我國房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告文件

1、2003年中國股份制商業(yè)銀行行長聯(lián)席會議材料行業(yè)研究系列報告中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告課題負責人：沈 思（董事會秘書兼總行進展研究部總經(jīng)理）陳耀琪（總行進展研究部總經(jīng)理助理）課題執(zhí)筆人：李松濤（總行進展研究部博士）上海浦東進展銀行二00三年八月 目 錄摘 要第一章 中國房地產(chǎn)行業(yè)進展概況第一節(jié) 我國房地產(chǎn)行業(yè)的進展回憶第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和以后進展?jié)摿Φ谌?jié) 關于本輪房地產(chǎn)復蘇和92-93年的比較第二章 中國房地產(chǎn)市場進展情況的特征分析第一節(jié) 我國房地產(chǎn)市場供給方面的要緊特征第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)需求方面的要緊特征第三節(jié) 房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應警惕第三章 我國要緊都市房地產(chǎn)市場

2、的分析第一節(jié) 北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第二節(jié) 上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四章 當前行業(yè)焦點問題及政策熱點分析第一節(jié) 行業(yè)焦點問題及對策第二節(jié) 行業(yè)政策熱點第五章 中國房地產(chǎn)企業(yè)的分析第一節(jié) 我國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營模式第二節(jié) 我國房地產(chǎn)企業(yè)10強的相關特點分析第三節(jié) 我國房地產(chǎn)10強企業(yè)2003年的相關進展第六章 對房地產(chǎn)企業(yè)相關信貸政策的建議內(nèi)容摘要本研究報告對我國房地產(chǎn)行業(yè)的進展、相關市場特點和相關企業(yè)特征進行了研究，并在此基礎上，對我國股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關建議。首先，報告對我國房地產(chǎn)行業(yè)進展概況進行了總結和回憶，對本輪房地產(chǎn)復蘇和

3、92-93年進行了對比，并對我國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和以后進展?jié)摿M行了分析。其次，報告對我國房地產(chǎn)市場的進展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場供給和需求兩方面分析了近年來我國房地產(chǎn)市場的進展特征。分析表明，在供給方面，我國房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結構明顯改善，房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷擴大，在建施工面積逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面，我國商品房持續(xù)熱銷，平均價格穩(wěn)步上升，個人購房比重急劇增加，人均住房面積逐步增加，住宅需求占比較大，而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時，我國部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場的投入過快，空置面積上升較快；投資比例增大，投機現(xiàn)象

4、顯現(xiàn)；房地產(chǎn)企業(yè)負債高，銀行貸款投入較大；房價收入比例較高，有效需求增長有限；房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。報告還對我國北京、上海、廣州和深圳等四個要緊都市的房地產(chǎn)市場進展的現(xiàn)狀進行了分析，并做出了相關預測。由于進展路徑不同，各地的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不同的特點：北京市場目前二手房交易持續(xù)低迷，寫字樓市場需求乏力，公寓市場競爭加劇和不墅市場空置率上升，與此同時郊區(qū)住宅得到快速進展；而上海房地產(chǎn)市場第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺，個人住房商業(yè)貸款增勢和氣回落，低價房趨于火爆，而高檔二手房遭冷遇，辦公樓市場步入上升通道，上海樓市步入大盤時代 。而在廣州盡管第一季度樓市進

5、展態(tài)勢良好，但“空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場當前的進展態(tài)勢良好，但也存在潛在的泡沫隱患。報告還對當前房地產(chǎn)行業(yè)焦點問題及政策熱點進行了分析，尤其對2002年以來的要緊房地產(chǎn)政策進行了深入分析。報告對我國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營模式進行了分析，并以我國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強為重點，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關特點進行了分析。報告最后提出了關于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關信貸政策的建議。股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報告 房地產(chǎn)業(yè)上海浦東進展銀行2001年我國正式加入世貿(mào)組織后，我國經(jīng)濟進展進入新一輪戰(zhàn)略機遇期，許多行業(yè)都煥發(fā)出勃勃生機，呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢。為了進一步把握我國行業(yè)進展脈絡，挖掘銀行信貸商機，

6、在2002年全國十家股份制商業(yè)銀行年會上，十家行一直同意將行業(yè)專題研究確定為2003年股份制銀行行長年會交流材料，以共同促進股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政策的改進與完善。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對象，本篇是關于我國地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，力圖對該行業(yè)的進展狀況和相關企業(yè)進行系統(tǒng)分析，從而總結提出相應的銀行信貸建議。第一章中國房地產(chǎn)行業(yè)進展概況第一節(jié)、我國房地產(chǎn)行業(yè)的進展回憶國際和國內(nèi)的實踐經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與經(jīng)濟周期同步進展的行業(yè)，其投資周期與經(jīng)濟增長周期同步伴生性的特征特不明顯，關于中國而言，改革開放20多年來，由于存在打算經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉軌，體制改革不斷深入、對外

