香格里拉物業(yè)服務(wù)方案

1、北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司 惠民縣香格里拉項目物業(yè)服務(wù)方案PAGE PAGE 1北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司 惠民縣香格里拉項目物業(yè)服務(wù)方案PAGE 8惠民縣香格里拉項目物業(yè)服務(wù)方案BJDXKX-XGLL2011北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和惠民縣泰隆置業(yè)有限公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的惠民縣泰隆置業(yè)有限公司公開。本公司要求惠民縣泰隆置業(yè)有限公司收到本物業(yè)管理服務(wù)方案時做出以下承諾： 本方案書僅供惠民縣泰隆置業(yè)有限公司在選擇“北京東旭凱旋物業(yè)管理服務(wù)有限公司”前期物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)合作單位和考慮相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)事宜時使用。妥善保管本項目方

2、案書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本方案書內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。若本方案書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回。 特此申明！北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月十五日摘 要根據(jù)惠民縣的物業(yè)管理服務(wù)市場環(huán)境，香格里拉項目的項目定位，建筑設(shè)計標準、詳細物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)需求分析、惠民縣泰隆置業(yè)有限公司對本項目物業(yè)管理服務(wù)的要求，我公司香格里拉項目建議提供一站式無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的各種需求，以卓越的物業(yè)管理服務(wù)理念、先進的物業(yè)管理服務(wù)方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。北京

3、東旭凱旋物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理服務(wù)項目包括寫字樓、居住小區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長配合房產(chǎn)公司銷售的管理服務(wù)經(jīng)驗積累，并具備從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗。并嚴格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，同時形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為香格里拉提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)的有效保障。關(guān)于香格里拉項目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢與借助我公司承接的樂安花苑項目部優(yōu)勢，以北京市東旭凱旋物業(yè)管理有限公司分公司的模式來管理服務(wù)該項目。我公司將香格里拉的管理標準定位為專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)

4、?，F(xiàn)在我公司提供2種方案供惠民縣泰隆置業(yè)有限公司選擇：A、全委物業(yè)管理服務(wù)模式B、前期顧問式物業(yè)服務(wù)目 錄鄭重聲明 01頁摘 要 02頁目 錄 03頁前言 04頁A部分 香格里拉項目物業(yè)服務(wù)方案06頁第一章 香格里拉項目物業(yè)服務(wù)理念和目標 06頁第二章 對本項目銷售的建議 15頁笫三章 北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司項目配合銷售的措施 17頁第四章 香格里拉項目接管方案及有關(guān)事宜18頁第五章 合作方式24頁第六章 香格里拉項目物業(yè)服務(wù)費用測算26頁B部分香格里拉前期物業(yè)顧問服務(wù)方案29頁第一章 項目簡介及顧問模式建議 32頁第二章 物業(yè)顧問服務(wù)運作方式概述33頁第三章 物業(yè)前期介入顧問工作34頁

5、第四章 物業(yè)管理機構(gòu)籌建顧問工作 41頁第五章 營銷配合和促進工作 42頁 HYPERLINK l _Toc173989984 第六章 驗收和整改顧問工作42頁第七章 交付和裝修管理顧問工作42頁第八章 正常期管理顧問工作42頁第九章 香格里拉質(zhì)量跟蹤及保證措施 42頁第十章 香格里拉物業(yè)顧問服務(wù)安排和報價43頁結(jié)束語 44頁前言首先感謝惠民縣泰隆置業(yè)有限公司對我公司的信任，我公司對本次合作機會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機遇，希望能夠充分展示北京東旭凱旋物業(yè)的形象，在山東惠民創(chuàng)建二級品牌。我公司有多年的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多。我公司在掌握北京、深圳等地先進物業(yè)管理模式

6、的基礎(chǔ)上，能迅速有效的把一線城市的物業(yè)管理理念和二三線城市實際情況有機結(jié)合物業(yè)的管理特色和理念。我公司管理香格里拉項目，能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，為開發(fā)商銷售業(yè)績保駕護航；本方案僅針對已在建的香格里拉項目提出初步物業(yè)管理服務(wù)方案，將作為今后開展物業(yè)管理服務(wù)工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！第一章 香格里拉項目物業(yè)服務(wù)理念和目標一、北京東旭凱旋物業(yè)服務(wù)公司簡介北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司在孕育組建的發(fā)展過程中，具備了對大型社區(qū)物業(yè)服務(wù)項目

7、的成功實際管理經(jīng)驗。自2003年始至今公司中、高層管理人員，均為北京市昊宇家園一二三期項目總建筑面積32萬平方米，2700戶等大型項目，全程經(jīng)歷了前期顧問，接管驗收和后期物業(yè)服務(wù)，積累了很多豐富的管理經(jīng)驗。北京東旭凱旋物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理水平和管理理念的追求是永無止境的，隨著國家十二五規(guī)劃的出臺，中國即將迎來城市化建設(shè)的關(guān)鍵時期。作為城市配套服務(wù)行業(yè)必將成為市場積極的參與者。惠民縣香格里拉物業(yè)服務(wù)項目的合作將會給我們一個展示管理高水平、新理念的舞臺，我們將把握這次合作的機會，將積累多年的先進經(jīng)驗融入利達-香格里拉項目的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中，派出公司管理精英提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，把惠民縣香格里拉項目打造成惠

8、民縣乃至濱州市的物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀典范。為順應(yīng)物業(yè)服務(wù)朝著社會化、專業(yè)化、市場化的發(fā)展需要，公司下設(shè)分公司、人力資源部、品質(zhì)管理部、工程維修保障部、經(jīng)營拓展部、財務(wù)部、環(huán)境維護部及公共秩序維護部。提供物業(yè)服務(wù)及其咨詢服務(wù)、室內(nèi)裝飾、水電安裝、車輛保管及物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)服務(wù)等。高標準的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命線，是我們參與競爭的資本。為適應(yīng)市場競爭需求，把管理服務(wù)這一無形產(chǎn)品推向更高層次，我公司在長期的管理服務(wù)工作中，培養(yǎng)和造就了一支綜合素質(zhì)好，業(yè)務(wù)能力強，服務(wù)意識佳、專業(yè)化程度高的物業(yè)服務(wù)團隊，現(xiàn)在公司匯集了土建工程師、電器工程師、給排水工程師、園林工程師、會計師、律師等專業(yè)管理人才 20多人。共有

