農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

1、PAGE PAGE 13 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)談農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，首先要分析目前我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國(guó)的土地所有權(quán)有二種所有制：國(guó)有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無(wú)法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買(mǎi)賣(mài)的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事?tīng)I(yíng)業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)

2、利這種情形很少見(jiàn)，這是由于購(gòu)房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造(包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋)和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國(guó)目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問(wèn)題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷1，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問(wèn)題，只要房屋存在，就

3、可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。宅基地使用用權(quán)是用益物物權(quán)的一種，為為我國(guó)所特有有。它指的是是農(nóng)村居民及及少數(shù)城鎮(zhèn)居居民為建造自自有房屋對(duì)集集體土地所享享有的占有、使使用的權(quán)利。宅宅基地使用權(quán)權(quán)一般分為兩兩種：農(nóng)村宅宅基地使用權(quán)權(quán)和城鎮(zhèn)宅基基地使用權(quán)。農(nóng)農(nóng)村宅基地和和城鎮(zhèn)宅基地地的區(qū)別在于于：農(nóng)村宅基基地是與集體體經(jīng)濟(jì)組織成成員的資格是是聯(lián)系在一起起的，在一定定程度上，宅宅基地具有社社會(huì)福利和社社會(huì)保障的功功能，而城鎮(zhèn)鎮(zhèn)宅基地則不不具有這一特特質(zhì)。本文所所講的即是農(nóng)農(nóng)村的宅基地地及其上的土土地。關(guān)于宅基地地使用權(quán)的性性質(zhì)，我國(guó)學(xué)學(xué)者大都認(rèn)為為，

4、宅基地使使用權(quán)本質(zhì)上上屬于土地使使用權(quán)。宅基基地使用權(quán)具具有如下的特特點(diǎn)2：1、農(nóng)村的的宅基地與集集體經(jīng)濟(jì)組織織成員的權(quán)利利和利益是聯(lián)聯(lián)系在一起的的。也就是說(shuō)說(shuō)，農(nóng)民申請(qǐng)請(qǐng)宅基地很大大程度上是因因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織的成員員，每一個(gè)成成員都有權(quán)以以個(gè)人或者戶戶的名義申請(qǐng)請(qǐng)宅基地。2、宅基地地使用權(quán)是特特定主體對(duì)于于集體土地的的用益物權(quán)。宅宅基地作為用用益物權(quán)，首首先表現(xiàn)在權(quán)權(quán)利人可以對(duì)對(duì)宅基地長(zhǎng)期期享有占有、使使用的權(quán)利。對(duì)對(duì)于宅基地，權(quán)權(quán)利人有權(quán)在在宅基地上建建屋和附屬物物。由于房屋屋可以繼承所所以宅基地使使用權(quán)實(shí)質(zhì)上上也可以繼承承，因此宅基基地使用權(quán)是是一種無(wú)期限限限制的權(quán)利利。3

5、、集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織的成成員只能申請(qǐng)請(qǐng)一處宅基地地。因?yàn)橥恋氐刭Y源的有效效性，不可能能給每個(gè)農(nóng)村村居民提供更更多的宅基地地，而每戶申申請(qǐng)到一處宅宅基地，即足足以保證其基基本的生活需需要，如果允允許申請(qǐng)多處處，則將導(dǎo)致致土地資源的的浪費(fèi)。從以上定義義可知，不僅僅是農(nóng)村村民民所享有，也也有極少數(shù)城城市居民所享享有，在宅基基地上建造的的房屋對(duì)于土土地的使用權(quán)權(quán)是永久占有有的，所有地地隨房走是必必然的，由于于建造人對(duì)于于房屋所有權(quán)權(quán)的長(zhǎng)久性，而而房屋只要沒(méi)沒(méi)有倒塌、滅滅失，即便申申請(qǐng)人失去社社員的資格，也也是享有宅基基地使用權(quán)的的。二、農(nóng)村房房屋買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)狀狀和法條分析析目前，對(duì)于于城市房地產(chǎn)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)國(guó)家也也出

