青島乾坤木業(yè)有限公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案

1、能否認定土地使用權(quán)出讓合同部分無效部分有效 青島市國土資源和房屋治理局嶗山國土資源分局與 青島乾坤木業(yè)有限公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案張進先法理提示：土地使用權(quán)出讓合同項下部分土地經(jīng)過審批、部分未經(jīng)審批,該合同是否可以認定為部分 有效部分無效 .依據(jù)合同法第56 條的規(guī)定,部分合同無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效；部分合同無效分為量上的無效和質(zhì)上的無效,通常這種無效條款具有獨立性和可分性,亦即獨立于合同的其他有效部分并可與之分別；只有在合同的部分無效條款與其他條款具有不行分性或者合同目的違法 或者其他條款的有效性對當(dāng)事人沒有實際意義,無法實現(xiàn)合同目的等特殊情形下,才能確認合同全

2、部無效；本案中,部分合同條款無效屬于量上的無效,其與合同的其余部分可以分別,故不應(yīng)認定合同全部無效；上訴人 （ 原審被告）：青島市國土資源和房屋治理局嶗山國土資源分局（原青島市嶗山區(qū)國土資源局）,住宅地：山東省青島市嶗山區(qū)石老人社區(qū)居委會辦公大樓3 樓；法定代表人：楊浩,該局局長；托付代理人：孟凡勝,北京市中經(jīng)律師事務(wù)所律師；托付代理人：趙汕可,該局工作人員；被上訴人（ 原審原告） ：青島乾坤木業(yè)有限公司,住宅地：山東省青島市嶗山區(qū)北宅街道辦事處溝崖村；法定代表人：江國鋒,該公司董事長；托付代理人：馬旭,北京大成律師事務(wù)所濟南分所律師；一、山東省高級人民法院一審查明的事實2022 年 5 月

3、29 日,青島市嶗山區(qū)人民政府向青島市人民政府報送青島市嶗山區(qū)人民政府關(guān)于 2022年度第一批城市建設(shè)用地的請示；該請示稱,依據(jù)嶗山區(qū)土地利用總體規(guī)劃,我區(qū)擬批次轉(zhuǎn)用北宅街 道辦事處溝崖村園地 126,666 平方米、洪園村園地 6667 平方米,合計 133,333 平方米；上述用地在嶗 山區(qū)土地利用總體規(guī)劃中已確定為城市建設(shè)用地；該批次土地辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)和征歸國有后,我區(qū)將按照土地審批權(quán)限和具體建設(shè)項目另行審批；后青島市人民政府向山東省人民政府報送青政地發(fā) 2022267 號關(guān)于嶗山區(qū) 2022 年度第一批城市建設(shè)用地的請示；2022 年 2 月 28 日,青島乾坤木業(yè)有限公司（ 以下簡稱

4、乾坤公司） 與北宅街道辦事處簽訂土地使用權(quán)出 讓協(xié)議；該協(xié)議商定,北宅街道辦事處將北宅工業(yè)區(qū)內(nèi)土地約 150 畝 （ 松嶺路以西、麥溝路以北） 的土地使用權(quán)出讓給乾坤公司,使用期限 50 年,每畝地價為 6.88 萬元,總價款約為人民幣 1032 萬元；合同簽訂后,乾坤公司依據(jù) 1999 年青島市嶗山區(qū)人民政府的有關(guān)文件,分別于 2022 年 4 月 20 日和 2022 年 9 月 5 日,向原嶗山區(qū)國土資源局的派出機構(gòu) 嶗山區(qū)人民政府北宅街道辦事處土地規(guī)劃與礦產(chǎn)資源治理所（ 以下簡 稱土管所 ）繳納土地出讓定金 180 萬元和 50 萬元,土管所為其開具收款收據(jù)；2022 年 8 月 25

