物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)

1、物業(yè)管理流程與各步驟管理關(guān)鍵點(diǎn)物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第1頁輸入輸出流程定義一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出相互關(guān)聯(lián)或相互作用活動輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出組織內(nèi)部流程組成了一個系統(tǒng)流程網(wǎng)絡(luò)或體系物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第2頁抓 住 主 線物業(yè)管理是經(jīng)過對物管理實(shí)現(xiàn)對人有償服務(wù)全部操作運(yùn)行在 軌跡上法律服務(wù)物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第3頁物業(yè)管理定義按照服務(wù)協(xié)議約定對房屋建筑對配套設(shè)施設(shè)備對相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第4頁屋面屋架吊頂墻面欄桿門窗樓地面基礎(chǔ)地基房屋建筑物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第5頁水-給水、排

2、水、消防用水衛(wèi)-衛(wèi)生設(shè)備電-電氣設(shè)備、電梯設(shè)備暖-暖氣設(shè)備氣-燃?xì)庠O(shè)備配套設(shè)施設(shè)備物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第6頁相關(guān)場地：綠地、道路、停車場區(qū)域內(nèi)秩序、環(huán)境秩序：安全保衛(wèi)、消防、車輛環(huán)境：污染防治、保潔、綠化物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第7頁人：業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位人：房地局、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、環(huán)衛(wèi)、園林、街道辦事處、居委會人：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視物：房屋建筑、從屬設(shè)備、相關(guān)場地錢：服務(wù)費(fèi)、維修資金、代收代交代管費(fèi)、雙方約定費(fèi)用物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第8頁什么是關(guān)鍵流程？對戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)直接產(chǎn)生影響產(chǎn)生價(jià)值增值過程跨部門運(yùn)作主流程對

3、用戶滿意度有主要影響績效低下及微弱步驟組織關(guān)鍵競爭力關(guān)鍵流程特征物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第9頁早期介入期物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第10頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)內(nèi) 容時間/頻率備 注特約服務(wù)項(xiàng)目調(diào)研按照與開發(fā)商協(xié)議約定確定特約服務(wù)項(xiàng)目依據(jù)發(fā)展商要求 1、結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際需求；2、準(zhǔn)確掌握物價(jià)局相關(guān)政策。提供特約服務(wù)按照與開發(fā)商協(xié)議約定 1、結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際需求；2、準(zhǔn)確掌握物價(jià)局相關(guān)政策。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第11頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)算編制入伙前第9周 按企業(yè)預(yù)算管理程序執(zhí)行。入住培訓(xùn)資料編制入伙前第5周 1、管理處提出需求；2、企業(yè)人力資源部配合編制；3、企業(yè)

4、責(zé)任人審批。入伙流程演練入伙前第1周 1、確定本管理處參加人員及其它管理處借調(diào)職員名單；2、制訂流程演練程序。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第12頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 與開發(fā)商費(fèi)用結(jié)算（水、電、氣、前期介入費(fèi)、創(chuàng)辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)用等）入伙前第4、8、12周 管理處入住裝修期各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至物價(jià)局立案入伙前第5周物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第13頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 外委業(yè)務(wù)（保安、保潔、消殺、垃圾清運(yùn)等）分包協(xié)議簽定入伙前第2周1、立項(xiàng)；2、公開招投標(biāo)；3、確認(rèn)分包方；4、協(xié)議評審；5、協(xié)議簽定。 管理用房（客戶中心、辦公室、宿舍、食堂等）位置及面積確實(shí)定入伙前第10周參考深圳經(jīng)濟(jì)