9、員工260多人，管理層大專以上學(xué)歷的占90%以上， 員工持證上崗率達100%。北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司山東分公司在2011年6月的濱州市惠民縣政府采購中，順利中標30萬平米的本地高端政務(wù)住宅區(qū)樂安花苑的物業(yè)服務(wù)提供商資格，并以對該項目提供全面前期物業(yè)服務(wù)。公司網(wǎng)站： 歡迎瀏覽了解。北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司 惠民縣香格里拉項目物業(yè)服務(wù)方案PAGE PAGE 25二、香格里拉項目概況與分析（一）、物業(yè)特點及分析：【香格里拉】香格里拉”位于山東省惠民縣，東臨南關(guān)大街、南臨文安路、北鄰護城河，本項目是一個集商業(yè)、住宅（多層、高層）、會所、幼兒園等大型綜合體樓盤。本項目規(guī)劃總用地面積約11498

10、1平方米，總建筑面積約181833平方米，其中：商業(yè)建筑面積約14562平方米、住宅建筑面積約158578平方米、其它（會所、活動中心、幼兒園等）建筑面積為8693平方米；規(guī)劃總戶數(shù)1462戶。項目由合作企業(yè)“惠民縣泰隆置業(yè)有限公司”開發(fā)建設(shè)，2010年底開始進入前期工程階段。(二)、開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的需求分析創(chuàng)造品牌的需求按照一些小型開發(fā)企業(yè)的普遍做法，樓盤銷售完畢交付使用后，樓盤給開發(fā)商帶來的直接經(jīng)濟利益的時代已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商忽略了交付使用后的樓盤還具有開發(fā)價值，還可以給開發(fā)商帶來潛在的品牌效應(yīng)。即：通過專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理經(jīng)營，創(chuàng)造樓盤的“名氣”，帶動開發(fā)商的新一輪開發(fā)。業(yè)內(nèi)碧桂園房地

11、產(chǎn)開發(fā)商就是最好的例子當(dāng)年，“給你一個五星級的家”的物業(yè)服務(wù)承諾實現(xiàn)了廣東省碧桂園銷售的火爆，現(xiàn)在，碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)商憑借“給你一個五星級的家”的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造出的碧桂園品牌相續(xù)開發(fā)了“順德碧桂園”、“華南碧桂園”、“廣州碧桂園”。物業(yè)管理創(chuàng)造品牌使開發(fā)商受益在這里得到了最好的體現(xiàn)?，F(xiàn)階段，廣大市民的物業(yè)管理意識在提高，作為購房考慮的因素之一物業(yè)管理服務(wù)受到的關(guān)注也已經(jīng)越來越大。因此，如何將物業(yè)服務(wù)作為樓盤的一個賣點是銷售策劃人員考慮的問題。選擇一家具有一定宣傳價值外來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理銷售的樓盤將是上上之選。北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司作為北京本地注冊，在山東設(shè)分公司的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有北

12、京一線城市物業(yè)服務(wù)和二線、三線城市物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、借鑒、融合的成功經(jīng)驗，根據(jù)“外來的和尚會念經(jīng)”和客戶/業(yè)主的“逐外追新”的從眾心理，可以在銷售中創(chuàng)造出關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)方面的賣點。我公司認為貴公司在惠民縣應(yīng)充分重視樓盤滾動開發(fā)、滾動入住的特殊情況，加強對國家法規(guī)新政的重視，加速項目建設(shè)速度，注意營造品牌效應(yīng)。更需要理性的借鑒廣東省碧桂園房產(chǎn)公司的包裝和操作理念，在前期交付的B區(qū)板塊，要重視安置房物業(yè)管理服務(wù)工作對后期樓盤銷售的帶動、示范的作用，建議采取開發(fā)商墊付部分資金，全面提升和改革當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)模式的方法，來實現(xiàn)房產(chǎn)售后維保速度質(zhì)量和后期物業(yè)服務(wù)相配合的完美尊貴推銷理念；對客戶負責(zé)的需求樓盤

13、銷售出去以后，開發(fā)商需要一家有實力的物業(yè)服務(wù)公司為客戶提供服務(wù)，解決后顧之憂。北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司有一套完善的物業(yè)管理運作方式，公司高層均有在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理的經(jīng)驗和任職履歷，管理經(jīng)驗豐富并了解市場。因此，開發(fā)商將樓盤交給北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司管理是放心的，是對客戶負責(zé)的。樓盤適用的管理模式香格里拉項目為大型住宅居住區(qū)，建成面積將達到181833萬平方米，我們將根據(jù)物業(yè)管理條例對此樓盤的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理相結(jié)合的形式。在管理初期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將集中精力搞好裝修管理、公共關(guān)系管理環(huán)境管理和安全管理。管理一年后將根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主的需要分階段成立業(yè)主委員

14、會，讓業(yè)主參與管理。三 、香格里拉項目物業(yè)服務(wù)定位香格里拉項目作為惠民縣大型中高端城市綜合體，安全、安靜、整潔是作為商住的首要條件，在保證安全的同時又不失禮節(jié)，在維護公共秩序的同時又不影響正常生活是作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)為居住場所提供物業(yè)服務(wù)的水平體現(xiàn)，作為一家具有先進物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的成熟的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們將完全控制此類事件的發(fā)生。針對香格里拉項目以及開發(fā)商建設(shè)開發(fā)理念、人性化的項目規(guī)劃、設(shè)施、設(shè)備配套、景觀、綠化率、建筑容積率等開發(fā)建設(shè)要求，深刻感受到開發(fā)商充分體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們將以合作者的身份將委托方的開發(fā)理念不斷延伸和體現(xiàn)。為此，我們高度重視香格里拉項目項目，在

15、項目管理上高標準、嚴要求，以體現(xiàn)客戶利益、維護客戶權(quán)益。定位一：高效率的管理機構(gòu)物業(yè)服務(wù)無小事，事事皆重要，香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處的高速運轉(zhuǎn)，及時有效地為客戶解決實際困難，提升物業(yè)品牌的關(guān)鍵就是需要具備一個高效健全的管理機構(gòu)，在機構(gòu)設(shè)置定位上要求精兵簡政，直線式管理，令行禁止，政令暢通，簡化流程，以切實解決客戶困難進行管理機構(gòu)定位。定位二：高素質(zhì)的服務(wù)隊伍鑒于香格里拉項目項目對于貴我公司在惠民縣的品牌營造、戰(zhàn)略發(fā)展上的重要性，我公司對于該項目香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處的團隊組合非常重視，在香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處核心結(jié)構(gòu)和重要崗位組成中，抽調(diào)公司總部物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗豐富的高級管理人員及在其他項目中服務(wù)多

