溫泉度假小鎮(zhèn)總體策劃及概念性規(guī)劃方案教材

1、 重慶箱根溫泉投資顧問有限公司2011年05月 最終成果匯報國大集團(tuán)西柏坡國御溫泉度假小鎮(zhèn)總體策劃及概念性規(guī)劃1總體策劃篇一、項目區(qū)位關(guān)系分析二、項目資源認(rèn)知分析三、市場分析四、項目SWOT分析五、規(guī)劃設(shè)計理念 六、項目發(fā)展定位七、項目產(chǎn)品定位八、項目的核心賣點和營銷口號建議九、項目的運營模式建議概念性規(guī)劃篇一、主要規(guī)劃圖二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及投資估算目 錄contents23一、項目區(qū)位關(guān)系分析Location Analysis 項目區(qū)位關(guān)系分析“大西柏坡”的建設(shè)，為項目提供了良好的開發(fā)環(huán)境和周邊關(guān)系，尤其是與其他溫泉旅游項目和紅色旅游項目，在共同打造溫泉旅游集群、做強(qiáng)做大西柏坡旅游、提升區(qū)

2、域經(jīng)濟(jì)價值等方面存在緊密的互補(bǔ)互動關(guān)系。項目位于溫塘鎮(zhèn)東部，毗鄰著名紅色革命圣地西柏坡鎮(zhèn)，距平山縣城20公里，距石家莊市區(qū)60公里，處在石家莊市1小時交通圈上。預(yù)計2011年下半年，西柏坡高速公路將建成通車，屆時， 40分鐘即可到達(dá)石家莊市，三個小時車程可輻射北京、天津、太原、鄭州以及濟(jì)南等市場。5二、項目資源認(rèn)知分析Resource Analysis6項目資源認(rèn)知分析項目基地主要為山地、丘陵和溝壑，自然旅游資源和歷史文化資源匱乏，與休閑度假目的地需求的優(yōu)美景觀和文化氛圍相差甚遠(yuǎn)。視點B視點AA視點接片B視點接片7溫塘鎮(zhèn)溫泉資源豐富，溫泉療養(yǎng)效果較佳，溫泉歷史文化源遠(yuǎn)流長，必須是項目的基礎(chǔ)資源

3、和關(guān)鍵資源（溫泉日可使用量和出水溫度暫時不清楚）。但在溫塘鎮(zhèn)地區(qū)，溫泉資源是共有資源，不具備唯一性和獨特性，特色不夠鮮明。平山溫塘鎮(zhèn)溫泉的水溫高達(dá)6090，含有氟、鉀、錋、鈣、硫磺等30多種礦物質(zhì)和微量元素，屬高熱弱堿性氯化物硫酸鹽泉，醫(yī)療價值極高，尤其對皮膚病、風(fēng)濕、類風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎、高血壓、運動外傷等療效最為顯著。在溫泉泉眼邊上修有一座漢武廟（溫泉寺）。相傳漢武帝患疾患，久治不愈，夜夢神人指點，說有溫泉水能療此疾，乃四方尋覓。尋到平山溫塘河，浴于溫泉，其病豁然痊愈，后建溫泉寺于此。項目的發(fā)展定位、開發(fā)規(guī)模等戰(zhàn)略決策與溫泉日可使用量和出水溫度有直接的關(guān)系。8紅色文化是西柏坡的品牌資源，是大西柏

4、坡發(fā)展的核心主題。但是，紅色主題蘊含的文化內(nèi)涵與溫泉文化所傳達(dá)的健康與休閑理念難以融合，紅色文化觀光和溫泉養(yǎng)生度假只能是旅游功能上的有機(jī)補(bǔ)充關(guān)系，是大西柏坡旅游概念上的兩項重要體驗內(nèi)容，應(yīng)該在空間上相互獨立。9因此，在依托溫泉文化資源基礎(chǔ)上，本項目需要創(chuàng)造具有獨特性和唯一性的文化，才能在溫塘溫泉市場競爭中彰顯特色，后來居上。國內(nèi)外的溫泉文化：日本的湯治文化、歐美的水療SPA文化、東方的溫泉養(yǎng)生文化等；地域特色文化：需要從溫塘、平山乃至河北的歷史文脈中去發(fā)掘和提煉。中國傳統(tǒng)特色文化：養(yǎng)生文化、飲食文化等。10三、市場分析Market Analysis11（一）國際、國內(nèi)及京津冀地區(qū)溫泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展總

5、體概述1. 國際溫泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體概述國際溫泉旅游產(chǎn)業(yè)在地理空間上形成“歐洲、亞洲和北美 ”三大產(chǎn)業(yè)分布格局。三大產(chǎn)業(yè)板塊：歐洲、亞洲和美洲歐洲板塊亞洲板塊北美洲板塊12兩種主流溫泉文化：歐美水療SPA文化、日本湯治文化歐美水療SPA文化：由以醫(yī)學(xué)科學(xué)為基礎(chǔ)、以德國水療為代表的溫泉水療和傳統(tǒng)溫泉療養(yǎng)文化逐步發(fā)展形成，同時又融入了現(xiàn)代時尚的休閑文化，關(guān)注溫泉的療效，重視溫泉的健康療養(yǎng)作用。日本湯治文化：是日本人對溫泉（湯）對人體疾患的治療作用的信仰和沐浴方法的總和；同時也是一種融合世界各地先進(jìn)溫泉文化，不斷創(chuàng)新和發(fā)展的溫泉文化體系。中國特色的溫泉養(yǎng)生文化方興未艾。13“國民溫泉保養(yǎng)地”是最先進(jìn)、最

6、科學(xué)、最有生命力的現(xiàn)代溫泉養(yǎng)生（療養(yǎng)）體系。國民溫泉保養(yǎng)地（Bade）是19世紀(jì)末，德國政府為提高國民健康水平而提出的概念，其主要做法是：按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，在德國眾多溫泉區(qū)中挑選一批具備資源和設(shè)施條件的溫泉地或溫泉小鎮(zhèn)，打造“國民溫泉保養(yǎng)地”，并提供一定的醫(yī)療福利政策支持。經(jīng)過一百多年的持續(xù)發(fā)展和完善，迄今德國及歐洲其他國家已有上百個國民溫泉保養(yǎng)地。日本政府自上世紀(jì)70年開始引進(jìn)和大力推廣國民溫泉保養(yǎng)地，現(xiàn)已建立91個。14國民溫泉保養(yǎng)地的內(nèi)涵可以概括為“溫泉三養(yǎng)”，分別代表溫泉養(yǎng)生的三大功效和三個層面。國民溫泉保養(yǎng)地應(yīng)該具備的10大條件和功能。序號條件和功能1優(yōu)質(zhì)豐沛的醫(yī)療型溫泉資源；2優(yōu)美的

7、自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、宜人的氣候條件；3優(yōu)質(zhì)天然礦泉水及健康食品（尤其是有機(jī)食品）；4高爾夫球場、自行車道和森林游步道等運動康體設(shè)施；5溫泉浴場、溫泉水療館、足湯等溫泉體驗設(shè)施，以及溫泉街、溫泉廣場、溫泉博物館等文化及公共活動設(shè)施；6高水平的醫(yī)療保健設(shè)施及專業(yè)溫泉醫(yī)師和技師；7各種檔次、各種類型的酒店、度假村、客棧和露營地等接待設(shè)施；8周邊自然和人文景觀景點；9好客友善的當(dāng)?shù)鼐用瘢?0便利的交通條件、良好的基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是衛(wèi)生和安全設(shè)施。保養(yǎng)休養(yǎng)療養(yǎng)治療疾病、恢復(fù)健康放松身體、愉悅心情預(yù)防疾病、延年益壽15溫泉小鎮(zhèn)是溫泉旅游產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和創(chuàng)立國民溫泉保養(yǎng)地的最佳載體。溫泉小鎮(zhèn)的定義：國際權(quán)

