經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法講義

1、第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方方法第一節(jié) 效益和和費(fèi)用識(shí)別投資、成本、銷銷售（出租）收收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量量，是構(gòu)成房房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目目現(xiàn)金流量的的基本要素，也也是進(jìn)行投資資分析最重要要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)。一、投資與成本本（一）廣義投資資與成本的概念念1、投資（1）投資的分分類廣義投資資源（資金、土土地、人力、技技術(shù)、管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、其他資資源）某項(xiàng)計(jì)劃報(bào)報(bào)酬房地產(chǎn)投資（狹狹義投資）為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定定的開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)預(yù)先墊付的資資金。（2）一般工業(yè)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中中的投資，包包括固定資產(chǎn)投資資和流動(dòng)資金兩部部分。（記住，一個(gè)是是資產(chǎn)，一個(gè)個(gè)是資金）工業(yè)生產(chǎn)投資分分類投入收回固定資產(chǎn)投資建造或購置建筑筑

2、物、構(gòu)筑物物和機(jī)器設(shè)備備等固定資產(chǎn)產(chǎn)投入磨損和貶貶值折舊形式計(jì)計(jì)入成品成本本成品銷售貨幣流動(dòng)資金（投產(chǎn)前墊付）1、投產(chǎn)后用于于購買原材料料、燃料動(dòng)力力、備品備件件、支付工資資、其他費(fèi)用用2、制品、半成成品、制成品品占用的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金。每一個(gè)生產(chǎn)周期期完成一次周周轉(zhuǎn)，在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目壽命周周期內(nèi)始終被被占用，直到到項(xiàng)目壽命周周期末，以貨幣資資金形式收回回。2、成本（1）成本是人人們?yōu)檫_(dá)成一一事或取得一一物所必須付付出或已經(jīng)付出的代代價(jià)。（2）成品和銷銷售伴隨著活活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消消耗，產(chǎn)品的的成本就是這這種勞動(dòng)消耗耗的貨幣表現(xiàn)。（3）生產(chǎn)成本本+銷售費(fèi)用用=產(chǎn)品的銷銷售成本（完完全成本）（4）影響成

3、本本的因素：不同的生產(chǎn)技術(shù)術(shù)方案；不同的生產(chǎn)規(guī)模模；不同的生產(chǎn)組織織形式；不同的技術(shù)水平平和管理水平平；不同的物資供應(yīng)應(yīng)和產(chǎn)品銷售售條件；不同的自然環(huán)境境。3、投資分析與與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)中成本概概念不完全相相同，主要出出別表現(xiàn)在：投資分析企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)影響因素不確定定，數(shù)據(jù)不一一樣影響因素確定、數(shù)數(shù)據(jù)唯一多了機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)等*我們把這些已已經(jīng)發(fā)生不可可收回的支出出，如時(shí)間、金金錢、精力等等稱為“沉沒沒成本”（SSunk CCost）。（二）房地產(chǎn)投投資分析中的的投資與成本本（投資與成本的的特點(diǎn)：對(duì)于“開發(fā)-銷銷售”模式下的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言，開開發(fā)商所投入入的開發(fā)建設(shè)設(shè)資金

4、屬于流流動(dòng)資金。開發(fā)過程中所形形成的開發(fā)企企業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)，大多數(shù)情情況下很少甚至是零。房地產(chǎn)置業(yè)投資資或開發(fā)建設(shè)設(shè)完成后出租租樓宇或自行經(jīng)經(jīng)營，則與一一般的工業(yè)生生產(chǎn)項(xiàng)目投資資和成本的概概念相同。）1、開發(fā)項(xiàng)目的的總投資： 自 營：固定資產(chǎn)和和其他資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資：完成開發(fā)所所需投入的各各項(xiàng)費(fèi)用 出租、出出售：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本）【開發(fā)建設(shè)投資資即后面所說說的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)總成本。】經(jīng)營資金：用于于日常經(jīng)營的的周轉(zhuǎn)資金。2、開發(fā)產(chǎn)品成成本：轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建建設(shè)投資，多種產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，可合合理分?jǐn)偣浪闼愠杀尽?、經(jīng)營成本（將將開發(fā)產(chǎn)品成成本按照有關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的的成本）*值值得

5、注意的地地方土地轉(zhuǎn)讓成本、商商品房銷售成成本、配套設(shè)設(shè)施銷售成本本、出租經(jīng)營營成本（對(duì)于分期收款款的項(xiàng)目：房房地產(chǎn)銷售成成本和出租經(jīng)經(jīng)營成本按銷銷售收入和出出租收入的比比率計(jì)算）*（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售核核算的科目設(shè)設(shè)置 、“經(jīng)營收入入”核算房房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷銷售和出租開開發(fā)產(chǎn)品等取取得的經(jīng)營收收入。同時(shí)，按按照“土地轉(zhuǎn)讓收收入”、“商品房銷售售收入”、“配套設(shè)施銷銷售收入”、“代建工程結(jié)結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租租金收入”等設(shè)置明細(xì)細(xì)分類賬。 2、“經(jīng)營成本本”核算企企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓讓、銷售、結(jié)結(jié)算和出租開開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營營成本。同時(shí)時(shí)，按經(jīng)營成成本的種類，包包括“土地轉(zhuǎn)讓成成本”

6、、“商品房銷售售成本”、“配套設(shè)施銷銷售成本”、“代建結(jié)算成成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)營成本”等設(shè)置明細(xì)細(xì)賬。 3、“其他業(yè)務(wù)務(wù)收入”核算主營業(yè)業(yè)務(wù)以外的其其他業(yè)務(wù)收入入，包括商品品房售后服務(wù)務(wù)收入、材料料銷售收入、無無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓收入、固定定資產(chǎn)出租收收入。 4、“其他業(yè)務(wù)務(wù)支出”核算企業(yè)發(fā)發(fā)生的與其他他業(yè)務(wù)收入相相關(guān)的成本、費(fèi)費(fèi)用、經(jīng)營稅稅金及附加等等。）4、期間費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)經(jīng)營（銷售）費(fèi)用用。開發(fā)用于銷售：已在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投投資中考慮，不不另行計(jì)算；開發(fā)用于出租或或自營：開發(fā)發(fā)期間計(jì)入開開發(fā)建設(shè)投資資，經(jīng)營期間間計(jì)入運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用。（分別別計(jì)算）置業(yè)：計(jì)入運(yùn)營營費(fèi)用。1、出

7、租收入=房屋出租收收入租金+土土地出租收入入租金2、自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)3、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收收入+商品房房銷售收入+配套設(shè)施銷銷售收入出租收入=房屋屋出租收入租租金+土地出出租收入租金金自營收入=營業(yè)業(yè)收入-營業(yè)業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回報(bào)銷售收入=土地地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售售收入+配套套設(shè)施銷售收收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、經(jīng)營收入、利利潤和稅金出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)（一）經(jīng)營收入入自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)1、經(jīng)營收入包包括：銷售收收入、出租收收入和自營收收入。銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入

8、+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入2、經(jīng)營收入比比企業(yè)完成的的開發(fā)工作量量（投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果?！救菀卓寂袛唷拷?jīng)營收入比企業(yè)業(yè)完成的開發(fā)發(fā)工作量（投投資額）更能能反映房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果1、企業(yè)進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)投投資的最終目目的是獲取開開發(fā)或投資利利潤2、經(jīng)營利潤：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資者不論論采用何種直直接的房地產(chǎn)產(chǎn)投資模式，其其銷售收入扣扣除經(jīng)營成本本、期間費(fèi)用用和銷售稅金金后的盈余部部分。3、經(jīng)營利潤的的分配：國家以稅收形式式無償征收，作作為財(cái)政收入入。企業(yè)可分配利潤潤、企業(yè)發(fā)展展基金、職工工

