朝青板塊商業(yè)及業(yè)態(tài)分析

1、朝青板塊商業(yè)及業(yè)態(tài)分析區(qū)域內(nèi)人口分析本區(qū)域地理位置十分優(yōu)越，緊鄰CBD中央商務(wù)核心地帶，周邊社區(qū)繁多，人口數(shù)量龐大，人口消費(fèi)潛力巨大。周邊人口的現(xiàn)狀是直接影響區(qū)域環(huán)境、人文氛圍以及各種物業(yè)發(fā)展性質(zhì)、特點(diǎn)的重要決定因素之一，也是商業(yè)物業(yè)未來(lái)規(guī)劃類型的重要理論依據(jù)。因此，針對(duì)本區(qū)域周邊的人口數(shù)量、人口密度、教育程度、經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣等諸多因素進(jìn)行充分的分析，將為區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展方向打下深厚的基礎(chǔ)，根據(jù)周邊人口組成狀況制定切合實(shí)際、行之有效的市場(chǎng)定位，從而保證區(qū)域內(nèi)所建商業(yè)物業(yè)運(yùn)作成功。區(qū)域內(nèi)人口總量朝青板塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，緊臨CBD中央商務(wù)區(qū)，南至朝陽(yáng)路，北到姚家園路，東、西兩側(cè)分別

2、與東四環(huán)、東五環(huán)相接。區(qū)域內(nèi)的人口主要由新建的國(guó)美第一城、華紡易城、珠江羅馬嘉園、星河灣、青年匯、興隆家園和早期的京棉新城、青年路小區(qū)等樓盤組成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊的現(xiàn)有人口總量大約有二十萬(wàn)人，未來(lái)幾年內(nèi)將有370萬(wàn)建筑面積的住宅樓盤上市，到時(shí)將會(huì)形成北京東部地區(qū)最大的一個(gè)居住集中地帶，隨著樓盤相繼完工上市銷售，將使朝青板塊迅速成為擁有近百萬(wàn)人口的大型居住社區(qū)。區(qū)域內(nèi)人口密度2004年底，全市常住人口密度為每平方公里888人，分布呈梯度變化，即城區(qū)人口密度最高，為23008人/平方公里；近郊區(qū)次之，為5669人/平方公里；遠(yuǎn)郊區(qū)縣最低，每平方公里只有366人。朝陽(yáng)區(qū)按戶籍人口計(jì)算，為584

3、1人平方公里。朝青板塊方圓約11平方公里，現(xiàn)有常住人口近二十萬(wàn)人，人口密度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了朝陽(yáng)區(qū)的人口密度，直逼北京市四大城區(qū)的人口密度，達(dá)到18182人/平方公里。區(qū)域內(nèi)人口構(gòu)成年齡：根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2005年人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)，表明人口年齡比為：以此為依據(jù)，朝青板塊內(nèi)114歲的人口為20420人；1564歲158000人；65歲以上人口為21580人。其中3040歲年齡段的人，有近50%。性別：根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)表明，男、女性別比(以女性為100，男性對(duì)女性的比例)為102.55。以此為依據(jù)，朝青板塊內(nèi)男性為101260人，占總?cè)丝诘?0.63%；女性為

4、98740人，占總?cè)丝诘?9.37%。職業(yè) 朝青板塊定位為CBD中央商務(wù)區(qū)的生活區(qū)，從目前住宅樓盤的開發(fā)建設(shè)上看，也是基本以此為目標(biāo)來(lái)發(fā)展的。既然是CBD的生活區(qū)，也就可以是看做CBD區(qū)域的配套設(shè)施，所以在此定居的人主要是來(lái)自CBD工作的人群，辦公室白領(lǐng)居多，擁有近40%，私營(yíng)業(yè)主也占有近20%的比例，同時(shí)還有部分文藝工作者、金融、醫(yī)生、傳媒、教師、律師、演員等工作者。區(qū)域內(nèi)人均受教育程度如圖所示，區(qū)域中受到大學(xué)專科以上教育的有139080人，占69.54%，可見該區(qū)域內(nèi)受教育程度較高。區(qū)域內(nèi)人均可支配收入2005年北京市城市居民人均可支配收入達(dá)到17653元，比上年增長(zhǎng)12.9%，扣除物價(jià)等

5、諸多價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.2%。學(xué)歷與收入對(duì)比項(xiàng)目名稱?？萍皩？埔韵卤究票究埔陨鲜杖霠顩r45206元61214元123392元可見，隨著學(xué)歷的不斷提高，收入狀況也有明顯的增加，學(xué)歷與收入是成正比增長(zhǎng)的。年齡與收入對(duì)比項(xiàng)目名稱25歲以下2630歲3135歲3640歲41歲以上收入狀況42516元52333元58717元74342元77523元總體來(lái)看，隨著年齡的增大，收入也是穩(wěn)步增加的，收入增幅較快主要是集中在3640歲之間，以后增幅較為緩慢。朝青板塊有139080人受到過(guò)大學(xué)?？疲ê瑢？疲┮陨辖逃嫉搅?9.54%；在1564歲的年齡段中，占總?cè)丝诘?9%，其中3040歲的人，有將近50%

