房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理程序

1、項(xiàng)目拓展管理程序綜合管理部拓展部營(yíng)銷(xiāo)部品控部成本部財(cái)務(wù)部審核審批相關(guān)文件部門(mén)年度工土地儲(chǔ):備、作計(jì)劃！規(guī)劃cp土地信收集息目標(biāo)區(qū)域息研究信息土地信息土地儲(chǔ)備規(guī)劃部門(mén)年度工作計(jì)劃土地信息收集表目標(biāo)區(qū)域研究作業(yè)扌房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)簡(jiǎn);集收息信目策決及究研性行取獲地法律風(fēng)險(xiǎn)析及防范準(zhǔn)備公資料初步可性研究?jī)?nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)-制定可研計(jì):成立可研小內(nèi)部立項(xiàng)建議書(shū).可研主要工作任務(wù)初步定位指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目背景、,及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶(hù)、市究，初步及銷(xiāo)售建議劃設(shè)計(jì)草工程技術(shù)及工期分析建安成本測(cè)資金方案及經(jīng)算濟(jì)效益測(cè)算組織專(zhuān)業(yè)協(xié)瞬,編制可行性;研究-報(bào)告，組織評(píng)審參與土:司”簽署成編制招扌工作總/匸根據(jù)決議進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄準(zhǔn)備

2、競(jìng)買(mǎi)資金N資料歸檔項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目運(yùn)策劃規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估:可研階段成本測(cè)算,引可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算表可行性研究報(bào)告會(huì)議評(píng)審記錄招拍掛工作總結(jié)1.流程要素流程目標(biāo)：規(guī)范政府招拍掛項(xiàng)目土地資源獲取過(guò)程，明確公司項(xiàng)目拓展職責(zé)劃分，規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和及時(shí)性，以創(chuàng)造公司利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)。流程主導(dǎo)部門(mén)：拓展部1.3.流程關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)（KPI）：流程KPI責(zé)任部門(mén)/崗位數(shù)據(jù)來(lái)源有效信息數(shù)量拓展部拓展部分管領(lǐng)導(dǎo)土地獲取面積拓展部綜合管理部投資決策方案一次通過(guò)率拓展部投資發(fā)展部14流程關(guān)鍵點(diǎn)（CP）：流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明備注土地信息收集、跟蹤項(xiàng)目立項(xiàng)投資評(píng)價(jià)模型目標(biāo)區(qū)域

3、研究可研組織及報(bào)告編制可研報(bào)告評(píng)審、決策1.5.流程輸入輸出關(guān)系：信息輸入要求信息輸出成果備注項(xiàng)目基本信息土地信息收集表內(nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)內(nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)立項(xiàng)評(píng)審記錄土地信息收集表初步定位及指標(biāo)說(shuō)明設(shè)計(jì)草案及指標(biāo)說(shuō)明土地信息收集表初步定位及指標(biāo)說(shuō)明設(shè)計(jì)草案及指標(biāo)說(shuō)明可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算表土地信息收集表初步定位及指標(biāo)說(shuō)明設(shè)計(jì)草案及指標(biāo)說(shuō)明可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算表項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估表可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告可研評(píng)審記錄2.適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目論證工作，以及為之展開(kāi)的相應(yīng)研究工作及土地投資決策。3.術(shù)語(yǔ)定義基礎(chǔ)研究：為確定公司土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究；基礎(chǔ)研究包含

4、土地市場(chǎng)研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和公司戰(zhàn)略研究等分項(xiàng)研究工作?？尚行匝芯浚杭磳?duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。4.職責(zé)權(quán)限4.1.拓展部跟蹤土地市場(chǎng)，獲取土地信息，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究，申報(bào)內(nèi)部立項(xiàng)；組織具體項(xiàng)目的可行性研究工作，編制可行性研究報(bào)告；負(fù)責(zé)土地招拍掛，并辦理相關(guān)手續(xù)。4.2.營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及提出初步產(chǎn)品定位建議、

