寧波度假村初步市場(chǎng)分析

1、50/56項(xiàng)目：寧波松蘭山白沙灣度假村初步市場(chǎng)分析開發(fā)商：寧波白沙灣度假村有限公司目 錄 TOC h z t 樣式1,1,樣式2,2 HYPERLINK l _Toc229472984 1.寧波市概況 PAGEREF _Toc229472984 h 1 HYPERLINK l _Toc229472985 1.1總覽 PAGEREF _Toc229472985 h 1 HYPERLINK l _Toc229472986 1.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc229472986 h 2 HYPERLINK l _Toc229472987 1.3綜合實(shí)力 PAGEREF _Toc229472987

2、 h 3 HYPERLINK l _Toc229472988 1.4行業(yè)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc229472988 h 3 HYPERLINK l _Toc229472989 1.5外貿(mào) PAGEREF _Toc229472989 h 4 HYPERLINK l _Toc229472990 1.6外商直接投資 PAGEREF _Toc229472990 h 5 HYPERLINK l _Toc229472991 1.7港口、交通 PAGEREF _Toc229472991 h 6 HYPERLINK l _Toc229472992 1.8旅游 PAGEREF _Toc229472992

3、h 9 HYPERLINK l _Toc229472993 1.9會(huì)展 PAGEREF _Toc229472993 h 10 HYPERLINK l _Toc229472994 1.10小結(jié) PAGEREF _Toc229472994 h 10 HYPERLINK l _Toc229472995 2項(xiàng)目地點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc229472995 h 11 HYPERLINK l _Toc229472996 2.1項(xiàng)目地點(diǎn) PAGEREF _Toc229472996 h 11 HYPERLINK l _Toc229472997 2.2交通便捷程度 PAGEREF _Toc2294729

4、97 h 12 HYPERLINK l _Toc229472998 2.3旅游景點(diǎn) PAGEREF _Toc229472998 h 12 HYPERLINK l _Toc229472999 2.4項(xiàng)目景觀 PAGEREF _Toc229472999 h 14 HYPERLINK l _Toc229473000 2.5項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)分析 PAGEREF _Toc229473000 h 14 HYPERLINK l _Toc229473001 3.寧波高檔酒店市場(chǎng) PAGEREF _Toc229473001 h 15 HYPERLINK l _Toc229473002 3.1寧波酒店市場(chǎng)概括 PA

5、GEREF _Toc229473002 h 15 HYPERLINK l _Toc229473003 3.2寧波飯店業(yè)進(jìn)展特征 PAGEREF _Toc229473003 h 17 HYPERLINK l _Toc229473004 3.3寧波高檔酒店市場(chǎng) PAGEREF _Toc229473004 h 18 HYPERLINK l _Toc229473005 3.4季節(jié)性 PAGEREF _Toc229473005 h 21 HYPERLINK l _Toc229473006 3.5市場(chǎng)前景 PAGEREF _Toc229473006 h 22 HYPERLINK l _Toc2294730

6、07 4.擬建酒店功能特色與設(shè)施（一） PAGEREF _Toc229473007 h 23 HYPERLINK l _Toc229473008 4.1擬建酒店功能特色 PAGEREF _Toc229473008 h 23 HYPERLINK l _Toc229473009 4.2擬建酒店設(shè)施 PAGEREF _Toc229473009 h 23 HYPERLINK l _Toc229473010 4.2.1要緊指標(biāo) PAGEREF _Toc229473010 h 24 HYPERLINK l _Toc229473044 4.2.2客房 PAGEREF _Toc229473044 h 24 H

7、YPERLINK l _Toc229473098 4.2.3餐飲設(shè)施 PAGEREF _Toc229473098 h 25 HYPERLINK l _Toc229473167 4.2.4宴會(huì)及會(huì)議 PAGEREF _Toc229473167 h 27 HYPERLINK l _Toc229473231 4.2.5公共區(qū)部分 PAGEREF _Toc229473231 h 28 HYPERLINK l _Toc229473278 4.2.6 健身休閑場(chǎng)所 PAGEREF _Toc229473278 h 29 HYPERLINK l _Toc229473308 4.2.7 行政區(qū)域 PAGEREF

8、 _Toc229473308 h 30 HYPERLINK l _Toc229473309 4.2.8后勤區(qū)部分 PAGEREF _Toc229473309 h 30 HYPERLINK l _Toc229473310 4.2.9其他與設(shè)計(jì)相關(guān)的建議 PAGEREF _Toc229473310 h 31 HYPERLINK l _Toc229473311 4.2.10關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc229473311 h 311.寧波市概況 1.1總覽寧波位于東海之濱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州，是中國對(duì)外開放都市、享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)治理權(quán)限的打算單列都市、具有制定地點(diǎn)性法規(guī)權(quán)力的“

9、全國較大的市”，是全國歷史文化名城、國家園林都市和國家優(yōu)秀旅游都市。寧波市總面積9365平方公里，總?cè)丝?56.7萬人。寧波歷史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的發(fā)祥地，自古以來確實(shí)是中國對(duì)外貿(mào)易的重要港口。寧波在唐時(shí)與揚(yáng)州、廣州并稱為中國三大對(duì)外貿(mào)易港口，宋時(shí)又與廣州、泉州同列為對(duì)外貿(mào)易的三大港口重鎮(zhèn)，鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后被辟為“五口通商”口岸之一。寧波是中國大陸聞名的港口都市，擁有我國四大國際深水良港之一的北侖港，水深、浪小、不凍、不淤、陸域?qū)拸V。寧波是長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟(jì)中心都市和重化工業(yè)基地，是中國華東地區(qū)重要工業(yè)都市，也是浙江省經(jīng)濟(jì)中心。改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速進(jìn)展，顯示出巨大

10、的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)之一。寧波在2008中國十大最具幸福感都市中，居第2位，在2007中國公眾都市宜居指數(shù)上，居第5位；在福布斯2007中國大陸最佳商業(yè)都市排行榜上，居第8位。1.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下表顯示了寧波2005年-2007年的要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：要緊指標(biāo)名稱單位200520062007年均增長寧波市GDP億元2449.312864.493433.0813.39%規(guī)模上工業(yè)利潤億元262.36304.29389.0416.09%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元1336.315431597.916.53%港口物資吞吐量億噸2.693.13.459.42%集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱520.8706.89