7、開放不斷擴大的背景，房地產(chǎn)業(yè)的進展與宏觀經(jīng)濟改革（尤其是我國住房制度改革，具體進程見表1-1）的推進也存在必定的緊密聯(lián)系。表1-1、我國住房制度改革的進程時刻住房制度改革的推進1980年6月提出實行住房商品化政策，城鎮(zhèn)住房改革改革來開序幕1980 -1985年優(yōu)惠出售住房的試點期1986-1990年深化改革的試點期，試點都市：煙臺、唐山改革低租金入手，提高房租、增加工資、變暗貼為明補，1991-1995年推進租金改革，目標是2000年租金原則上達到雙職工平均工資的15%，全面推行公積金制度，加快出售公有房1998下半年取消住房實物分配，全面推行住房分配貨幣化總體上，隨著我國宏觀經(jīng)濟改革的推進，

8、我國房地產(chǎn)市場的進展大體經(jīng)歷了四個時期：一、起步時期。那個時期經(jīng)歷的時刻是1978年至1991年。相應的改革舉措差不多是試點性質，從行業(yè)進展角度來講，能夠被看作是一個在中國新興行業(yè)的導入期、啟蒙期，比較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為253億，全國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)僅為4400家，從業(yè)人數(shù)14萬人。二、過熱時期。那個時期經(jīng)歷的時刻是1992年至1993年，這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國經(jīng)濟高增長率、高通貨膨脹、利率高企的完全打算經(jīng)濟背景下產(chǎn)生的。在這一時期，以沿海大中都市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速進展。同時外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項目爭相上馬，房地產(chǎn)價格飛

9、速上漲。其所出現(xiàn)的投資過熱、土地惡炒，以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬出現(xiàn)，充分講明在一個高速進展行業(yè)剛剛誕生的時候，其潛在風險是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡沫是在完全打算經(jīng)濟體制下產(chǎn)生的，房地產(chǎn)行業(yè)市場機制沒有建立起來，不管土地出讓，房地產(chǎn)投資，依舊房地產(chǎn)消費方式，用今天我們對房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)濟的認識來看，都呈現(xiàn)出明顯的打算經(jīng)濟的烙印。三、調整時期。那個時期經(jīng)歷的時刻是1994至1999年。1993年下半年，經(jīng)濟過熱導致了專門高的通貨膨脹，國家開始進行適度從緊的宏觀調控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調控的重點。在完全打算經(jīng)濟條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫，由于之后采取行政命令方式

10、的宏觀調控和整頓而結束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調整是伴隨整個中國宏觀經(jīng)濟調控而產(chǎn)生的，少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運地生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，面對房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后，開始積極引進海外的房地產(chǎn)營銷理念和房地產(chǎn)設計思想，中國第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開始涌現(xiàn)，比較有名的包括深圳萬科的王石、北京華遠的任志強等。四、成長時期。從1998年開始，國家采取了一系列措施來鼓舞房地產(chǎn)業(yè)的進展，例如1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進入成長和進展時期。第二節(jié)、我國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和以后進展?jié)摿傮w而言，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為我國經(jīng)濟增長的重要推動力量，200

11、1年大約占GDP的4.5%，并正在成為各地地點經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例，目前住宅產(chǎn)業(yè)差不多占全市GDP的10%，僅次于金融業(yè)和商業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)關于經(jīng)濟增長的作用，不僅在于其直接貢獻，由于其能夠帶動建材、冶金、化工等多個行業(yè)的進展，從而對我國經(jīng)濟增長有著巨大的間接貢獻，統(tǒng)計表明，我國每年鋼材產(chǎn)量的25%，水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設。依據(jù)1990年以來的我國房地產(chǎn)市場整體進展情況、近年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關變化，能夠差不多把握我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的進展狀況，從而能夠推斷我國房地產(chǎn)市場以后進展的潛力仍然巨大。具體分析如下：一、經(jīng)濟進展趨勢良好，市場需求旺盛近些年，我國經(jīng)濟持續(xù)進展、都市化

12、進程加快、居民收入水平提高（今年上半年城鄉(xiāng)居民的收入分不增長了17.5%、5.5%），給房地產(chǎn)業(yè)的進展奠定了良好的經(jīng)濟基礎。從宏觀面上看，我國房地產(chǎn)業(yè)通過這十幾年的進展，差不多差不多步入一個相對穩(wěn)定的進展時期。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動的情況已為穩(wěn)定增長所代替；商品房供求差不多平衡。98年以來的開發(fā)投資持續(xù)增長要緊源于住宅需求的增長和銷售的擴大，且個人已成為住房消費的主體（占93%）。房地產(chǎn)市場的波動要緊受市場因素的作用，按照市場規(guī)律運作和進展。2002年前八個月房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅（30%）比2002年同期回落2.1個百分點，新開工面積增幅也開始回落，講明房地產(chǎn)市場有一定程度的自我調節(jié)作用。二

13、、國家有關經(jīng)濟政策的扶持近幾年，國家擴大內(nèi)需的政策，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動等政策有效地刺激了居民的購房熱情。具體政策變化的概括如下：表1-2我國住房產(chǎn)業(yè)政策概括措施目的阻礙住房分配貨幣化消除實物分房的各種弊端，提高個人購房能力提高有效需求，帶動個人存款和銀行貸款進入房市，減少取消開發(fā)稅費抑制房價過快上漲，提高購買力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié)稅費涉及多個部門，盡管減免的項目多，但對成本阻礙專門小，提高住房預售標準愛護消費者權益，加強對房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場壁壘優(yōu)勝劣汰，維護市場穩(wěn)定，特不有效進展二三級市場形成梯度消費，對促進新房市場長期穩(wěn)定健康進展有積極意義土地市場化強化土地資源治理和宏觀調