16、年的具備良好業(yè)績的工作人員組成，嚴把用人關(guān)，通過健全的崗前培訓(xùn)使每一位在崗員工都能具備良好的服務(wù)意識與服務(wù)技能，防范物業(yè)服務(wù)水平本土化，以保證管理目標的徹底落實。定位三：高質(zhì)量的服務(wù)水平根據(jù)香格里拉項目的開發(fā)理念、業(yè)主構(gòu)成，響應(yīng)委托方要求制定相適應(yīng)的服務(wù)準則，通過擬定服務(wù)標準、服務(wù)要求、服務(wù)流程的現(xiàn)場實踐以及委托方的意見反饋，從中檢驗服務(wù)的缺陷與不足，進行標準、要求、流程再造使物業(yè)服務(wù)水平適合業(yè)主。定位四：高品質(zhì)的社區(qū)形象1、通過對居住區(qū)設(shè)施、設(shè)備、景觀、公共部位等項目的良好維護，確保社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善與良好啟用；2、建立多種形式的交流平臺，給業(yè)主、商戶以認識、交流機會，融合社區(qū)。3、組織多種

17、類型的社區(qū)活動：活動組織可分為三種形式（1）開發(fā)單位組織；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織；（3）業(yè)主自發(fā)組織，開發(fā)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以扶持、協(xié)助；通過組織健康、有益的社區(qū)活動，使業(yè)主、開發(fā)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相得益彰，有效的彌合相互之間的某些隔閡，有效的加深和密切相互之間的關(guān)系，有效解決和處理各種潛在矛盾。促進形成良好、健康、和諧社區(qū)氛圍。4、在委托方CIS已建立的情況下，充分根據(jù)項目實際運用VI（視覺標示）、MI（行為標示）使項目社會影響擴大、印象加深。并通過建立主題社區(qū)開社區(qū)建設(shè)之先河，香格里拉項目的低容積率、高綠化率特性，以“綠色社區(qū)”為主題開展一系列的CI活動。定位五：高要求的管理標準要達到高

18、層次的管理目標，就必須依靠嚴格的管理標準，對于香格里拉項目項目，我們將參考惠民縣優(yōu)秀住宅居住區(qū)標準制定嚴格的、高要求的內(nèi)部管理標準，使管理項目務(wù)必做到精益求精。四、香格里拉項目物業(yè)服務(wù)具體實施措施措施一：安防、電梯等配套設(shè)施設(shè)備管理上，做到“二個到位”。我們擬成立設(shè)備技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究各種配套設(shè)備的基礎(chǔ)上制定了運行方案、維護方案。在具體操作上我們強調(diào)“二個到位”。1、專業(yè)技術(shù)操作員和管理人員培訓(xùn)到位，確保香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處每一位工作人員都了解配套設(shè)施設(shè)備的基本性能，懂得基本操作，技術(shù)人員和主要管理人員還要掌握系統(tǒng)的工作原理，懂得基本維護、故障排除知識。此外，我

19、們要求所有管理人員都要具備中專以上學(xué)歷，會電腦，必須通過配套設(shè)施設(shè)備崗前培訓(xùn)與考核才能上崗。2、配套管理制度、操作規(guī)程制定、實施到位，為各系統(tǒng)正常運行提供制度保障。措施二：在治安管理上，運用我公司在管項目治安防范的經(jīng)驗，運用現(xiàn)代科技手段，“四防”相結(jié)合，以確保香格里拉項目安全。居住區(qū)安防配套完善、功能涉及面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防、消防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┲伟部焖俜磻?yīng)體系，由控制中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即固定崗與流動崗相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、白天寬松與夜晚嚴密相結(jié)合、小圍合與大圍合相結(jié)合。物防上統(tǒng)一采用通透

20、式圍欄、防盜窗、監(jiān)控等手段提高防范能力。在充分強調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運用居住區(qū)已有的智能化保安設(shè)施如閉路電視、監(jiān)視系統(tǒng)、周邊紅外防御、門禁對講、警衛(wèi)和游動哨等，結(jié)合控制中心的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。消防上我們強調(diào)“隱患勝于明火，責(zé)任重于泰山”，合理利用園區(qū)已建立的消防設(shè)施設(shè)備，明確區(qū)域防火責(zé)任人，抓落實重成效。措施三：精心養(yǎng)護園區(qū)內(nèi)綠化，實施垃圾分流，加強園區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對居住區(qū)布局和環(huán)保要求，我們將設(shè)置環(huán)境維護部，以保障居住區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護居住區(qū)園林，并對居住區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進行監(jiān)控，全面加強居住區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，井在此基礎(chǔ)上做好各

21、項工作：1維護好已有的園林綠化，實施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強對小內(nèi)環(huán)保意識的灌輸，使每個住戶都自覺熱愛居住區(qū)內(nèi)的環(huán)境； 2垃圾分類收集，建立分類回收系統(tǒng)；3開展環(huán)境社區(qū)文化建設(shè)，實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。我們擬制訂全面的環(huán)境管理方案。我們深信，經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，居住區(qū)必將成為一個綠色環(huán)保居住區(qū)；措施四：運用科技手段，進行合理調(diào)度，有序停車。我們將在車輛主要出入口和停車場出入口，車管員現(xiàn)場指揮，加強對住戶停車的引導(dǎo)。對于亂停亂放的問題，我們將盡力向車主勸說，令其改正。對于亂停亂放、碾壓綠化植物的問題，我們將盡力向車主勸說

22、，促其改正，以維護園區(qū)的停車秩序。措施五：實行大區(qū)域整體管理與居住區(qū)域局部管理相結(jié)合的管理辦法。香格里拉項目在整體規(guī)劃布局上分期開發(fā)、分區(qū)入住的實際情況，為順應(yīng)這種規(guī)劃布局的要求，我們在管理上也相應(yīng)采取大區(qū)域整體管理與居住區(qū)域局部管理相結(jié)合的辦法。這種辦法體現(xiàn)在管理機構(gòu)、人員安排、治安、社區(qū)文化活動安排等各個方面。我們以客戶服務(wù)中心為指揮機構(gòu)，統(tǒng)一集中管理，由專人具體分管區(qū)域的保安、清潔、綠化、水系、社區(qū)文化等事務(wù)，治安巡邏也采用大區(qū)域與居住區(qū)域巡邏相結(jié)合的辦法，避免施工區(qū)域和居住區(qū)域、施工人員和業(yè)主群體的少接觸、零接觸，真正做到有條不紊、散而不亂。 措施六：發(fā)揮北京東旭凱旋物業(yè)優(yōu)勢，實施對機

