承接后續(xù)工程，導(dǎo)致此次招標(biāo)失敗，嚴重影響工程進度。選擇口碑好信譽好的合格供方，看似很保險的做法，卻也暗藏了危機。為了保證投標(biāo)人的質(zhì)量，集團出臺合格供方的相

8、關(guān)規(guī)程和制度。在選擇時還是要深入調(diào)查。 五、招標(biāo)文件編制 招標(biāo)文件作為招標(biāo)階段至項目實施全過程的綱領(lǐng)性文件，是整個項目在招投標(biāo)階段造價控制的關(guān)鍵。招標(biāo)文件的條款需認真斟酌、措辭嚴謹、考慮周全，甚至對于招標(biāo)文件表格的設(shè)置均需為后續(xù)的評標(biāo)、詢標(biāo)及施工整個過程提供良好的支撐。 施工組織設(shè)計及企業(yè)施工業(yè)績、措施費報價等其他相關(guān)指標(biāo)進行綜合評審，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。采用費率招標(biāo)時需要注意，在招標(biāo)文件設(shè)立中必須明確定額套用標(biāo)準(zhǔn)，人工費是否調(diào)整、措施費如何計算，對在施工過程中可能會引起歧義的子目，包括有些定額明顯高于或低于市場行情的子目，請投標(biāo)單位另行報價，如墻面、天棚批膩子、防水材料、圍護噴錨、

9、井點降水單價、打鋼板樁等等，打樁工程如定額與市場的偏離與其他分部分項工程有明顯的差異時，可以將打樁的費率與其他分部分項工程分別報費率；涉及措施的一些費用，譬如土方外運、塘渣換土墊層、大型機械進退場費、塔吊增加費、 超高增加費等宜讓投標(biāo)單位另行報價，能包干的就包干，不能包干的報綜合單價，并明確工程量的計算方式。以上另行報價的明確不再套用定額及費率。 2工程量清單招標(biāo)：是指按照國家有關(guān)部門統(tǒng)一的工程量清單計價規(guī)定，由招標(biāo)人提供（模擬）工程量清單，投標(biāo)人根據(jù)市場行情和本企業(yè)實際情況自主報價，經(jīng)評審合理低價中標(biāo)的工程成本計價模式。綠化工程要在施工圖的深度和質(zhì)量滿足招標(biāo)需要的前提下，采用工程量清單招標(biāo)。

10、精裝修工程、幕墻工程、門窗工程原則上均需采用工程量清單方式 招標(biāo)。僅有少量樣板房精裝修的項目，可結(jié)合集團精裝修框架協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)前市場行情確定計價標(biāo)準(zhǔn)。 （1）、招標(biāo)編標(biāo)統(tǒng)一口徑作為招標(biāo)文件的一部分，也是招標(biāo)文件重要組成部分，編制工程量清單前，項目公司內(nèi)部需要對施工圖進行評審，對施工圖中存在的問題，施工界面、做法明顯不符合客觀實際的均應(yīng)在編標(biāo)統(tǒng)一口徑中明確進行修改，統(tǒng)一報價。對明確哪些材料甲供，哪些材料甲定乙供，對能定下品牌的盡量定品牌。為避免所報單一品牌在施工過程中抬價，可以同等檔次選擇二個以上品牌（必須保證均能滿足公司的品質(zhì)要求，尤其精裝修工程），以供施工單位 報價。從而使招標(biāo)結(jié)果與實

11、際更為接近，減少施工過程中的變更因素及簽證的工作量。 （2）、工程量清單的編制需考慮評標(biāo)工程的效率及施工過程中的可操作性，尤其是別墅景觀工程，建安工程盡量按戶型編制，景觀工程按各幢號匯總后的數(shù)量編制，避免按單獨按幢數(shù)編制工程量清單,精裝修工程也是盡量按戶型進行編制。 （3）、因施工圖紙無法滿足工程量清單招標(biāo)要求已經(jīng)幾乎成為公司的客觀事實，故存在不少按模擬工程量清單招標(biāo)的工程現(xiàn)狀，在編制模擬工程量清單時需特別注意，工程量清單數(shù)量及子目設(shè)置盡量接近客觀事實；清單子目需為后續(xù)的 施工過程中的正常計價實施提供有力的支撐。 （4）、工程量清單編制時還需考慮后續(xù)成本分析報表等的所需編制，不要將工程量清單編

12、制與成本分析工作完全獨立開來，以便于成本經(jīng)濟指標(biāo)分析工作可以順利展開。如地下室與上部分開；景觀工程別墅工程庭院與公共景觀分開，尤其綠化工程庭院與公共部位分開，并分別按喬木、灌木、草坪及其他分開，公共部分行道樹分開，并分別明確喬木部分、灌木、草坪部分面積、行道樹面積，到成本分析時就可以比較清晰地反映出相應(yīng)的單方成本或每延米成本，為后續(xù)新開區(qū)塊的成本估算 提供良好的成本數(shù)據(jù)支撐。這對別墅工程是很有意義的，因為別墅庭院綠化的喬、灌木面積大還是草坪面積大，差異是挺大的，不能籠統(tǒng)的按綠化面積單位考慮。桃花源目前基本這樣操作，感覺效果還是比較好的。如果前面沒有分開，到成本分析時再返過來這項工作，勢必產(chǎn)生很