5、 日,乾坤公司 給付土管所 258 萬元支票一張,土管所向其開具 258 萬元收款收據(jù)一份；該款實際于 2022 年 3 月 27 日劃轉(zhuǎn) 至土管所；2022 年 9 月 10 日,乾坤公司取得青島市嶗山區(qū)環(huán)保局下發(fā)的 2022 青嶗環(huán)預(yù)定字第 10 號建設(shè)項目 定點環(huán)保審核通知書；2022 年 9 月 28 日,取得青島市嶗山區(qū)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)治理辦公室下發(fā)的青嶗村規(guī)定 字 2022 （045） 號青島市嶗山區(qū)村鎮(zhèn)建設(shè)項目定點通知書；2022 年 9 月 29 日,取得青島市嶗山區(qū)村鎮(zhèn) 規(guī)劃建設(shè)治理辦公室下發(fā)的嶗建村字第（045） 號建設(shè)用地規(guī)劃許可證,明確本用地項目符合城市規(guī)劃要 求,準予辦理

6、征用劃撥土地手續(xù)；同日,取得青島市嶗山區(qū)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)治理辦公室下發(fā)的青嶗村規(guī)設(shè)字2022 第（045） 號青島市嶗山區(qū)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要求通知單；同年 9 月 30 日,青島市嶗山 區(qū)進展方案局依據(jù)北宅街道辦事處經(jīng)濟貿(mào)易辦公室的立項申請,下發(fā)嶗計項字 202296 號關(guān)于同意青 島乾坤木業(yè)有限公司新建廠房項目立項的批復(fù)；同日,嶗山區(qū)國土局出具 關(guān)于青島乾坤木業(yè)有限公司用 地的說明,該說明載明：青島乾坤木業(yè)有限公司位于北宅工業(yè)園的 150 畝工業(yè)用地,因北宅工業(yè)園規(guī)劃調(diào) 整,經(jīng)北宅街道辦事處申請,我局爭論同意將該公司用地調(diào)整為 215 畝,現(xiàn)該公司土地手續(xù)正在辦理之中；2022 年 1

7、月 31 日,山東省人民政府下發(fā)魯政土字202235 號山東省人民政府關(guān)于青島市嶗山區(qū)城1 / 6市建設(shè)用地的批復(fù) 稱,青島市嶗山區(qū)土地治理局擬征用該區(qū)北宅街道辦事處溝崖村等兩個村園地 133,333 平方米 （ 折合 200 畝 ）,作為青島市嶗山區(qū)政府建設(shè)儲備用地；經(jīng)審查,該批次用地符合青島市嶗 山區(qū)土地利用總體規(guī)劃,并已納入你市土地利用年度方案,上報農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和征用土地方案切實可行,同意該批欠用地；2022 年 1 月 16 日,原青島市嶗山區(qū)國土資源局與乾坤公司簽訂青嶗土合字20224 號國有土地使用權(quán)出讓合同,其中商定,嶗山區(qū)國土資源局出讓給乾坤公司的宗位置于北宅街道溝崖村麥溝路

8、北、松嶺路 西,宗地面積為 175,907 平方米,其中出讓工地面積為 146,383 平方米；本合同項下出讓宗地的用途為工 業(yè)；本合同項下的土地使用權(quán)出讓年限為 50 年；本合同項下的土地使用權(quán)出讓金為每平方米 103.20 元,總額為 18,153,602.40 元；本合同簽訂之日起 60 日內(nèi),受讓人一次性付清上述土地使用權(quán)出讓金 ；合同仍商定,受讓人在按合同商定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起 30 日內(nèi),應(yīng)持本合同和土地使用權(quán)出 讓金支付憑證,按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記,領(lǐng)取國有土地使用證,取得出讓土地使用權(quán)；出讓 人應(yīng)在受讓土地登記申請之日起 30 日內(nèi),依法為受讓人辦理出讓土地

9、使用權(quán)登記,頒發(fā)國有土地使用證； 受讓人必需依據(jù)本合同約定,按時支付土地使用權(quán)出讓金；假如受讓人不能按時支付土地使用權(quán)出讓金,自滯納之日起,每日按遲延支付款項的3 %；向出讓人繳納滯納金,延期付款超過 6 個月的,出讓人有權(quán)解除合同,收回土地,受讓人無權(quán)要求返仍定金,出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他缺失；本合同 項下宗地出讓方案尚需經(jīng)山東省人民政府批準,本合同自山東省人民政府批準之日起生效；本合同未盡事 宜,可由雙方商定后作為合同附件,與本合同具有同等法律效力；同日,雙方簽訂補充協(xié)議,就代征道路及綠化帶面積、費用作出商定；2022 年 2 月 18 日,雙方共同中請,對上述合同和協(xié)議在