8、威電子辭典 Wikipedia 定義：溫泉小鎮(zhèn)（Spa Town）系指有天然溫泉或礦泉出露，可供人們進(jìn)行溫泉和礦泉水療（包括沐浴、浴療和飲療等），以達(dá)到保健康復(fù)目的的地方或城鎮(zhèn)。權(quán)威英語電子英語辭典定義：溫泉小鎮(zhèn)（Spa Town）是擁有據(jù)稱能治愈疾病和恢復(fù)健康功效的泉水的小鎮(zhèn)；溫泉小鎮(zhèn)提供的水療項目主要包括利用天然泉水進(jìn)行飲用和泡浴。意大利蒙特卡蒂尼德國巴登巴登日本箱根16溫泉小鎮(zhèn)的主要功能：集旅游、工作和生活功能于一體的魅力生活方式平臺綜合平衡溫泉旅游四季全天候經(jīng)營的最佳解決方案1溫泉旅游/溫泉度假/溫泉旅居復(fù)合發(fā)展的綜合載體23溫泉文化孕育、發(fā)展和傳承的肥沃土壤。4卡羅維發(fā)利karlov

9、y vary法國依云17一般的空間布局模式 豐沛的溫泉資源 優(yōu)美的景觀環(huán)境 多彩的風(fēng)情街區(qū) 特色的建筑群落 友善的原住居民 各種類型的溫泉產(chǎn)品 各種檔次的酒店群 多樣的旅游休閑配套設(shè)施 地域文化濃厚的工藝品和溫泉商品 精彩動人的民間故事和傳說主要功能構(gòu)成要素182. 國內(nèi)溫泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體概述資源狀況：全國探明溫泉資源約有4000多處，從某種意義上講，在全國范圍內(nèi)，溫泉地?zé)豳Y源并非稀缺資源。中國是世界上溫泉地?zé)豳Y源最豐富的國家。根據(jù)各方面資料統(tǒng)計分析，目前中國已發(fā)現(xiàn)的溫泉地?zé)狳c(包括天然出露和人工揭露)有4000余處，主要集中在云南、西藏、廣東、福建、臺灣、重慶、海南、江西等地區(qū)。云南省資源儲量

10、最高，共有1240處；西藏排列第二，共有600多處。19發(fā)展歷程：歷經(jīng)十二年的開發(fā)歷程，中國溫泉產(chǎn)業(yè)開始由單一發(fā)展模式向多元發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，進(jìn)入?yún)^(qū)域板塊競合發(fā)展時代。珠海御溫泉開業(yè)以御溫泉為代表的廣東溫泉旅游板塊引領(lǐng)中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的由南向北，由東向西迅猛發(fā)展。中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式由以單純的經(jīng)營性開發(fā)模式為主向溫泉+地產(chǎn)結(jié)合的開發(fā)模式為主轉(zhuǎn)變。 近年來新興開發(fā)的溫泉項目，仍有約70%的項目均帶有地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。199720012009廣東恩平金山溫泉開業(yè)中國溫泉由國有療養(yǎng)院時代向商業(yè)化市場化的溫泉旅游時代轉(zhuǎn)型。廈門日月谷、云南柏聯(lián)SPA等一批新型態(tài)溫泉項目的陸續(xù)涌現(xiàn)開啟了中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)多元

11、化發(fā)展的新階段。2012199820042006溫泉養(yǎng)生概念提出，溫泉開發(fā)逐步回歸至溫泉的核心價值，有特色的中國溫泉文化開始復(fù)興。重慶、福州和天津三市同時被國土資源部授予“中國溫泉之都”中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了區(qū)域產(chǎn)業(yè)板塊競合發(fā)展時代。201020發(fā)展現(xiàn)狀：全國范圍約有1000多家經(jīng)營性溫泉旅游項目，在空間上可以劃分為八大產(chǎn)業(yè)板塊，在形態(tài)上可劃分為十種主要的產(chǎn)品類型。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)大致可劃分為七大區(qū)域板塊，大約1000余家業(yè)者。如果加上臺灣，則是八大區(qū)域板塊（臺灣有22個溫泉區(qū)，741家業(yè)者）。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2009年全國（不含臺灣地區(qū)）的溫泉企業(yè)總接待人數(shù)約3,0

12、00萬人次，整個產(chǎn)業(yè)鏈的價值約600多億元。21主要的十大產(chǎn)品類型：休閑養(yǎng)生復(fù)合型；歡樂動感型；會議休閑型；溫泉SPA型；都市休閑型；療養(yǎng)型（醫(yī)療康復(fù)型）；主題公園型；生態(tài)野奢型； 旅游房地產(chǎn)型；農(nóng)業(yè)觀光復(fù)合型。十大產(chǎn)品類型22發(fā)展趨勢：由溫泉旅游向溫泉旅游溫泉養(yǎng)生復(fù)合發(fā)展轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，溫泉養(yǎng)生已成為產(chǎn)學(xué)研一致確認(rèn)的未來中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流和方向。保守估計，未來10年內(nèi)，中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)將步入高速發(fā)展期并逐漸成熟，全國經(jīng)營性項目將達(dá)到2,000家以上。23由于各地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平存在差異，全國的溫泉開發(fā)呈現(xiàn)出主要的十大發(fā)展趨勢：開始回歸溫泉的核心價值健康養(yǎng)生；由注重開發(fā)“大而全”的項目，向

13、同時發(fā)展“小而精”的項目轉(zhuǎn)變，溫泉開發(fā)載體日益多元化；由泡浴休閑型向綜合性、全功能、一站式的溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展；由單一的“溫泉旅游”概念，向“溫泉旅游”、“溫泉度假”和“溫泉療養(yǎng)”復(fù)合發(fā)展的集合概念轉(zhuǎn)變；溫泉產(chǎn)品組合設(shè)計由單純泡浴休閑設(shè)計，向“游程設(shè)計”向“療程設(shè)計”轉(zhuǎn)變，由“一日游（日規(guī)型）向多日游、度假游和療養(yǎng)轉(zhuǎn)變；客源市場細(xì)分化、小眾化，產(chǎn)品規(guī)劃特色化、個性化、主題化；區(qū)域競爭集群化，產(chǎn)業(yè)鏈競爭日趨激烈；企業(yè)競爭品牌化、連鎖化、國際化；中國特色和地域特色的溫泉文化復(fù)興與創(chuàng)新發(fā)展； “綠色設(shè)計”和“低碳經(jīng)濟(jì)”成為溫泉項目開發(fā)不可回避的問題。243. 京津冀地區(qū)的溫泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體概述京津冀地

14、區(qū)溫泉地?zé)豳Y源比較豐富，溫泉利用歷史悠久，溫泉地?zé)豳Y源的利用技術(shù)領(lǐng)先于全國。區(qū)域內(nèi)的北京小湯山和遵化湯泉，歷史上就是皇家使用的溫泉行宮，是皇家溫泉文化的重要組成部分。小湯山九華山莊25目前，正式獲中國礦業(yè)聯(lián)合會下文命名的中國溫泉之都有1個（天津市）、中國溫泉之鄉(xiāng)有5個（北京小湯山、天津東麗湖、河北霸州、雄縣和固安）、全國中低溫地?zé)豳Y源綜合開發(fā)利用示范區(qū)1個（雄縣）、中國溫泉之鄉(xiāng)地?zé)衢_發(fā)利用示范區(qū)1個（固安）。天津在全國范圍率先大面積利用溫泉的地?zé)崮茉?，開發(fā)技術(shù)也最成熟。26基于豐富的溫泉地?zé)豳Y源和廣闊的消費市場條件，京津冀地區(qū)溫泉休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也相對發(fā)達(dá)，形成以北京為中心的華北溫泉產(chǎn)業(yè)板塊