11、3526.51%社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元759.83882.541035.4612.09%自營出口額億美元222.33287.71382.5524.02%實(shí)際利用外資億美元23.1124.325.052.80%財(cái)政一般預(yù)算收入億元466.5561.17723.9218.39% 地點(diǎn)財(cái)政收入億元212.38257.38329.1218.32%市區(qū)居民人均可支配收入元1740819674223079.38%農(nóng)村居民人均純收入元78108847100519.56%全社會(huì)用電量億千瓦時(shí)268.49313.55367.1212.25%資料來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局，2005-2007下表顯示了寧波2007年-20

12、08年度的要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年度與環(huán)比比較：要緊指標(biāo)名稱單位2007同比上年%2008同比上年%環(huán)比%寧波市GDP億元3433.089.923964.17.73-2.19規(guī)模上工業(yè)利潤億元389.0413.93215.1-22.36-36.28全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元1597.911.781728.24.082.30港口物資吞吐量億噸3.455.654.819.5713.92集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱93516.141084.68.00-8.14社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元1035.468.6612389.781.12自營出口額億美元382.5516.48463.310.55-5.93實(shí)際利用外資億美元25.051

13、.5425.40.7-0.84財(cái)政一般預(yù)算收入億元723.9214.50810.96.01-8.49 地點(diǎn)財(cái)政收入億元329.1213.94390.49.31-4.63市區(qū)居民人均可支配收入元223076.69253046.720.03農(nóng)村居民人均純收入元100516.80114506.960.15全社會(huì)用電量億千瓦367.128.54394.93.78-4.76資料來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局，2007-2008據(jù)初步核算，2008年寧波市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3964.1億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長10.1%，按年均匯率折算的人均GDP達(dá)10079美元；完成財(cái)政一般預(yù)算收入810.9億元，其中地點(diǎn)財(cái)政收

14、入390.4億元，比上年分不增長12.0%和18.6%；市區(qū)居民人均可支配收入25304元，比上年增長13.4%；農(nóng)村居民人均純收入11450元，比上年增長13.9%；集裝箱吞吐量首次突破1000萬標(biāo)箱，達(dá)1084.6萬標(biāo)箱，比上年增長16.0%。2008年成功蟬聯(lián)全國文明都市，同時(shí)被評(píng)為全國十大最具幸福感都市之一。民營工業(yè)：2008年寧波市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè)達(dá)9479家，比上年凈增418家，擁有資產(chǎn)3642.3億元，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)比重達(dá)49.0%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4538.0億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為53.0%，提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅189.6億元，占規(guī)模以上工

15、業(yè)利稅總額的比重為39.6%。1.3綜合實(shí)力地區(qū)生產(chǎn)總值：2008年寧波市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3964.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.1%，增幅同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收支：2008年寧波市實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入810.9億元，比上年增長12.0%。其中中央財(cái)政收入420.5億元，增長6.5%，地點(diǎn)財(cái)政收入390.4億元，增長18.6%。完成地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算支出439.4億元，增長18.4%。2008年寧波要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全省的比重生產(chǎn)總值占全省的18.4%規(guī)模以上工業(yè)利潤占全省的13.9%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占全省的18.6%社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全省的16.6%自營出口額占全省

16、的30.0%實(shí)際利用外資占全省的29.9%財(cái)政一般預(yù)算收入占全省的21.7%1.4行業(yè)結(jié)構(gòu)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，寧波第三產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展。國民生產(chǎn)總值構(gòu)成要緊指標(biāo)名稱單位2005200620072008年均增長寧波市GDP億元2449.312864.493433.083964.115.46% 第一產(chǎn)業(yè)億元132.26139.45153.73167.46.64% 第二產(chǎn)業(yè)億元1341.461575.941888.682196.715.94% 第三產(chǎn)業(yè)億元975.591149.11390.76160016.00%數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局，2005-2008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2008年寧波市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值16

17、7.4億元，比上年增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)2196.7億元，增長10.0%；第三產(chǎn)業(yè)1600.0億元，增長11.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為4.255.440.4。投資結(jié)構(gòu)：2008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1728.2億元，比上年增長8.2%。其中限額以上固定資產(chǎn)投資完成1610.9億元，增長8.4%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資755.6億元，增長3.2%，其中工業(yè)投資753.4億元，增長3.4%，限額以上通用設(shè)備、專用設(shè)備和通信設(shè)備等制造業(yè)投資分不增長17.5%、19.2%和49.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資965.8億元，增長12.1%，快于全社會(huì)投資增速3.9個(gè)百分點(diǎn)，其中交通郵政倉儲(chǔ)、科教衛(wèi)體文廣、環(huán)境與公共

18、設(shè)施治理等行業(yè)投資分不增長28.1%、23.5%和29.4%。限額以上新開工項(xiàng)目平均規(guī)模由2007年的4880.3萬元擴(kuò)大到2008年的5947.7萬元。1.5外貿(mào) 進(jìn)出口貿(mào)易額，2005-2008，單位：億美元資料來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局，2005-2008寧波市要緊出口市場(chǎng)，2008，單位：萬美元市場(chǎng)本年比重%去年比重%同比名稱累計(jì)同期增減%亞洲145026131.31122906532.1318非洲2229034.81191344516.49歐洲1627232351324.62拉丁美洲3341827.212461806.4435.75北美洲85462718.45741

19、66019.3915.23大洋洲1434333.11115422.9228.59東盟2410995.21963395.1322.8歐盟144079231.1115316830.1424.94要緊市場(chǎng)小計(jì)328698370.95275915172.1219.13美國76949716.6166749617.4515.28日本2937996.342619286.8512.17德國2795136.032046175.3536.6香港2408475.22372346.21.52英國1741613.761536234.0213.37韓國1476653.191118162.9232.06意大利1471273

20、.181240323.2418.62荷蘭1439563.111136062.9726.72法國13917531221043.1913.98西班牙1274312.751011992.6525.92澳大利亞1145642.47948142.4820.83阿拉伯聯(lián)合酋長國1043572.25899512.3516.02資料來源：寧波市外經(jīng)貿(mào)局，2008外貿(mào)企業(yè)：2008年寧波市新增對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營備案登記企業(yè)1900家，累計(jì)突破1萬家，達(dá)10758家。有進(jìn)出口實(shí)績企業(yè)9085家。其中民營企業(yè)（包括私營企業(yè)和集體企業(yè)）出口額占寧波市出口總額比重達(dá)46.6%，比上年增長28.2%；拉動(dòng)寧波市出口增長12.4

