試析廣州物業(yè)管理中的問(wèn)題和對(duì)策

1、廣東工業(yè)大學(xué)成人高等教育畢業(yè)論文 第18頁(yè)試析廣州物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和對(duì)策研究1緒論11課題的背景及目的廣州的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，雖然取得了一定的成績(jī)，但是，到目前為止，廣州物業(yè)管理還不是很成熟，管理中還存在不少問(wèn)題，關(guān)于物業(yè)管理的糾紛較多，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的認(rèn)識(shí)不足，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制尚未普遍確立和完善。物業(yè)管理是有償服務(wù)的行業(yè)，但業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及有關(guān)方面習(xí)慣了過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的觀念，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)不足，觀念不強(qiáng)，支持不夠。加上一些物業(yè)管理公司只片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，沒(méi)有兼顧到社會(huì)效益，公司的內(nèi)部建設(shè)比較薄弱，服務(wù)意識(shí)不夠深；一些業(yè)主不了解物業(yè)管理，對(duì)物

2、業(yè)管理所涉及的各種管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)有所偏差，對(duì)物業(yè)管理存在著一定的偏見(jiàn)。12國(guó)外與廣州現(xiàn)狀的比較物業(yè)管理在國(guó)外已有100多年的歷史，相當(dāng)一部分物管企業(yè)具有資金、技術(shù)和人才優(yōu)勢(shì)。發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理已經(jīng)積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，擁有先進(jìn)的作業(yè)技術(shù)、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和大量的專業(yè)管理人才。與它們相比，廣州物業(yè)管理企業(yè)既缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，又缺乏足夠的專業(yè)物業(yè)管理人才，特別是那些原來(lái)從房管所轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的物業(yè)公司，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，如果不迅速改變現(xiàn)狀，將會(huì)有不少公司在競(jìng)爭(zhēng)中失敗。廣州物業(yè)管理的成本和價(jià)格較高，服務(wù)水平卻較低。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)上百年的磨練與調(diào)整，其低成本、低價(jià)格、高質(zhì)量的管理服務(wù)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明

3、顯。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行有著較高的市場(chǎng)決策能力和水平。廣州物管仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾。一些物業(yè)管理企業(yè)并不懂物業(yè)管理專業(yè)，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開(kāi)發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開(kāi)發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，所以不愁沒(méi)有管理業(yè)務(wù)，因而也就不必參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也不必為市場(chǎng)決策而勞神。國(guó)外的物業(yè)管理有著較完善的法律條文，廣州的物業(yè)管理法規(guī)還需要進(jìn)一步的改進(jìn)。13研究意義本文研究的意義是：研究廣州物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及問(wèn)題形成的原因，根據(jù)具體情況，提出解決問(wèn)題的對(duì)策。研究得出的結(jié)論是，物業(yè)管理在廣州的發(fā)展前景是良好的，要使物業(yè)管理行業(yè)在廣州健康有序的發(fā)展，需要物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員、政府部門和社

4、會(huì)的共同努力，加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，完善物管理法規(guī)、加強(qiáng)法制觀念，共同營(yíng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。14研究方法通過(guò)工作中的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，結(jié)合在校所學(xué)的知識(shí)，參考有關(guān)的文獻(xiàn)，對(duì)資料進(jìn)行分析與總結(jié)，比較廣州與其他較發(fā)達(dá)城市的差別，從客觀的角度論述廣州物業(yè)管理中的問(wèn)題和成因，參照其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合廣州的實(shí)際情況，提出解決問(wèn)題的對(duì)策。 2. 物業(yè)管理的定義物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和政治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用

5、功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是從房地產(chǎn)派生出來(lái)的，如今已經(jīng)演變成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，算得上一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購(gòu)房者已經(jīng)變得很成熟，他們買房并非單看戶型、環(huán)境等一些必要條件，對(duì)物管也開(kāi)始挑剔起來(lái)。買房與購(gòu)物不同，購(gòu)物是瞬間的行為，但買房更看中的是入住后的長(zhǎng)期感受。因此，物管顯得尤為重要，一個(gè)好的物管絕對(duì)會(huì)推動(dòng)房屋的銷售，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要的附加值。3. 廣州物業(yè)管理行業(yè)中存在的問(wèn)題3.1 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經(jīng)常產(chǎn)生糾紛廣州是國(guó)內(nèi)樓盤引入物業(yè)管理最早開(kāi)始的城市之一。經(jīng)過(guò)多年的摸索，廣州的物業(yè)管理水平已經(jīng)有了