5、分期銷(xiāo)售計(jì)劃。4.3.品控部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)度分析、設(shè)計(jì)草案擬定及產(chǎn)品優(yōu)化建議。負(fù)責(zé)工程技術(shù)分析，初步工期計(jì)劃的擬定。4.4.成本部負(fù)責(zé)可行性研究階段項(xiàng)目成本估算。4.5.財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制定資金計(jì)劃及效益測(cè)算。4.6.綜合管理部根據(jù)項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)合作合同等法律文件進(jìn)行審核。5.關(guān)鍵活動(dòng)5.1.基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)信息研究是為保證公司項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、提高公司新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作?；A(chǔ)信息研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、目標(biāo)城市發(fā)展和選擇評(píng)價(jià)研究、公司土地儲(chǔ)備規(guī)劃研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等專(zhuān)項(xiàng)研究工作。各專(zhuān)項(xiàng)工作需及

6、時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在日常報(bào)告或總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)，涉及部門(mén)及研究重點(diǎn)如下：拓展部負(fù)責(zé)目標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、總體規(guī)劃和土地政策等方面的日常研究；品控部負(fù)責(zé)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)的研究；營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)客戶(hù)消費(fèi)行為取向、行業(yè)政策信息動(dòng)態(tài)和產(chǎn)品類(lèi)型等方面的研究。定期編制市場(chǎng)研究報(bào)告，分析各類(lèi)信息對(duì)公司發(fā)展的影響，提出應(yīng)對(duì)建議，供公司決策；成本部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研。對(duì)目標(biāo)區(qū)域的研究工作可以依照目標(biāo)區(qū)域研究作業(yè)指引的要求執(zhí)行。年度項(xiàng)目投資和土地儲(chǔ)備規(guī)劃公司年度項(xiàng)目投資和土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)以公司中長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、日常基礎(chǔ)研究和內(nèi)外部環(huán)境最近情況為依據(jù)。

7、每年年底，總部投資發(fā)展部組織年度項(xiàng)目投資和土地儲(chǔ)備計(jì)劃研討，在戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)按年度分解各項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)，包括明確下一年度項(xiàng)目投資的區(qū)域重點(diǎn)、項(xiàng)目數(shù)量、投資額度等，完成土地儲(chǔ)備規(guī)劃，并依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)(計(jì)劃管理-2.2-1)進(jìn)行評(píng)審及審核審批。5.3.土地信息收集、甄別拓展部根據(jù)部門(mén)年度工作計(jì)劃及土地儲(chǔ)備規(guī)劃進(jìn)行土地信息收集、整理、甄別工作，土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類(lèi)：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門(mén)獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)公告和法院拍賣(mài)土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。規(guī)劃局、計(jì)委、建委、房產(chǎn)局等作為房地

8、產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理部門(mén)，全面掌握著全市各地塊、各項(xiàng)目的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、地價(jià)水平、操作進(jìn)度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息，這是尋找項(xiàng)目的最佳途徑。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：由于宏觀調(diào)控措施以及市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟，大量的開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈困難，大量廉價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓使得行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)機(jī)會(huì)大增。國(guó)有房地產(chǎn)公司有大量的土地儲(chǔ)備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，其一般將一些地塊完成土地前期開(kāi)發(fā)后，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的不斷健全，投資顧問(wèn)等專(zhuān)業(yè)中介隊(duì)伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項(xiàng)目投資的信息。其它主動(dòng)收集信息類(lèi)：主動(dòng)了解目標(biāo)城市或區(qū)域的土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息、各類(lèi)招商會(huì)與

9、項(xiàng)目推介會(huì)等。了解到有效土地信息后，拓展部需于當(dāng)日(最遲不超過(guò)兩日)內(nèi)填寫(xiě)土地信息采集表，并定期/不定期對(duì)各項(xiàng)目信息進(jìn)行合議，由拓展部分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)公司土地儲(chǔ)備規(guī)劃要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由指定人員記錄并存檔。a）如審核通過(guò)，拓展部組織編制內(nèi)部立項(xiàng)建議報(bào)告；b）如未通過(guò)，則將相關(guān)信息存入土地信息庫(kù)，并對(duì)該項(xiàng)目的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。5.4.立項(xiàng)建議拓展部根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)綜合管理部法務(wù)（或法律顧問(wèn)）提供意見(jiàn)，最終做出項(xiàng)目用地操作方式及法律風(fēng)險(xiǎn)判斷。拓展部對(duì)項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查報(bào)告提供的市場(chǎng)情

