廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1、xxxx 廣場(chǎng)可行性爭(zhēng)辯報(bào)告 XXX 花園 現(xiàn)報(bào)建工程名稱：XXXX1 XX 路，南、西、XXX 街、XXXX 街和XXXX 街。工程四周臨街，對(duì)外交通便捷；四周均為住宅區(qū)，且主要 以定位于成功人士的中高檔公寓住宅為主。依據(jù) XX 市總體規(guī)劃和本工程所在區(qū)位特點(diǎn)分析，本工程XX 進(jìn)展的重點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域密集的中高檔住宅小區(qū)的大量建立和各項(xiàng)交通、基 礎(chǔ)配套設(shè)施條件的日臻完善，該區(qū)域的綜合進(jìn)展?jié)摿Ρ貙⒌?到顯著增加。2、工程環(huán)境 本工程四周所處環(huán)境的主要特征是：已建和在建的中高級(jí)住宅小區(qū)林立，東望 XX 花園、XX 園XXX 城；南依車站和航空港；西鄰XX園、XX園、XXX苑、XX園；北鄰XX花園、

2、XX花園、XX 花園、XX 苑等。由于周邊良好的交通配套環(huán)境條件以及已開發(fā)形成的中高檔居住物業(yè)的帶動(dòng)，該區(qū)域已成為中高檔物業(yè)投資和消費(fèi) 者居住環(huán)境心理認(rèn)同的首選之地。三、建立規(guī)模 項(xiàng) 次 指 標(biāo) 單 位 說 明 總占地面積53977 M2 81 畝 規(guī)劃用地面積 44840 M2 68 畝 代征9137 M2 13 62620 M2 其中：中心商廈 21650 M2 步行商業(yè)街 40970 M2 擬建樓層數(shù)24 1.3 181 期，第一、二期主要建立二圈步行商業(yè)街，擬承受分段方式 進(jìn)展。第一、二期分別建立約 20485 M2 的商業(yè)步行街，同時(shí)進(jìn)展相應(yīng)配套的公共設(shè)施用房和關(guān)心性效勞用房的建立。

3、21650 M2 中心商廈。第一期建立期；2022 10 月2022 8 11 個(gè)月。其次期建立期：2022 3 月2022 12 10 個(gè)月。第三期建立期：2022 8 月2022 11 16 個(gè)月。25 個(gè)月。XCX XX 省會(huì)城市及中國西部地區(qū)重要的中心城市，在我國經(jīng)濟(jì)建立進(jìn)展重心和政策取向向西部大力傾斜的今日，迎來了一個(gè)難得的進(jìn)展機(jī)遇，具有較為 寬闊的進(jìn)展空間。 其三中心二樞鈕的進(jìn)展格局初步形成。在目前財(cái)政政策力氣的推動(dòng)和各種有利于加快進(jìn)展，刺激 經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的政策和措施的促進(jìn)下，隨著根底設(shè)施建立的投入 X 向X 方向進(jìn)展戰(zhàn)略確實(shí)定，尤其是最近國務(wù)院剛剛批復(fù)的 XX 市總體規(guī)劃方案，XX

4、市的經(jīng)濟(jì)建立和社會(huì)進(jìn)展推向又一個(gè)高潮。其大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通的地區(qū)經(jīng)濟(jì)幅射和龍頭帶動(dòng)作 用，將更趨明顯。房地產(chǎn)業(yè)在一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)中，由于宏觀政策的調(diào)控和傾斜，以及市場(chǎng)導(dǎo)向功能的逐步強(qiáng)化，一輪以滿足寬闊人 民群眾的安居住宅為主的物業(yè)開發(fā)建立，正方興未及。它必將帶動(dòng)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)，從而刺激和促進(jìn) 一輪經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)，隨著市場(chǎng)目標(biāo)及定位的進(jìn)一步細(xì)分及專業(yè) 化，居住物業(yè)的開發(fā)建立也呈多層次、多角度齊頭并進(jìn)的態(tài) 勢(shì)，各種層次的消費(fèi)對(duì)象均可從細(xì)分的供給市場(chǎng)中，查找到 自己的位置。由于 XX 市中房指數(shù)與全國各大中心城市相比較大為偏低，而 XX 市良好的生活居住環(huán)境和條件，將吸引越來越多的投資開發(fā)商攜資