6、很大的提高。但是，提高并不代表就令人滿意。最近一段時(shí)間，廣州多個(gè)樓盤爆發(fā)物管糾紛，這并不僅僅是一種巧合。隨著業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)的覺(jué)悟，物管所存在的問(wèn)題也一一在暴露，亂收費(fèi)、霸道、水平低下等等問(wèn)題讓業(yè)主們難以再承受。勞資、征地拆遷與物業(yè)管理糾紛成為三種主要群體性糾紛事件。2005年，廣州市共調(diào)處各類矛盾糾紛4000多宗， 1至5月，全市共發(fā)生群體性事件300多宗，其中30人以上重大群體性糾紛200多宗，占群體 性事件總數(shù)的77。物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢(shì)，今年以來(lái)共發(fā)生30宗，占總數(shù)12。 物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。 HYPERLINK /2005

7、-10-26/554872.htm t _blank 廣州一些小區(qū)里新生的業(yè)主委員會(huì)頻頻和物業(yè)管理公司產(chǎn)生摩擦，更以各種理由炒掉自家原來(lái)有開(kāi)發(fā)商背景的“老管家”，招聘合心意的“新管家”。但是“老管家”總是不肯輕易退出固有的“祖?zhèn)鹘鸬V”；而“新管家”早已急不可待地?fù)屔蠟╊^去接管。于是新老“管家”之間的械斗成為今年廣州物業(yè)管理市場(chǎng)上的“頭條新聞”，令人側(cè)目也讓人擔(dān)憂。面對(duì)如此之多的糾紛，連物業(yè)管理的主管部門也為之頭疼。3.2 物業(yè)管理公司盈利能力差物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途徑，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)，在迎

8、合城市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。而物業(yè)管理作為一種勞動(dòng)密集型企業(yè)，屬于微利行業(yè)，從2005年開(kāi)始，物管公司因無(wú)法贏利而退出小區(qū)成為一個(gè)新的熱點(diǎn)問(wèn)題。位于員村的某樓盤一年之內(nèi)就有兩個(gè)物管退出小區(qū)。該樓盤在1998年開(kāi)發(fā)，總共有60戶業(yè)主，總共面積約5000平方米。在2004年之前，該樓盤的管理費(fèi)為0.5元/平方米。據(jù)該物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人介紹，由于管理費(fèi)低、收繳率又低，再加上樓齡有8年，物業(yè)維修方面的壓力越來(lái)越大，物管公司每個(gè)月要虧本1000元。物業(yè)管理公司曾提出管理費(fèi)提價(jià)，但遭到拒絕，最后退出該小區(qū)。目前在一些小樓盤，特別是相對(duì)交付使用年限比較長(zhǎng)的樓盤，物管的經(jīng)營(yíng)壓

9、力確實(shí)不小。近一兩年來(lái)，不少物業(yè)管理的退出也是一種市場(chǎng)的行為。無(wú)法建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式，在住宅區(qū)的物業(yè)管理中，虧損現(xiàn)象更為嚴(yán)重。物業(yè)企業(yè)的虧損經(jīng)營(yíng)違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)運(yùn)行規(guī)律，這種狀態(tài)長(zhǎng)期持續(xù)下去將嚴(yán)重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，將物業(yè)管理作為“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，必須解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損問(wèn)題。3.3 物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位不高物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上缺乏相應(yīng)的尊重。在本人的同事中，大多數(shù)人不愿向別人透露自己的職業(yè)，原因就是從事物業(yè)管理行業(yè)，社會(huì)地位低。比如有的小區(qū)業(yè)主對(duì)保安人員態(tài)度

10、粗暴無(wú)禮，有的業(yè)主不僅不配合保安人員辦理相關(guān)登記手續(xù)，還常常辱罵保安員為“看門狗”。番禺某小區(qū)曾有一個(gè)老太太晚上十點(diǎn)多回家，因沒(méi)有出示業(yè)主證，保安人員按要求進(jìn)行登記，該老太太不理會(huì)而直往里沖，保安人員只好攔住進(jìn)行登記。沒(méi)想到過(guò)了不到十分鐘，該老太太回家后叫來(lái)自己的兩個(gè)兒子，將保安痛打一頓揚(yáng)長(zhǎng)而去。在一些小區(qū)，業(yè)主打保安似乎很正常，無(wú)人關(guān)注受屈的保安，而如果換過(guò)來(lái)，保安打業(yè)主，則就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守護(hù)神”，承擔(dān)了太多的社會(huì)責(zé)任，為公安部門解決很多的問(wèn)題，卻得不到應(yīng)有的尊重，這是很令人痛心的。物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不高還表現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的群體收入不高。近幾年社會(huì)進(jìn)步很快，人們

