項(xiàng)目發(fā)展制度

1、集團(tuán)企劃部 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引 PAGE 13萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策策背景及及摘要一、外部部環(huán)境城市發(fā)展展規(guī)劃與與宗地的的關(guān)系及及對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)的的影響，如：交交通捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)的的規(guī)劃與與建設(shè)、城市功功能規(guī)劃劃與布局局、局部部區(qū)域開開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)、政府府重大政政策即將將頒布等等；宗地所屬屬地域在在該城市市的歷史史、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化、戰(zhàn)略略發(fā)展等等方面的的地位。例如，項(xiàng)目處處在浦東東

2、，要說(shuō)說(shuō)明浦東東在上海海的地位位及作為為全國(guó)重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)的情情況。項(xiàng)目淵源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技術(shù)區(qū)區(qū)生活住住宅配套套、文化化園、政政府重點(diǎn)點(diǎn)工程等等；二、內(nèi)部部因素項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)對(duì)公司司未來(lái)幾幾年發(fā)展展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)規(guī)劃的意意義（一一般35年），在公公司發(fā)展展中的地地位（是是否核心心項(xiàng)目）；公司進(jìn)入入重點(diǎn)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)、項(xiàng)目目合理布布局，對(duì)對(duì)公司提提高市場(chǎng)場(chǎng)覆蓋率率、提升升品牌形形象、降降低經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社社會(huì)影響響力的作作用；從公司未未來(lái)的利利潤(rùn)需求求、可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)等角度度描述立立項(xiàng)的意意義；第一部分分：項(xiàng)目目概況宗地位置置宗地所處處城市、行政區(qū)區(qū)域、非非

3、行政區(qū)區(qū)域（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融融區(qū)等）的地理理位置。附圖：項(xiàng)項(xiàng)目在該該城市的的區(qū)位圖圖，標(biāo)記記出宗地地區(qū)域位位置，與與標(biāo)志性性市政設(shè)設(shè)施、建建筑物（如市中中心商圈圈、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等）的的相對(duì)位位置和距距離、地地段的定定性描述述（與主主要中心心區(qū)域辦辦公/商商務(wù)/政政府的關(guān)關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀狀四至范圍圍；地勢(shì)平坦坦?fàn)顩r，自然標(biāo)標(biāo)高，與與周邊地地勢(shì)比較較；地面現(xiàn)狀狀，包括括宗地內(nèi)內(nèi)是否有有水渠、較深的的溝壑（小峽谷谷）、池池塘及高高壓線等等對(duì)開發(fā)發(fā)有較大大影響的的因素，并計(jì)算算因此而而損失的的實(shí)際用用地面積積；地面現(xiàn)有有居民情情況，包包括具體體居住人人數(shù)、戶戶數(shù)，工工廠數(shù)量量、規(guī)模模、產(chǎn)品品性質(zhì)、

4、開工狀狀況等，并說(shuō)明明對(duì)拆遷遷及項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度的影影響；地下情況況，包括括管線、地下電電纜、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有樁基及及地下建建筑/結(jié)結(jié)構(gòu)等，地上地地下都要要注意有有沒(méi)有受受保護(hù)的的歷史文文物古跡跡、可利利用的構(gòu)構(gòu)建；土地的完完整性，有否市市政代征征地、市市政綠化化帶、市市政道路路、名勝勝古跡、江河湖湖泊等因因素分割割土地；地質(zhì)情況況，包括括土地結(jié)結(jié)構(gòu)、承承載力、地下水水位和抗抗震性要要求。附圖：平平面地形形圖，標(biāo)標(biāo)記四至至范圍及及相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)； 地地形地貌貌圖，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、溝壑壑、高壓壓線等內(nèi)內(nèi)容； 地地下狀況況圖，包包括地下下管線、暗渠、電纜等等。項(xiàng)目周邊