9、獎(jiǎng)勵(lì)及福利利基金、儲(chǔ)備備基金。4、經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及及附加-土地地增值稅5、利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支支凈額稅后利潤=利潤潤總額-所得得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余余公積金+法法定公益金+未分配利潤潤）（二）利潤1、企業(yè)進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)投投資的最終目目的是獲取開發(fā)或或投資利潤。2、經(jīng)營利潤：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資者不論論采用何種直直接的房地產(chǎn)產(chǎn)投資模式，其其銷售收入扣扣除經(jīng)營成本本、期間費(fèi)用用和銷售稅金金后的盈余部部分。3、經(jīng)營利潤的的分配：（1）國家：以以稅收形式無無償征收，作作為財(cái)政收入入。（2）企業(yè)：可可分配利潤、企企業(yè)發(fā)展基金金、職工獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)及福利基

10、金金、儲(chǔ)備基金。4、經(jīng)營利潤計(jì)計(jì)算公式：經(jīng)營利潤=經(jīng)營營收入經(jīng)營成本期間費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅稅5、其他幾個(gè)利利潤概念：（1）利潤總額額=經(jīng)營利潤潤+營業(yè)外收收支凈額（2）稅后利潤潤=利潤總額額所得稅（3）可供分配配利潤=稅后后利潤（法定盈余余公積金+法法定公益金+未分配利潤潤）1、利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支支凈額2、稅后利潤=利潤總額-所得稅3、可供分配利利潤=稅后利利潤-（法定定盈余公積金金+法定公益益金+未分配配利潤）（三）稅金（強(qiáng)強(qiáng)制、無償、固固定）1、經(jīng)營稅及附附加：營業(yè)稅稅=銷售（出出租）收入稅率（5%）；城市維維護(hù)建設(shè)稅和和教育費(fèi)附加加為營業(yè)稅的的7%和3%。2、土地使

11、用稅稅：按土地等等級(jí)、用途、面面積征收。 房產(chǎn)稅:財(cái)產(chǎn)稅，按按原值或出租租收入的一定定比例收取。 以上兩個(gè)個(gè)稅在企業(yè)所所得稅之前列支。3、企業(yè)所得稅稅應(yīng)納稅所得額每一年度的的收入總額不征稅收入入免稅收入各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的的以前年度虧虧損所得稅應(yīng)納稅額額應(yīng)納稅所所得額適用稅率（房房地產(chǎn)企業(yè)為為25%）減免稅額抵免稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅特殊殊規(guī)定的主要要內(nèi)容：（1）預(yù)售收入入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛毛利率=當(dāng)期期毛利額當(dāng)期應(yīng)納稅所得得額當(dāng)期毛毛利額期間費(fèi)用營業(yè)稅金及及附加（待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)結(jié)算計(jì)稅成本本后再進(jìn)行調(diào)調(diào)整）（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率：省省、直轄市級(jí)級(jí)別政府所在在地不低于220%；地級(jí)市不不低于15%，其

12、他他地區(qū)不低于于10%。（3）開發(fā)完工工后，開發(fā)企企業(yè)應(yīng)根據(jù)收收入的性質(zhì)和和銷售方式，按按照收入確定定的原則，合合理地將預(yù)售售收入確認(rèn)為為實(shí)際銷售收收入。然后將 實(shí)際銷銷售收入 按按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成成本，計(jì)算出出實(shí)際銷售收收入的毛利額額。實(shí)際銷售收入的的毛利額與預(yù)預(yù)售收入毛利利額直接的差差額，計(jì)入完完工年度的應(yīng)應(yīng)納稅所得額額。（4）稅務(wù)鑒定定報(bào)告：（實(shí)實(shí)際毛利額和和預(yù)售毛利額額之間差異調(diào)調(diào)整情況）開發(fā)項(xiàng)目的地理理位置及概況況、占地面積積、開發(fā)用途途、初始開發(fā)時(shí)間、完完工時(shí)間、可售面積及已售售面積、預(yù)售收入及其毛毛利額、實(shí)際際銷售收入及及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)實(shí)際銷售成本本。三、房地產(chǎn)投

13、資資經(jīng)濟(jì)效果的的表現(xiàn)形式（一）置業(yè)投資資（1）三種主要要表現(xiàn)：租金金收益、物業(yè)業(yè)增值、股權(quán)權(quán)增值。租金：月租金收收入物業(yè)、股權(quán)增值值：處置轉(zhuǎn)讓或再融資資行為中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（2）經(jīng)濟(jì)效果果受市場狀況況和物業(yè)特性變化化的影響。（三種表現(xiàn)形式式僅僅是一個(gè)個(gè)模糊的期望望，在沒有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流流量之前，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果是無無法定量描述述或量測的）【判斷】（二）開發(fā)投資資（1）主要表現(xiàn)現(xiàn)：銷售收入入。（2）衡量指標(biāo)標(biāo)：開發(fā)利潤潤、成本利潤潤率、投資收收益率。第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資回收與與投資回報(bào)（1）i/(1+i)n-1是是投資者提取取折舊的一種種方法：儲(chǔ)存存基金法。Pi為回報(bào)，pp i/(1+i)n-1為

14、為回收。（2）投資回收收：提取折舊舊的方式獲得得；投資回報(bào)：投資資者所獲得的的收益率或利利息率。（注意）（3）對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)投資資來說，投資資回收主要是是指開發(fā)商所所投入的總開開發(fā)成本的回回收，投資回回報(bào)則主要表表現(xiàn)在開發(fā)利利潤。二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)體系1、房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)的目的，是是考察項(xiàng)目的的盈利能力和清償能力。2、盈利能力：分類特點(diǎn)適用靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值，直直接通過現(xiàn)金流量量計(jì)算出來。概略評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮資金的時(shí)間間價(jià)值，將現(xiàn)現(xiàn)金流量進(jìn)行行等值化處理理后計(jì)算出來來的。1、詳細(xì)可行性性研究2、計(jì)算期較長長的項(xiàng)目3、清償能力：投資者重視、為項(xiàng)目提供融資資的金融機(jī)構(gòu)構(gòu)更加

15、重視評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)果。4、開發(fā)投資和和置業(yè)投資的的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)體系項(xiàng)目類型盈利能力清償能力靜態(tài)動(dòng)態(tài)（一樣的）開發(fā)投資利潤率成本利潤率銷售利潤率靜態(tài)投資回收期期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期期借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率利息備付率置業(yè)投資利潤率資本金利潤率、資資本金凈利潤潤率現(xiàn)金回報(bào)率、投投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期期借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率償債備付率流動(dòng)比率速動(dòng)比率三、通貨膨脹的的影響1、在通貨膨脹脹的情況下，投投資者往往提提高對(duì)名義投投資回報(bào)率的的預(yù)期（記住住，是回報(bào)率率），因?yàn)橥顿Y者所所希望獲得的的始終是一個(gè)個(gè)實(shí)際的投資資回報(bào)率。2、從理論上來來講，全部期期

16、望投資回報(bào)報(bào)率應(yīng)該包含含所有預(yù)期通通貨膨脹率的的影響。預(yù)期收益率 隨著 對(duì)通通貨膨脹預(yù)測測 的變化而而變化；當(dāng)折現(xiàn)率不包含含對(duì)通貨膨脹脹的補(bǔ)償時(shí)，收收入現(xiàn)金流的的折現(xiàn)值才是是一個(gè)常數(shù)。3、房地產(chǎn)投資資分析人員進(jìn)進(jìn)行投資分析析工作的關(guān)鍵鍵是：模擬典型型投資者對(duì)未未來市場的預(yù)預(yù)期，而沒必必要花很多精精力去尋找準(zhǔn)準(zhǔn)確可靠的收收益率和通貨貨膨脹率。4、通貨膨脹和和房地產(chǎn)增值值表現(xiàn)形式對(duì)錢的影響對(duì)折現(xiàn)率的影響響通貨膨脹資金、信用規(guī)模模、總體價(jià)格格水平上升一樣（一定的貶貶值）導(dǎo)致折現(xiàn)率提高高房地產(chǎn)增值由于需求超過供供給，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值上升。一樣（一定的貶貶值）不影響，除非與與物業(yè)投資有有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因因素發(fā)生變