21、個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口額占寧波市進(jìn)口總額比重達(dá)29.3%，增長10.3%，拉動(dòng)寧波市進(jìn)口增長3.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)外貿(mào)易：2008年寧波市口岸進(jìn)出口總額1401.9億美元，比上年增長25.5%。外貿(mào)自營進(jìn)出口總額為678.4億美元，增長20.1%，其中出口463.3億美元，增長21.1%；進(jìn)口215.1億美元，增長17.9%。1.6外商直接投資2008年寧波市合同利用外資41.2億美元，比上年下降8.4%，實(shí)際利用外資25.4億美元，增長1.3%。外商投資，2005-2008，單位：億美元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005200620072008項(xiàng)目數(shù)量8731034854528合同金額42.144.34541.2實(shí)際利用

22、23.124.325.125.4數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局、寧波市外經(jīng)貿(mào)局，2005-20081.7港口、交通隨著杭州跨海大橋的開通（2008年5月1日正式通車）以及正在興建的象山港大橋（可能2012年），寧波的地理地位顯著提升。東方大港寧波港于公元752年（唐天寶11年）正式開埠，是一個(gè)具有1200多年歷史的古老港口。改革開放以來，是寧波港進(jìn)展歷史上最快的時(shí)期。寧波港地處我國大陸海岸線中部，是中國大陸聞名的深水良港。寧波港自然條件得天獨(dú)厚，內(nèi)外輻射便捷，向外直接面向東亞及整個(gè)環(huán)太平洋地區(qū)，向內(nèi)可直接覆蓋整個(gè)華東地區(qū)及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江流域，是中國沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口遠(yuǎn)洋運(yùn)輸輻射的理想集散

23、地。寧波港，2005-20082005200620072008平均增長集裝箱航線（條）14716319021010.71物資吞吐量（億噸）2.693.13.453.68.46全國排名2222集裝箱吞吐量（萬標(biāo)箱）520.81706.799351084.627.06全國排名4444全球排名前2016118數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局-寧波市2005-2008概覽2008年世界集裝箱吞吐量前10名排名,百萬標(biāo)箱排名港口名稱國家全年吞吐量%1新加坡新加坡29.927.242上海中國28.017.113香港中國24.31.764深圳中國21.421.525釜山韓國13.421.136迪拜阿聯(lián)酋1212.68

24、7廣州港中國1119.578寧波-舟山港中國10.8415.819鹿特丹荷蘭10.830.3710青島中國10.025.92數(shù)據(jù)來源：中國港口網(wǎng)航空目前，寧波櫟社國際機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)已開發(fā)至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、廈門、青島、大連、烏魯木齊、哈爾濱、昆明、蘭州等30多條國內(nèi)航線和香港、韓國首爾等地區(qū)、國際航線。寧波櫟社國際機(jī)場(chǎng)年吞吐量，2005-2008旅客吞吐量（人次）貨郵吞吐量（噸）起降架次2005253291030747.7270062006297242938768.1308652007330062639642.6315412008357435239768.79834002CAAG1

25、0.28%7.33%6.48%數(shù)據(jù)來源：中國民用航空局，2006-2008民航機(jī)場(chǎng)生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)公報(bào)浙江省3個(gè)要緊機(jī)場(chǎng)指標(biāo)比較，2008年杭州寧波義烏旅客吞吐量（人次）12,673,1983574352516325排名83057貨郵吞吐量（噸）210792.9939768.7983346.892排名82652起降架次118560340025316排名103366數(shù)據(jù)來源：中國民用航空局，2006-2008民航機(jī)場(chǎng)生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)公報(bào)陸路多條重要的高速公路差不多建成通車或正在建設(shè)中，這些高速公路連接了浙江北部、上海、江蘇，西部連接杭州、紹興，南部連接了溫州、臺(tái)州等中國最重要的經(jīng)濟(jì)都市。差不多建成的高速公路有：

26、沈海高速-杭州灣跨海大橋：連接浙江嘉興、湖州，上海，江蘇杭甬高速：連接杭州、紹興甬臺(tái)溫高速：連接臺(tái)州、溫州甬金高速：連接金華、義烏、衢州在建的高速公路有：杭紹甬高速復(fù)線，可能于2012年通車甬臺(tái)溫沿海高速復(fù)線-象山港口大橋，可能于2012年通車（注：象山縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第是一個(gè)五年規(guī)劃綱要和寧波市交通十一五進(jìn)展規(guī)劃僅提到在十一五規(guī)劃中通車，但可能可能性不大）鐵路已建成：杭蕭甬鐵路：連接杭州、紹興，目前正進(jìn)行電氣化改造，可能改造后寧波到杭州鐵路時(shí)刻在1.5小時(shí)以內(nèi)。正在建設(shè)：甬臺(tái)溫-溫福電氣化鐵路：可能2009年年底前建成，溫州到寧波的時(shí)刻在2.5小時(shí)以內(nèi)。依照國家中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃，寧波確定

27、鐵路建設(shè)與進(jìn)展目標(biāo)：到2020年，將成為國家綜合交通網(wǎng)中的重要樞紐，內(nèi)陸貨運(yùn)的重要出?？诤妥呦騺喬?、通往世界的重要門戶。國家將滬甬(跨杭州灣)鐵路、甬舟鐵路等納入其中。屆時(shí)，寧波到上海的鐵路時(shí)刻將在2小時(shí)以內(nèi)。1.8旅游寧波是一座漂亮的港口旅游都市，也是一座歷史文化名城，更是一座有著豐富資源的聞名寧波旅游都市。她古色古香又富有動(dòng)感，大自然的天趣與都市的躍動(dòng)為一體“東方商埠，時(shí)尚水都”展現(xiàn)在人們面前的是一幅底蘊(yùn)豐富，色彩斑斕的長篇寧波旅游畫卷。寧波的山山水各顯神姿，引人入勝：蔣氏故里，溪口雪竇山是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，也是聞名的寧波旅游景點(diǎn),有幽谷飛瀑雪竇山，壁立千仞千丈巖；東鈔票湖有“西子風(fēng)韻，太

28、湖氣概”；松蘭山一灣金沙夢(mèng)系蔚藍(lán)；天明山南溪溫泉晶瑩可人；海防遺址招寶山英氣勃勃。寧波旅游資源豐富,人文薈萃，文風(fēng)鼎盛。天一閣藏書樓的藏書量在亞洲位居第一；王守仁開創(chuàng)“陽明學(xué)派”留傳海外；黃宗羲的“浙東學(xué)派”阻礙廣泛。2008年寧波市實(shí)現(xiàn)旅游總收入450.2億元，比上年增長18.4%。接待國內(nèi)游客3465萬人次，增長12.7%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入415.9億元，增長19.4%。接待入境游客78.7萬人次，增長14.2%；入境旅游外匯收入4.9億美元，增長13.8%。下表顯示了寧波要緊旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，2006-2008200620072008平均增長入境旅游者人數(shù)(萬人次) 54.2568.978.