6、。此區(qū)域內(nèi)人群受教育程度較高，年齡又以年輕人為主，人均年收入達(dá)到80000元以上，可支配收入已超過(guò)北京市平均水平，區(qū)域內(nèi)人口具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力。區(qū)域內(nèi)人均可消費(fèi)支出2005年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為13257元，同比增長(zhǎng)4.1%。食品、衣著、醫(yī)療、交通通訊和雜項(xiàng)商品支出增幅均在7%以上，最高的是交通通訊支出，增長(zhǎng)24%。區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣中高端收入人群消費(fèi)比例小結(jié)綜上所述，朝青板塊的人群有以下特點(diǎn)：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，區(qū)域中的人口主要集中在3040歲這個(gè)年齡段，以青年人和中年人為主，文化層次、個(gè)人修養(yǎng)較高，擁有較高的收入和穩(wěn)定的工作，具有較高的消費(fèi)潛力和消費(fèi)欲

7、望。需求似的購(gòu)物已經(jīng)不能滿足區(qū)域內(nèi)的人群，購(gòu)物時(shí)所帶來(lái)的附加值才是他們的追求擁有前衛(wèi)的消費(fèi)理念，消費(fèi)能力較強(qiáng)，追求時(shí)尚注重餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身等業(yè)態(tài)成為一些品牌的固定消費(fèi)群有進(jìn)行中、高檔消費(fèi)的需求和能力追求有品質(zhì)、有品位的事物2、區(qū)域環(huán)境朝青板塊發(fā)展?jié)摿薮?，大盤疊出，像國(guó)美第一城、華紡易城等大型居住項(xiàng)目不斷入住，未來(lái)將有370萬(wàn)的建筑面積，會(huì)形成北京東部最大的一個(gè)居住集中地帶，并且這塊區(qū)域幾乎是整體開發(fā)，會(huì)集中在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)集中入住，迅速形成一個(gè)大型的居住社區(qū)。根據(jù)我們的調(diào)查，這一板塊的居住者年齡基本都在3040歲之間，以年輕人為主，集中工作在國(guó)貿(mào)區(qū)域，以辦公室白領(lǐng)居多，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力

8、。 相對(duì)于這樣一個(gè)大型的居住地，該板塊的商業(yè)設(shè)施還很缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)不足，較為單一，無(wú)法滿足居住者的需求。21、朝陽(yáng)區(qū)的區(qū)域定位朝陽(yáng)區(qū)是北京市面積最大和人口最多的城區(qū)，商務(wù)功能的發(fā)達(dá)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)最顯著的特點(diǎn)，而城區(qū)下管轄的奧運(yùn)村和CBD的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，為朝陽(yáng)區(qū)又提供了可持續(xù)發(fā)展的原動(dòng)力，因此商務(wù)、外事和體育所集合而成的強(qiáng)大的均衡性和實(shí)力性是區(qū)域強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在。 22、朝青板塊的區(qū)域定位朝青板塊緊鄰CBD商務(wù)區(qū)，南到朝陽(yáng)路，北至姚家園路，東西分別與東五環(huán)和東四環(huán)路相接。朝陽(yáng)北路、青年路板塊一直被公認(rèn)為是東部毗鄰CBD最近的居住組團(tuán)區(qū)域，為理想的CBD純生活區(qū)，成為知識(shí)型和精英型人士聚居區(qū)，所以朝青

9、板塊在朝陽(yáng)區(qū)的地理位置和區(qū)域發(fā)展特性而言，都無(wú)疑成為城區(qū)東擴(kuò)和CBD人群居住轉(zhuǎn)遷的前沿陣地，因此政策的支持和CBD的發(fā)展將成為區(qū)域的核心推動(dòng)力。與 HYPERLINK t _blank CBD中央商務(wù)區(qū)相比，這里的居住氛圍更濃，而且房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于CBD；與 HYPERLINK l jt 京通快速路周邊相比較，這里的配套設(shè)施又相對(duì)齊全，所以成為了北京東部商務(wù)居住的中心區(qū)。23、朝青板塊發(fā)展歷程朝青板塊，曾經(jīng)是人們眼中的破敗郊區(qū)。在2000年左右，這里不算業(yè)界公認(rèn)的熱門區(qū)域，只有零星經(jīng)濟(jì)適用房，其他住宅大都是低檔次產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有朝陽(yáng)北路等正規(guī)的道路，沒(méi)有學(xué)校和商店，基本上缺乏現(xiàn)代生活的氣息。2003

