房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、PAGE PAGE 14 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議經(jīng)過認(rèn)真審議，鄭重地通過了中華人民共和國(guó)物權(quán)法，自2007年10月1日施行。作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，物權(quán)法必將對(duì)我國(guó)社會(huì)的各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)受到的法律影響尤為顯著。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。這里的物，主要是指有形財(cái)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指不可移動(dòng)的有形財(cái)產(chǎn)，如土地及房屋、林木等地上附著物。動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及了物權(quán)法的所有調(diào)整對(duì)象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重點(diǎn)對(duì)房地

2、產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制予以闡述，以期對(duì)我國(guó)物權(quán)法施行后如何運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提供借鑒與參考。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的界定房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在開發(fā)過過程中，將具具備一定條件件的整個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓給他人的行行為。這里的的項(xiàng)目，是指指已經(jīng)具備開開工條件或已已經(jīng)開工但尚尚未開始預(yù)售售的建設(shè)工程程。所謂具備備開工條件是是指建設(shè)工程程已經(jīng)立項(xiàng)，取取得土地使用用權(quán)證，土地地已經(jīng)完成“三三通一平”和和勘探、設(shè)計(jì)計(jì)工作，設(shè)計(jì)計(jì)方案已獲得得規(guī)劃部門批批準(zhǔn)并已經(jīng)取取得施工許可可證。所謂已已經(jīng)開工但尚尚未開始房屋屋預(yù)售，是指指建設(shè)工程已已經(jīng)開始基礎(chǔ)礎(chǔ)施工，但尚尚不具備法律律規(guī)定的預(yù)售售

3、條件，未領(lǐng)領(lǐng)取商品房房預(yù)售許可證證。由于房房地產(chǎn)開發(fā)存存在投資數(shù)額額巨大、開發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)(少則兩三年年，多則十多多年)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)變化化不定，為規(guī)規(guī)避、轉(zhuǎn)移經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)往往通過過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來來實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中，房房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要存在在兩種方式：(一)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是是指權(quán)利人將將其擁有的建建設(shè)工程項(xiàng)目目出賣給受讓讓人，雙方就就轉(zhuǎn)受讓該建建設(shè)項(xiàng)目確立立權(quán)利、義務(wù)務(wù)關(guān)系的民事事行為。我國(guó)國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法第第三十八條、第第三十九條對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓作作出了規(guī)定，“以以出讓方式取取得土地使用用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合下列列條件：(一一)

4、按照出讓讓合同約定已已經(jīng)支付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，并并取得土地使使用權(quán)證書;(二)按照照出讓合同約約定進(jìn)行投資資開發(fā)，屬于于房屋建設(shè)工工程的，完成成開發(fā)投資總總額的百分之之二十五以上上，屬于成片片開發(fā)土地的的，形成工業(yè)業(yè)用地或者其其他建設(shè)用地地條件。轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時(shí)房房屋已經(jīng)建成成的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)持有房屋所所有權(quán)證書?！薄耙砸詣潛芊绞饺∪〉猛恋厥褂糜脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定，報(bào)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府審審批。有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人民政政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)當(dāng)由由受讓方辦理理土地使用權(quán)權(quán)出讓手續(xù)，并并依照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定繳納納土地使用權(quán)權(quán)出讓金。以以劃撥方式取取得土地使用用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)

5、報(bào)批批時(shí)，有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人民政政府按照國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定決定定可以不辦理理土地使用權(quán)權(quán)出讓手續(xù)的的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所獲收益中的的土地收益上上繳國(guó)家或者者作其他處理理?！蔽覈?guó)城城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例第二二十一條對(duì)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手手續(xù)作了進(jìn)一一步的詳細(xì)規(guī)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓讓人和受讓人人應(yīng)當(dāng)自土地地使用權(quán)變更更登記手續(xù)辦辦理完畢之日日起30日內(nèi)內(nèi)，持房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同到房房地產(chǎn)開發(fā)主主管部門備案案”。由此，我我們也可以看看出，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上上仍是土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓。(二)房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司轉(zhuǎn)讓目前，無論論國(guó)家還是地地