11、的的生活水平不斷提高，各行各業(yè)都在加薪水、漲工資，而唯獨(dú)物業(yè)管理的從業(yè)人員工資近十年幾乎沒(méi)有上漲，保安人員的工資每月在8001000元之間，好一點(diǎn)的小區(qū)也只在1200元左右。物業(yè)管理員的工資也僅比保安高一兩百元而已。辛苦一年并無(wú)多少積蓄，還要受氣。缺少必要的社會(huì)尊重，至使許多物業(yè)管理從業(yè)人員看不到希望而自動(dòng)離職，廣州本地人很少愿意從事物業(yè)管理行業(yè)的，很多時(shí)候物業(yè)管理公司要到外地去招聘員工。3.4 行業(yè)中未全面形成公開(kāi)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在市場(chǎng)形態(tài)方面，物業(yè)管理還沒(méi)有有形的市場(chǎng)。商品房營(yíng)銷有各類的經(jīng)紀(jì)商，有掛牌的交易所，還有各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理則是有市無(wú)場(chǎng) 。使物業(yè)管理企業(yè)的成本與收益不對(duì)稱

12、，物業(yè)管理企業(yè)有相當(dāng)一部分成本付出得不到市場(chǎng)承認(rèn)，無(wú)法從市場(chǎng)上獲取相應(yīng)的收益。市場(chǎng)機(jī)制不完善的最終結(jié)果是真正自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上很難生存。大家對(duì)于打破壟斷，真正推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的期待已經(jīng)太久了。4. 產(chǎn)生以上問(wèn)題的原因分析4.1產(chǎn)生眾多糾紛的原因4.1.1 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系理不順在物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在兩個(gè)主體，即物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理公司在雙方簽訂委托合同以后，才能實(shí)行行使物業(yè)管理職能。處于被委托者的地位，受制于委托者業(yè)主委員會(huì)，它同業(yè)主委員會(huì)之間被委托的契約關(guān)系。由于廣州市很多符合產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)尚未通過(guò)綜合驗(yàn)收，因此出現(xiàn)了業(yè)主委

13、員會(huì)和物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位各自選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的現(xiàn)象，前者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)既已成立，當(dāng)然就有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，而后者則認(rèn)為物業(yè)尚未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，因此不能將管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)。雙方存在的爭(zhēng)議往往使物業(yè)管理公司很難開(kāi)展工作，甚至發(fā)生雙方選聘的物業(yè)管理公司為爭(zhēng)奪管理權(quán)而沖突的事件。 根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)-業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)

14、，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。也因此產(chǎn)生了許多的糾紛。例如廣州翠湖山莊兩家物業(yè)管理公司恒和、粵安的保安對(duì)峙，最終引發(fā)“全武行”。作為當(dāng)年的天河豪宅區(qū)，近年來(lái)翠湖山莊風(fēng)波不斷事件中，雙方共約20人受傷，事態(tài)嚴(yán)重。據(jù)了解，翠湖全區(qū)共有

15、1300多戶入住業(yè)主，其中有900多戶自入住以來(lái)一直沒(méi)拿到房產(chǎn)證。不少住戶擔(dān)心，如果強(qiáng)行更換物業(yè)管理公司，他們的房產(chǎn)證和維修基金將追討無(wú)果。對(duì)于翠湖山莊近年發(fā)生的一系列事件，最受傷害的還是翠湖山莊的業(yè)主們。據(jù)了解，自從兩家物業(yè)管理公司有了摩擦后，翠湖山莊的房?jī)r(jià)不斷下跌，由原來(lái)1萬(wàn)多元/平方米的天價(jià)下跌到4000元/平方米，讓許多業(yè)主的投資血本無(wú)歸。4.1.2 建管之間缺乏有效的銜接過(guò)去由于種種原因，我市不少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段遺留下較多的問(wèn)題，造成物業(yè)管理先天不足，如有的工程質(zhì)量較差，有的配套設(shè)施不全，甚至完全沒(méi)有，還有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給