15、，在空間上與廣東溫泉形成南（南派溫泉）北（北派溫泉）相呼應(yīng)的大市場格局，南北溫泉特色差異明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，已建成營業(yè)的溫泉項目近100家，擬開發(fā)建設(shè)的溫泉項目至少也在100家以上。未來的華北溫泉，將有可能成為中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)市場上最具競爭力的產(chǎn)業(yè)板塊之一。北京小湯山天津帝景溫泉河北白鹿溫泉2728華北地區(qū)溫泉主要的市場特征具體表現(xiàn)為溫泉城、溫泉度假村、溫泉酒店、溫泉會館、溫泉水樂園、溫泉莊園、溫泉俱樂部、溫泉水會等類型，這主要是基于客源結(jié)構(gòu)多樣化進(jìn)行不同市場細(xì)分的結(jié)果。受地區(qū)文脈（皇家文化）的影響，項目規(guī)模多偏好大而全，整體建設(shè)較為粗放，不夠細(xì)膩和典雅，缺 乏溫馨、浪漫的感覺 這主要是受北方

16、冬天嚴(yán)寒的室外環(huán)境影響而形成，與南方的露天溫泉特色有明顯差異。休閑娛樂和度假養(yǎng)生功能的側(cè)重差異主要受距離中心城區(qū)的遠(yuǎn)近和自然環(huán)境優(yōu)劣因素的影響，相比南方沿海地區(qū)良好的自然環(huán)境來說，北方的度假條件相對要弱得多。 1.溫泉的開發(fā)載體和開發(fā)模式多元化2.溫泉建設(shè)以凸顯大氣、豪華為首要特征3.溫泉泡池以室內(nèi)為主，室外為輔。4.產(chǎn)品的休閑娛樂功能要強(qiáng)于度假養(yǎng)生功能由于地理環(huán)境、氣候條件以及目標(biāo)客源的差異，相對其他地區(qū)尤其是南方溫泉來說，北方溫泉的市場特征也比較明顯，以北京為例，主要有以下幾個特點：29（二）國內(nèi)溫泉旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景國務(wù)院對旅游業(yè)的全新戰(zhàn)略定位，進(jìn)一步推動了溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國務(wù)院在關(guān)于

17、加快發(fā)展旅游業(yè)的意見中明確指出：把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以政府為主角，在全國掀起了新的一股溫泉開發(fā)熱潮：重慶市、天津市和福州市在著力打造“中國溫泉之都”品牌形象，尤其是重慶市，相繼推出了“五方十泉、一圈百泉、兩翼多泉”三大開發(fā)戰(zhàn)略；遼寧省提出打造“溫泉旅游大省”的雄偉目標(biāo)，并出臺了遼寧省人民政府關(guān)于加快發(fā)展溫泉旅游的意見，推動溫泉旅游發(fā)展；福建、江蘇、湖北、山東、廣東、云南、四川等地，均大打溫泉牌，以此推動旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。30中國休閑產(chǎn)業(yè)時代已經(jīng)到來，溫泉旅游已經(jīng)發(fā)展為休閑產(chǎn)業(yè)的生力軍。從政策導(dǎo)向上看2009年初，國家旅游局正式推行“國民休閑計劃”

18、。廣東省率先推行“國民休閑計劃”。從消費觀念看居民的休閑消費占據(jù)家庭消費的比重在不斷擴(kuò)大，休閑消費觀念已經(jīng)形成。從實際時間分配看每日閑暇時間已經(jīng)超過工作時間。從勞動制度看閑暇時間約占人們?nèi)可顣r間的三分之一（115天）。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為主要城市支柱產(chǎn)業(yè)。31健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，溫泉養(yǎng)生已成為健康產(chǎn)業(yè)的重要分支。近年來，以提高生命質(zhì)量為目的的健康產(chǎn)業(yè)開始步入高速發(fā)展時期。在現(xiàn)實生活中，強(qiáng)大的競爭壓力和不健康的生活方式,導(dǎo)致大約有70%的都市人都處于不同程度的亞健康狀態(tài)，亞健康甚至威脅到人的生命安全，亞健康已成為危害現(xiàn)代人身體的主要健康問題之一。隨著溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，溫泉的健康養(yǎng)

19、生內(nèi)涵逐漸被市場了解、認(rèn)識、接受和信任，將溫泉沐浴、溫泉療養(yǎng)、溫泉膳食等作為改善健康（尤其是改善亞健康）、保養(yǎng)生命的方式，越來越受到人們的廣泛認(rèn)同和喜愛。32（三）石家莊城市及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展石家莊城市高速發(fā)展，市民休閑度假需求普遍增長，消費能力極大增強(qiáng)，為休閑度假項目提供堅實的本地市場。石家莊是河北省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實行沿海開放政策和金融對外開放的城市，也是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?009年末，全市戶籍總?cè)丝跒?77萬人，其中城鎮(zhèn)人口約250萬人。0509年石家莊市人口增長情況單位：萬人332009年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3115億元，人均G

20、DP達(dá)4600美金，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入達(dá)1.6萬元。按照國際經(jīng)驗，人均GDP超過3000美金，是邁入休閑經(jīng)濟(jì)的臨界點，以此邏輯推斷，石家莊市民已經(jīng)普遍產(chǎn)生休閑度假需求。0509年石家莊市GDP增長情況0509年石家莊市人均GDP增長情況09年城鎮(zhèn)人均可支配收入情況單位：億元單位：元單位：元342009年，全年接待旅游總?cè)藬?shù)高達(dá)1900萬人次，約占全省總接待量的16%；實現(xiàn)旅游總收入約101億元，約占全省旅游總收入的14%。年份旅游總?cè)藬?shù)（萬人次）國內(nèi)游客（萬人次）境外游客（萬人次）20091900.6189010.6 20081725.817169.820071912.3190210.3

21、20061761.917538.9720051607.416007.43年份旅游總收入（億元）國內(nèi)游客收入（億元）旅游外匯收入（萬美元）2009101984000200891893703 2007106103.9369420068380.8278520057371.3215020052009年石家莊市旅游接待量情況20052009年石家莊市旅游收入情況35紅色旅游成平山旅游新引擎，“大西柏坡”效應(yīng)初顯，不斷涌入的外來游客將釋放出巨大的消費需求。2010年4月，河北省提出了建設(shè)“大西柏坡”的戰(zhàn)略目標(biāo)，利用西柏坡品牌，發(fā)展以紅色旅游為核心的旅游產(chǎn)業(yè)，力爭3年到5年使西柏坡進(jìn)入全國一流紅色旅游基地行

22、列，到2015年實現(xiàn)游客超千萬，旅游收入達(dá)百億元。目前大西柏坡建設(shè)工程已經(jīng)全面啟動。2010年平山縣共接待游客550萬人次，旅游收入達(dá)28億元人民幣，同比增幅均過半。其中西柏坡紀(jì)念館接待306萬人次，占平山全縣旅游人數(shù)半壁江山，紅色旅游成為推動當(dāng)?shù)匕l(fā)展新引擎。在大西柏坡概念統(tǒng)籌下，極大提升了西柏坡這一特殊的觀光旅游價值，使其市場輻射范圍不斷擴(kuò)大，對外地游客的吸引力不斷增強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計，包括北京、天津、太原等地在內(nèi)的外地游客約占總接待量的80%。36溫塘已經(jīng)初步形成以溫泉為特色的溫泉休閑旅游地，溫泉市場已經(jīng)得到預(yù)熱，隨著規(guī)劃建設(shè)中的項目投入使用，將有可能形成巨大的溫泉休閑產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和共振效應(yīng)。溫塘

