北京東四百子灣沿海賽洛城產(chǎn)品設(shè)計建議報告

1、北京東四百子灣沿海賽洛城項(xiàng)目整體規(guī)劃建議報告謹(jǐn)呈：北京沿海綠色家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京事業(yè)顧問部2007年11月項(xiàng)目分析及建議從項(xiàng)目地理位置的角度分析本項(xiàng)目位于東四環(huán)大郊亭橋東1公里處，這個區(qū)域相對來講離國貿(mào)不遠(yuǎn)，未來發(fā)展前景較好，但由于開發(fā)較晚，使得本區(qū)域目前還比較“荒涼”，“郊區(qū)化”的氛圍比較重，我們將此類區(qū)域稱為“半郊區(qū)化”區(qū)域。也就是說本項(xiàng)目目前具有較強(qiáng)的“半郊區(qū)化”特性。本案1000m1500m1000m項(xiàng)目分析及建議項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計分析純北美建筑風(fēng)格，開放式的城市化街區(qū)，風(fēng)格各異的圍合式 Block有機(jī)組合，每個Block 都好象城市中心的一個點(diǎn)，充分體現(xiàn)了“開放而又兼收并蓄”的設(shè)

2、計理念。有著十足的“洋”味，既超前又時尚。建筑形態(tài)采用板式為主、板塔結(jié)合的方式，涵蓋了 1F、2F 、3F 、4F 、5F 、6F 、7F 、8F 、9F 、10F 、11F 、12F 、13F 、14F 、18F 、21F 、22F 、23F 、25F等，高低錯落有序 、波蕩起伏 ，空間形態(tài)豐富 、活潑 ，形成了亮麗的城市天際線。夜晚的燈光將會使這里的建筑群散發(fā)出更加燦爛的光芒。項(xiàng)目分析及建議項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計分析項(xiàng)目地塊被市政路和城市綠化帶分成四個部分，破壞了項(xiàng)目的整體性與統(tǒng)一性，而規(guī)劃中的“生活軸”又自然地將四個地塊有機(jī)地聯(lián)系起來，“生活軸”以地塊的左下角為起點(diǎn)，以與市政道路和城市綠化帶形成

3、6070視覺舒適角度的態(tài)勢向東北方向延伸，對地塊中間的城市綠化帶進(jìn)行了的“黃金分割”，使本項(xiàng)目增添了更多的靈動性和生動性。也因此使“生活軸”成了本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計中最大的一個亮點(diǎn)。6070約140米約226米項(xiàng)目分析及建議項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計分析在近1000米長的“生活軸”上，建筑體對視覺感官進(jìn)行了有旋律地引導(dǎo)，北側(cè)三棟25F的建筑集中在一起形成了感官上的繁華，給行者有欲罷不能的吸引力，在同時與南側(cè)的兩棟22F和25F的建筑形成呼應(yīng)，使原本斷斷續(xù)續(xù)的“生活軸”更加緊密地形成了感官上的一體性。為將來把“生活軸”建成特色商業(yè)街提供了保障。同時，在生活軸上有機(jī)地分布者“視覺截點(diǎn)”，使得“生活軸”的設(shè)計更加趨進(jìn)

4、于完美。25F22F6F8F9F25F14F11F4F6F6F13F25F10F5F8F25F25F11F25F9F4F項(xiàng)目分析及建議項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計分析本項(xiàng)目總建筑面積 86萬平米，其中住宅部分約 56萬平方米，商業(yè)部分面積約12萬平米，配比約5:1.1，即22%左右的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了一般住宅項(xiàng)目的比例（一般住宅項(xiàng)目的商業(yè)配比約為5%10%）。結(jié)合本項(xiàng)目及周邊實(shí)際情況，如果說本項(xiàng)目的商業(yè)為集中商業(yè)的話，消化起來還是比較容易的。但，本項(xiàng)目的商業(yè)非集中商業(yè)，僅地上商業(yè)的戰(zhàn)線就長達(dá)6000多米（粗略計算），如此的商業(yè)布局，僅僅靠本社區(qū)及周邊居民來支撐其商業(yè)價值是根本不可能的。項(xiàng)目分析及建議如何讓商業(yè)