10、況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，可與營(yíng)銷(xiāo)部、品控部、成本部溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時(shí)由成本部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。拓展部根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，并綜合相關(guān)信息，包括項(xiàng)目可研階段的人員配置要求及專(zhuān)項(xiàng)工作初步規(guī)劃，編制內(nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)，經(jīng)部門(mén)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提請(qǐng)召開(kāi)立項(xiàng)匯報(bào)會(huì)，項(xiàng)目立項(xiàng)建議過(guò)程中，拓展部可根據(jù)工作計(jì)劃及業(yè)務(wù)性質(zhì)，委托專(zhuān)業(yè)代理（或合作單位）完成相關(guān)工作。立項(xiàng)匯報(bào)會(huì)由公司管理層參加，專(zhuān)業(yè)部門(mén)技術(shù)人員根據(jù)需要選擇參加。會(huì)議事項(xiàng)主要包括：a）準(zhǔn)備內(nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)：包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及

11、風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、投資策略和開(kāi)發(fā)周期、初步經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等；b）拓展部需提前將內(nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見(jiàn)，土地情況和重要談判條件可以不涉及，拓展部根據(jù)項(xiàng)目情況確定參加會(huì)議各專(zhuān)業(yè)部門(mén)技術(shù)人員，須提前通知；c）會(huì)議首先由拓展部做介紹，并確定主題由各專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門(mén)意見(jiàn)，依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)（項(xiàng)目論證-1.1）最終決定項(xiàng)目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見(jiàn)指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段；未通過(guò)則根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整或放棄。會(huì)議內(nèi)容根據(jù)會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要。5.5.可行性研究項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步預(yù)測(cè)的論證，最終形成項(xiàng)目可行

12、性研究報(bào)告。拓展部將立項(xiàng)匯報(bào)會(huì)上的意見(jiàn)匯總，組織成立項(xiàng)目可研小組，制定可行性研究計(jì)劃，該計(jì)劃需明確可研相關(guān)工作、責(zé)任部門(mén)（責(zé)任人）、需要達(dá)到效果和時(shí)間要求。拓展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織完成如下工作：a）拓展部進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境、市政和配套條件、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等；須高度重視對(duì)土地方、原項(xiàng)目方實(shí)力及資信的考察，以及與其的談判和公關(guān)工作；并與規(guī)委、土地中心等房地產(chǎn)相關(guān)政府部門(mén)以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，拓寬項(xiàng)目來(lái)源渠道、增加項(xiàng)目盈利空間、提高辦事效率等。b)拓展部組織落實(shí)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，重點(diǎn)是土地、拆遷及規(guī)劃

13、手續(xù)問(wèn)題。拆遷及規(guī)劃手續(xù)問(wèn)題的解決方案是否可行對(duì)項(xiàng)目操作難度影響較大，在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)全面了解項(xiàng)目拆遷計(jì)劃和規(guī)劃手續(xù)解決方案的可行性及其成本、落實(shí)進(jìn)度等。營(yíng)銷(xiāo)部結(jié)合立項(xiàng)報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論或前期研究(市場(chǎng)報(bào)告的編制或委托可前置于項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)階段)，對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，結(jié)合市場(chǎng)分析，形成初步定位指標(biāo)說(shuō)明。如根據(jù)項(xiàng)目拓展要求，項(xiàng)目定位策劃工作前置，營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)組織產(chǎn)品定位策劃工作，具體操作依照產(chǎn)品定位策劃作業(yè)指引的要求執(zhí)行。品控部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)初步定位指標(biāo)說(shuō)明，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案及工作技術(shù)分析，形成設(shè)計(jì)草案指標(biāo)說(shuō)明。如根據(jù)項(xiàng)目拓展要求，項(xiàng)目概念設(shè)