23、電設(shè)備、秩序管理等方面的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。 在居住區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中，針對居住區(qū)機電設(shè)備多、周邊治安環(huán)境復(fù)雜等特點，我們將充分發(fā)揮北京東旭凱旋物管的規(guī)模優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，實現(xiàn)秩序管理、綠化、機電維修等各專業(yè)聯(lián)動管理，統(tǒng)一調(diào)度，全方位降低管理成本，力爭為住戶提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)北京東旭凱旋物業(yè)“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的經(jīng)營方針，讓居住區(qū)廣大住戶真正受益。 措施七：充分借鑒成功經(jīng)驗，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，向社區(qū)文化要物業(yè)服務(wù)的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益?！耙皇肿シ?wù)和經(jīng)營、一手抓精神文明建設(shè)”是我們成功管理的一條重要法則。居住區(qū)的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機結(jié)合。我們將在

24、環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個方面全方位展開，通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高居民素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在居住區(qū)文化建設(shè)上，我們還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚居住區(qū)無形資產(chǎn)，創(chuàng)造名牌。我們規(guī)劃的各種活動如住戶講座、節(jié)日活動、各種儀式等，富有新意、切實可行。針對業(yè)主的需求，我們將實行全方位的服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，同時超前挖掘住戶的潛在需求，滿足住戶深層次的物質(zhì)和精神需要，住戶想到的我們一定盡力做到，住戶沒想到的我們也要想到并且做到。五、香格里拉項目物業(yè)服

25、務(wù)模式建立和實施完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系物業(yè)服務(wù)要達到高質(zhì)量高水平必須建立并實施一套高標準的質(zhì)量保證體系，在香格里拉項目物業(yè)服務(wù)工作中，從一開始我們就要堅持做到高標準、高起點，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)，依據(jù)住宅物業(yè)的特點和要求盡快建立和實施符合本物業(yè)特色的科學(xué)的、具操作性的質(zhì)量保證體系。提供高素質(zhì)的員工隊伍人才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的資源。在人才管理上，我們重點抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關(guān)”，通過制定實施科學(xué)的員工錄用標準和操作規(guī)范，確保引進的人才具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們每年都要針對不同的崗位分別制定出詳細的培訓(xùn)計劃，以內(nèi)部培訓(xùn)為主，輔以“請進來”、“走出去”的培訓(xùn)方式實施

26、培訓(xùn)，使員工素質(zhì)逐步提高，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍，確保向客戶提供高標準、規(guī)范化的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能廣大業(yè)主共同參與物業(yè)服務(wù)，變香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處單向推動為香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處與廣大業(yè)主雙向共管，是當(dāng)今物業(yè)服務(wù)發(fā)展的要求和趨勢。只有發(fā)動廣大業(yè)主共同參與物業(yè)服務(wù)，增強業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，才能真正做好物業(yè)服務(wù)工作。我們將充分發(fā)揮業(yè)主內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)的作用，通過社區(qū)文化活動等方式，潛移默化地增強居住區(qū)業(yè)主參與管理的意識。我們相信在我們雙方共同努力下，居住區(qū)業(yè)主自治、自律功能將不斷增強。對此，我們設(shè)想如下：建立業(yè)主（管委會）參與物業(yè)服務(wù)

27、機制，實行業(yè)主自治管理和香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處管理相結(jié)合的“共管模式”。前期有引導(dǎo)性的成立業(yè)主委員會，有利于預(yù)防業(yè)主自發(fā)成立以后涉及房屋建筑、維保及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等焦點不利因素的發(fā)生；建立聯(lián)合會議制度。物業(yè)服務(wù)工作需要委托方和香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處的密切配合與合作，通過定期召開聯(lián)合會議，香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處向業(yè)主報告并討論重大的物業(yè)服務(wù)問題，以達到溝通目的，促進問題的解決。我們不認為安置房的業(yè)主難于管理，我們只認可前期物業(yè)是一張白紙，其關(guān)鍵是要看房產(chǎn)公司和物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣在這張白紙上描好第一筆；報告制度。定期報告工作情況，及時反映工作中存在的問題，按合同要求公布管理費及代收費收支情況。監(jiān)督檢查

28、制度。按照有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同實施規(guī)范的管理，虛心接受業(yè)主和委托方的檢查監(jiān)督。六、香格里拉項目管理服務(wù)目標1、總體目標：在物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，把居住區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的示范居住區(qū)，在居住區(qū)達到硬件指標后，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善，全部正式竣工驗收并交付使用后的兩年內(nèi)，達到“濱州市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)區(qū)標準”，三年內(nèi)達到“山東省物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)標準”。2、分項目標：1房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施完好率達98%以上，其中大型設(shè)備完好率99%以上，中小型設(shè)備完好率95%以上，消防水系統(tǒng)設(shè)備完好率達100%，其它消防器材完好率達98%，公共照明完好率95%以上；2衛(wèi)生合格率達98%，環(huán)境

29、綠化完好率95%；3實行24小時電話報修服務(wù)，房屋零修、急修及時率100%；維修質(zhì)量合格率達到100%；4管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%；5業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率95%以上，年有效投訴率不超過0.2%，投訴處理率100%；6維修服務(wù)回訪率達85%；7服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序，交通秩序良好；8做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢修保養(yǎng)，保證隨時啟用；9有效投訴處理和回訪率達100%。第二章北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司結(jié)合以前服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗對本項目銷售的建議作為惠民縣著名的房產(chǎn)開發(fā)公司，惠民縣惠民縣泰隆置業(yè)有限公司和新鵬集團有限公司的企業(yè)形象早已深入人心，其所開發(fā)的物業(yè)必將具有一定的品牌感召力，這在其他項目

30、熱銷更是極好地證明了這一點。但在房地產(chǎn)市場日趨理性、營銷競爭逐澌升級的今天，我們認為：在香格里拉項目的銷售上，如能采取如下一些措施對以往的銷售方式予以改進，將會進一步提高銷售率。、會所提前投入運營會所概念的迅速普及，使得會所正成為物業(yè)銷售業(yè)績的新的支撐點。建議提前將香格里拉項目的會所裝修完畢，并在正式開盤后投入運營，以便購房者在參觀樣板房的同時可實地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興趣在銷售過程中，亦可根據(jù)準業(yè)主們的意見反饋對會所的功能不斷進行改進，以便使其更加實用。美侖美奐和雅致實用的會所必將為香格里拉項目帶來更好的銷售業(yè)績。二、實現(xiàn)客戶承諾的統(tǒng)一物業(yè)銷售過程中對客戶