5、的購買者確認(rèn)本項(xiàng)目商業(yè)部分的商業(yè)價值呢？我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的商業(yè)必須有大量的非本社區(qū)居民和周邊居民來消費(fèi)，即本項(xiàng)目的商業(yè)僅有部分為社區(qū)配套，大部分應(yīng)該為“外向型”商業(yè)。在一個“半郊區(qū)”化的地理位置上，規(guī)劃大量“外向型”商業(yè)，這兩點(diǎn)就已經(jīng)決定了本項(xiàng)目住宅部分的“過渡型”功能，由此就決定了本項(xiàng)目的戶型應(yīng)以“小面積過度型”為主，即以經(jīng)濟(jì)型的1居和2居為主。本項(xiàng)目建筑設(shè)計既超前又時尚，洋味十足，加之“小面積過度型”戶型，同時配以800元的精裝修（送家具家電及廚房設(shè)備），決定了本項(xiàng)目的住宅的最終使用者應(yīng)該是以“具有一定品位的年輕人”為主的人群。住宅的最終使用人群反過來作用于商業(yè)，決定了商業(yè)的最終消費(fèi)者應(yīng)該

6、同樣是以“具有一定品位的年輕人”為主的人群。項(xiàng)目分析及建議本項(xiàng)目如此大規(guī)模的商業(yè)，其業(yè)態(tài)到底如何定位呢？首先我們需要強(qiáng)調(diào)，商業(yè)業(yè)態(tài)的定位必須體現(xiàn)商業(yè)的最大價值。我們可以試問，在北京什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)價值最高、市場消化速度最快？回答是肯定的餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。說明：工商明文規(guī)定，酒吧屬娛樂業(yè)，冷、西餐屬餐飲。京工商發(fā)109號：禁止企業(yè)（或個體工商戶）以居民樓中房屋（含規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋）作為住所（經(jīng)營場所）從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所（含“網(wǎng)吧”）、生產(chǎn)加工制造等五類經(jīng)營活動；申請以居民樓中居住用房屋作為企業(yè)住所或個體工商戶經(jīng)營場所，從事除允許類和禁止類經(jīng)營活動之外的其他經(jīng)營活動的，

7、原則上不予登記，但經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)可用于商務(wù)或辦公的，憑房屋管理部門出具的文件證件，可予登記。項(xiàng)目分析及建議本項(xiàng)目被城市規(guī)劃道路和城市綠化帶劃分為A、B、C、D四個分區(qū)。A區(qū)是整個社區(qū)的門面，因此A區(qū)的定位對整個社區(qū)來講十分重要。A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)項(xiàng)目分析及建議A14 6FA22 4FA15 4FA21 6F項(xiàng)目分析及建議A14 4FA22 4FA15 4FA21 4F項(xiàng)目分析及建議A14 3FA22 3FA21 3FA15 3F項(xiàng)目分析及建議A111FA812F A222FA325FA14 6FA22 4FA15 4FA21 6FA4 9F A5 7F項(xiàng)目分析及建議A111FA812F A2

8、22FA325FA14 6FA22 4FA15 4FA21 6FA21A 16 18FA6 9F A7 7F項(xiàng)目分析及建議 A5 5FA4 8F A222FA325FA21A 16 18FA111FA812FA6 9F A7 7F項(xiàng)目分析及建議酒店式公寓 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 商務(wù) 公寓商務(wù)公寓酒店酒店酒店商務(wù)公寓商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目分析及建議A14A22A15A21A9A18A16酒店停車場項(xiàng)目分析及建議A14A22A15A21A13A19A9A18A16酒店停車場項(xiàng)目分析及建議純的“酒店、商業(yè)、商務(wù)辦公區(qū)”項(xiàng)目分析及建議B12A4B20 B12R B 4R B5R2 B6R B6B5R1B5R