6、方，對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司均無系統(tǒng)或或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但但實(shí)際上注冊(cè)冊(cè)登記的房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司在我國(guó)早已已大量存在。隨隨著房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展，投投資者發(fā)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司可以合理理地規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)及法律上的的諸多風(fēng)險(xiǎn)，因因此投資者每每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目即成立一一個(gè)公司，各各個(gè)項(xiàng)目彼此此互不影響。據(jù)據(jù)此，本文所所稱的“房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司”是指投資資者專為開發(fā)發(fā)特定的房地地產(chǎn)項(xiàng)目而成成立的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓就是指投投資者注冊(cè)成成立房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司，然后以公公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓。這種種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目目的投資主體體的更替。如上所

7、述，房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有有審批手續(xù)過過繁、耗時(shí)過過久、交易成成本過高等缺缺點(diǎn)。因此，在在實(shí)踐操作中中，投資者往往往避開直接接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓形式，而以以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司股股權(quán)的方式實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即即投資者將其其持有的目標(biāo)標(biāo)企業(yè)的股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人人，從而由受受讓方間接取取得房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的全部權(quán)權(quán)益。在股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下下，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)標(biāo)的是公司的的股權(quán)而不是是房地產(chǎn)項(xiàng)目目，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目收益作為為一種公司資資產(chǎn)隨公司投投資主體變化化而自然轉(zhuǎn)移移，因此不需需辦理權(quán)屬變變更登記等手手續(xù)，從而可可以高效、簡(jiǎn)簡(jiǎn)便、低成本本地實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。目前，我我國(guó)法律對(duì)以以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式轉(zhuǎn)讓房地地

8、產(chǎn)項(xiàng)目并沒沒有禁止性規(guī)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式在實(shí)實(shí)踐操作中被被廣泛采用，但但司法實(shí)踐中中的糾紛頻頻頻出現(xiàn)，如何何防范和控制制風(fēng)險(xiǎn)成為突突出的問題。本本文將結(jié)合我我國(guó)物權(quán)法法的相關(guān)規(guī)規(guī)定，基于目目標(biāo)房地產(chǎn)公公司股權(quán)受讓讓方的利益考考慮，從專業(yè)業(yè)律師角度出出發(fā)，對(duì)以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方方式實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及其控制提提出建議。需需注意的是，本本文的探討建建立在以下兩兩個(gè)前提之上上：第一，假假設(shè)受讓方收收購了目標(biāo)房房地產(chǎn)公司的的全部股權(quán);第二，僅限限于對(duì)法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的探討。二、物權(quán)法法與房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律律風(fēng)險(xiǎn)及其控控制以實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓為目的的公公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓不同于一般般

9、的公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓：前者者收購股權(quán)具具有目的的單單一性，僅僅僅為了獲得土土地使用權(quán)及及房地產(chǎn)項(xiàng)目目。所以，對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目受讓方而而言，一方面面要避免股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中中的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，另一方面面更為重要的的是防范轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目本身存在在的各種法律律風(fēng)險(xiǎn)，如果果事實(shí)上不能能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的收購購，那么股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓也就失失去了意義。實(shí)實(shí)際上，在以以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓的過程中，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目目本身的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范和控制制更為重要，也也更具有現(xiàn)實(shí)實(shí)意義。以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目雖然不不必履行程序序上的轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的繁瑣手續(xù)，但但是必須在實(shí)實(shí)體上加強(qiáng)防防范和控制目目標(biāo)房

10、地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目本身可能能存在的權(quán)利利瑕疵和潛在在風(fēng)險(xiǎn)，才能能真正實(shí)現(xiàn)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目目的。(一)物物權(quán)法的物物權(quán)變動(dòng)制度度與房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的合法性性從目標(biāo)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的來來源上看，可可能由目標(biāo)房房地產(chǎn)公司第第一手開發(fā)，未未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓程程序;也可能能由目標(biāo)房地地產(chǎn)公司從其其他方處受讓讓所得。在第第一種情況下下，不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)由目標(biāo)房房地產(chǎn)公司設(shè)設(shè)立，其上所所存在的債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系較較為簡(jiǎn)單，股股權(quán)受讓方的的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較較小。在第二二種情況下，不不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓和變變更，原轉(zhuǎn)讓讓方與受讓方方的債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系、房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓審批手續(xù)的的合法性、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為的法法律效力等因因素都具有很很大的不確定定性，股權(quán)受受