10、青島市公證處辦 理了公證；同年 3 月 26 日,乾坤公司向土管所交付 300 萬元支票一張,土管所向其開具 300 萬元收款收據(jù),但未實際劃轉(zhuǎn)該 300 萬元；現(xiàn)嶗山國土資源分局認可實際收取乾坤公司土地出讓金共計 488 萬元；此后,乾坤公司未繳納剩余土地出讓金；上述合同涉及的 146,383 平方米的出讓土地中,部分土地經(jīng)魯政土字 202235 號文批準轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；2022 年 6 月 6 日,原青島市嶗山區(qū)國土資源局以乾坤公司未按合同商定如期繳納全部土地使用權(quán)出讓金以及項目用地違反青島市政府 202295 號文件為由,作出嶗國土 2022139 號嶗山區(qū)國土資源局關(guān) 于撤銷國有土地使用

11、權(quán)出讓合同的準備,準備撤銷與乾坤公司 2022 年 1 月 16 日簽訂的國有土地使用權(quán) 出讓合同,并要求乾坤公司自收到本準備之日起 10 日內(nèi)持國有土地使用權(quán)出讓合同原件到該局辦理 解除合同相關(guān)事宜,已交款項的退仍事宜到北宅街道辦事處建設(shè)服務(wù)中心（ 原北宅街道辦事處土管所）辦理；2022 年 6 月 7 日,原青島市嶗山區(qū)國土資源局通過特快專遞將上述準備送達乾坤公司；2022 年 3 月 13 日,青島市嶗山區(qū)國土資源局更名為青島市國土資源和房屋治理局嶗山國土資源分局（ 以下簡稱嶗山國土資源分局）；一審審理期間,嶗山國土資源分局向一審法院提交涉案土地“ 現(xiàn)狀地勢圖” 一張,載明圖中全部黑線部

12、 分為簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的地勢圖,圖中紅線圈定的部分為農(nóng)轉(zhuǎn)用獲批準的部分；經(jīng)質(zhì)證,乾坤公 司對此證據(jù)沒有異議；二、當(dāng)事人一審起訴與答辯情形由于嶗山國土資源分局單方解除合同,乾坤公司交付部分出讓金后未能受讓合同項下的土地,乾坤公 司認為嶗山國土資源分局違反合同商定,給其造成各項經(jīng)濟缺失 1200 余萬元,故向一審法院起訴,請求判 令嶗山國土資源分局履行青嶗土合字 20224 號國有土地使用權(quán)出讓合同,向乾坤公司交付合同項下的 全部土地；嶗山國土資源分局辯稱,乾坤公司與北宅街道辦事處簽訂的協(xié)議書與其無關(guān),原、被告之間的法律關(guān) 系應(yīng)受雙方簽訂的青嶗土合字 20224 號國有土地使用權(quán)出讓合同的

13、約束；該合同第 9 條和第 31 條約 定,受讓人同意本合同簽訂之日起 60 日內(nèi),一次性向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金；受讓人必需依據(jù) 本合同的商定,按時支付土地使用權(quán)出讓金 ,延期付款超過 6 個月的,出讓人有權(quán)解除合同, 收回土地； 同時,依據(jù)市政府 202295 號文關(guān)于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)“ 園區(qū)適當(dāng)往東北方向進展延長至李沙路,但嚴禁連續(xù) 往嶗山風(fēng)景區(qū)內(nèi)延長” 的規(guī)定,該項目用地為市政府規(guī)定不準建設(shè)區(qū)域；2022 年 6 月 6 日,嶗山國土資源分 局作出嶗國土 2022139 號嶗山區(qū)國土資源局關(guān)于撤銷國有土地使用權(quán)出讓合同的準備,并于 2022 年 6 月 7 日通過特快專遞送達乾坤公