5、邊的社區(qū)區(qū)配套（一）周周邊30000米米范圍內(nèi)內(nèi)的社區(qū)區(qū)配套交通狀況況公交系統(tǒng)統(tǒng)情況，包括主主要線路路、行車車區(qū)間等等；宗地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要發(fā)發(fā)展商自自己解決決；現(xiàn)有交通通捷運(yùn)系系統(tǒng)，近近期或規(guī)規(guī)劃中是是否有地地鐵、輕輕軌等對(duì)對(duì)交通狀狀況有重重大影響響的工程程。附圖：交交通狀況況示意圖圖，包括括現(xiàn)有和和未來(lái)規(guī)規(guī)劃的城城市公共共交通和和快速捷捷運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)；教育：大大中小學(xué)學(xué)及教育育質(zhì)量情情況。醫(yī)院等級(jí)級(jí)和醫(yī)療療水平大型購(gòu)物物中心、主要商商業(yè)和菜菜市場(chǎng)文化、體體育、娛娛樂(lè)設(shè)施施公園銀行郵局其他附圖：生生活設(shè)施施分布圖圖，具體體位置、距離。（二）宗宗地周邊邊30000米外外但

6、可輻輻射范圍圍內(nèi)主要要社區(qū)配配套現(xiàn)狀狀項(xiàng)目周邊邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)個(gè)案特性性描述，沒(méi)有的的可以不不寫）治安情況況空氣狀況況噪聲情況況污染情況況（化工工廠、河河流湖泊泊污染等等）危險(xiǎn)源情情況（如如高壓線線、放射射性、易易燃易爆爆物品生生產(chǎn)或倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)基地地等）周邊景觀觀風(fēng)水情況況近期或規(guī)規(guī)劃中周周邊環(huán)境境的主要要變化，如道路路的拓寬寬、工廠廠的搬遷遷、大型型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中中心/超超市的建建設(shè)等。其他大市政配配套（都都要說(shuō)明明距宗地地距離、成本、接入的的可能性性）道路現(xiàn)狀狀及規(guī)劃劃發(fā)展包括現(xiàn)有有路幅、規(guī)劃路路幅，規(guī)規(guī)劃實(shí)施施的時(shí)間間，與宗宗地的關(guān)關(guān)系（影影響）。供水狀況況：現(xiàn)有有管線、管徑及及未來(lái)規(guī)規(guī)劃

7、和實(shí)實(shí)施時(shí)間間。污水、雨雨水排放放：現(xiàn)有有管線、管徑及及未來(lái)規(guī)規(guī)劃和實(shí)實(shí)施時(shí)間間。通訊（有有線電視視、電話話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、上源源位置、距宗地地距離、涉及線線路成本本等。永久性供供電和臨臨時(shí)施工工用電：現(xiàn)有管管線、上上源位置置、距宗宗地距離離、涉及及線路成成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑、上源源位置、距宗地地距離、接口位位置。供熱及生生活熱水水：現(xiàn)有有管線、管徑、上源位位置、距距宗地距距離、接接口位置置。附圖：說(shuō)說(shuō)明上述述配套設(shè)設(shè)施的管管線走向向、容量量和接口口位置，及未來(lái)來(lái)規(guī)劃擴(kuò)擴(kuò)容和增增加的情情況。規(guī)劃控制制要點(diǎn)總占地面面積、代代征地面面積、凈凈用地面面積、綠綠化面積積、道路路

8、面積住宅建筑筑面積、公建建建筑面積積，公建建的內(nèi)容容，并區(qū)區(qū)分經(jīng)營(yíng)營(yíng)性和非非經(jīng)營(yíng)性性公建的的面積綜合容積積率、住住宅容積積率建筑密度度控高綠化率其他土地價(jià)格格土地價(jià)格格計(jì)算的的方法，若有代代征地要要說(shuō)明代代征地價(jià)價(jià)格。根根據(jù)購(gòu)買買價(jià)格計(jì)計(jì)算總地地價(jià)、樓樓面地價(jià)價(jià)。第二部分分：法律律及政策策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析合作方式式及條件件合作方基基本情況況：名稱稱，主要要股東投投資情況況，注冊(cè)冊(cè)資本，成立時(shí)時(shí)間、特特殊背景景等合作方式式：例如如：一次次性買斷斷土地、建后分分房（面面積）、建后分分銷售收收入、建建后分利利潤(rùn)、共共同設(shè)立立公司等等。除直直接從政政府批租租土地外外，都要要明確對(duì)對(duì)方一定定能夠提提供正規(guī)規(guī)