13、大工作量，影響工作效率。 （5）、因苗木的類型、品種繁多，同品種的苗木因其規(guī)格、姿態(tài)不同，市場報價也存在較大差距。因此在編制苗木工程量清單時，應(yīng)注意：1）喬木及灌木規(guī)格劃分應(yīng)符合市場價格檔位。如紅楓設(shè)計圖紙中地徑為3cm-5cm，因3cm、5cm 3施工圖預(yù)算招標(biāo)：在施工圖紙齊全、工期較短、變動小、計價依據(jù)充分的工程項目（如部分市政、消防等小工程），使用該方法能較準(zhǔn)確合理地計算出工程成本。 在進行施工圖預(yù)算招標(biāo)時需要特別注意，需要對施工圖進行仔細的評審，對施工范圍及施工界面須由非常清晰的描述，對施工圖存在不明確的因素應(yīng)及時明確，甲供材料、甲定乙供材料描述清晰，避免變更過多，日后產(chǎn)生不必要的扯皮

14、，使預(yù)算招標(biāo)的初衷無法正常實施。故對于施工圖預(yù)算招標(biāo)還是要非常謹慎的，確實可以包干的才采用施工圖預(yù)算招標(biāo)。（二）標(biāo)段劃分：標(biāo)段的劃分要根據(jù)工程的進度節(jié)點等要求劃分大小相對合適的標(biāo)段，適當(dāng)減少分包單位，減少甲供材料類型，以調(diào)動施工單位的積極性以及減少在施工過程中的各類交叉索賠及責(zé)任界定等。（三）投標(biāo)報價：投標(biāo)報價條款是關(guān)鍵的實質(zhì)性條款之一，必須表達準(zhǔn)確。因招標(biāo)計價方式不同，投標(biāo)報價的具體要求有所不同，一般需明確以下事項： 1計價依據(jù)。如：定額套用版本，人材機計價標(biāo)準(zhǔn)等； 2報價組成。如：綜合費率包括施工組織措施費、企業(yè)管理費、利潤、工程保險、風(fēng)險費等所有費用，僅規(guī)費和稅金另計；（四）暫定價、甲供

15、材料： 1暫定價：由于設(shè)計深度、新材料新工藝要求、政策變化及工程實際情況等原因，部分材料品牌、規(guī)格、價格等在招標(biāo)階段難以確定，于是采用暫定價的方式。投標(biāo)報價時要求投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的暫定價報價，不能自行變更。一般以甲方采購的到工地供應(yīng)價（即簽證價），另加A%（以合同約定為準(zhǔn)）的綜合費率（含企業(yè)管理費、利潤、采購保管費、現(xiàn)場搬運等所有的費用）作為結(jié)算價。暫定價的成本控制關(guān)鍵在價格簽證階段，簽證前必須對當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進行深入細致的調(diào)查，盡量采用招標(biāo)、競爭性談判等手段貨比三家，從根本上做到成本控制。 2甲供材料：是指招標(biāo)人從材料質(zhì)量和成本、效益角度出發(fā)，采取的一種管理手段。甲供材料以暫定價形式進入報價

16、，結(jié)算時工程甲供材料按發(fā)包人實際平均采購價計入結(jié)算，平均價與投標(biāo)暫定價的差價部分，僅取稅金。采保費按實供材料金額的B計取，超過應(yīng)供量的超供部分不計；扣除甲供材料款時按實際平均采購價和實際供應(yīng)量扣回，如實際供應(yīng)量超過應(yīng)供量（定額用量或投標(biāo)分析用量）的，超過部分按采購的最高價扣回。 （五）付款方式、履約擔(dān)保等 1付款方式、履約擔(dān)保等條款屬于商務(wù)實質(zhì)性條款，需根據(jù)項目實際情況設(shè)定。集團各類項目的付款方式基本形成了一定的模式。 各項目根據(jù)財務(wù)狀況、融資水平等實際情況予以綜合考慮 2履約擔(dān)保條款可以起兩方面作用，一是履約擔(dān)保作用，二是體現(xiàn)投標(biāo)單位資金實力。履約保證金比例高或采取的是現(xiàn)金支票匯票方式的，投

17、標(biāo)單位報價時則會多考慮其資金成本。集團項目一般約定履約保證金為合同總價的5%10%。 （六）質(zhì)量、工期：按全要素成本管理的理論，質(zhì)量、工期可以轉(zhuǎn)化為成本不難理解。 打造精品工程是公司的重要發(fā)展戰(zhàn)略，各項目公司應(yīng)根據(jù)項目定位、規(guī)模和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)合理確定精品工程的質(zhì)量等級目標(biāo)，并合理確定獎罰比例。工程施工是按一定的規(guī)律和程序逐步展開的， 必須科學(xué)合理地安排工期予以保證。工期要求短，必然導(dǎo)致施工過程投入更多的人力物力，增加相應(yīng)的措施費用。應(yīng)結(jié)合項目銷售及工程實際情況，參照集團基準(zhǔn)工期表確定合理工期。 （七）分包工程：明確哪些專業(yè)工程分包，總包、分包以及各專業(yè)的工作界面劃分，總包配合工作內(nèi)容及總包配合費，