6、臺(tái)了相關(guān)關(guān)的法律法規(guī)規(guī)來(lái)規(guī)范城市市房地產(chǎn)的交交易。相對(duì)于于城市來(lái)講，規(guī)規(guī)范農(nóng)村房地地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)的的法律法規(guī)只只有零星的幾幾條，而發(fā)生生在我們周圍圍的農(nóng)村房屋屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛紛卻是時(shí)有耳耳聞，這就給給法院的判決決帶來(lái)了不便便，也不利于于交易的雙方方了解自己的的權(quán)利義務(wù)。同同時(shí)對(duì)于宅基基地使用權(quán)不不得轉(zhuǎn)讓而使使農(nóng)村房屋所所有權(quán)人無(wú)法法行使所有權(quán)權(quán)中的處分權(quán)權(quán)，讓我們先先來(lái)看看下面面兩個(gè)案例：1、19992年某城市市居民向北京京市順義區(qū)后后沙峪一村民民趙某的丈夫夫購(gòu)買(mǎi)了一處處民房，由于于趙某的丈夫夫是居民，趙趙某是農(nóng)民，所所以19933年宅基地確確權(quán)時(shí)使用權(quán)權(quán)人登記為趙趙某。這個(gè)民民房買(mǎi)賣(mài)是趙趙某的丈夫?qū)?/p>

7、將夫妻共同民民房轉(zhuǎn)讓給了了城市居民。22002年趙趙某以未經(jīng)其其本人同意被被丈夫私自出出售房屋為由由起訴這個(gè)城城市居民，要要求法院確認(rèn)認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合合同為無(wú)效合合同，要對(duì)方方返還房屋。一一審法院審理理認(rèn)為，趙某某是知道并同同意其丈夫出出售該房屋，該該房屋買(mǎi)賣(mài)是是意思表示真真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合合同有效，駁駁回趙某的訴訴訟請(qǐng)求。2、于某系系城郊某村農(nóng)農(nóng)民，其經(jīng)有有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)在村里建了了樓房一幢及及兩間廚房，該該房屋的宅基基地所有權(quán)屬屬于村委會(huì)。被被告諸某系城城鎮(zhèn)定量戶口口人員。20001年8月月，于某得知知諸某欲購(gòu)房房屋的信息后后，請(qǐng)黃某作作介紹人，向向諸某售房，并并給付了黃某某中介費(fèi)。同同月25日，于于

8、某與諸某達(dá)達(dá)成了購(gòu)房協(xié)協(xié)議書(shū)一份。該該協(xié)議約定原原告將樓房一一幢及兩間廚廚房等賣(mài)給被被告，價(jià)款118萬(wàn)元;房房屋的產(chǎn)權(quán)證證和宅基地使使用權(quán)證書(shū)由由原告負(fù)責(zé)辦辦理，被告預(yù)預(yù)交房款100萬(wàn)元，余款款8萬(wàn)元在兩兩證交付后付付清。該協(xié)議議簽訂后，原原告將房屋交交給了被告，被被告也實(shí)際給給付了原告110萬(wàn)元，并并住進(jìn)了該房房屋。后因土土地管理部門(mén)門(mén)和房地產(chǎn)管管理部門(mén)拒絕絕辦證，于某某遂訴至法院院要求判令其其與被告諸某某簽訂的房屋屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)無(wú)效，并責(zé)令令各自返還財(cái)財(cái)產(chǎn)，一審判判決原告于某某與被告諸某某的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議議無(wú)效，同時(shí)時(shí)判令被告將將房屋返還給給原告，并賠賠償原告各項(xiàng)項(xiàng)損失37550元，原告告返還被告

9、房房款10萬(wàn)元元。同樣是城市市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)農(nóng)村房屋的糾糾紛，但法院院有兩種截然然不同的判決決，說(shuō)明法律律在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村房屋的糾紛紛中存在不同同的看法，有有關(guān)法律還不不夠完善。目前，我國(guó)國(guó)關(guān)于農(nóng)村房房屋轉(zhuǎn)讓，主主要依據(jù)的法法條是中華華人民共和國(guó)國(guó)土地管理法法第62條條：農(nóng)村村民民一戶只能擁?yè)碛幸惶幷?，其宅基基地的面積不不得超過(guò)省、自自治區(qū)、直轄轄市規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建建住宅，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))土地利用用總體規(guī)劃，并并盡量使用原原有的宅基地地和村內(nèi)空閑閑地。農(nóng)村村民住住宅用地，經(jīng)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人人民政府審核核，由縣級(jí)人人民人民政府府批準(zhǔn);其中中，涉及占用用農(nóng)用地的，依依照本法第四四十四條的規(guī)規(guī)