9、稅務(wù)發(fā)發(fā)票。對(duì)對(duì)分房、分收入入要明確確合作方方是否有有承擔(dān)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的義務(wù)。付款進(jìn)度度及與拿拿地程序序的配合合其他合作作的主要要條件與合作方方式相關(guān)關(guān)的其它它法律規(guī)規(guī)定土地法律律性質(zhì)評(píng)評(píng)估（一）現(xiàn)現(xiàn)狀土地所有有權(quán)歸屬屬土地使用用權(quán)歸屬屬土地的用用途（二）規(guī)規(guī)劃1、規(guī)劃劃所有權(quán)權(quán)歸屬2、規(guī)劃劃使用權(quán)權(quán)歸屬3、規(guī)劃劃的用途途取得土地地使用權(quán)權(quán)程序評(píng)評(píng)估取得土地地使用權(quán)權(quán)的程序序取得土地地使用權(quán)權(quán)需要的的工作日日取得商品品房用地地土地使使用權(quán)所所需條件件取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及控制制（取得得土地使使用權(quán)存存在的不不確定因因素及解解決）土地性質(zhì)質(zhì)變更的的評(píng)估（已經(jīng)是是商品房房用地可可以不寫寫）土地

10、性質(zhì)質(zhì)變更的的程序和和理由土地性質(zhì)質(zhì)變更的的政策支支持或障障礙土地性質(zhì)質(zhì)變更需需要的工工作日政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估城市規(guī)劃劃限制或或更改、突發(fā)性性政策等等政府因因素導(dǎo)致致項(xiàng)目中中斷開發(fā)發(fā)、報(bào)批批報(bào)建流流程無(wú)法法完成、項(xiàng)目開開發(fā)期間間土地性性質(zhì)變更更受挫，從而造造成前期期投入全全部或部部分損失失的可能能性判斷斷。例如如：優(yōu)詩(shī)詩(shī)美地二二三期、北京中中關(guān)村建建設(shè)停建建所有區(qū)區(qū)內(nèi)住宅宅等?？傮w評(píng)價(jià)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法法律手續(xù)續(xù)和程序序的可操操作性、合法性性，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的可控控性進(jìn)行行評(píng)價(jià)。如：簽簽約合同同中明顯顯對(duì)我方方不利的的條款及及其考慮慮；部分分或全部部條款存存在的不不確定性性因素的的控制；不利、不確定定條款可可

11、能遭受受的損失失和對(duì)開開發(fā)進(jìn)度度的影響響等。第三部分分：市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域住宅宅市場(chǎng)成成長(zhǎng)狀況況區(qū)域住宅宅市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)述形成時(shí)間間各檔次住住宅區(qū)域域內(nèi)分布布狀況購(gòu)買人群群變化區(qū)域住宅宅市場(chǎng)各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)成長(zhǎng)狀狀況（近近3-55年）開工量/竣工量量銷售量/供需比比平均售價(jià)價(jià)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在市內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)指指標(biāo)的排排名狀況況及發(fā)展展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供供應(yīng)產(chǎn)品品特征各檔次產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)產(chǎn)品的集集合特征征尤其研究究與本案案類似檔檔次物業(yè)業(yè)的特征征平均售價(jià)價(jià)開發(fā)規(guī)模模產(chǎn)品形式式平均消化化率平均容積積率物業(yè)在區(qū)區(qū)域內(nèi)分分布特征征區(qū)域內(nèi)表表現(xiàn)最好好個(gè)案狀狀況附圖：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊樓盤個(gè)個(gè)案分布布圖，其其中一些些具代表表性的未