18、并一次性包干，結(jié)算不做調(diào)整。 （八）其他條款 招標(biāo)文件中應(yīng)盡量做到不留“活口”，可以一次性包干的盡量一次性包干，不能確定總價的必須明確結(jié)算原則，避免施工或結(jié)算過程中扯皮現(xiàn)象。目的是使工程成本可控，保證成本控制的 主動權(quán)。招標(biāo)文件編制時，一定要考慮各種可能發(fā)生的情況盡量一一羅列清楚，并說明請投標(biāo)方綜合考慮各種費用并單獨報價，若未報價，視作已包含在其他綜合單價中或作為對業(yè)主的讓利，避免施工過程中不必要的扯皮事項發(fā)生。 1、在招標(biāo)文件編制過程中，要注意明確工程與總包、各專業(yè)、各分包單位之間的施工界面劃分，避免不必要的真空地帶。 如某項目精裝修工程招標(biāo)時，招標(biāo)文件規(guī)定總包與精裝修單位施工界面劃分時明確

19、：總包負責(zé)配電箱體的預(yù)埋，精裝修單位負責(zé)箱體后管線施工，未明確配電箱內(nèi)開關(guān)、漏保等元器件的安裝由誰施工，引起了不必要的歧義。建議加強界面劃分的評審， 以免造成工作內(nèi)容重復(fù)、缺漏項目。 2、在招標(biāo)文件中請把施工合同全部附在后面，作為招標(biāo)文件的組成部分，可以將各類條件均在合同中體現(xiàn)及明確，這為后續(xù)的施工合同簽訂帶來太多的便利與好處，避免不必要的扯皮。 如幾年前某項目精裝修工程招標(biāo)，分為三個標(biāo)段，招標(biāo)文件編制時就將施工合同除需等招標(biāo)結(jié)果出來后才能明確的事項外，所有能明確的條件均在招標(biāo)文件中明確，作為招標(biāo)文件的組成部分要求投標(biāo)人報價。經(jīng)過評標(biāo)、詢標(biāo)等過程，結(jié)果分別由三家投標(biāo)單位中標(biāo)承建該三個標(biāo)段的裝修

20、工程。待招標(biāo)結(jié)束 后簽訂合同時，將詢標(biāo)紀(jì)要中中標(biāo)單位承諾的及中標(biāo)結(jié)果在合同中羅列出來，合同就基本完成了，但三家投標(biāo)單位完全不習(xí)慣如此的做法，認為談合同與招標(biāo)是兩回事，于是齊刷刷地將我們交給施工單位蓋章的書面合同悄悄地修改了，結(jié)果當(dāng)然被及時發(fā)現(xiàn)了，通過與各家中標(biāo)單位的多次堅持原則的溝通，終于使施工單位接受了這樣的做法，沒有再另外洽談合同的工作量。在這個案例中也同時提醒我們，在合同交施工單位蓋章前先蓋上我公司的騎縫章，使施工單位無法修改，以免不必要的檢查工作量的發(fā)生。 3、招標(biāo)文件描述需認真斟酌，做到措辭嚴謹、考慮周全，盡量不給施工過程中容易發(fā)生扯皮事項留下活口。 如某項目精裝修招標(biāo)時，特別約定精

21、裝修范圍內(nèi)所有相關(guān)的開孔、開洞（含砼及鋼筋砼面鑿洞）、預(yù)留孔、檢修口、開槽、檢修門等費用請投標(biāo)人自行計算，并單列納入總報價，未在總報價中體現(xiàn)或不完全體現(xiàn)的，視作優(yōu)惠或該項費用已含在總報價中。在工程施工時，精裝單位曾多次要求對開孔、開洞費用進行簽證，但鑒于上述約定，施工單位無漏洞可鉆，進而無法辦理相關(guān)簽證。 4、在招標(biāo)文件中設(shè)置有利于評標(biāo)及施工過程中的表格也是非常必要的，譬如硬質(zhì)景觀工程，根據(jù)軟件設(shè)置的信息往往不能完全滿足我們評標(biāo)所需要的信息，主材單價、含量、主材合價，鋪裝等 施工費用等信息不全但會導(dǎo)致我們的評標(biāo)依據(jù)不足，需要我們自己再做表的話，工作量又很大，故建議增加該表格，讓投標(biāo)單位編制好，

22、便于評標(biāo)工作一目了然，提高工作效率。 5、在招標(biāo)文件中應(yīng)有精裝修項目要增加的驗收標(biāo)準(zhǔn)約定。 在某精裝修項目的施工過程中，裝修施工單位以精裝修和土建要求標(biāo)準(zhǔn)不同為理由，經(jīng)常因在土建粉刷好的墻面上重復(fù)做粉刷、因門洞尺寸的不符合及墻體的偏差上報大量聯(lián)系單。另外，由于總包在精裝修階段時人員已較少，不愿意整改，經(jīng)常以精裝修要求高為由拒絕配合。而且因為施工進度很緊， 在施工過程中來洽談這些費用對我公司非常不利。建議在招標(biāo)文件中對這些問題進行明確，在總包招標(biāo)文件中增加墻體平直度及粉刷偏差值的控制要求，明確超過部分由承包方負責(zé)無償返工，若承包方不積極配合的，發(fā)包方有權(quán)委托其他單位進行整改，費用按實際發(fā)生的整改