14、計(jì)工作前置，品控部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行概念設(shè)計(jì)工作，具體操作依照設(shè)計(jì)管理程序的要求執(zhí)行。品控部依據(jù)項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)草案編制初步工期計(jì)劃，并先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌進(jìn)行配套工程建造的分析。成本部根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位、初步定位指標(biāo)說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、設(shè)計(jì)草案指標(biāo)說(shuō)明和工程技術(shù)分析，進(jìn)行項(xiàng)目建造成本測(cè)算，并形成可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算表-成本情況，具體指標(biāo)及操作參照可研階段成本測(cè)算作業(yè)指引。財(cái)務(wù)部歸集完成可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算表。拓展部在相關(guān)人員尤其是綜合管理部法務(wù)(或法律顧問(wèn))配合下，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目取得的風(fēng)險(xiǎn)分析：政策風(fēng)險(xiǎn)：政府經(jīng)常在征地、拆遷、土地使用、銷(xiāo)售等方面出臺(tái)新的政策法規(guī)，將影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售進(jìn)

15、度等。對(duì)于這些無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該經(jīng)常與政府部門(mén)溝通，迅速掌握政策走向，并及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算模式和項(xiàng)目操作方式。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：包括通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)；房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)：利率的風(fēng)險(xiǎn)；成本費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；融資風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：供求的變化、購(gòu)房者心理的變化等都將影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度等，在項(xiàng)目測(cè)算時(shí)應(yīng)予以考慮；合作方風(fēng)險(xiǎn)：由于合作方的實(shí)力，合作各方營(yíng)運(yùn)方式的差別以及合作各方對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作方式的意見(jiàn)不一致等將影響項(xiàng)目的具體操作。所以，在項(xiàng)目決策前，對(duì)合作方的實(shí)力、資信情況必須有比較充分的調(diào)查和掌握。i）如果項(xiàng)目在新城市發(fā)展，拓展部應(yīng)按目標(biāo)區(qū)域研究作業(yè)指引要求提交評(píng)價(jià)報(bào)告。拓展部組織所有專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行討論修正，主要包

16、括初步產(chǎn)品定位建議、設(shè)計(jì)草案、規(guī)劃強(qiáng)度分析、建造成本等指標(biāo)，如果討論會(huì)沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，則召開(kāi)高層參加的專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)會(huì)，最終達(dá)成一致意見(jiàn)，由拓展部組織、整合各方面材料，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提請(qǐng)召開(kāi)公司新項(xiàng)目可行性論證決策評(píng)審會(huì)。可行性研究報(bào)告框架及職責(zé)分工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告各模塊對(duì)應(yīng)關(guān)系序號(hào)報(bào)告模塊主導(dǎo)部門(mén)專(zhuān)業(yè)配合部門(mén)1項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.2項(xiàng)目概況（包括項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目建設(shè)單位概括、項(xiàng)目地塊位置及周邊狀況、項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)、項(xiàng)目發(fā)展概括）拓展部項(xiàng)目公司（已進(jìn)入?yún)^(qū)域）1.3編制依據(jù)1.4可行性研究結(jié)論及建議2市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境分析2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.3本市房地產(chǎn)發(fā)展分析營(yíng)銷(xiāo)部2

17、.4區(qū)域市場(chǎng)分析2.5項(xiàng)目初步定位研究及建議方案品控部3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析（包括地塊特性分析、土地價(jià)值分析、土地升值潛力初步評(píng)估、土地法律性質(zhì)評(píng)估）拓展部項(xiàng)目公司（已進(jìn)入?yún)^(qū)域）、綜合管理部（法務(wù)）3.2概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)分析品控部3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議品控部3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度品控部財(cái)務(wù)部拓展部營(yíng)銷(xiāo)部3.5營(yíng)銷(xiāo)方案營(yíng)銷(xiāo)部3.6項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置綜合管理部3.7合作方式及條件拓展部財(cái)務(wù)部3.8建造成本估算成本部品控部營(yíng)銷(xiāo)部3.9項(xiàng)目全成本估算成本部拓展部財(cái)務(wù)部對(duì)于小型項(xiàng)目或時(shí)間較緊迫的項(xiàng)目（從獲悉土地出讓信息到截止不足一個(gè)月），可行性研究過(guò)程可適當(dāng)簡(jiǎn)化，拓展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織各相關(guān)