10、年底朝陽(yáng)北路通車后，帶動(dòng)了朝青板塊樓盤銷售。2005年西大望路改擴(kuò)建工程正式動(dòng)工，這是惟一連接?xùn)|三環(huán)與東四環(huán)的南北向主干道，對(duì)沿線樓盤將是利好。伴隨北京城市規(guī)劃的出臺(tái)以及CBD區(qū)域的東擴(kuò)，朝青板塊逐漸成為開發(fā)的熱點(diǎn)。雖然這一區(qū)域的配套依然不足、交通依然不夠完善，但它的開發(fā)潛力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。所以說(shuō)，大體量開發(fā)、知名開發(fā)商進(jìn)駐、政策導(dǎo)向支持、交通環(huán)境不斷改善使得該區(qū)域已成為輿論媒體最為關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。 24、朝青板塊現(xiàn)狀的描述 朝青板塊目前已經(jīng)形成超過(guò)320萬(wàn)平方米的住宅面積，人口達(dá)到了20萬(wàn)左右，而商業(yè)面積僅僅有19.3萬(wàn)平方米左右，人均還不到1平方米，商業(yè)設(shè)施非常缺乏。朝青板塊的房地產(chǎn)產(chǎn)品非常

11、多樣化，既有每平方米上萬(wàn)元的高檔住宅，也有每平方米七八千元的中檔住宅，還有每平方米五六千元的普通住宅產(chǎn)品。可以說(shuō)，這一板塊住宅類型跨度大、選擇面廣，投資方向多。不同檔次的住宅產(chǎn)品給更多的購(gòu)房者以選擇的機(jī)會(huì)。朝青板塊主要有觀湖國(guó)際大廈、世豐國(guó)際大廈、豐苑大廈、天河商務(wù)會(huì)館、歐陸風(fēng)情園和韓SHOW百貨等寫字樓項(xiàng)目。目前該板塊主要有中德學(xué)校、建院附中、十里堡小學(xué)、同仁中學(xué)、北京市第十七中、第九十七中、北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、中國(guó)傳媒大學(xué)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)等院校，這些學(xué)校的存在將為周邊社區(qū)的業(yè)主解決孩子上學(xué)的問(wèn)題，吸引大量的人群到此買房置業(yè)，同時(shí)也為今后興建的商業(yè)物業(yè)提供強(qiáng)大的消費(fèi)群。該板塊周邊有中國(guó)民航

12、總醫(yī)院、北京萬(wàn)杰醫(yī)院、首都醫(yī)科大學(xué)附屬朝陽(yáng)醫(yī)院住院部、佳美口腔醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。從現(xiàn)有的狀況看來(lái)，對(duì)于這樣一個(gè)大型社區(qū)，現(xiàn)有的醫(yī)療機(jī)構(gòu)還不能滿足人們的需求。此外，面向中高消費(fèi)層的上檔次的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也尚顯匱乏。目前該板塊周邊有中國(guó)銀行、工商銀行、廣發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等，但主要集中在4環(huán)以內(nèi)。隨著未來(lái)更多項(xiàng)目的入住，金融機(jī)構(gòu)的網(wǎng)點(diǎn)會(huì)逐步擴(kuò)展到四環(huán)外。25、區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境朝青板塊未來(lái)將會(huì)是一個(gè)大型的居住社區(qū)，但這里的商業(yè)現(xiàn)狀相當(dāng)?shù)穆浜?，大型商業(yè)缺乏。從我們調(diào)查的數(shù)據(jù)得出，現(xiàn)在朝青板塊已經(jīng)形成超過(guò)320萬(wàn)平方米的住宅面積，人口達(dá)到了20萬(wàn)左右，而商業(yè)面積僅僅有19.3萬(wàn)平方米左右，人均還不到1平方米。據(jù)有關(guān)

13、專家介紹，北京住宅開發(fā)面積和所需要的商業(yè)配套開發(fā)面積比例要達(dá)到1：0.07才能滿足區(qū)域內(nèi)居住人群的日常生活需要。如果按這個(gè)比例計(jì)算，商業(yè)面積也未達(dá)到要求，差距較大。面對(duì)如此龐大的消費(fèi)群，整個(gè)朝青板塊的商業(yè)設(shè)施極度缺乏，只有零星數(shù)量的小區(qū)配套，屬于四環(huán)外為數(shù)不多的一處商業(yè)空白點(diǎn)。除了該區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重不足以外，配套零散，規(guī)模品質(zhì)也不高。朝青板塊目前主要的商業(yè)集合點(diǎn)就是十里堡華堂商場(chǎng)、白云市場(chǎng)以及易初蓮花超市，這些商業(yè)無(wú)法滿足社區(qū)居民的需要，存在業(yè)態(tài)不足、產(chǎn)品單一、功能不全、服務(wù)欠缺、店堂設(shè)施落后等弊端，大多面臨著亟待升級(jí)的局面。26、區(qū)域內(nèi)交通條件地上、地下交通是區(qū)域能否成為熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)能否繼續(xù)上