16、后續(xù)管理帶來(lái)了種種困難，在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后矛盾集中反映出來(lái)，業(yè)主意見(jiàn)大，反映強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)隨后雖然投入大量的人力、物力、財(cái)力去完善小區(qū)的配套設(shè)施，還是得不到業(yè)主的理解，代人受過(guò)。這些問(wèn)題的存在都給當(dāng)前和今后的物業(yè)管理留下了后遺癥，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展和物業(yè)管理人員的積極性，成為影響物業(yè)管理健康發(fā)展的主要問(wèn)題之一。4.1.3 物業(yè)管理公司亂收費(fèi)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州物業(yè)管理覆蓋的小區(qū)大廈大約3000個(gè)，物業(yè)管理全行業(yè)的年經(jīng)營(yíng)收入大約20億元。按照廣州市物價(jià)局公布的2004-2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，有電梯的物業(yè)每月一級(jí)服務(wù)收費(fèi)1.7

17、元平方米，二級(jí)1.25元平方米，三級(jí)0.91元平方米，上下浮動(dòng)幅度15%。目前，不少小區(qū)管理費(fèi)都高于上述標(biāo)準(zhǔn)。按物價(jià)部門的規(guī)定，例如某小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是“多層住宅二級(jí)有電梯”，但物業(yè)公司卻認(rèn)為這是“一級(jí)物業(yè)”。這樣一來(lái)，物業(yè)管理費(fèi)就翻了一番。當(dāng)業(yè)主拿出物價(jià)部門的規(guī)定作參照時(shí)，物業(yè)公司人員卻說(shuō)，政府的是參考價(jià)。政府曾有媒體就廣州的物業(yè)管理收費(fèi)做過(guò)調(diào)查，有61%的被訪者認(rèn)為“非常貴”，27%的被訪者認(rèn)為“比較貴”，僅有12%的人認(rèn)為“適中”。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，68%的被訪者表示對(duì)所在住所的物業(yè)管理收費(fèi)“不滿”。不少?gòu)V州居民對(duì)物業(yè)收費(fèi)最不滿意的是“透明度不高”。部分小區(qū)沒(méi)有按規(guī)定將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)

18、管理區(qū)域進(jìn)口處公布，有的只是在物業(yè)管理辦公室或是在門口值班室留有自行打印，或從別的途徑摘抄的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未使用由物價(jià)部門監(jiān)制的統(tǒng)一價(jià)目表。 此外，業(yè)主對(duì)自己所繳納管理費(fèi)用的支出也應(yīng)享有知情權(quán)，但有一些物業(yè)管理公司不愿意對(duì)業(yè)主公開(kāi)財(cái)務(wù)，即使公開(kāi)，也只公開(kāi)水費(fèi)、電費(fèi)，且限于總額，沒(méi)有明細(xì)，不少業(yè)主對(duì)公開(kāi)賬目的真實(shí)性表示懷疑。廣州物業(yè)管理費(fèi)的亂象表現(xiàn)在：收費(fèi)超標(biāo)、收費(fèi)與服務(wù)不對(duì)等、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出爾反爾、費(fèi)用支出不公開(kāi)等。而物業(yè)管理費(fèi)糾紛不僅存在于像翠湖山莊、麗江花園這樣的高檔住宅小區(qū)中，也存在于聚德花園這樣的解困房小區(qū)中。近幾年來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的糾紛頻頻見(jiàn)諸報(bào)端春蘭花園、翠湖山莊、到麗江花園等，雖然有的

19、已經(jīng)通過(guò)長(zhǎng)期艱苦努力的斗爭(zhēng)得以妥善解決，但更多的是懸而未決或不了了之。業(yè)主布滿物業(yè)管理的收費(fèi)問(wèn)題時(shí)，采取最多的方式就是拒絕交費(fèi)。那么當(dāng)物業(yè)管理公司收不到管理費(fèi)時(shí)，管理質(zhì)量也當(dāng)然的下降，這就形成了惡性循環(huán)，繼而引發(fā)糾紛甚至暴力沖突。4.1.4 物業(yè)管理公司缺乏有效監(jiān)管手段在物業(yè)管理的定義中可以看出，物業(yè)管理管理的對(duì)象是“物業(yè)”，而不是使用物業(yè)的“人”?？墒乾F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理中，物業(yè)管理不能只是針對(duì)物業(yè)的管理。例如對(duì)于業(yè)主的拖欠管理費(fèi)等費(fèi)用，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定：業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合

20、同約定加收滯納金，合同沒(méi)有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。 那么試想一下，按照條例規(guī)定，物業(yè)管理公司要追收欠費(fèi)是多么的困難，對(duì)于小額的欠費(fèi)，就算打贏了官司，可能追收回的金額還不夠付律師費(fèi)呢。物業(yè)管理?xiàng)l例還規(guī)定業(yè)主、使用人使用房屋不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等等的行為。實(shí)際上，在新房的裝修中，一些業(yè)主由于缺乏常識(shí)或?yàn)榱俗约依?，擅自?duì)建