17、化化。5、分析工作中中，如何消除除通貨膨脹的的影響：（1）允許未來來收入及成本本隨著通貨膨膨脹分別有所所增加。（2）如果現(xiàn)金金流估算過程程中沒有考慮慮通貨膨脹影影響，則可在在選擇折現(xiàn)率率時(shí)適當(dāng)考慮慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)現(xiàn)率）。第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈盈利能力指標(biāo)標(biāo)及其計(jì)算一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值1、概念：是指指項(xiàng)目按行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)收益益率（MARRR）或設(shè)定定的目標(biāo)收益益率（ic）,將項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)各年的的凈現(xiàn)金流量量這算到投資資活動(dòng)起始點(diǎn)點(diǎn)的現(xiàn)值之和。2、項(xiàng)目計(jì)算期期：（1）出售：=開發(fā)期+銷銷售期。（2）出租或自自營：=開發(fā)發(fā)期+經(jīng)營期期（3）置業(yè)投資資：=經(jīng)營準(zhǔn)準(zhǔn)備期+經(jīng)營營期計(jì)算期開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間開發(fā)期購買土地

18、使用權(quán)權(quán)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收銷售期正式銷售（含預(yù)預(yù)售）銷售完畢經(jīng)營期預(yù)計(jì)出租經(jīng)營和和自營的時(shí)間間周期經(jīng)營準(zhǔn)備期獲取物業(yè)所有權(quán)權(quán)（使用權(quán)）出租經(jīng)營和自營營活動(dòng)正式開開始3、基準(zhǔn)收益率率：最低投資資報(bào)酬率。mminimuum accceptabble raate off retuurn（MAARR）決定基準(zhǔn)收益率率的因素：資資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率1、是評(píng)估項(xiàng)目目盈利性的基基本指標(biāo)。2、經(jīng)濟(jì)含義：項(xiàng)目壽命期期內(nèi)，內(nèi)部未未收回投資每每年的凈收益益，（未收回投投資的年凈收收益。）同時(shí)時(shí)意味著，項(xiàng)項(xiàng)目壽命期終終了時(shí)，所有有投資可以被被完全收回。3、內(nèi)插法的過過程：先按目目標(biāo)收益率或或基準(zhǔn)收益率率求

19、的項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值，如為正，則采用更高高的折現(xiàn)率使使凈現(xiàn)值接近近于零的正值值（i1）和負(fù)負(fù)值（i2）各一一個(gè)，最后用用內(nèi)插法公式式求出。4、i1和i22之差不應(yīng)超超過1%-22%，否則，折折現(xiàn)率i1、ii2和凈現(xiàn)值值之間不能近近似于線性關(guān)關(guān)系，從而使使所求的的內(nèi)內(nèi)部收益率失失真。5、內(nèi)部收益率率表明了項(xiàng)目目投資所能支支付的最高貸貸款利率。6、求解FIRRR的理論方方程應(yīng)有n個(gè)個(gè)解。常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)現(xiàn)金流量正負(fù)負(fù)符號(hào)僅有一一次變化）：有唯一的實(shí)數(shù)解解。非常規(guī)項(xiàng)目（凈凈現(xiàn)金流量正正負(fù)符號(hào)有多多次變化）：有多個(gè)實(shí)數(shù)解，依依據(jù)經(jīng)濟(jì)含義義，進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)。利用同一直線上上的點(diǎn)斜率相相等的原理，即即AB/B

20、C=AAD/DE用B=i1，EE=i2，CC=FIRRR，E=NPV2， A=NPVV1 ，CC點(diǎn)的NPVV=0代入公式即可得得到財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率的計(jì)計(jì)算公式：FIRR=i11+NPV11/（NPVV1+|NPPV2|）*（i2-ii1）三、動(dòng)態(tài)投資回回收期1、概念：自投投資起始點(diǎn)算算起，累計(jì)凈凈現(xiàn)值等于零零或出現(xiàn)正值值的年份。2、公式：Pbb=（累計(jì)凈凈現(xiàn)值開始出出現(xiàn)正值期數(shù)數(shù)1）+上期期累計(jì)凈現(xiàn)值值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)值值 上公式是以以計(jì)算周期為單單位的動(dòng)態(tài)投投資回收期，應(yīng)應(yīng)再把它換算算成以年為單位的動(dòng)動(dòng)態(tài)投資回收收期。3、該指標(biāo)適合合的評(píng)價(jià)項(xiàng)目目范圍：開發(fā)發(fā)類的出租經(jīng)經(jīng)營或自營項(xiàng)項(xiàng)目；置業(yè)

21、投資項(xiàng)目目。（書本中提到的的指標(biāo)分類僅僅分到開發(fā)和和置業(yè)，對(duì)于于開發(fā)類未明明確細(xì)分，而而此處卻著重重提到開發(fā)中中的小類）4、幾個(gè)回收期期的理解：（1）基準(zhǔn)回收收期：按基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率計(jì)算算，是行業(yè)的的允許的最長長回收期。（2）企業(yè)的動(dòng)動(dòng)態(tài)投資回收收期：按目標(biāo)收益益率計(jì)算，是是企業(yè)的真實(shí)實(shí)投資回收期期。該回收期期應(yīng)低于行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)回收收期，項(xiàng)目才才具有可行性性。*（3）（個(gè)人人理解，不知知道對(duì)不對(duì)）按財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率計(jì)算算出來的投資資回收期：是是企業(yè)允許的的最長的回收收期。第四節(jié) 靜態(tài)盈盈利能力指標(biāo)標(biāo)及其計(jì)算一、成本利潤率率與銷售利潤潤率（一）成本利潤潤率1、項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)價(jià)值：（1）用于銷售售：=總

22、銷售售收入銷售稅費(fèi)（2）用于出租租：=整個(gè)持持有期內(nèi)凈經(jīng)經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入入的現(xiàn)值累計(jì)計(jì)之和。2、項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本：（1）土地費(fèi)用用（2）勘察設(shè)計(jì)計(jì)和前期工程程費(fèi)（3）建安費(fèi)用用（4）基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)（5）公共配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)（6）其他工程程費(fèi)（7）開發(fā)期間間稅費(fèi)（8）管理費(fèi)用用、銷售費(fèi)用用、財(cái)務(wù)費(fèi)用用（9）不可預(yù)見見費(fèi)計(jì)算以上兩個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)時(shí)，可依依據(jù)評(píng)估時(shí)的價(jià)格格水平進(jìn)行估估算，因?yàn)榇蟠蠖鄶?shù)情況下下，收入與成成本支出受市市場價(jià)格水平平變動(dòng)的影響響大致相同。3、成本利潤率率一般與目標(biāo)標(biāo)利潤率進(jìn)行行比較，超過過目標(biāo)利潤率率在經(jīng)濟(jì)上是是可接受的。 目標(biāo)利潤潤率的高低：市場競爭狀況；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營

23、期長度；開發(fā)項(xiàng)目的的物業(yè)類型；貸款利率水水平。4、成本利潤率率不等于年利利潤率。成本本利潤除以開開發(fā)經(jīng)營期的的年數(shù)，也不不等于年成本本利潤率。5、成本利潤率率= 開發(fā)利潤/項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本=（項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本）/項(xiàng)目總開開發(fā)成本=【（銷售收入入銷售稅費(fèi)）項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本】/項(xiàng)項(xiàng)目總開發(fā)成成本6、成本利潤率率：項(xiàng)目建成成后出售或在在建設(shè)過程中中就開始預(yù)售售，這只是在在房地產(chǎn)市場場上投資和使使用需求旺盛盛時(shí)的情況。在市場較為平穩(wěn)穩(wěn)的條件下，開開發(fā)商常常將將開發(fā)建設(shè)完完畢后的項(xiàng)目目出租經(jīng)營，此此時(shí)項(xiàng)目就變變?yōu)殚_發(fā)商的的長期投資，由由于出租經(jīng)營營的經(jīng)營期限限很長，計(jì)算算開發(fā)成本利利潤率