14、控，保證公平交易有益于市場次序和市場長期健康進展，提高進展商總體素養(yǎng)房地產(chǎn)業(yè)的進展在國民經(jīng)濟中占有專門重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，關于改善居民的居住條件、提升都市功能、改善都市環(huán)境、帶動相關產(chǎn)業(yè)進展、增加財政收入、解決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長都十分重要，國家已連續(xù)4年把啟動個人住房消費作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴大內(nèi)需仍將是我國經(jīng)濟今后幾年增長的要緊推動力量，可能以后幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴大內(nèi)需的重要組成部分。三、市場進展?jié)摿薮笪覈用駥ψ》康臐撛谛枨缶薮螅?000年底，我國人均住房使用面積為14.7平方米，比改革之初提高了約2倍，但這與美國的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米

15、等許多國家相比還有不小的差距。從廣義上來講，中國的房地產(chǎn)才剛剛起步。依照發(fā)達國家的歷史，在人均GDP為3001000美元的時期，住宅對經(jīng)濟增長的帶動作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高達40以上。而且，隨著人均收入提高，恩格爾系數(shù)下降時，居民住房消費占總消費的比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢。人均1000美元時，各國居民住房消費的比重，大致應在10左右。我國現(xiàn)時期的恩格爾系數(shù)，大約也是在0.45-0.55之間，我國目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步時期,而且城鎮(zhèn)居民的住房租金支出占總支出的比重不足5，這顯然是大大低于國際平均水平。隨著住房體制改革的深化，居民住房消費比重增加到1015左右是

16、大勢所趨。房租價格的提高必定會促使更多的居民購買住房，由此引起的購房增加量也是一個不小的數(shù)字。另外，為實現(xiàn)到2020年全面建設小康社會的目標，20年之內(nèi)將會有50%以上的人口進入都市。依照進展規(guī)律，當都市化達到30%時，房地產(chǎn)將進入高速進展期，而中國目前只有36%，因此進展?jié)摿κ菍ｉT大的。2020年前，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)。表1-3 人均1000美元時住房消費支出占總消費支出的比重（）國家年份人均GDP(美元)住房消費支出(%)美國1942101712.4法國19589698.3英國195899513.8西德195983410.8日本1967104113.5第三節(jié)、關于本

17、輪房地產(chǎn)復蘇和1992-1993年的比較1999年以后，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)復蘇，下面對其進行簡要的對比，能夠深刻的理解當前市場特征。能夠認為，當前一輪的房地產(chǎn)復興具有深刻、廣泛和持久的社會經(jīng)濟基礎。房地產(chǎn)業(yè)作為銀行業(yè)的重點投向行業(yè)之一，將越來越具有更重要的地位和作用。表1-4 兩次房地產(chǎn)高峰的比較1992-1993年高峰目前的市場高峰人均GDP300美元，溫飽900美元，小康主體購買力以國外投資者，國內(nèi)集團和最富裕階層為主以中搞收入的國內(nèi)一般居民和換房人士為主，逐漸轉向更為寬敞的群體，私人購房占90%以上，市場動力投資推動需求推動市場供應以高檔公寓和不墅為主90%為一般住宅產(chǎn)業(yè)政策幾乎沒有國家確

18、定房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房改在98年取得突破，住房補貼和發(fā)放貨幣化全面啟動，實物分房全面停止，住房金融幾乎沒有全面啟動二級市場幾乎沒有在部分都市（如上海）差不多專門發(fā)達，在其他都市也差不多啟動需求持久性幾乎沒有換房需求和持續(xù)性的新需求增長都市化都市化進程加速第二章中國房地產(chǎn)市場進展情況的特征分析第一節(jié)、我國房地產(chǎn)市場供給方面的要緊特征房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結構明顯改善近10年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均34.5%的速度增長（見圖2-1、表2-1），遠高于同期GDP的增長速度。1999和2000年開發(fā)投資的增長速度分不為12.0%和22.2%，2001年增長速度已達27.4。表2-1：

19、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）324731783614410349846344資料來源：2002年中國經(jīng)濟年鑒中國固定資產(chǎn)投資年鑒1994年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的投資結構得以優(yōu)化和調整，住宅投資比重增加，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降（見圖2-2）。在商品住宅中，高檔不墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降；地區(qū)結構也在變化，近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高于東部地區(qū)，這與中西部地區(qū)住房制度

20、改革和房地產(chǎn)業(yè)進展滯后有關。二、房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷擴大，在建施工面積逐年增加通過對房地產(chǎn)業(yè)整頓后，1994年-1997年房地產(chǎn)投資有所回落，但19982000年間，各年施工面積、新開工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長。（見圖3、表3）。近幾年房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積的變化趨勢差不多保持同步，講明近幾年房地產(chǎn)項目完工率較高。圖2-3：1994-2001年房地產(chǎn)建設情況表2-2：全國當年施工面積、新開工面積與竣工面積 單位：萬平方米圖2-3：1994-2001年房地產(chǎn)建設情況1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年施工面積37499485434653745255