23、費用加20的管理費從承包方工程款中直接扣除。同時在精裝修招標(biāo)文件中增加“投標(biāo)報價中，應(yīng)包含因精裝修標(biāo)準(zhǔn)高于土建標(biāo)準(zhǔn)而造成的墻體粉刷費用，應(yīng)包含因總包門洞定位不夠精確而造成的門洞修改費用（位移在10厘米以內(nèi)）。 五、踏勘 現(xiàn)場踏勘是指投標(biāo)人對項目實施現(xiàn)場的經(jīng)濟、地理、地質(zhì)、氣候等客觀條件和環(huán)境進行的現(xiàn)場調(diào)查，以充分了解工地位置、情況、道路、儲存空間、裝卸限制、三通一平、當(dāng)?shù)氐氖姓⑹腥?、交通、治安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、城管、當(dāng)?shù)卮迕窦叭魏纹渌阋杂绊懗邪鼉r的情況，投標(biāo)人根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況，將預(yù)計費用綜合考慮到投標(biāo)報價中。任何因忽視或誤解工地情況而導(dǎo)致的索賠將不獲批準(zhǔn)。明確踏勘條款是規(guī)避成本增加風(fēng)險必不可少

24、的條款。 六、招標(biāo)答疑 招標(biāo)答疑是指招標(biāo)文件發(fā)售后，招標(biāo)人以書面形式對投標(biāo)人提出的疑問進行答復(fù)的過程，招標(biāo)答疑紀(jì)要 是招標(biāo)文件的重要組成部分。投標(biāo)人一般就招標(biāo)文件條款、現(xiàn)場踏勘情況、施工圖紙、工程量清單等不明確的內(nèi)容提出疑問，招標(biāo)人對投標(biāo)人提出的疑問予以澄清，這些內(nèi)容都會成為影響報價的重要因素，應(yīng)認真對待。 七、評標(biāo) 評標(biāo)是對所有的投標(biāo)書進行審查和評比的過程。是非常嚴肅的技術(shù)性和經(jīng)濟性相結(jié)合的過程。評標(biāo)小組（招標(biāo)工作小組）應(yīng)本著公平公正、實事求是的投標(biāo)單位工作 態(tài)度嚴格把關(guān)。集團項目一般采取綜合評估法，招標(biāo)工作小組將對投標(biāo)報價、施工組織設(shè)計、企業(yè)的信譽、項目管理班子的業(yè)績和實力等進行綜合評比，

25、根據(jù)評比結(jié)果向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組提交評標(biāo)報告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。在保證工程質(zhì)量、工期等各方面滿足工程要求的前提下，以合理低價中標(biāo)。 評標(biāo)分為符合性評審、技術(shù)標(biāo)評審和商務(wù)標(biāo)評審。應(yīng)保證評標(biāo)工作的時間充分性，對各項評審內(nèi)容應(yīng)深入細致，評審到位。 1、在工程開標(biāo)之前，編制參考標(biāo)底還是很有必要的， 有利于后續(xù)的評標(biāo)工作，及時發(fā)現(xiàn)問題。 如某建安工程當(dāng)初在招標(biāo)辦直接招標(biāo)，因有二層地下室，故采用綜合評估法確定中標(biāo)單位，這種評標(biāo)方法，一般情況下為次低價中標(biāo)。結(jié)果在開標(biāo)時發(fā)現(xiàn)，最低價與次低價相差750萬元，因在招標(biāo)辦開標(biāo)后直接封存，下午即公開評標(biāo)，根本沒時間對各標(biāo)書進行分析，項目公司領(lǐng)導(dǎo)也很著急，但沒有依據(jù)，

26、也擔(dān)心最低價做不下來。因做過標(biāo)底，在心里已有心理價位，故在招標(biāo)辦第一時間告訴項目公司領(lǐng)導(dǎo)，最低價與我們的心理價位比較接近，完全可以正常施工。后經(jīng)了解，原應(yīng)該屬于次低價的 那家因一個子目小數(shù)點錯誤導(dǎo)致成為最高價，從而失去了中標(biāo)資格，而750萬元 差距實際上是最低價與第三報價間的差異。了解了這個情況后，項目公司領(lǐng)導(dǎo)迅速與集團公司相關(guān)職能部門及領(lǐng)導(dǎo)匯報討論后作出決定，下午評標(biāo)時廢除本次招標(biāo)結(jié)果，由最低價那家單位作為內(nèi)部招標(biāo)的中標(biāo)單位，重新走政府招標(biāo)流程，直接為公司節(jié)省750萬元，該工程在施工過程中還是比較順暢的，施工單位也表示還是有利潤的。 2、在評標(biāo)時需要注意：1）符合性檢查，檢查投標(biāo)單位的標(biāo)書編