14、漲的主要因素之一，可以說(shuō)交通狀況的好壞，將直接影響當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?fàn)顩r。朝青板塊包括朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、姚家園路、青年路、東四環(huán)路和東五環(huán)路幾條城市主要道路，其中的幾條都正在或即將進(jìn)行擴(kuò)建改建，未來(lái)這一區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)將縱橫四面直達(dá)八方，而這一區(qū)域也是連接CBD與東部的一個(gè)重要交通區(qū)域。由朝陽(yáng)北路、京通高速路、朝陽(yáng)路、姚家園路及城鐵構(gòu)成的東部交通優(yōu)勢(shì)凸顯，這些縱橫交錯(cuò)的道路共同構(gòu)架出了一個(gè)“王”字區(qū)域，這里距離CBD商圈只有10分鐘車程，圍繞著這一區(qū)域開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目形成的聚集效應(yīng)極其巨大，這也是其他區(qū)域無(wú)法比擬的。2.6.1道路狀況朝青板塊南到朝陽(yáng)路，北到姚家園路，東西分別與東五環(huán)路和東四環(huán)路相接。其間

15、還有朝陽(yáng)北路、青年路等城市主要的道路。青年路是朝陽(yáng)區(qū)距離CBD最近的一條中軸路，同時(shí)也是距離東四環(huán)路最近的主干路，不僅CBD近在咫尺，交通網(wǎng)絡(luò)更是縱橫四面直達(dá)八方。作為一條城市主干道，青年路全長(zhǎng)1920米，拓寬后的青年路工程紅線寬40米，將南北貫穿姚家園路、朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路三條城市大動(dòng)脈，良好的交通商業(yè)環(huán)境是商業(yè)發(fā)展的必要基礎(chǔ)。朝陽(yáng)北路西起東大橋藍(lán)島、東至常營(yíng)鄉(xiāng)，全長(zhǎng)15.2公里，規(guī)劃路寬至80米，為城市主干道，設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，其中東五環(huán)內(nèi)為上下三車道，五環(huán)外為上下兩車道，中央隔離帶寬17米，10米為軌道交通預(yù)留地，其余米為遠(yuǎn)期擴(kuò)建預(yù)留地。西端于東大橋的朝陽(yáng)北路橫跨東三環(huán)、東四環(huán)等城市交通

16、動(dòng)脈，直插姚家園路和朝陽(yáng)路之間的腹地。由此，朝陽(yáng)北路、姚家園路、京通快速路、朝陽(yáng)路幾條近在咫尺、幾近平行的道路重新塑造了北京東部版圖的城市道路，打破了交通瓶頸。朝陽(yáng)北路的貫通，北京CBD地區(qū)、京通快速路和朝陽(yáng)路的交通壓力得到較大的緩解，還將為朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。朝陽(yáng)路西起東大橋路,東至東四環(huán)路, 全長(zhǎng)3.55公里，現(xiàn)有道路路面較窄,機(jī)動(dòng)車道兩上兩下，交通承載力有限,但由于緊鄰CBD地區(qū),朝陽(yáng)路沿線大型商業(yè)設(shè)施和居民住宅區(qū)云集,造成高峰時(shí)段車流人流嚴(yán)重?fù)砣?。朝?yáng)路改擴(kuò)建后, 為路寬達(dá)60米的城市主干道, 為開行大容量快速公交預(yù)留條件，將成為北京東部方向連接三環(huán)、四環(huán)的一條重要道路,有效改善

17、CBD周邊的城市交通條件。東四環(huán)主路為雙向六車道，輔路為雙向四車道。東五環(huán)主路為雙向六車道，輔路為雙向四車道。2.6.2交通體系狀況朝青板塊包含著朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、姚家園路、青年路、東四環(huán)路及東五環(huán)路等幾個(gè)重要的城市道路，在這幾個(gè)主要的道路上都有公交車經(jīng)過(guò)。表1 朝青板塊主要公交交通線路公交車輛主要車行線路342路 HYPERLINK 小莊- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 大黃莊- HYPERLINK 定福莊-

18、HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 楊閘- HYPERLINK 北苑(通州)- HYPERLINK 新華大街- HYPERLINK 通州- HYPERLINK 通州東關(guān)大橋- HYPERLINK 武夷花園382路 HYPERLINK 小莊- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 大黃莊- HYPERLINK 定福莊- HYPERLINK 三間房- HYPERLINK 管莊- H

19、YPERLINK 楊閘- HYPERLINK 雙橋農(nóng)場(chǎng)350路 HYPERLINK 東大橋(朝陽(yáng))- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 農(nóng)展館- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPERLINK 石佛營(yíng)東站- HYPERLINK 姚家園西口- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 東壩- HYPERLINK 曹各莊(朝陽(yáng))364路小莊- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 定福莊- HYPERLINK 管莊- HYPERL

20、INK 長(zhǎng)營(yíng)- HYPERLINK 金盞406路 HYPERLINK 大屯西站- HYPERLINK 安慧橋- HYPERLINK 小營(yíng)(朝陽(yáng))- HYPERLINK 中日醫(yī)院- HYPERLINK 和平街北口- HYPERLINK 東直門北小街- HYPERLINK 三里屯- HYPERLINK 農(nóng)展館- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 葦子坑- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 北京奧林匹克花園- HYPERLINK 單店411路 HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 慈云寺