21、48473551056352977213新開工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303 三、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，從業(yè)人數(shù)由14萬人增加到近106萬人。從進展質量上看，目前已明顯分化，既有萬科、金地、天鴻、中海等一批實力強的開發(fā)企業(yè)，也存在一批整體實力弱、資質水平差的企業(yè)?？傮w上，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，2001年商品房銷售量最大的萬科在全國市場的占有率也不到1

22、%，其凈資產(chǎn)30億元左右，與國外幾十億、上百億美元的房地產(chǎn)開發(fā)商實力相去甚遠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結構上看，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的準入壁壘較低，造成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小數(shù)量多，1998年以后的特征之一是隨著企業(yè)總數(shù)的上升，國有、集體、港澳臺和外商投資企業(yè)的個數(shù)軍有所下降，但私營企業(yè)的數(shù)量卻大幅上揚。表2-3 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和性質 （單位：家）年度企業(yè)個數(shù)國有集體私營港澳臺外商投資19982437879584538746432141204199925762737041279925316711732000273036641349213144289911272001295525862299116656

23、29591084近幾年房地產(chǎn)全行業(yè)營業(yè)收入大幅提高，行業(yè)利潤在1994年隨著經(jīng)濟調控的進行有所下滑，到1999年達到谷底。近兩年隨著房地產(chǎn)業(yè)的復蘇行業(yè)利潤重新大幅上揚，平均利潤率也呈同期先行下降，其后上揚的趨勢。（見表2-4）表2-4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量（家）4400512812000*2436923190總收入（億元）202284528113512881731經(jīng)營利潤（億元）182764155167143利稅率（）16.9319.8622.2320.3813.51996年1997年1998年1999年2000年

24、2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量（家）215262310824378257622730329552總收入（億元）194722352951302645165471經(jīng)營利潤（億元）6432-11-3573125利稅率（）5.634.234.343.646.377.29資料來源：2002年中國統(tǒng)計年鑒中國經(jīng)濟年鑒中國固定資產(chǎn)投資年鑒 四、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源相對集中，定金及預售款占資金來源的比重最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的資金要緊來源于自籌資金、銀行貸款、定金及預售款三方面，2001年這三方面資金占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金的89.28%。其中，銀行開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(占全部開發(fā)資金的22.21%)，

25、自籌資金比例變化不大(占28.46%)，但自籌資金絕對規(guī)模增長迅速，講明開發(fā)企業(yè)自身實力有一定增強。同時，房地產(chǎn)銷售定金及預售款占開發(fā)資金來源的38.60%，對市場和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實現(xiàn)的。（見圖2-4、表2-5）表2-5：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 （單位：億元）1996年1997年1998年1999年2000年2001年資金來源合計3914416641444509568673781、自籌資金1035102211561323159920012、國內(nèi)貸款93610889531032128916403、定金及預售款1016119412981488215428484、利用外資

26、516472363241165130第二節(jié)、我國房地產(chǎn)業(yè)需求方面的要緊特征一、商品房持續(xù)熱銷，平均價格穩(wěn)步上升2001年全國商品房銷售面積20779萬平方米，是1990年2871萬平方米的7.24倍，10年來平均增幅19.71%；商品房銷售額由1990年的202億元增長到2001年的4626億元，年均增幅32.93%。（見表2-6）表2-6：1990-2001年全國商品房銷售情況年 份199019911992199319941995銷售建筑面積（萬平方米）287130254288668772997613其中：商品住宅面積254427453812603561176615商品房銷售額（億元）202

27、23745086310181257其中：商品住宅*2083797297311024年 份199619971998199920002001銷售建筑面積（萬平方米）7768917110662133811698420779其中：商品住宅面積671677799511118791513718499商品房銷售額（億元）145118502135265535724626其中：商品住宅111914171718214429543825資料來源：2002年中國統(tǒng)計年鑒，中國經(jīng)濟年鑒隨著商品房銷售的持續(xù)升溫，商品房價格也不斷上升，全國商品房每平方米平均價格由1990年的703元升到2001年的2226元，增長2.16

28、倍（見圖2-5、表2-7），但全國各地區(qū)商品房價格存在較大的差異，大都市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)商品房價格居高不下，如2000年北京商品房平均銷售價格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，廣東3053元/平方米，遠高于全國平均水平；平均售價最低的地區(qū)為：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。2002年中，全國要緊都市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新的特點，傳統(tǒng)的高房價地區(qū)出現(xiàn)了低于全國的增長水平的情況，甚至像北京還出現(xiàn)了負增長的局面。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過全國平均水平的情況。然而這正反映了此輪經(jīng)濟周期中，長江三角洲地區(qū)是中國經(jīng)濟最活躍、都市化進展最快、經(jīng)濟移民最多、跨國公司投資、海

29、外企業(yè)生產(chǎn)遷移的重點地區(qū)。在一個資金充分匯合、集中的長江三角洲重要都市出現(xiàn)商品房價格大幅上漲是能夠理解的。表2-7：商品房銷售價格（單位：元/平方米）年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房銷售價格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房銷售價格186820172063205321032226圖2-6 2002年中國部分都市商品房價格增長速度比較 二、個人購房比重急劇增加在原有打算經(jīng)濟體制下，住房是社會福利化的一部分。1990年個人購買商品住宅731萬平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998