31、承諾的隨意性和不統(tǒng)一性，是造成客戶投訴的主要因素之一，同時也給日后的物業(yè)管理帶來很大的隱患。建議銷售部加強銷售員在此方面的管理。具體做法是：所有對客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業(yè)服務(wù)部門三方審核并形成書面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準后對銷售員進行專題培訓(xùn)，從而保證對客戶的一致口徑。同時在對銷售及策劃人員的業(yè)績考核中，強調(diào)銷售的后續(xù)服務(wù)，確保物業(yè)銷售不留后遺癥。三、成立銷售協(xié)調(diào)小組在物業(yè)的開發(fā)過程中，建筑、監(jiān)理、銷售、管理等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導(dǎo)致一些因內(nèi)部運作而引起的矛盾暴露出來，引起客戶投訴。而業(yè)主在購房過程中或購房后面臨房屋存在的問題，常常無法找到合適的投訴和解決的渠道。這無

32、疑對開發(fā)商的整體形象起了負面的效果。建議在香格里拉項目的銷售過程中，從上述各單位抽調(diào)精干人員建立流程小組，定期召開例會，并就銷售中存在的問題共同探討并研究對策，以便有效減少客戶投訴和縮短品質(zhì)缺陷的處理時間。四、提供毛坯樣板房近年來，一些發(fā)展商運用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設(shè)計或施工過程中存在的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主在收樓時怨聲載道，抱怨貨不對板的報道時時見諸報道。建議在香格里拉項目的銷售中，為業(yè)主提供明確的交樓標準，同時針對香格里拉項目的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦可有效增加業(yè)主信心。五、持續(xù)增加房產(chǎn)銷售賣點近年來隨著“社會信息”、“知識

33、經(jīng)濟” 的邁進，信息技術(shù)應(yīng)用進入建筑乃是必然， “建筑智能化”也順理成章形成了住宅的新賣點。我們建議在后期的配套設(shè)備中增加如：出入口控制、公共場所監(jiān)控、邊界防范、巡更及電梯刷卡等屬于智能化系統(tǒng)的基本要求、技術(shù)條件成熟且性價比合適的系統(tǒng)。已滿足購房客戶持續(xù)增長的期望值，增加樓盤銷售的性價比。六、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次洽商我們能有幸被貴公司確定為物業(yè)服務(wù)提供商，我們將依據(jù)物業(yè)管理條例等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就香格里拉項目的物業(yè)管理服務(wù)以及前期物業(yè)管理服務(wù)與泰隆置業(yè)有限公司簽定正式的物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、深度、標準、雙方的權(quán)利和義務(wù)以

34、及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理服務(wù)的范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保證。笫三章 北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司項目配合銷售的措施北京東旭凱旋具有在北京多年為開發(fā)商保駕護航和與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對開發(fā)商和業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合香格里拉項目的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：一、提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后，我們將派遣物業(yè)管理服務(wù)人員進駐銷售現(xiàn)場，負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就

35、業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。二、提供物業(yè)管理培訓(xùn)為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心。三、提供護衛(wèi)及保潔服務(wù)為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務(wù)有初步的感受。對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明確。四、提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將提供北京東旭凱旋物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉

36、行物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象展示或其他等活動等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。五、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助開發(fā)商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N話動。六、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展23次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務(wù)、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。通過上述各項我們所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們有理由相信：香格里拉項目的銷售業(yè)績必將達到新的高峰，能夠?qū)崿F(xiàn)“發(fā)展商滿意、業(yè)主滿意”的雙重目標。第四章香格里拉項目接管方案及有關(guān)事宜第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)工作計劃方案香格里拉項目物業(yè)服務(wù)處整體工作流程擬定管理方案

37、擬定管理方案訂立規(guī)章制度人員聘用、培訓(xùn)、考核物業(yè)的接管、驗收日常管理香格里拉物業(yè)服務(wù)中心公共秩序服務(wù)公共環(huán)境服務(wù)工程維修服務(wù)一站式客戶服務(wù)門崗水系景觀消防清潔綠化維修設(shè)備管理便民服務(wù)咨詢、投訴、接待檔案管理巡視道路樓層垃圾清運水系清潔綠化養(yǎng)護北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司 惠民縣香格里拉項目物業(yè)服務(wù)方案PAGE PAGE 61二、工作計劃根據(jù)擬定的管理模式和管理運作流程，我們將工作計劃劃分為前期服務(wù)工作、入住期服務(wù)工作和進入正常運行期的服務(wù)工作，按照輕重緩急有序進行，具體計劃如下：（一）前期物業(yè)服務(wù)工作計劃項目內(nèi)容時間前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)研究規(guī)劃設(shè)計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；與開發(fā)商溝通

38、；從物業(yè)服務(wù)的角度提出合理化建議擬定物業(yè)服務(wù)方案1、對項目展開深入的調(diào)查研究；2、針對項目實際情況，擬定管理方案組建物業(yè)服務(wù)隊伍1、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗?fù)晟乒芾砑稗k公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、準備管理用物質(zhì)裝備制定管理規(guī)章制度1、制定切合實際的各項制度；2、導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系物業(yè)的驗收與接管1、依據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案（二）入住期物業(yè)服務(wù)工作計劃序號項目內(nèi)容時間1辦理入住手續(xù)準備入住資料，舉行入住儀式；合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)2裝修管理裝修申報審批；

39、裝修施工人員管理；裝修施工過程管理；裝修的驗收3檔案的建立和管理收集檔案資料；科學(xué)分類；建檔；檔案運用（三）正常運行期的物業(yè)服務(wù)工作計劃序號項目內(nèi)容時間1房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；維修資金的管理；房屋的維修管理；房屋的養(yǎng)護服務(wù)2機電設(shè)備的維修養(yǎng)護設(shè)備的資料管理；設(shè)備的運行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和安全管理3治安消防管理治安管理；交通車輛管理；消防管理；安保智能化系統(tǒng)管理4小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；園區(qū)水系景觀的維護保養(yǎng)5財務(wù)管理財務(wù)賬務(wù)；2、費用收取第二節(jié) 接管期物業(yè)服務(wù)各項工作流程1、業(yè)主入伙流程；2、員工招聘流程；3、員工培訓(xùn)流程；4、檔