21、- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露園西里- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 定福莊- HYPERLINK 城鐵雙橋站- HYPERLINK 豆各莊鄉(xiāng)(京沈高速)- HYPERLINK 豆各莊鄉(xiāng)政府412路 HYPERLINK 單店- HYPERLINK 康靜里- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 白家樓- HYPERLINK 大黃莊- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 青年路- HYP

22、ERLINK 甘露園419路 HYPERLINK 甘露園- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 甜水園北里- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 三元橋- HYPERLINK 小營(yíng)(朝陽(yáng))- HYPERLINK 中科院地球所- HYPERLINK 北沙灘- HYPERLINK 清河- HYPERLINK 小營(yíng)- HYPERLINK 東北旺中路433路 HYPERLINK 東大橋(朝陽(yáng))- HYPERLINK 東大橋(朝陽(yáng))- HYPERLI

23、NK 十里堡- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 北京奧林匹克花園- HYPERLINK 東壩608路 HYPERLINK 東郊市場(chǎng)- HYPERLINK 八王墳- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 石佛營(yíng)- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 單店628路 HYPERLINK 康家溝- HYPERLINK 四惠站-

24、 HYPERLINK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 花家地- HYPERLINK 小營(yíng)路(朝陽(yáng))- HYPERLINK 大屯- HYPERLINK 北沙灘- HYPERLINK 四道口(學(xué)清路)- HYPERLINK 雙清路- HYPERLINK 清華園- HYPERLINK 圓明園- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 東北旺中路639路 HYPERLINK 北京站東街- HYPERLINK 日壇路- HYPERLINK 光華路- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十

25、里堡- HYPERLINK 甘露園- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 定福莊- HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 長(zhǎng)營(yíng)- HYPERLINK 馬各莊- HYPERLINK 曹各莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 黎各莊640路 HYPERLINK 北京站東街- HYPERLINK 永安里- HYPERLINK 光華路- HYPERLINK 延靜里- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾公園- HYPERLINK 高井南站(石佛營(yíng))- HYPERLINK 十里堡北區(qū)- HYPE

26、RLINK 石佛營(yíng)東里- HYPERLINK 姚家園西口- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 北京奧林匹克花園- HYPERLINK 東壩- HYPERLINK 機(jī)場(chǎng)道口- HYPERLINK 半壁店703路 HYPERLINK 北京西站- HYPERLINK 長(zhǎng)椿街- HYPERLINK 前門- HYPERLINK 崇文門- HYPERLINK 北京站- HYPERLINK 大北窯- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPERLINK 姚家園西口- HYPERLINK 姚家園-

27、 HYPERLINK 平房- HYPERLINK 石各莊村731路 HYPERLINK 順新百貨服裝城- HYPERLINK 五道口- HYPERLINK 清華園- HYPERLINK 海淀黃莊- HYPERLINK 人民大學(xué)- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 馬甸- HYPERLINK 安貞里- HYPERLINK 三元橋- HYPERLINK 亮馬橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路-

28、HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 定福莊- HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 康城南站731路區(qū)間 HYPERLINK 順新百貨服裝城- HYPERLINK 五道口- HYPERLINK 清華園- HYPERLINK 海淀黃莊- HYPERLINK 人民大學(xué)- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 馬甸- HYPERLINK 安貞里- HYPERLINK 三元橋- HYPERLINK 亮馬橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)路

29、- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 定福莊- HYPERLINK 黃渠718路 HYPERLINK 頤和山莊- HYPERLINK 西北旺- HYPERLINK 北宮門- HYPERLINK 頤和園- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 北京大學(xué)- HYPERLINK 中關(guān)村- HYPERLINK 大鐘寺- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 馬甸- HY

30、PERLINK 安貞里- HYPERLINK 和平西街- HYPERLINK 三元橋- HYPERLINK 農(nóng)展館- HYPERLINK 團(tuán)結(jié)湖公園- HYPERLINK 水碓子- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 英家墳- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里莊(朝陽(yáng))- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露園西里- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 康家溝718路快車 HYPERLINK 頤和山莊- HYPERLINK 西北旺- HYPERLINK 頤和園- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 北京大學(xué)- HYP

31、ERLINK 中關(guān)村- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 北太平莊- HYPERLINK 安貞里- HYPERLINK 三元橋- HYPERLINK 團(tuán)結(jié)湖公園- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露園西里- HYPERLINK 康家溝729路 HYPERLINK 東壩建材城- HYPERLINK 平房東口- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 平房西口- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 姚家園西口- HYPERLINK 甜水園北里- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 大北窯- HY