5、特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第52條內(nèi)容執(zhí)行。 管理用房（客戶中心、辦公室、宿舍、食堂等）交付使用入伙前第4周交付驗(yàn)收。 物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第14頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)識系統(tǒng)方案確定入伙前第10周標(biāo)識系統(tǒng)制作招標(biāo)入伙前第8周標(biāo)識系統(tǒng)現(xiàn)場安裝入伙前第2周物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第15頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)入住場景布置入伙前第1周依據(jù)開發(fā)商要求制訂方案。開通網(wǎng)線，安裝各項(xiàng)管理軟件入伙前第3周制訂答客問 入伙前第4周 內(nèi)容須函蓋小區(qū)基本信息，周圍相關(guān)配套設(shè)施、公共信息等資料，力爭準(zhǔn)確為業(yè)主提供服務(wù)。制訂公共關(guān)系溝通匯報(bào) 入伙前第4、8、12周 1、依據(jù)公共關(guān)系清單；2、每個月1次。物

6、業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第16頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 制訂房屋裝修審批關(guān)鍵點(diǎn)入伙前第8周1、管理處編制，提交分企業(yè)審批；2、審批后同意執(zhí)行。 制訂項(xiàng)目入住管理方案（入住期安全管理方案、入住期經(jīng)營攤點(diǎn)管理方案、入住期突發(fā)事件處理方案、入住期車輛管理方案、入住期裝修垃圾清運(yùn)方案、入住期成品保護(hù)方案）入伙前第6周1、管理處編制；2、分企業(yè)組織評審；3、同意后實(shí)施。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第17頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)幫助發(fā)放入住通知入伙前第3周 依據(jù)開發(fā)商要求開展該項(xiàng)工作。 制訂外部公共關(guān)系聯(lián)絡(luò)表入伙前第11周 1、管理處編制，報(bào)企業(yè)立案； 2、每個月更新1次。制訂關(guān)鍵客戶清單入伙前

7、第7周 1、管理處編制，報(bào)企業(yè)立案； 2、每個月更新1次。易損建筑材料備料入伙前第2周 1、制訂材料清單； 2、采購。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第18頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 承接查驗(yàn)計(jì)劃及表格編制入伙前第9周 管理處編制后報(bào)企業(yè)審批及立案 組織驗(yàn)收（視開發(fā)商詳細(xì)情況確定時間）入伙前第5-8周 視開發(fā)商詳細(xì)情況確定時間 工程遺留問題跟蹤入伙前第1-4周 1、制訂工程遺留問題臺帳；2、每七天須對進(jìn)展進(jìn)行跟進(jìn)；3、管理處層面無法處理應(yīng)提請企業(yè)幫助處理。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第19頁早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 建立設(shè)備設(shè)施檔案、公共水電清單入伙前第5周 制訂業(yè)主提前進(jìn)場裝修方案（如需要，

8、則依據(jù)開發(fā)商通知）入伙前第9周 1、了解開發(fā)商意愿； 2、管理處編制； 3、報(bào)企業(yè)審批及立案。 完成與開發(fā)商水、 電、氣過戶手續(xù)入伙前第2周 視開發(fā)商詳細(xì)情況確定時間。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第20頁入住期物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第21頁入住期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 負(fù)責(zé)組織管理處人員按入伙手續(xù)辦理作業(yè)指導(dǎo)書要求進(jìn)行入伙前準(zhǔn)備工作入伙期 按入伙手續(xù)辦理作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。 負(fù)責(zé)組織管理處人員在入伙期做好對業(yè)主入伙手續(xù)辦理工作入伙期對職員培訓(xùn)工作物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第22頁入住期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 負(fù)責(zé)對業(yè)主申請裝修進(jìn)行審批入伙期 負(fù)責(zé)組織管理處人員對裝修過程進(jìn)行監(jiān)控入伙期 每日巡查，發(fā)覺不

9、合格項(xiàng)及時填發(fā)整改通知單。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第23頁入住期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理入伙期各類突發(fā)事件入伙期 1、制訂各類預(yù)案； 2、報(bào)企業(yè)審批立案； 3、預(yù)案培訓(xùn)； 4、預(yù)案演練； 5、預(yù)案更新（每六個月一次）。 負(fù)責(zé)與開發(fā)商進(jìn)行溝通入伙期 每個月1次，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第24頁正常管理期物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第25頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)人力資源 編制本小區(qū)主要危險(xiǎn)源管理方案并執(zhí)行 每年12月編制第二年，每個月檢驗(yàn)執(zhí)行情況 按健康安全危險(xiǎn)源評價(jià)作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。 結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況向企業(yè)人力資源部門提出用人需求每個月 依據(jù)本小區(qū)安全崗位設(shè)置制訂計(jì)劃