11、讓方的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也隨之增大大。但不論在在哪種情況下下，股權(quán)受讓讓方均應(yīng)當(dāng)結(jié)結(jié)合我國(guó)物物權(quán)法關(guān)于于物權(quán)變動(dòng)的的規(guī)定，做好好風(fēng)險(xiǎn)防范和和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)質(zhì)就是土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓。因此，審審查房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目合法性的的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目是否權(quán)權(quán)屬清晰、有有沒有瑕疵或或其他隱患，尤尤其是目標(biāo)公公司從他人處處受讓而得的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，必須辦理理完一切法定定手續(xù)。即目目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目合法取得得了國(guó)有土地地使用權(quán)，這這是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基基礎(chǔ)。首先，根根據(jù)我國(guó)物物權(quán)法第九九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)讓和和消滅，經(jīng)依依法登記，發(fā)發(fā)生效力;未未經(jīng)登記，不不發(fā)生效力，但但法律另有規(guī)

12、規(guī)定的除外”，房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司不僅要簽簽訂了國(guó)有有土地出讓合合同，還必必須依法辦理理了土地使用用權(quán)的登記手手續(xù)，非經(jīng)依依法登記，房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司則尚未取取得土地使用用權(quán)。其次，根根據(jù)我國(guó)物物權(quán)法第九九條、第十六六條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)讓和和消滅，依照照法律規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自自記載于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)時(shí)發(fā)生效力?！薄安徊粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證證書是權(quán)利人人享有該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證證明。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書記記載的事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿一致致;記載不一一致的，除有有證據(jù)證明不不動(dòng)產(chǎn)登記簿簿確有錯(cuò)誤外外，以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)準(zhǔn)?！狈康禺a(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司是是否取得土地地使用權(quán)，不不僅要看國(guó)國(guó)有土

13、地使用用證，還應(yīng)應(yīng)該核實(shí)國(guó)有有土地使用證證記載的事項(xiàng)項(xiàng)是否與不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記簿一一致，如不一一致，應(yīng)當(dāng)以以不動(dòng)產(chǎn)登記記簿為準(zhǔn)。此外，房地地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)還必須符合合我國(guó)城市市房地產(chǎn)管理理法和城城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例的相相關(guān)規(guī)定，如如：1.“以以出讓方式取取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的，必必須按照土地地使用權(quán)出讓讓合同約定的的土地用途、動(dòng)動(dòng)工開發(fā)期限限開發(fā)土地。超超過出讓合同同約定的動(dòng)工工開發(fā)日期滿滿一年未動(dòng)工工開發(fā)的，可可以征收相當(dāng)當(dāng)于土地使用用權(quán)出讓金百百分之二十以以下的土地閑閑置費(fèi);滿二二年未動(dòng)工開開發(fā)的，可以以無償收回土土地使用權(quán);但是，因不不可抗力或者者政府、政府府有關(guān)部門的的行

14、為或者動(dòng)動(dòng)工開發(fā)必需需的前期工作作造成動(dòng)工開開發(fā)遲延的除除外?！?22.“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開發(fā)建設(shè)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定和建建筑工程質(zhì)量量、安全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑工程程勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工的技技術(shù)規(guī)范以及及合同的約定定。”即處于于開發(fā)不同階階段的地上建建筑物(包括括在建、停建建、緩建、已已建成但尚未未銷售的、已已銷售的房地地產(chǎn)項(xiàng)目)已已經(jīng)辦理了合合法的批準(zhǔn)手手續(xù)，即已獲獲得土地使用用權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證、預(yù)售售許可證等。(二)物物權(quán)法的拆拆遷補(bǔ)償制度度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目影響房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)往往少不了了房屋拆遷。根根據(jù)我國(guó)房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例

15、第二十二二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚尚未完成拆遷遷補(bǔ)償安置的的，原拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置合同同中有關(guān)的權(quán)權(quán)利、義務(wù)隨隨之轉(zhuǎn)移給受受讓人。項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)當(dāng)書面通知被被拆遷人?！币蛞虼耍康禺a(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后后，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司仍可可能面臨拆遷遷補(bǔ)償?shù)膯栴}題。目前，在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，“拆遷難難”成為普遍遍問題。隨著著物權(quán)法的的正式實(shí)施，投投資者對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓應(yīng)該更為謹(jǐn)謹(jǐn)慎，對(duì)其法法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有有更為充分的的評(píng)估。我國(guó)物權(quán)權(quán)法第四十十二條、第一一百四十八條條規(guī)定，“為為了公共利益益的需要，依依照法律規(guī)定定的權(quán)限和程程序可以征收收集體所有的的土地和單位位、個(gè)人的房房屋及其他不不