30、年，個人購買住宅7013萬平方米，占74%；到2001年10月，個人購買住宅8609萬平方米，占93%。這講明個人已成為商品住宅的消費主體，消費者對住宅的需求將呈現(xiàn)個性化和多樣化的特點。三、住宅需求占比較大，辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類不分析，商品房銷售面積和銷售額中，占比最大的是商品住宅，以2000年數(shù)據(jù)來看，分不占當年銷售面積和銷售額的89.13%和82.69%。辦公樓、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求總量有所增加，但增勢明顯趨緩。（見圖2-7）這也反映房地產(chǎn)業(yè)結構已差不多趨向合理，近年房地產(chǎn)業(yè)的增長要緊是住宅需求推動。四、人均住房面積逐步增加隨著近幾年住房制度的改革和我國房地產(chǎn)業(yè)

31、的進展，我國都市人均住房條件得到了改善。1990年，我國城鎮(zhèn)人均居住面積6.7平方米，到2000年剛好超過10平方米（建筑面積約20平方米），已達到“九五”打算9平方米的目標。2001年人均建筑面積約21平方米第三節(jié)、房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應警惕在房地產(chǎn)市場總體良性進展的情況下，有些地區(qū)也確實出現(xiàn)了過熱的趨勢和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，慎重推斷。一、房地產(chǎn)市場的投入過快從近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較來看，當年新開工面積增速明顯加快（如圖2-7），高于同期竣工面積和銷售面積增加速度，圖中顯示開口放大，表明供給過大，如連續(xù)這種趨勢，空置房可能將大量增加。（參見圖2-8、表2-8）表2-8：

32、商品房銷售面積和銷售額的增長情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長率(%)5.3641.7555.958.115.31銷售額增長率(%)17.3389.8791.7817.9623.481996年1997年1998年1999年2000年2001年銷售面積增長率(%)2.0418.0616.2625.5026.9322.34銷售額增長率(%)15.4327.5015.4124.3634.5429.512001年商品房銷售面積增長率為22.34，銷售額增長率為29.51，均較上年有所下降。從以上指標分析，假如近兩年的投入增長速度假如保持下去（2001年開發(fā)投資

33、增長27.4，2002年1-8月開發(fā)投資增長了30%），許多地區(qū)將供過于求。這種供過于求關于開發(fā)企業(yè)的銷售和利潤將產(chǎn)生直接阻礙。另外一個現(xiàn)象是，在房地產(chǎn)投資速度不減的情況下，一些運輸、家電、電信、IT等行業(yè)的大量業(yè)外投資者紛紛介入，典型的如紅塔集團等?？傮w上看，近兩年供給持續(xù)擴大，而需求則有所放緩。要在20022005年的時期內(nèi)消化目前的市場存量，壓力較大。特不是一些投資開發(fā)過熱的都市，已存在一定的市場風險。二、空置面積上升較快目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，空置期一年以上的為4000萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，遠遠高于10%的國際空置率“警戒線”標準。而

34、美國的這一指標約為7%，香港約為3%至4%。2001年全國空置面積增加8.9%，2000年增加5，1999年增加4%，空置面積呈逐步放大趨勢。有些都市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積仍然較大。例如，19982001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平；同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平。在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下。但在使用空置率時，存在一個差不多事實是，我國的統(tǒng)計方法與國際上完全不接軌，造成了與國際慣例的空置警戒比例對比時的巨大差異，具體緣故如下：1我國的統(tǒng)計方法與國際上完

35、全不接軌，造成了與國際慣例的空置警戒比例對比時的巨大差異。國際上的統(tǒng)計一般均為當年空置率和含存量的空置率兩個統(tǒng)計，在對比空置警戒時均用非當年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應存量比）為指標，而不用按當年空置率計算。而我國的統(tǒng)計則按當年竣工面積減去當年銷售面積計算為當年的空置量，將3年以內(nèi)的所有當年余額相加計算為總的空置量，并以相同年份的總供給為基數(shù)計算空置率。如此就有可能計算出空置大于100的理論數(shù)據(jù)，直接與國外數(shù)據(jù)進行對比產(chǎn)生相關結論明顯是不對的。2 用當年竣工面積減去當年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計方法是錯誤的。因為所有的竣工面積并非全部可銷售面積，竣工面積中包括不可銷售的面積，如人防

36、、車庫、變電室、鍋爐房、會所、商業(yè)、教育配套等均為不可分攤和不能銷售的面積，國際上大多差不多上現(xiàn)房銷樓，只有東南亞地區(qū)供不應求和金融支持相對較差的國家是期房預售。正是這種供不應求向供求平衡的過渡與市場中的競爭才出現(xiàn)了少量的空置，這些空置中有質次價高的空置、有產(chǎn)品不對路的空置、有市政條件配套不完全的空置、有開發(fā)商資金不到位的空置。因此，應該認為當前的空置率水平是合理的。三、投資比例增大，投機現(xiàn)象顯現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計，目前我國有6.6%的人擁有第二套住房，但實際可能要達到15%，其中專門多差不多上為了出租投資或待價轉手。2002年5月份杭州房交會調查顯示，當?shù)刭彿客顿Y（出租或轉手）比例至少已達到30%，新房