29、715.02%入境旅游者人天數(shù)(萬人天) 173.25213.15232.5611.41%國際旅游收入(百萬美元)336.98430.749015.14%旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額(萬元) 292483362436.7390194.6411.14%旅行社外聯(lián)（組團(tuán)）人數(shù)(人次) 15595901674399212430512.07%國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)(萬人次)2685307434659.68%國內(nèi)旅游收入 （億元） 289.6348.2415.914.54%數(shù)據(jù)來源：寧波旅游統(tǒng)計(jì)，2006-20081.9會(huì)展2008年寧波市舉辦會(huì)展活動(dòng)276個(gè)，比上年增長34.0%。其中舉辦展會(huì)活動(dòng)136個(gè)，增長32.

30、0%；展覽總面積139.2萬平方米，增長36.5%；單個(gè)展會(huì)面積首次突破1萬平方米，達(dá)1.02萬平方米。舉辦特色節(jié)慶活動(dòng)和會(huì)議（論壇）63個(gè)和77個(gè)，分不增長31.0和71.0。新增有會(huì)展業(yè)務(wù)的企業(yè)95家，其中新增專業(yè)會(huì)展企業(yè)21家，引進(jìn)外資會(huì)展企業(yè)3家，有會(huì)展業(yè)務(wù)的企業(yè)累計(jì)176家。下表顯示了寧波市2008年重要會(huì)展名稱及時(shí)刻：展會(huì)/主題節(jié)展期或舉辦時(shí)刻中國開漁節(jié)200第十一屆中國國際服裝服飾交易會(huì)200第九屆中國國際機(jī)械工業(yè)博覽會(huì)200第四屆中國國際文具產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)200第十屆浙江投資貿(mào)易洽談會(huì)200第五屆中國國際機(jī)電工業(yè)展覽會(huì)200資料來源：寧波會(huì)展網(wǎng)1.10小結(jié)通過改革開放20多年的積存

31、，寧波市綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，具有加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和社會(huì)和諧進(jìn)步的基礎(chǔ)條件。寧波市“十一五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展總體目標(biāo)是：力爭(zhēng)到2010年全面建成小康社會(huì),為領(lǐng)先差不多實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)進(jìn)展。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4300億元，年均遞增11%，人均生產(chǎn)總值超過6萬元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)超過1萬億元。長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心和華東地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地的戰(zhàn)略定位進(jìn)一步確立和鞏固。加快進(jìn)展國際貿(mào)易業(yè)。到2011年，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額850億美元，其中出口580億美元，進(jìn)口270億美元。優(yōu)先進(jìn)

32、展現(xiàn)代物流業(yè)。到2011年，寧波港區(qū)集裝箱吞吐量比2006年翻一番，現(xiàn)代物流業(yè)的增加值占GDP比重達(dá)12%左右，差不多確立浙江省重要綜合物流中心及長三角國際物流樞紐地位。統(tǒng)籌進(jìn)展休閑旅游業(yè)。到2011年，寧波市旅游總收入達(dá)450億元，接待境外旅游者超過100萬人次，接待國內(nèi)旅游者突破3300萬人次。 2項(xiàng)目地點(diǎn)分析 2.1項(xiàng)目地點(diǎn)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)位于寧波主城區(qū)東南40公里的海濱，規(guī)劃面積67.69平方公里，其中海域面積42.89平方公里，度假區(qū)內(nèi)古時(shí)抗倭遺跡、兵寨保存完好，道教、佛教景觀相對(duì)應(yīng)。松蘭山有6個(gè)沙灘，灘灘相連，南北長5公里。其中南沙灘差不多成為海濱浴場(chǎng)；南沙灘北邊是東沙灘，

33、東沙灘是松蘭山沙灘中最大的一個(gè)，這一帶將建成松蘭山海濱度假區(qū)功能比較完善的中心區(qū)。再依次是十二生肖沙灘，太極灣灘、小平巖灘和白沙灣灘。寧波松蘭山白沙灣旅游度假村項(xiàng)目總占地面積970畝，其中75%為旅游開發(fā)用地。項(xiàng)目區(qū)位圖：2.2交通便捷程度隨著象山港大橋及接線工程項(xiàng)目獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè)，可能于2012年，象山港跨海大橋及其連接線將全線建成通車，屆時(shí)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)至寧波中心城區(qū)的交通時(shí)刻將由現(xiàn)在的一個(gè)半小時(shí)縮短至40分鐘左右。至上海的交通時(shí)刻也將在3個(gè)小時(shí)以內(nèi)。下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)在象山港跨海大橋開通后至周邊要緊都市的行車時(shí)刻表：都市距離（公里）時(shí)刻（小時(shí)）上海2002杭州

34、1802蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、常熟2503南京3504臺(tái)州1001溫州2002金華、義烏2202.52.3旅游景點(diǎn)下表顯示寧波4A級(jí)旅游景點(diǎn)（區(qū)）景點(diǎn)地理位置關(guān)鍵詞（特色）溪口風(fēng)景區(qū)寧波奉化蔣氏故里滕頭景區(qū)寧波奉化全球生態(tài)500佳雅戈?duì)杽?dòng)物園寧波東鈔票湖動(dòng)物世界梁祝文化公園寧波鄞州漢文化遺產(chǎn)天下玉苑景區(qū)寧波余姚玉雕主題公園丹山赤水景區(qū)寧波余姚峽谷景觀、道教文化五龍?zhí)讹L(fēng)景名勝區(qū)寧波鄞州自然風(fēng)光松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波象山海濱沙灘中國漁村 寧波象山 主題公園資料來源：寧波旅游局下圖顯示了寧波要緊旅游景點(diǎn)分布圖：寧波的旅游景點(diǎn)除松蘭山海濱旅游度假區(qū)和中國漁村擁有海濱沙灘外，其他4A級(jí)景區(qū)均無海濱資源。而