16、動(dòng)產(chǎn)。征收收集體所有的的土地，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法足額支支付土地補(bǔ)償償費(fèi)、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)、地上上附著物和青青苗的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用，安安排被征地農(nóng)農(nóng)民的社會(huì)保保障費(fèi)用，保保障被征地農(nóng)農(nóng)民的生活，維維護(hù)被征地農(nóng)農(nóng)民的合法權(quán)權(quán)益。征收單單位、個(gè)人的的房屋及其他他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法給予予拆遷補(bǔ)償，維維護(hù)被征收人人的合法權(quán)益益;征收個(gè)人人住宅的，還還應(yīng)當(dāng)保障被被征收人的居居住條件”?！敖ńㄔO(shè)用地使用用權(quán)期間屆滿滿前，因公共共利益需要提提前收回該土土地的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照本法第第四十二條的的規(guī)定對(duì)該土土地上的房屋屋及其他不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償償，并退還相相應(yīng)的出讓金金?！庇纱丝煽梢?，我國(guó)物物權(quán)法嚴(yán)格限限制了征收條條件，細(xì)化了了補(bǔ)償

17、標(biāo)準(zhǔn)，必必將使我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行征收拆遷遷補(bǔ)償制度發(fā)發(fā)生顛覆性的的變化，無疑疑會(huì)增加房地地產(chǎn)開發(fā)的成成本，同時(shí)有有可能延緩拆拆遷的進(jìn)度進(jìn)進(jìn)而影響房地地產(chǎn)開發(fā)的速速度。(三)物物權(quán)法的相相鄰關(guān)系制度度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目影響隨著城市化化的發(fā)展，在在現(xiàn)代都市，建建筑物的通風(fēng)風(fēng)、采光和日日照問題日益益成為社會(huì)關(guān)關(guān)注的問題之之一。由于城城市土地價(jià)值值的提升，導(dǎo)導(dǎo)致建筑物之之間的距離比比過去縮小，高高層建筑進(jìn)一一步普及，這這些變化使得得建筑物相鄰鄰關(guān)系的糾紛紛日益增多，尤尤其是在通風(fēng)風(fēng)、采光和日日照等方面的的矛盾越來越越多。因此，我我國(guó)物權(quán)法法在民法法通則的基基礎(chǔ)上專設(shè)一一章規(guī)定了相相鄰關(guān)系制度度，并對(duì)通風(fēng)風(fēng)、采光和

18、日日照的問題作作了明文規(guī)定定，其第八十十九條規(guī)定：“建造建筑筑物，不得違違反國(guó)家有關(guān)關(guān)工程建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相相鄰建筑物的的通風(fēng)、采光光和日照?！备鶕?jù)上述法法律規(guī)定，新新建的建筑物物不得妨礙相相鄰建筑物的的通風(fēng)、采光光和日照，即即使取得了建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證，證證明建筑行為為是合法的，但但只要導(dǎo)致鄰鄰近建筑物的的通風(fēng)、采光光和日照沒有有達(dá)到規(guī)定的的最低標(biāo)準(zhǔn)，也也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給給鄰近住戶造造成了生活上上的妨礙，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的責(zé)任。這這要求投資者者在審查房地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意房地地產(chǎn)項(xiàng)目是否否符合國(guó)家有有關(guān)工程建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，與鄰鄰近的建筑保保持一定的距距離和適當(dāng)?shù)牡母叨龋悦饷夥恋K相鄰建建筑的通