37、入住率只有50%。另一個不正?，F(xiàn)象是，通過幾年來的快速增長，“圈地泡沫”差不多出現(xiàn)，其特征是圈地面積過大，并不以直接開發(fā)為目。如在2002年的“圈地運動”中，一家開發(fā)商竟圈下了1.8萬畝土地，這差不多遠遠不是小區(qū)建設的概念，而更像是城鎮(zhèn)建設。在銀行按揭貸款不斷增加的同時，假按揭現(xiàn)象日益增多。如鄭州市房管局抵押辦負責人指出：在今年上半年鄭州辦理抵押備案的房產(chǎn)中，約有三分之一辦理的是假按揭。不光鄭州，在國內(nèi)其他地點，都不同程度地存在著假按揭現(xiàn)象。這對銀行的信貸資金，特不是商業(yè)銀行今后長期健康穩(wěn)定的進展會產(chǎn)生不良的阻礙。房地產(chǎn)貸款業(yè)務中存在不規(guī)范的行為。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭奪的一個業(yè)務

38、重點，有的銀行為了擴大按揭貸款的市場份額，在辦理按揭貸款的過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標準和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴格等。這些也在一定程度上助長了投機行為，為房地產(chǎn)市場今后的健康進展和信貸資金的安全造成了隱患。四、房地產(chǎn)企業(yè)負債高，銀行貸款投入較大在2001年房地產(chǎn)資金來源中，開發(fā)貸款的比重約為22.23%，為1640億元，增長27.2%。2002年前八月，開發(fā)貸款的比重約為23.17%，為1255億元，同比增長34.8%，增幅比2002年同期增加3.5個百分點，講明貸款額同比增速在加快。假如加上個人住房按揭貸款，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60，房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依靠

39、是專門大的。2001年，全國房地產(chǎn)公司中，上市公司的負債率平均高達85，這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。隨著商業(yè)銀行業(yè)務格局的調整和降低不良貸款比率的需要，按揭貸款在購房款中的比例逐步增大。到2002年9月，個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分不為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠大于開發(fā)貸款。今年上半年，上海商品房銷售額為246.29億元，而同期全市個人住房貸款的新增額為216.55億元，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、面積138.09萬平方米，其中按揭購房面積為118萬平方米，約占87%從長期來看，銀行的房地產(chǎn)貸款

40、（包括按揭貸款）所面臨的風險是不應忽視的。如北京朝陽區(qū)法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房價收入比例較高，有效需求增長有限國際上的房價與戶均年可支配收入合理比率為6-10倍。2001年全國35個大中都市大部分房價(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計算)比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10，沈陽以13.7居全國最高。2001年全國平均為7.8有效需求不足的緣故：第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補貼資金遲遲不能到位

41、，使中低收家庭買房的能力受到阻礙。第二、商品房售后服務問題許多，阻礙購房者的消費信心。商品房售后服務的質量問題已成為每年消費者投訴的熱點之一，諸如房屋面積縮水、建設質量問題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問題使購房者花鈔票買苦惱，阻礙到潛在購房者的消費意向。建設主管部門差不多認識到問題的嚴峻性，正聯(lián)合有關部委對房地產(chǎn)市場進行清理整頓。第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴峻，富裕階層邊際消費下降。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度我國房地產(chǎn)投資速度遠遠高于GDP增長水平，近幾年的的對比進展趨勢更趨明顯。今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，為32.9，講明整體上存在

42、一定的開發(fā)過熱跡象。表2-9中國房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長比較年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）GDP增長速度（%）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增長速度（%）199446759.412.6163016.68199558478.110.5214431.53199667884.69.6382578.42199774462.68.83106-18.80199878345.27.8358015.26199982067.47.1401012.01200089403.58.0490122.222001959337.3624527.42資料來源：2001年中國統(tǒng)計年鑒總體上推斷：我國商品房市場供銷兩旺，但空置面積

43、增大以及市場中隱含的投機性成分應引起足夠重視。目前我國房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯泡沫，但一些都市或地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱和結構失衡的問題是存在的，中短期內(nèi)存在一定的市場風險。第三章我國要緊都市房地產(chǎn)市場的分析由于中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的進展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個地域特征專門強的行業(yè)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場進展較快的差不多差不多上東部都市，特不是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達地區(qū)的都市，下面分不對幾個重點都市今年房地產(chǎn)市場的相關特征進行分析。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，不管客戶的購房需求量依舊房主賣房

44、的意向都大為減少，成交量也專門低迷。市場持續(xù)低迷的緣故是2003 年春節(jié)是2月正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解，致使出售者盲目要價，掛牌價遠遠高于購房者的心理價位，從而使購房者難以找到在房型和價位上符合事實上際需求的房源，從而阻礙二手房的成交量。二、寫字樓市場需求乏力2003 年第一季度北京甲級寫字樓沒有新增供應量。在市場表現(xiàn)上，我國加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運的效應尚未完全顯現(xiàn)，同時受世界經(jīng)濟疲軟及國際形勢的阻礙，跨國公司對寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。據(jù)統(tǒng)計，2003年第一季度北京甲級寫字樓市場租金指數(shù)為76.03，比2002年第四季度下降了3.6%。銷售方面，售價指數(shù)為123.56，比20