32、PERLINK 北京站- HYPERLINK 崇文門- HYPERLINK 前門- HYPERLINK 天壇- HYPERLINK 木樨園橋- HYPERLINK 東高地- HYPERLINK 舊宮成和園740路外環(huán) HYPERLINK 十八里店村- HYPERLINK 四惠橋建材市場(chǎng)- HYPERLINK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 朝陽(yáng)北路- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園橋- HYPERLINK 花家地- HYPERLINK 小營(yíng)(朝陽(yáng))- HYPERLINK 亞運(yùn)村- HYPERLINK 健翔橋- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 中關(guān)村

33、- HYPERLINK 海淀橋- HYPERLINK 定慧橋- HYPERLINK 五棵松- HYPERLINK 青塔- HYPERLINK 岳各莊- HYPERLINK 豐臺(tái)- HYPERLINK 豐臺(tái)橋南- HYPERLINK 花鄉(xiāng)- HYPERLINK 大紅門- HYPERLINK 小紅門- HYPERLINK 十八里店村753路 HYPERLINK 馬連店- HYPERLINK 回龍觀- HYPERLINK 西三旗- HYPERLINK 小營(yíng)(清河)- HYPERLINK 清河- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 健翔橋- HYPERLINK 亞運(yùn)村- HYPERLIN

34、K 小營(yíng)(朝陽(yáng))- HYPERLINK 芍藥居- HYPERLINK 花家地- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園東門- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 四惠橋- HYPERLINK 垡頭小區(qū)- HYPERLINK 郎辛莊758路 HYPERLINK 楊閘- HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 常營(yíng)- HYPERLINK 平房東口- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 平房西口- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 姚家園西口- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPE

35、RLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 農(nóng)展館- HYPERLINK 三里屯- HYPERLINK 寬街- HYPERLINK 地壇- HYPERLINK 大屯- HYPERLINK 立水橋- HYPERLINK 天通苑- HYPERLINK 天通北苑750路 HYPERLINK 南小街西里- HYPERLINK 南小街- HYPERLINK 舊宮- HYPERLINK 十里河- HYPERLINK 方莊- HYPERLINK 左安門- HYPERLINK 朝外大街- HYPERLINK 東大橋(朝陽(yáng))- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 豆

36、各莊- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 平房西口- HYPERLINK 平房東口- HYPERLINK 東壩建材城749路 HYPERLINK 東北旺土井村- HYPERLINK 東北旺- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 林業(yè)大學(xué)- HYPERLINK 牡丹園- HYPERLINK 馬甸- HYPERLINK 安貞里- HYPERLINK 三元橋- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露園- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 青年北路- HY

37、PERLINK 青年路小區(qū)- HYPERLINK 亮馬廠858路 HYPERLINK 康家溝- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 甘露園- HYPERLINK 青年中路- HYPERLINK 十里堡北街- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾公園- HYPERLINK 呼家樓北街- HYPERLINK 東大橋(朝陽(yáng))- HYPERLINK 朝外大街- HYPERLINK 東直門- HYPERLINK 雍和宮- HYPERLINK 安定門- HYPERLINK 大屯- HYPERLINK 天通北苑859路 HYPERLINK 馬各莊坤江市場(chǎng)- HYPERLINK 常營(yíng)- HYPERLINK

38、 管莊- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 青年路南口- HYPERLINK 甘露園小區(qū)- HYPERLINK 十里堡西站- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 大北窯- HYPERLINK 前門- HYPERLINK 牛街- HYPERLINK 右安門- HYPERLINK 城南嘉園北846路 HYPERLINK 定慧橋- HYPERLINK 甘家口- HYPERLINK 阜成門- HYPERLINK 西四- HYPERLINK 東四- HYPERLINK 朝陽(yáng)門- HYP

39、ERLINK 朝外大街- HYPERLINK 東大橋(朝陽(yáng))- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 北苑(通州)- HYPERLINK 通州- HYPERLINK 東潞苑小區(qū)855路 HYPERLINK 定慧橋東- HYPERLINK 航天橋- HYPERLINK 甘家口- HYPERLINK 阜成門- HYPERLINK 白塔寺- HYPERLINK 北海- HYPE

40、RLINK 東四- HYPERLINK 朝陽(yáng)門- HYPERLINK 關(guān)東店- HYPERLINK 呼家樓- HYPERLINK 紅廟- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 東八里莊- HYPERLINK 十里堡西站- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路南口- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 朝陽(yáng)路高井- HYPERLINK 大黃莊橋東- HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 新華大街- HYPERLINK 通州東關(guān)- HYPERLINK 劉莊北站840路內(nèi)環(huán) HYPERLINK 南湖渠- HYPERLINK 花家地- HYPER

41、LINK 朝陽(yáng)公園橋- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)北路- HYPERLINK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 四惠橋建材市場(chǎng)- HYPERLINK 小紅門- HYPERLINK 大紅門- HYPERLINK 花鄉(xiāng)- HYPERLINK 豐臺(tái)- HYPERLINK 青塔- HYPERLINK 五棵松- HYPERLINK 中關(guān)村- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 亞運(yùn)村- HYPERLINK 小營(yíng)(朝陽(yáng))- HYPERLINK 南湖渠840路外環(huán) HYPERLINK 花鄉(xiāng)橋- HYPERLINK 大紅門- HYPERLINK 小紅門- HYPERLI