40、案建立工作流程；5、住戶搬入(出)管理流程；6、裝修管理流程；7、住戶報修、投訴管理流程；8、維修工作流程；9、維修語言流程；10、治安管理運作流程；11、火警報告流程；12、公共設(shè)施維修、保養(yǎng)流程；13、園林綠化管理流程；14、保潔管理流程；15、社區(qū)文化活動開展流程；16、不合格服務(wù)控制工作流程；17、服務(wù)質(zhì)量評價工作流程第三節(jié) 接管期項目管理重點難點工作方案我們認為，前期物業(yè)服務(wù)中的入住期裝修管理、日常治安管理和設(shè)備運行管理及水系管理是工作中的重點和難點，我們將依據(jù)小區(qū)自身特點和小區(qū)周邊環(huán)境狀況，在具體的管理服務(wù)過程中，牢牢把好三個關(guān)口，以求得最佳的管理效果。1、把好裝修關(guān)，平穩(wěn)度過危險

41、期由于向業(yè)主交付的是初裝房，業(yè)主辦理入住手續(xù)后的第一件事必然是進行裝修。況且，房屋集中交付，業(yè)主裝修基本同時展開，使得小區(qū)幾乎變成二次裝修的大工地。尤其在二次交付時，后期業(yè)主裝修必然對前期已入住業(yè)主的正常生活造成干擾。因此，裝修期是一個嚴重的危險期、混亂期，也是對物業(yè)服務(wù)的一個嚴峻考驗。為使小區(qū)平穩(wěn)度過這一時期，確保不出亂子，不出危險，不發(fā)生違章，我們將嚴格控制每個環(huán)節(jié)：一是搞好宣傳培訓(xùn)。對住戶、裝修單位和員工進行裝修制度、裝修要求等方面的宣傳和培訓(xùn)，做到明示制度，法規(guī)清楚，有據(jù)可依。二是把好施工隊伍關(guān)。物色幾家裝修“正規(guī)軍”或者引進幾家北京的知名裝修公司推薦給業(yè)主，杜絕“裝修游擊隊”的亂敲亂

42、打和野蠻作業(yè)。三是把好審批關(guān)。各住戶必須把裝修計劃、圖紙、施工隊伍資質(zhì)、施工人員基本情況、防火措施等一一詳報香格里拉物業(yè)服務(wù)處嚴加審查，并簽訂“裝修管理服務(wù)協(xié)議”，明確各方權(quán)利義務(wù)。四是嚴格督查。工程維修部、客戶服務(wù)中心和公共秩序維護部相互協(xié)作，齊抓共管。重點抓好房屋墻體、地面內(nèi)預(yù)埋管線的防護，下水道的覆蓋防堵，各種危險火情的防范，業(yè)主物品的防盜、裝修時間的控制等幾個方面，將裝修中的違章行為、危險苗頭消除在萌芽狀態(tài)。2、把好安全關(guān)，確保小區(qū)安全萬無一失安居才能樂業(yè)，安全管理是小區(qū)管理的頭等大事，我們把它擺在頭等重要的位置，并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢，運用各種手段，確保安全工作萬無一失。對此，我公司已

43、根據(jù)項目實際情況編制相應(yīng)治安防范方案。3、把好設(shè)備關(guān)，確保高效運行1）與設(shè)備生產(chǎn)安裝廠商和維保承包商保持緊密聯(lián)系，確保設(shè)備保修期內(nèi)的維護保養(yǎng)和保修期后的維保及時、高效，使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。2）發(fā)揮北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司技術(shù)優(yōu)勢，聘請總部高級工程技術(shù)人才為本項目的技術(shù)顧問，擔(dān)當(dāng)設(shè)備管理、維保的技術(shù)指導(dǎo)，使管理、維保工作緊密銜接、規(guī)范進行。3）進行操作，細心護理。嚴格按照設(shè)備性能特點和操作規(guī)程開機、監(jiān)視運行、關(guān)機，嚴格按預(yù)定計劃組織檢查保養(yǎng)，對出現(xiàn)的任何不良苗頭，準確記錄，及時匯報，妥善處理，并定期做好清潔工作。在裝修期，安排專人負責(zé)電梯的管理和運行，防止在此期間電梯遭受破壞。4

44、）把好水系周邊的安全提示關(guān)，嚴防溺水等事件發(fā)生，確保無重大責(zé)任事故發(fā)生。第五章 合作方式第一節(jié) 北京東旭凱旋物業(yè)管理公司提供的合作方式1）開發(fā)商將樓盤全部（含未建）委托給北京市東旭凱旋物業(yè)管理有限公司進行物業(yè)管理服務(wù)，同北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司簽定前期物業(yè)管理委托合同。2）合同期限不低于三年。3）開發(fā)商提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和員工宿舍。4)開發(fā)商提供開辦費用 5）物業(yè)服務(wù)費標準應(yīng)為（按建筑面積，此標準只作為供甲方參考、洽商的價格，最終收費價格將按照開發(fā)公司和物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終簽訂的服務(wù)合同價格為準；）多層住宅： 0.55元/月.平方米；小高層住宅： 0.90 元/月.平方米；商業(yè)住宅 ： 0.

45、90 元/月.平方米；其他物業(yè)： 0.70元/月.平方米電梯使用費按照/月/戶（地面首層業(yè)主免費）向向業(yè)主及使用人收取。車位使用費同開發(fā)商或業(yè)主政府指導(dǎo)價按照另立協(xié)議協(xié)商確定；5）空置房的物業(yè)服務(wù)費：1、第二期交樓之后空置房的管理費，開發(fā)商按照管理費的70%補給物業(yè)管理公司。第二節(jié) 合同簽定后的具體運作方式1）北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司派駐主要管理人員對樓盤進行管理，其他人員在本地招聘。2）日常管理時期，北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司獨立負責(zé)物業(yè)管理工作，并協(xié)助開發(fā)商處理銷售遺留問題。3）顧問物業(yè)服務(wù)方式見一下章節(jié)第六章 香格里拉項目物業(yè)服務(wù)費用測算支持表格 第一節(jié) 香格里拉項目經(jīng)營預(yù)算情況表

46、序號項 目金 額（年）備 注一收入1725298.00100%收費率1多層物業(yè)費287677.5收費面積43587.5；0.55元/月/(建筑面積)2小高層建筑1241897.4收費面積114990.5；0.90元/月/（建筑面積）4商業(yè)物業(yè)費157266.3收費面積14561.69；0.90元/月/（建筑面積）5其他建筑物業(yè)費38456.88收費面積4578.2； 0.70元/月/（建筑面積）二支出1753818.001人員工資及福利保險839526.96附表12餐費34944.0附表23電費156250.00公共照明、設(shè)備運行、節(jié)日景觀照明（項目未交付估算）4水費5000.00辦公、保潔、

47、景觀用水（項目未交付估算）5維修工具及耗材63000.00維修費5000元/月+維修工具3000元/年6電梯年檢費用48825.0035部梯（項目未交付估算）7電梯養(yǎng)護費用175000.005000元/部*35部8水箱清理、檢驗3800.00清洗費200噸*7元/噸*2次/年+檢測費1000元/年9綠化養(yǎng)護費用31500.009000*3.5元/（項目未交付估算）10保潔工具及耗材13260.0085元/月/人*13人*12月11生活垃圾清運費109500.00150元/車*2車/天*365天/年12外網(wǎng)清掏與維護18183.30181833*0.1元/（建筑面積）13物業(yè)管理責(zé)任險3000.