45、02年第四季度下降了1.2%。與此同時，今年第一季度京城甲級寫字樓市場平均空置率為15.7%，比2002年第四季度上升了0.4 個百分點。三、公寓市場競爭加劇自2002 年9 月份實施內(nèi)、外銷并軌以來，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場份額。另外，隨著越來越多的外資企業(yè)加速本地化進程及一些外資企業(yè)由于受其本國經(jīng)濟形勢的阻礙而降低職員住房津貼，致使公寓租賃市場競爭日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計，2003 年第一季度，北京公寓租賃市場總體租金水平與上季度相比下降了3.26%。其中，高檔公寓的平均租金為27.5 美元/月/平方米，比上季度下降了3.8%；中檔公寓的平均租金為17.24 美元/月/平方米，比一

46、季度下降了2.7%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，比一季度下降2.7%。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比，增加了0.11 個百分點。四、不墅市場空置率上升2003 年第一季度不墅租賃市場平均租金為20.33 美元/月/平方米，比上季度下降2.11%。其中，高檔不墅平均租金為23.5 美元/月/平方米，比上季度下降1.32%；中檔不墅平均租金為17.15 美元/月/平方米，比上季度下降3.18%。而在空置率方面，不墅租賃市場的總體空置率由上季度的15.15%上升至16.47%，增加了1.32 個百分點。其中，高檔不墅平均空置率增加了0.95 個百分點；中檔不

47、墅空置率增加了1.69 個百分點。五、郊區(qū)住宅快速進展輕軌13 號線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購房，郊區(qū)的中低價住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點區(qū)域。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來看，要緊是由兩大類項目同時并存。一類是高價位、高品質的不墅類項目，這類項目多數(shù)位于傳統(tǒng)的不墅聚攏區(qū)，具有較高的均價和總價以及較多的外籍人士客源。另一類是低價位的一般住宅項目，這些項目由于地處都市邊緣地帶，具有較低的均價和總價，同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體中低收入家庭。目前北京郊區(qū)在售項目共有300 余個，這些郊區(qū)項目要緊集中在通州、大興、昌平等區(qū)，尤其是通州區(qū)由于更接近CBD，成為郊區(qū)

48、商品房銷售的要緊區(qū)域之一。在價格上，郊區(qū)項目要比相同品質的城區(qū)項目低專門多，幾個要緊郊區(qū)縣的住宅價格都呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢，講明郊區(qū)住宅正處于一個上揚的進展時期，伴隨著品質的不斷提高價格也逐漸走高。從新盤推出情況來看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項目近60 余個，多數(shù)為單價2500-4000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)不墅類項目檔次較高，以獨棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。2003 年前兩月已有6 個郊區(qū)新項目正式推出，占年初新項目總數(shù)的近20%。2003 年將是郊區(qū)住宅大進展的一年，可能郊區(qū)項目的供應量還將持續(xù)加大。六、市場展望2003 年北京將接

49、著加強經(jīng)濟適用房的建設，打算每年新建經(jīng)濟適用房面積達300 萬平方米。在以后連續(xù)的四年中，將完成1200 萬平方米的建設。目前，差不多確定的2003年經(jīng)濟適用房項目要緊有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟適用房項目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。隨著北京市公房的產(chǎn)權化進程的加快，可能2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長，有望突破20000 套。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計局新公布的數(shù)據(jù)：2002年前11 個月，全市商品住宅平均價格為每平方米4084 元，與前10 個月的每平方米44

50、69 元下降了385 元，降幅將近10%。2003 年年初，更全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來了：2002 年北京市商品住宅價格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，全年每平方米平均售價為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來的最低點。統(tǒng)計數(shù)字表明，去年北京房價下降的一大緣故是中低價位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價在每平方米5000 元以下的已占66.1%，比上年上升3.7%。銷售價格相對偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟適用住房銷售面積，都有力地推動了房價下調。與此相適應的是，公寓不墅銷售比重及價格同時下降，銷售比重下降了1.1%，售價下降了9.8%。市場選擇的結果，必定

51、是中低價位的商品住宅要成為投資的熱點。而眼下這已成為了現(xiàn)實。由此，北京房價的走勢穩(wěn)中有降，截至第二季度結束，北京市房價上半年平均下降9.9%。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺上海市一季度住宅建設開局良好，全市完成住宅投資109.2 億元，同比增長25.8%；住宅新開工513.7 萬平方米，同比增長25.3%；住宅施工4531.9 萬平方米，同比增長25.2%；竣工496.8 萬平方米，同比增長105.9%，各項指標均創(chuàng)歷史同期最好水平。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依舊表現(xiàn)出眾。一季度浦東新區(qū)住宅施工面積為909.4 萬平方米，同比增31.1%,其中多層住宅

52、294.29 萬平方米，高層住宅579.73 萬平方米。住宅竣工面積為107.49 萬平方米，同比增長47.7%。沿世紀公園周邊的華麗家族、浦東世紀花園、聯(lián)洋花園，以及仁恒濱江園、菊園等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。當前住宅的投資和消費是雙向互動，市場供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的進展態(tài)勢。二、個人住房商業(yè)貸款增勢和氣回落2003 年1至月，上海各商業(yè)銀行個人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈時期性和氣回落。除2月份因春節(jié)因素貸款增長正常走低外，月份貸款同比增加44 億元，與1 月份同比增額58.7 億元相比也明顯降低。這是2002年以來上