10、定辦理審批批手續(xù)。農(nóng)村村民出出賣(mài)、出租住住房后，再申申請(qǐng)宅基地的的，不予批準(zhǔn)準(zhǔn)。從62條可可以看出這是是對(duì)宅基地使使用權(quán)的一種種規(guī)定，且是是針對(duì)農(nóng)村宅宅基地申請(qǐng)及及建房的規(guī)定定，而此條中中對(duì)于農(nóng)村村村民出賣(mài)、出出租住房沒(méi)有有禁止性規(guī)定定，只是說(shuō)農(nóng)農(nóng)村村民出賣(mài)賣(mài)、出租房屋屋后，再申請(qǐng)請(qǐng)宅基地的，不不予批準(zhǔn)，這這是對(duì)一戶只只能申請(qǐng)一次次宅基地的限限制。從此條條可以看出農(nóng)農(nóng)村村民房屋屋是可以出賣(mài)賣(mài)、出租的。但但此處表述是是一戶只能擁?yè)碛幸惶幷?，而事?shí)實(shí)是目前農(nóng)村村申請(qǐng)宅基地地時(shí)對(duì)于你是是否有宅基地地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格格審查，對(duì)于于目前一戶擁?yè)碛卸嗵幷噩F(xiàn)實(shí)中已已普遍存在，大大多是申請(qǐng)建建房后又繼承

11、承房屋和購(gòu)入入房屋的，如如規(guī)定一戶只只能擁有一處處宅基地，那那么使農(nóng)民在在繼承權(quán)房屋屋遺產(chǎn)上存在在矛盾，還有有法院在執(zhí)行行時(shí)也對(duì)房屋屋很難拍賣(mài)，故故在鄞州區(qū)法法院執(zhí)行農(nóng)村村的房屋拍賣(mài)賣(mài)時(shí)只要求是是本村村民即即可，所以這這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行，可可以說(shuō)農(nóng)村房房屋是沒(méi)有人人可買(mǎi)的，如如不是自住其其價(jià)值不能實(shí)實(shí)現(xiàn)的。第63條：農(nóng)民集體所所有的土地的的使用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓讓或者出租用用于非農(nóng)業(yè)建建設(shè);但是，符符合土地利用用總體規(guī)劃并并依法取得建建設(shè)用地的企企業(yè)，因破產(chǎn)產(chǎn)、兼并等情情形致使土地地使用權(quán)依法法發(fā)生轉(zhuǎn)移的的除外。從上可知，這這條是針對(duì)建建設(shè)用地來(lái)說(shuō)說(shuō)，除了第二二款規(guī)定外，農(nóng)農(nóng)民集體所有有的土

12、地如果果是為了非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)，就就不得出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租租，此款筆者者認(rèn)為不能否否認(rèn)農(nóng)村房屋屋不能買(mǎi)賣(mài)，而而宅基地建房房屋是經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)的，所有權(quán)權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓讓房屋法律應(yīng)應(yīng)是允許的。第2條：中中華人民共和和國(guó)實(shí)行土地地的社會(huì)主義義公有制，即即全民所有制制和勞動(dòng)群眾眾集體所有制制。全民所有有，即國(guó)家所所有土地的所所有權(quán)由國(guó)務(wù)務(wù)院代表國(guó)家家行使。任何單位和和個(gè)人不得侵侵占、買(mǎi)賣(mài)或或者以其他形形式非法轉(zhuǎn)讓讓土地。土地地使用權(quán)可以以依法轉(zhuǎn)讓。從上面法條條可知集體土土地使用權(quán)可可以依法轉(zhuǎn)讓讓，所以集體體土地使用權(quán)權(quán)是可以依法法轉(zhuǎn)讓在法律律上不存在障障礙的。對(duì)于于使用權(quán)是不不是同意轉(zhuǎn)讓讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)誰(shuí)因是由土地