14、司；依據(jù)法律規(guī)定,2 / 6合同自通知到達對方時解除；由于乾坤公司未按期足 額交付土地出讓金,違約在先,嶗山國土資源分局依照合同商定行使了合同解除權(quán),雙方的合同已經(jīng)解除,嶗山國土資源分局沒有義務(wù)向乾坤公司交付土地,請求法院依法駁回乾坤公司的訴訟請求；三、 山東省高級人民法院一審認定與判決 土地中有部分履行了農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地的批準手續(xù),依據(jù)土地治理法第一審法院認為,雙方當(dāng)事人簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同涉及的43 、44 條的規(guī)定,嶗山國土資源分局對該部分土地有權(quán)進行出讓,其余部分未經(jīng)人民政府批準,仍然為農(nóng)村集體土地,嶗山國土資源分局對此無權(quán)處分；因此,雙 方簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同部分

15、有效；關(guān)于乾坤公司繳納的土地出讓金問題；簽訂合同之前,乾坤公司已向嶗山國土資源分局繳納土地出讓金共計 488 萬元； 2022 年 3 月 26 日,乾坤公司向嶗山國土資 源分局交付 300 萬元銀行轉(zhuǎn)賬支票,嶗山國土資源分局為其開具收款收據(jù)；上述一系列行為說明,乾坤公 司始終在履行合同義務(wù),對嶗山國土資源分局辯稱該 300 萬元銀行轉(zhuǎn)賬支票是空頭支票、無法劃轉(zhuǎn)的理由,沒有證據(jù)支持,一審法院不予接受；關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)否連續(xù)履行的問題；因合同項下的該宗土地部分獲得山東省人民政府批準,該部分土地具備履行條件；鑒于乾坤公司涉案土地的相關(guān)項目 已經(jīng)政府有關(guān)部門批準,獲得了項目立項、規(guī)劃、環(huán)

16、保等審批手續(xù),故嶗山國土資源分局應(yīng)當(dāng)向其交付該 部分土地；嶗山國土資源分局主見合同解除的抗辯理由,沒有法律依據(jù),一審法院不予支持；綜上所述,雙方當(dāng)事人簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同部分有效,乾坤公司亦部分履行了付款義 務(wù),嶗山國土資源分局應(yīng)在政府批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地范疇內(nèi)向乾坤公司交付涉案土地；乾坤公司請求 嶗山國土資源分局履行青嶗土合字 20224 號國有土地使用權(quán)出讓合同,向其交付合同項下的全部土地 的主見部分成立；一審法院依據(jù)合同法第八條、第五十六條、第一百零七條之規(guī)定,判決：一 被告嶗山國土資源分局于本判決生效后三十日內(nèi)向原告乾坤公司交付合同項下已經(jīng)審批轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地 具體以山東省

17、人民政府魯政土字 202235 號山東省人民政府關(guān)于青島市嶗山區(qū)城市建設(shè)用地的批復(fù)及現(xiàn)狀地勢圖紅線坐標為準 ；二駁回原告乾坤公司其他訴訟請求；案件受理費 60,778 元,由乾坤公司承擔(dān) 130,070 元,嶗山國土資源分局承擔(dān) 30708 元；四、 當(dāng)事人上訴請求與答辯理由 適用法律不當(dāng),故請嶗山國土資源分局不服一審判決,向本院提起上訴稱,一審判決認定事實錯誤,求二審撤銷山東省高級人民法院2022 魯民一初字第8 號民事判決,依法駁回乾坤公司的訴訟請求,一、二審訴訟費由乾坤公司承擔(dān)；其理由是：1、一審判決認定上訴人和被上訴人雙方簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同部分有效是錯誤的；1本案合同中的標的