35、從距離空間上，松蘭山海濱旅游度假區(qū)相距于寧波的都市的關(guān)系更為接近，在自然景觀、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、環(huán)境愛護(hù)方面更勝一籌。擴(kuò)大至長三角，沿海地帶除松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村和舟山外，并不具備或尚未開發(fā)海濱沙灘特色的旅游景點(diǎn)（區(qū)），而長三角區(qū)域又是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的龍頭，市民出行愿望、消費(fèi)需求也十分強(qiáng)勁，而選擇南中國海附近（三亞）距離太遠(yuǎn)，同時(shí)又要花費(fèi)較多的時(shí)刻和開支。 打造濱海休閑中心。打響“東方不老島、海山仙子國”品牌，建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（目前，浙江省僅淳安為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣），形成“一帶三區(qū)”旅游格局，成為長三角地區(qū)濱海旅游休閑度假勝地，成為本地區(qū)的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。2.4項(xiàng)目景觀寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波

36、松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)項(xiàng)目地點(diǎn)東南方項(xiàng)目地點(diǎn)正前方項(xiàng)目地點(diǎn)東南方項(xiàng)目地點(diǎn)正前方2.5項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)象山港大橋可能2012年開通，寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)縮短了和寧波主城區(qū)之間的距離，促進(jìn)度假區(qū)更快的融入長三角經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。寧波地區(qū)乃至長三角區(qū)域具有強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力，長三角區(qū)域海濱旅游度假資源匱乏，而項(xiàng)目地點(diǎn)具有獨(dú)特的旅游度假資源同時(shí)背靠長三角將更加有利于今后飯店的長遠(yuǎn)進(jìn)展。項(xiàng)目周邊擬建設(shè)開發(fā)的游艇俱樂部和濱海高爾夫球場(chǎng)會(huì)為本地旅游經(jīng)濟(jì)注入新的活力，促進(jìn)本地高星級(jí)度假酒店進(jìn)展（注：來自象山縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展第十一五個(gè)規(guī)劃）。位于寧波市聞名的松蘭

37、山旅游度假區(qū)，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)100%，大氣中負(fù)氧離子含量高達(dá)1.47萬個(gè)，完全達(dá)到國家度假區(qū)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。劣勢(shì)度假區(qū)海水大部分時(shí)刻較為混濁。由于專門的氣候條件，旅游季節(jié)性較強(qiáng)。交通條件及制約性較大。3.寧波高檔酒店市場(chǎng) 3.1寧波酒店市場(chǎng)概括整體信息目前，寧波市旅游飯店總數(shù)達(dá)到199家，房間數(shù)達(dá)到19687間，床位數(shù)達(dá)到33182張。寧波市旅游飯店的總體規(guī)模和水平在國內(nèi)同類都市中位居前列，在省內(nèi)僅次于杭州（250家）。與上年相比，盡管在星級(jí)復(fù)核復(fù)評(píng)中取消了18家，但旅游飯店客房總數(shù)和床位數(shù)下降不多，要緊是由于規(guī)模較大的高星級(jí)飯店的增加，退出市場(chǎng)的一般差不多上一些小規(guī)模的中低檔飯店。從層次結(jié)構(gòu)來

38、看，五星級(jí)9家，四星級(jí)18家，三星級(jí)46家，一、二星級(jí)126家，各層次星級(jí)飯店的數(shù)量分布呈金字塔結(jié)構(gòu)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及都市地位、以國際和國內(nèi)聞名品牌為龍頭、單體飯店為主體、經(jīng)濟(jì)型酒店為新生力量的多元化飯店產(chǎn)業(yè)進(jìn)展格局差不多形成。下表顯示了寧波飯店業(yè)進(jìn)展規(guī)模，2005-2008年份飯店數(shù)（座）客房數(shù)（間）200517816495200619419859200721423980200819919687數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局飯店結(jié)構(gòu)下表顯示了寧波飯店結(jié)構(gòu)，2006-2008星 級(jí)飯店數(shù)（座）客房數(shù)（間）200620072008200620072008五星級(jí)56914401869不詳四星級(jí)16181828

39、893211不詳三星級(jí)45504636244954不詳數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局至2007年底，五星級(jí)飯店客房數(shù)量占所有星級(jí)飯店數(shù)量的約8%，高中低檔星級(jí)飯店比例約為1:1:3。2007-2008年4星、5星飯店平均出租率下表顯示了寧波4星、5星飯店平均出租率，2007數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局下表顯示了寧波4星、5星飯店平均出租率，2008數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局?jǐn)?shù)據(jù)來源：寧波旅游局2008年寧波市旅游及飯店市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)寧波市旅游在震蕩中實(shí)現(xiàn)增長，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)局良好；下半年旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，增長下行的壓力明顯增大。年初，旅游經(jīng)濟(jì)遭遇冰雪災(zāi)難。1月中旬至2月初，全國大范圍的雨雪冰凍災(zāi)難性天氣對(duì)旅游市

40、場(chǎng)尤其是春節(jié)黃金周造成了專門大阻礙，許多游客因此取消和改變了行程打算，寧波市部分山地、海島景區(qū)關(guān)閉，使節(jié)假日調(diào)整后本應(yīng)火熱的春節(jié)黃金周旅游市場(chǎng)顯得較為清淡。春節(jié)黃金周期間，寧波市共接待游客99.36萬人次,同比下降15.6%，寧波市旅游總收入6.72億元，同比下降13.2%。星級(jí)酒店經(jīng)營1-2月的入住率和房價(jià)也都在低位徘徊。5月份，杭州灣跨海大橋成旅游吸引物，虹吸效應(yīng)明顯。隨著杭州灣跨海大橋的開通，周邊省、市近程客源大批旅游團(tuán)隊(duì)和自駕車游客涌入寧波市，許多原定其它游程的游客紛紛改變目的地轉(zhuǎn)道寧波，出現(xiàn)旅游“井噴”。杭州灣跨海大橋成了特不強(qiáng)大的旅游吸引物，對(duì)其它旅游目的地的虹吸效應(yīng)十分明顯；各級(jí)