24、顯得意意義不大，因因?yàn)殚_發(fā)成本本利潤率沒有有考慮經(jīng)營期期限的因素。*（也就是說，成成本利潤率僅僅適合在房地地產(chǎn)市場上投投資和使用需需求旺盛時(shí)的的情況。在市市場較為平穩(wěn)穩(wěn)的條件下，不不適合算項(xiàng)目目的成本利潤潤率）7、用開發(fā)成本本利潤率對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行行初步評(píng)估時(shí)時(shí)，一般也不不計(jì)算繳納所所得稅后的成成本利潤率情情況。（二）銷售利潤潤率1、銷售收入：銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品過程中取取得的全部價(jià)價(jià)款，包括現(xiàn)現(xiàn)金、現(xiàn)金等等價(jià)物、其他他經(jīng)濟(jì)利益。2、銷售利潤=開發(fā)利潤=總開發(fā)價(jià)值值（銷售收入入銷售稅費(fèi)）總開發(fā)成本本3、銷售利潤率率=銷售利潤（開開發(fā)利潤）/銷售收入=【（銷售收入入銷售稅費(fèi)）項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本】/銷銷售

25、收入對(duì)于開發(fā)利潤水水平較高的商品房房開發(fā)項(xiàng)目，土地增值稅已經(jīng)對(duì)開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標(biāo)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)的影響。（三）評(píng)價(jià)方法法：1、普通評(píng)價(jià)方方法（直接計(jì)計(jì)算）有兩個(gè)個(gè)缺點(diǎn)：（1）成本支出出和經(jīng)營收入入的時(shí)間分布布沒有彈性（即即在某點(diǎn)完全全發(fā)生，而不不是一個(gè)時(shí)間間段）（2）未體現(xiàn)開開發(fā)過程中隱隱含的許多不不確定性因素素。2、現(xiàn)金流評(píng)估估法：（1）可以克服服普通評(píng)價(jià)方方法的第一個(gè)個(gè)確定，即支支出和收入時(shí)時(shí)間無彈性的的缺點(diǎn)。（2）經(jīng)過大量量的研究，人人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)對(duì)于建安成本本，在工程開始時(shí)，其費(fèi)用的增長長是緩慢的。達(dá)到合同工期的的60%時(shí)，增增長達(dá)到峰值值。（3）適合項(xiàng)目目居住小區(qū)綜合開開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估

26、這類項(xiàng)目時(shí)時(shí)，不需作任何假設(shè)，就就可較為客觀觀地得出評(píng)估估結(jié)論。商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目目工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目新區(qū)開發(fā)和舊城城改造項(xiàng)目（4）該方法的的精確性依賴賴于評(píng)估中所所涉及的有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確確性。二、投資利潤率率（1）投資利潤潤率是年利潤潤率。開發(fā)投資：年平平均利潤額/項(xiàng)目總投資資置業(yè)投資：經(jīng)營營期內(nèi)，正常常年份的年利利潤總額（年年平均利潤總總額）/項(xiàng)目目總投資（2）銷售收入、出租收入和自營收入銷售收入、出租收入和自營收入利潤總額=經(jīng)營營收入經(jīng)營成本運(yùn)營費(fèi)用銷售稅金（將（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育

27、費(fèi)附加營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加項(xiàng)目總投資=項(xiàng)項(xiàng)目總開發(fā)成成本+經(jīng)營資資金（用于日日常經(jīng)營的周周轉(zhuǎn)資金）三、資本金利潤潤率和資本金金凈利潤率（1）資本金：投資者投入入項(xiàng)目的資本本金或權(quán)益資資本。（2）資本金利利潤率=年利利潤/資本金金（3）資本金凈凈利潤率=年年稅后利潤/資本金四、靜態(tài)投資回回收期即不折現(xiàn)，累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金流量量為正時(shí)的期期限。算法和動(dòng)態(tài)投資資回收期相同同，僅僅是累累計(jì)的數(shù)字不不需要折現(xiàn)而而已。五、現(xiàn)金回報(bào)率率與投資回報(bào)報(bào)率（置業(yè)投資盈盈利指標(biāo)）（一）現(xiàn)金回報(bào)報(bào)率（1）分子：凈凈經(jīng)營收入還本付息（2）分母：初初始現(xiàn)金投資資（首付款）（3）不同于資資本化率，資資本化率未考考慮

28、還本付息息的影響。（二）投資回報(bào)報(bào)率（記住，是是和資本金相相比）（1）不考慮物物業(yè)增值：分子：（凈經(jīng)營營收入還本付息）+還本付息所所獲得的物業(yè)業(yè)權(quán)益增加的的價(jià)值（每年年還一點(diǎn)貸款款，每年對(duì)獲獲得物業(yè)多一一份持有價(jià)值值）分母：權(quán)益資本本（資本金）（2）考慮物業(yè)業(yè)增值：分子子加上物業(yè)增增值額。第五節(jié) 清償能能力指標(biāo)及其其計(jì)算一、利息還本付息的方式式：（1）一次性還還本，利息照付。（2）等額還本本，利息照付付（3）等額還本本付息（4）一次性償償付（5）氣球法。任任意償還，期期末全部還清清。二、借款償還期期（1）開發(fā)經(jīng)營營期內(nèi)，可用作還款的利利潤、折舊、攤銷、其他還款資資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間

29、。（2）公式：Pd=（借款償償還后開始出出現(xiàn)盈余期數(shù)數(shù)開始借款期期數(shù)）+（上期償還借借款額/當(dāng)期期可用于還款款的資金額）三、利息備付率率（1）利息備付付率=稅息前前利潤/當(dāng)期期應(yīng)付利息費(fèi)費(fèi)用。稅息前利潤=利利潤總額+計(jì)計(jì)入總成本的的利息費(fèi)用（2）表示使用用項(xiàng)目利潤償償付利息的保保障倍數(shù)，一一般項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)大于2（3）可以按年年計(jì)算，也可可以按整個(gè)借借款期計(jì)算四、償債備付率率（1）償債備付付率=可用于于還本付息資資金/當(dāng)期還還本付息資金金可用于還本付息息資金：用于于還款的折舊舊和攤銷+成成本中列支的的利息費(fèi)用+可可用于還款的的利潤。當(dāng)期還本付息：貸款本金+計(jì)入成本的的利息。（2）也是個(gè)保保障倍數(shù)，

30、應(yīng)應(yīng)大于等于11.2。該指指標(biāo)對(duì)出租經(jīng)經(jīng)營和自營的的投資項(xiàng)目非非常重要。五、資產(chǎn)負(fù)債率率（1）資產(chǎn)負(fù)債債率=負(fù)債/資產(chǎn)（2）表示：總總資產(chǎn)中有多多大比例是通通過借債來籌籌集的，屬于于長期償債能力力指標(biāo)。六、流動(dòng)比率（1）流動(dòng)比率率=流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債債。（2）比率越高高，債權(quán)越安安全，又稱償償債能力比率率。（3）國際上，銀銀行一般要求求該比率在2200%以上上，稱之為“銀行家比率率”或“二比一比率率”。（4）對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，200%不是最理想想的流動(dòng)比率率，房地產(chǎn)的的流動(dòng)比率相相對(duì)較低。七、速動(dòng)比率（1）速動(dòng)比率率=（流動(dòng)資資產(chǎn)總額存貨）/流流動(dòng)負(fù)債總額額（2）屬于短期期償債能力指指