27、制格式等是否響應(yīng)招標(biāo)文件的要求；2）檢查投標(biāo)單位是否按招標(biāo)文件工程量清單數(shù)量及格式順序報價；3）工期 是否滿足招標(biāo)文件要求；4）企業(yè)的信用及業(yè)績?nèi)绾危?）質(zhì)量承諾是否能滿足招標(biāo)文件要求；6）施工方案是否先進合理；7）是否存在不平衡報價；8)人工單價及含量是否符合當(dāng)?shù)厥袌鲂星椋?)綜合單價中的綜合取費基數(shù)及費率標(biāo)準(zhǔn)是否符合市場行情；10)規(guī)費是否不必交納而需要取消；11)各類措施費用計取是否合理，是否符合投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)中的技術(shù)、施工措施；12)投標(biāo)函及承諾中是否夾雜著其他不符合招標(biāo)文件的信息；13)其他是否存在容易忽略但卻又可能會引起施工過程中歧義、扯皮的詞匯。如招標(biāo)文件約定的履約保證金的交納費

28、率及時間經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有 投標(biāo)單位在報價時悄悄修改。 3、商務(wù)標(biāo)評標(biāo)建議采用電子表格的形式，可以達到一目了然的作用，非常直觀，還可以對符合性檢查很容易可以檢查出來。 4、評標(biāo)時還需認真對商務(wù)標(biāo)報價進行分析，最低價未必就是市場合理價，如某項目干掛花崗巖幕墻工程，采用工程量清單報價方式招標(biāo)，邀請了五家投標(biāo)單位投標(biāo)。項目公司經(jīng)評標(biāo)后，擬確定最低報價單位中標(biāo)，然后將決標(biāo)情況匯報集團公司。集團公司審核并分析比較后，發(fā)現(xiàn)該中標(biāo)價已高出同期市場價格20%，后經(jīng)項目公司與該擬中標(biāo)單位進一步 商談，最終價格調(diào)整至市場合理價格，有效控制了成本。 本工程因工期緊張、人員緊缺等實際情況，造成評標(biāo)工作不夠細致全面，以致評標(biāo)結(jié)

29、果與實際市場行情產(chǎn)生較大的偏離。因此：1）合理安排評標(biāo)時間，保證評標(biāo)工作時間的充分是保證評標(biāo)質(zhì)量的前提；2）評標(biāo)時不能簡單地依據(jù)“最低投標(biāo)價”確定中標(biāo)單位，應(yīng)分析報價的合理性，是否符合市場行情，是否體現(xiàn)投標(biāo)單位實力，是否符合本項目特征等情況；3）有條件的項目，在評標(biāo)前編制標(biāo)底或確定投標(biāo)控制價，做到心中有底。4）合理利用資源，多了解 其他相關(guān)項目的行情，為合理確定中標(biāo)價提供有力依據(jù)。5）評標(biāo)時不僅要看投標(biāo)報價，更要審核綜合單價分析明細表中的組成。 5、某項目公司中式別墅硬質(zhì)景觀工程，邀請了三家投標(biāo)單位進行投標(biāo)，采用模擬工程量清單報價的模式招標(biāo)，因承擔(dān)中式園林的施工單位稀缺，其中一家投標(biāo)單位已在原

30、該項目中其他標(biāo)段進行了施工，按洽談的費率結(jié)算。項目公司領(lǐng)導(dǎo)及工程部對該單位綜合評價不錯，在開標(biāo)后發(fā)現(xiàn)，三家投標(biāo)單位的報價都很高，尤其在園區(qū)內(nèi)施工過的投標(biāo)單位更是遠遠高于原園區(qū)內(nèi)的費率標(biāo)準(zhǔn)，因資源稀缺，且投標(biāo)單位存在千絲萬縷的聯(lián)系， 故雖然一輪又一輪的標(biāo)書分析、詢標(biāo)，但是效果不盡如人意，所以經(jīng)過招標(biāo)工作小組討論并與原施工單位洽談，還是由原單位按原園區(qū)內(nèi)的取費標(biāo)準(zhǔn)中標(biāo)。 本案例的招標(biāo)是不成功的，不能為了招標(biāo)而招標(biāo)，資源極其缺乏，沒有營造真正的競爭環(huán)境的工程量清單招標(biāo)是沒有實質(zhì)性的意義的，往往導(dǎo)致花費了大量的精力，卻無法實現(xiàn)真正的招標(biāo)目的，還不如直接續(xù)標(biāo)。 八、詢標(biāo) 詢標(biāo)是指招標(biāo)工作小組對投標(biāo)文件內(nèi)

31、容含義不明確的部分向投標(biāo)人所作的詢問。招標(biāo)工作小組對中標(biāo)候選人以會談 方式進行詢標(biāo)，主要包括技術(shù)條款和商務(wù)條款，特別對可能涉及成本方面的條款著重詢問，對不平衡報價及明顯不合理報價進行詢問并要求投標(biāo)單位作出解釋或調(diào)整。詢標(biāo)紀(jì)要經(jīng)雙方簽字后作為投標(biāo)書的正式組成部分。為保證投標(biāo)公平性，并提高投標(biāo)單位對投標(biāo)報價的重視程度，投標(biāo)總價在5000萬元以上的，最高標(biāo)高出次高標(biāo)1%以上的，最高標(biāo)作廢標(biāo)處理；投標(biāo)總價在5000萬元（含）以內(nèi)的，最高標(biāo)高出次高標(biāo)2%以上的，最高標(biāo)作廢標(biāo)處理。 詢標(biāo)作為中標(biāo)前對招標(biāo)過程中的遺留問題的澄清是非常必要的，也是對我司非常有利的時機，故應(yīng)根據(jù)評標(biāo) 結(jié)果，認真編制詢標(biāo)紀(jì)要，對招