23、因溫泉而名，依溫泉而建，借全省城市化的戰(zhàn)略決策而興，是河北省政府正式確定的改革發(fā)展重鎮(zhèn)，是平山縣確定的“五大景區(qū)，一個中心”旅游格局的中心區(qū)域。近幾年，溫塘鎮(zhèn)立足溫泉優(yōu)勢，依托山水、歷史和文化，逐步建成了以溫泉為特色，集體療、旅游、健身、會務(wù)和休閑房地產(chǎn)為一體的溫泉休閑旅游地。據(jù)統(tǒng)計，2010年溫塘度假區(qū)已經(jīng)簽約、在建和完工的項目40多個，總投資約20億元。其中，已經(jīng)完工的重點項目9個，正在建設(shè)中的項目8個，已辦理完手續(xù)預(yù)備開工的項目5個，新簽約項目14個，包括溫泉城國際會展中心、卓達(dá)溫泉度假村、省建投西柏坡演出中心、新上五星級賓館等。37我國在漫長的溫泉開發(fā)利用歷史過程中，也演變出了一批溫泉

24、小鎮(zhèn)的雛形。著名的如廣東從化、南京湯山、北京小湯山和遼寧湯崗子四大溫泉名鎮(zhèn)。（四）全國溫泉小鎮(zhèn)開發(fā)情況38在經(jīng)歷了10年左右的蓬勃發(fā)展之后，溫泉小鎮(zhèn)作為繼溫泉度假村、溫泉主題公園、溫泉酒店和溫泉城之后的又一新型溫泉旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)概念和開發(fā)模式，越來越引起業(yè)界的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計， 我國至今已有十余處地方正在打造溫泉小鎮(zhèn)。比照國際溫泉小鎮(zhèn)基本構(gòu)件和文化內(nèi)涵，我國當(dāng)前溫泉小鎮(zhèn)的開發(fā)水平尚處在初期的探索階段，至今還沒有一個真正意義上的溫泉小鎮(zhèn)！39（五）石家莊的別墅市場概述1. 市場現(xiàn)狀板塊位 置距市區(qū)車程（公里）建筑風(fēng)格建筑形式價格區(qū)間(元）戶型面積（m2 )區(qū)域特點及主要樓盤西部山前鹿泉25多樣獨

25、棟、雙拼聯(lián)排、疊拼6000-12000200-600上風(fēng)上水、生態(tài)住宅、城市綠肺。路網(wǎng)建設(shè)及市政配套日漸完善。西山御園、奧克蘭、弗來明戈 西山渡、上山間、云鼎山莊、 錦秀山城等近二十余個樓盤。龍鳳湖龍鳳湖景區(qū)30多樣獨棟、雙拼、聯(lián)排 5000-10000190-450依山傍水，自然景觀較好。但由于景區(qū)面積限制，目前還有兩個在建項目，規(guī)模都不大。項目配套不令人滿意。中堂、天下財富灣等十多個。蟠龍湖蟠龍湖景區(qū)40多樣獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓4000-8000150-400與龍鳳湖相似，以度假別墅為主，還有養(yǎng)老公寓。天山龍湖世界、龍城山湖頌等大小十幾個樓盤 。植物園植物園20多樣獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓

26、5000-1000090-400依托植物園資源，配套相對完善，交通方便。秀水歸墅、納帕、原鄉(xiāng)、四季鳳凰城、合歡陽光三千院、月容等。滹沱新區(qū)沿滹沱河15多樣雙拼聯(lián)排4000-10000160-400依托正定新區(qū)概念，市政配套將比較完善，交通快捷，沿河區(qū)域自然景觀好。江南新城、龍庭世家等平山溫塘溫塘鎮(zhèn)80多樣獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓3000-600090-300依托溫泉、天桂山景區(qū)等自然資源，以度假公寓、洋房、別墅為主。其它4000-18000嵩城御湯墅 欒城漢府、市區(qū)藍(lán)郡、溫莎等。402. 購買群體不同地區(qū)的別墅客戶群不太一樣，但總的來講，都是有一定經(jīng)濟(jì)實力，追求高品味生活，購買第二或第三居所，求

27、保值增值的實力派成功人士。目前石家莊別墅消費人群主要是企業(yè)家、企業(yè)高管、成功的自由職業(yè)人、有一定職務(wù)的公務(wù)員、效益好的事業(yè)單位人員、子女收入高的離退休人員。41別墅的尊貴性、稀缺性、私密性與獨家土地的不可復(fù)制性決定了其保值性與升值性，是所有客戶所渴望的。隨著人們對高品質(zhì)生活的追求，物質(zhì)條件的提高，別墅購買群體逐年擴(kuò)大。目前石家莊周邊在售、在建、在謀劃的別墅項目接近五十個，無論是項目規(guī)模和產(chǎn)品類型都較以往有了很大的提升，所以，未來別墅市場競爭會很激烈。從已銷售的房產(chǎn)類別上來講，經(jīng)濟(jì)型別墅占了成交總量的大部分，200-250平米的面積，總款在100萬左右，銷售特別火爆。在別墅所處的區(qū)域來看，目前除

28、平山版塊目前銷售不太理想外，各版塊的銷售都比較好。但隨著大西柏坡戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，該地區(qū)的整體價值將得到提升，這為本項目的別墅產(chǎn)品開發(fā)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。42四、項目SWOT分析SWOT Analysis43優(yōu)勢（STRENGTHS）溫塘溫泉歷史文化悠久，溫度高，出水量大，具有良好的保健療效，相比溫塘鎮(zhèn)外的溫泉項目而言，可以提煉出獨特的營銷賣點。項目位于石家莊一小時車程范圍內(nèi)，有一定的交通優(yōu)勢。項目處在西柏坡黃金紅色旅游線上，旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目用地條件完整，內(nèi)部含坡地、山林、溝壑等地形地貌，自然生態(tài)條件良好，具有較強(qiáng)的空間可變性和景觀可塑性。溫塘的溫泉旅游市場已經(jīng)得到了預(yù)熱，有一定的消費市

29、場基礎(chǔ)。項目有一定的后發(fā)優(yōu)勢。國大集團(tuán)的綜合實力和溫泉開發(fā)經(jīng)驗，也是項目的一大優(yōu)勢。SWOT分析劣勢（WEAKNESSES）項目存在日可供溫泉水資源與開發(fā)規(guī)模不匹配的問題。項目基地缺乏直接可利用的自然和文化旅游資源。項目目前的可進(jìn)入性不佳，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足。項目基地外部的整體環(huán)境景觀較差，不利于休閑度假環(huán)境的打造。44機(jī)遇（OPPORTUNITIES）中國休閑時代已經(jīng)到來， 觀光-度假復(fù)合型旅游成未來旅游業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢。國內(nèi)溫泉產(chǎn)業(yè)正由溫泉旅游向溫泉旅游-溫泉養(yǎng)生復(fù)合轉(zhuǎn)型，溫泉養(yǎng)生被公認(rèn)為溫泉旅游度假的核心。石家莊市不斷融入京津經(jīng)濟(jì)圈，極大拉動地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、娛樂業(yè)等休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大西柏

30、坡建設(shè)帶來的全方位發(fā)展機(jī)遇，大西柏坡效應(yīng)正日益彰顯。市場交通條件不斷改善，進(jìn)入性不斷增強(qiáng)，將促使客源市場格局不斷得到優(yōu)化。以溫塘鎮(zhèn)為中心的大西柏坡溫泉城基本進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)階段，項目周邊將形成巨大的休閑產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和共振效應(yīng)。省、市、縣各級政府的發(fā)展觀點一致，在資源、資金、政策、等方面給予更大的扶持。相對而言，目前溫塘鎮(zhèn)溫泉產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平基本處在全國三流水平上，缺乏在全國范圍內(nèi)具有影響力和輻射力的區(qū)域標(biāo)桿型項目，這為本項目提供了絕佳的市場切入點。自駕車市場規(guī)模不斷擴(kuò)大、健康產(chǎn)業(yè)和銀發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛也為本項目提供良好的發(fā)展機(jī)遇。SWOT分析45威脅（THREATS）中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)尤其是周邊省市溫泉