21、筑物進(jìn)行敲打改建，任意裝修，大動(dòng)“手術(shù)”。違規(guī)裝修損害房屋結(jié)構(gòu)殃及四鄰的問(wèn)題日益凸顯，成為群眾投訴的熱點(diǎn)。例如，鑿毛時(shí)破壞了廚房或衛(wèi)生間的防水層，擅自更改上下水管道等，是最常見(jiàn)的違規(guī)裝修行為，由此造成滲水漏水而引起鄰里糾紛的事件也最多。如去年紫荊花園的一位戶主在住進(jìn)去不久后便發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間一到晚上就開(kāi)始下“小雨”，請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士檢查，下水管道不會(huì)滲漏，問(wèn)題主要出在樓上的住戶在裝修衛(wèi)生間時(shí)破壞了防水層。 根據(jù)條例中規(guī)定，如果業(yè)主有違規(guī)的行為，由業(yè)主委員會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀；恢復(fù)原狀所需的費(fèi)用以及對(duì)他人造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。雖然業(yè)主在裝修前

22、需向物業(yè)管理公司繳交幾千元的裝修押金，但是很大部分業(yè)主抱著大不了押金不要的心態(tài)，照樣違規(guī)?？梢钥闯?，物業(yè)管理公司在制止違規(guī)，保障權(quán)益的時(shí)候可以采取的手段是多么的有限。 4.2 物業(yè)管理公司忽視經(jīng)營(yíng)造成盈利能力差物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下。然而，物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會(huì)、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認(rèn)識(shí)和策略上的偏差。誠(chéng)然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只

23、有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題。達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性發(fā)展的目標(biāo)。 有些物業(yè)管理企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過(guò)來(lái)影響服務(wù)質(zhì)量。就整個(gè)行業(yè)來(lái)講，會(huì)影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個(gè)對(duì)比，我們不難得出上述結(jié)論。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。4.3 造成物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)

24、地位低的原因4.3.1 政府沒(méi)有給與足夠的重視物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不高，首先是政府沒(méi)有把這個(gè)行業(yè)應(yīng)有的地位提高。比如在2003年，廣州是非典型肺炎高發(fā)病的地區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)筑了堅(jiān)固的抗擊非典的防線，從每隔一小時(shí)的電梯消毒到整個(gè)小區(qū)的清潔、預(yù)防、消毒工作，為抗非典起了不可低估的作用。在“非典”肆虐時(shí)，沒(méi)有一例非典在小區(qū)出現(xiàn)，其中物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)是功不可沒(méi)的。然而在政府慶功宴會(huì)上，在后方默默奉獻(xiàn)的物管行業(yè)卻沒(méi)有相關(guān)代表出席，期間也沒(méi)有媒體對(duì)物管公司在抗非典過(guò)程中的先進(jìn)事跡做過(guò)報(bào)道，這是非常令人遺憾的。4.3.2 社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)物業(yè)管理行業(yè)一直以來(lái)沒(méi)有一個(gè)載體來(lái)承載行業(yè)的整體形象，媒體

25、對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注往往是對(duì)一些個(gè)案的關(guān)注，甚至有些媒體拋棄作為社會(huì)公器的公正、客觀，一味地炒作物業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn)的某些不良現(xiàn)象，導(dǎo)致社會(huì)各界及廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了種種偏見(jiàn)。物業(yè)管理周通過(guò)物業(yè)管理行業(yè)整體形象的集中展示，可以讓社會(huì)各界、業(yè)主與媒體看到物業(yè)管理行業(yè)的主流，改變他們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)片面、偏激的認(rèn)識(shí)。一位物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人在評(píng)價(jià)自己職業(yè)時(shí)說(shuō)，“萬(wàn)般皆上品，惟獨(dú)物業(yè)管理低”，這一句話反映了大多數(shù)物業(yè)管理人員對(duì)自己所從事工作的不滿和失望的情緒。因?yàn)楹芏嗳硕颊J(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，其工作就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，甚至被等同于維修工、保安等。4.4 開(kāi)發(fā)商