32、標(biāo)過程中尚需更加明確的事項全部羅列出來，甚至發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件中有考慮欠缺的需要修正也需明確，請投標(biāo)單位承諾，有必要時甚至需要二次、三次的詢標(biāo)。 1、詢標(biāo)時盡量少用總價下浮的報價方式，如果確實需要總價下浮，則必須明確招標(biāo)文件中所列的暫定價不作下浮，總價下浮的費用要求扣除暫定價后計算出實際應(yīng)下浮范圍內(nèi)的費率。如某項目精裝修工程，工程詢標(biāo)時，有投標(biāo)單位提出在原報價基礎(chǔ)上總價下浮8%，因招標(biāo)文件編制時暫定了木地板及墻紙的材料價格，故在詢標(biāo)時特意與投標(biāo)單位明確我司 暫定的材料價格不能作為下浮的基數(shù)，今后簽證的材料價格還是在原暫定價的基礎(chǔ)上補差價，故應(yīng)將該部分扣除后再得出最終的優(yōu)惠費率，因為在詢標(biāo)階段投標(biāo)單位

33、也認可了這樣的做法，經(jīng)過計算得出最終優(yōu)惠的費率為11.43%，從而避免了施工過程中不必要的扯皮。 九、確定中標(biāo)單位 項目公司工程管理部組織招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及招標(biāo)工作小組召開決標(biāo)會議并編寫決標(biāo)報告，按程序報批后確定中標(biāo)單位。十、議標(biāo) 因項目自身的特殊性，部分工程需采取議標(biāo)方式確定承包人。議標(biāo)實質(zhì)上為談判性采購方式，不具公開性和競爭性。集團公司也僅限于“受村民關(guān)系影響的前期土石方工程、政府前期工作需要的議標(biāo)工程，以及消防、弱電工程（集團下屬電子公司）”，并對議標(biāo)工程設(shè)定了嚴格的審批程序。議標(biāo)項目，關(guān)鍵在于“議”，即雙方談判的過程。在此之前，首先須進行市場調(diào)查、成本測算等準(zhǔn)備工作；其次是選擇議標(biāo)單位，議

34、標(biāo)單位應(yīng)是能滿足項目要求的意向單位，盡可能避免獨家議標(biāo)，以保證相對競爭，取得談判的主動性。總之，議標(biāo)須滿足項目開發(fā) 實際要求，同時又能將工程成本控制在合理范圍之內(nèi)。另外，續(xù)標(biāo)可以理解為議標(biāo)的一種特殊情況，同樣需要根據(jù)市場行情等情況就合同條款進行詳細談判，以有效控制工程成本。 第二部分：工程合同簽訂工作節(jié)點及注意事項 建設(shè)工程施工合同，是指發(fā)包人和承包人為完成特定建設(shè)工程項目的建筑、安裝、景觀等任務(wù)，明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同簽訂階段不僅僅是簡單的簽字蓋章過程，因其重要的法律地位，合同雙方已越來越重視，雖然在招標(biāo)文件中已明確相應(yīng)的合同主要條款，但根據(jù)項目的實際情況及其特殊性，還是會涉及

35、到一些重要細節(jié)的明確，所以合同簽訂過程從某種程度上更是合同談判的過程。 加強對合同實質(zhì)性內(nèi)容的審核工作。在招標(biāo)階段成本管理已經(jīng)就相關(guān)內(nèi)容詳細闡述過，并且在招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本中， 后附的合同條款都基本明確了所有相關(guān)內(nèi)容，簽訂合同時需結(jié)合詢標(biāo)紀(jì)要等實際情況具體落實。 一、合同類型的選擇： 1總價合同 總價合同是指在合同中確定一個完成項目的總價，承包單位據(jù)此完成項目全部內(nèi)容的合同。這種合同類型能夠使建設(shè)單位在評標(biāo)時易于確定報價最低的承包商、易于進行工程款支付計算。但這類合同僅適用于工程量不大且能精確計算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目。因而采用這種合同類型要求必須完成詳細而全面的設(shè)計圖紙和各項

36、 說明，使承包單位能準(zhǔn)確計算工程量?？們r合同又分為固定總價合同和可調(diào)總價合同。固定總價合同因承包人需承擔(dān)全部風(fēng)險，會考慮不可預(yù)見因素造成的費用增加，因而報價較高。而可調(diào)總價合同則將材料價格上漲、通貨膨脹等風(fēng)險由發(fā)包人承擔(dān)。 2單價合同 單價合同是承包單位在投標(biāo)時，按招標(biāo)文件就分部分項工程所列出的工程量表確定各分部分項工程費用的合同類型。 這類合同的適用范圍比較廣，其風(fēng)險可以得到合理的分攤，并且能鼓勵承包單位通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤。這類合同能夠成立的關(guān)鍵在于雙方對單價和工程量計算方法 的確認。在合同履行中需要注意的問題則是雙方對實際工程量計量的確認。 3費率合同 費率合同是指根據(jù)