53、海個人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識，但這并不表明上海個人房貸增長態(tài)勢會就此轉折，因為目前上海購房貸款總體走勢仍然向上。據(jù)統(tǒng)計，至月末，上海各商業(yè)銀行的個人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達1216億元，比2002年同期增長69%，其中當季新增按揭貸款125 億元，同比多增44.57 億元。當前上海個人商品房消費信貸市場有兩個問題需要投資者和貸款銀行關注。一是盡管地稅部門加強了非居住用房的稅收征管，提高了個人投資出租商用房置業(yè)的成本預期，但個人商業(yè)用房貸款增長仍十分迅猛，其首季新增額同比增幅達2.%。二是房屋市場的供求結構矛盾，阻礙貸款資金的流向。據(jù)市統(tǒng)計

54、局公布的數(shù)據(jù)，一季度上海個人購買新商品房總面積同比僅增長.1%，遠低于個人住房按揭貸款的增幅；中低價房尤其是低價房難求，使存量房銷售和二手房交易異常活躍。上述現(xiàn)象并存，講明上海個人住房按揭貸款中的相當部分流向了二手房和存量房買賣，加之當前持續(xù)上升的房價也對貸款增長產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。三、低價房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場是國內(nèi)最為成熟的市場，而且其交易量始終呈增長趨勢。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進一步增長的趨勢。在市中心區(qū)的土地越來越稀缺，沒有地塊能夠建新房，而對市中

55、心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量確信會接著增加，這是上海二手房持續(xù)增長的要緊因素。然而從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會上的情況來看，二手房市場上的中高檔二手房的需求有明顯的回落。總價在60 萬元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的要緊緣故是賣房者受到成功申博的阻礙，普遍調高了心理預期，許多房主提高了房價，阻礙了購房者的購房欲望。由于3月與高檔二手住宅交易相對較冷相比，總價30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數(shù)為945 點，較上月上升20 點，升幅為2.2%，較2002年同期上升19.3%。其中

56、，上海辦公樓指數(shù)為1049 點，較上月上升33 點，升幅為3.2%，較上年同期上升13.4%。令人關注的是，3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，上海辦公樓售價從1995 年2 月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌，至2000 年4月達到最低點905 點，歷時五年零二個月，共下跌558 點，跌幅達38.14%。自2000 年止跌以來通過一年多的盤整，從2001 年底開始進入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點，3月猛漲33 點，表現(xiàn)出辦公樓升勢強勁。究其緣故，一是許多跌幅甚深的老盤開始恢復性上漲；二是時下流行的低總價高單價的小戶型商辦樓對

57、投資客具有專門強的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場步入了上升通道的強勢時期。五、上海樓市步入大盤時代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預售面積50強樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀城、中遠兩灣城、康橋半島新城，差不多上上海樓市中的“老面孔”。有關人士介紹講，其中許多樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番完全淡出50強之列。小小一份名單透露出如此一個信息：上海樓市步入了大盤時代。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個樓盤中，有32個建筑面積在1030萬平方米之間，10個在50萬平方米以上。不管它們以高層為主依舊多層為主，以公寓為主依舊以不墅為

58、主，有一個特點是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套設施。綠地世紀城為小區(qū)規(guī)劃了3000 平方米的菜場，3000 平方米的公共綠地，近6萬平方米的商業(yè)配套；中遠兩灣城的九年一貫制學校已正式開學。有關人士認為，過去，上海人買房只求滿足居住功能，對相關配套的要求不是專門高。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯?？涩F(xiàn)在購房者對居住環(huán)境與相關出行、商業(yè)、教育設施的要求不斷提高，小規(guī)模樓盤的開發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場、網(wǎng)球場甚至學校。今后，不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個緣故是因為開發(fā)商的實力被看好。大規(guī)模樓盤

59、的開發(fā)少則一兩年，多則五六年，不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問津。人們不難發(fā)覺，與知名大盤相伴的，也正是綠地、中遠、萬科、大華如此知名的品牌企業(yè)，有的企業(yè)每年都有一個甚至幾個大盤。豪都國際花園目前已開發(fā)公寓、不墅28萬平方米，一個50萬平方米的小區(qū)又將開工，從而使小區(qū)的住宅面積達到近80萬平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，上海舊區(qū)改造日趨注重成片開發(fā)，這無疑將推動上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步走向規(guī)模化、規(guī)范化。走進大盤，其背后應當有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。盡管一個大盤通常要分好幾期開發(fā)，但它的整體定位應當是一致的，是面向工薪階層依舊針對高收入者，在開發(fā)之初就應當有整體規(guī)劃。一般講來，大盤的銷售價格通常保持“穩(wěn)中

60、有升”的態(tài)勢，以最大限度聚攏人氣。開發(fā)商也會通過不斷采納新技術，不斷提高景觀質量等手段，保證后來者買到質價相符的住宅。統(tǒng)計結果還顯示，2002年上海住宅面積50強的樓盤中，體量超過100 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠兩灣城一個，而內(nèi)環(huán)以外占4個；體量50 100 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個；30 50 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)外擁有個數(shù)為3：5；20 30 萬平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域?？梢姡S著市中心區(qū)域開發(fā)空間不斷趨于飽和，樓市中心梯度外移也是必定趨勢。六、市場展望2002 年上海市世博會的申辦成功、黃浦江兩岸開發(fā)的正式啟動、中心城區(qū)新一輪舊城改造工程的啟動等利好信息均將刺激2003 年