5、投入和各地各類層次的消費(fèi)群。因而，眾多的房地產(chǎn)商均以大手筆介入公寓類住宅物業(yè)的 開發(fā)，且規(guī)模越來越大，集中度更趨明顯，由于存量物業(yè)有 待消化，增量物業(yè)又源源不斷地推出，其供給和現(xiàn)實(shí)需求的 關(guān)系導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。住宅物業(yè)開發(fā)的利潤也有向社會(huì)平均利潤率靠齊的趨勢(shì)， 甚而步入微利時(shí)代。依據(jù) XX 多地大于市場(chǎng)需求量，且目前已處于市場(chǎng)供需構(gòu)造的自行調(diào) 整中。據(jù)商業(yè)效勞性物業(yè)供給的品種類型分析，也呈由大到小， 由集中到分散、由市中心商業(yè)邁向周邊社區(qū)物業(yè)集中的分布 態(tài)勢(shì)。但從具體區(qū)位、方向、幅射半徑、尤其近漸漸形成的居住物業(yè)小區(qū)分布與之相應(yīng)的市場(chǎng)需求等差異特征分析，其商 精品服飾、餐飲消遣等網(wǎng)點(diǎn)和具有

6、較鮮亮共性的社區(qū)相應(yīng)地共性化商服配套物業(yè)的分布和供給，從局部上看仍呈較為嚴(yán)峻的不均衡的現(xiàn)狀。因此，商業(yè)中心區(qū)域商服物業(yè)供給飽和或過量，而周邊城 郊結(jié)合部位二環(huán)路沿線外側(cè)區(qū)域的供給，因需求的差異 性而呈供給布局局部失衡。其中，隱蔽著較為明顯的商機(jī)，有待先見之明的開發(fā)商在其差異中著力挖掘，在不均衡中先人一步，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，搶 占這一難得商機(jī)。XX 市乃至XX 地區(qū)所認(rèn)同的知名度很高的高尚成功人士密集的居住物業(yè)小區(qū)。在該區(qū)域，老品牌眾多，典范物業(yè)林立，后續(xù)不斷相繼 推出的高檔公寓，勢(shì)頭更猛、規(guī)模更大，極大地迎合了該消 費(fèi)層次的市場(chǎng)需求，形成了高價(jià)、高質(zhì)、高利，銷售暢旺的 難得場(chǎng)面和市場(chǎng)亮點(diǎn)，由此而激發(fā)

7、并將更加推動(dòng)后續(xù)各投資 商的大量集中介入。規(guī)模愈宜擴(kuò)大，范圍漸漸延長，且均以高檔公寓為主；結(jié) 構(gòu)類型則從低層別墅、公寓24 層向多層；由多層向高層電梯公寓物業(yè)演化；居住人口密度呈加大態(tài)勢(shì)?？梢怨懒浚诓惶L的時(shí)間內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)居住人口密度將 有較大地增加，由此帶來的相關(guān)消費(fèi)需求愈加顯現(xiàn)，有目共 睹。但在現(xiàn)狀狀況下，該區(qū)域相應(yīng)的商業(yè)配套效勞性物業(yè)的供 給，則呈相對(duì)滯后甚至嚴(yán)峻失衡的態(tài)勢(shì)，其埋伏的商機(jī)漸漸 顯現(xiàn)?；谠搮^(qū)位市場(chǎng)需求趨勢(shì)的這一根本分析，在成都市總體 商業(yè)物業(yè)供給過量，該區(qū)域局部供需構(gòu)造相對(duì)失衡的狀況下，本工程立足于商服配套性物業(yè)，針對(duì)該區(qū)域成功人士居住密集，消費(fèi)層次較高的特點(diǎn)，定位于開

8、發(fā)建立一座較具規(guī)模的、建立在生態(tài)環(huán)保綠化根底之上的花園式中高檔次的大世界商業(yè)廣場(chǎng)，即有精品服飾，又有家裝配套，還有餐飲消遣、現(xiàn)代食品、百貨超市等，并力爭(zhēng)引進(jìn)國外經(jīng)營商業(yè)百貨 本工程超前理智的目標(biāo)定位，現(xiàn)實(shí)冷靜的市場(chǎng)推測(cè)，先人 一籌的時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展前景可期，必將為開發(fā)投資商帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。過預(yù)期，其工程的規(guī)劃、方案的布局，設(shè)計(jì)的優(yōu)劣、貼近市 場(chǎng)的程度至關(guān)重要。本工程由聲譽(yù)卓著的中國建筑 XX 建筑設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院擅長于商業(yè)、市場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)的總建筑師領(lǐng)銜進(jìn)展方案設(shè)計(jì)及施工圖 設(shè)計(jì)。商廈及中心綠化園林廣場(chǎng)和屋頂休閉花園有機(jī)組合而成。XX 路，次入口位于 XXXX 街，X