42、NK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 朝陽(yáng)北路- HYPERLINK 紅領(lǐng)巾橋- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園橋- HYPERLINK 小營(yíng)(朝陽(yáng))- HYPERLINK 亞運(yùn)村- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 中關(guān)村- HYPERLINK 青塔- HYPERLINK 岳各莊- HYPERLINK 豐臺(tái)- HYPERLINK 豐臺(tái)橋南- HYPERLINK 花鄉(xiāng)橋834路 HYPERLINK 管莊惠河建材市場(chǎng)- HYPERLINK 楊閘- HYPERLINK 管莊- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 太平莊- HYPER

43、LINK 甘露園- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPERLINK 三里屯- HYPERLINK 德勝門- HYPERLINK 學(xué)院路- HYPERLINK 中關(guān)村- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 北宮門- HYPERLINK 中央黨校北門運(yùn)通111路 HYPERLINK 安寧里南站- HYPERLINK 西三旗- HYPERLINK 立水橋- HYPERLINK 北苑北站(朝陽(yáng))- HYPERLINK 望京花園- HYPERLINK 廣順北大街- HYPERLINK 望花路- HYPERLINK 朝陽(yáng)公園- HYPERLINK 豆

44、各莊(京沈高速)- HYPERLINK 姚家園西口- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 姚家園村- HYPERLINK 青年中路- HYPERLINK 甘露園- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平莊- HYPERLINK 民航醫(yī)院- HYPERLINK 高井(朝陽(yáng)路)- HYPERLINK 大黃莊- HYPERLINK 青青家園- HYPERLINK 豆各莊鄉(xiāng)989路 HYPERLINK 四惠站- HYPERLINK 朝陽(yáng)路- HYPERLINK 朝陽(yáng)北路- HYPERLINK 豆各莊(姚家園路)- HYPERLINK 姚家園- HYPERLINK 平房東口

45、- HYPERLINK 東壩- HYPERLINK 樓梓莊- HYPERLINK 牡丹花園- HYPERLINK 半壁店(李橋)- HYPERLINK 平各莊- HYPERLINK 順義區(qū)醫(yī)院- HYPERLINK 馬坡站由上表可以看出，到達(dá)朝青板塊的公交線路有30多條，其中月票有效的公交線路9條。從現(xiàn)有的近20萬(wàn)人，以及未來(lái)的百萬(wàn)人口的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，公交線路的數(shù)量略顯缺乏。這些公交線路能使朝青板塊輻射到南至大興、西至房山、北至昌平、東至通州等郊區(qū)縣。2.6.3車站狀況在朝青板塊的幾個(gè)重要的道路上，都會(huì)設(shè)有車站，相比較而言，朝陽(yáng)路上的車站設(shè)置比較密集，東五環(huán)上的車站比較的稀疏，且經(jīng)過(guò)的公交線路

46、也較少。表2 朝青板塊公交站點(diǎn)道路名稱公交站點(diǎn)朝陽(yáng)路八里莊站、十里堡站、青年路站、太平莊站、民航醫(yī)院站、高井站、大黃莊站朝陽(yáng)北路八里莊站、十里堡站、高井站、紅領(lǐng)巾公園、黃杉木站、青年路站、姚家園路葦子坑站、豆各莊站、姚家園西口站、姚家園站、平方西口站、平房站、平方東口站青年路甘露園站東四環(huán)路朝陽(yáng)北路站、紅領(lǐng)巾橋站從上表可以看出，朝青板塊的幾個(gè)主要道路公交站點(diǎn)的分布不很均勻。相比較而言，朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路和姚家園路公交站點(diǎn)設(shè)置得較為密集，而東五環(huán)沒(méi)有公交站點(diǎn)，這些與交通道路的發(fā)展有著很大關(guān)系。小結(jié)：通過(guò)對(duì)朝青板塊區(qū)域環(huán)境的分析，得出朝青板塊具有以下特點(diǎn)：大盤不斷入住，為朝青板塊的樓盤帶來(lái)了活力區(qū)域

47、交通體系不夠健全缺少醫(yī)療機(jī)構(gòu)，能滿足中、高收入人群的醫(yī)療機(jī)構(gòu)匱乏金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)分布不均，已不能滿足現(xiàn)有人群部分社區(qū)沒(méi)有配套商業(yè)，社區(qū)商業(yè)嚴(yán)重不足3.朝青板塊的商業(yè)規(guī)模朝青板塊，南至朝陽(yáng)路，北到姚家園路，東西兩側(cè)分別與東四環(huán)、東五環(huán)相接，隨著2004年后的規(guī)模性開發(fā)和周邊道路交通條件的不斷改善，已逐漸成為京城最具知名度的大規(guī)模開發(fā)區(qū)。朝陽(yáng)北路以南區(qū)域相對(duì)開發(fā)較早，目前居住氛圍已逐步形成；朝陽(yáng)北路以北區(qū)域大規(guī)模開發(fā)始于近幾年，起步較晚，但發(fā)展較快，項(xiàng)目層次和價(jià)格逐步走高，已逐漸成為京城最具關(guān)注度的熱點(diǎn)區(qū)域。由于歷史原因和開發(fā)原因，區(qū)域目前商業(yè)配套略顯匱乏，規(guī)模較小，且多集中在朝陽(yáng)路周邊(如華堂商場(chǎng)、