19、風(fēng)、采采光和日照，為為日后發(fā)生不不必要的糾紛紛與經(jīng)濟(jì)損失失埋下隱患。因因此，如果一一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建造已與與周邊的單位位和居民產(chǎn)生生的矛盾十分分緊張時(shí)，就就需要慎重考考慮，因?yàn)檫@這種矛盾的存存在會(huì)造成工工期大大延期期，也會(huì)對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響響。(四)物物權(quán)法的建建設(shè)用地使用用權(quán)制度對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目影影響隨著經(jīng)濟(jì)與與社會(huì)的發(fā)展展，對(duì)土地的的需求量越來來越大，土地地分層次利用用的問題也日日益突出。但但是，在物物權(quán)法出臺(tái)臺(tái)之前，我國(guó)國(guó)還沒有專門門對(duì)土地分層層利用進(jìn)行規(guī)規(guī)范的法律、法法規(guī)，同一宗宗土地上只能能存在一個(gè)土土地使用權(quán)，這這使得現(xiàn)實(shí)中中一些專門利利用地下或者者地上空間的的權(quán)利性質(zhì)變變

20、得不明確，相相關(guān)設(shè)施的權(quán)權(quán)利人的權(quán)利利也得不到確確認(rèn)與保護(hù)。我國(guó)物權(quán)權(quán)法第一百百三十六條專專門就土地分分層次利用加加以規(guī)范，“建建設(shè)用地使用用權(quán)可以在土土地的地表、地地上或者地下下分別設(shè)立。新新設(shè)立的建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)，不得損害害已設(shè)立的用用益物權(quán)”。這這就要求，設(shè)設(shè)立建設(shè)用地地使用權(quán)必須須界定每一建建設(shè)用地使用用權(quán)具體占用用的空間，即即標(biāo)明建設(shè)用用地占用的面面積和四至，建建筑物、構(gòu)筑筑物以及附屬屬設(shè)施的高度度和深度，使使建設(shè)用地使使用權(quán)人行使使權(quán)利的范圍圍得以確定。比比如，同一塊塊土地地下110米至地上上70米的建建設(shè)用地使用用權(quán)出讓給甲甲公司建寫字字樓;地下220米至400米的建設(shè)用用地使

21、用權(quán)出出讓給乙公司司建一地下商商場(chǎng)。在分層層出讓建設(shè)用用地使用權(quán)時(shí)時(shí)，不同層次次的權(quán)利人是是按照同樣的的規(guī)定取得土土地使用權(quán)的的，在法律上上他們的權(quán)利利和義務(wù)是相相同的，只不不過其使用權(quán)權(quán)所占用的空空間范圍有所所區(qū)別。因此，房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司的股權(quán)受讓讓人在進(jìn)行房房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須明明確房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)用用地使用權(quán)出出讓合同中建建筑物、構(gòu)筑筑物及其附屬屬設(shè)施占用的的空間符合其其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的需要，受受讓后不能隨隨意改變。(五)物物權(quán)法的擔(dān)擔(dān)保物權(quán)制度度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目影響我國(guó)物權(quán)權(quán)法在擔(dān)擔(dān)保法的基基礎(chǔ)上，根據(jù)據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)現(xiàn)的一些新情情況、新問題題，充分吸收收國(guó)外擔(dān)保物物權(quán)立法的先先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，

22、對(duì)對(duì)擔(dān)保物權(quán)制制度作了補(bǔ)充充、修改和完完善，擴(kuò)大了了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的范圍，實(shí)實(shí)現(xiàn)了從“依依法可以抵押押的其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)”到“法律律、行政法規(guī)規(guī)未禁止抵押押的其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)均可設(shè)定抵抵押”的轉(zhuǎn)變變并增加了浮浮動(dòng)抵押、基基金份額質(zhì)押押、應(yīng)收帳款款質(zhì)押、最高高額質(zhì)押等規(guī)規(guī)定。上述法律規(guī)規(guī)定一方面大大大拓寬了企企業(yè)的融資渠渠道，另一方方面也為企業(yè)業(yè)并購正確判判斷企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)增添了較大大阻力。在房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓中，為了清清楚地判斷股股權(quán)的價(jià)值，股股權(quán)受讓方必必須對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司的的資產(chǎn)有比較較充分的了解解。除了了解解目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)公司的有形形資產(chǎn)和負(fù)債債，還必須判判斷目標(biāo)公司司是否存在或或有債務(wù)，即即是