31、標(biāo)，一般而而言，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的存貨貨占流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)的大部分，其其速動(dòng)比率較較低，一般達(dá)達(dá)到100%*五六七：資資產(chǎn)負(fù)債率、流流動(dòng)比率、速速動(dòng)比率，通通常結(jié)合企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債債表進(jìn)行計(jì)算算。但大型綜合性開開發(fā)企業(yè)，通通常不需要針針對(duì)具體的項(xiàng)項(xiàng)目編制資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表，也也就很少計(jì)算算項(xiàng)目的這三三個(gè)指標(biāo)。第六節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)投資方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)比選一、方案經(jīng)濟(jì)比比選及其作用用1、概念：遵循循規(guī)則、選用用方法，在各各種可能的開開發(fā)投資方案案中尋求合理理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行行為過程。2、類型：（1）互斥：互互不相容，只只能選擇一個(gè)個(gè)。（2）獨(dú)立：方方案至于自己己的可行性有有關(guān)。（3）相關(guān)：某某一方案的采采用會(huì)對(duì)其他他方

32、案的現(xiàn)金金流量帶來一一定的影響。常見的方案比選選，是互斥（或是可可轉(zhuǎn)化為互斥斥關(guān)系的）方方案比選。3、作用是項(xiàng)目可行性研研究與決策工工作的重要內(nèi)內(nèi)容。4、決策準(zhǔn)則（1）備選方案案差異原則：最核心、最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則則。（2）最低可接接受收益率原原則：最低可接受收益益率定的太高高，會(huì)損失好好的投資機(jī)會(huì)會(huì)；定的過低，可能能給企業(yè)帶來來巨大經(jīng)濟(jì)損損失。規(guī)律：高于銀行行存款利率或或國債投資收收益率，高于于資本成本。（3）不行動(dòng)原原則不選擇任何項(xiàng)目目，保持其資資金隨時(shí)投資資到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率 最低可接受受收益率 的的投資項(xiàng)目中中去。不選擇實(shí)際上也也是一種方案案，該方案的的財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率等于基準(zhǔn)收益益率，凈現(xiàn)

33、值值和等額年值值均為零。二、方案經(jīng)濟(jì)比比選定量分析析方法方法名稱計(jì)算公式如何判定適用范圍凈現(xiàn)值法FNPV（按最最低可接受收收益率計(jì)算）1、先FNPVV最大值為優(yōu)優(yōu)選方案。2、若所有方案案都小于0，則則選擇不行動(dòng)動(dòng)方案。開發(fā)經(jīng)營期相同同，項(xiàng)目資金金無約束開發(fā)經(jīng)營期不同同，通過最小公公倍數(shù)和研究究期法進(jìn)行調(diào)調(diào)整，然后必必選。差額投資內(nèi)部收收益率法兩方案凈現(xiàn)金流流量差額的現(xiàn)現(xiàn)值和等于零零時(shí)的折現(xiàn)率率（IRR）IRRMAARR（ICC），選投資資大的方案。反反之，選投資資小的方案。（多個(gè)方案，先先排序，再兩兩兩比選）等額年值法將每年的凈現(xiàn)值值換算為年值值（AW），（算算法類似已知知P求A）等額年值最大

34、的的方案為優(yōu)選選方案（每年年獲取的收獲獲最大）開發(fā)經(jīng)營期不同同,可直接用用費(fèi)用現(xiàn)值法算費(fèi)用（投入額額回收額）的的現(xiàn)值和費(fèi)用現(xiàn)值小的方方案為優(yōu)選方方案效益相同或基本本相同等額年費(fèi)用法算出了總的年費(fèi)費(fèi)用現(xiàn)值和，推推算每年的等等額年費(fèi)用等額年費(fèi)用小的的方案為優(yōu)選選方案其他方法利潤總額、投資資利潤率等靜靜態(tài)指標(biāo)開發(fā)經(jīng)營期較短短的出售型項(xiàng)目三、方案經(jīng)濟(jì)比比選方法的選選擇遵循“費(fèi)用和效效益 計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)應(yīng)一致”的原則。第七章 風(fēng)險(xiǎn)分分析與決策第一節(jié) 決策的的概念與方法法一、決策的概念念（一）決策及其其特征1、決策的簡單單定義：從兩兩個(gè)以上的備備選方案中選選擇一個(gè)的過過程。包括：識(shí)別機(jī)會(huì)、診診斷問題、確確定

35、目標(biāo)、擬擬定方案、選選擇方案、實(shí)實(shí)施方案、監(jiān)監(jiān)督與評(píng)估等等決策過程。2、決策的分類類按層次分按性質(zhì)分按參與的人數(shù)分分戰(zhàn)略型決策確定型決策個(gè)人決策管理型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策群體決策業(yè)務(wù)型決策不確定型決策【注意點(diǎn)】房地地產(chǎn)決策屬于于風(fēng)險(xiǎn)型和不不確定型的群群體管理決策策。（上面紅紅色部分）3、決策的4個(gè)個(gè)基本特征：（目標(biāo)、手手段、選擇、后后果可估計(jì)）（1）決策是為為了達(dá)到一個(gè)個(gè)預(yù)定的目標(biāo)標(biāo)（2）決策是在在某種條件下下尋求優(yōu)化目目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目目標(biāo)的手段（3）決策是在在若干個(gè)有價(jià)價(jià)值的方案中中選擇一個(gè)作為為行動(dòng)方案。（4）準(zhǔn)備實(shí)施施的某個(gè)方案案可能出現(xiàn)幾幾種后果是可可以預(yù)測或估估計(jì)的。（易易考）（二）決策的

36、原原則和評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1、六項(xiàng)原則：6大原則說明滿意原則決策遵循的是滿滿意原則而不不是最優(yōu)原則則系統(tǒng)原則把對(duì)象看成一個(gè)個(gè)系統(tǒng)，并以以此系統(tǒng)的整整體目標(biāo)為核核心，追求整整體優(yōu)化目的的。信息原則強(qiáng)調(diào)信息是決策策的基礎(chǔ)預(yù)測原則通過科學(xué)的預(yù)測測，對(duì)未來事事件進(jìn)行描述述分析，為決決策提供科學(xué)學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則則。比較選優(yōu)原則在各種可能的備備選方案中，選選擇最能滿足足決策者目標(biāo)標(biāo)的方案反饋原則將先期決策執(zhí)行行過程中的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)反反饋應(yīng)用于后后續(xù)決策活動(dòng)動(dòng)中。2、四大評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：（評(píng)價(jià)價(jià)決策的有效效性程度）（1）決策的質(zhì)質(zhì)量或合理性性（2）決策的可可接受性（3）決策的時(shí)時(shí)效性（4）決策的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性（三）決策理論論區(qū)別

37、方式當(dāng)代決策理論（有有機(jī)結(jié)合以下下兩大決策理理論分支）古典決策理論行為決策理論決策因素從經(jīng)濟(jì)角度來看看待決策問題題，決策的目目的為組織獲獲取最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。（忽忽視了非經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素的作用用）考慮了人或組織織的經(jīng)濟(jì)因素。還考慮了動(dòng)機(jī)因因素、情感因素、經(jīng)驗(yàn)因素、其他因素。決策者完全理性的決策環(huán)境的穩(wěn)定定與否是可以以被改變的。人是有限理性的的，介于完全全理性和非理理性之間。在識(shí)別和發(fā)現(xiàn)問問題中容易受受知覺上的偏偏差（把問題題的部分信息息當(dāng)做認(rèn)知對(duì)對(duì)象）的影響響；對(duì)未來的判斷，直覺運(yùn)用往往多于邏輯分析。信息情報(bào)充分了解信息情情報(bào)，可以做做成完成組織織目標(biāo)的最佳佳決策即使充分了解和和掌握有關(guān)決決策環(huán)境的

38、信信息情報(bào)（也也只可能做到到盡量了解各各種備選方案案的情況，而而不可能做到到全部了解），決策者選擇的理理性是相對(duì)的的?？紤]點(diǎn)考慮最多的是經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。風(fēng)險(xiǎn)型決策中，對(duì)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)態(tài)度起著更為為重要的作用用；決策者往往厭惡惡風(fēng)險(xiǎn)，傾向向于選擇風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小的方案案，盡管風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大的方案可可能帶來可觀觀收益。決策結(jié)果最佳決策往往只追求滿意意結(jié)果，而不尋求最佳方案。二、決策的方法法按性質(zhì)分的決策策類型未來事件的發(fā)生生與否未來事件發(fā)生的的概率主要特征決策方法確定型決策確定無概率具有反復(fù)、經(jīng)常常的特點(diǎn)；又稱為程序化決決策線性規(guī)劃等運(yùn)籌籌學(xué)方法；借助計(jì)算機(jī)決策策風(fēng)險(xiǎn)型決策確定概率已知存在不以決策者者意志為轉(zhuǎn)移移的