18、部門(mén)（品控、成本、營(yíng)銷(xiāo)）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，由拓展部負(fù)責(zé)可行性研究及報(bào)告主要編制工作，各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行配合，并對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行審核、確認(rèn)，主要內(nèi)容如下：次序工作要點(diǎn)責(zé)任部門(mén)配合部門(mén)配合部門(mén)支持及確認(rèn)內(nèi)容1客戶(hù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷(xiāo)售分析拓展部營(yíng)銷(xiāo)部（1）全市住宅成交情況及未來(lái)供應(yīng)量分析和判斷。（2）區(qū)域市場(chǎng)住宅成交情況及未來(lái)供應(yīng)量分析和判斷。（3）區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)、戶(hù)型面積、客群組成的詳細(xì)分析。（4）區(qū)域市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析。（5）客戶(hù)定位：來(lái)源、特征、購(gòu)買(mǎi)力等因素。（6）產(chǎn)品定位：產(chǎn)品組成、戶(hù)型選擇等因素。（需品控部配合）。（7）價(jià)格定位：當(dāng)前售價(jià)及價(jià)格漲幅。（8）銷(xiāo)售進(jìn)度：項(xiàng)目銷(xiāo)售及匯款節(jié)奏。2規(guī)劃及產(chǎn)

19、品分析拓展部品控部產(chǎn)品的選擇、組合以及戶(hù)型面積的配置。(需營(yíng)銷(xiāo)部配合)產(chǎn)品初步方案排布圖。項(xiàng)目詳細(xì)的設(shè)計(jì)參數(shù)。3工程技術(shù)及工期分析拓展部品控部對(duì)于已確定的方案給出工程可行性意見(jiàn)。項(xiàng)目工期進(jìn)度安排表。4建安成本測(cè)算拓展部成本部(1)建安成本測(cè)算表。5資金解決方案、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算拓展部財(cái)務(wù)部資金解決方案。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算表。6法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范拓展部綜合管理部(法務(wù))(1)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議。5.6.決策評(píng)審?fù)卣共吭诳尚行匝芯繄?bào)告中摘錄市場(chǎng)初步分析、產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)、成本信息、經(jīng)濟(jì)效益分析法律風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容交總部投資發(fā)展部審閱。公司新項(xiàng)目決策評(píng)審會(huì)由投資發(fā)展部依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)(項(xiàng)目論證-1.2，1.3)

20、組織，由拓展部做介紹，相關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)取項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)并進(jìn)行充分討論和論證。a)審批通過(guò)后，進(jìn)入項(xiàng)目獲取階段。b)若項(xiàng)目未獲評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，拓展部組織可研小組根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目，并將全部資料收集歸檔。5.7.項(xiàng)目獲取項(xiàng)目可研報(bào)告經(jīng)審批、公司確定參加掛牌、投標(biāo)或拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)后，拓展部組織土地投標(biāo)文件的編制及內(nèi)部審批，并在最后截止日兩天前，備齊需要提供的材料：拓展部參加摘牌、投標(biāo)或拍賣(mài)工作。摘牌、中標(biāo)或者拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)成功后，拓展部落實(shí)負(fù)責(zé)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)的簽訂工作，或與招標(biāo)人/土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，或與掛牌人簽訂掛牌交易成交確認(rèn)書(shū)；并依合同約定落實(shí)給付價(jià)款，并在收