31、旅游迅猛發(fā)展對本項目可能構(gòu)成的品牌屏蔽威脅。溫塘鎮(zhèn)及河北省內(nèi)不斷增加的溫泉項目構(gòu)成的本地市場競爭威脅。石家莊市周邊新興休閑度假產(chǎn)品構(gòu)成的替代性競爭威脅。項目建設(shè)理解不到位、管理不落實，導(dǎo)致未能反映策劃規(guī)劃意圖。溫泉水資源供給的不確定性威脅。經(jīng)濟(jì)形勢對市場需求的不確定性影響等。SWOT分析46五、項目面臨的關(guān)鍵問題和主要對策Problems and Solutions47主要對策關(guān)鍵問題如何開發(fā)出適應(yīng)當(dāng)前和未來目標(biāo)市場需求，具有前瞻性和核心競爭力的產(chǎn)品？整合創(chuàng)新，后發(fā)先至，打造以中山國文化為主題、突出溫泉養(yǎng)生特色、與國際水準(zhǔn)接軌的文化溫泉領(lǐng)導(dǎo)品牌。48對策詮釋：文化溫泉是將溫泉文化與主題文化（尤

32、其是溫泉項目所在地的特色地域文化）有機(jī)融合的功能-產(chǎn)品-主題文化復(fù)合體系。 在當(dāng)前國內(nèi)市場上，基本所有溫泉項目都缺乏對本地特色文化內(nèi)涵的深度挖掘和應(yīng)用，至今尚未出現(xiàn)真正意義上的、具有鮮明中國文化主題特征的文化溫泉。中山國文化，是石家莊歷史文化脈絡(luò)中的重要一環(huán)，也是繼藁城臺西商文化之后令世界矚目的輝煌文化。項目利用平山縣出土的中山王墓概念，大打中山國文化主題牌，將鮮明的地域特色文化與溫泉文化有機(jī)結(jié)合，打造世界范圍內(nèi)具有唯一性特征、生命力強(qiáng)勁的文化溫泉品牌。21世紀(jì)人類生活方式的主題是崇尚自然、崇尚健康，溫泉養(yǎng)生是未來中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題和方向。在世界經(jīng)濟(jì)一體化、品牌競爭全球化時代，發(fā)展與國

33、際前沿技術(shù)和開發(fā)水平接軌的溫泉養(yǎng)生產(chǎn)品，是打造中國新一代溫泉產(chǎn)品的必然要求。49六、項目發(fā)展定位Strategy Analysis50（一）開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)1. 將本項目打造成“河北領(lǐng)先、國內(nèi)一流、國際接軌”的綜合性、復(fù)合型溫泉旅游度假目的地。2. 以中國第一個“主題文化溫泉”的概念異軍突起，彌補(bǔ)河北省在全國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局中相對落后的缺憾，成為中國溫泉旅游界的新一代領(lǐng)軍品牌，將本項目打造成河北溫泉旅游的第一張名片。3. 通過本項目的成功開發(fā)，顯著提高項目的土地和物業(yè)價值，有力促進(jìn)房地產(chǎn)項目的銷售，迅速提升國大集團(tuán)的品牌形象。51（二）總體定位 項目是：以溫泉小鎮(zhèn)為載體，以溫泉旅游為先導(dǎo)，

34、以溫泉度假和溫泉養(yǎng)生為核心，以旅游房地產(chǎn)開發(fā)為商業(yè)模式，以森林湖泉為景觀背景，以古中山國為主題文化特色，集旅游、度假、會議、養(yǎng)生和生態(tài)人居為一體的，河北領(lǐng)先、國內(nèi)一流、國際水準(zhǔn)的國際溫泉度假目的地。52（三）品牌形象定位三個關(guān)鍵詞的聯(lián)想非常響亮的一級地域聯(lián)想：借勢全國人民都知道西柏坡品牌，確立與西柏坡紅色旅游關(guān)聯(lián)的全國性品牌地位。而平山縣（市）和溫塘鎮(zhèn)少有人知。二級地域聯(lián)想：舒適宜人的慢生活度假小鎮(zhèn)，洋溢著浪漫的溫泉與湖景的氛圍。對于華北平原上居住的人們來說，“山地森林”是一種較為稀缺的理想棲息場所，與一馬平川的日常居住環(huán)境進(jìn)行品牌場景區(qū)隔。西柏坡溫泉小鎮(zhèn)山地森林西柏坡旁的山地森林溫泉小鎮(zhèn)定位

35、詮釋：53（四）功能發(fā)展定位華北第一家國民溫泉保養(yǎng)地通過對對比發(fā)現(xiàn)，本項目已具備國民溫泉保養(yǎng)地的主要自然資源條件，通過努力，完全可以打造為國際水準(zhǔn)的國民溫泉保養(yǎng)地。塘鎮(zhèn)溫泉屬弱堿性氯化物硫酸鹽泉，溫泉的水溫高達(dá)6090，屬于高熱醫(yī)療溫泉，醫(yī)療價值極高，適宜開展溫泉療養(yǎng)活動，尤其對皮膚病、風(fēng)濕、類風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎、高血壓、運動外傷等療效最為顯著。據(jù)工人療養(yǎng)院臨床實踐證明，總有效率達(dá)90以上。項目周邊有許多自然生態(tài)和歷史文化景區(qū)和勝地。項目基地有一定的原生綠化和植被，生態(tài)性優(yōu)良，空氣清新，是開展森林浴、生態(tài)旅游的極佳去處。項目基地內(nèi)部為坡地、山林和溝壑，適宜開展高爾夫、健走、慢跑等運動項目。石家莊乃至

36、河北省特色的養(yǎng)生食品等。日本國民溫泉保養(yǎng)地效果評估表項目基礎(chǔ)資源條件54（五）目標(biāo)市場定位1. 溫泉旅游客源市場一級市場:石家莊及周邊一小時車程市場，以自駕車和一日游客源為主。二級市場:14小時車程方位內(nèi)的華北地區(qū)市場，重點為北京、天津、太原、鄭州等大城市，以自駕游、旅行社大巴和城際列車等多種方式抵達(dá)。以2-3日游為主。三級市場:其他以度假和療養(yǎng)為主要動機(jī)的遠(yuǎn)程客源，以養(yǎng)生度假和療程度假為主。機(jī)會市場:來石家莊出差公干，有本地接待單位和朋友推薦和帶來的散客。552. 旅游房地產(chǎn)市場平山本地市場：第一居所、養(yǎng)老居所。石家莊市區(qū)及周邊城市市場：第二居所、度假、投資、養(yǎng)老。北京、天津等周邊大城市市場

37、：養(yǎng)老、短期度假、旅居、投資。56（六）文化主題定位文化主題定位發(fā)展方向：山地森林 景觀水系 特色建筑（1）古中山國文化（尤其是中山國出土文物所體現(xiàn)的文化符號的運用）（2）自漢代以來有關(guān)溫塘鎮(zhèn)的溫泉文化歷史和傳說的挖掘與展示。（3）世界先進(jìn)溫泉文化理念和產(chǎn)品的借鑒和導(dǎo)入。（4）不刻意強(qiáng)調(diào)紅色文化，但要著力借勢紅色文化，主動連接和融入西柏坡旅游精品線路設(shè)計，提出“觀光旅游西柏坡、養(yǎng)生度假金湯泉”的營銷口號。國際溫泉 本地特色生態(tài)文化主題歷史文化主題溫泉文化主題5758如何在項目開發(fā)中提煉和演繹中山國文化？ 經(jīng)典案例成都魚鳧國都溫泉酒店。該酒店從三星堆出土的文物中，提取適合酒店開發(fā)的、易于操作和識

