2016年下半年四川省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：搜集估價所需資料考試試題

1、2016年下半年四川省房地產(chǎn)估價師理論與方法：搜集估價所需資料考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A口委托人B口估價報告預期使用者C口管理部門D口中立不可以不辦理出讓手續(xù)的有。2、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有。A：私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營的B：經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟適用住房的C：同一宗土地上部分房屋

2、轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的D：按照國務院有關(guān)規(guī)定出售公有住房E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到3、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這月16日，即在2005年10月16日的房價實際為A2526B2241C2135D29854、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。A：B：管理費用C：銷售稅費D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費E：工格5、土地增值稅征收中，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地

3、產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定2008年10月15日開發(fā)完成3000萬元折現(xiàn)到2005年10_萬元。金額后的余額。A：增加項目B：扣除項目C：排除項目D：剩余項目E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某城市抽取的15個新樓盤開盤價如表所示：則該統(tǒng)計總體的全距為元。(2008年試題）A：1500B：1950C：2131D：3000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是【2007年考題】A：上調(diào)貸款利率B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D：增加土地供應E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆

4、遷人完成拆遷事宜的期限C：拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷期限不能超出拆遷期限E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章9、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。A.銷售狀況價值論B.市場供求價值論C.生產(chǎn)費用價值論D.經(jīng)濟花費價值論10、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設計圖是_。A.建筑剖面圖B.建筑構(gòu)造詳圖C.建筑平面圖D.總平面圖11、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是_。A.合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務和民事責任上都具有相對的獨立性B.其團體性沒有法人強C.合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點D.合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚

5、的界限12、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括_。A.開發(fā)商違法預售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡13、需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，作出反應的程度。A：供給量B：需求量C：需求曲線D：供給曲線E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率45；一般概率35；不好的概率20。則該項目的期望值為萬元。A：2677.50B：3680.60C：4003.50D：535

6、6.80E：借款合同15、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經(jīng)濟價值等于_元。A605B600C650D55016、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為萬元。A：450B：525C：600D：900E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了關(guān)于修改（中華人民共和國土地管理法）的決定，區(qū)分了。A：“國有”和“集體”B：“有償”和“無償”C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D：“征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章18、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的天內(nèi)較快，以后增

7、長逐漸緩慢。A：17B：7一10C：714D：1520E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2。甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（）。A1%B1.5%C2%D2.5%20、下列關(guān)于城市總體規(guī)劃與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的相互關(guān)系，表述錯誤的是。A：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃是編制和調(diào)整城市總體規(guī)劃的指導性文件B：城市總體規(guī)劃是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)C：在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中，與城市總體規(guī)劃關(guān)系密切的是有關(guān)生產(chǎn)力布局、人口、城鄉(xiāng)建設以及

8、環(huán)境保護等部分D：城市總體規(guī)劃還要根據(jù)城市發(fā)展的長期性和連續(xù)性特點，作更長遠的考慮，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中尚無法涉及但卻會影響到城市長期發(fā)展的有關(guān)內(nèi)容，作出更長遠的預測E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是（）萬元/月。A13.2B15.9C19.5D20.422、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原訴遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給。A：轉(zhuǎn)讓人B：受讓人C：轉(zhuǎn)讓人和受讓人

9、D：第三人E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23、當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是。A：凈現(xiàn)值法B：差額部收益率法C：費用現(xiàn)值法D：內(nèi)部收益率法E：借款合同24、貨幣發(fā)行，應將所需數(shù)額列入國家綜合信貸計劃中，并作為_加以適用。A.國家信貸資金B(yǎng).國家預算資金C.國家負擔資金D.國家計劃資金25、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件是。A：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格B：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格C：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應執(zhí)業(yè)資格證書D：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊生效E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題

10、意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、工程造價控制的主要方法有。（2008年試題）A：價值工程B：協(xié)議發(fā)包C：合同管理D：非限額設計E：可行性研究2、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前_年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。A4B3C2D13、下列屬于支票特點的是。A：在銀行信用基礎上產(chǎn)生，以存款為依據(jù)B：在銀行信用基礎上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù)C：支票有效期短，見票即付D：簽發(fā)支票金額，以貸款余額為限E：簽發(fā)支票金額，以存款余額為限4、資產(chǎn)負債表

11、反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。A：資產(chǎn)負債率B：借款償還期C：投資回收期D：流動比率E：速動比率5、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是_。A.某標準廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓6、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格_。A.賣方和買方掌握必要的市場信息B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D.賣方和買方追求各自利益的最大化E.賣方和買方急于完成交易7、房屋開發(fā)費包括。A：規(guī)劃

12、設計費B：建筑安裝工程費C：公共配套設施建設費D：基礎設施建設費E：管理費8、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于重大制度和體制的改革。A：城鎮(zhèn)住房制度改革B：主體經(jīng)濟改革C：城市土地使用制度改革D：房地產(chǎn)使用形式改革E：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革9、下列關(guān)于減價拍賣的說法中，正確的是_。A.減價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”B.是一種價格下行的拍賣，即拍賣品的報價由高到低，依次遞減，直到有人應價，即告成交C.根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種D.遵循誰叫價誰要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立E.減價拍賣皆為買方報價拍賣10、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期

13、限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為_元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.0011、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為。A：有償B：無償C：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓D：地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓E：出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓12、房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在注冊有效期滿日前，申請延續(xù)注冊。A：15B：30C：60D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資_。A.能夠保值和增值B.受通貨膨脹的影響C.貸款利率較低D.經(jīng)營成本較

14、低14、住房公積金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公積金管理中心商業(yè)經(jīng)營B：建設城鎮(zhèn)商品住房的補充資金C：支付住房公積金管理中心的管理費用D：建設廉租住房的補充資金E：建立住房公積金貸款風險準備金15、稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除_后的數(shù)額。A.空置等造成的收入損失B.運營費用C.抵押貸款還本付息額D.期末轉(zhuǎn)售收益E.承租人權(quán)益價值16、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為_。A9.26%B10.09%C11.11%D12%17、長期資金市場的功能主要是引導長期儲蓄轉(zhuǎn)化為長期投資，其特點不包括_。A.融資期限長

15、B.流動性差C.資金交易量大D.融資的目的主要為了解決長期投資性資金的需要18、經(jīng)報有批準權(quán)的人民政府批準，甲工廠將其以劃撥方式取得的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，土地使用權(quán)出讓金應由。A：甲工廠繳納B：乙公司繳納C：甲工廠與乙公司各繳納一半D：甲工廠與乙公司協(xié)商繳納E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、運用收益法估價一般可以分為四個步驟進行。求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；預測估價對象的未來收益；搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；選用合適的收益法公式計算收益價格。A.B.C.D.20、假設開發(fā)法中，估價時點通常是指_。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間B.開發(fā)結(jié)束時的時間C.全部租售出去的時間D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間21、張某以自己的房產(chǎn)向保險人投保，確定該房產(chǎn)的價值為100萬元，由于地震該房屋開裂，評估其重置凈值為60萬元，損失比例為50，則賠償金額為萬元。A：100B：75C：50D：25E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、商品房買賣合同約定面積為150，價格為4000元，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應為萬元。（2007年試題）A：600B：610C：618D：620E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、拆