37、確定的結(jié)算費率和規(guī)定的定額計價依據(jù)，確定工程費用的合同類型。費率合同在集團應(yīng)用較為普遍，其優(yōu)點為：招標(biāo)時不需要計算工程量，可以在無施工圖紙或圖紙不全的狀態(tài)下完成招標(biāo)及合同簽訂。招標(biāo)過程相對簡單，可節(jié)省時間，提前確定承包人，使項目早開工早結(jié)束，提早產(chǎn)生效益。相對于總價包干合同其缺點為：施工階段如工程款審核、材料價格簽證等工作量及難度大。從成本 角度考慮，不能簡單地評價以上合同類型到底哪個對成本控制更加有利。應(yīng)綜合權(quán)衡項目的各種因素，考慮承包人的綜合實力，選擇最適合本項目的合同類型。 二、合同條款的審核：各部門按規(guī)程負責(zé)審核職責(zé)范圍內(nèi)的合同內(nèi)容，除在招標(biāo)中已經(jīng)介紹到的付款、工期、履約、暫定材料、甲

38、供材料等合同主要商務(wù)條款的審核外，還須注重以下條款的審核。 1承包范圍及工程內(nèi)容：此部分應(yīng)該表達清楚，界限明確。內(nèi)容較多不能一一說明的，應(yīng)使用概括性語言，如“施工圖紙范圍的一切內(nèi)容”等，以免承包人以合同未包括又沒報價為由 進行索賠。另須明確發(fā)包人單獨分包工程及配合內(nèi)容配合費的計取方式。（1）合同簽訂階段的工作應(yīng)當(dāng)慎之又慎，合同一旦雙方簽字蓋章，如承包范圍、施工內(nèi)容也就從法律上確定了。如某項目在電信建設(shè)合同內(nèi)部會簽時發(fā)現(xiàn)：電信公司的線纜只敷設(shè)到單元電信箱，而單元電信箱到室內(nèi)第一信息插座的線纜敷設(shè)由安裝公司完成，所需的費用需由項目公司承擔(dān)。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，電信公司可以免費將線纜接到室內(nèi)第一

39、信息插座。經(jīng)過與電信公司溝通，電信公司同意將此內(nèi)容列入合同范圍免費施工，有效控制了成本。本案例在合同簽訂前有效避免了額外費用的增加，控制 了成本。以此為鑒，在今后合同簽訂時應(yīng)注意：1）加強對市場相關(guān)政策的調(diào)查及深入了解，并靈活運用。如：對電信、自來水等壟斷行業(yè)的優(yōu)惠政策、施工范圍規(guī)定等掌握，對配套工程是否已包含在規(guī)費范圍內(nèi)等；2）加強合同會簽及審核工作。公司的會簽、審核工作流程從制度上保證了對合同從各個專業(yè)各個角度的全面把控，同時更有利于對成本的全面控制。（2）簽訂合同明確各專業(yè)施工分界面劃分。避免實際施工時，讓施工單位抓住把柄索賠，致使增加成本。同時應(yīng)有相應(yīng)的處罰措施。某項目是建安工程施工單

40、位為總承包的全精裝修項目。在談總包合同時并未詳細明確抹灰由總包施工還是精裝修 單位施工。到了需要抹灰的時候，總包單位總是以種種理由拒絕施工，除非補償費用。因迫于項目進度緊，沒有余地延緩工期，只能增加費用由總包單位抓緊時間施工。 2合同價款調(diào)整：即風(fēng)險范圍以外的合同價款調(diào)整方法，應(yīng)首先明確可調(diào)整的內(nèi)容，如僅主材價格調(diào)整、設(shè)計變更、暫定價格三方面風(fēng)險調(diào)整的內(nèi)容。其次明確調(diào)整的方法：如主材按施工期前80%月份信息價調(diào)整，設(shè)計變更按合同相同費率結(jié)算等；人工按多少價格計算，施工過程中遇政策性調(diào)整是否調(diào)價；機械費、輔材費的界定及結(jié)算方式等等。（1）如某項目售樓處施工合同約定工程結(jié)算執(zhí)行當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程消耗

41、量定額03版，06年價目表及費用定額。合同中未明確人工費單價，按06年價目表人工費為28元/工日，但自06年后又發(fā)布了36元/工日（07年）、44元/工日（08年）兩次文件。結(jié)算時，項目公司要求人工費按28元/工日計，而施工單位堅持按44元/工日計，雙方爭執(zhí)不一本案例由于相關(guān)成本管理人員的疏忽或?qū)Ξ?dāng)?shù)卣咝晕募皇煜さ仍蛞灾潞贤形疵鞔_人工單價的結(jié)算依據(jù)，從而引起雙方爭執(zhí)。因此，應(yīng)密切關(guān)注市場價格變化情況，包括人工、材料、機械等價格變化，關(guān)注對成本影響的政策性調(diào)整，如人工、 機械、規(guī)費、其他政策性收費等調(diào)整情況，最終在合同簽訂時考慮這些因素，同時：1）對于合同簽訂前已發(fā)布執(zhí)行的政策性調(diào)整文件