12、未來(lái)主要要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤還要要配置現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)圖片片。未來(lái)2-3年區(qū)區(qū)域內(nèi)可可供應(yīng)土土地狀況況、產(chǎn)品品供應(yīng)量量和產(chǎn)品品類型分析：本本案在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在整體體市場(chǎng)的的地位及及發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)本案所在在位置的的價(jià)位區(qū)區(qū)間和本本案開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的價(jià)位區(qū)區(qū)間及產(chǎn)產(chǎn)品形式式本案在區(qū)區(qū)域內(nèi)開開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)潛力本案在開開發(fā)中的的營(yíng)銷焦焦點(diǎn)問(wèn)題題區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)客客層研究究各檔次產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)客層特特征及輻輻射商圈圈范圍（建立在在本區(qū)域域參照項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)研究究及全市市的趨勢(shì)勢(shì)特征上上）結(jié)論：本本案目標(biāo)標(biāo)人群的的區(qū)域來(lái)來(lái)源、行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)、產(chǎn)品品力的偏偏好、購(gòu)購(gòu)買方式式和主要要的關(guān)注注點(diǎn)、訴訴求點(diǎn)。目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)

13、定位及及產(chǎn)品定定位市場(chǎng)定位位目標(biāo)人群群特征/來(lái)源區(qū)區(qū)域/行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品建議議第四部分分：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)分分析一、初步步規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)思路路設(shè)計(jì)概念念：產(chǎn)品品體現(xiàn)的的主題思思想，主主要設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特特點(diǎn)。主要產(chǎn)品品類型：多層、高層，還是聯(lián)聯(lián)排別墅墅或屋頂頂花園、頂層復(fù)復(fù)式等其其他類型型，及不不同類型型產(chǎn)品的的比例。節(jié)能和環(huán)環(huán)保型建建筑材料料選用的的考慮。在所在城城市中，生產(chǎn)新新型、別別具一格格產(chǎn)品的的可能性性。如果是大大型、超超大型項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)營(yíng)造大大社區(qū)概概念的考考慮。二、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的可行性性分析在既定容容積率、凈用地地面積、住宅面面積、配配套公建建面積、控高、建筑密密度條件件下，制制造出的的

14、產(chǎn)品是是什么類類型和特特性，是是否符合合前面提提及的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)概念和和萬(wàn)科所所追尋的的各種檔檔次高品品質(zhì)住宅宅的要求求。主要要從規(guī)劃劃設(shè)計(jì)角角度判斷斷將上述述硬指標(biāo)標(biāo)轉(zhuǎn)化成成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)產(chǎn)品的可可能性。容積率變變化對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)概念、產(chǎn)品類類型和特特征的影影響。土地本身身特征對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影影響和考考慮。如如：地勢(shì)勢(shì)高低、地形起起伏、地地塊的完完整性、地質(zhì)狀狀況、較較深的溝溝壑（小小峽谷）、河流流、水塘塘、地上上附著物物、地下下管線暗暗渠等對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)和環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)的影響響及解決決的方法法。周邊自然然環(huán)境和和人文環(huán)環(huán)境對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的影響響及考慮慮。如：治安環(huán)環(huán)境、噪噪聲環(huán)境境、污染染環(huán)境、空

15、氣情情況、危危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等等對(duì)產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)的影響響及解決決方法。周邊市政政工程配配套設(shè)施施對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的的影響和和考慮。如：道道路狀況況（可能能與小區(qū)區(qū)主要出出入口有有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電電視、電電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）、永久性性用電和和臨時(shí)施施工用電電、燃?xì)鈿?、供熱熱及生活活熱水等等?duì)產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的影影響及解解決方法法。周邊生活活配套設(shè)設(shè)施對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的影響響和考慮慮。如：交通狀狀況（與與是否開開通業(yè)主主班車有有關(guān)）、商業(yè)設(shè)設(shè)施（大大型購(gòu)物物中心）、教育育現(xiàn)狀、體育娛娛樂(lè)公園園等休閑閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)醫(yī)院等生生活設(shè)施施對(duì)自身身配套建建設(shè)規(guī)模模和面積積作出判判斷。市