39、多種未來來事件的各自自然狀態(tài)，且且可判斷自然然狀態(tài)的概率率；備選方案的在不不同自然狀態(tài)態(tài)下的損益值值可以計(jì)算最大可能法期望值法決策樹法不確定型決策不確定不確定沒有先例、沒有有固定程序；依靠決策者的個(gè)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分分析判斷能力力和創(chuàng)造能力力。小中取大法大中取大法最大最小后悔值值法三、房地產(chǎn)投資資決策1、核心：準(zhǔn)確確估算投資收益、分析投資面臨臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)權(quán)衡收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上上做出投資決策。2、三個(gè)階段：（1）策略階段段：界定可接受的收益和和風(fēng)險(xiǎn)（2）分析階段段：衡量可能的收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（3）決策階段段：評(píng)估各種收益與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)投資資策略類型（1）期望收益益率高低無風(fēng)險(xiǎn)策略收收益型策略核

40、心策略高收益型策策略增值型型策略機(jī)會(huì)會(huì)型策略最低：無風(fēng)險(xiǎn)策策略；最高：機(jī)會(huì)型策策略；【注意】高收益益策略不是最最高的收益，主主要指投資沒沒有等級(jí)的CCMBS、夾夾層債務(wù)。（22個(gè)生疏的概概念），排在在機(jī)會(huì)型和增增值型投資策策略之后。* CMBSS（商業(yè)房地地產(chǎn)抵押貸款款支持證券）是是指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司的債權(quán)權(quán)銀行以原有有的商業(yè)抵押押貸款為資本本，發(fā)行證券券。夾層資本（Meezzaniine Caapitall）是收益和和風(fēng)險(xiǎn)介于企企業(yè)債務(wù)資本本和股權(quán)資本本之間的資本本形態(tài)，本質(zhì)質(zhì)是長期無擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)類類風(fēng)險(xiǎn)資本。當(dāng)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先債務(wù)提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的

41、股東。因此，對(duì)投資者來說，夾層資本的風(fēng)險(xiǎn)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。（2）帶“租”字內(nèi)容的投投資策略有44種：收益型策略：凈凈租金，所有有費(fèi)用由租戶戶承擔(dān)的出租租性房地產(chǎn)（*收益型的反反而是出租性性房地產(chǎn)）核 心 策略：整體出租或多租客客收益性房地產(chǎn)產(chǎn)增值型策略：部部分出租，低于市市場租金需要要更新改造收收益性房地產(chǎn)產(chǎn)（部分出租的增增值型策略期期望收益率要要高于整體出租租的核心策略略的期望收益益率）機(jī)會(huì)型策略：待待租收益性房地產(chǎn)產(chǎn)（房地產(chǎn)開開發(fā)、不良資資產(chǎn)）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目的的不確定性分分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目目不確定性分分析，是分析析不確定性因因素對(duì)項(xiàng)目可可能造成的影影響，并進(jìn)而而分析可能出出

42、現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是是房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)的重要組組成部分，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的投資資決策成敗有有著重要的影影響。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資項(xiàng)目的的主要不確定定性因素（一）土地費(fèi)用用1、土地費(fèi)用組組成：土地出出讓金、城市市建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)、土地開發(fā)發(fā)費(fèi)用。2、大城市中心心區(qū)，土地費(fèi)費(fèi)用占總開發(fā)發(fā)成本的500-60%，城城市郊區(qū)，占占30%左右右。（二）建筑安裝裝工程費(fèi)發(fā)生變化的原因因：1、估算的建安安費(fèi)用與標(biāo)價(jià)價(jià)（開發(fā)商從從承包商處得得到的一個(gè)可可以接受的合合理價(jià)格）時(shí)時(shí)間相差半年年到一年的時(shí)時(shí)間，這期間間可能會(huì)由于于建筑材料或或勞動(dòng)力價(jià)格格水平的變化化而變化。2、開工后，由由于建筑材料料和人工費(fèi)用用發(fā)

43、生變化，也也會(huì)導(dǎo)致建安安費(fèi)用的改變變?！咀⒁狻咳绻鞘枪潭們r(jià)合合同，則變動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包包商負(fù)擔(dān)，對(duì)對(duì)開發(fā)商基本本無影響。否否則，開發(fā)商商要承擔(dān)增加加額。（三）租售價(jià)格格1、項(xiàng)目評(píng)估中中，通過比較較修正得到。這這種比較不考考慮通貨膨脹脹因素、租金金和售價(jià)在開開發(fā)期間的增增減，而僅以以“今天”的租金和售售價(jià)水平估算算。2、同類物業(yè)供供求關(guān)系的變變化、開發(fā)過過程中的社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政政治和環(huán)境的的變化，都會(huì)會(huì)對(duì)租售價(jià)格格產(chǎn)生影響，而而這些影響很很難事先定量量描述。（四）開發(fā)期和和租售期1、開發(fā)期包括括準(zhǔn)備期和建建造期準(zhǔn)備期：征地拆拆遷安置補(bǔ)償償、規(guī)劃方案案設(shè)計(jì)審批、市市政基礎(chǔ)設(shè)施施的申請(qǐng)、招招標(biāo)建造

44、期：一般能能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)，但某些些特殊因素的的影響，也可可能會(huì)引起工工期延長。（1）建造期延延長的原因：（7個(gè)原因因）某項(xiàng)建筑材料或或設(shè)備短缺惡劣氣候政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)發(fā)生突變勞資糾紛引起工工人罷工基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)重要文物未預(yù)料到的特殊殊地質(zhì)條件承包合同形式選選擇不當(dāng)導(dǎo)致致承包商有意意拖延工期（2）建造期延延長的影響：一方面承擔(dān)更多多的貸款利息息另一方面要承擔(dān)擔(dān)總費(fèi)用上漲漲的風(fēng)險(xiǎn)2、租售期（出出租期或出售售期）：（1）影響因素素：（1個(gè)總總+2個(gè)市場場因素+2個(gè)個(gè)房地產(chǎn)因素素）宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀狀況、市場供求狀況、市市場競爭狀況況、預(yù)期未來房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變化趨趨勢、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目類型。（2）例子：房地

45、產(chǎn)項(xiàng)目類型型影響：中低低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適適用房周期低低于高檔商品品住宅項(xiàng)目。 住宅宅項(xiàng)目 低于 商商用項(xiàng)目。市場供求狀況、預(yù)預(yù)期價(jià)格：過過量供應(yīng)預(yù)期價(jià)格下下降周期延長 供應(yīng)較較少預(yù)期價(jià)格上上漲周期縮短（五）容積率及及有關(guān)設(shè)計(jì)參參數(shù)1、項(xiàng)目評(píng)估階階段，不一定定能拿到政府府規(guī)劃批文。2、即使有了批批文，確定可可分?jǐn)偤筒豢煽煞謹(jǐn)偛糠?、可可出租面積比比例的參數(shù)只只能大致估算算。（六）資本化率率1、資本化率確確定分方法：若干項(xiàng)目的的實(shí)際凈租金金收入與售價(jià)價(jià)的比值，取取其平均值。2、風(fēng)險(xiǎn)原因：項(xiàng)目選擇多多樣性；參照照項(xiàng)目與評(píng)估估項(xiàng)目的差異異。（七）貸款利率率：利率的影響，決決定了開發(fā)商商利用財(cái)務(wù)杠杠桿的有效性性