9、1項(xiàng)目分析及建議B12A4B20 B12R B 4R B5R2 B6RB5B5R1 B6項(xiàng)目分析及建議 B5R2 C1R項(xiàng)目分析及建議商 業(yè) 街商 業(yè) 街項(xiàng)目分析及建議下面是我司對戶型的具體建議：在前面，我們已經(jīng)得出了結(jié)論，即本項(xiàng)目住宅的最終使用者應(yīng)該是以“具有一定品位的年輕人”為主的人群，戶型應(yīng)以“小面積過度型”為主，即以經(jīng)濟(jì)型的1居和2居為主。開發(fā)公司給出的戶型定位：項(xiàng)目分析及建議對上述戶型配比定位我們認(rèn)為沒有問題。但因?yàn)楸卷?xiàng)目是先有規(guī)劃然后在進(jìn)行戶型面積定位及設(shè)計，因此，可能會出現(xiàn)因設(shè)計方面的處理而使戶型面積及配比有小調(diào)整的可能。我們來看一下本項(xiàng)目樓座的具體技術(shù)指標(biāo)：本項(xiàng)目住宅少部分為L

10、型短板，進(jìn)深分為15m、16.5m、16.8m三種；絕大部分為板樓設(shè)計，南北向樓座除 B1、B7、B14、B21進(jìn)深為16.8m外其余樓座進(jìn)深均為13.4m；東西向樓座除D12（8F）外均為4F、5F、6F，除C14（6F）、B6（5F）、B6R（5F）進(jìn)深為13.4m外其余均為10.5m。常識告訴我們，要保障戶型的配比，關(guān)鍵在于如何解決進(jìn)深為16.8m的樓座的小戶型設(shè)計，其余樓座的小戶型設(shè)計都比較常規(guī)，只是怎么能更出彩的問題。項(xiàng)目分析及建議下面是我司提出的戶型設(shè)計原則建議：東西向：東西向4層1梯三戶的小戶型躍層設(shè)計，不帶電梯。陽臺 進(jìn)深1.8米。東西向5層建議為5.5F，1梯三戶的小戶型躍層

11、設(shè)計，不 帶電梯。陽臺進(jìn)深1.8米。東西向6層建議為5.5F ，1梯三戶的小戶型躍層設(shè)計，不 帶電梯。陽臺進(jìn)深1.8米。外觀造型 4F、5.5F參考“天津萬科水晶城”。其他層數(shù) 1梯三戶的1居設(shè)計/1個1居+2個經(jīng)濟(jì)型兩居 /1個躍層2居+2個經(jīng)濟(jì)型兩居，帶電梯。項(xiàng)目分析及建議下面是我司提出的戶型設(shè)計原則建議：南北向：南北向4層1梯兩戶的躍層三居，不帶電梯； 陽臺進(jìn)深1.8米。南北向6層建議為6.5F ，1梯兩戶躍層三居，帶電梯； 陽臺進(jìn)深1.8米。外觀造型 4F參考“天津萬科水晶城”。其他層數(shù) 1個1居+2個經(jīng)濟(jì)型兩居/1個躍層2居+2個經(jīng) 濟(jì)型兩居/兩個舒適型兩居，帶電梯。在端單元山墻可開窗的情況下，建議設(shè)計為舒適型兩居或經(jīng)濟(jì)型三居（進(jìn)深大于14 m者除外）項(xiàng)目分析及建議下面是我司提出的戶型設(shè)計原則建議：16.8m進(jìn)深樓座的小戶型設(shè)計是一個難點(diǎn)！我司對16.8m進(jìn)深樓座的小戶型設(shè)計建議如下：項(xiàng)目分析及建議下面是