10、。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第26頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)人力資源 統(tǒng)計(jì)管理處職員月離職率并進(jìn)行分析每個月1次 統(tǒng)計(jì)管理處職員缺編率并進(jìn)行分析每個月1次 結(jié)合管理處年度績效目標(biāo)責(zé)任書對職員進(jìn)行績效考評每個月1次 1、職員薪酬定級評定； 2、每個月職員績效考評。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第27頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)人力資源 與全體職員進(jìn)行溝通 每個月1次 按照內(nèi)部溝通作業(yè)指導(dǎo)書 對管理處職員進(jìn)行培訓(xùn) 按年度培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行 負(fù)責(zé)管理處職員考勤 每日 組織管理職員早會 每日 組織職員活動 依據(jù)實(shí)際 情況物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第28頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)行政資源 配合企業(yè)開展管

11、理體系外部審核每年1次 按企業(yè)計(jì)劃開展執(zhí)行。 組織開展管理體系內(nèi)部審核每年1次 按企業(yè)計(jì)劃開展執(zhí)行。 對管理處檔案管理進(jìn)行督導(dǎo)每個月1次物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第29頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)行政資源 對管理處固定資產(chǎn)進(jìn)行管理 依據(jù)企業(yè)要求 提交固定資產(chǎn)臺帳至企業(yè)立案。 提交管理提案 依據(jù)企業(yè)要求 對管理處各類經(jīng)濟(jì)協(xié)議進(jìn)行擬訂、初審及歸檔管理每個月1次 提交協(xié)議臺帳至企業(yè)立案。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第30頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 編制管理處年度 物業(yè)管理方案每年1月 春節(jié)、“五一”、“十一”節(jié)前安全消防大檢驗(yàn)節(jié)前 夜間查崗每七天1次 晚11點(diǎn)以后。 處理日?？蛻敉对V日常

12、 須對管理處所接待全部客戶投訴進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第31頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 組織小區(qū)文化活動 按計(jì)劃 與關(guān)鍵客戶溝通每個月1次 與業(yè)主委員會組員溝通 每個月1次，業(yè)主委員會主任2次 組織開展年度客戶滿意指數(shù)測評每年1次 對各管理處須改進(jìn)事項(xiàng)進(jìn)行跟進(jìn)，制訂整改方案，對業(yè)主進(jìn)行100%回訪。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第32頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 組織建立、維護(hù)、更新客戶資料庫每個月1次 組織創(chuàng)優(yōu)工作開展按計(jì)劃 組織保優(yōu)工作開展按計(jì)劃 幫助業(yè)主委員會成立、換屆按計(jì)劃 編制重大環(huán)境原因管理方案并執(zhí)行 每年12月編制第二年，每個月檢驗(yàn)執(zhí)行情況 按環(huán)境原

13、因管理程序執(zhí)行。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第33頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 與轄區(qū)派出所溝通每個月1次 填寫社會公共關(guān)系溝通統(tǒng)計(jì)。 與小區(qū)工作站溝通每個月1次 填寫社會公共關(guān)系溝通統(tǒng)計(jì)。 與主要媒體進(jìn)行溝通 有重大、正負(fù)面事件發(fā)生時 與水務(wù)集團(tuán)、供電所、城管溝通 重大節(jié)日前及日常工作物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第34頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對物料供給商進(jìn)行評價(jià)6月、12月各1次 對主要服務(wù)供方進(jìn)行評審12月1次 外委工程立項(xiàng)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收管理 工程發(fā)生時 按外委工程作業(yè)指導(dǎo)書外委工程管理程序文件執(zhí)行。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第35頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流