26、與管理公司多為父子關(guān)系通常情況下，開(kāi)發(fā)商一般不直接以自己公司的名義來(lái)直接參與以后小區(qū)的物業(yè)管理，而是成立一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)管理物業(yè)，實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商有時(shí)也會(huì)向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，招聘物業(yè)管理公司。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商出資組建并申請(qǐng)注冊(cè)的物業(yè)公司還是公開(kāi)向社會(huì)招標(biāo)選聘的物業(yè)公司，他們與開(kāi)發(fā)商之間都是獨(dú)立的法人，各自承擔(dān)獨(dú)立的民事責(zé)任，相互之間并非單位與內(nèi)部職能部門的關(guān)系。而實(shí)際的操作中，大多數(shù)的物業(yè)管理一直遵循的是誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的原則，和開(kāi)發(fā)商形成的這種固定的關(guān)系，是癥結(jié)所在。物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入門檻較高，采用的是資質(zhì)準(zhǔn)入制度，而且物業(yè)管理企業(yè)“接項(xiàng)目”也不容易，即便是外資物業(yè)管理企業(yè)也是一樣很難接到項(xiàng)目。即使在

27、物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)，市場(chǎng)化的公開(kāi)招投標(biāo)尚不足10%，市場(chǎng)化水平極低，因此，盡管有的物業(yè)管理公司在業(yè)內(nèi)大名鼎鼎，但仍然擺脫不了和開(kāi)發(fā)商這種從屬關(guān)系，因此謀求獨(dú)立，發(fā)出自己的聲音，一直是物業(yè)管理行業(yè)的理想所在。有人把開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理之間的關(guān)系形象地形容為“父子”關(guān)系。這一“父子”式的宿命關(guān)系在十幾年后的今天仍舊未能完全擺脫。一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)2萬(wàn)家物管企業(yè)中，70%屬于開(kāi)發(fā)商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業(yè)物業(yè)管理公司僅占10%的份額。5. 對(duì)廣州物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題提出的對(duì)策5.1 化解物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛須完善相關(guān)法律5.1.1 完善物業(yè)管理公約以消除不合

28、理的物業(yè)管理關(guān)系盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說(shuō)物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。本人認(rèn)為，解決廣州物業(yè)管理的糾紛，最重要的是完善物業(yè)管理公約，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生因素。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開(kāi)發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企

29、業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過(guò)完善物業(yè)管理公約條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善物業(yè)管理公約的條款及內(nèi)容呢？本人認(rèn)為，最重要的是在物業(yè)管理公約中明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問(wèn)題。比如，物業(yè)管理公約一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。物業(yè)管理公約一般還規(guī)

30、定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床。因此，在簽訂物業(yè)管理公約時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問(wèn)題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。5.1.2 政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度使物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)范對(duì)于如何解決物業(yè)管理中的亂收費(fèi)問(wèn)題，政府應(yīng)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面采取新的舉措，結(jié)合行業(yè)實(shí)際運(yùn)作需要

31、，政府有關(guān)部門需完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理，擬指定物業(yè)收費(fèi)定價(jià)的指導(dǎo)機(jī)制，并成立價(jià)格指導(dǎo)專家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費(fèi)定價(jià)提供專業(yè)的評(píng)審意見(jiàn)、建議，進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。對(duì)亂收費(fèi)的物業(yè)管理公司，應(yīng)給予重罰。情節(jié)嚴(yán)重的需限制其經(jīng)營(yíng)。建立物業(yè)管理事前防范機(jī)制，減少民事糾紛。建立事前防范機(jī)制，小區(qū)的水、電管線和計(jì)量表直接由供水、供電部門接入每一戶家中，以減少業(yè)主與物管公司的矛盾，避免物管公司將自用水、電的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。做到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并由這些單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備

32、維修、保養(yǎng)的責(zé)任。5.1.3 明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權(quán)當(dāng)業(yè)主違規(guī)時(shí)或違約欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司必須具備有效的方法進(jìn)行監(jiān)管和保護(hù)自己的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權(quán)力，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強(qiáng)制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，及時(shí)向業(yè)主及施工單位提出意見(jiàn)，或者向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物業(yè)管理公司的作法通常是斷電斷水，但由于這種作法缺乏法律上的依據(jù)，往往會(huì)遭到拒交物業(yè)管理費(fèi)的小業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)，致使矛盾激化。香港也常發(fā)生的管理費(fèi)拖欠的事，為了物業(yè)的公共利益，對(duì)于拖欠管理費(fèi)的問(wèn)題，香港的某些法律