9、XX 街和四周密集的公寓居住區(qū)域環(huán)境融合一體，相得益彰。步行商業(yè)街充分表達(dá) XX 地區(qū)沿街為市的傳統(tǒng)經(jīng)商購物的習(xí)慣特點(diǎn)，在沿街第一排小商鋪的內(nèi)側(cè)布置一條兩側(cè)均為二 層局部三層的商業(yè)購物步行街，形成深厚的商業(yè)氣氛。局部三層有效利用屋面形成立體綠化效果的休閑屋頂花 園，更增加了商業(yè)廣場(chǎng)配套效勞、休閑消遣功能。中心商廈為四層商業(yè)建筑，計(jì)有食品超市、百貨超市、食 街及體育健身，為傳統(tǒng)商業(yè)購物街融入了現(xiàn)代化的購物理念。XXX 商業(yè)廣場(chǎng)供給了一片綠蔭，為商家廣告、產(chǎn)品宣傳呈現(xiàn)供給了一個(gè)活動(dòng)中 心。本工程工程監(jiān)理擬由獨(dú)立注冊(cè)的工程監(jiān)理公司公允執(zhí) 法，全程監(jiān)理。并以選配技術(shù)力氣強(qiáng)、工程閱歷豐富的高水平的監(jiān)理組

10、織 班子作為選擇監(jiān)理公司的先決條件。以確保該工程建立的工程質(zhì)量到達(dá)國家級(jí)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。 七、投資測(cè)算 1、說明：a95 定額及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展測(cè)算；b、施工企業(yè)土建及安裝按適當(dāng)優(yōu)待級(jí)類另取費(fèi)； c、測(cè)算中不包含二次裝修費(fèi)用； 2、方案技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng) 次 指 標(biāo) 單 位 備 注 規(guī)劃紅線面積 53977 M2 81畝 規(guī)劃用地面積 48400 M2 用地率 89.67 % 容積率 1.3綠化率 50 % 建筑層數(shù) 24 3、投資測(cè)算：序號(hào) 工程和費(fèi)用名稱 投資額 (萬元) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)單位 負(fù)荷或工作量 單位指標(biāo) 一 建立前期費(fèi)用 9613 M262620 1535 元/ M2 (一) 土

11、地投資 8880 M2 62620 1418 元/M2 1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 7900 81 97.5 萬/名稱 投資額 (萬元) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 單位 負(fù)荷或工作2 980 M2 48400 202 元/ M2 (二)733 M2 62620 117元/ M2 1 工程前期費(fèi) 144 M26262023.0 元/M2A 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 7.5M2626201.2 元/M2B工程設(shè)計(jì)費(fèi) 73 M2 1%計(jì) 11.7 元/M2 C 地質(zhì)鉆探10M2484002.1 元/M2D 工程質(zhì)檢費(fèi) 1.5M2626200.2元/M2E 工程指標(biāo)費(fèi) 1.2M2626200.2 元/M2F 三通一平費(fèi)48 M2

12、 48400 10.0 元/M2 G 2.5 M2 62620 0.4 元/M22 工程報(bào)建費(fèi) 589M26262094.0 元/M2A 規(guī)劃治理費(fèi)7.3 1%計(jì) 1.2 元/M2 B 規(guī)劃保證金 36 M2 主體投5%計(jì) 按 10%計(jì)一年息 C 市政設(shè)施配套 376 M2 6262060.0 元/M2 D 中小學(xué)危房改造 51 M2 7 8.1 元/M2 E 墻改基金 63 M2 62620 10.0元/M2 F 消防設(shè)施配套19 M2 62620 3.0 元/M2 G 文物勘探費(fèi) 13 M2 62620 2.0 元/M2H 白蟻防治 7.5M2626201.2元/M2I 渣土治理費(fèi) 15.

