物業(yè)日常管理與維護

1、第五章物業(yè)日常管理與維護-安全管理教案第一節(jié)治安保衛(wèi)管理物業(yè)管理的治安保衛(wèi)管理工作是物業(yè)管理公司為保證所管轄物業(yè)區(qū)域內財物不受損失、 人身不受傷害、用戶的工作生活秩序正常而進行的防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人 為突發(fā)事故等一系列管理活動。一、治安管理方式1、封閉式管理：整個物業(yè)為封閉體系，物業(yè)入口有保安人員24小時看守，用戶有專 用通告證件，外來人員須征得物業(yè)內用戶同意并辦理登記手續(xù)方可入內。2、開放式管理：用戶無需辦理專用通行證件，外來人員只要著裝整潔也可自由進出。二、治安管理的特點1、受制性大一般來說，物業(yè)公司的安保部門在發(fā)行其安全管理服務職能的過程中，要受到來自公安 主管部門的指導

2、和國家有關法律、法規(guī)的制約。（2）綜合性強、管理難度大大型商住區(qū)或高層綜合樓宇不但樓幢多、樓層高、面積大、隱蔽場所多、進出口多，區(qū) 內業(yè)主、用戶成分不一，各種配套物業(yè)（飲食文體、娛樂場所）多、人員流量大、成分 復雜，且眾多單位又有各自的管理部門，物業(yè)管理公司不能干預過多，因而其治安形勢 嚴峻，治安工作難度大。（3）服務性強物業(yè)治安管理屬物業(yè)管理整體工作的一部分，從本質上講，是為用戶提供保衛(wèi)安全服務 的。三、管理的基本原則（1）堅持“預防為主，防消結合”的原則（2）堅持物業(yè)內的管理與社會治安工作相結合的原則（3）堅持專業(yè)治安防范與群防群治相結合的原則（4）堅持重點防范與一般管理相結合的原則（5）

3、堅持“服務第一、用戶至上”的服務宗旨（6）堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則四、治安管理的內容1、建立健全安全保衛(wèi)組織機構2、和完善各項治安管理制度3、負責維護轄區(qū)內部治安秩序，預防和查處治安事故4、打擊違法犯罪活動5、制定巡視值班制度6、加強轄區(qū)內車輛管理7、完善轄區(qū)內安全防范設施8、定期對保開展各項培訓工作9、密切聯系轄區(qū)內用戶，做好群防群治工作10、與物業(yè)周邊單位建立聯防聯保制度，與物業(yè)所在地公安機關建立良好的工作關系五、保安部組織架構物業(yè)治安管理任務比較明確，不同類型、不同規(guī)模的物業(yè)，保安部的機構設置不同。一般來說，物業(yè)管理規(guī)模越大，物業(yè)類型及三大設施越多，其保安機構設置越多。1、按保

4、安員工作性質和工作任務不同，分辦公室、門衛(wèi)室、巡邏班、電視監(jiān)控班、消 防班、車場保安班等2、采取“四班三運轉方式”分班便于治安工作的統一管理，但要求班長具有較全面 的保安工作經驗。六、保安部各級人員的崗位責任制1、部門經理工作職責2、保安經理助理職責3、保安員的職責七、門衛(wèi)治安管理1、門衛(wèi)的基本條件2、門衛(wèi)的治安職責3、門衛(wèi)的服務職責4、門衛(wèi)的服務職責八、巡邏治安管理：巡邏是物業(yè)安全的又一保障1、巡邏范圍及方式：寫照不定時巡邏、穿制服巡邏和著便衣巡邏、白天巡邏和夜間巡邏等方式。2、巡邏保安的職責3、電子巡更系統：只對監(jiān)督保安員是否巡邏到位起一定的作用，無法檢查保安員的巡邏質量九、電視監(jiān)控管理：

5、門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控是組成物業(yè)治安管理較為完善的系統1、電視監(jiān)控系統2、電視監(jiān)控室（1）監(jiān)控室轄區(qū)治安工作的觀察中心（2）監(jiān)控室是轄區(qū)治安工作的指揮中心（3）監(jiān)控室是設備自動控制中心十、車輛的停放及管理（一）車場的建設，目前車輛停放主要有以下場所：私宅車庫、房前宅后的小路上， 轄區(qū)內專用停車場和停車樓。規(guī)劃時應考慮：1、是否經濟2、是否方便管理：區(qū)位布置，清晰明亮，指示標志，必要的安全防范（二）建立健全的車輛停放管理制度1、車場保安員崗位責任制2、車輛管理規(guī)定十一、治安保衛(wèi)隊伍的建設（一）治安保衛(wèi)隊員的條件（二）治安保衛(wèi)隊員的訓練：崗前培訓，崗位培訓十二、治安管理中常見問題的處理方法1、執(zhí)勤中遇到