46、。（八）資本金與與借貸資金所所占比例。二、房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資項(xiàng)目的的主要不確定定性因素（一）購買價(jià)格格：購買價(jià)格是房地地產(chǎn)置業(yè)投資資項(xiàng)目的初始始資本投資數(shù)數(shù)額，其確定，應(yīng)該以以房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師估算的擬擬購買房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)的公開開市場價(jià)值為為基礎(chǔ)。（容易易忽略）（二）權(quán)益投資資比率：權(quán)益益資本（資本本金）占初始始資本投資額額的比例。權(quán)益投資比率低低，意味著投投資者使用了了高的財(cái)務(wù)杠桿桿，風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)應(yīng)增加，權(quán)益益投資收益率率提高。（三）空置率：相關(guān)影響因素：宏觀社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市市場供求關(guān)系系、租戶支付付租金的能力力。（四）運(yùn)營費(fèi)用用可以通過和物業(yè)業(yè)公司簽署長長期合約來減減少物業(yè)維護(hù)護(hù)管理費(fèi)用

47、，但但不能排除通通貨膨脹因素素的影響。舊有物業(yè)的大修修理費(fèi)用和設(shè)設(shè)備更新費(fèi)用用、房地產(chǎn)稅稅會(huì)發(fā)生變化化。三、不確定性因因素的相互作作用1、各因素的相相互作用形式式：獨(dú)立、相相互同步或不不同步。2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資過程中中，總收入和和總費(fèi)用的變變化并不同步步。第三節(jié) 盈虧平平衡分析一、盈虧平衡分分析的基本原原理1、盈虧平衡分分析就是要找找出項(xiàng)目方案案的盈虧平衡衡點(diǎn)2、基本方法：建立成本與產(chǎn)量量、銷售收入與與銷量之間的的函數(shù)關(guān)系。通過對(duì)這兩個(gè)函函數(shù)及其圖形形的分析，找找出平衡點(diǎn)。3、分類：（1）線性盈虧虧平衡分析：產(chǎn)銷量的變變化不影響市場銷銷售價(jià)格和生生產(chǎn)成本時(shí)。（實(shí)際工作中最最常用）（2）非線性

48、盈盈虧平衡分析析：存在壟斷斷競爭因素時(shí)時(shí)，產(chǎn)銷量的的變化會(huì)導(dǎo)致致市場銷售價(jià)價(jià)格和生產(chǎn)成成本的變化。4、基本公式：（必考點(diǎn)）年銷售收入方程程：B=PQ年總成本費(fèi)用方方程：C=CCfCvQCf：總固定成成本Cv：單位變動(dòng)動(dòng)成本（類似似于建安單價(jià)價(jià)）P ：銷售單價(jià)價(jià)（1）單位變動(dòng)動(dòng)成本：Cvv=（C-CCf）/Q（2）盈虧平衡衡產(chǎn)量：Q*=Cf/（QQ-Cv）（3）盈虧平衡衡價(jià)格：P*=Cv+CCf/Q（4）盈虧平衡衡單位產(chǎn)品變變動(dòng)成本Cvv*=P-CCf/Q*只有一種均衡衡量，不會(huì)同同時(shí)存在兩個(gè)個(gè)均衡量。以上計(jì)算公式，實(shí)實(shí)際只要牢記記一個(gè)公式就就可以了：PQ=Cf+CvQ即B=C5、（線性）盈盈虧

49、平衡分析析圖產(chǎn)銷量超過平衡衡點(diǎn)Q*，則則盈利。反之之，則虧損。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目盈虧平平衡分析平衡點(diǎn)的設(shè)置平衡點(diǎn)表達(dá)方式臨界點(diǎn)分析達(dá)到允許的最低低經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)的極限值值都以風(fēng)險(xiǎn)因素的的臨界值組合合顯示項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)程度保本點(diǎn)分析達(dá)到利潤為0的的極限值單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨臨界值計(jì)算：列表法、圖解解法多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨臨界值組合計(jì)計(jì)算：列表法法（一）最低租售售價(jià)格1、租金和售價(jià)價(jià)，是房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中最主主要的不確定定性因素，能能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定定的租售價(jià)格格，通常是房房地產(chǎn)開發(fā)投投資項(xiàng)目成敗敗的關(guān)鍵。2、最低租售價(jià)價(jià)格與預(yù)期的的租售價(jià)格差差距越大，說說明項(xiàng)目的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力越越強(qiáng)。（離忍耐底線當(dāng)當(dāng)然越遠(yuǎn)越好好）（二

50、）最低租售售數(shù)量1、最低銷售量量和最低出租租率，也是房房地產(chǎn)項(xiàng)目最最主要的不確確定因素，通通常是開發(fā)投投資項(xiàng)目成敗敗的關(guān)鍵。2、差距越大，抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力越越強(qiáng)。（上面的兩點(diǎn)，容容易出多選題題）（三）最高土地地取得價(jià)格： （四）最高工程程費(fèi)用:差距越大，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)強(qiáng)。（五）最高購買買價(jià)格（六）最高運(yùn)營營費(fèi)用比率三、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目盈虧平平衡分析示例例18%26.518%26.518%62%18%62%個(gè)人對(duì)書本上2214頁的（二二）臨界點(diǎn)分分析的理解，不不知道對(duì)不對(duì)對(duì)？第四節(jié) 敏感性性分析一、敏感性分析析的概念1、概念：找出出敏感性因素素，分析測算算其影響程度度和敏感性程程度，判斷項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)

51、險(xiǎn)承承受能力。2、敏感性分析析的目的：（1）分析敏感感性因素變動(dòng)動(dòng)原因，為下下一步進(jìn)行不不確定性分析析提供依據(jù)。（2）研究因素素變動(dòng) 引起起 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益值 變變動(dòng)的范圍或或極限值，分分析項(xiàng)目承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）比較多方方案敏感性大大小，選擇不敏感的投資資方案。3、分類：依據(jù)據(jù)不確定性因因素 每次變變動(dòng)數(shù)目 的的多少，分為為單因素和多因素 敏感感性分析。二、敏感性分析析的步驟1、確定用于敏敏感性分析的的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。（通常為內(nèi)部收收益率、必要要時(shí)可選財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值、開開發(fā)利潤）2、確定不確定定性因素可能能的變動(dòng)范圍圍。（采用列列表的方法表表示變動(dòng)范圍圍）3、計(jì)算不確定定性因素變動(dòng)動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)

52、指指標(biāo)的相應(yīng)變變動(dòng)值。4、通過評(píng)價(jià)指指標(biāo)的相應(yīng)變變動(dòng)情況，找找出較為敏感感的不確定性性因素，做出出進(jìn)一步的分分析。（采用敏感性分分析表對(duì)多個(gè)個(gè)不確定性因因素進(jìn)行比較較）三、單因素和多多因素敏感性性分析1、單因素敏感感性分析是敏敏感性分析的的最基本的方法法。2、多因素敏感感性分析也有有很高的實(shí)用用價(jià)值。假定定同時(shí)變動(dòng)的的幾個(gè)因素時(shí)時(shí)相互獨(dú)立的的，且各因素素發(fā)生變化的的概率相同。四、敏感性分析析的“三項(xiàng)預(yù)測值值”法1、“三項(xiàng)預(yù)測測值”分析法是多因因素敏感性分分析方法中的的一種。2、“三項(xiàng)”是是指：最樂觀觀預(yù)測值、最可可能預(yù)測值、最悲悲觀預(yù)測值。敏感性分析是一一種動(dòng)態(tài)不確確定分析，不不能確定各不不確