13、地所有權(quán)人決決定，也就是是說(shuō)因由村集集體決定，所所以對(duì)于村民民免費(fèi)獲得的的宅基地使用用權(quán)建房后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉涉及土地使用用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必必須附條件是是肯定的，如如經(jīng)村集體同同意，或免費(fèi)費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交交，至于購(gòu)入入房屋者不應(yīng)應(yīng)有身份的限限定。1982年年1月7日國(guó)國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的通通知明確規(guī)規(guī)定：“社員建房和和村鎮(zhèn)建設(shè)用用地，必須履履行申請(qǐng)審批批手續(xù)。集體體劃轉(zhuǎn)給社員員的宅基地，社社員可長(zhǎng)期使使用，所有權(quán)權(quán)仍歸集體，嚴(yán)嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出出租和違法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。”筆者認(rèn)為這這條規(guī)定是針針對(duì)宅基地所所有權(quán)嚴(yán)禁買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、出租和和違法轉(zhuǎn)讓。在19999年5月6日日發(fā)布的國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳廳關(guān)于加強(qiáng)土土地轉(zhuǎn)讓管理理嚴(yán)禁炒賣(mài)土土地的

14、通知的的第二條規(guī)定定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)農(nóng)民集體土地地的轉(zhuǎn)讓管理理，嚴(yán)禁非法法占用農(nóng)民集集體土地進(jìn)行行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。農(nóng)民集體體土地使用權(quán)權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出租用用于非農(nóng)業(yè)建建設(shè);對(duì)符合合規(guī)劃并依法法取得建設(shè)用用地使用權(quán)的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因因發(fā)生破產(chǎn)、兼兼并等致使土土地使用權(quán)必必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法法辦理審批手手續(xù)。此條也是針針對(duì)禁止集體體土地出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出租用用于非農(nóng)業(yè)建建設(shè)用地。對(duì)對(duì)于已批宅基基地農(nóng)民建房房后賣(mài)房而引引起的宅基地地使用權(quán)的移移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁禁止。農(nóng)民的住宅宅不得向城市市居民出售，也也不得批準(zhǔn)城城市居民占用用農(nóng)民集體土土地建住宅，有有關(guān)部門(mén)不得得為違法建造造和購(gòu)買(mǎi)的住住宅發(fā)放土地地使用證

15、和房房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明明確規(guī)定居民民不能向農(nóng)民民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的的住宅和使用用集體土地建建造，這同原原城市的房屋屋農(nóng)村戶口不不能購(gòu)買(mǎi)的規(guī)規(guī)定相類似，而而以上的規(guī)定定據(jù)合同法規(guī)規(guī)定規(guī)定不能能用來(lái)否定農(nóng)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同無(wú)效。2001年年8月31日日山東省人人民政府關(guān)于于加強(qiáng)農(nóng)村宅宅基地管理的的通知明確確規(guī)定：“嚴(yán)嚴(yán)格禁止村民民或集體組織織以任何名義義向本村以外外的公民轉(zhuǎn)讓讓、買(mǎi)賣(mài)宅基基地，擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)的的，土地、建建設(shè)等行政管管理部門(mén)不得得辦理有關(guān)手手續(xù)，并由土土地行政主管管部門(mén)按照擅擅自轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)的規(guī)規(guī)定依法處理理?！鄙綎|省高高級(jí)人民法院院關(guān)于審理房房地產(chǎn)案件若若干問(wèn)題的意意見(jiàn)第566條更

16、加明確確的規(guī)定：“農(nóng)農(nóng)村宅基地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)移移，必須經(jīng)合合法批準(zhǔn)未經(jīng)審查批批準(zhǔn)，宅基地地使用權(quán)不能能隨房轉(zhuǎn)移給給買(mǎi)主，房屋屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與與等行為也應(yīng)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效效?！币陨线@些規(guī)規(guī)定筆者認(rèn)為為從物權(quán)的法法理上分析都都有其欠缺的的一面，既然然房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)是村民所有有的，建房也也是經(jīng)審批的的，而宅基地地所有權(quán)是村村集體所有，一一戶只能一次次申請(qǐng)，也就就是說(shuō)在房屋屋的自然壽命命中法定占有有宅基地的使使用權(quán)是經(jīng)審審批的，所以以宅基地使用用權(quán)是依附于于房屋上表現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)，所有有權(quán)人不能單單獨(dú)行使占有有土地，只能能是地隨房走走，而現(xiàn)房屋屋贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)賣(mài)是對(duì)所有權(quán)權(quán)的一種處分分，是否有效效筆者認(rèn)為應(yīng)應(yīng)按法律和國(guó)國(guó)務(wù)

