門(mén)市房出租后被轉(zhuǎn)租出租人代理意見(jiàn)書(shū)_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、代理意見(jiàn)審判長(zhǎng)、審判員:作為原告的代理人,對(duì)本案的處理,發(fā)表以下意見(jiàn):一、本案事實(shí)清楚。原告作為房屋所有權(quán)人,將位于道外區(qū)某街X號(hào)的門(mén)市房,連續(xù) 數(shù)年出租給被告?zhèn)€人使用。承租期間,被告未按約定使用,今年春天 時(shí)原告發(fā)現(xiàn)被告有轉(zhuǎn)租行為,違約將房屋轉(zhuǎn)租給豪爵臺(tái)球室用于經(jīng) 營(yíng),有視頻及截圖照片和錄音證據(jù)為證。證據(jù)顯示,所出租給被告的 房屋門(mén)臉?biāo)鶓覓炫曝沂呛谰襞_(tái)球室,因此,該房屋的使用人非被告, 承租方發(fā)生變化,故,被告違約事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分,且之前被 告也不否認(rèn)。被告人的辯解不能成立在于,轉(zhuǎn)租行為實(shí)際上并沒(méi)有經(jīng) 過(guò)原告的同意,也沒(méi)有經(jīng)過(guò)原告父親的同意,故案涉房產(chǎn)使用人明顯 非原告意志而發(fā)生變化,

2、擅自轉(zhuǎn)租事實(shí)成立。被告自稱(chēng)內(nèi)部承包,沒(méi) 有事實(shí)依據(jù)。首先,被告的經(jīng)營(yíng)范圍不包括文化娛樂(lè)業(yè),被告是經(jīng)營(yíng)手機(jī)的專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售商,在業(yè)界享有一定的知名度,他怎么能去經(jīng)營(yíng)臺(tái)球呢?這是與他營(yíng)業(yè)范圍毫不相干的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,也不是關(guān)聯(lián)行業(yè),這是事實(shí)上的 不能。而且雙方合同明確寫(xiě)上了,該房屋出租專(zhuān)門(mén)用于新天天手機(jī)經(jīng) 營(yíng)使用,經(jīng)營(yíng)臺(tái)球明顯不是用于手機(jī)經(jīng)營(yíng)使用,在房屋用途上被告已 經(jīng)違反合同約定,這不符合雙方的合同目的。其次,被告對(duì)自己主張?zhí)峁┎怀稣鎸?shí)證據(jù)。內(nèi)部承包意味著發(fā)包 給單位內(nèi)部人使用,經(jīng)營(yíng)人還是被告單位。但臺(tái)球吧林經(jīng)理與被告無(wú) 隸屬或勞動(dòng)合同關(guān)系,怎能說(shuō)是內(nèi)部經(jīng)營(yíng)呢?這是矛盾的!第三,我方舉示錄音證據(jù)證實(shí),林經(jīng)理

3、與被告簽訂了租賃合同, 明確了是從被告處租的房子事實(shí)。二、被告違約表現(xiàn)為:、沒(méi)有履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。雙方2008年10月14日,所 簽訂的第一份房屋租賃合同第四條明確約定,被告有交納物業(yè)費(fèi)的義 務(wù)。該合同的履行期限自2008年11月1日起至2014年10月30日止 總計(jì)五年。被告違反此項(xiàng)約定至今沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)。(二)、協(xié)議第五條2約定:“如需轉(zhuǎn)租第三人使用,在取得甲方同意后另行簽訂合同”。第六條約定:“任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款,另一方有權(quán)解除合同,所造成的損失由責(zé)任一方承擔(dān)。被 告以自己的行為表明,違背了承諾,構(gòu)成違約,故原告有權(quán)提前解 約。(三)、豪爵臺(tái)球吧無(wú)照經(jīng)營(yíng),從事的是非法經(jīng)

4、營(yíng)行為,被告違 約轉(zhuǎn)租而且沒(méi)有按照約定使用租賃物。國(guó)務(wù)院無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法第二條規(guī)定:任何單位和 個(gè)人不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定,從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)”第十五條規(guī)定: “知道或者應(yīng)當(dāng)知道屬于本辦法規(guī)定的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為而為其提供生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、運(yùn)輸、保管、倉(cāng)儲(chǔ)等條件的,由工商行政管理部門(mén)責(zé)令立 即停止違法行為,沒(méi)收違法所得,并處2萬(wàn)元以下的罰款”。原告在 2008年與被告人簽訂的第一份房屋租賃合同第六條明確規(guī)定,“租 賃期間,乙方不得利用此房從事違紀(jì)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng),并對(duì)房屋設(shè)施及相 關(guān)設(shè)備的安全防火防盜負(fù)全責(zé)”此后也是一直這么要求被告的,守法 是任何公民的法定義務(wù),包括依法使用所租賃的房屋。據(jù)此原告不能 將房

5、屋出租給被告來(lái)用于違法經(jīng)營(yíng),否則不但將承擔(dān)行政責(zé)任,而且 不符合雙方簽訂的合同目的,因?yàn)樵诜欠ń?jīng)營(yíng)的前提下,如果出現(xiàn)重大安全事故,按照安全生產(chǎn)法規(guī)定,出租人是要承擔(dān)民事以及刑事責(zé)任的,臺(tái)球吧屬于公共娛樂(lè)場(chǎng)所,是人員流動(dòng)密集的地方,對(duì)防火及 安全要求極高,在非法經(jīng)營(yíng)的情況下,既沒(méi)有防火審批,也沒(méi)有文化 許可,更沒(méi)有工商登記,一旦出現(xiàn)重大人員,財(cái)產(chǎn)安全事故,出租人 必將是首要責(zé)任人,承擔(dān)不起如此巨大的社會(huì)責(zé)任。所以原告出租房 屋不是給被告用來(lái)非法經(jīng)營(yíng)的,不是為被告從事非法經(jīng)營(yíng)來(lái)做背書(shū) 的。因此為了維護(hù)國(guó)家法律的實(shí)施,公共利益,從情勢(shì)變更角度講原 告解除合同具有事實(shí)的合理性和法律上的依據(jù)性。三、解除

