對我國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討

1、對我國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)本錢管理控制的討論對我國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)本錢管理控制的討論隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷開展，我國也相應(yīng)出臺了一些相關(guān)的對房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的開展形勢，對房地產(chǎn)業(yè)的本錢控制和管理程度提出了更新的要求，這就要求對新政策、新法規(guī)有深入的理解，重視對房地產(chǎn)公司本錢的控制與管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速開展的市場需求。一、房地產(chǎn)公司本錢管理中的問題1、本錢核算對象的設(shè)立不標(biāo)準(zhǔn)。在本錢的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)本錢的核算對象應(yīng)根據(jù)工程的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對象。例如在商品房的建立中，可以按照合同

2、以及工程本文由論文聯(lián)盟搜集整理的名稱在開發(fā)本錢科目中設(shè)立不同的本錢核算目的或?qū)ο?，而在?shí)際工作中局部房地產(chǎn)公司往往將本來屬于同一個(gè)個(gè)工程的工程分成了假設(shè)干個(gè)本錢核算對象，不僅增加了核算人員的工作量也導(dǎo)致了本錢工程費(fèi)用的管理不能真實(shí)反映工程資金投入的實(shí)際情況，使所提供的本錢資料缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，以致于企業(yè)的經(jīng)營決策失去了可靠根據(jù)。2、本錢費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?。房地產(chǎn)本錢的支出有著諸多方面，對其詳細(xì)的支出假如缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成本錢的疊加，形成資金的無形浪費(fèi)。例如在用于拆遷的商品房本錢中某些企業(yè)就沒有嚴(yán)格遵循實(shí)際的用處廢品資金，在不同對象的同一費(fèi)用支出上就存在著相關(guān)科目不安規(guī)定進(jìn)展分?jǐn)?，形?/p>

3、了本錢費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性。這種分?jǐn)偟碾S意致使房地產(chǎn)企業(yè)的工程本錢的核算脫離了企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營的實(shí)際需要，就難以及時(shí)提供真實(shí)完好的本錢資料。3、賬物不一致。由于房地產(chǎn)企業(yè)的消費(fèi)經(jīng)營涉及到多個(gè)方面，因此其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度標(biāo)準(zhǔn)對于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。在現(xiàn)實(shí)工作中一些企業(yè)在購置以及自建拆遷用房和商品房內(nèi)部調(diào)撥或劃轉(zhuǎn)自用以及后期的銷售環(huán)節(jié)中，沒有制定完善的管理制度和監(jiān)視體系，進(jìn)而導(dǎo)致了賬目與實(shí)際物品數(shù)量的不一致，嚴(yán)重削弱了其財(cái)務(wù)信息的有效性和真實(shí)性。這些管理上的混亂，帶來了本錢核算不真實(shí)，也使得本錢管理缺乏可靠根據(jù)。4、工程本錢核算的根據(jù)無法及時(shí)獲得。房地產(chǎn)企業(yè)在

4、進(jìn)展工程本錢的核算中要獲得真實(shí)有效的信息就必需要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此根底上進(jìn)展核對。由于施工單位在出具發(fā)票時(shí)需要繳納企業(yè)的營業(yè)稅和附加稅以及企業(yè)所得稅，而對工程已經(jīng)根本完工但房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不給開發(fā)票。因此參加房地產(chǎn)公司沒有及時(shí)獲得施工單位給予的有效發(fā)票，就無法進(jìn)展工程本錢的核算，也就進(jìn)一步影響了整個(gè)本錢核算的真實(shí)性和有效性，使企業(yè)在經(jīng)營決策上缺乏有效的信息支持，阻礙了企業(yè)本錢核算的有序進(jìn)展，也在一定程度上影響了企業(yè)核心競爭力的有效進(jìn)步。二、對房地產(chǎn)本錢控制與管理提出的相應(yīng)方法和設(shè)想要想保持強(qiáng)有力的市場競爭力，就要加強(qiáng)房地產(chǎn)的本錢管理控制。而要實(shí)現(xiàn)本錢管理控制的有