23、否存在對(duì)對(duì)外擔(dān)保。因因擔(dān)保物權(quán)如如欲發(fā)生法律律效力或者對(duì)對(duì)抗第三人的的效力，必須須辦理登記，這這就要求股權(quán)權(quán)受讓人及時(shí)時(shí)到相關(guān)登記記主管部門查查詢核實(shí)，如如目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)公司所在地地的房地產(chǎn)管管理部門、國(guó)國(guó)有土地管理理部門、工商商行政管理部部門、交通運(yùn)運(yùn)輸工具管理理部門、證券券登記結(jié)算機(jī)機(jī)構(gòu)、信貸征征信機(jī)構(gòu)等等等。只有在上上述部門仔細(xì)細(xì)核實(shí)相關(guān)真真實(shí)情況，才才可能最大程程度地降低投投資風(fēng)險(xiǎn)。三、律師在在預(yù)防和控制制法律風(fēng)險(xiǎn)方方面的作用。股權(quán)轉(zhuǎn)讓和和房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓都是較較為復(fù)雜、實(shí)實(shí)踐中也引起起較多糾紛的的問題，專業(yè)業(yè)律師可接受受股權(quán)受讓方方的委托，結(jié)結(jié)合上述分析析，在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的的不同階

24、段發(fā)發(fā)揮不同作用用。(一)前期期盡職調(diào)查階階段在此階段，律律師的調(diào)查工工作主要圍繞繞目標(biāo)公司和和目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查查對(duì)象是一切切可能影響股股權(quán)受讓方潛潛在利益的因因素。首先，應(yīng)對(duì)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)公司的外部部環(huán)境和內(nèi)部部情況進(jìn)行審審慎的調(diào)查與與評(píng)估，包括括公司的基本本資料(如公公司章程、年年檢報(bào)告、股股東信息);財(cái)務(wù)、稅收收狀況、股東東出資情況;對(duì)外簽署的的合同及其執(zhí)執(zhí)行情況;對(duì)對(duì)外擔(dān)保情況況、對(duì)外債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系;房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等等級(jí)、其他房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況等。其次，應(yīng)著著重針對(duì)目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目目本身進(jìn)行調(diào)調(diào)查，這是是是否進(jìn)行股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定定性因素，也也是律師對(duì)目目標(biāo)房地

25、產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)揮控制制作用的最主主要的階段。因因?yàn)楣竟蓹?quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)還可以通過過合同條款加加以約束，但但目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目本身的的風(fēng)險(xiǎn)只能依依靠調(diào)查結(jié)果果進(jìn)行判斷，因因而在此階段段對(duì)目標(biāo)房地地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行行調(diào)查更有意意義。律師應(yīng)應(yīng)結(jié)合我國(guó)法法律規(guī)定及實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審審查與項(xiàng)目有有關(guān)的各類合合同和審批文文件，并充分分考慮可能存存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)土地使用權(quán)權(quán)的取得方式式及其合法性性;項(xiàng)目用地地的性質(zhì)、占占用空間、使使用年限、項(xiàng)項(xiàng)目的功能和和土地用途是是否符合受讓讓方的投資需需求(若不符符合需求可否否依法變更);項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度情況(是否存在尚尚未拆遷完畢畢、需受讓方方承擔(dān)拆遷補(bǔ)補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn));相關(guān)關(guān)審批

26、手續(xù)是是否已經(jīng)依法法辦好(項(xiàng)目目開發(fā)的真正正主體與審批批文件中的主主體是否一致致、實(shí)際建設(shè)設(shè)的項(xiàng)目與審審批的項(xiàng)目是是否一致);項(xiàng)目規(guī)劃是是否合理、有有無存在超規(guī)規(guī)劃的情況;項(xiàng)目用地是是否存在被征征收或征用的的可能性;目目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目本身是否否存在對(duì)外債債務(wù)(如工程程款)、房地地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬是否明明確、清晰、無無瑕疵(如房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證內(nèi)是否標(biāo)注注有他項(xiàng)權(quán)利利的登記、是是否被國(guó)家權(quán)權(quán)力部門查封封、是否對(duì)外外提供擔(dān)保以以及擔(dān)保范圍圍);項(xiàng)目的的相鄰關(guān)系是是否存在潛在在危機(jī)(如因因采光權(quán)、光光污染、建設(shè)設(shè)工地噪音等等原因引發(fā)糾糾紛或者訴訟訟，導(dǎo)致工期期拖延和經(jīng)濟(jì)濟(jì)賠償雙重?fù)p損失)等因素素綜合考