48、易初蓮花超市、白云生活廣場(chǎng))，朝陽(yáng)北路沿線新開發(fā)項(xiàng)目多以社區(qū)商業(yè)的形式來(lái)補(bǔ)充商業(yè)的不足。朝陽(yáng)北路、青年路板塊一直被公認(rèn)為東部毗鄰CBD最近的居住組團(tuán)區(qū)域，為理想的CBD生活區(qū)，青年路拓寬將帶動(dòng)朝青板塊樓市升溫。這個(gè)區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例如下表：表1：朝青板塊商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例百貨200002.32%便利店9000.10%餐飲17316.22.01%茶葉店1200.01%超市198302.30%服飾店960.01%服務(wù)1749.060.20%購(gòu)物中心200002.32%家居建材2806.50.33%金融27400.32%酒店賓館30000.35%康體健身1450.02%美發(fā)美發(fā)3293.50.38

49、%其他4270.05%汽車12970015.07%商業(yè)街200002.32%食雜店2560.03%市場(chǎng)492105.72%西點(diǎn)5120.06%寫字樓53800062.50%休閑娛樂(lè)23200.27%學(xué)校0.00%煙酒店361.20.04%眼鏡店2700.03%醫(yī)藥保健6270.07%醫(yī)院7900.09%折扣店200.00%專賣店22780.26%專業(yè)店240482.79%總面積860815.46100.00%圖1：朝青板塊商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例寫字樓的體量在朝青板塊占到61.85%，究其原因，朝青板塊鄰近CBD，交通便利，且土地成本相對(duì)CBD要低，因此寫字樓在這個(gè)區(qū)域開發(fā)的性價(jià)比要比在CBD高些與汽

50、車相關(guān)的行業(yè)：銷售、代理等在這個(gè)區(qū)域占到了15.95%。由于目前的朝青板塊公交線路較少，并在東四環(huán)至東五環(huán)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，所以這個(gè)區(qū)域的居民多以私家車為代步工具。其中尤以東方基業(yè)國(guó)際汽車城為最大，擁有近6.3萬(wàn)平米的體量，如此規(guī)模的汽車交易大廳位居目前北京同行業(yè)之首基于歷史原因，朝青板塊在90年代位置可說(shuō)是非常偏僻，且多為工廠、農(nóng)村所在地，因此這個(gè)區(qū)域留有大面積的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng)，占到了5.72%的比例。這些市場(chǎng)所售產(chǎn)品普遍檔次較低，甚至可說(shuō)是非常低。究其原因是區(qū)域內(nèi)早期中低收入的居民不足以支撐高檔次專業(yè)市場(chǎng)的存在汽車行業(yè)可以算是奢侈品的消費(fèi)，且只面對(duì)固定人群；寫字樓并非純商業(yè)

51、，體量大，對(duì)分析本區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)有一定的影響，所以扣除寫字樓和汽車相關(guān)行業(yè)的面積進(jìn)行分析。如下表：表2：朝青板塊商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例（不含寫字樓及汽車相關(guān)行業(yè)）百貨2000010.36%便利店9000.47%餐飲17316.28.97%茶葉店1200.06%超市1983010.27%服飾店960.05%服務(wù)1749.060.91%購(gòu)物中心2000010.36%家居建材2806.51.45%金融27401.42%酒店賓館30001.55%康體健身1450.08%美發(fā)美發(fā)3293.51.71%其他4270.22%商業(yè)街2000010.36%食雜店2560.13%市場(chǎng)4921025.48%西點(diǎn)5120.27%休閑娛樂(lè)23201.20%學(xué)校0.00%煙酒店361.20.19%眼鏡店2700.14%醫(yī)藥保健6270.32%醫(yī)院7900.41%折扣店200.01%專賣店22781.18%專業(yè)店2404812.45%總面積193115.46100.00%圖2：朝青板塊商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例（不含寫字樓及汽車相關(guān)行業(yè)）朝青板塊商鋪面積朝青板塊商鋪面積百貨便利店餐飲茶葉店超市服飾店服務(wù)購(gòu)物中心家居建材金融酒店賓館康體健身美發(fā)美發(fā)其他商業(yè)街食雜店市場(chǎng)西點(diǎn)休閑娛樂(lè)學(xué)校煙酒店眼鏡店醫(yī)藥保健醫(yī)院折扣店專