38、別的元素，融合到酒店的規(guī)劃設(shè)計中去，形成獨具特色的文化項目。三星堆出土文物和魚鳧國都現(xiàn)狀圖片 59606162（七）接待規(guī)模定位100 萬人次接待規(guī)模定位項目總體年接待量：50 萬人次溫泉項目年接待量：客房數(shù)量：400 間（八）項目案名定位西柏坡國御溫泉度假小鎮(zhèn)63七、項目產(chǎn)品定位Product Positioning64（一）產(chǎn)品組合定位配套產(chǎn)品主題溫泉精品酒店世界小型豪華度假酒店溫泉風(fēng)情街山地運動公園藝術(shù)家村溫泉旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合休閑溫泉農(nóng)場中山國文化主題溫泉65（二）產(chǎn)品差異化定位序號項目檔次定位亮點產(chǎn)品1中山國文化主題溫泉中端-中高端中山國文化情景劇場、湖景德式水療館、室內(nèi)水樂園、湖景溫

39、泉、森林溫泉、動感溫泉2主題溫泉精品酒店高端-超高端先秦文化風(fēng)格建筑、院落式會議中心、景觀客房（湖景和山景）、湖景餐廳3世界小型豪華度假酒店超高端SPA服務(wù)會所、小湯院、大湯院4溫泉風(fēng)情街開放式、泛客層中式主題溫泉客棧、日式主題湯宿、法式主題湯館、溫泉養(yǎng)生中心、溫泉足療店、溫泉文化廣場、溫泉博物館等5山地運動公園開放式、泛客層運動會所、拓展訓(xùn)練基地、滑草場、森林樂園等。6休閑溫泉農(nóng)場泛客層溫泉有機(jī)農(nóng)業(yè)、生態(tài)餐廳、休閑項目（兒童親子、角色體驗）7藝術(shù)家村泛客層20棟各具特色的山地藝術(shù)別墅8溫泉旅游地產(chǎn)中高端-高端-超高端山地度假別墅、高爾夫別墅、獨立湯院、湯屋等9配套產(chǎn)品-京御湖、濕地花園、四季

40、森林景觀等設(shè)施66（三）主要產(chǎn)品定位策劃1. 中山國文化主題溫泉中國唯一的中山國文化主題溫泉項目借鑒日本大江戶溫泉物語室內(nèi)情景劇場式主題公園的成功經(jīng)驗，結(jié)合東西方當(dāng)前主流溫泉開發(fā)模式，以溫泉文化為媒介，以春秋戰(zhàn)國時期中山國文化為文化主題，運用藝術(shù)設(shè)計和劇場設(shè)計手法，戲劇化地展現(xiàn)春秋戰(zhàn)國時期中山國（泛文化主題，可以兼容春秋戰(zhàn)國時期所有國家的文化）的繁華生活場景，打造中國第一家體驗互動性、情景劇場式的主題文化溫泉?？傮w定位：67建設(shè)規(guī)模定位接待能力定位門票定位規(guī)劃總占地約50畝，總建筑面積約2.1萬平方米（含4000方地下層）室外溫泉泡池約40個水面面積約 4000平米（其中溫泉水面面積約1800

41、平米）瞬時接待量2000人次（更衣區(qū)設(shè)2000個更衣柜：男區(qū)800個，女區(qū)800個，機(jī)動區(qū)400個。注：白鹿溫泉更衣柜約1200個）；日最大接待量6000人次（按周轉(zhuǎn)率3計算，在黃金周采用2合1共柜，增加瞬時接待量）；年接待量約50萬人次。建議掛牌價188元（白鹿溫泉掛牌價168元），包含體驗40個室外溫泉泡池、主題情景劇場、德式水療館、室內(nèi)水樂園等內(nèi)容。68項目分為室內(nèi)和室外兩大功能板塊，兩個板塊整體上是一個有機(jī)互動的經(jīng)營系統(tǒng)中山國文化主題溫泉溫泉接待中心區(qū)情景劇場區(qū)德式水療館區(qū)室內(nèi)水樂園區(qū)園林溫泉區(qū)后勤服務(wù)區(qū)具體劃分為： 接待服務(wù) 更衣沐浴 文化體驗 溫泉沐浴 水療SPA主要功能包括：休閑

42、購物特色餐飲文藝表演養(yǎng)生保健水上游樂等功能定位69項目整體功能規(guī)劃序號功能劃分建面（m2 )功能描述1溫泉接待中心10500含大堂、更衣、休息、餐廳、客房、保健按摩、休閑娛樂等功能。2情景劇場區(qū)2000含茶館、酒肆、老字號小吃店、手工藝作坊、表演區(qū)（大話東郭先生、大話東周列國）、制陶吧、古代體育休閑體驗館、文化長廊等內(nèi)容。3德式水療館2000總水面面積約800平米，提供約20-25種水療功能。4室內(nèi)水樂園區(qū)2500總水面面積約1000平米，含室內(nèi)漂流河、死海漂浮、小型滑道、室內(nèi)表演舞臺等項目。5園林溫泉區(qū)-總水面面積約2200平米，約40個溫泉泡池，8-10棟森林木屋。6后勤服務(wù)區(qū)4000地下

43、層，含設(shè)備機(jī)房、行政辦公、廚房、洗衣房、庫房等。合計21000計容建面17000平方米。70 溫泉中心中山國文化主題溫泉包括接待、更衣淋浴、休息、餐廳、客房會議、休閑娛樂等功能，總建筑面積約10500平米。序號內(nèi)容建筑面積（）備注1接待服務(wù)區(qū)800含接待大廳、接待區(qū)、結(jié)賬區(qū)、更鞋區(qū)、小賣部、道具選擇區(qū)等內(nèi)容。2更衣淋浴區(qū)2500分男女更衣室以及機(jī)動更衣區(qū)，含梳妝、更衣、淋浴、蒸房、二次更衣、搓背、布草、工作間等內(nèi)容。3非會員休息區(qū)1000按150個躺椅配置，分休息大廳、香薰休息區(qū)、影視休息區(qū)、吸煙區(qū)、水吧、衛(wèi)生間、工作間等內(nèi)容。4會員休息區(qū)800按100個躺椅配置，分影視休息區(qū)、舒眠室、茶室、

44、紅酒雪茄吧、網(wǎng)吧、水吧、衛(wèi)生間、工作間等內(nèi)容。5自助餐飲區(qū)1000按300個餐位配置，不含廚房。6SPA護(hù)理區(qū)400約5-6間SPA房。7休閑娛樂區(qū)1000含棋牌室、兒童娛樂室、電玩室、乒乓球、網(wǎng)吧、書吧等內(nèi)容。8客房會議區(qū)3000含40間客房和3間小型會議室（1大兩?。?。合計10500保健按摩由溫泉足療店提供。71 情景劇場區(qū)中山國文化主題溫泉情景劇場以展現(xiàn)中山國文化為主題，以春秋戰(zhàn)國時期中山國的繁華市井生活場景為載體.規(guī)劃建面約2000平米，空間布局建議以見證這個國家鼎盛與衰亡的國都“靈壽”為模型仿建，結(jié)合中山國乃至春秋戰(zhàn)國其他國家的歷史典故、風(fēng)土人情、建筑風(fēng)格、道路街巷、生活業(yè)態(tài)、商業(yè)形