6、不執(zhí)行物業(yè)管理規(guī)定、規(guī)勸不聽都的處理方法2、發(fā)現可疑人員的處理方法3、發(fā)現犯罪分子搶劫、偷盜的處理方法十三、治安保衛(wèi)常識（一）正當防衛(wèi)常識1、正當防衛(wèi)的條件：正當防衛(wèi)的出發(fā)點是為了保護合法的權益。（1）正當防衛(wèi)的不法侵害條件：必須是真實存在的不法侵害行為，必須是針對正在 進行的不法侵害行為實行的正當防為。（2）正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件：正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行，正當防衛(wèi)不能 超過必要限度，造成不應有的損害。2、常見的正當防衛(wèi)（1）假想防衛(wèi)（2）防衛(wèi)挑撥（3）不適時防衛(wèi)（4）局外防衛(wèi)（5）抗拒防衛(wèi)（6）互毆行為（7）防衛(wèi)過當3、正當防衛(wèi)在保衛(wèi)工作中的意義（1）正當防衛(wèi)可以保證保安有效地履行職

7、責，積極地同違法行為作斗爭。（2）正當防衛(wèi)能夠直到預防違法犯罪，保證社會安定的作用（3）正當防衛(wèi)有利于提高法律意識，自覺維護社會主義法制。（二）緊急避險1、必須則合法利益受到緊急危險的威脅2、危險必須是正在發(fā)生的3、避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施的否則不成立，也不允許實行，緊 急避險4、避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的5、緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的6、避險行為不能超過必要的限度（三）現場保護常識（1）露天現場的保護（2）室內現場的保護第一節(jié)治安保衛(wèi)管理一、消防的基本知識（一）燃燒的條件1、可燃物2、助燃物，空氣是最常見的助燃物3

8、、著火源：凡能引起可燃物與助燃的發(fā)生燃燒反應的能量都稱為著火源（二）預防火災的基本措施1、控制可燃物2、隔絕助燃物3、消除著火源（三）火災撲救的基本方法1、窒息滅火法2、冷卻滅火法3、隔離滅火法4、抑制滅火法（四）常用消防設施設備和器材1、滅火器2、火災自動報警系統裝置3、自動噴灑滅火系統裝置4、消火栓系統5、防排煙系統6、加壓送風系統7、安全通道與消防電梯（五）物業(yè)管理中常見火災的撲救對策1、居民住宅火災撲救對策（1）煤氣和液化石油氣器具火災（2）廚房油鍋起火（3）電器用具火災（4）兒童玩火引起火災2、人員密集場所火災撲救對策3、高層建筑火災撲救對策二、消防組織及其職責三、物業(yè)消防管理措施1

9、、貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則2、建立健全消防安全制度3、做好消防教育培訓四、物業(yè)管理中的消防演習（一）消防演習組織及職責（二）消防演習注意事項附：相關表單大廈安防情況記錄表A年 月地下車庫巡視記錄表輛進出場進行核實，確保車道通暢，茂時整輯瑚動車停放車輛，檢查暢車充電情況;2.禁止在車庫修理汽氧加放汽油及吸煙，正確使用朝摑軍交逋管理好安全標識，輛進出場進行核實，確保車道通暢，茂時整輯瑚動車停放車輛，檢查暢車充電情況;2.禁止在車庫修理汽氧加放汽油及吸煙，正確使用朝摑軍交逋管理好安全標識，土巡查地下車場衛(wèi)生及時清理雜物、糧屑等垃圾，完成包干區(qū)衛(wèi)生。主任:白班每小時（逢半點）巡次，夜班每兩

10、小時（逢雙數整點）巡董Tfc.主任:主管:江蘇建消防襪做* 士法.罟w廿士二.江蘇建設大廈消防報警情況登記表序號日期時間地點消防報警情況處理結果值班人主管：主任：施工許可證物管處：編號施工范圍：施工項目（主要內容）：施工單位施工單位（現場）負責人聯系電話有效日期起始：年月日時分結束：年月日時分工程部裝修監(jiān)管人聯系電話秩序維護部消防監(jiān)管人聯系電話簽發(fā)人：簽發(fā)日期：物管處蓋章：動火許可證物管處：No.施工單位工程名稱動火部位/地點動火時間月 日至月日防火措施：焊工姓名操作證號焊工姓名操作證號監(jiān)護人動火證有效期年 月日動火須知申請人應提前提出申請，最長有效期為三天，期滿后應重新辦證，否則視為無證動火。動火作業(yè)由施工單位、申請單位（部門）負責人填寫，經服務中心批準，物管處核實后， 方可動火。動火作業(yè)人員應持證上崗，否則視作無證動火。動火施工前必須配備好必要的滅火裝置（滅火器、沙發(fā)沙、水桶等）。高空或臨邊進行電焊施工時，必須佩戴安全帶。氣焊、氣割作業(yè)時，氧氣瓶和乙炔瓶與焊割距爐子等不小于5米。電焊回路線，設專用地線，不準接建筑物及各種管道架上。用火時遇到跑油和可燃氣體，應立即?；?，并用滅火器給予撲滅