27、慮，以以供股權(quán)受讓讓方?jīng)Q定是否否收購時(shí)參考考。(二)合同同簽訂階段合同簽訂是是法律關(guān)系確確立和合同履履行的基礎(chǔ)，較較之合同履行行更為重要。在在此階段，律律師的工作主主要是針對(duì)潛潛在風(fēng)險(xiǎn)起草草、修改和審審查合同，這這里的合同僅僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同”而而非房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同的主要條條款有：(11)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事事人的名稱(姓名)、住住所。(2)聲明與保證證;(3)項(xiàng)項(xiàng)目概況(包包括：座落地地點(diǎn)、項(xiàng)目性性質(zhì)、四至、占占地面積、有有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)等)。(44)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓時(shí)土地使用用權(quán)性質(zhì)，取取得方式及使使用期限。(5)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀： A、項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀狀包括規(guī)劃參參數(shù)，并列明明取得的批文文;

28、 B、項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開開發(fā)現(xiàn)狀(停停建、緩建); C、項(xiàng)項(xiàng)目涉及的土土地或工程的的權(quán)利限制情情況。(6)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的;(7)股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及及支付時(shí)間和和方式;(88)公司股權(quán)權(quán)的交割時(shí)間間及方式;(9)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過渡期間間的權(quán)利行使使及責(zé)任;(10)合同同的變更與解解除;(111)違約責(zé)任任;(12)爭(zhēng)議解決方方式。公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)讓無無效。導(dǎo)致股股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效效的因素有很很多，如：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主體(出出讓方和受讓讓方)、法律律程序、登記記手續(xù)的合法法性和有效性性。如：股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合合公司章程的的特別約定;股權(quán)轉(zhuǎn)讓后后沒有及時(shí)到到工商企業(yè)登登記機(jī)關(guān)辦理理登記;中外外合資企業(yè)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有

29、有經(jīng)過外經(jīng)委委審批;國(guó)有有股權(quán)出讓沒沒有經(jīng)國(guó)有資資產(chǎn)管理辦公公室審批辦理理產(chǎn)權(quán)界定、登登記并根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心心出具的產(chǎn)權(quán)權(quán)交割單辦理理股權(quán)和工商商變更登記手手續(xù)等等情況況均會(huì)造成股股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效效，轉(zhuǎn)讓無效效的直接后果果就是受讓方方不能實(shí)現(xiàn)收收購房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的目的。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無效的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)完全可以以通過受讓方方及其聘請(qǐng)的的專業(yè)人士的的審慎行事得得以避免。根據(jù)我國(guó)公公司法的規(guī)規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓生效后，房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司仍須對(duì)原原有的債務(wù)向向債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)清償責(zé)任，即即使受讓方與與轉(zhuǎn)讓方之間間簽署的股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已已明確雙方的的責(zé)任分擔(dān)甚甚至原有債務(wù)務(wù)的豁免。但但是，這種內(nèi)內(nèi)部協(xié)議條款款以及轉(zhuǎn)讓方方的單方承諾諾不能對(duì)抗善善意的第三人人，當(dāng)債務(wù)人人要求房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司清清償債務(wù)時(shí)，房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司不能以股股權(quán)受讓方與與轉(zhuǎn)讓方約定定的債務(wù)承擔(dān)擔(dān)方式為由拒拒絕承擔(dān)債務(wù)務(wù)，而只能在在對(duì)外承擔(dān)債債務(wù)之后再向向轉(zhuǎn)讓方追償償。因此，在在公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，受受讓方面臨的的最大風(fēng)險(xiǎn)就就是對(duì)公司原原有的、不可可知的債務(wù)的的承擔(dān)以及承承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方追償不不得的風(fēng)險(xiǎn)。為為控制這一風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)受受讓方可要求求轉(zhuǎn)讓方對(duì)目目標(biāo)公司情況況進(jìn)行披露并并承擔(dān)披露不不實(shí)的違約責(zé)責(zé)任。披露的的內(nèi)容是與公公司相關(guān)的一一切情況，主主要包括有關(guān)關(guān)出資、資產(chǎn)產(chǎn)、債務(wù)、合合同、擔(dān)保、專專業(yè)資質(zhì)等對(duì)對(duì)受讓方利益益產(chǎn)生潛