14、程資源 管理處危機(jī)事件處理 有負(fù)面事件發(fā)生時 1、對業(yè)主溝通； 2、對相關(guān)政府部門溝通； 3、媒體負(fù)面報(bào)道消除。 對日常檢驗(yàn)不合格項(xiàng)給予不一樣類型指導(dǎo)每日物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第36頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)天面進(jìn)行現(xiàn)場檢驗(yàn)每日 1、依據(jù)各小區(qū)不一樣規(guī)模確定線路,確保每日必須巡查到天面,規(guī)模較大小區(qū)按照N個天面/日*X日模式進(jìn)行,每日最少確保對2個以上天面進(jìn)行巡查。 2、通往天面門是否上鎖，造成無法上到天面；天面地面是否完好無缺，隔熱層是否有損壞；是否有積水；是否有線亂接亂掛；地面是否整齊，有沒有垃圾；是否有“請勿攀爬”、“請勿高空拋物”溫馨提醒；各設(shè)施閥門是否完好，如

15、管道煤氣閥門等；各設(shè)施管道標(biāo)識是否清楚：管線、煤氣管、消防管線； 天面水池、水箱：水池、水箱周圍有沒有污染隱患；周圍有沒有顯著標(biāo)識；防避雷系統(tǒng)有沒有銹蝕；有沒有定時保養(yǎng)；統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；風(fēng)機(jī)有沒有定時保養(yǎng)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范； 電梯機(jī)房：電梯機(jī)房是否上鎖；機(jī)房內(nèi)是否整齊，有沒有灰塵；機(jī)房內(nèi)操作規(guī)程、應(yīng)急方法是否上墻；機(jī)房內(nèi)散熱風(fēng)扇是否完好；機(jī)房內(nèi)是否配置溫度計(jì)，溫度是否在正常范圍內(nèi)；機(jī)房內(nèi)是否配置應(yīng)急燈，是否能正常使用；機(jī)房內(nèi)對講電話是否能正常通話；電梯運(yùn)行統(tǒng)計(jì)是否完整、正確。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第37頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)全部走廊通道進(jìn)行檢驗(yàn)每日 1、依據(jù)各小區(qū)不一樣規(guī)

16、模確定線路,確保每日必須巡查到樓道,規(guī)模較大小區(qū)按照N個樓道/日*X日模式進(jìn)行,每日最少確保對2個以上樓道進(jìn)行巡查。 2、樓道內(nèi)地面、墻面、窗臺面、樓梯間、樓梯扶手是否整齊，有沒有灰塵；防火門是否能正常關(guān)閉，閉門器是否正常；防火門上有沒有灰塵； 公共照明：燈是否能亮；燈罩有沒有缺失，有沒有破損；開關(guān)是否正常； 消防栓：消防栓門是否處于關(guān)閉狀態(tài)；統(tǒng)計(jì)是否齊全；水帶、水槍頭、小錘、警鈴、水閥、玻璃是否齊全，完好無缺；消防栓上有沒有灰塵； 電井門、水表井門是否關(guān)閉；里面有沒有堆放雜物；玻璃窗、百葉窗是否整齊；消防疏散指示燈是否亮，燈罩有沒有缺失；消防安全指示、警示標(biāo)識、樓層標(biāo)識、房號標(biāo)識、樓層消防平

17、面圖等是否清楚、統(tǒng)一；風(fēng)機(jī)口鋁條有沒有缺失，有沒有灰塵；樓道內(nèi)有沒有堆房雜物，有沒有業(yè)主將自有物品放在走道上；樓道內(nèi)墻面有沒有張貼廣告牌及路向指示等；樓道內(nèi)天花有沒有缺失； 樓道內(nèi)各現(xiàn)場工作統(tǒng)計(jì)是否完整、正確：安管方面：巡查簽到表、值班統(tǒng)計(jì)表；環(huán)境方面：標(biāo)準(zhǔn)層現(xiàn)場工作統(tǒng)計(jì)；樓道內(nèi)垃圾箱擺放位置是否統(tǒng)一；樓道內(nèi)清潔用具是否隨意擺放；樓道內(nèi)現(xiàn)場作業(yè)人員有沒有按照要求著裝：包含秩序維護(hù)員、清潔工；是否有亂拉電線現(xiàn)象物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第38頁消火栓物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第39頁 水帶水槍物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第40頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對電梯轎廂進(jìn)行檢驗(yàn)每日 1、