21、到中標(biāo)通知書(shū)后或者拍賣(mài)結(jié)束后七日內(nèi)提交關(guān)于招拍掛分析總結(jié)。競(jìng)買(mǎi)未成功，應(yīng)在獲悉投標(biāo)結(jié)果后或者拍賣(mài)結(jié)束后七日內(nèi)提交分析總結(jié)。公司獲得項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)權(quán)力后，對(duì)于本年內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(現(xiàn)金流項(xiàng)目)，由品控部牽頭、拓展部配合組織各部門(mén)制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各級(jí)計(jì)劃，具體操作依照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃管理程序的要求執(zhí)行；以后年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(土地儲(chǔ)備項(xiàng)目)，由拓展部根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃要求及年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間，品控部依照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃管理程序組織項(xiàng)目啟動(dòng)及計(jì)劃管理。營(yíng)銷(xiāo)部組織項(xiàng)目定位策劃工作，具體依照產(chǎn)品定位策劃作業(yè)指引的要求執(zhí)行。綜合管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司人事籌劃工作。拓展部組織將項(xiàng)目拓展相關(guān)資料整理、分類(lèi)、編號(hào)，統(tǒng)一移交至綜合管理

22、部進(jìn)行存檔，并將資料復(fù)印件轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)部門(mén)開(kāi)展后續(xù)工作：移交資料類(lèi)別主要內(nèi)容移交對(duì)象主要下游工作可研報(bào)告相關(guān)內(nèi)容項(xiàng)目可研報(bào)告主要結(jié)論（可分拆）設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等前期調(diào)研資料的介紹拓展部、品控部、營(yíng)銷(xiāo)部、成本部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部、項(xiàng)目公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃土地基本信息用地紅線(xiàn)圖、地形圖、周邊管線(xiàn)圖（如有）設(shè)計(jì)條件、控規(guī)指標(biāo)等可研報(bào)告部分品控部、營(yíng)銷(xiāo)部、成本部、項(xiàng)目公司項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目權(quán)屬文件成交確認(rèn)書(shū)、土地出讓合同、合作協(xié)議、土地方項(xiàng)目原始文件及報(bào)建資料等財(cái)務(wù)部、綜合管理部、項(xiàng)目公司全成本測(cè)算文件歸檔保存報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目公司注冊(cè)資料營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工商代碼、稅務(wù)登記證等財(cái)務(wù)部、綜合管理部、項(xiàng)目公司文件歸檔保存報(bào)批報(bào)建6

23、.流程要素流程目標(biāo)：規(guī)范城市價(jià)值評(píng)估工作，為區(qū)域擴(kuò)張及投資決策提供依據(jù)，保證項(xiàng)目投資決策與公司戰(zhàn)略的匹配性，避免投資隨意和投資方向模糊。6.2.流程主導(dǎo)部門(mén)：拓展部7.適用范圍適用于公司目標(biāo)城市（已進(jìn)入和擬進(jìn)入城市）的投資等級(jí)及優(yōu)先級(jí)評(píng)價(jià)，以及目標(biāo)區(qū)域信息收集及定期上報(bào)。8.術(shù)語(yǔ)定義8.1.無(wú)9.職責(zé)權(quán)限9.1.投資發(fā)展部負(fù)責(zé)建立城市指標(biāo)評(píng)價(jià)體系及項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系；9.2.拓展部負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域信息初步收集整理，提交目標(biāo)區(qū)域投資建議；負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域城市發(fā)展及土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤、監(jiān)控，定期編制提交房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)報(bào)及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)。9.3.營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期跟蹤、監(jiān)控，定期編制提交目

24、標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)。9.4.品控部負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品長(zhǎng)期跟蹤、監(jiān)控，定期修訂完善目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品信息庫(kù)。9.5.成本部負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域建安成本長(zhǎng)期跟蹤、監(jiān)控，定期修訂完善目標(biāo)區(qū)域成本信息庫(kù)。10.關(guān)鍵活動(dòng)10.1.城市投資評(píng)價(jià)體系：一、趨勢(shì)預(yù)測(cè)定指標(biāo)預(yù)測(cè)主1新開(kāi)工面積/施工面積指標(biāo)2施工面積/銷(xiāo)售面積3施工面積/竣工面積4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額6房?jī)r(jià)收入比7投資性購(gòu)買(mǎi)所占比例（及外地人購(gòu)買(mǎi)所占比例）8新增住宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積9商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅預(yù)測(cè)次指標(biāo)1新建商品住宅空置率2租金/價(jià)格比3商品住宅價(jià)格增幅/（人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額）增