13、7M2626202.5 元/M2 8050M2626201286元/M2 (一) 主體工程 7299M2626201166 元/M21 土建及5949 M2 62620 950 元/M2 2 給排水及消防 313 M26262050.0 元/M23 通風(fēng)工程 80M26262012.8 元/M24 強(qiáng)532M26262085.0 元/M25 弱電工程 125M26262020.0 元/M26 電梯工程 300 650 萬元/臺(tái) (二) 附屬配套751 M2 62620 120.0 元/M2 242 中期費(fèi)用3% 39元/M2 四 建立后期費(fèi)用 454 M2 62620 73元/M2(一) 18

14、9 KVA 3000 630 元/M2 用名稱 投資額 (萬元) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 單位 負(fù)荷式工作量 單位指標(biāo) (二) 水集資費(fèi) 190 MM 200 (三) 水電50M24840010 元/M2四) 然氣集資工程費(fèi) 25 戶 505000 元/18359M2626202932 元/M24萬元元/M2%1 土地開發(fā)費(fèi) 8880 1418 48.36 % 2 前7331173.993 建安工程費(fèi) 8050128643.854 不行預(yù)見費(fèi) 242391.325 后期配套費(fèi) 454 73 2.49 % 6183592932100.005資由公司資本金投入、融資、貸款和預(yù)售收入轉(zhuǎn)投三種方式 解

15、決。1、開發(fā)費(fèi)用分析：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要包括治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 依據(jù)常規(guī)狀況和公司實(shí)際運(yùn)作工程發(fā)生狀況綜合測(cè)算，管2 % 367 4 % 1166 萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用據(jù)其資金來源構(gòu)成和預(yù)售收入狀況，此項(xiàng)主要考慮短期融資的利息支出，鑒于商業(yè)鋪面的投資增值的長期特性，適當(dāng)部份考慮中 長期的融資貸款的利息支出因素，財(cái)務(wù)費(fèi)用按工程直接投資 1.5 % 275 萬元。1808 萬元。工程直接投資及開發(fā)費(fèi)用匯總相見下表：工程工程直接投資及開發(fā)費(fèi)用匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 次 投資額萬元單方指元/M2比 例 1 前期費(fèi)用 9613 153547.67%2中期費(fèi)用 8050 1286 39.94 % 3后期費(fèi)

16、用 454 732.27 % 4 242 39 1.21 % 5 367 591.83 % 6 1166 186 5.78 % 7 275 441.37 % 8 合 計(jì) 20227 3220 100.00 % 2、銷售收入分析： XX 工程市場(chǎng)目標(biāo)定位、建筑裝修檔次及該區(qū)位同類物業(yè)租售價(jià) 格水平的類比分析，按保守估價(jià)其銷售收入推測(cè)如下表所示：銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 項(xiàng) 次 面 積M2元/M240970 5000 20485 中心商業(yè)大21650 4000 8660 181個(gè)8萬/1448 62620 4654 30595 3、銷售稅金及附加：銷售稅金及附加按國家規(guī)定，營業(yè)稅為銷售收入的 5

17、%，城市建立維護(hù)稅、訓(xùn)練費(fèi)附加、能源交通費(fèi)附加分別為 7%、3%和 4%；考慮到產(chǎn)權(quán)總登記費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)及房屋契稅等費(fèi)用及目前規(guī)稅費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)待政策因素，本工程 5.8% 估量，則銷售稅金1775 萬元。4、利潤分析：經(jīng)測(cè)算，該工程利潤總額銷售收入工程直接投資開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加 3059518359180817758653 萬元。5靜態(tài)收益分析：項(xiàng) 目 靜 態(tài) 收 益 分 析 表 項(xiàng) 次 內(nèi) 容 單 方 指 標(biāo)元/M2 備 注 銷售收入 30595 萬元 4886 62620 M2計(jì)算單方造價(jià) 工程直接投資 18359 萬元 2932 開發(fā)費(fèi)用1808 萬元 289 銷售稅金及附加 1775 萬元 283 利潤總額8653 1382 47.13 % 47.13 % 銷售利潤率29.69%29.69%年投資收益率 21.41%21.41%按開發(fā)用2.2 年計(jì) 6、盈方平衡分析：以銷售收入利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP為：工程直接投資BEP 100 % 銷售收入 開發(fā)費(fèi) 銷售稅金及附加 1835967.97 % 3059518081775 即當(dāng)實(shí)際銷售收入到達(dá)推測(cè)收入的 67.97 % ,即為 20975 萬元時(shí)，工程處于虧盈平衡點(diǎn)，其平衡點(diǎn)的綜合平均售價(jià)為：3090 元/M25.4 萬元/個(gè)。盈虧平衡分析說明，本工程