53、定性因素素發(fā)生一定幅幅度變動(dòng)的概概率。第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分分析一、風(fēng)險(xiǎn)分析的的界定1、不確定分析析中的盈虧平平衡分析和敏敏感性分析，是是在風(fēng)險(xiǎn)因素素發(fā)生概率未未知條件下的的抗風(fēng)險(xiǎn)分析析，它不能代代替風(fēng)險(xiǎn)分析析。2、風(fēng)險(xiǎn)分析常常用的比較成成熟的方法是是：概率分析析法。3、風(fēng)險(xiǎn)分析的的對(duì)象：可判判斷其 變動(dòng)動(dòng)可能性 的的風(fēng)險(xiǎn)因素。二、風(fēng)險(xiǎn)分析的的一般過程和和方法風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)估計(jì)分析評(píng)價(jià)（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)識(shí)1、方法：（1）專家調(diào)查查法（專家個(gè)個(gè)人判斷法、頭頭腦風(fēng)暴法、德德爾菲法）（2）故障樹分分析法（3）幕景分析析法（4）篩選監(jiān)監(jiān)測診斷技術(shù)*采用頭腦風(fēng)暴暴法組織群體體決策時(shí)，要要集中有關(guān)專專家召開專題題會(huì)議

54、，主持持者以明確的的方式向所有有參與者闡明明問題，說明明會(huì)議的規(guī)則則，盡力創(chuàng)造造在融洽輕松松的會(huì)議氣氛氛。一般不發(fā)發(fā)表意見，以以免影響會(huì)議議的自由氣氛氛。由專家們們“自由”提提出盡可能多多的方案。*故障樹分析是是對(duì)既定的生生產(chǎn)系統(tǒng)或作作業(yè)中可能出出現(xiàn)的事故條條件及可能導(dǎo)導(dǎo)致的災(zāi)害后后果，按工藝藝流程、先后后次序和因果果關(guān)系繪成程程序方框圖，表表示導(dǎo)致災(zāi)害害、傷害事故故的各種因素素間的邏輯關(guān)關(guān)系。它由輸輸入符號(hào)或關(guān)關(guān)系符號(hào)組成成，用以分析析系統(tǒng)的安全全問題或系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行功能能問題，為判判明災(zāi)害、傷傷害的發(fā)生途途徑及事故因因素之間的關(guān)關(guān)系，故障樹樹分析法提供供了一種最形形象、最簡潔潔的表達(dá)形式式。

55、幕景分析法（SScenarrios AAnalyssis）是一一種能識(shí)別關(guān)關(guān)鍵因素及其其影響的方法法。一個(gè)幕景景就是一項(xiàng)事事業(yè)或組織未未來某種狀態(tài)態(tài)的描述，可可以在計(jì)算機(jī)機(jī)上計(jì)算和顯顯示，也可用用圖表曲線等等簡述。它研研究當(dāng)某種因因素變化時(shí)，整整體情況怎樣樣？有什么危危險(xiǎn)發(fā)生？像像一幕幕場景景一樣，供人人們比較研究究。（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)計(jì)和評(píng)價(jià)常用用方法1、調(diào)查和專家家打分法：適適用于項(xiàng)目決決策前期。2、解析方法：對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)進(jìn)行概率估計(jì)計(jì)。（適合解決一些些簡單的風(fēng)險(xiǎn)問問題，只有11個(gè)或少數(shù)因因素，不多于于2-3個(gè)。）3、蒙特卡洛模模擬法：已知知概率情況下下，隨機(jī)抽樣樣。用數(shù)學(xué)的的方法模擬實(shí)實(shí)際概率

56、過程程，然后加以以統(tǒng)計(jì)處理。（適適合若干個(gè)變變動(dòng)因素，每每個(gè)因素又有有多種甚至無無限多種取值值。）（解析方法和蒙蒙特卡洛模擬擬法都采用了了概率分析）三、概率分析的的步驟與概率率確定的方法法（一）步驟：1、列出不確定定性因素2、選擇要分析析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)3、確定不確定定性因素發(fā)生生的概率4、計(jì)算規(guī)定概概率條件下的的評(píng)價(jià)指標(biāo)的的累積概率，并并確定臨界點(diǎn)點(diǎn)發(fā)生的概率率。（二）概率的確確定方法1、確定各因素素發(fā)生變化的的概率是風(fēng)險(xiǎn)分分析的第一步步，也是十分分關(guān)鍵的一步步。【注意】2、概率分為客客觀概率和主主觀概率。四、概率分析中中的期望值法法（一）期望值法法的步驟（1）選用凈現(xiàn)現(xiàn)值作為分析析對(duì)象，并

57、分分析選定與之之有關(guān)的主要要不確定性因因素。（2）采用窮舉舉互斥原則，確確定各不確定定因素可能發(fā)發(fā)生的狀態(tài)和和變化范圍。（3）分別估算算各不確定性性因素的概率率。 概率率為主觀概率率。（4）分別計(jì)算算各可能發(fā)生生情況下的凈凈現(xiàn)值。（5）計(jì)算各年年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目壽命周期期凈現(xiàn)值的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差。仔細(xì)理解上面這這個(gè)例題：1=【（222-18）2*0.22+（18-18）22*0.2+（14-118）2*0.2】0.5=22.532=【（288-22）2*0.22+（22-22）22*0.2+（16-222）2*0.2】0.5=33.286=(2.5332)/11.1+(33.2862)/1.

58、12=33.84V=3.84/9.54=40.255%（6）計(jì)算凈現(xiàn)現(xiàn)值大于等于于零時(shí)的累積積概率。累積積概率值越大大，項(xiàng)目所承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就就越小。聯(lián)合概率0.006=0.33*0.2凈現(xiàn)值大于零的的聯(lián)合概率：0.1+00.25+00.05+00.04+00.04+00.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模模擬法1、 步驟：（1）分析每一一可變因素的的可能變化范范圍及其概率率分布。（2）通過模擬擬試驗(yàn)，隨機(jī)機(jī)選取各隨機(jī)機(jī)變量的值，并并使選擇的隨隨機(jī)值符合各各自的概率分分布。（3）反復(fù)重復(fù)復(fù)以上步驟，進(jìn)進(jìn)行多次模擬擬試驗(yàn)，即可可求出開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)效益益指標(biāo)的概率率分布或其他他特征值。2、蒙特卡洛模

59、模擬法的要點(diǎn)點(diǎn)：（1）準(zhǔn)確估計(jì)計(jì)各因素的變變化范圍。（2）準(zhǔn)確估計(jì)計(jì)各因素變化化的概率。3、特點(diǎn)：有些學(xué)者認(rèn)為理理論上完善，但但是實(shí)用性不不強(qiáng)，但從國國外近十年房房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)發(fā)展情況來看看，由于計(jì)算算機(jī)的大量使使用和在房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的大量研究究，實(shí)際評(píng)估估中運(yùn)用蒙特特卡洛模擬法法技術(shù)已相當(dāng)當(dāng)普遍?！究煽沙雠袛囝}】第六節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策中中的實(shí)物期權(quán)權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決決策方法的局局限性1、運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行行投資決策，一一般隱含2種種假設(shè)：（1）投資可逆逆性。（通過過現(xiàn)金流入收收回投資，出出售資產(chǎn)收回回投資）投資可以收收回。（2）不考慮延延期投資對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期收益益的影響。（只判斷凈現(xiàn)

60、金金流量，大于于0，立即投投資，小于00，拒絕投資資。）2、傳統(tǒng)的方法法，容易造成成房地產(chǎn)投資資價(jià)值的低估估，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：（1）忽視了投投資項(xiàng)目中的的柔性價(jià)值。（環(huán)環(huán)境不斷變化化，要求適時(shí)時(shí)調(diào)整）（2）忽視了投投資機(jī)會(huì)的選選擇。（只決決策項(xiàng)目行還還是不行？沒沒有考慮項(xiàng)目目可延期性和和由此可能產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值變變化。）（3）忽視了房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的收益成長。（只只是將凈現(xiàn)值值是否大于00或是否高于于目標(biāo)收益率率作為準(zhǔn)則）。（因因?yàn)橛械捻?xiàng)目目在短期內(nèi)不不能盈利，但但從長遠(yuǎn)發(fā)展展的角度來決決策，企業(yè)獲獲得未來成長長的機(jī)會(huì)）二、房地產(chǎn)投資資決策的期權(quán)權(quán)性質(zhì)1、在不確定的的市場環(huán)境里里，房地產(chǎn)投投資往往是不