17、院的法規(guī)規(guī)，其他的規(guī)規(guī)章和地方性性法規(guī)都不能能否認(rèn)合同的的效力。當(dāng)然從這些些從中央到地地方的法律法法規(guī)說(shuō)明，政政府是禁止農(nóng)農(nóng)民的住宅向向城市居民出出售轉(zhuǎn)讓的，所所以大多數(shù)的的法院也是按按照這個(gè)原則則判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)無(wú)效。但從房房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀狀為土地使用用權(quán)在法定的的期限內(nèi)表現(xiàn)現(xiàn)為對(duì)房屋的的占有使用，房房屋所有權(quán)人人有權(quán)處分房房屋的所有權(quán)權(quán)及買(mǎi)賣(mài)雙方方意思自治原原則出發(fā)，判判令買(mǎi)賣(mài)合同同無(wú)效在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化的今今天不是最好好的解決辦法法。也不符合合同法、民民法通則關(guān)關(guān)于合同無(wú)效效的規(guī)定還有筆者認(rèn)認(rèn)為在實(shí)際的的操作中，嚴(yán)嚴(yán)格禁止宅基基地使用權(quán)的的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓讓和出租是不不完全合理的的。在第一部部份筆者分析析了

18、在土地使使用權(quán)有效期期內(nèi)，地隨房房走是我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行法的一項(xiàng)項(xiàng)基本原則，法法律不能禁止止農(nóng)村私有房房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)對(duì)于禁止單獨(dú)獨(dú)宅基地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是是合理的，但但對(duì)于建房后后如果禁止宅宅基地使用權(quán)權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，從而禁禁止房屋的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是法律依依據(jù)是有欠缺缺的，把宅基基地的使用權(quán)權(quán)和房屋的所所有權(quán)分離，國(guó)國(guó)家或所有人人控制對(duì)宅基基地的使用權(quán)權(quán)，但實(shí)際上上卻損害了村村民對(duì)自己房房屋的所有權(quán)權(quán)的完全行使使。地方政府府嚴(yán)格禁止宅宅基地使用權(quán)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和出租有有其有利的一一面，雖然宅宅基地使用權(quán)權(quán)具有一定的的身份性質(zhì)，但但筆者認(rèn)為這這里的身份主主要是取得時(shí)時(shí)的身份性質(zhì)質(zhì)，這如城市市居民取得房房改房，

19、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房時(shí)需需審批，而取取得一定時(shí)間間后允許上市市交易，交易易時(shí)有一定的的附加條件。同同樣對(duì)于農(nóng)村村村民申請(qǐng)取取得宅基地并并建房后，對(duì)對(duì)于房屋的所所有應(yīng)采完全全權(quán)利的態(tài)度度，應(yīng)允許有有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)對(duì)此人們可能能會(huì)擔(dān)心一旦旦允許農(nóng)村房房屋可以向任任何人轉(zhuǎn)讓，則則宅基地就不不再與農(nóng)村集集體的成員權(quán)權(quán)聯(lián)系在一起起，這不符合合宅基地使用用權(quán)的固有屬屬性，是沒(méi)有有必要的，因因?yàn)閲?guó)家規(guī)定定了一戶一次次申請(qǐng)的原則則，社員的身身份屬性主要要在申請(qǐng)時(shí)體體現(xiàn)出來(lái)，申申請(qǐng)建房后強(qiáng)強(qiáng)調(diào)房屋所有有權(quán)完全行使使的權(quán)利，只只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)設(shè)定一定的條條件，如需經(jīng)經(jīng)村集體同意意、征為國(guó)有有土地、需補(bǔ)補(bǔ)交土地費(fèi)用用等。我們也也