18、物 宗地為不行分物,不適用量上的部分有效、部分無效；2 上訴人對土地沒有處分 權(quán),本案土地的出讓要經(jīng)過青島市人民政府審批；3 本合同項下宗地出讓方案尚需經(jīng)山東省人民政府批準,本合同自山東省人民政府批準之日起生效；由于本案項下的土地仍沒有完全辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù),所以,不具 備擬定出讓方案報人民政府批準的條件,本案中的出讓合同仍不具有法律效力,被上訴人只具有一種期望權(quán)； 4 一審判決上訴人出讓部分土地給被上訴人, 違反了青島市人民政府的規(guī)劃；青島市人民政府于 2022 年“ 月 11 日批準了包括本案宗地在內(nèi)的地區(qū)規(guī)劃；依據(jù)該規(guī)劃,高新產(chǎn)業(yè)區(qū)“ 適當(dāng)往東北方向進展延長至李 沙路,嚴禁連續(xù)往嶗山風(fēng)景區(qū)內(nèi)

19、延長” ,本案出讓合同中的土地在青島市政府規(guī)定的不準建設(shè)區(qū)域內(nèi)；本案 已經(jīng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用的 84 畝土地的批準文件依法已經(jīng)自動失效；2 、一審法院認定“ 嶗山國土資源分局主見合同解除的抗辯理由,沒有法律依據(jù)” 是錯誤的；上訴人對被 上訴人繳納的土地出讓金數(shù)額有異議,即使按一審認定的 788 萬元,也只占土地出讓金總數(shù) 18,153,602.4 元的 43 ；被上訴人在合同簽訂后超過 6 個月沒有付清出讓金,上訴人依據(jù)涉案合同第 9 條和第 31 條,具 有解除合同的權(quán)益,且乾坤公司已經(jīng)收到解除合同的準備書；依據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定,雙方簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同自乾坤公司收到該準備書時解除；由

20、于合同沒有商定上訴人行使解除權(quán) 的時間,在解除條件構(gòu)成后,上訴人可以隨時行使解除權(quán)；3 、一審判決關(guān)于被上訴人所交出讓金數(shù)額的認定是錯誤的；一審判決認定乾坤公司所交土地出讓金為488 萬元是錯誤的,不符合本案實際；扣除嶗山區(qū)人民法院扣劃的土地出讓金 3,813,357 元,應(yīng)認定乾坤 公司所交的土地出讓金為 1,066,643 元；乾坤公司辯稱：（1） 一審認定涉案合同部分有效具有事實和法律依據(jù),處理結(jié)果正確；涉案合同商定嶗 山國3 / 6土資源分局向乾坤公司交付 215 畝土地,但實際上只有 84 畝具備了出讓條件,符合合同部分無效的情 形；嶗山國土資源分局所稱審批權(quán)上交是合同簽訂后發(fā)生的,

21、審批權(quán)上交不影響合同的效力；至于嶗山國 土資源分局強調(diào)的政府新規(guī)劃, 是指規(guī)劃后不再向風(fēng)景區(qū)延長,并不影響之前的合同；（2） 一審認定嶗山國 土資源分局主見解除合同的抗辯理由不成立是正確的；乾坤公司沒有全額付款的緣由在嶗山國土資源分局,當(dāng)時乾坤公司的銀行支票賬戶內(nèi)存款多達700 余萬元,但土管所卻停收土地出讓金,致使乾坤公司履約不 能；嶗山國土資源分局單方解除合同的條件未成就；嶗山區(qū)人民法院扣劃土地出讓金發(fā)生在合同解除之前,五、最高人民法院二審查明的事實該行為與本案無關(guān),嶗山國土資源分局應(yīng)當(dāng)連續(xù)履行合同；二審查明：乾坤公司于 2022 年 3 月 26 日向土管所提交的銀行轉(zhuǎn)賬支票未記載出票日

22、期和收款人,雙方 當(dāng)事人對這一事實均無異議；本院認為,依據(jù)票據(jù)法第八十五條的規(guī)定,出票日期是支票的必要記載 事項,涉及支 票使用期限的起算,無出票日期的支票應(yīng)認定為無效支票；二審查明的其他事實與一審查明的事實相同；六、最高人民法院二審認定與判決最高人民法院認為,本案涉及三個爭議焦點：（一） 關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓合同效力的認定；（ 二） 一審認定乾坤公司繳納土地出讓金的數(shù)額是否正確；（一 ）關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓合同效力的認定問題（三） 嶗山國土資源分局是否有權(quán)解除合同；本合同雖商定合同須經(jīng)山東省人民政府批準方可生效,但在合同簽訂前,合同項下的 84 畝土地已經(jīng)山 東省人民政府批準,由農(nóng)業(yè)用地