42、，應(yīng)在合同中予以明確是否執(zhí)行、如何執(zhí)行，若執(zhí)行需明確該政策性文件編號或直接將文件內(nèi)容在合同中體現(xiàn)；2）在合同中明確合同簽訂之后的有關(guān)價格的政策性調(diào)整屬承包人的風(fēng)險范圍。 （2）因工程條件限制，某項目工程樁基（固定綜合單價包干合同）施工未一次性完成，而是分階段施工致使工期較長，為2008年9月2009年10月，歷時13個月。而在此期間，管樁市場價格出現(xiàn)了較大幅度下降，合同簽訂的綜合單價為110元/米，而施工 中后期為90元/米。因為固定單價包干，合同中未約定材料價格調(diào)整的條款，所以本工程即便是材料價格下降達到18%，卻沒有使工程成本降低的依據(jù)。 合同是成本控制的重要依據(jù)，本工程合同中若能明確材料

43、價格漲跌的調(diào)整原則，那對工程成本的控制將起到積極作用。對于固定價格合同，一般運用在工期較短的工程，是對成本控制的一種有效手段，如樁基工程通常采用的是固定單價包干合同形式，而本工程卻因為工程條件本身的限制，歷時13個月之久，但在招標(biāo)計劃時能充分考慮各項因素，合理分期、分階段招標(biāo)也是有效控制工程成本的重要途徑。 3竣工結(jié)算：明確施工單位提交竣工資料的時間，建設(shè)單位的審核初稿出具時間及核對時間，如因施工單位原因?qū)е潞藢ξ丛诩s定核對時間范圍內(nèi)完成，則不受審核時間約定限制的條款，還有明確審計咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)等。 竣工結(jié)算條款，還特別需要約定初稿出來雙方核對的時間限定，及如果不能在此限定時間內(nèi)完成核對，后續(xù)的

44、時間怎么算的條款，這是前幾天在與律師溝通過程中獲取的信息，按我們原有的理解，發(fā)包人在收到完成的竣工結(jié)算資料后*天內(nèi)出具審核初稿，施工單位有意見的，雙方可以核對，后續(xù)的核對時間沒有約定，就似乎沒有時間限制了，實則不然，按法律條款的理解，如果核對也是要有時間約定的，不然發(fā)包人可以無期限的不予施工單位核對，無法保護承包人的利益，專家認為如果沒有后續(xù)的約定，只能按通用條款28天限定，這顯然無法滿足該項工作的實際時間要求，故現(xiàn)在我們的合同里感覺對這塊時間需要優(yōu)化?，F(xiàn)在我一般都加上了“雙方核對、協(xié)商時間按九十天順延，如因承包人原因未及時核對、協(xié)商，導(dǎo)致九十天順延期內(nèi)仍無法完成核對，責(zé)任由承包人承擔(dān)，且后續(xù)

45、核對、協(xié)商時間不受約定時間限制?！边@樣的描述。 4統(tǒng)一口徑：是根據(jù)項目工程實際情況，將涉及到工程質(zhì)量、計價結(jié)算等不明確的事項在合同中統(tǒng)一說明，以便合同履行 時找到依據(jù)，使工程成本得到控制。如工藝工法、材料品牌規(guī)格統(tǒng)一、措施費項目、單列報價項目等均需作為合同附件。使合同履行過程中所有可能引起爭議的事項都一一明確、統(tǒng)一口徑。 5違約條款：違約條款是成本控制的補救性措施，應(yīng)重視此條款的明確清晰。 6關(guān)于咨詢合同，在合同約定中需要加上我司委托咨詢公司編制的工程量清單、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算等成果時，必須經(jīng)我司審核并蓋章后方能生效等條款，以避免不必要的法律風(fēng)險。 這是從一個工程結(jié)算審核中施工單位對施工合同

46、的結(jié)算方式理解上的歧義，在與律師溝通時得到的感觸，該精裝修工程通過工程量清單招標(biāo)后，施工單位與咨詢公司進行了工程量的核對，施工單位與咨詢公司已經(jīng)蓋章確認，但我司并未蓋章，我們想當(dāng)然認為我司沒蓋章，其結(jié)果當(dāng)然不能成為最終結(jié)果，但是從法律上來說，就要看我們與咨詢公司的合同如何簽訂，如果沒有明確咨詢公司出具的成果必須經(jīng)甲方簽字認可方才成立，而施工合同中又有約定工程結(jié)算自審或者委托外審，如果這樣的話，其后果一定與我們的本意大相徑庭的，故在咨詢合同簽訂時不但要考慮到與咨詢公司的權(quán)利、義務(wù)等，同時要兼顧 與各施工單位的法律依據(jù)。另外，需將附件，如工程量清單、預(yù)算報價、綠城集團成品保護管理辦法、綠城集團標(biāo)準(zhǔn)工藝工法、綠城集團精品工程標(biāo)準(zhǔn)等附件統(tǒng)一裝訂，已備合同履行過程中查詢。 7、其他：（1）嚴禁先進場施工后簽訂施工合同。 項目公司鑒于工期壓力等實際情況，往往疏于對合同簽訂的嚴格管理，以致施工單位未簽訂合同就先進場施工。并由此導(dǎo)致施工單位趁合同未簽訂，提出違反招標(biāo)原則的不合理要求，致使項目公司處于非常被動的境地。集團在發(fā)布的2009117號 文件及規(guī)程中明確：“嚴禁先進場施工后簽訂施工合同”，將此條定為原則性禁止