5、效執(zhí)行，就要對各種本錢模塊逐一分析、管理。1、.獲得土地使用權(quán)本錢管理。獲得土地使用權(quán)的本錢相對固定，主要包括購置土地的本錢、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這局部本錢主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房價(jià)影響，沒有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。2、工程施工前期本錢管理。工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)展嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這局部本錢的預(yù)算和管理。3、工程建安運(yùn)行本錢管理控制。1大于10萬元的工程采用公開招標(biāo)的形式，小于10萬元的工程采用比選的形式，是降低本錢的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對標(biāo)書中的主要材料做市場調(diào)查，

6、標(biāo)書中主要材料一定要約定三個(gè)左右的品牌。2關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對于一年開發(fā)大于40萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按2萬噸計(jì)算，假如將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項(xiàng)的本錢降低就會(huì)超過1000萬元，也許比我們開發(fā)一個(gè)小樓盤的利潤還會(huì)多。3關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比擬多，假如能請稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低本錢提供新的亮點(diǎn)。4關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時(shí)一定要固化，形成自己的風(fēng)格，對降低本錢、縮短開發(fā)周期、降低廣告本錢會(huì)起到事半功倍的作用。5要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)

7、的待遇留人的理念表達(dá)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長，把工作做得更好。4、銷售、運(yùn)營本錢管理控制。這局部本錢也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成局部。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)展各項(xiàng)銷售、運(yùn)營的本錢預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷售、運(yùn)營本錢得到良好的管理控制，是對整個(gè)本錢良好控制的不可無視的因素。5、其他本錢的管理控制。這局部本錢主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理本錢。這局部財(cái)務(wù)本錢，主要受工程總本錢的制約，所

8、以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總本錢的組成局部，所以在管理控制中也不容無視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總本錢。6、建立健全本錢管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制。首先，要在思想上重視。指導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對在本錢管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績突出的部門或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)鼓勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建立也會(huì)對本錢的管理控制有一定的鼓勵(lì)作用。很好的企業(yè)文化本身就是一種無形資產(chǎn)，首先它在無形間是對企業(yè)的品牌打造和宣傳，同時(shí)也能增加員工對企業(yè)的信心。所以，要進(jìn)步對本錢管理控

9、制的重視和客觀認(rèn)知，并努力發(fā)揚(yáng)企業(yè)優(yōu)秀文化。7、制定完善的本錢方案。房地產(chǎn)企業(yè)本錢的控制在開展之前就必須有一個(gè)明確的目的和完好的控制方案以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其本錢控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。本錢方案的制定，首先就對總投資工程標(biāo)進(jìn)展可行性進(jìn)展研究，待工程得以批準(zhǔn)之后，此總投資的目的也就成為了總本錢控制的目的，整個(gè)本錢控制就應(yīng)該圍繞其展開；其次要對整個(gè)本錢控制目的進(jìn)展逐項(xiàng)的分解以確定不同環(huán)節(jié)或不同階段的詳細(xì)控制目的，在實(shí)際工作中可以將總的本錢支出分解成多個(gè)不同的對象并設(shè)立各個(gè)工程單位。同時(shí)總本錢的分解中要充分考慮各個(gè)本錢的限度之間的平衡性，以實(shí)現(xiàn)或確保工程本錢在整個(gè)工程內(nèi)的合理分配，因?yàn)閷ζ涞目茖W(xué)合理的配置不僅是整個(gè)工程協(xié)調(diào)性的前提，更是實(shí)現(xiàn)總工程總體功能以及質(zhì)量目的等之間的平衡性的有力保障；再次在工程不斷深化的情況下，其配套的技術(shù)方案和施行方案也要進(jìn)展相應(yīng)的細(xì)化，在結(jié)合實(shí)際情況的根底上對各個(gè)本錢對象進(jìn)展合理的本錢估算并對工程進(jìn)展優(yōu)化組合。四、完畢語房地產(chǎn)開發(fā)是在市場經(jīng)濟(jì)體制下的一項(xiàng)重量級工程。然而，房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理控制是一個(gè)有機(jī)的整體操作體系，在整個(gè)工程周期它貫穿于始終。所以，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，每一個(gè)本錢的管理控制環(huán)節(jié)都不能無視，充分分析每項(xiàng)本錢的特征和在總本錢中的作用