48、00 設(shè)定保額500000*0.6%14辦公費6000.00500元/月 辦公家具、耗材、印刷、維修等15電話費6000.00500元/月16手機費5400.00項目經(jīng)理200元/月經(jīng)理100元/月管理員50元/月17交通費3600.00采購用車等300元/月18服裝費19900.00管理/秩序：1000；其他：300；二年攤銷19固定資產(chǎn)折舊10000.00辦公設(shè)備等20公共秩序維護費2600.00200元/人*13人 寢具、器械、記錄等21教育培訓(xùn)費3000.00參觀、交流、培訓(xùn)、學(xué)習(xí)等22社區(qū)文化、亮化彩化10000.00端午、中秋、圣誕、新年、春節(jié)等23企業(yè)利潤94097.356%24

49、稅金91431.265.5%三收支差額-28520物業(yè)公司利潤內(nèi)承擔(dān)第二節(jié) 香格里拉項目物業(yè)費第二套收支均衡建議一物業(yè)類型建議收費標準收費面積/戶數(shù)總額（年）備注多層物業(yè)費0.50元/月/43587.5261525.00小高層建筑0.80元/月/114990.51103908.80商業(yè)物業(yè)費0.90元/月/14561.69157266.25其他建筑0.70元/月/4578.238456.88電梯使用費30元/月/戶1400戶504000.00約1400戶,首層戶不收合計2065157.00二支出1753818.00見上表收支差距311339第三節(jié) 物業(yè)費收費標準制定說明因貴公司提供的數(shù)據(jù)不完整

50、，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做支出預(yù)算時對能耗方面不能詳盡計算。本方案中支出部分均為估算，支出按照最低標準提供；物業(yè)公司建議貴公司按照二節(jié)建議制定物業(yè)服務(wù)費用收取標注原因如下：1）、多層電梯物業(yè)在惠民已建成的住宅中，除樂安花苑正在施工尚未交付的5棟外本項目屬于第一個中高端以小高層為主的綜合社區(qū)。2）、鑒于電梯運營及二次供水決定，本項目公共能耗要高于其他如：世紀花園、怡水龍城等住宅項目。如果按照第一套物業(yè)服務(wù)費標準收費，勢必造成業(yè)主在購買房產(chǎn)是對以后的物業(yè)服務(wù)費用產(chǎn)生疑慮，而導(dǎo)致影響項目銷售的詬病產(chǎn)生。3）、采用第二套物業(yè)服務(wù)費標準收費，既能降低字面上的物業(yè)費用額度，又能實際保證電梯的能耗費用收取。但在前期

51、施工時置業(yè)公司應(yīng)加裝刷卡計費裝置，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期在此方面不背負較大成本壓力。建議置業(yè)公司在前期物業(yè)合同中對該筆費用支出以劃分年度綜合入住率的方式按季度適當(dāng)補助；3、 建議過公司能按照我公司數(shù)據(jù)求證表格重新提供相關(guān)數(shù)據(jù)，我公司調(diào)整測算表格，以便我公司制作的方案更詳盡；附表1、管理服務(wù)人員的工資（合計44人）：序號部門崗位人數(shù)月工資標準/人月/人繳納的各種社會保險額月/人其他費用月工資合計1服務(wù)處項目經(jīng)理135001702.0552.55254.552客戶服務(wù)中心經(jīng)理12000972.6303002.60管理員31300632.1919.55855.07維修工41300632.1919.5

52、7806.763公共秩序維護部經(jīng)理12000972.6303002.6維護員131000486.31519516.9清潔工101000486.31515013.0綠化工51000486.3157506.54財務(wù)部會計兼出納12000972.6303002.6合計39人69960.58合計小計（年）：839526.96（RMB）元說明：社會保險，按工資總額的34.63%計算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%。獎金福利費：按工資總額的14%計提；培訓(xùn)費：按工資總額的1.5%計算；附表2、餐費匯總表序號人員人數(shù)單價天數(shù)月份金額備注1管理人員108261224960.02工程人員4826129

53、984.0合 計：1434944.0香格里拉項目物業(yè)管理顧問方案BJDXKX-XGLL2011北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月目 錄第一章 項目簡介及顧問模式建議第二節(jié) 香格里拉項目顧問服務(wù)需求第三節(jié) 顧問模式建議第二章 物業(yè)顧問服務(wù)運作方式概述第一節(jié) “顧問+駐場”服務(wù)模式第二節(jié) 顧問運作方式第三章 物業(yè)前期介入顧問工作第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性第二節(jié) 物業(yè)前期介入顧問工作事項第四章 物業(yè)管理機構(gòu)籌建顧問工作第一節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)成立顧問內(nèi)容第二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容第三節(jié) 人員招聘與培訓(xùn)顧問內(nèi)容第五章 營銷配合和促進工作第一節(jié) 定期舉行溝通會議第二節(jié) 參與營銷及租售中心的整體施

54、工和裝飾第三節(jié) 規(guī)劃良好的銷售現(xiàn)場服務(wù)工作第四節(jié) 對銷售人員進行物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)第五節(jié) 銷售現(xiàn)場派駐高級物業(yè)經(jīng)理第六節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢，展示強大服務(wù)商面貌 HYPERLINK l _Toc173989984 第六章 驗收和整改顧問工作第一節(jié) 建筑質(zhì)量的驗收顧問第二節(jié) 設(shè)備設(shè)施的驗收顧問第三節(jié) 驗收質(zhì)量問題的整改顧問第七章 交付和裝修管理顧問工作第一節(jié) 交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容第二節(jié) 交付分工、安排與準備內(nèi)容第三節(jié) 裝修管理期顧問內(nèi)容第四節(jié) 裝修管理的組織安排第八章 正常期管理顧問工作第一節(jié) 正常期物業(yè)管理的基本顧問事項第二節(jié) 正常期客戶服務(wù)的顧問內(nèi)容第三節(jié) 正常期安全管理的顧問內(nèi)容第四