16、場(chǎng)分析析結(jié)果對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影影響和考考慮。如如：市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格限限制、總總價(jià)控制制原則與與前面產(chǎn)產(chǎn)品類型型和產(chǎn)品品特性設(shè)設(shè)計(jì)是否否存在矛矛盾，對(duì)對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)是否否有影響響，及如如何解決決。第五部分分：項(xiàng)目目開發(fā)土地升值值潛力初初步評(píng)估估。從地理位位置、土土地供應(yīng)應(yīng)、周邊邊環(huán)境及及配套、市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、政府府規(guī)劃、城市未未來(lái)發(fā)展展戰(zhàn)略等等角度對(duì)對(duì)土地升升值潛力力做出初初步評(píng)估估。立即開發(fā)發(fā)與作為為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備優(yōu)缺缺點(diǎn)分析析工程計(jì)劃劃：工期期計(jì)劃、各期開開工面積積、竣工工計(jì)劃、開竣工工時(shí)占當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺惺袌?chǎng)和和片區(qū)市市場(chǎng)的占占有率。銷售計(jì)劃劃：各期期銷售時(shí)時(shí)間、價(jià)價(jià)格、面面積，預(yù)預(yù)計(jì)銷售售各期的的市場(chǎng)

17、占占有率，銷售計(jì)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可行行性分析析。第六部分分：投資資收益分分析成本預(yù)測(cè)測(cè)說(shuō)明測(cè)算算假設(shè)和和主要運(yùn)運(yùn)用指標(biāo)標(biāo)，如產(chǎn)產(chǎn)品類型型假設(shè)，總建筑筑面積，住宅和和非住宅宅面積，容積率率，項(xiàng)目目總投資資（直接接建造成成本加期期間費(fèi)用用，不包包括營(yíng)業(yè)業(yè)稅和所所得稅）等。并并參照下下面表格格列示：項(xiàng) 目投資總額額（萬(wàn)元元）單位成本本（元/m2）土地成本本前期工程程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)建安工程程費(fèi)配套費(fèi)用用開發(fā)間接接費(fèi)直接建造造成本小小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用用管理費(fèi)用用總 計(jì)計(jì)稅務(wù)分析析營(yíng)業(yè)稅及及附加所得稅土地增值值稅上述稅種種的基本本稅率，能夠享享受的稅稅收優(yōu)惠惠政策時(shí)時(shí)的稅率率，項(xiàng)目目本身適適用的稅稅率，若若享受地地

18、方政府府的優(yōu)惠惠政策，要特別別說(shuō)明該該項(xiàng)優(yōu)惠惠與國(guó)家家政策是是否有沖沖突，以以及如何何解決，具體的的操作的的過(guò)程是是什么。經(jīng)濟(jì)效益益分析經(jīng)濟(jì)效益益分析的的假設(shè)條條件，如如：是否否享受政政府各種種稅費(fèi)的的減免等等項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)率、投投資回報(bào)報(bào)率及主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。參照以以下表格格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)單位數(shù)值值（元/m2）項(xiàng)目總金金額（萬(wàn)萬(wàn)元）銷售收入入直接成本本總投資毛利率稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后利潤(rùn)潤(rùn)銷售凈利利率投資回報(bào)報(bào)率項(xiàng)目開發(fā)發(fā)各期的的利潤(rùn)體體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)20011年20年合 計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積積（m2）單位利潤(rùn)潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)萬(wàn)元)敏感性分分析，參參照以下下內(nèi)容及及表格，可

19、根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況增減減。成本變動(dòng)動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的變化化，假設(shè)設(shè)成本每每上升（下降）一定金金額或上升（下降）一定百百分比來(lái)來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)預(yù)測(cè)成本本90%預(yù)測(cè)成本本預(yù)測(cè)成本本1100%預(yù)測(cè)成本本1200%總投資毛利率稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利銷售凈利利率總投資回回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的變化化，假設(shè)設(shè)售價(jià)每每上升（下降）一定金金額或上升（下降）一定百百分比來(lái)來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)1100%預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)1200%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利銷售凈利利率總投資回回報(bào)率容積率變變動(dòng)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的的變化主要指標(biāo)標(biāo)容積率11容積率22容積率33容積率44容積