45、態(tài)等多種元素，通過主體建筑、業(yè)態(tài)布局、景觀營造、裝修裝飾、服飾表現(xiàn)、服務(wù)管理、燈光設(shè)計等一系列手段來演繹和鮮活該時期繁華的市井生活景象。72劇場內(nèi)的業(yè)態(tài)規(guī)劃要求既有反應(yīng)古中山國商業(yè)文化的類型，也要融入現(xiàn)代休閑商業(yè)的元素，具體內(nèi)容建議包括：茶館、酒肆、老字號小吃店、手工藝作坊、表演區(qū)（大話東郭先生）、制陶吧、古代體育休閑體驗館、文化長廊、游戲吧、飲品店、留影吧、創(chuàng)意商品店等。場內(nèi)應(yīng)設(shè)有展示春秋戰(zhàn)國時代文化特征尤其是中山國文化特征的街景、休息椅子、小品、雕塑等，游客在街區(qū)上可以休息、下棋、看戲、喝茶以及品美味小吃等。7374 德式水療館區(qū)中山國文化主題溫泉以德國水療法（hydrotherapy）為

46、主要概念設(shè)計，打造四季全天候運營的、擁有良好湖景資源的德式溫泉水療館（KURHAUS）。規(guī)劃建面約2000平米，總水面面積控制在800平米左右，建筑層高至少6米以上，提供20-25種水療功能。序號水療項目序號水療項目序號水療項目序號水療項目1納米氣泡浴7維淇浴13立姿小腿按摩浴19巷道石柱按摩2坐式穴位按摩8太空按摩座椅14躺床20小月灣沖擊泉3逆流漩渦9站式穴位按摩組合15泰式按摩座椅21大月灣沖擊泉4胸背部按摩浴10足底針孔浴16動力涌泉22梅花沖擊泉5圓柱沖擊泉11立姿大腿按摩浴17健胸浴23貫頂沖擊泉6寬展沖擊泉12腹部按摩浴18太陽太陰浴24鵝頸沖擊泉水療館主要設(shè)置項目建議75763

47、60度圓形瀑布按摩泉沖擊保養(yǎng)泉（鵝頸沖擊泉、弧勾泉）大扁平?jīng)_擊泉傘型流瀑（蘑菇泉）腰推部按摩浴巷道石柱按摩 流瀑沖擊浴漩渦池足底針孔浴太空按摩座椅 八方淋浴互動式部位按摩濰淇浴水中健康步道水中氣泡按摩床77 室內(nèi)水樂園中山國文化主題溫泉規(guī)劃建面約2500平米，總水面面積約1000平米。主要項目包括一個刺激性的小型滑道、水面面積約300平米的兒童樂園、水面面積約100平米的死海漂浮、室內(nèi)漂流河、干蒸、濕蒸、冰蒸、泥浴、礦砂浴、室內(nèi)演藝廳等項目。7879干蒸濕蒸冰蒸80 園林溫泉區(qū)中山國文化主題溫泉規(guī)劃占地面積約30畝，包括約40個溫泉泡池，以及主題池、造浪池、滑道、室外水療池、石板浴、蒸房等內(nèi)容

48、。湖景溫泉區(qū)（原湯和藥浴池為主）森林木屋區(qū)等 森林溫泉區(qū)（原湯和鮮花精油池為主）動感溫泉區(qū)（大型戲水池和水療池為主）園林溫泉區(qū)81指標(biāo)單池水面面積（m2）水深（m）個數(shù)水面面積備注小型泡池原湯池18-120.6-0.8880特色小泡池，如貝殼池、陶缸池、木桶池等。加料池16-80.6-0.81070各種加料泡池，如當(dāng)歸、紅酒、綠茶、玫瑰花等。水療池110-150.6-0.8225小型水療池，具有局部水療功能。合計20175中型泡池原湯池215-200.6-0.88130特色景觀的原湯泡池。加料池212-150.6-0.88100各種配伍型的藥浴泡池。水療池220-300.6-0.8250中型水

49、療池，具有局部水療功能。合計18280大型泡池主題池3000.2-0.81300展示中山國文化的主題泡池。無邊際泡池2000.6-1.21200湖景無邊際泡池（局部帶水療功能）。合計2500總計40955溫度池子溫度分為冷泉、低溫泉、中溫泉和高溫泉四種。原湯池和加料池溫度控制在36-43之間。根據(jù)季節(jié)變化做相應(yīng)的溫度調(diào)整。溫泉產(chǎn)品規(guī)劃82森林溫泉83森林溫泉84湖景溫泉85特色景觀原湯溫泉86藥浴溫泉特色泡池87加料溫泉紅酒池/綠茶池當(dāng)歸池/玫瑰池88特色水療池89序號產(chǎn)品單池水面面積（m2 )水深（m）個數(shù)備注1造浪池1000-1500最深1.81邊上設(shè)有人工沙灘和休息躺椅，盡量生態(tài)化設(shè)計。

50、2滑道100-1500.8-1.42利用地形高差布局兩種功能以上的生態(tài)型滑道，根據(jù)滑道類型的技術(shù)要求設(shè)計池子深度和寬度。3兒童戲水池2000.4-0.61多種兒童戲水設(shè)施。4兒童攀巖池1000.5-0.715瀑布沖擊浴500.5-0.612個池子，冷熱交替浴。6足湯15-300.3-0.42池邊設(shè)有座位，部分帶有涼亭。7魚療池15-300.4-0.52池邊設(shè)有座位。8鹽屋-1使用面積約80平米。9芬蘭浴-1使用面積約50平米。10冰蒸-1使用面積約50平米。11石板浴-1使用面積約100-150平米，多組團(tuán)設(shè)計（5-6個躺位為一個組團(tuán)），共計40-50位置。12冰霧-1沿園區(qū)主要道路邊上布置。

51、13森林木屋3-50.6-0.710平均每間使用面積約40平米，帶大床和充分借景的室內(nèi)溫泉泡池。綜合性產(chǎn)品規(guī)劃90造浪池生態(tài)型滑道兒童戲水池91鹽屋芬蘭浴石板浴瀑布浴魚療池足湯92森林木屋93規(guī)劃設(shè)計要點：通過建筑風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、燈光、景觀小品、構(gòu)筑物、雕塑及相關(guān)道具來展現(xiàn)中山國文化主題概念。主體建筑風(fēng)格要帶有鮮明的中山國（春秋戰(zhàn)國）文化符號，要與溫泉街及周邊的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時要進(jìn)行錯落設(shè)計和立面處理，以緩沖建筑體量過大的壓迫感。建筑層數(shù)為3-4層。情景劇場區(qū)的空間裝修設(shè)計要簡潔，要保持主題空間的可變性和靈活性?？紤]到氣候因素，各功能區(qū)之間應(yīng)設(shè)計有可開閉的透明材料保溫廊道相連，通過廊道來

52、掌控區(qū)域的景觀視廊關(guān)系，擴(kuò)展內(nèi)部景觀空間。夏季可打開透風(fēng)，冬季可關(guān)閉御寒避雨，外立面可成為公園一道亮麗風(fēng)景，同時也是展示文化主題的重要載體?？紤]到投資壓力，建議溫泉分二期開發(fā)：一期開發(fā)溫泉中心、水療館和室外溫泉，二期開發(fā)情景劇場區(qū)和室內(nèi)水樂區(qū)。942. 主題溫泉精品酒店酒店按照標(biāo)準(zhǔn)五星級檔次打造，以中山國文化為主題風(fēng)格，以度假會議形象為主導(dǎo)的溫泉精品酒店。規(guī)劃總建面約3.5萬平米（計容建面3萬平米），含240間客房、10間會議室、中西餐廳以及室外溫泉等。序號功能區(qū)建面（m2）備注1接待大堂區(qū)800含接待區(qū)、大堂吧、商務(wù)中心、精品購物店等。2客房區(qū)21000約240間。3院落式會議中心區(qū)3000