18、各小區(qū)全部電梯轎廂每日必須巡查1次。 2、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證是否在使用期內(nèi)；轎廂內(nèi)是否整齊，地面有沒有垃圾；各面是否整齊、光亮；有沒有燈不亮；風(fēng)扇是否正常使用；用物品擋住探照頭，控制中心有沒有反應(yīng)；按轎廂內(nèi)警鈴，控制中心有沒有反應(yīng)；轎廂內(nèi)有沒有張貼廣告、通知等。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第41頁層站層門 轎廂物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第42頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對大堂進(jìn)行檢驗(yàn)每日 1、各小區(qū)大堂每日必須巡查1次。2、電梯口有沒有亂張貼廣告、通告等；電梯口有沒有亂張貼廣告、通告等；電梯口管理處公告欄里面有沒有失效通知，管理處通知有沒有蓋章；電梯廳門是否整齊、光亮；公共防盜

19、門是否完好，能否正常使用；業(yè)主信報(bào)箱有沒有箱門打開；信報(bào)箱上有沒有灰塵； 大堂安全崗：環(huán)境是否整齊，有沒有堆放雜物；是否對外來人員進(jìn)行盤查、登記；大堂崗秩序維護(hù)員是否按照要求著裝；大堂崗現(xiàn)場工作統(tǒng)計(jì)、來訪記錄表、值班統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)填寫是否規(guī)范；門禁系統(tǒng)能否正常使用；有沒有定時保養(yǎng)；統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；對講系統(tǒng)能否正常使用；有沒有定時保養(yǎng)；統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第43頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對水泵房進(jìn)行檢驗(yàn) 每日 房內(nèi)環(huán)境是否整齊，有沒有雜物、灰塵，老鼠、蟲害； 操作規(guī)程是否上墻且為有效版本； 設(shè)備工作是否正常、閥門管道、盤根有沒有跑、冒、滴、漏； 設(shè)備有沒有顯著銹蝕；房

20、內(nèi)有沒有積水、浸泡發(fā)生； 高、中、低區(qū)生活水泵標(biāo)識，操作標(biāo)識是否顯著； 是否定時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，水泵運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表是否規(guī)范； 滅火器是否符合要求。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第44頁變頻調(diào)速泵物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第45頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對發(fā)電機(jī)房進(jìn)行檢驗(yàn)每日 房內(nèi)環(huán)境是否整齊，有沒有雜物、灰塵，無鼠、蟲害； 操作規(guī)程是否上墻且為有效版本； 備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)能否隨時正常啟用； 開啟時有沒有異響或開啟喘震、開啟失效； 運(yùn)行中有沒有異響或漏煙、漏油和其它情況； 轉(zhuǎn)速、油壓、水溫、電池充電電壓、輸出電壓、頻率等是否在正常范圍內(nèi)； 是否定時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范； 滅火器是否符合要求；應(yīng)

21、急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第46頁發(fā)電機(jī)物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第47頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對柴油機(jī)房進(jìn)行檢驗(yàn)每日 是否和發(fā)電機(jī)房絕緣隔開；機(jī)油是否加足；是否有滲漏；是否定時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；滅火器是否符合要求；應(yīng)急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第48頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對低壓配電房進(jìn)行檢驗(yàn)每日 房內(nèi)環(huán)境是否整齊，有沒有雜物、積水、灰塵，無鼠、蟲害；操作規(guī)程是否上墻且為有效版本；聽變壓器聲音是否正常，應(yīng)發(fā)出連續(xù)均勻“嗡嗡”聲，沒有機(jī)械震動聲和放電聲等異常聲音；變壓器外殼有否變形和銹蝕；變壓器高低壓側(cè)電纜頭和母排搭接頭是否有發(fā)