41、旅游部門適時(shí)組織重點(diǎn)旅游市場(chǎng)營銷，則進(jìn)一步地促進(jìn)了旅游市場(chǎng)的拓展。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一級(jí)市場(chǎng)中，省內(nèi)客源占49.4%，同比增長32.58%；上海市場(chǎng)占15.6%，同比增長105.35%；江蘇市場(chǎng)占15.3%，同比增長5.68%。 這一時(shí)段游客數(shù)量的迅猛增長有效地彌補(bǔ)了年初旅游市場(chǎng)因冰雪災(zāi)難造成的損失。自下半年始，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的西方國家金融危機(jī)和全球性金融動(dòng)蕩，國際經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，對(duì)全球旅游經(jīng)濟(jì)阻礙明顯，旅游消費(fèi)銳減、市場(chǎng)迅速下滑，對(duì)寧波市旅游經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了重要阻礙。從第三季度開始，寧波市入境旅游市場(chǎng)、景區(qū)接待人次數(shù)增幅明顯下滑。但由于寧波旅游市場(chǎng)的客源結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)特征，以及得益近幾年來寧波市

42、對(duì)境內(nèi)外重點(diǎn)旅游市場(chǎng)的有效營銷，寧波市入境旅游、景區(qū)接待人次接著保持兩位數(shù)的增長。尤其是入境旅游與2007年相比雖增速有所下降，但同比增長14.23%，高于全省平均增速。其中：外國人49.61萬人次，同比增長14.3%；香港同胞11.31萬人次，增幅15.36%；澳門同胞3.51萬人次，同比增長24.37%；臺(tái)灣同胞14.3萬人次，增長11.94%。旅游外匯收入49003萬美元，同比增長13.75%；入境旅游人次和旅游外匯收入接著穩(wěn)居全省第二位。3.2寧波飯店業(yè)進(jìn)展特征自2002年以來，由于寧波經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度加快，各種高層次的展會(huì)的需求拉動(dòng)，寧波的高星級(jí)飯店進(jìn)展進(jìn)入了快車道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，寧波市

43、在建或擬建的豪華五星飯店共有21家，投資總額130億元，每家飯店平均投資額5億多元，平均客房數(shù)335間。寧波的飯店業(yè)自2006年開始，也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)型飯店的快速增長。一方面，國際國內(nèi)連鎖品牌紛紛進(jìn)駐，如錦江之星、如家快捷、莫泰168、美國速8等品牌都差不多開出分店。另一方面，本地聞名的南苑集團(tuán)也在旗下開創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)型飯店品牌“南苑e家”，在寧波乃至全浙江省進(jìn)行布點(diǎn)，目前差不多在浙江省開出20多家分店。國際品牌紛紛進(jìn)入。其中洲際、萬豪、喜達(dá)屋、凱悅、卡爾森、雷迪森、香格里拉、溫德姆等國際集團(tuán)的飯店品牌均已落戶寧波，東港喜來登酒店、溫德姆華僑豪生大酒店、寧波萬豪酒店差不多開業(yè)。飯店產(chǎn)品單一，依托海濱和溫

44、泉資源為特色的酒店甚少，特不是產(chǎn)品特色和經(jīng)營主題離真正的休閑度假酒店還有許多差距。3.3寧波高檔酒店市場(chǎng)下表顯示了寧波高檔酒店市場(chǎng)（5星）的整體狀況，商務(wù)型酒店2007-2008酒店客房數(shù)（間）開業(yè)年份2007年平均房價(jià)（單位：RMB）2008年平均房價(jià)（單位：RMB）東港喜來登大酒店37820061348.421139.5華僑豪生大酒店4502007785760.21萬豪酒店3332008不詳不詳南苑飯店4381999712.04727.21太平洋大酒店2741998564.75598.79中信國際大酒店2881997520.55501.99目前，寧波的國際高星級(jí)酒店喜來登、豪生、萬豪以及包

45、括在建的香格里拉、麗晶、索菲特等均位于寧波主城區(qū)的商務(wù)酒店，除凱悅（在建，度假會(huì)議型酒店）位于寧波東鈔票湖風(fēng)景區(qū)外，其他均無國際酒店品牌占據(jù)旅游度假市場(chǎng)。 下表顯示了寧波松蘭山度假區(qū)要緊旅游度假酒店的整體狀況，2008星級(jí)，酒店地理位置2008年平均房價(jià)（單位：RMB）出租率（）5星，南苑溫泉山莊寧海天明山1219.3665.454星，黃金海岸大酒店松蘭山度假區(qū)510.3845.844星，寧海溫泉大酒店寧海天明山482.8166.924星，溪口銀風(fēng)度假村溪口風(fēng)景區(qū)407.6848.94星，松蘭山海景大酒店松蘭山度假區(qū)396.8749.48寧波高檔旅游度假飯店要緊集中在寧海天明山（溫泉度假）和松

46、蘭山（濱海度假）兩個(gè)區(qū)域。南苑溫泉山莊：山莊溫泉資源為聞名的南溪溫泉，取自地下158米處，四季恒溫，清亮透明，富含氡、氟、鋰等20多種對(duì)人體有益的礦物質(zhì)和微量元素，除天然保健之外對(duì)治療風(fēng)濕關(guān)節(jié)炎、動(dòng)脈硬化、高血壓等疾病有奇效，其水質(zhì)名列全國溫泉之前茅，堪稱華東之最，浙江一絕。 寧海南苑溫泉山莊有限公司屬南苑集團(tuán)股份有限公司旗下。定位高端，是集高級(jí)客房、豪華不墅、餐飲美食、保健娛樂及會(huì)議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。山莊服務(wù)項(xiàng)目還包括：會(huì)議商務(wù)服務(wù)、客房送餐、精品廊、禮賓服務(wù)、代客泊車、洗衣服務(wù)、書店等等。黃金海岸大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)，距離白沙灣度假村僅2.5公里，是松蘭山旅

47、游度假區(qū)最早的一家高星級(jí)酒店，開業(yè)于1997年，該酒店共有178間客房，要緊以接待政府單位為主，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的知名度和阻礙力。依照酒店客戶經(jīng)理反映，酒店將于近期進(jìn)行更新改造。該酒店的音樂咖啡吧具有一定的特色，最大會(huì)議室可容納600人（課堂形）。寧海天明山溫泉大酒店（原寧海溫泉大酒店）坐落在寧?？h城西北，深圳南溪境內(nèi)，距市區(qū)76公里，擁有9627畝的森林資源。自1962年建成以來，先后接待過世界二十多個(gè)國家的代表團(tuán)以及潭震林、李鐵映、楊成武、江華等中央領(lǐng)導(dǎo)人。1991年經(jīng)國家林業(yè)部批準(zhǔn)，建立國家級(jí)主題公園“南溪溫泉森林公園”。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村位于奉化市溪口鎮(zhèn)國家4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占