33、規(guī)定了物業(yè)公司可采取的手段。例如，香港多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例第二十二條至第二十六條規(guī)定的手段主要有：法團(tuán)在田土廳登記田土注冊(cè)備忘錄；強(qiáng)行公布欠帳事項(xiàng)；扣押動(dòng)產(chǎn)等。北京育新花園小區(qū)以用磁卡買電買水的方式來(lái)控制管理費(fèi)及其他費(fèi)用的交付，實(shí)踐證明是比較有效的方法。因?yàn)?，小業(yè)主如拒交管理費(fèi)，其選擇的是主動(dòng)的斷電，而不是被物業(yè)管理公司停電停水，在這種情況下問(wèn)題容易解決一些，但這需要相應(yīng)設(shè)施的配套。在法律上，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理外，還應(yīng)適當(dāng)對(duì)物業(yè)管理公司的利益予以一定的保護(hù)，現(xiàn)行的條例基本上未觸及在物業(yè)管理費(fèi)被拒交時(shí)，物業(yè)管理公司所能合法采取的措施，只是在該條例中規(guī)定：“實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物

34、業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償?！边@里的“追償”是一個(gè)很籠統(tǒng)的概念。并不能有效地保護(hù)物業(yè)管理公司的切身利益。如果不在法律上給予物業(yè)管理公司有效的保護(hù)，那么，由物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理這一新生事物就要因?yàn)槿狈υ煅δ芏觥?那么，對(duì)于業(yè)主的違規(guī)行為，也應(yīng)的賦予物業(yè)管理公司絕對(duì)監(jiān)管的權(quán)利和某些必要的手段。因某些業(yè)主的違規(guī)行為，其實(shí)最終的受害者是其他的業(yè)主。5.2 物業(yè)管理公司應(yīng)在早期介入物業(yè)的管理讓物業(yè)管理由后續(xù)部隊(duì)變成先行官。物業(yè)管理要從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開(kāi)始就參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的

35、全過(guò)程，從管理和服務(wù)的角度提出意見(jiàn)和建議。物業(yè)管理的早期介入可對(duì)房屋銷售起著指導(dǎo)作用，在房屋銷售中，許多開(kāi)發(fā)商都亮出業(yè)主至上，承諾是金的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)缺乏和對(duì)物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績(jī)，對(duì)顧客作了許多空白承諾，試圖以此來(lái)吸引顧客，以至造成了承諾許多事項(xiàng)偏離了現(xiàn)實(shí)，如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)配合開(kāi)發(fā)商在物業(yè)的建設(shè)與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)開(kāi)發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，真正體現(xiàn)以人為本，居有所值。 物業(yè)管理早期介入還可以對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的周密與完整將起到重要作用，對(duì)房屋質(zhì)量的提高起著極為重要的作用。質(zhì)量是企業(yè)的生命，物業(yè)管理的

36、早期介入，將參與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的修改及工程施工，了解工程進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)隱敝工程的驗(yàn)收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后彌補(bǔ)”為“事前預(yù)防”就顯得尤為重要。早期參與房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目的管理，進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、修繕與整治，不斷提高服務(wù)檔次。 5.3 物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營(yíng)水平物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營(yíng)的方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢(shì)，

37、才能取得好的效果?？偟膩?lái)講，應(yīng)該在下述幾個(gè)大的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃。 5.3.1 以物業(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，會(huì)得到很好的回報(bào)。概括起來(lái)，這類經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種：針對(duì)業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)。隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，物業(yè)管理公司可向業(yè)主提供類似家居清潔，接送小孩，介紹保姆，綠化保養(yǎng)等家政服務(wù)。物業(yè)公司還可以利用停車場(chǎng)或小區(qū)的邊角位置經(jīng)營(yíng)汽車美容服務(wù)，如洗車或簡(jiǎn)單的汽車維護(hù)。一來(lái)可為公司帶來(lái)收益，也為業(yè)主提供了方

38、便。 （2）針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)。物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)之一就是專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競(jìng)爭(zhēng)力，將一些專業(yè)工作對(duì)外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護(hù)和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處理、消防系統(tǒng)的維護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì)，成立專業(yè)化的隊(duì)伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程，這也不失為一種良好的經(jīng)營(yíng)選擇。（3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。隨著人們收入的增長(zhǎng)，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購(gòu)買

39、住房的目的也不僅限于解決居所問(wèn)題。人們更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問(wèn)題。物業(yè)管理可對(duì)業(yè)主提供房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及供求信息等方面的服務(wù)。（4）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對(duì)社會(huì)相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場(chǎng)需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面（如各類標(biāo)牌標(biāo)識(shí)的制作就有很大的需求）。在軟件上表現(xiàn)為對(duì)信息、資料、人才交流、質(zhì)量體系認(rèn)證等方面。 （5）為房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場(chǎng)信息和顧問(wèn)方面的服務(wù)。物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的一個(gè)重要組成部分。通過(guò)