6、協(xié)議的其他依據(jù)。合同法第217條規(guī)定,“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃 物”被告違法轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)臺(tái)球吧,不是按照約定的方法在使用租賃物。合同法第108條規(guī)定:”當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為 表明,不履行合同義務(wù)的,對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)前,要求其承擔(dān) 違約責(zé)任”。第224條2款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出 租人可以解除合同”。合同法第九十四條規(guī)定,有下列情形之一的, 當(dāng)事人可以解除合同:(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確 表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī) 定的其他情形。四、被告的違約轉(zhuǎn)租

7、以及非法經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)當(dāng)及于合同項(xiàng)下房屋的 全部解除。首先,雖然兩個(gè)房屋是獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證,但實(shí)際結(jié)構(gòu)是一層 帶半地下室,設(shè)計(jì)時(shí)為一個(gè)整體,是從一樓室內(nèi)下到地下室結(jié)構(gòu),從 使用功能上,不適宜單獨(dú)分割使用,否則違反建筑設(shè)計(jì)原則。所以在 租賃的時(shí)候,是一個(gè)合同項(xiàng)下作為一個(gè)合同標(biāo)的物整體,合并出租給 被告使用。要么兩個(gè)作為一個(gè)整體一并出租給被告,要么就不租,被 告對(duì)此合同內(nèi)容認(rèn)可的;其次,從合同目的的原則看,由于地下室功 能、價(jià)值與一層明顯存在差距,單獨(dú)出租地下室并不具有合理價(jià)格優(yōu) 勢(shì),而且單獨(dú)分別出租會(huì)給出租人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上損失及管理上的麻煩, 不如一并出租具有優(yōu)勢(shì)。從合同目的角度看,只有將一層及地下室一 并

8、出租才符合原告目的,這也是雙方簽訂合同時(shí)的共同目的,如果不 符合訂立合同時(shí)的目的,雙方不會(huì)締結(jié)此,合同的,原告絕不會(huì)將兩 個(gè)房屋分別單獨(dú)出租給被告使用。因此說(shuō),被告部分轉(zhuǎn)租違約行為, 應(yīng)該導(dǎo)致本案的合同整體解除,是有事實(shí)和法律依據(jù)的。綜上所述,依照約定和法律規(guī)定的解除權(quán),被告違反不得轉(zhuǎn)租房 屋、原告具有解除權(quán)具有事實(shí)與法律依據(jù)。故,提出以上代理意見(jiàn), 請(qǐng)貴院依法判決解除房屋租賃協(xié)議,以維護(hù)原告的合法權(quán)益不受侵 犯!此致代理人:于會(huì)泳黑龍江聞明律師事務(wù)所律師2014年9月22日證據(jù)目錄第一組證據(jù)由兩份房屋所有權(quán)證組成。證明原告對(duì)租賃給被告使用的房屋具有所有權(quán)。第二組證據(jù),委托書(shū)。證明原告已經(jīng)委托

9、父親代為租賃某街X號(hào) 房產(chǎn),辦理簽署租賃合同收取費(fèi)用,在租賃期間如發(fā)生任何糾紛及矛 盾,委托父親全權(quán)代理解決以訴訟。本案訴訟的提起具有合法性。第三組證據(jù),由三份房屋租賃合同組成。證明從2008年11月1 日起,原告將位于哈爾濱道外區(qū)某街156號(hào),158號(hào)房屋出租給被告使 用。其中從2008年11月1日到2014年10月30日止的,以及從2014 年10月30日起,到2013年10月30日止的,房屋租賃合同已經(jīng)履行 完畢。2013年H月1日起到2018年10月30日止的房屋租賃合同正 在履行當(dāng)中,本期合同年租金是31萬(wàn)元人民幣。雙方合同第三條明確 約定,被告保證承租上述房屋僅作為新天天手機(jī)用房使

10、用。合同第五 條第2項(xiàng)約定,如需轉(zhuǎn)租第三人使用,或者與第三人互換房屋使用 時(shí),在取得甲方同意后另行簽訂合同。合同第六條違約責(zé)任約定,任 何一方未能履行本合同規(guī)定的條款,另一方有權(quán)提前解除本合同,所 造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。雙方2008年10月14日所簽訂的第一份房 屋租賃合同(履行期限2008年11月1日起至2014年10月30日止總 計(jì)五年)第四條明確約定,被告有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù);第六條約定, 租賃期間乙方不得利用此房從事違紀(jì)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng),并對(duì)房屋設(shè)施及相 關(guān)設(shè)備的安全防火防盜負(fù)全責(zé)。第四組證據(jù)由視頻資料,視頻截圖及錄音材料組成。其中視頻資料 以及視頻截圖可以通過(guò)肉眼觀察到被告已經(jīng)將合同項(xiàng)下所承租的房屋 的一部分轉(zhuǎn)租給豪爵臺(tái)球吧使用,改變房屋使用用途,具有違約行 為;其中通過(guò)音頻資料可以證明豪爵臺(tái)球吧的老板林某已經(jīng)證明,新 天天公司將房屋轉(zhuǎn)租給他使用的事實(shí),而且還簽署了合同。因此說(shuō)

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