23、轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,故這部分土地未經(jīng)審批不影響相應(yīng)部分的合同效力；合同 項下其余部分土地尚未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),按商定合同尚未生效,依法不得出讓；嶗山國土資源分 局認為合同已經(jīng)成立但未生效,不應(yīng)認定部分有效、部分無效；本院認為,涉案合同是雙方當(dāng)事人的真實 意思表示,內(nèi)容不損害國家、集體和第三人的合法權(quán)益,且已經(jīng)過公證,應(yīng)認定已經(jīng)成立；我國合同法第四十四條規(guī)定：“ 依法成立的合同,自成立時生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效 的,依照其規(guī)定； ” 土地治理法第四十四條規(guī)定：“ 建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng) 辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)； ” 據(jù)此認定本案中未經(jīng)政府批準農(nóng)轉(zhuǎn)

24、用土地的部分合同無效；合同法第五十 六條規(guī)定：“ 部分合同無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效；” 就本案情形看,認定部分合同 無效,不會影響其他部分的效力；因此,應(yīng)當(dāng)認定合同中經(jīng)過政府批準的 84 畝土地使用權(quán)出讓有效,未經(jīng) 政府批準的 131 畝土地使用權(quán)出讓無效,其他合同條款仍然有效；對于嶗山國土資源分局關(guān)于涉案合同項 上訴主見,本院不予支持；下轉(zhuǎn)讓的土地是不行分物,不適用量上的部分有效、部分無效的（二 ）關(guān)于一審認定乾坤公司繳納土地出讓金的數(shù)額是否正確的問題 一審認定乾坤公司已向嶗山國土資源分局繳納土地出讓金 788 萬元,乾坤公司對此不持異議；而嶗山 國土資源分局只承認收到乾

25、坤公司的土地出讓金 488 萬元,且被嶗山區(qū)人民法院劃走 3,813,357 元,目前 僅剩 1,066,643 元；雙方當(dāng)事人的主要分歧在于 2022 年 3 月 26 日乾坤公司向上管所交付的一張 300 萬元的 支票應(yīng)否算作已付土地出讓金；鑒于該支票因無出票日期而被認定為無效,憑無效支票不能劃轉(zhuǎn)乾坤公司 的銀行存款；乾坤公司的出票行為應(yīng)被認定為無效民事行為；盡管土管所收到這張支票后出具了收據(jù), 但 因支票無效, 土地治理所出具的收據(jù)并不意味著已經(jīng)或者能夠收到 300 萬元土地出讓金； 事后乾坤公司也 未對這張支票進行補正；事實上嶗山國土資源分局也未收到此筆款項；由于乾坤公司對這張支票的無

26、效具 有過錯,不能認定乾坤公司提交這張支票即視為其支付了 3013 萬元土地出讓金；嶗山國土資源分局關(guān)于該 支票無效的抗辯具有事實和法律依據(jù),本院應(yīng)予支持；一審認定乾坤公司已向嶗山國土資源分局支付土地出讓金 788 萬元有誤,應(yīng)予訂正；為執(zhí)行 （2022 ） 嶗執(zhí)字 297 號、 1162 號民事裁定書,嶗山區(qū)人民法院于 2022 年 3 月 25 日扣劃被執(zhí)行人 乾坤公司在北宅街道辦事處的出讓土地定金 907,528 元、 2,905,829 元至該院賬戶；同月 29 日,北宅街道 辦事處致函乾坤公司稱,嶗山區(qū)人民法院強行扣劃北宅街道辦事處財政款 3,813,357 元,北宅街道辦事處 已從