22、燒、變色、發(fā)生異味；配電柜、控制柜運(yùn)行部分參數(shù)是否在額定值范圍內(nèi)；是否定時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；滅火器是否符合要求；應(yīng)急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第49頁變壓器物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第50頁高壓柜 低壓柜物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第51頁控制柜物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第52頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對中央空調(diào)房進(jìn)行檢驗(yàn)每日房內(nèi)環(huán)境是否整齊，有沒有雜物、積水、灰塵，無鼠、蟲害；操作規(guī)程是否上墻且為有效版本；抽查部分運(yùn)行參數(shù)如電流表、電壓表等指示是否在額定值范圍內(nèi)；是否定時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；滅火器是否符合要求；應(yīng)急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要

23、點(diǎn)第53頁冷水機(jī)組（空調(diào)主機(jī)）物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第54頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)地面道路情況進(jìn)行檢驗(yàn)每日 是否完好，有沒有破損； 有沒有積水；有沒有地磚松動，是否存在安全隱患；是否整齊，有沒有垃圾；地面現(xiàn)場工作統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；路燈、草坪燈有沒有不亮，有沒有缺燈罩。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第55頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)園藝進(jìn)行檢驗(yàn)每日綠化帶有沒有大面積黃土裸露；綠化帶里面有沒有顯著垃圾；喬灌木、綠籬、花卉等有沒有顯著缺株、少株、死株現(xiàn)象；喬灌木、綠籬、花卉有沒有顯著病蟲害現(xiàn)象；綠籬有沒有顯著長時間沒有修剪；綠化澆水是否有些人在現(xiàn)場監(jiān)控，有沒有亂費(fèi)

24、水現(xiàn)象；園藝現(xiàn)場工作統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第56頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)宣傳欄進(jìn)行檢驗(yàn)每日 宣傳欄里面內(nèi)容是否在使用期內(nèi)；版面是否清楚。 對小區(qū)綠化標(biāo)識牌、交通指示牌等檢驗(yàn)每日 是否顯著、統(tǒng)一； 有沒有破損。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第57頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)娛樂設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn) 每日 現(xiàn)場有沒有安全操作提醒牌，有沒有操作規(guī)程提醒；設(shè)施有沒有破損，是否存在安全隱患；有沒有定時保養(yǎng)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第58頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)垃圾（池）箱、垃圾車、垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行檢驗(yàn)每日 垃圾箱有沒有破損

25、，有沒有箱門打開；垃圾中轉(zhuǎn)站清潔用具是否擺放整齊；現(xiàn)場有沒有垃圾隨地堆放現(xiàn)象。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第59頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對小區(qū)地面車輛停放進(jìn)行檢驗(yàn)每日 地面停車場有沒有車輛亂停亂放現(xiàn)象；有沒有車輛占用消防通道、行駛通道；自行車棚、摩托車棚里面車輛是否停放整齊。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第60頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 房屋外觀是否完好、整齊，外墻面磚、大理石、涂料等裝飾材料有沒有脫落、污跡；每日 室外招牌、廣告牌、霓虹燈有沒有安全隱患；每日 外墻面是否掛有橫幅、廣告語；業(yè)主陽臺及窗臺上是否放置存在安全隱患物品；每日物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第61頁正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對車場出入口進(jìn)行檢驗(yàn)每日 現(xiàn)場有沒有塞車現(xiàn)象；智能化停車場系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)：擋車桿起落是否正常；能否自動和手動開閘；攝像照明及圖片存取是否正常；車場收費(fèi)系統(tǒng)是否正常；智能化停車場系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)有沒有定時保養(yǎng)；保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；崗