25、幅4商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額6個(gè)人購(gòu)房信貸比二、趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征（一、二、二產(chǎn)業(yè)比重）2民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率）3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平（知名品牌開(kāi)發(fā)商的數(shù)量等）4未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目5房地產(chǎn)政朿導(dǎo)向（拆遷政朿、土地政朿、消費(fèi)政朿）6重大城市活動(dòng)（奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等）7重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)三、運(yùn)作可行性指標(biāo)1市場(chǎng)規(guī)模城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度GDP總量及增幅商品住宅年銷(xiāo)售量商品住宅年銷(xiāo)售額2土地機(jī)會(huì)（國(guó)土局未來(lái)幾年的推地計(jì)劃、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、地價(jià)水平）3政府配合效率投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織制定城市指標(biāo)評(píng)

26、價(jià)體系及項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，為進(jìn)入城市及項(xiàng)目投資決策等工作提供依據(jù)，城市投資等級(jí)評(píng)價(jià)體系，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)公司審議審批。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)劃要求，拓展部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)區(qū)域城市進(jìn)行考察，收集信息包括但不限于上述指標(biāo)，城市投資等級(jí)評(píng)價(jià)采用綜合評(píng)價(jià)方式，即匯總上述數(shù)據(jù)、綜合分析后得出評(píng)價(jià)等級(jí)。拓展部根據(jù)考察信息及評(píng)價(jià)等級(jí)，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、城市、片區(qū)等目標(biāo)區(qū)域研究信息，通過(guò)主管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后，由拓展部牽頭，組織、協(xié)調(diào)各職能部門(mén)進(jìn)行目標(biāo)城市深入研究，主要職能分工如下：拓展部負(fù)責(zé)對(duì)選定城市發(fā)展、土地市場(chǎng)持續(xù)跟蹤調(diào)研，關(guān)注重點(diǎn)城市的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、規(guī)劃動(dòng)向、新區(qū)發(fā)展等宏觀

27、層面信息，土地市場(chǎng)信息，以及其他開(kāi)發(fā)商拿地信息等，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)報(bào)及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)。營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，包括城市房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r、片區(qū)市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品、價(jià)格、客戶(hù)等方面信息，以及重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤等，形成目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)（營(yíng)銷(xiāo)），拓展部提供協(xié)助。品控部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)城市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，進(jìn)行城市產(chǎn)品水平與競(jìng)爭(zhēng)力分析，形成目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品信息庫(kù)，拓展部提供協(xié)助。成本部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域成本信息庫(kù)，拓展部提供協(xié)助。10.5.目標(biāo)區(qū)域信息跟蹤、收集應(yīng)作為各職能部門(mén)的日常工作持續(xù)進(jìn)行，各城市投資評(píng)價(jià)每年初必須集

28、中更新一次，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)拓展部提供信息支持。過(guò)程中可視情況每半年進(jìn)行調(diào)整或根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，以此為修正投資方向和土地儲(chǔ)備規(guī)劃的依據(jù)，并對(duì)目標(biāo)城市的具體項(xiàng)目可行性研究提供數(shù)據(jù)支持，具體操作依照項(xiàng)目拓展管理程序的要求執(zhí)行。10.6.城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)10.6.1.新開(kāi)工面積/施工面積指標(biāo)意義：該指標(biāo)也稱(chēng)開(kāi)復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開(kāi)工面積反映1到2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2到3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開(kāi)工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。該比值的異常變化，結(jié)合近年來(lái)新開(kāi)工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積/銷(xiāo)售面積比值的變化趨勢(shì)。20XX20XX20