27、乾坤公司交付的土地出讓金 488 萬元中支付 486.623 萬元；因此,一審判決認定乾坤公司繳納的土地 出讓金為 488 萬元是正確的；乾坤公司應(yīng)繳納的土地出讓金應(yīng)依據(jù)合同有效部分的土地出讓面積運算,乾 坤公司應(yīng)繳納的土地出讓金為 5,782,089.6 元（84 畝 X667 平方米 x103.2 元=5,782,089.6 元）,所付 488 萬元低于應(yīng)對的土地出讓金數(shù)額,故應(yīng)認定乾坤公司未交齊合同有效部分的土地出讓金；（ 三）嶗山國土資源分局是否有權(quán)解除合同4 / 6解除合同的前提是合同已經(jīng)生效；涉案國有土地使用權(quán)出讓合同第31 條的商定,受讓人延期支付土地出讓金超過6 個月的,出讓人

28、有權(quán)解除合同；該合同未商定行使合同解除權(quán)的期限,也未商定出讓方在解除合同前要進行催告；鑒于該合同部分有效,乾坤公司應(yīng)在合同有效部分的范疇內(nèi)履行義務(wù)；涉案合同于 2022 年 1 月 16 日簽訂,截至 2022 年 3 月 26 日,乾坤公司向嶗山國土資源分局交付土地出讓金 488 萬元,未達到 84 畝土地的出讓金總額；因此,解除合同的條件已經(jīng)成就；嶗山國土資源分局依據(jù)合同法第九 十三條其次款的規(guī)定,行使了合同解除權(quán),且已經(jīng)通知了乾坤公司；其未對乾坤公司進行催告,并不構(gòu)成 違約；對嶗山國土資源分局關(guān)于乾坤公司沒有按期付清合同項下全部土地出讓金,其有權(quán)解除合同的主見,本院予以支持；對乾坤公司關(guān)

29、于解除合同的條件未成就,嶗山國土資源分局無權(quán)單方解除合同的主見,本 院不予支持；綜上,本院認為,依據(jù)雙方當(dāng)事人在土地出讓合同中的商定,涉案合同經(jīng)過政府批準的部分有效、未 經(jīng)政府批準的部分無效；對于合同的有效部分,雙方當(dāng)事人均有義務(wù)履行；乾坤公司未在合同商定的期限 內(nèi)履行合同有效部分的繳納土地出讓金的義務(wù),解除合同的條件已經(jīng)成就,嶗山國土資源分局解除合同的行為有效；合同解除后,嶗山國土資源分局不再履行向乾坤公司出讓 84 畝土地使用權(quán)的義務(wù)；嶗山國土資 源分局的上訴有理,本院予以支持；一審法院認定事實不清,適用法律不當(dāng),應(yīng)予改判；依照中華人民 共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（三 ） 項的

30、規(guī)定,判決如下：駁回青島乾坤木業(yè)有限公司的訴訟請求；本案一審案件受理費 160,778 元,二審案件受理費 192,568.01 元,均由青島乾坤木業(yè)有限公司負擔(dān)；七、對本案的解析 本案主要涉及以下兩個值得留意的法律問題：一是土地使用權(quán)出讓合同是否可以分為部分有效、部分 無效,一、二審判決認為可以分開認定的法律依據(jù)和理論依據(jù)是什么 的 300 萬元銀行轉(zhuǎn)賬支票是否有效 . 二是乾坤公司開具的一張無出票日期（一 ）關(guān)于涉案土地使用權(quán)出讓合同效力是否可分的問題 依據(jù)土地治理法第四十四條的規(guī)定,建設(shè)占用耕地,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；然而,在涉案土地使用權(quán)出讓合同部分經(jīng)過審批、部分未經(jīng)審批的情形下,其效力是否可分的問題,雙方當(dāng)事人存在 爭議；嶗山國土資源分局認為,本案合同中的標的物 宗地為不行分物,不適用量上的部分有效、部分 無效；乾坤公司就認為,涉案合同符合合同部分無效的情形；嶗山國土資源分局所稱審批權(quán)上交是合同簽 訂后發(fā)生的,審批權(quán)上交不影響合同的效力；筆者認為,涉案合同的效力是否可分,取決于無效部分是否 影響其余部分的效力；依據(jù)合同法理論,部分合同無效分為量上的無效和質(zhì)上的無效；所謂量上的無效,是指某一合同條款中載明的數(shù)量超出國家規(guī)定的限制,超