48、地面積為300畝。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村擁有中、西餐廳、景觀吧、大堂吧、18個(gè)豪華餐廳包廂，可同時(shí)接納800人就餐，各類會(huì)議室12個(gè)，其中最大的會(huì)議室能同時(shí)容納300人就座；擁有攀巖場(chǎng)、兒童樂園、沙灘越野車等特色項(xiàng)目。具備廣泛參與和互動(dòng)性，配備高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、室內(nèi)游泳館、燒烤、垂釣等高雅休閑娛樂項(xiàng)目及眾多的室內(nèi)康體娛樂項(xiàng)目，如：桑拿、足浴、美容美發(fā)、KTV包房、棋牌室、乒乓球、臺(tái)球、沙弧球、壁球、健身房等。 松蘭山海景大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)，距離白沙灣度假村僅3公里，開業(yè)于2004年，建筑面積28000，占地100畝。要緊以接待本地企業(yè)、旅行團(tuán)隊(duì)等為主，客源地多為本

49、地居民、上海、蘇南等地。酒店客房207間，由主樓和附樓兩部分組成。下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級(jí)酒店歷史業(yè)績情況，2006-2008酒店名稱2006年2007年2008年出租率平均房價(jià)出租率平均房價(jià)出租率平均房價(jià)象山港國際大酒店62%！508.7465%！540.38548.7561.22黃金海岸大酒店38%！469.8236%！502.4510.3845.84松蘭山海景大酒店37%！368.4235%！355.24396.8749.48數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局 ！由當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)理人提供下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入組成，2008酒店名稱酒店經(jīng)營總收入(萬)客房經(jīng)營總收入(

50、萬)餐飲經(jīng)營總收入(萬)其他收入(萬)象山港國際大酒店720032003200400黃金海岸大酒店310014001300400松蘭山海景大酒店23001200900200數(shù)據(jù)來源：由項(xiàng)目公司提供象山港國際大酒店位于象山縣城區(qū)，是城區(qū)唯一一家高星級(jí)酒店，酒店至開業(yè)以后取得了不錯(cuò)的業(yè)績，客房297間，2005年開業(yè)，2008年初又對(duì)酒店進(jìn)行了裝修。2007年年收入6800萬左右，要緊的市場(chǎng)客源包括了政府機(jī)關(guān)、本地針織、建筑業(yè)大型企業(yè)和本地的中產(chǎn)階級(jí)。該酒店托付浙江世貿(mào)酒店治理公司治理，并打算于近期投入1億人民幣對(duì)酒店中心進(jìn)行改造，力創(chuàng)五星，它的開業(yè)給原先的象山黃金海岸大酒店的營業(yè)收入帶來了較大的

51、沖擊，2007年象山黃金海岸大酒店?duì)I業(yè)收入不足2800萬，而2006年象山黃金海岸大酒店?duì)I業(yè)收入為3134萬。象山港國際大酒店業(yè)績穩(wěn)中有升，這要緊是由于象山縣城無高星級(jí)酒店，消費(fèi)者可選擇性低。平均房價(jià)每年提升近5%。從我們對(duì)酒店的參觀情況來看，酒店的服務(wù)品質(zhì)、硬件設(shè)施相關(guān)于五星級(jí)酒店來講屬于較差水平。象山黃金海岸大酒店目前年銷售額在2500萬左右，營業(yè)業(yè)績有所下滑，特不是象山港國際大酒店的開業(yè)直接阻礙了該酒店；而松蘭山海景大酒店也同樣如此。下表顯示了寧波較高檔酒店市場(chǎng)，需求市場(chǎng)分布，2007下表顯示了寧波較高檔酒店市場(chǎng)，客源國籍構(gòu)成，20073.4季節(jié)性下表顯示了寧波寧波市及象山、寧海旅游比重

52、較高的地區(qū)的平均開房率走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局，2008年1月至11月下表顯示了寧波寧波市及象山、寧海旅游比重較高的地區(qū)的平均房價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局，2008年1月至11月下表顯示了酒店名稱旺季開房率！旺季價(jià)格淡季開房率！淡季價(jià)格全年開房率平均房價(jià)象山港國際大酒店80%880元50%480元61.22548.75象山黃金海岸大酒店90%780元30%25045.84510.38松蘭山海景大酒店90%680元30%25049.48396.87以一般標(biāo)準(zhǔn)間前臺(tái)散客價(jià)為例為2008年數(shù)據(jù)。 ！由當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)理人提供寧波松蘭山度假區(qū)的飯店以旅游客流為主，出租率的變化與旅游接待情況的關(guān)系特不緊密

53、，松蘭山旅游度假區(qū)每年的旅游接待高峰出現(xiàn)在溫度較高，適合海濱旅游的7、8月，因此在這兩個(gè)月出租率能達(dá)到70%，其他的月份由于氣溫的阻礙，不太適宜海濱旅游，旅游接待量明顯下降，則平均出租率專門低。在7、8月份松蘭山海景酒店、黃金海岸大酒店的平均開房率在90%以上，甚至100%。而2、6月上旬、9月下旬、10月相對(duì)為平季差不多在50%左右。3.5市場(chǎng)前景積極因素寧波民營經(jīng)濟(jì)突出，同時(shí)建立了獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展模式，這種獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)模式有助于進(jìn)一步推動(dòng)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)的長期增長。本地客人對(duì)餐飲、娛樂設(shè)施的消費(fèi)需求特不旺盛。長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域居民具有強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均國民生產(chǎn)總值在2996-9265

54、美元（約合人民幣20523-63465元）即屬于上中等收入地區(qū)。從旅游市場(chǎng)需求和進(jìn)展規(guī)律來看，人均GDP超過1000美元是一個(gè)國家觀光旅游需求膨脹的時(shí)期；休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達(dá)到2000美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和選擇；人均GDP達(dá)到3000美元，度假旅游需求將會(huì)全面擴(kuò)張。目前，寧波市純度假酒店尚屬空白，在旅游度假區(qū)的酒店設(shè)計(jì)、建筑與城區(qū)的商務(wù)酒店無明顯差不，無法體現(xiàn)休閑、度假要素。今后，本酒店的差異化設(shè)計(jì)定位必將吸引眾多客源。松蘭山旅游度假區(qū)周邊企業(yè)的商務(wù)客人和政府接待也將成為酒店重要的客源之一，本地區(qū)已建立了多種工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，特不是在象山港大橋開通后，大橋經(jīng)