20、應(yīng)該看到，如如果不允許農(nóng)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓讓，這會(huì)使得得農(nóng)村的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入入市場(chǎng)進(jìn)行交交易，使房屋屋的交換價(jià)值值不能實(shí)現(xiàn)，在在一定程度上上會(huì)限制農(nóng)民民的融資的手手段，甚至?xí)?huì)阻礙農(nóng)村經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤尤其是現(xiàn)階段段，許多農(nóng)民民已經(jīng)進(jìn)城打打工，在城里里已經(jīng)購(gòu)置了了房產(chǎn)，在農(nóng)農(nóng)村的房屋已已經(jīng)閑置，如如果不允許農(nóng)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋屋，將會(huì)造成成農(nóng)村房屋的的長(zhǎng)期空閑，不不符合物盡其其用的原則。3三、目前在在對(duì)于農(nóng)村房房屋買(mǎi)賣(mài)法律律欠缺的情況況下，農(nóng)村房房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)采采有條件有效效原則筆者曾經(jīng)碰碰到過(guò)這樣一一個(gè)案子，一一城市老婦購(gòu)購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村的的民房用以養(yǎng)養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是是知道的，從從沒(méi)有反對(duì)過(guò)過(guò)，從集體組組

21、織方面考慮慮認(rèn)為宅基地地使用權(quán)已給給村民使用建建房，村民賣(mài)賣(mài)房這是很正正常的，但十十幾年過(guò)去了了，法院卻判判令買(mǎi)賣(mài)合同同無(wú)效。這使使得老婦住了了十幾年的房房子一轉(zhuǎn)眼就就不屬于自己己了，現(xiàn)在無(wú)無(wú)家可歸，境境況十分可悲悲。所以，這這樣的規(guī)定不不利于社會(huì)的的穩(wěn)定，會(huì)帶帶來(lái)某些不安安定因素，也也違反了所有有權(quán)人可行使使房屋所有權(quán)權(quán)處分原則，在在沒(méi)有改變宅宅基地所有權(quán)權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土土地的占有和和利用狀況下下，也違反了了合同意思自自治的原則，不不管是買(mǎi)方還還是賣(mài)方都不不利，而對(duì)集集體土地的使使用權(quán)也沒(méi)有有實(shí)質(zhì)的影響響而農(nóng)村房屋屋也應(yīng)享有完完全的物權(quán)，所所謂物權(quán)，是是指公民、法法人依法享有有的直接支配配特定物

22、并對(duì)對(duì)抗第三人的的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物物權(quán)本質(zhì)上是是一種支配權(quán)權(quán)，是權(quán)利人人對(duì)物的直接接支配;它具具有對(duì)抗第三三人的效力。對(duì)對(duì)房屋的所有有權(quán)是屬于物物權(quán)的一種。從從法理上分析析，村民對(duì)其其房屋具有絕絕對(duì)的支配權(quán)權(quán)。但是，從從實(shí)踐上，村村民對(duì)其房屋屋并沒(méi)有享有有該種權(quán)利，這這對(duì)村民是很很不公平的。同同時(shí)，按照意意思自治原則則，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同，以雙雙方意思達(dá)成成一致為準(zhǔn)。但但是，在農(nóng)民民房屋轉(zhuǎn)讓的的問(wèn)題上，并并沒(méi)有采意思思自治原則。這這些與法理上上相悖。在這里，土土地和房屋是是兩個(gè)物，只只是因?yàn)橥恋氐睾头课葑匀蝗簧系牟豢煞址?，法律才?chuàng)創(chuàng)制了房屋所所有權(quán)人享有有土地使用權(quán)權(quán)，并使兩權(quán)權(quán)主體一致，以以簡(jiǎn)化因房

23、屋屋與土地權(quán)利利不一致帶來(lái)來(lái)的麻煩和不不便。這樣，雖雖然房屋和土土地是相互獨(dú)獨(dú)立的物，但但土地和房屋屋使用權(quán)的一一體性，使我我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也一體化化。由此便創(chuàng)創(chuàng)立了土地使使用權(quán)隨房屋屋的處分而處處分，即地隨隨房走和房屋屋隨土地使用用權(quán)的處分而而處分，即房房隨地走這兩兩個(gè)原則。4宅基地所有有權(quán)屬農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)組織織所有，其使使用權(quán)由集體體組織按法律律規(guī)定的條件件和程序劃撥撥給村民使用用。作為宅基基地使用權(quán)人人，有權(quán)在取取得的土地上上享有占有、使使用的權(quán)利，可可以在該土地地上建造住房房以及其他附附著物。作為為使用權(quán)人無(wú)無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓讓宅基地，但但如果使用權(quán)權(quán)人在宅基地地上以建造了了房屋，房屋屋的所