20、率55多高層比比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利率總投資回回報(bào)率項(xiàng)目資金金預(yù)測(cè)資金投入入計(jì)劃：各期地地價(jià)、前前期費(fèi)用用、基礎(chǔ)礎(chǔ)、建安安、配套套、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)等的投投入安排排。資金回款款計(jì)劃：各期銷銷售回款款計(jì)劃。資金需求求計(jì)劃：結(jié)合整整個(gè)公司司資金情情況，列列示各期期資金的的需求缺缺口及融融資途徑徑。啟動(dòng)資金金及啟動(dòng)動(dòng)時(shí)占用用資金內(nèi)內(nèi)容、資資金占用用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金正流流入時(shí)間間、資金金占用月月平均額額第七部分分：管理理資源配配置機(jī)構(gòu)設(shè)置置：是否否需要成成立獨(dú)立立法人公公司（項(xiàng)項(xiàng)目公司司）；主主要部門門設(shè)置。人力資源源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)個(gè)專業(yè)（部門）人員的的需求，具體人人數(shù)（重重點(diǎn)是

21、專專業(yè)經(jīng)理理）。人力資源源缺口及及解決：現(xiàn)有人人員能否否滿足需需要，缺缺口人員員的解決決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等等）。第八部分分：綜合合分析與與建議一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)：從品品牌、設(shè)設(shè)計(jì)、啟啟動(dòng)速度度、產(chǎn)品品品質(zhì)和和特性、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)營(yíng)銷、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合萬(wàn)科科一貫發(fā)發(fā)展思路路等方面面論述。二、劣勢(shì)勢(shì)：從品品牌、設(shè)設(shè)計(jì)、啟啟動(dòng)速度度、產(chǎn)品品品質(zhì)和和特性、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)營(yíng)銷、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合萬(wàn)科科一貫發(fā)發(fā)展思路路等方面面論述。三、機(jī)會(huì)會(huì)：從市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)、提高高市場(chǎng)占占有率、樹立品品牌形象象、地區(qū)區(qū)性優(yōu)惠惠政策、城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、宗地

22、地所屬區(qū)區(qū)域土地地價(jià)格趨趨勢(shì)等方方面論述述。四、結(jié)論論和建議議第九部分分：竟拍拍和投標(biāo)標(biāo)方式取取得土地地需要注注意的問(wèn)問(wèn)題主要指標(biāo)標(biāo)測(cè)算預(yù)測(cè)直接接建造成成本（不不包括地地價(jià)）、售價(jià)投資收益益分析（參考以以下格式式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)AA+MA+2MMA+nMM樓面地價(jià)價(jià)完全成本本總投資毛利率稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利銷售凈利利率總投資回回報(bào)率注：A代代表起拍拍價(jià)或投投標(biāo)底價(jià)價(jià)，若沒(méi)沒(méi)有底價(jià)價(jià)A代表略略低于可可能最低低中標(biāo)價(jià)價(jià)；M代表每每次舉牌牌增加的的最小單單位價(jià)格格，或者者是設(shè)定定的敏感感性（或或重要性性）變化化值，例例如1000萬(wàn)元元，變化化值不宜宜過(guò)大。根據(jù)需要要，可增增加如下下測(cè)算：銷售凈利利率完