55、濟(jì)將進(jìn)一步突顯，如針織業(yè)、建筑業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)的不斷增長，而政府部門也在著力將松蘭山旅游度假區(qū)打造成為國家級(jí)的旅游度假區(qū)。消極因素以后數(shù)年可能有多家高星級(jí)酒店分不在松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村等地建設(shè)開發(fā)，同時(shí)意味著挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。酒店的勞動(dòng)力成本的可能進(jìn)一步提高。4.擬建酒店功能特色與設(shè)施（一） 4.1擬建酒店功能特色基于上述分析，建議本酒店進(jìn)展定位為主題性較強(qiáng)的，客房數(shù)目操縱在180間的精品旅游會(huì)議度假酒店。因?yàn)榻窈缶频昕驮词袌?chǎng)要緊以浙江、上海、蘇南、周邊中小型的會(huì)議團(tuán)隊(duì)及旅游度假客人為主，而酒店地處旅游開發(fā)區(qū)，專門難通過酒店餐飲（如大型婚慶、宴請(qǐng)）、社會(huì)娛樂（如大規(guī)模KTV、演藝、棋牌）來

56、提高營業(yè)額，只能通過主題性較強(qiáng)的，頗具特色的酒店整體設(shè)計(jì)，特色餐飲（如海景餐廳、特色婚慶），綜合娛樂（娛樂功能比較齊全，但規(guī)模較少）來滿足住店客人需求和促進(jìn)本地客源前來消費(fèi)。為了使本酒店在建成后成為寧波地區(qū)乃至更廣地域內(nèi)具有高度的產(chǎn)品差異化、更強(qiáng)的消費(fèi)輻射力和阻礙力，我們建議酒店應(yīng)具備以下功能特色：1、有不與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的海濱主題特色餐廳。除了在酒店主體建筑內(nèi)配備小型豪華的餐飲包廂外，我們建議依照當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)需求和結(jié)合海濱沙灘資源，在酒店貼近沙灘處配置主題特色餐廳（如日式海鮮撈等），餐廳面向大海，呈現(xiàn)270度視角效果。在夏季時(shí)能夠提供放開式的服務(wù)（包括室外延伸場(chǎng)地），在冬季的時(shí)候能夠提供獨(dú)立單元的

57、室內(nèi)服務(wù)。2、完善的、多元化的、適應(yīng)不同季節(jié)需要，同時(shí)既能滿足度假客人需要又能迎合寧波象山本地客人消費(fèi)需求康體產(chǎn)品。酒店的康體設(shè)施將分布在四塊區(qū)域，包括海上區(qū)域，要緊為客人提供摩托艇、包船出海、快艇觀光、海釣、滑水板、沖浪板的康體設(shè)施；沙灘區(qū)域，要緊為客人提供沙灘排球、沙灘椅等設(shè)施；沿酒店室外區(qū)域，要緊為客人提供游泳池、兒童嬉戲池、沖浪池、SPA等設(shè)施；酒店室內(nèi)區(qū)域包括棋牌、KTV、室內(nèi)泳池、SPA、溫泉等設(shè)施。在以上眾多的康體設(shè)施中兩項(xiàng)設(shè)施將作為酒店?duì)I銷推廣的重點(diǎn)產(chǎn)品：一是酒店的沖浪池，要緊考慮本地水文、潮汐、地理、氣候、海水質(zhì)量因素阻礙，我們建議在酒店的設(shè)置此項(xiàng)目。二是在有條件的情況下，酒

58、店室內(nèi)設(shè)置溫泉，要緊使為了解決冬季時(shí)節(jié)因室內(nèi)康體項(xiàng)目絕大部分無法使用而設(shè)置，作為酒店的亮點(diǎn)和吸引客源的重要賣點(diǎn)。3、一流的室內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)，從來賓踏入酒店的第一步起就給來賓形成強(qiáng)烈的視覺景觀沖擊和第一印象效應(yīng)，營造不同視角均能呈現(xiàn)漂亮畫卷的景象。例如：在室內(nèi)景觀的設(shè)計(jì)上，我們建議從客房的不同角度、樓層廊道的連接處均能看到山、海、沙灘景觀；站在大堂、大堂吧映入眼簾的近處是酒店的水景水系、沙灘、兩側(cè)疊嶂的山巒到遠(yuǎn)處的大海直至正對(duì)面的元寶山，從更遠(yuǎn)的視角效果，形成海天一色的景象；酒店室內(nèi)小景布局則可更多的融入當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、歷史沿襲等特色鮮亮的設(shè)計(jì)。在酒店的室外設(shè)計(jì)上，我們建議做足水的文章，如一樓的客房

59、與泳池相連、酒店與大海的關(guān)系由水景水系向海過渡。4.2擬建酒店設(shè)施4.2.1要緊指標(biāo)客房數(shù)180全體人員/房間數(shù)比1.5全體職員總數(shù)270總建筑面積22333平方米（不含停車）客房部分12982.6558%餐飲部分16037%宴會(huì)部分21629.6%大堂公共部分6462.8%休閑健身部分14206.35%行政區(qū)部分3371.5%后勤部分16507.38%機(jī)電設(shè)備部分15336.8%以上面積僅作為進(jìn)一步討論之用4.2.2客房以180間客房為標(biāo)準(zhǔn)，度假酒店在客房類型上建議以下配置：類型面積大概比率房間數(shù)面積標(biāo)準(zhǔn)大床間4540723240標(biāo)準(zhǔn)雙人間4550904050殘疾人大床間450.5%145行

60、政大床套間9059810高級(jí)大床套間13524540豪華大套間18023540總統(tǒng)套間2700.51270客房面積1809495客房層輔助設(shè)施：客房層走廊/交通區(qū) 可能在客房面積35左右3323.25制冰設(shè)施：每50房間4平方14.4服務(wù)間：每30個(gè)房間25平方150可能區(qū)域總面積是：12982.65講明：以上客房均為凈面積，差不多參照三亞度假酒店客房面積。依照我們對(duì)浙江沿海都市典型酒店設(shè)施數(shù)據(jù)調(diào)查，我們建議客房凈面積在38-45之間，其中客房凈面積在30-34，衛(wèi)生間在8，走廊在4，差不多在45?？头績?nèi)部配置上建議有以下特色：1.改變?cè)瓉淼睦鹊涝O(shè)置在客房中間的布局，改變?yōu)閱芜吚鹊?，如此廊道?/p>