24、有權(quán)的的完整權(quán)能屬屬于宅基地的的使用權(quán)人。此此時(shí)，房屋的的所有權(quán)與土土地的使用權(quán)權(quán)分屬不同的的權(quán)利主體，雙雙方在權(quán)利行行使方面必然然相互牽制。而而房屋與土地地緊密結(jié)合的的特點(diǎn)決定了了二者必有一一方要妥協(xié)，或或者地隨房走走或者房隨地地走。在我國(guó)國(guó)，城市和農(nóng)農(nóng)村私有房屋屋的宅基地均均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，故此在在這里只存在在地隨房走的的現(xiàn)象。如果只能允允許房隨地走走，那么村民民因不享有土土地的使用權(quán)權(quán)將影響其房房屋的所有權(quán)權(quán)的行使。他他只能對(duì)其建建筑物或其他他附著物享有有占有、使用用、收益的權(quán)權(quán)利，而無(wú)從從行使最重要要的處分的權(quán)權(quán)能。如果宅宅基地上使用用權(quán)人欲走出出農(nóng)村，到外外面的世界開(kāi)開(kāi)辟一番事業(yè)業(yè)，

25、其宅基地地上的合法建建筑只能通過(guò)過(guò)出租來(lái)發(fā)揮揮物的效用。無(wú)無(wú)疑，這使其其權(quán)利的行使使很不充分。如如果允許地隨隨房走，即村村民有權(quán)出售售住房，村民民對(duì)房屋所有有權(quán)的行使將將不存在任何何障礙，此舉舉并不影響集集體經(jīng)濟(jì)組織織對(duì)土地享有有的所有權(quán)。宅宅基地一旦劃劃撥給村民使使用，集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其其所有的土地地實(shí)際上并不不能行使更多多的權(quán)利。當(dāng)當(dāng)村民出售房房屋時(shí)，僅僅僅是宅基地的的使用權(quán)人換換了另外的主主體，村民并并不能通過(guò)出出售房屋而從從中獲得宅基基地的收益，他他只能獲得出出售建筑物的的利益。因此此，對(duì)集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利利益并不存在在侵犯的問(wèn)題題。且允許村村民房屋自由由轉(zhuǎn)讓，將使使村民的房屋屋發(fā)揮最

26、大的的效用。據(jù)人民日日?qǐng)?bào)報(bào)道，根根據(jù)最新出臺(tái)臺(tái)的蘇州市農(nóng)農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例例，蘇州將允允許農(nóng)民住宅宅有條件轉(zhuǎn)讓讓。報(bào)道說(shuō)，作作為全國(guó)首創(chuàng)創(chuàng)的重要舉措措，蘇州農(nóng)民民進(jìn)城后，農(nóng)農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出售。日日前，蘇州各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼鑼密鼓，成立立農(nóng)民住宅置置換中心。屆屆時(shí)，農(nóng)民宅宅基地將可通通過(guò)住宅置換換中心自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。蘇州土土地部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)人介紹說(shuō)，制制訂這一政策策的主要目的的是推動(dòng)蘇州州農(nóng)村的城市市化進(jìn)程。長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)農(nóng)村住宅一般般只有宅基地地使用證，土土地屬集體所所有。由于農(nóng)農(nóng)村住宅缺少少土地證、房房產(chǎn)證，交換換一直存在著著困難。農(nóng)民民進(jìn)城后，原原先的住宅要要么轉(zhuǎn)讓給屬屬于同一集體體組織的農(nóng)民民，要么就只只有空置。這這樣做的后果果是：一方面面，城市居民民或外來(lái)者根根本無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)農(nóng)民房，另另一方面，也也導(dǎo)致農(nóng)村住住宅價(jià)格低廉廉，一定程度度上影響了農(nóng)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房房、定居的速速度。因此，蘇州州的作法是，對(duì)對(duì)城市規(guī)劃以以確定為居住住區(qū)范圍內(nèi)的的農(nóng)民宅基地地，將由政府府確權(quán)或征為為國(guó)有土地，土土地上的農(nóng)民民住宅則納入入城市私房管管理，只要補(bǔ)補(bǔ)交土地出讓讓金，這些農(nóng)農(nóng)宅就可以進(jìn)進(jìn)行房產(chǎn)交易易。而在各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成成立農(nóng)民住宅宅置換中心，進(jìn)進(jìn)城農(nóng)民的住住宅可由中心心預(yù)付一