55、節(jié) 正常期設(shè)備及房屋養(yǎng)護維修的顧問內(nèi)容第五節(jié) 正常期清潔保潔的顧問內(nèi)容第六節(jié) 正常期環(huán)境綠化的顧問內(nèi)容第七節(jié) 正常期客戶室內(nèi)維修與商務(wù)服務(wù)的顧問內(nèi)容第九章 香格里拉質(zhì)量跟蹤及保證措施第一節(jié) 質(zhì)量跟蹤階段第二節(jié) 質(zhì)量保證措施第十章 香格里拉物業(yè)顧問服務(wù)安排和報價第十一章 服務(wù)承諾結(jié)束語第一章 項目簡介及顧問模式建議第一節(jié) HYPERLINK l _Toc173989965 項目簡介略第二節(jié) 香格里拉顧問服務(wù)需求分析根據(jù)對“香格里拉”項目文件了解及甲方置業(yè)公司要求，結(jié)合北京東旭凱旋物業(yè)全委管理和顧問項目的經(jīng)驗，北京東旭凱旋物業(yè)分析甲方在物業(yè)管理顧問工作上的總體需求是：借助專業(yè)合作、優(yōu)勢互補，通過快

56、車道在較短時間內(nèi)，建立起在惠民縣領(lǐng)先的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)體系，并打造出一支敬業(yè)、專業(yè)、服務(wù)意識領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)團隊。具體顧問需求包括：在項目規(guī)劃、設(shè)計階段，對跟物業(yè)管理專業(yè)關(guān)系密切的有關(guān)建筑本體、給排水、供配電、園林綠化、景觀等提出建議。在項目施工階段，對項目的規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選型、施工、安裝等提出專業(yè)建議。在項目銷售階段，通過北京東旭凱旋物業(yè)公司自身的品牌優(yōu)勢，及對銷售區(qū)域的管理和服務(wù)，為銷售工作提供支持。指導(dǎo)項目物業(yè)管理機構(gòu)完成組建，確定項目管理定位和目標，確定服務(wù)費用和服務(wù)標準。在項目驗收階段，指導(dǎo)香格里拉物業(yè)管理進行項目的驗收并落實相關(guān)質(zhì)量問題整改。在項目入伙階段，指導(dǎo)香格里拉籌備交

57、付，辦理各項入伙手續(xù)。在項目裝修階段，規(guī)范裝修管理并化解交付投訴高峰。在日常物業(yè)管理過程中，建立管理服務(wù)規(guī)范，建立品質(zhì)管理體系，為持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量打下基礎(chǔ)制定項目管理方案，確定物業(yè)管理收費標準，優(yōu)化成本控制。完成培訓(xùn)體系的建設(shè)，協(xié)助甲方打造出一支敬業(yè)、專業(yè)、服務(wù)意識領(lǐng)先的物業(yè)管理團隊。 HYPERLINK l _Toc173989966 第三節(jié) 顧問模式建議“香格里拉”在當(dāng)?shù)氐闹?、高檔次定位，要求該項目提供高水準且獨具特色的物業(yè)管理服務(wù)，倡導(dǎo)出一種高品質(zhì)的人文品質(zhì)生活?！跋愀窭锢?的管理服務(wù)效果將是“香格里拉”開發(fā)銷售及物業(yè)升值的有力品牌支撐，同時也是惠民縣泰隆置業(yè)有限公司后續(xù)項目開發(fā)的

58、有力品牌保證。為配合項目營銷及提高后期物業(yè)管理水平，達到良好物業(yè)管理服務(wù)口碑，同時根據(jù)貴司物業(yè)管理方面的需求，北京東旭凱旋物業(yè)擬提供“顧問+駐場”服務(wù)模式。第二章 物業(yè)顧問服務(wù)運作方式概述按照北京東旭凱旋物業(yè)目前實行的IS90001:2000質(zhì)量體系和市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)模式進行“顧問+駐場服務(wù)模式第一節(jié) “顧問+駐場”服務(wù)模式一、顧問理念“顧問+駐場”服務(wù)模式，即顧問公司除為項目各種文件性資料外，還派出顧問團在現(xiàn)場實際操作，確保顧問的各項思路得到落實，對現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)負責(zé)，同時通過現(xiàn)場的傳、幫、帶，為甲方培養(yǎng)一批有經(jīng)驗的物業(yè)管理服務(wù)人員。此種方式能保證顧問公司的各項思路在現(xiàn)場得到最大程度的落實，同

59、時對甲方物業(yè)公司的培訓(xùn)作用非常明顯。這種顧問合作方式效果明顯，經(jīng)過多年檢驗，已成為目前物業(yè)管理顧問市場上最常見的合作方式。二、顧問工作方式此種顧問模式下，項目采用工程顧問團+駐場顧問團的方式開展工作。工程顧問團由各專業(yè)工程師組成，在項目規(guī)劃設(shè)計階段、設(shè)備選型階段、驗收接管階段赴現(xiàn)場工作，同時不定時跟蹤現(xiàn)場施工進度，了解施工進展情況。駐場顧問團由項目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責(zé)整個項目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。三、顧問工作目標“顧問+駐場”服務(wù)模式下，顧問工作目標不僅包含純顧問項目的工作目標，更注重現(xiàn)場的實際效果，考核顧問工作的指標也

60、更量化。現(xiàn)場工作質(zhì)量達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標準項目建立起完善的管理機制和運作體系項目質(zhì)量體系按ISO9001標準運行，可協(xié)助甲方物業(yè)公司獲得外部認證項目建立起完善的培訓(xùn)體系項目建立起完善的績效考核體系甲方滿意度90%客戶滿意度90%為甲方培訓(xùn)一支經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理隊伍。四、顧問工作具體內(nèi)容1、“香格里拉”規(guī)劃、施工與驗收的物業(yè)管理顧問目標北京東旭凱旋物業(yè)在“香格里拉”的顧問服務(wù)中，不僅從物業(yè)管理角度積極提出規(guī)劃設(shè)計建議，更重視被采納建議的具體落實，為此將全方位參與“香格里拉”的施工監(jiān)理、工程驗收，并協(xié)助推動驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改。具體顧問目標包括：（1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，重