會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：合作建房的基本稅收處理

1、合作建房的基本稅收處理合作建房：對(duì)方出地，房企出資，房企或成立的合營企業(yè)依法取得土地使用權(quán)，并以房企或合營企業(yè)名義立項(xiàng)，屬于自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。延伸理解：法釋 20055 號(hào)對(duì)合作開發(fā)的要求，共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。法釋【 2005】5 號(hào)又列舉了四種特殊情況，實(shí)質(zhì)上不屬于嚴(yán)格意義上的合作建房了?！暗诙臈l合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，

2、只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同”。一、以地?fù)Q房甲出土地，乙出資金，聯(lián)合立項(xiàng)，建成后甲乙按比例分房。甲以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià) , 換取部分房屋的所有權(quán), 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為; 乙方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià), 換取土地使用權(quán) , 發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。延伸理解：國稅發(fā)【 2009】31 號(hào)文件第 37 條規(guī)定，企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) 【納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)】，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

3、和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。二、以地投資甲以土地出資，乙以貨幣出資，成立合營公司，房屋建成后，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。以投資入股的形式銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，屬于有償提供。甲以土地投資入股，應(yīng)按“銷售無形資產(chǎn)”征稅，并給合營公司開具增值稅專用發(fā)票。延伸理解：按國稅發(fā)【 2009】31 號(hào)文件第 36 條規(guī)定，先稅再分，分得利潤方按股息、紅利處理。如果沒有成立獨(dú)立核算的合營公司法人單位來開發(fā)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為， 36 條有一句：“且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的”，既然不

4、是獨(dú)立法人，還要求先稅再分，怎么繳納企業(yè)所得稅？這不是明顯不符合所得稅法對(duì)獨(dú)立核算的法人單位征稅的原則嗎？對(duì)不對(duì)？其實(shí)，31 號(hào)文件的第36 條前面有一句話：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資”，此處的所得稅納稅主體就是聯(lián)合體主體，就是指本企業(yè)，而本企業(yè)就是獨(dú)立核算的法人主體。所以，這個(gè)企業(yè)所得稅的納稅主體是合法的，是沒有問題的。三、租地?fù)Q房甲出租土地使用權(quán)給乙，乙投資建房，租賃期滿，乙歸還房屋。雙方不支付價(jià)款，但都取得對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。甲以土地使用權(quán)出租獲得建筑物的利益，要按財(cái)稅【2016】47 號(hào)文件規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳

5、納增值稅。實(shí)際上這個(gè)土地使用權(quán)出租的對(duì)價(jià)是什么？是為了獲取建筑物，也就是支付了建筑物的建造費(fèi)用。延伸理解：乙使用期滿，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給甲，有的說法是應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。具體征稅時(shí)還是要具體問題具體對(duì)待：出租的計(jì)稅。甲出租土地 10 年，乙出資 1000 萬建房，建成后房屋所有權(quán)歸甲，乙無償使用 10 年。乙租了 10 年的房子，對(duì)價(jià)是 1000 萬元的建造費(fèi)用，甲應(yīng)按 1000 萬確認(rèn)為租金。理論上好界定，實(shí)際征稅時(shí)還是有點(diǎn)麻煩。甲實(shí)際取得房屋是在10 年之后，甲應(yīng)該是每年按100 萬計(jì)算繳納？還是在建成的第一年按 1000 萬計(jì)算繳納？還是在10 年后取得房子時(shí)繳納呢？如果在建成的第一年一

6、次性征稅，甲沒有對(duì)應(yīng)的納稅必要資金，而且在10 年期間，一旦房屋發(fā)生拆遷損毀等變化，或者作價(jià)銷售給乙方或第三方，那么，甲方就多繳納了租金的稅款，而且時(shí)間太長，即使可以辦理退稅，對(duì)于稅企雙方來說都比較麻煩；如果年后取得房屋時(shí)繳納，出現(xiàn)上述中途出售等情況，可能造成稅款流失。所以，逐年平均納稅比較公平合理。但是目前，沒有具體的規(guī)定，有待明確。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅。如果產(chǎn)權(quán)辦在出資方乙公司名下，按轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)處理；土地使用權(quán)未過戶的，房子產(chǎn)權(quán)一般辦在出地方甲公司名下，出資方乙公司只需繳建筑服務(wù)這一道增值稅了。四、以地?fù)Q取固定利潤或按固定比例提成甲將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得固定利潤或按比例提成，屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并給乙開具增值稅專用發(fā)票。乙方按照銷售商品房處理。小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