29、XX20XX20XX商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅施工面積新開(kāi)工面積/施工面積10.6.2.施工面積/銷(xiāo)售面積指標(biāo)意義：施工面積反映了1到2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷(xiāo)售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年度的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性作用。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅施工面積商品住宅銷(xiāo)售面積施工面積/銷(xiāo)售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)；2.在此需提供城市90平米以下住宅各年施工面積、銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)。10.6.3.施工面積/竣工面積指標(biāo)意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場(chǎng)供求是否平衡發(fā)展，從一個(gè)

30、側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積10.6.4.預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積指標(biāo)意義：即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率10.6.5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額指標(biāo)意義：此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)性指標(biāo)。20XX20XX20XX20XX20XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額10.6.6.新增住

31、宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積指標(biāo)意義：此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時(shí)，提示開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量增加。20XX20XX20XX20XX20XX新增住宅用地可建面積商品住宅新開(kāi)工面積比值10.6.7.商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房?jī)r(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲的空間的大小以及購(gòu)房者價(jià)格承受能力的消長(zhǎng)。一般而言，將實(shí)際利率值作為房?jī)r(jià)漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒(méi)有效益；但是房?jī)r(jià)上漲也不能過(guò)快，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與GDP的增幅或收入的增幅相接近。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（

32、建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均GDP增幅比值10.6.8.投資性購(gòu)買(mǎi)所占的比例指標(biāo)意義：投資性購(gòu)買(mǎi)所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。在一個(gè)價(jià)格平穩(wěn)的市場(chǎng)中，以居住為目的的購(gòu)房者居多或長(zhǎng)期投資為主，這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗市場(chǎng)波動(dòng)能力較強(qiáng)，而在一個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)的快速上漲刺激了投機(jī)者的增加，以短期獲利為目的的投機(jī)行為反過(guò)來(lái)又會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上揚(yáng)速度。把購(gòu)房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個(gè)市場(chǎng)是否健康理性，國(guó)際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為20%。20XX20XX20XX20XX20XX投資性購(gòu)買(mǎi)所占的比例外地人購(gòu)房比例10.6.9.房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行縱向比

33、較可以發(fā)現(xiàn)近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)的匹配程度；將各城市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行橫向比較可以反映各城市的房?jī)r(jià)透支程度和未來(lái)增長(zhǎng)空間的相對(duì)大小。20XX20XX20XX20XX20XX房?jī)r(jià)收入比10.6.10.新建商品住宅空置率指標(biāo)意義：空置率是用截止到報(bào)告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。主要是反映報(bào)告期當(dāng)期（某年）商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況。空置率過(guò)高過(guò)低既表示市場(chǎng)的過(guò)冷過(guò)熱，又將引發(fā)商品住宅價(jià)格的波動(dòng)。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅空置面積（空置一年以上）近二年新建商品房竣工面積新建商品住宅空置率（%）10.6.1

34、1.租金/價(jià)格比指標(biāo)意義：主要反映買(mǎi)房租房的成本差，從側(cè)面反映房?jī)r(jià)水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷(xiāo)售總價(jià)租金/價(jià)格10.6.12.商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅指標(biāo)意義：主要反映歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入的增長(zhǎng)是否匹配。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比值10.6.13.商品住宅價(jià)格增幅/（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)可以對(duì)“商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄

35、余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此用這一指標(biāo)來(lái)輔助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。20XX20XX20XX20XX20XX商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值10.6.14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額指標(biāo)意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過(guò)高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會(huì)過(guò)度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。20XX20XX20XX20XX20XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值10.6.15.個(gè)人購(gòu)房信貸比指標(biāo)意義：該指標(biāo)一方面反映了個(gè)人購(gòu)房的現(xiàn)時(shí)支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個(gè)人對(duì)預(yù)期收入水平增加和未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。過(guò)低表示市場(chǎng)信心不足，過(guò)高則表示市場(chǎng)過(guò)熱，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。20XX20XX20XX20XX20XX新增住房個(gè)人貸款額商品住宅銷(xiāo)售額+存量住宅買(mǎi)賣(mài)金額個(gè)人購(gòu)房信貸比10.7.市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)10.7.1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要介紹歷年三大產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè)/行業(yè)的發(fā)展趨向。10.7.2.民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r