40、設(shè)計(jì)適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，參與房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，是大有可為的。 （6）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。在物業(yè)管理行業(yè)中有著良好口碑的第一太平物業(yè)管理公司就經(jīng)常為同行提供培訓(xùn)和顧問(wèn)咨詢服務(wù)。既為同業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經(jīng)營(yíng)行為開(kāi)辟了新的市場(chǎng)。（7）對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，包括戶外廣告、屋頂天線、公共場(chǎng)地的出租。比如可以把電梯廳和電梯轎廂內(nèi)廣告位置出租，節(jié)假日把公共

41、場(chǎng)地出租給商家座戶外促銷活動(dòng)等。5.3.2 開(kāi)展專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與上述經(jīng)營(yíng)行為不同。專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主要開(kāi)展。具有代表性的此類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：開(kāi)辦幼兒園、學(xué)校；經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；會(huì)所及康體娛樂(lè)設(shè)施；裝飾裝修；搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。但是需要注意的事，在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，應(yīng)防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行

42、的實(shí)施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動(dòng)的教訓(xùn)，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒。5.3.3 注重財(cái)務(wù)管理重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公司自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)（如清潔，某些機(jī)電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來(lái)發(fā)展自已的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營(yíng)效果。 5.3.4 注重宣傳注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知

43、名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng)的作用。引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國(guó)很多居民受長(zhǎng)期免費(fèi)住房的影響，對(duì)住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足。通過(guò)積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見(jiàn)到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對(duì)其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對(duì)其房產(chǎn)（可能是他們最大的財(cái)產(chǎn)）價(jià)值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識(shí)，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭(zhēng)議。5.4 提高物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位5.4.1 增強(qiáng)行業(yè)自我管理的自律意識(shí)物業(yè)管理行業(yè)首先應(yīng)自我約束，需要自律，遵循法律法規(guī)，按照委托合同提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)要以國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布和出臺(tái)實(shí)施作為開(kāi)展工作

44、的契機(jī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，創(chuàng)造條件走規(guī)范化道路。在管理中要堅(jiān)持“依法辦事”、“按規(guī)操作”；在服務(wù)上要實(shí)施“以人為本”、“至誠(chéng)守信”；在業(yè)務(wù)上要做到“追求品質(zhì)”、“精益求精”。要活的社會(huì)的普遍認(rèn)同，主要靠的是物業(yè)管理從業(yè)人員的自我提高。一分耕耘一份收獲，在物業(yè)管理給人們的生活質(zhì)量帶來(lái)改善的同時(shí)，人們也會(huì)對(duì)物業(yè)管理匯報(bào)一份善意。5.4.2 政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)作出的貢獻(xiàn)給予肯定物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是有極大好處的，一方面物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)。它的發(fā)展可以大量解決社會(huì)就業(yè)，加方面當(dāng)這一行業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和總收入中占有一定比例的時(shí)候，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極貢獻(xiàn)。這也

45、是一個(gè)不可忽視的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。再方面，物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市管理將起到重大作用。所以，社會(huì)的發(fā)展，需要物業(yè)管理的大發(fā)展。由于物業(yè)管理市場(chǎng)還不十分成熟，存在的問(wèn)題也確實(shí)不少，也正因?yàn)槿绱?，物業(yè)管理需要社會(huì)的更多關(guān)懷和善待，需要更多的正面輿論引導(dǎo)來(lái)消除業(yè)主的誤解。物業(yè)管理的到來(lái)，使人們的居住質(zhì)量提高了，社區(qū)治安更穩(wěn)定了，就業(yè)機(jī)會(huì)更多了，特別值得一提的是，推行舊居住區(qū)物業(yè)管理，鞏固了廣州市“三年一中變”的工作成果，對(duì)推動(dòng)全市兩個(gè)精神文明建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)。政府須加強(qiáng)宣傳力度，肯定物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，消除社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)誤解，以提高物業(yè)管理的社會(huì)地位。5.5 推行物業(yè)管理招投標(biāo)加速推進(jìn)全行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程雖然所說(shuō)目前全國(guó)各地物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，是因?yàn)榇蠹覍?duì)于打破壟斷、真正推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的期待已經(jīng)太久了。在物業(yè)管理自身作為一個(gè)行業(yè)存在的初期，發(fā)展商通常是自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理不進(jìn)行分離，會(huì)造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識(shí)，或在自身經(jīng)營(yíng)中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按