53、10間大小不同的會議室，生態(tài)院落式布局。4湖景餐飲區(qū)3000含中餐廳、西餐廳、雪茄紅酒吧，約600個餐位。5休閑娛樂區(qū)2000含健身中心、棋牌、按摩、臺球、乒乓球等內(nèi)容。6室外溫泉區(qū)200含1個無邊際泳池，2個水療池，4-6個溫泉泡池。7后勤服務(wù)區(qū)5000位于地下層，含行政辦公區(qū)、中央廚房、機(jī)房和車庫等。合計35000計容建筑面積30000平米。酒店整體功能規(guī)劃9596979899酒店湖景客房100院落式會議中心101湖景餐廳102西餐廳紅酒雪茄吧103溫泉池104無邊際泳池/溫泉水療池1053. 世界小型豪華度假酒店酒店以溫泉養(yǎng)生度假為主導(dǎo)功能，按照世界小型豪華度假酒店標(biāo)準(zhǔn)（SLH）打造，代

54、表溫泉度假小鎮(zhèn)的國際形象和頂級檔次，是打造國際溫泉旅游度假目的地的關(guān)鍵載體。酒店規(guī)劃占地面積約50畝，建面約13200平方米，含1400平方米的SPA會所和52套湯院。106功 能建面（m2 ）備 注接待廳100含現(xiàn)場辦公室。SPA養(yǎng)生餐廳4002個包間（12人圓桌）、大廳、中式廚房、備餐間、衛(wèi)生間等功能。休閑吧450含休息區(qū)、棋牌室、書吧、紅酒雪茄吧、水吧、衛(wèi)生間等。SPA接待50 接待柜臺，沙發(fā)區(qū)，產(chǎn)品柜，咨詢室，配料室。SPA護(hù)理400共5間，每間均帶有 SPA護(hù)理床、更衣間、淋浴間、衛(wèi)生間、技師準(zhǔn)備間和1個面積約3-4平米的溫泉泡池?？傆?400后勤服務(wù)區(qū)主要由精品酒店提供。SPA會所

55、功能規(guī)劃：107湯院產(chǎn)品功能規(guī)劃:序號別墅類型單位建筑面積（m2）套數(shù)面積合計（m2）備 注1雙房湯院130-150141950雙臥、帶客廳、餐廳、庭院溫泉泡池（3-5平米）、無邊際泳池（20-30平米）、獨立庭院花園。2三房湯院180-260 306000三臥、帶客廳、餐廳、室內(nèi)泡池和室外溫泉泡池（6-8平米，帶水療功能）、無邊際泳池（50-70平米）、獨立庭院花園。3豪華湯院400-500 73050三大床、一雙床，帶客廳、餐廳、室內(nèi)溫泉泡池2個（3-5平米）、露天溫泉泡池（12-15平米，帶水療功能）、無邊際泳池（100-120平米）、獨立庭院花園。4總統(tǒng)湯院8001800針對國內(nèi)外政府

56、首腦、大集團(tuán)CEO等高端政商名流設(shè)計，占地面積約6000平米，內(nèi)部配置見總統(tǒng)湯院功能設(shè)計。合計5211800108109 110111功 能面 積（m2 )數(shù) 量備 注客廳80設(shè)紅酒及雪茄儲藏展示柜帶小吧臺，衛(wèi)生間會見廳100帶獨立出入口，衛(wèi)生間，茶水間，備品間餐廳4012人桌 與客廳及接見廳相連接，可一并連通使用 廚房20正餐廚房管家房20SPA室501間雙床，帶獨立出入口，衛(wèi)生間，淋浴室主臥室80+702間（主臥及次主臥）帶浴室，衛(wèi)生間，泡池，更衣間，桑拿房次臥室1002間，盡量考慮能拆分使用帶浴室，衛(wèi)生間，泡池隨從房501間書房30視聽室50兼KTV功能使用（不計入容積） 健身房40（不

57、計入容積）娛樂室40乒乓球或臺球帶電子飛鏢（不計入容積） 棋牌室30庫房20（不計入容積）停車位402個停車位（不計入容積）室內(nèi)溫泉泡池2個總水面面積8平米室外溫泉泡池2個總水面面積30平米，帶水療功能室外無邊際泳池1個水面面積約120-150平米室外SPA亭1個雙床合 計800為建筑面積總統(tǒng)湯院功能規(guī)劃112SPA湯院1131141154. 溫泉風(fēng)情街項目以溫泉文化為發(fā)展主題，比照國際溫泉街的基本功能和布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能規(guī)劃，打造成集住宿、餐飲、購物、休閑娛樂、文化體驗以及生態(tài)觀光功能為一體的華北首條真正意義上的溫泉風(fēng)情街，同時也是度假小鎮(zhèn)最具人氣的商業(yè)中心和關(guān)鍵配套項目。項目規(guī)劃建面總計約3

58、.8萬平方米，包括多休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，具體如主題客棧/湯館/湯宿、地方風(fēng)味餐館、異域美食、特色商鋪、主題博物館、酒吧、KTV、畫廊、茶館、影院等多種業(yè)態(tài)。116明清四合院文化主題，前店后院式，準(zhǔn)四星級標(biāo)準(zhǔn)檔次，規(guī)劃建面3000平方米，帶30間客房和中式特色餐飲。餐廳臨街布局，同時服務(wù)街區(qū)客人和住店客人，臨湖庭院設(shè)4-6個溫泉泡池（直接面湖）。中式主題溫泉客棧溫泉風(fēng)情街117日式主題湯宿溫泉風(fēng)情街日式主題，典型日式院落式建筑，四星級標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃建面3000平方米，帶30間日式客房（榻榻米）、日式拉面館、日式居酒屋。拉面館和居酒屋臨街布局，同時服務(wù)街區(qū)客人和住店客人。臨湖庭院設(shè)男湯和女湯，分別設(shè)3-4個

59、溫泉泡池（直接面湖）。118法式主題湯館溫泉風(fēng)情街法式主題，法式建筑風(fēng)格，四星級標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃建面約3000平方米，帶30間客房、法式餐廳、紅酒吧以及室內(nèi)法式水療（4-6個池子）。法式餐廳臨街布局、紅酒吧臨湖布局，均可服務(wù)街區(qū)客人和住店客人。119溫泉養(yǎng)生中心溫泉風(fēng)情街以溫泉資源為基礎(chǔ)，以提供健康管理和溫泉水療為核心功能，引進(jìn)國際先進(jìn)的溫泉療養(yǎng)技術(shù)和成熟的產(chǎn)品功能體系，打造成華北乃至全國第一家具有國際水準(zhǔn)的溫泉養(yǎng)生中心，是國民溫泉保養(yǎng)地重要的配套項目。項目規(guī)劃建面約2500平米，建議與國際知名品牌溫泉療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作開發(fā)，提供健康體檢、健康評估與咨詢、健康培訓(xùn)、溫泉水療、SPA護(hù)理、中醫(yī)理療等項目。1

60、20溫泉水療中心是核心產(chǎn)品，提供各種洗浴療法（不同溫度的坐浴、局部洗浴、蒸汽浴等）、水療法（以凱耐普水療法Kneip hydrotherapy為主導(dǎo)功能）、吸入療法、飲泉療法、浸浴療法（溫泉浸浴、冷水浸浴、半身浴等）等功能。另外，還包括水中瑜伽、水中健身、水中舞蹈、水中平衡等有氧運動項目。121溫泉足療店溫泉風(fēng)情街規(guī)劃建面約2000方，布臨街布局，與文化主題溫泉的溫泉接待中心建立通道，既可服務(wù)街區(qū)客人，同時可以服務(wù)泡溫泉的客人。項目可繼續(xù)與華夏良子合作，但應(yīng)強(qiáng)化溫泉特色。122溫泉文化廣場溫泉風(fēng)情街以展示溫泉文化為主題的廣場，是溫泉小鎮(zhèn)的精神文化中心之一，同時是溫泉街的核心景觀節(jié)點和人氣聚集中