23、全成本本最高樓面面地價(jià)最高總地地價(jià)R1R2R3注：R代代表可接接受的銷銷售凈利利率；銷銷售凈利利率還可可以換成成其他主主要分析析指標(biāo)，如投資資回報(bào)率率等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析主要背景景，控股股股東情情況總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)產(chǎn)、凈利利潤(rùn)（每每股利潤(rùn)潤(rùn)）資金狀況況，可能能資金來(lái)來(lái)源，融融資能力力，資金金成本操作水平平，主要要開發(fā)的的項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的主要要目的，進(jìn)而分分析對(duì)手手拿地的的氣勢(shì)，是否志志在必得得。制定策略略分析盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)，即保保本銷售售時(shí)的地地價(jià)。銷售凈利利率在110%時(shí)時(shí)可接受受的地價(jià)價(jià)或在可可接受的的銷售凈凈利率時(shí)時(shí)的地價(jià)價(jià)。也可可以通過(guò)過(guò)其他指指標(biāo)分析析可接受受的地價(jià)價(jià)。最終終確定最最高競(jìng)

24、價(jià)價(jià)和投標(biāo)標(biāo)價(jià)。把握以微微弱優(yōu)勢(shì)勢(shì)取得土土地使用用權(quán)（開開發(fā)權(quán)）的原則則。資金籌措措短期集中中支付大大額資金金的保證證，自籌籌資金還還是向金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)融資，是否與與有關(guān)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)達(dá)成屆屆時(shí)一定定提供融融資服務(wù)務(wù)的協(xié)議議。第十部分分：在新新城市開開發(fā)需要要補(bǔ)充的的內(nèi)容市場(chǎng)分析析部分增增加當(dāng)?shù)氐厣唐纷∽≌袌?chǎng)場(chǎng)總體狀狀況近三到五五年商品品住宅市市場(chǎng)發(fā)展展?fàn)顩r：開工面面積、竣竣工面積積、銷售售面積、銷售額額。量值描述述市場(chǎng)狀狀況：當(dāng)當(dāng)年市場(chǎng)場(chǎng)主要指指標(biāo)：土土地批租租量、開開工量、竣工量量、銷售售量、銷銷售額、供需比比、個(gè)人人購(gòu)房比比例、平平均售價(jià)價(jià)、個(gè)人人信貸額額度占銷銷售額比比例。各類型產(chǎn)產(chǎn)品的

25、市市場(chǎng)特征征：價(jià)位位區(qū)分、各檔次次市場(chǎng)比比例、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)、產(chǎn)品品特征、分布區(qū)區(qū)域等。各行政區(qū)區(qū)市場(chǎng)比比較：量值描述述：土地地批租量量、開工工量、竣竣工量、銷售量量、各種種檔次樓樓盤的銷銷售比重重、平均均價(jià)格等等。各區(qū)商品品住宅分分布特征征：供應(yīng)應(yīng)量、銷銷售量變變化和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)等。當(dāng)?shù)爻鞘惺薪?、中中期?guī)劃劃發(fā)展方方向描述述城市發(fā)展展規(guī)劃、功能布布局、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等與項(xiàng)目目開發(fā)和和居民住住宅密切切相關(guān)方方面。主要發(fā)展展商情況況：發(fā)展展商實(shí)力力、企業(yè)業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水水平；前前20名名發(fā)展商商最近33年的開開工量、竣工量量、銷售售量、銷銷售額、銷售率率、市場(chǎng)場(chǎng)占有率率。熱點(diǎn)區(qū)域域的表述述和特征征，熱點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品的的表述和和特征客戶的購(gòu)購(gòu)買偏好好、購(gòu)買買關(guān)注的的要素重點(diǎn)樓盤盤描述需要完成成新城市市發(fā)展及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研報(bào)告告（報(bào)告告格式及及內(nèi)容另另附）附件：有關(guān)宗地地情況的的補(bǔ)充證證明資料料和法律律文件，如各種種政府批批文、權(quán)權(quán)證等。按照萬(wàn)科科集團(tuán)成成本核算算指導(dǎo)設(shè)設(shè)置科目目明細(xì)，詳細(xì)列列示成本本測(cè)算過(guò)過(guò)程成本測(cè)算算可采用用兩種方方法：從預(yù)算角角度，依依照當(dāng)?shù)氐叵嚓P(guān)政政府政策策、法規(guī)